土地经营权流转合同书

土地经营权流转合同书（精选14篇）

篇1：土地经营权流转合同书

土地经营权流转合同书

流出方：流出方代表：流入方：流入方代表：为了发展农村经济，促进农村土地经营权的合理流转，根据《宿迁市农村集体资产管理实施办法》和《关于进一步推进农村土地经营权流转工作的实施意见》（宿办发[2001]57号）的有关规定，经双方协商一致，签订本合同。

一、流转土地面积、位置和用途：

流出方经村合作社同意，将拥有经营权的耕地亩，流转给流入方经营。

到流入方：

结转方应按合同规定用途使用土地，不准荒芜，不搞破坏性掠夺性经营，不得违反有关土地管理的其他规定，按时交付流转费和各种税款，在土地流转期间发生的债权债务，由转接方承担。

三、流转期限：

流转期自年月日起至年月日止。共（大写）年。

四、流转费金额交付办法：

（一）流转金额：；

（二）流转费交付办法：。

五、违约责任：

一合同双方当事人任何一方违反合同规定条款，违约方应向

二、流出方采取有偿转让，反包倒租形式将土地经营权流转

对方支付违约金，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。

二流转方不按期缴纳流转费，每天按所欠流转费的0.5‰向对方支付滞纳金，超过30天的，承担违约责任。

六、纠纷解决办法：

发生合同纠纷时，双方协商解决。或请乡、村有关部门进行调解，协商调解无效时，可采取下列两种方式解决。

向县（区）农村承包合同仲裁委员会申请仲裁。

向县（区）人民法院提起诉讼。

七、双方约定的其他事项：

1、流出方享有国家政策性补贴。

2、“一事一议”筹资筹劳按照人均地亩所流出面积比例进行核减。

3、协议到期后，流入方如不再续租，应当在协议到期前半年内提出，并负责平整土地，恢复原貌，并在协议到期20日前交付流出方。

八、本合同由双方签字盖章并经村合作社同意和乡镇农业承包合同管理部门签证后生效。

九、本合同一式四份，双方各执一份，村合作社和签证机关各备案一份。

流出方（章）：代表：

流入方（章）：代表：

签订机关（章）：签证员：

年月日

篇2：土地经营权流转合同书

甲方：

乙方：

甲方_________土地,南北长_____米,东西宽____米,折合土地_____亩,经双方协商,特定协议如下:

1、乙方每年付给甲方每亩土地承包费1000斤小麦，折款按当年国家标准三级小麦保护价计算。

2、甲方负责把自已田间地头的树及所有障碍清理干净，达到可以耕种的条件，甲方保证所指地界无争议。

3、付款方式，每年一次，每年的_____月_____号。

4、合同期限，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。

5、甲方在承包期内收回土地，应赔偿给乙方所造成的损失，乙方必须按时交纳给甲方承包费用，否则甲方有权收回土地。

6、合同中未尽事宜，由甲乙双方协商后作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。

7、本合同双方签字盖章后生效。

8、合同期满，本土地由乙方恢复原样。

9、本合同一式两份，甲乙双方各一份。

甲方：

乙方：

篇3：土地经营权流转合同书

地址: 地址:

为了规范农村土地承包经营权流转, 稳定农村土地承包关系, 切实维护土地流转双方的合法权益, 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定, 本着自愿互利、公正平等的原则, 经甲乙双方协商, 订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式

甲方采用方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途

乙方不得改变流转土地用途, 用于非农生产, 合同双方约定。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

合同双方约定, 土地承包经营权流转期限为年, 从年月日起, 至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级

甲方将承包的耕地 (荒地、林地及其他土地) 平方米流转给乙方, 该土地位于。其中一等地平方米, 二等地平方米, …… (可具体列表说明) 。

五、流转价款及支付方式、时间

合同双方约定, 土地流转费用现金 (或实物) 支付。乙方每年时间 (或一次性) 每667平方米支付甲方元, (或实物千克) , 合计元。流转土地的农业税费由方承担。

六、甲方的权利和义务

1. 权利。按照合同规定收取土地流转费, 按照合同约定的期限收回流转的土地。2.义务。协助乙方按合同行使土地经营权, 帮助调解本社区和其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷, 不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1. 权利。在受让的土地上, 具有生产经营权。2.义务。在国家法律、法规和政策允许范围内, 从事生产经营活动, 按照合同规定按时足额交纳土地流转费, 对流转土地不得擅自改变用途, 不得使其荒芜, 对流转的耕地 (荒地、林地等) 进行有效保护, 不能依法保护, 造成损失的, 乙方自行承担责任。

八、合同的变更和解除

有下列情况之一者, 本合同可以变更或解除。 (1) 经当事人双方协商一致, 又不损害国家、集体和个人利益的; (2) 订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的; (3) 一方违约, 使合同无法履行的; (4) 乙方丧失经营能力使合同不能履行的; (5) 因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任

1. 甲方非法干预乙方生产经营, 擅自变更或解除合同, 给乙方造成损失的, 由甲方赔偿乙方损失。

2. 乙方违背合同规定, 给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3. 乙方有下列情况之一者, 甲方有权收回土地经营权。 (1) 不按合同规定用途使用土地的; (2) 荒芜土地的、破坏地上附着物的; (3) 不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷, 先由双方协商解决, 协商不成的由乡 (镇) 农业经营管理部门调解, 不同意调解或调解无效的, 双方协商向上级农业承包合同管理部门申请仲裁, 不服仲裁决定的, 可在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉。

十一、其他约定事项

本合同一式四份, 甲方、乙方及原发包方各一份, 乡镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同, 应以原发包方同意之日起生效。合同甲、乙双方约定的其他事项。本合同未尽事宜, 由甲乙双方共同协商, 达成一致意见, 形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方 (出让方) 签字: 年 月 日 乙方 (受让方) 签字: 年 月 日

村集体经济组织或村委会

篇4：土地经营权流转合同书

关键词:合同生效设立制度;土地承包经营权流转;影响与规制

中图分类号:D92 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)14—0109—02

《物权法》第9条规定,不动产设立,经依法登记发生效力。然而,《物权法》第127条规定,土地承包经营权设立,自承包合同生效时发生效力。那么,与登记设立相比,合同生效设立制度对土地承包经营权流转究竟具有何种影响,实有研究之必要。

一、合同生效设立制度对土地承包经营权流转的影响

1.合同生效设立制度对内部流转的影响。土地承包经营权内部流转是发生在同一集体经济组织成员之间的土地承包经营权流转。在乡土社会里,基于“熟人社会”的语境,交易双方对于每块土地四至的状况都了然于胸,加之乡土社会特有的居住方式决定了内部信息的高度流通性和共享性[1],乡土社会成员对于彼此承包地的权属状况也都知根知底。即使有少数常年举家外出的务工人员对其不甚了解,也能很轻易地通过原本建立的人情网络了解到意欲交易的家庭承包地的权属状况,其搜集信息成本极低。故而采取合同生效设立模式,其交易双方不仅无需承担信息公布成本,而且搜寻成本极低[2]。可见,当发生承包地”内部流转”时,基于“熟人社会”适用语境,合同生效设立的交易成本较低。根据法律经济学原理,农业生产技术既定的条件,可以假定农业生产产出一定,交易成本的降低,可以增加合作剩余,而合作剩余的增加可以使当事人具有了更多的讨价还价的空间,从而加大了土地承包经营权流转形成的可能性。由此可见,合同生效设立制度对土地承包经营权内部流转具有一定的促进作用。

2.合同生效设立制度对外部流转的影响。土地承包经营权外部流转,是指出让方将土地承包经营权转移给集体经济组织外部的自然人或经济组织进行农业生产的土地承包经营权流转。由于潜在的受让人为集体经济组织外部的人,自然也就不具备乡土社会内部成员所具备的“地方性知识”。因此,与潜在的出让方相比,潜在的受让方在交易标的物的权属状况的了解方面处于弱势地位。加之,如果土地承包经营权设立采取合同生效设立制度,潜在的受让方又缺乏通过查阅登记薄了解标的物权属状况的渠道。为了确保流转安全,避免自己的权益受到不测的损害,潜在的受让人只能亲自调查真正权利人,以确定标的物权属状况。如此一来,土地承包经营权外部流转的交易成本十分高昂。由此可见,与登记设立制度相比,合同生效设立制度致使土地承包经营权流转的交易成本增加。根据法律经济学原理,交易成本的增加,致使合作剩余减少,也就使得当事人之间讨价还价的空间减少,从而降低了土地承包经营权流转成功的概率。由此可见,合同生效制度对土地承包经营权的外部流转具有阻碍的负面影响。

综上所述,土地承包经营权合同生效设立制度对土地承包经营权流转影响是两方面,即对土地承包经营权内部流转具有促进作用,而对于土地承包经营权外部流转具有一定的阻碍作用。只不过是,与土地承包经营权内部流转的比例相比,土地承包经营权外部流转的比例较低。如前所述,根据江苏省的实地调查,土地承包经营权内部流转高达81.94%,而土地承包经营权外部流转只有18.06%。举重以明轻。在经济较为发达的江苏省,土地承包经营权外部流转比例尚且如此之低。那么,在经济较为落后的中西部省份,土地承包经营权外部流转的比例可想而知。何况,根据我们十省的深度访谈得知,在土地承包经营权外部流转中,为数不少的受让人也是通过乡土社会内部的“关系人”的“穿针引线”而达成土地承包经营权流转协议的。他们完全可以利用内部“关系人”的“地方性知识”了解标的物的权属状况,不必自己调查标的物的权属状况而致使交易成本的增加。这样,就会在一定程度上减缓合同生效设立制度阻碍土地承包经营权外部流转的负面影响。权衡利弊得失可知,就总体而言,合同生效设立制度对土地承包经营权流转具有促进作用。需要指出的是,合同生效设立制度对土地承包经营权的促进作用与土地承包经营权外部流转比例呈负相关性,即随着土地承包经营权外部流转比例的逐渐提高,合同生效设立制度对土地承包经营权流转的促进作用会逐渐较小。甚至,当土地承包经营权外部流转达到一定高的比例时,合同生效设立制度不但不会促进土地承包经营权流转,反而会阻碍土地承包经营权流转。

二、合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系与互动

1.现行登记制度的法律属性。我国《农村土地承包法》第23条及《物权法》第127条第2款都规定了土地承包经营权的登记制度。关于此种登记制度的法律性质,现行法律条文并无现成答案,学者之间也存在分歧。有的学者认为,由于《物权法》第129条规定,互换、转让的变更登记是对抗要件,故《物权法》第127条第2款所规定的登记应定性为民事物权登记,土地承包经营权的登记应解释为土地承包经营权设立的对抗要件,即土地承包经营权未经登记,不得对抗善意的第三人[3]。另有学者认为,此种登记应定性为行政登记,而非民事物权登记。其主要理由为:其一,此种登记应为政府的单方义务,并不以承包方申请为前提条件。而民事物权登记是以当事人申请为前提条件的,若当事人不予申请,政府并无登记之义务。其二,此种登记主要是政府为了掌握我国农用土地的地域分布和利用状况而进行的一项土地行政管理工作,故具有行政管理目的。而民事物权登记主要是起到公示物权的权属状况、促进交易的作用,故具有民事目的[4]。

可以说,上述两种观点均有一定的道理。相比较而言,笔者认为,第二种观点更具有说服力,也比较符合土地承包经营权登记制度的本来面目。除了持第二种观点的学者所提出的几点理由外,现行土地承包经营权登记制度不能认定为民事登记的另一个理由为:如果将《物权法》第127条第2款所规定的土地承包经营权登记制度认定为民事登记制度并解释为设立的对抗要件,那么,将无法理解和定位《物权法》第127条第1款所规定的土地承包经营权的合同生效设立制度。因此,现行的土地承包经营权登记应定性为行政登记,而非民事物权登记。

2.合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系。如前所述,现行的土地承包经营权登记应定性为行政登记。然而,这并不意味着土地承包经营权登记制度不具有民事功能。如同民事性质的不动产物权登记制度具有行政方面的功能一样[3],行政性质的土地承包经营权登记制度也具有民事方面的功能。有的学者认为,土地承包经营权的登记及其土地承包经营权证书的发放在具有行政管理功能的同时,也附带具有了证明承包方享有用益物权的民事功能[4]。对此,笔者深表赞同。因此,就民事功能层面而言,合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系应为:土地承包经营权的合同生效设立制度具有土地承包经营权的设权功能,而土地承包经营权的登记制度应具有土地承包经营权的证权功能,两者相辅相成。

3.合同生效设立制度与现行登记制度之间的互动。由于合同具有相对性,合同当事人以外的第三人一般难以了解合同的具体内容。农地承包合同作为合同的一种自然也不例外。因此,土地承包经营权的合同生效设立制度本身具有天然的不足,即在土地承包经营权外部流转中,具有公示功能不足之缺陷。虽然土地承包经营权登记制度具有民事证权功能,但对于其是否一定具有民事方面的公信力,现行法律并无明确规定。笔者认为,为了弥补合同生效设立制度这一缺陷,在保持土地承包经营权登记制度行政功能的同时,可以对其作如下适当的民法改造:(1)赋予登记薄记载的内容以登记推定力;(2)赋予善意取得人享有不动产善意取得的权利。如此一来,土地承包经营权登记制度就具有了更强的公示力,能更好地发挥其证明功能,弥补合同生效设立制度公示功能不足的缺陷,实现合同生效设立制度与登记制度之间的互动,从而更好地促进土地承包经营权外部流转的顺利进行。另外,我们在十省的实地调研中发现,土地承包经营权的外部流转多为规模流转。出于降低交易成本的考虑,受让方一般不愿与承包户进行“一对一”的直接谈判,大多通过乡村基层政权的中介作用与农户进行谈判,甚至还存在不少由乡村基层政权“越俎代庖”与受让方谈判的情况,这也为受让方利用基层干部的“地方性知识”及查阅登记薄了解标的物的权属状况提供了便利条件,使土地承包经营权登记制度发挥其公信力具有了可能性。

参考文献:

[1]张维迎.信息、信任与法律[M].北京:生活·读书·新知三联书店,2003: 210.

[2]郭继.家庭土地承包经营权设立模式的立法选择——以法经济学和法社会学交叉为视角[J].安徽大学学报:哲学社会科学版,2010,(1).

[3]申卫星.从《物权法》看物权登记制度[J].国家检察官学院学报,2007,(3).

篇5：土地承包经营权流转合同书

出租方：

承租方：玉林市玉联网络科技有限公司（简称乙方）

为了进一步推进土地流转与集约化经营，促进玉林农业向现代高新技术产业化发展，经甲乙双方协商一致，并经过甲方村民代表大会及各土地承包村民户主表决同意，甲方将村民小组的水田承包经营权以出租的方式流转给乙方用于经营现在农业。现就土地承包经营权的流转事项特签订本合同书，以供双方共同遵守执行。

一、承租地点、面积

承租地点位于-------村，总面积-------亩。（-------村民小组水田-------亩，亩）承租土地四至界限详见土地界止图。

二、经营的经营性质

乙方租用甲方的土地，主要用于现在农业的开发，包括有机生态农业、旅游休闲观光农业及建设相应的配套设施等。

三、租赁期限

租赁期共贰拾伍年（25年），从二O一二年月日起至二O三六年-----月-----日止。

四、租金及交付办法

1、租金每年每亩水田以壹仟壹佰市斤晚籼优质稻谷计折合人民币

1付给甲方，每年的稻谷价以茂林镇粮所当年公布的国家收购保护价每市斤增加人民币壹角计价。租金一年一付，由村委会负责组织甲乙双方到村委会明确稻谷价，并由甲方统计好出租地农户的租金数目交到-----村委会，乙方在每年的-----月-----日前一次性付清下一年租金给甲方。每年租金一次性转入甲方指定的-----村委会账户（开户行：信用社，户名：玉州区茂林镇），由XX村委会通过信用社发放（转账）到出租农户的账户。

2、乙方先预付人民币壹拾万元给甲方作为押金，押金转汇至甲方指定的-----村委会租地押金账户（开户行：-----信用社，户名：玉州区茂林镇，押金由茂林镇财政所代管。在双方签字生效之日起十个工作日内，乙方将押金转入甲方押金账户。押金在租期最后一年抵付租金，不足部分由乙方补交、多还少补。

五、甲乙双方权利和义务

1、在承租期间，如果出现承租土地权属，地界纠纷，由甲方负责解决，由此造成乙方经济损失的，甲方必须赔偿给乙方。

2、乙方在承租的土地上有权自行发展种植各种果树花草竹木、养殖、生态农业观光等农业项目，有权根据该项目发展需要重新整理土地（包括适当填土）、修建钢结构种植大棚、机耕道路、围墙、电力设施，建立研究所、生产车间、冷库等作业场所、办公室及管理人员用房等与业务发展需要相关的设施。

3、在承租期内，按国家统一规定应直接发放给原承包农户的补贴，归各相关农户所有和支配；经营所承租土地的有关产生税费由乙方负责缴交，政府对乙方经营项目补贴归乙方所有和支配。

4、乙方在不改变经营项目性质和本合同下双方权利义务的前提下，乙方有权自主决定多次转租。在租赁期限内，乙方需改变经营项目性质的，必须征得甲方同意。

5、在承租期内，乙方有权自主经营发展各项农业项目，有权无偿使用水源、电源、村道等村公共设施，乙方在使用电源、水源、村道等村公共设施时，不得妨碍村民使用使用。甲方应为乙方经营发展提供便利，在租赁期内，甲方不得擅自进入乙方承租土地范围，干扰乙方生产经营。如果乙方经营违法项目，一切法律责任由乙方负责。

6、乙方有权在所承租土地范围内建造用水设施（包括蓄水坝、水井、喷淋管道铺设等）。

7、在租赁期限内，甲方有义务协助乙方共同维护好承租土地范围及周边治安，如果出现哄抢、偷盗乙方财务的，甲方有义务制止和协助有关部门处理。

8、在租赁期内，如果国家征用租赁土地的，涉及国家征用部分土地的承包经营权流转终止。除土地补偿费归甲方所有外，地上附着物补偿、投资性补偿费全部归乙方所有。

9、甲方必须于2012年的农作物及库塘中的活鱼，将土地交付给乙方；如逾期不清理的，乙方承租范围内的农作物及库塘中的活鱼则无偿归乙方所有。

10、甲方必须于2012年月点、核实工作，将土地交付给乙方。为保护当地生态环境，甲方不得砍伐承租土地范围内的一切树木，乙方按照国家现行公益项目青苗补偿标准对承租土地范围内树木给予甲方补偿，树木归乙方所有，乙方根据项目发展需要，有权处置补偿后的树木：甲方不得在乙方承租土地周边引进对空气及水资源产生污染的企业生产经营。

11、租赁期满时，乙方所有运营项目及所建固定设施不再拆除。项目及所建固定设施经权威部门评估价值后；甲方自愿以田地入股，乙方不用支付给甲方租金，乙方分配给甲方40%的项目股份，项目由乙方控股继续经营管理。

12、在租赁期内，本合同不因甲乙双方分立（分户）、法定代表人或负责人变更而解除。

13、在租赁期内，如遇国家土地承包政策变动，执行国家政策，在不违反国家政策前提下，本合同租期不变，双方的权力和义务不变。

14、乙方需要招聘工人，在同等条件下优先安排甲方人员，但必须是符合乙方用工条件、有能力胜任工种的人员，并服从乙方安排，遵守乙方的规章制度，对违反或不服从乙方安排、管理的，乙方有权随时解雇。

六、违约责任

1、在承租期间，如果乙方逾期缴交承租租金给甲方的，每逾期

一天，乙方必须按应付未付承租金额的千分之五交付滞交金

给甲方，如果逾期满两个月，乙方仍未交清应交的承租金和滞金给甲方的，甲方有权终止合同，在承租范围内的所有房屋等固定设施，产品无偿归甲方所有。如乙方已通知甲方领取承租金，甲方有意拖延，责任由甲方负责。

2、在承租期内，如果甲方中途解除合同，不愿给乙方承租的，甲方支付违约金伍拾万元人民币给乙方，且甲方必须赔偿乙方的全部投资及相应利息支出。

3、在承租期内，如果乙方中途解除合同，不愿意继续承租的，押金及在承租土地上的一切固定设施无偿归甲方所有，押金做为甲方处置承租土地的经费。

七、如有不尽事宜，经双方协商后做出补充合同，补充合同具同

等法律效力。

八、本合同自甲乙双方签字后生效，双方必须严格执行。

九、此合同一式-----份，甲方的每个村民小组各执一份，乙方执两

份，玉东新区农村工作局、茂林镇人民政府、玉林市玉联网络科技有限公司、茂林镇司法所、茂林镇农业服务中心、茂林镇财政所、茂林镇

甲方：

茂林长旺村第X村民小组法定代表人：

茂林长旺村第X村民小组法定代表人：

茂林长旺村第X村民小组

茂林长旺村第X村民小组

茂林长旺村第X村民小组

乙方：

玉林市玉联网络科技有限公司

法定代表人：

见证方：茂林镇人民政府

代表：

篇6：土地经营权流转合同

土地经营权流转合同

甲方：（农户）

乙方：

根据《中华人民共和国土地承包法》及相关法律规定，经甲乙双方平等协商同意，特签订土地经营流转合同如下：

一、甲方同意位于长治县苏店村快速通道路东（）亩土地经营权流转给乙方经营。

二、乙方经营土地必须合法经营，土地主要用于种植或养殖，不得改变用途。

三、甲方在合同期内不得对乙方提出任何无理的条件和要求给乙方造成损失，甲方应予赔偿。

四、合同期定为20年，即2014年4月1日起 至2034年4月1日止，乙方支付给甲方土地经营流转费，支付方式为五年一期，流转费为每年每亩人民币壹仟元整。一期费用即2014年4月1日至2019年4月1日。合计：人民币元整。

五、乙方有权享有流转土地使用、受益、经营的权利，有权自主组织生产经营和处置商品的权利，甲方无权干涉。

六、因国家公用事业项目需要征用该土地时，乙方有权向征地方提出要求，给予地表附着物有关赔偿的经济损失，土地使用权归甲方。合同终止。

七、未尽事宜，甲乙双方另行协商。

八、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证方一份，三方签字盖章生效。

甲方：乙方：

见证方：

篇7：农村土地承包经营权流转合同书

乙方（受让方）名称：

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农村经济发展，根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方友好协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用出租方式将本户承包的土地流转给乙方经营，主要用于铺设土路。

二、流转的期限：双方协商约定，土地承包经营权流转期限从合同签订之日开始至开厂停止为截止时间。

三、流转土地的面积：甲方将亩旱地流转给乙方经营管理，该土地小地名为。

四、流转价款及支付时间：双方协商约定，乙方按每年每亩量元的标准支付甲方土地租金；自合同签订之日起，乙方须于每年的月日前支付完租金。

本合同未尽事宜，由甲乙双方协商决定。本合同自签订之日生效，甲乙双方均不得反悔；本合同一式三份，双方各执一份，村委会一份。

甲方（承包方）签字：

乙方（受让方）签字：

篇8：浅析土地承包经营权之土地流转

土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依法对其承包经营的集体所有或国家有由农民集体使用的农村土地享有占有、使用和收益的权利。土地承包经营权土地流转方式可以采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式进行流转, 其权益受法律保护。

1 土地流转原则

第一条坚持依法自愿有偿原则。土地流转行为符合法律规定;承包方有权自主决定承包土地是否流转、流转对象和流转形式, 任何组织和个人不得强迫流转或者阻碍流转, 其流转收益归农户所有。

第二条坚持规模效益原则。鼓励承包方联合与合作, 采用先进科技和生产手段, 加大技术、资本等生产要素投入, 着力提高规模效益。

第三条坚持平等协商原则。土地承包经营权流转双方是平等的主体, 其流转形式、价格、期限由双方协商议定。

第四条坚持共同受益原则。承包方流转土地可获取流转费和从事非农收入, 而接转方可通过扩大经营规模增加农业收入。

第五条坚持可持续发展原则。接转土地经营者, 不能损害生产和生态环境, 不能搞掠夺式经营, 要加强土地投入和养护, 培育地力, 提高农业生产能力。

2 土地流转程序

土地流转双方需在平等互利的基础上签订书面土地承包经营权流转合同, 以明确各自的权利和义务。此外还应依法向政府主管部门申请产权变更登记, 需要公证的, 可到政府公证部门办理公证手续, 以利于保护合同双方当事人的合法利益。土地承包经营权流转期满, 无论是否延期, 有关农户都应及时向集体经济组织进行汇报, 以利于集体经济组织对所属农用地的正常管理。基层政府在管理上应简化程序, 规范收费, 以免加重农民的负担。

3 土地流转方式

在目前的农村中, 存在着转包、转让、互换、代耕代种、土地托管、租赁、入股、返租倒包、继承等九种土地流转形式。对于已经明确规定的, 当事人应当严格遵守, 而对于法律没有作出明确规定的, 当事人可以自行约定, 但约定的内容不能法律的基本原理。土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转让、出租、互换等。”

1) 转让。转让是承包人将自己所承包的土地全部或部分转让给第三方经营, 原承包人与集体经济组织的承包关系全部或部分终止, 由第三方继续向集体经济组织履行承包合同的流转。

2) 出租。出租是承包人将其承包的土地租给他人 (既可以是本集体经济组织以内的成员也可以是集体经济组织以外的人员) 经营, 但自己仍保留土地承包经营权人的法律地位, 仍与发包方保持承包合同关系, 承租人根据同承包经营权人的租赁合同享有权利, 承担义务, 不是物权法上的主体。出租主要适用于承包经营权人暂时脱离或无力进行农业生产经营, 但又不想放弃其土地承包经营权的情况。承租双方可以对租金、期限、权利义务等进行协商。由于其有较大的灵活性, 在农村的土地流转中占有比较大的比例。

3) 互换。互换是指为方便农户耕种与集体管理, 或发展专业生产, 农户之间对属于同一集体经济组织的承包土地经营权进行的交换。[6]互换同转让相类似, 实际上是一种相互转让, 但与转让不同的是, 农户进行土地承包经营权互换时, 各承包人不解除与集体经济组织的合同关系, 仍然按照各自原来的承包合同分别向原发包方履行义务。互换作为集体内部土地承包经营权流转的方式, 不仅成本低, 交易便捷, 且方便土地经营, 更为建立统一规划的土地经营区起到了举足轻重的作用。

4 土地流转争议的解决原则

第一条在农村集体经济组织内部, 承包方间就土地承包经营权流转发生纠纷, 依照合同约定, 双方当事人可通过协商解决。

第二条农村集体经济组织应成立土地承包经营权流转纠纷调解小组, 对土地流转发生的各类纠纷进行排查, 随时做好调解工作。

第三条乡镇经管部门是本行政区域内土地承包、流转纠纷的调解机构, 负责辖区内土地承包合同纠纷调解, 帮助当事人解决纠纷。

第四条区县人民政府应建立健全农村土地承包经营权流转纠纷仲裁委员会, 负责本行政区域内土地流转纠纷的仲裁活动。

第五条当事人申请仲裁应当提交仲裁申请书, 载明申请人、被申请人的基本情况、仲裁请求和所依据的事实, 并提供相应的证据。

第六条进入仲裁程序后, 区县仲裁部门应进行调解, 调解成功后, 双方当事人应在调解书上签名或按手印, 调解不成的, 应及时给予仲裁。

第七条当事人不服仲裁裁决的, 可以在接到裁决书30日内向人民法院起诉, 逾期不起诉的, 裁决书即发生法律效力。

第八条当事人不愿协商、调解、仲裁或经协商、调解、仲裁不成的, 可向人民法院起诉。

第九条区县、乡镇政府均应建立健全纠纷调处联动机制。发挥农业行政、合同管理、土地管理和劳动保障等职能部门作用, 启动多部门联动机制, 及时解决土地流转纠纷问题。

第十条流转双方签订土地流转合同后, 单方出现反悔, 当双方协商未果时, 合同继续生效, 任何一方不得擅自变更或解除合同。

第十一条因当事人过错造成流转合同不能履行的, 而有过错的当事人一方应当承担违约责任, 当事人双方都有过错的, 由当事人双方分别承担各自应付的违约责任。

第十二条发包方应根据承包方对土地的不同需求, 设立农户自种区和土地流转规模经营区, 对个别不愿流转的, 可采取互换承包地的办法, 妥善解决个别承包地块不愿流转和连片流转的矛盾。

第十三条承包土地流转后, 遇有国家征占土地, 对新增加的地上物及青苗补偿归接转方, 而土地及原有的基础设施补偿归承包方。

5 土地流转现存问题

1) 通过其他方式承包, 并经依法登记取得的物权性质土地承包经营权, 其流转缺乏全面法律规范。

2) 通过家庭承包方式取得的土地承包经营权转让, 须经发包方同意, 同时对受让方作了一定的限制。

3) 林地承包经营权继承应属家庭承包土地承包经营权流转形式之一。

4) 《农村土地承包法》已规定土地承包经营权可以转让, 为什么不能允许家庭承包中耕地和草地承包经营权继承呢?

5) 在流转方式上, 仍存留债权让与的痕迹。

6) 流转登记制度不严密, 存在前后矛盾的立法主张。

7) 各流转方式之间内涵外延界定不清, 存在交叉重叠现象。

6 结束语

通过对土地承包经营权流转的浅析, 我们对土地流转有了基本的认识, 对存在的问题, 制度还需要改善, 更加明确土地所有人在土地承包经营权流转中的地位。

参考文献

[1]李明秋, 王宝山.中国农村土地制度创新及农地使用权流转机制研究[M].北京:中国大地出版社, 2004:284.

[2]王利明.农村土地承包经营权的若干问题探讨[J].中国人民大学学报, 2001 (6) .

[3]张德扬.广东农户土地承包经营权流转的特点与形式[J].南方农村, 2004 (2) .

篇9：土地承包经营权流转问题研究

关键词：土地承包经营权；土地承包经营权流转；抵押

一、土地承包经营权的概念

土地承包经营权是指依法对承包的国家或集体所有的农用土地享有的用益物权。对此可归纳概括为以下三方面的内容：一是土地承包经营权的主体除了包括土地承包经营权人（承包人），还包括农村集体经济组织、村民委员会或村民小组等发包主体（发包方）；二是土地承包经营权的客体是指农用土地，包括农民集体所有或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及依法用于农业的土地；三是土地承包经营权的内容是指对承包土地的占有、使用、收益和流转的权利。

二、当前土地承包经营权流转存在的问题

对于农村土地承包经营权流转带来的问题，专家学者认为主要集中在相关土地政策得不到落实、政务机关多头管理、违法使用土地、土地流转对粮食安全的影响、“空心村”、土地闲置以及由于土地流转难而引发的各种社会矛盾上。从实际情况看，影响土地有效流转的因素，主要在以下几个方面：政府流转服务、流转信息公开、承包人流转意愿、收益分配机制以及相关具体政策的落实等。

（一）土地政策落实不到位，试点推广存在局限性

从现如今的各种土地政策、法律法规来看，一牵扯到土地的政策，往往是试点进行推广，好多政策往往推行到最后都只停留在点上，而没推广到面，从而导致政策的落实性问题。

（二）政府机关多头管理，流转效率不高

要想土地流转合理合法，可能需要农户奔走几家单位，盖各种公章，就这种局面导致的多头管理，无疑加重了农民自身在土地经营权流转时的负担，政府部门内部本身存在交叉管理，重复执法的现象造成土地流转难度大，流转效率不高的问题。

（三）承包人流转意愿不高，出现空心村以及土地闲置问题

直至现如今，大多数的农民也都抱着一种“土地就是我的命根子”的心态，对于流转土地存在后顾之忧，不管一年当中收益的多少，都不愿把土地流转给他人，流转积极性不高。为此，很多村民因为土地收益不高外出打工，很多地方都惊现“空心村”造成了大片的土地被闲置、抛荒。

（四）流转信息透明性差，流转收益分配机制不完善

我国农民普遍缺乏资金、技术、信息和市场网络，许多地区好没有建立起土地承包经营权流转市场，土地流转还处于自发、无序状态。政府部门的流转服务能力更加薄弱，土地供需信息平台尚未形成，供需双方信息沟通不顺畅严重制约了土地承包经营权正常流转， 流转信息的不完善造成了大量土地搁置。流转收益分配机制的不完善致使流转问题在日后激化成为各种社会矛盾，同时出现很多违法用地的实例。

（五）农户资信状况难有保障，土地“抵押”存在高风险

十八届三中全会以后对土地承包经营权流转的政策略有变动，在流转形式上多了“抵押”的方式，抵押势必要考察农民的资信状况，但农民的资信状况要以什么为标准，假如出现资不抵债的状况，风险谁来承担，这一系列的问题要求党和国家要在出台新政策后，不断实践，完善原有政策，把风险降到最低。

三、完善保护农民土地承包经营权的建议

针对土地流转中出现的问题，在实践中需要完善农村土地制度，保障农民土地承包经营权，搞好土地确权工作，突出政府服务职能，流转程序规范化，统一办理流转手续，做好一站式服务。建立健全土地承包经营权流转市场，逐步做好土地流转的信息化平台，建立合理的流转收益分配机制，避免流转过程中出现相关纠纷。

（一）保障农民土地承包经营权，切实做好土地确权工作

原有的土地管理政策实行家庭联产承包责任制，本着“增人不增地，减人不减地”的原则保障农用地承包关系的稳定性。2011年，国土资发（21011）178号《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》在政策上为土地确权工作提供支持，但以点到面的推进，必须做到落实到位。

（二）提高政府服务能力，“一个窗口”统一工作

政府要加强对土地流转的服务和管理工作，做到政府协调工作，避免多头管理，为土地经营权流转做好服务工作。依法支持、引导、规范土地承包经营权流转。在服务对象上，要加强对流入主体和农民的服务，切实做好为人民服务的工作。

（三）确保农民流转主体地位，健全集体参与机制

在土地流转的整个过程，让农民一直参与其中，对中间环节多有了解，政府多有作为，积极服务，始终贯彻以人为本的思想，让农民切身体会到土地流转带来的效益，以此解决土地闲置的问题，实现土地的集约化管理，把原有的外出人员吸引回集约化管理的土地上，让大部分农民不用背景离乡都能养家糊口，最终解决空心村的问题。

（四）建立合理的土地流轉收益分配机制，以此减少流转双方矛盾的发生

土地的大规模流转势必会出现土地的集约化、规模化的高效生产模式，以此带来的高收益必然会与原来的农户所能预期到的收益大不相同，这样的局面在流转早期，收益分配机制不健全的情况下，必然会激发流转双方的矛盾。要减少流转带来的矛盾必须做好增值收益的分配工作，保障双方合理的利益。

参考文献：

[1] 黄烨，曹亦汝.十八届三中全会或破局新土改[N].国际金融报，2013-09-05，（3）

[2] 邹晓云.十八届三中全会决定打响农地入市发令枪[N].经济参考报，2013-11-19，（3）

[3] 周齐.中国农村土地流转制度研究[D].哈尔滨：黑龙江大学，2010（6）

作者简介：

解希雯（1991.05～），女， 山东济南人 辽宁大学法学院在读研究生。

篇10：农村土地承包经营权流转合同书

湘农办[2007]44号

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关于印发全省农村土地承包经营权

流转合同书（式样）的通知

各市（州）、县（市、区）农办、经管局（处、科）：

根据《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第二十三条：“农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定”的规定，现将统一制定的全省农村土地承包经营权证流转合同书（式样）印发给你们，请认真遵照执行。附：农村土地承包经营权流转合同书（式样）

二00七年七月十七日

主题词：农村土地承包经营权证流转合同书（式样）通知 湖南省人民政府农村工作办公室秘书处2007年7月17日印发

湖南省沅陵县农村土地承包经营权

流转合同书

甲方（承包方）名称：

地址：

乙方（受让方）名称：

地址：

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲方双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用方式将其承包的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定：。

三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经

营权流转期限为年，从年月日起，至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲方将承包的地具体位置（名称、四至）（可具体列表说明，并附土地现状平面图）。

五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金（实物）支付。乙方每年（时间，或一次性）支付甲方/亩，（或实物公斤/亩），合计。

六、甲方的权利和义务：

（一）权利：按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定到期收回流转的土地。

（二）义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务：

（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。

（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护。

八、合同的变更和解除：有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：

（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人

利益的；

（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

（三）一方违约，使合同无法履行的；

（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任：

（一）甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

（二）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

（三）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）人民政府、街道办事处等调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30内向人民法院起诉。

十一、其他约定事项：

（一）本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙方签字或盖章之

日起生效。如果是耕地转让合同或专业生产经营项目流转合同，应以原发包方同意之日起生效。

（二）合同甲、乙双方约定的其他事项。

（三）本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（承包方）签字：

乙方（受让方）签字：

年月日

村集体经济组织或村委会

批准或备案意见（盖章）：

年月日

乡（镇）人民政府农村土地

承包管理部门鉴证意见

篇11：土地承包经营权流转合同

甲方（出让方）：

乙方（受让方）：

经甲、乙双方共同协商，达成如下合同条款。

一、甲方采用转包方式将其承包经营的黄河路北，义乌商贸城里面的土地流转给乙方。乙方已对流转的土地权属、附着物等状况全面了解，自愿受让，并自愿承担由此可能产生的任何法律责任。

二、土地流转费为元，乙方于本协议签订后三日内以现金或转账方式一次性付清甲方。

三、乙方付清流转费给甲方后，即享有流转土地的承包经营权。

四、乙方不能改变土地用途。由此造成损失的，乙方自愿全部承担。

五、土地流转时限为30年，自合同签订之日起算。

六、本合同签订后，甲乙双方均应完全履行。甲方不得要求返还土地，乙方不得要求返还流转费。

七、本合同自甲乙双方签字之日起生效。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

在场见证人（签字）：

篇12：农村土地经营权流转合同

《云南省昆明市人民政府关于推进现代农业园区建设的意见昆政发〔2010〕13号》_百度文库 #10002-tqq-2747471-47395-bec317f3413ec0a67d1d901241dd3932

《昆明市农村土地承包经营权》_百度文库 #10002-tqq-2747245-12314-fc7f1989db9a5a6c9bba2252b0fb79fb

篇13：土地经营权流转合同书

一、加快农村土地经营权流转, 促进适度规模经营的必要性

一是随着我国农村经济的快速发展, 大量的农村劳动力向二、三产业转移, 农村土地承包经营权流转将成为一种必然趋势, 二是土地承包经营成本高, 收益低。三是农村非农建设项目的需要, 因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要, 镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。四是调整农村产业结构调整的需要。五是实

现规模效益的需要。

二、开展农村土地经营权流, 促进适度规模经营转应当遵守的原则

一是依法开展农村土地经营权流转。《农村土地承包法》以及《农村土地承包经营权流转管理办法》, 是依法开展农村土地经营权流转的基本法律依据。二要有利于产业结构的调整, 建立农村现代产业体系。三要有利于农民增加收入, 提高生活质量。

三、当前农村土地经营权流转的特点

一是自发流转多, 中介引导少。二是出租形式多, 其他形式少。三是口头协议多, 合同流转少。四是短期流转多, 长期流转少。多数农村土地承包经营权流转期限较短, 大多在5年以下。五是分散经营多, 规模经营少。

四、制约土地经营权流转的主要因素

(一) 政府政策宣传未到位。

对土地流转遵循的原则、流转方式、流转农户权益保护等政策与规定, 农民知道较少。影响了农民参与土地流转的积极性, 部分地区乡镇干部疏于管理和服务。

(二) 农民恋土情结较重。

他们出于口粮自给和怕务工经商亏本后无退路考虑, 不愿将土地流转出去。据问卷调查, 有60%左右的农户因此不愿流出土地。

(三) 土地流转服务机制不够健全。

市、乡、村三级目前虽然成立了土地流转服务组织, 但对于农民的咨询服务质量不高, 出现了流转信息不对称、面积不成片、生产布局不稳、时间不一致等问题, 严重制约了流转的规模与速度。

(四) 土地流转的现实受益不高。

据调查, 当前农民从土地流转中获得的收益为600-800元不等, 导致农民对土地流转热情不高, 难以实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配置。

(五) 土地流转监管机制不全。

目前土地流转以口头协议和短期流转较多, 流转关系改变频繁, 部分土地流转合同含有不合法的主体、承包期限等内容, 少数承包人借土地流转改变土地所有权的性质和土地的农业用途。这些因素容易引发流转纠纷, 土地流转监管主要以农经部门为主, 缺少专门的管理和仲裁机构, 导致土地流转行为无力监管, 影响了土地流转进程。

(六) 土地流转扶持政策缺乏。

目前, 市、县 (区) 政府虽出台加快土地流转的一些政策, 但由于政策引导力度小, 服务组织、流转市场培育和财政专项资金扶持较少等原因, 很难从根本上激活农民自觉规范地流转土地。

五、德州市开展土地流转的基本情况

近年以来, 德州市加大工作力度, 按照“依法、自愿、有偿”的原则, 通过“政府引导、典型示范、产业带动、政策扶持”等措施, 强力推动土地流转工作快速发展。通过农村土地承包经营权流转, 优化了土地资源的配置, 加快了农业产业结构调整, 扩大了农业规模经营, 促进了现代农业的发展, 提升了德州市农业的经济和社会效益目前德州市农村流转土地面积已达69万亩, 涉及13.16万户, 分别占全市土地承包面积、承包户数的8.6%和11.6%。

六、德州市开展农村土地经营权流转应当做好结合的措施

一是与德州市“10+3”产业推进计划相结合, 按照德州市政府《德州市人民政府关于构建现代产业体系的意见》, 的要求, 各地方地府做好产业规划, 与土地经营权流转相结合。二是与两区同建相结合, 积极做好居住社区、产业园区“两区同建”工作, 推动农民集中居住和农村经济集约发展, 实现农村改貌与农民增收的“双赢”。三是与城镇规划相结合。四是结合群众意愿。五是结合各地实际情况, 在条件成熟的地区逐步推进适度规模经营。

七、德州市齐河县、平原县开展农村土地经营权流转的做法与启示

(一) 齐河县宣章镇, 土地流转农民变工人。

近年来, 该镇对土地合法、有序流转进行了多项探索, 政府扮演了“中介”和“裁判”两种角色。在反复敲定流转事宜过程中, 利用村广播、明白纸、宣传栏等形式, 让群众明白土地整体流转的目的、意义和政策。在了解群众对土地整体流转各方面要求后, 召开大会听取群众代表意见, 将土地整体流转给政府, 再由政府整体流转到企业, 相互签订土地流转协议, 并当场发放土地流转租金。土地的租金发放、手续签订、监督管理等一切手续由政府包办、监督, 确保土地流转健康顺利开展。对具备整体流转的土地, 以每年每亩高出“零星”流转土地200至500元的价格, 统一流转给公司, 发展高温、低温大棚和露天蔬菜生产。公司也相应优先安排整体流转土地的农户进企业、园区就业。目前, 该镇共整体流转土地2000多亩, 安置整体流转户100余个共180多人, 其中年龄偏大的农民30人。

(二) 平原县流转土地面积5, 000余亩, 11家公司在这里“安营扎寨”。

近年来, 山东省农业厅下属的农工商联合企业公司等11家公司也在该县“安营扎寨”, 流转土地面积5, 000余亩, 注册蔬菜商标13个。其中, 农工商联合企业公司投资8, 000万元建设, 将新建高标准蔬菜大棚300个, 年产无公害优质蔬菜450万斤, 直销省会机关、高档餐厅及各地超市。同时, 基地常年用工1, 000多人, 人均增收1.2万元。基地通过“公司+基地+农户”的运作模式, 实行统一耕种、统一提供农资、统一技术指导、统一排灌、统一回收产品等服务, 并建立生产日志, 健全检测体系, 实行档案化管理, 使得平原县蔬菜品质实现了质和量的大幅提升, 全县蔬菜检测流出合格率达到100%, 平原菜成功打入了物美、家乐福、沃尔玛等世界知名连锁超市。

摘要：土地制度改革是农村经济的深层次改革。加快我国农村土地经营权流转, 促进适度规模经营是一种必然要求, 应当与当地的社会经济情况相结合。德州市在“10+3”产业推进计划的引领下, 涌现出了一批土地流转的典型, 对于调整产业结构, 促进劳动力转移以及增加农民收入具有现实意义。借鉴国外农场生产的经验, 开展土地流转也有利于实现规模经济效益。目前探讨农村土地经营权流转是一种实践层面的研究。

关键词：农村土地,经营权流转,适度规模经营

参考文献

[1].姜爱林.城镇化、工业化与信息化协调发展研究[M].北京:中国大地出版社

篇14：试论土地承包经营权流转制度

关键词：土地承包经营权；农村；制度

一、农村土地承包经营权流转的现状

2008年10月12日党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，在这其中，明确提出“（二）完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。……”。它是现阶段我国农村土地承包经营权流转的重要前提。

目前，调整农村土地承包经营权的主要有《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法法》以及《渔业法》等。由于笔者来自农村，对于农村土地承包经营权的流转现实状况，有着更加切身体会的感受，这些已经存在、正在实施的法律规范，对于农村土地承包经营权的流转，没有明显的促进作用。在当今的农村，更多的土地承包经营人选择外出务工来补贴家用，就其收入状况而言，土地承包经营人外出务工几个月的时间，抵得上一年的土地承包经营所得的收益（此处的农村指广大的普通农村，东北平原的农场制的土地承包经营人除外）。

实践中，多数农村土地承包人将资金存入银行，不愿意将资金和精力投入到农业生产中，在全国范围内也没有出现预期的农村土地承包经营权的大量合理有秩序的流转现象，相反，国家免征农业税、提高粮食最低收购价格、粮食补贴等国家支持农业生产政策，使得更多的农民产生了“惜地”心里，这更加阻碍了农村土地承包经营权的流转。加之，相比农村而言，城镇居民享有养老补贴，医疗保证等，更为完善的社会保障制度，土地成为农民基本的生活保障和养老保障，更加难以实现农村土地承包经营权的流转。

通过对于相关调研文章的理论分析，笔者认为，现实农村农业生产中未能够实现土地承包经营权流转的原因不外乎一下三点：第一、农村土地承包经营制制度下，农户人均耕地面积不足1亩农地，有的甚至远远不及1亩，农地过于分散。在农村土地承包时，按照农地的优劣等级，一般划分为一级土地、二级土地和三级土地，农业用地的优劣等级不同，农业生产的利润也不相同，在实现土地承包经营权大规模集中的过程中，土地的价值难以公正作价，市场交易成本多高。第二，农村农业生产利润的低下，农业生产投入和农业生产产出，根据笔者的了解，比值多为1：2，即使承包人愿意转让土地承包经营权，也很少有人愿意受让。第三，现行的土地承包经营权的立法多基于土地的社会保障功能和保护耕地的现实需要，一定程度上阻碍了土地承包经营权的流转。

二、土地承包经营权与集体土地所有权的协调

《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”明确了我国现行的土地所有的所有权，依主体不同划分为，国家土地所有权和集体土地所有权。法律条文明确规定了国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，却没有规定集体土地所有权由谁来行使。我国现行的“三级所有，队为基础”的农村集体土地所有制度，其弊端是：集体所有权的主体的虚化和错位。

在我国，对农村集体土地由村小组、村或乡镇级政府以集体名义进行占有，以使用权承包或租赁的形式有偿交付农民使用。按照我国土地管理方面的法律法规，名义上拥有集体土地所有权的各级集体组织或单位对集体土地使用权是不能随意处置的，尤其不能随意进行转让买卖。但是，法律未能明确集体所有权的主体，村长、村委会或者县级以上的政府可以操纵集体土地所有权的流转，农村集体成员未能参与。另外，对集体土地买卖所得款项，农民只能得到一小部分，大部分收益由征地的各级政府（主要是地方政府）和集体组织的代表占有并支配。

因此，需要在实践中处理好土地承包权与集体土地使用权的关系。在集体土地初次转让的过程中，集体经济组织成员基于成员身份取得土地承包经营权，但是在取得土地承包经营权之后，土地承包经营人应当依据土地承包经营权权能之一的成员权来管理经济组织公共事务。笔者认为，法律应明确规定集体土地所有权的主体是谁，有谁行使或者有什么组织代表行使集体土地所有权，以保证土地承包经营权人的利益能够得到法律的保护。

三、农村土地承包经营权初次流转与登记制度

《物权法》第一百二十六条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”

土地承包经营权要实现有序的流转，必须进行土地承包经营权登记。当前我国由于不动产登记制度的不完善，广大农村地区没有进行土地承包经营权强制登记。《土地承包法》第三十八条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”，2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》。《通知》明确，根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[2013]134号）和《中央编办关于国土资源部不动产登记人员编制有关问题的批复》（中央编办复字[2014]36号），在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。笔者认为，不动产登记局的挂牌成立，标志着全国范围内统一的不动产登记机构的组成，对于土地承包经营权的登记和有序流转，将真正起到指导、监管的作用。

四、土地承包经营权的不足

依照法律法规的规定，农村的土地所有权属于集体所有，土地的承包经营权属于以家庭为单位的承包人。那么土地的使用权是否归属土地承包经营权？当下的中国，由于各地经济飞速发展，城市范围内国有土地面积显现不足，地方发展所需的土地多由地方政府征收农村集体所有土地，在征收过程中，由于外出务工、农业生产便利等其他原因，农地的流转多进行了转包、互换。流转多发生在兄弟，亲戚或者同宗朋友之间，土地的流转形式基本以口头约定为主，内容简单，没有进行书面约定。政府征收农地，使得土地价值一夜之间发生了昂贵的变化，承包人和实际耕种人因此难以找到合适的解决途径，多选择诉诸法律，这样的案件，在基层法院呈现出数量猛增趋势，也加重了司法负担。

笔者认为，在农用耕地上存在着三种权利，分别是：土地所有权、土地承包经营权和土地使用权。究其原因：首先，土地使用权的明确有利于明确土地的转包、互换等性质。土地的流转、流转的是土地的使用权，土地承包经营权依然是由以家庭为单位的承包人享有；其次，土地使用权的明确有利于司法纠纷的解决。土地征收过程中，因转包等司法纠纷会大大减少，有利于节约司法资源，同时也有利于处理农村村民关系。

五、结论