浅析供热企业房产税

浅析供热企业房产税（共12篇）

篇1：浅析供热企业房产税

关于供热企业缴纳房产税和城镇土地使用

税问题的批复

国税函【2005】60号01.17 2008国税发8号全文废止

新疆维吾尔自治区地方税务局，山东省地方税务局：

你们《关于供热企业缴纳房产税和城镇土地使用税问题的请示》（新地税发„2004‟163号）和《关于供热企业生产用房产、土地征免房产税、土地使用税问题的请示》（鲁地税函„2004‟203号）收悉。经研究，批复如下：

《财政部、国家税务总局关于供热企业税收问题的通知》（财税[2004]28号，以下简称《通知》）规定暂免征收房产税和城镇土地使用税的“供热企业”，是指向居民供热并向居民收取采暖费的企业，包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等,不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

对于免征房产税和城镇土地使用税的“生产用房”和“生产占地”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房及土地。对既向居民供热、又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

篇2：浅析供热企业房产税

1、打开省网上税务局，点击右上角“登录”，在登录界面上，输入纳税人识别号和密码登录。

2、进入到网上申报的界面，在界面的左上角可以看到“纳税申报”，点击“纳税申报”，在“纳税申报”的下拉菜单里有“其他申报”，点击“其他申报”后，就可以在右边出现其他应申报的税种申报表了，3、在这些报表中我们可以找到“房产税税源信息采集”和“房产税申报”。

首先我们需要进行税源采集，点击“房产税税源信息采集”处的填写申报表，进入采集界面，在采集界面上我们可以在左上角看到“新增房屋”，点击“新增房屋”进行增加，填写录入自己的房屋的相关信息后，点击保存。

4、增加完房屋信息后，我们就需要编辑登记我们的应税信息，点击界面上的“应税明细”，进行应税信息的维护和修改。在应税明细里有从价征收和从租征收两部分，选择合适自己的征收方式，填写相应的内容，然后保存。

5、编辑完房产税信息采集申报表，就可以记性房产税的申报了，点击“其他申报”里的“房产税申报”的填写申报表，进入申报表界面，申报界面上会直接显示刚刚你维护的房产税的信息，点击申报即可。

二、房产税从租计征要注意什么事项?

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税;对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备;旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

篇3：浅析供热企业房产税

北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、大连、吉林、黑龙江、山东、青岛、河南、陕西、甘肃、宁夏、新疆、青海省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

为保障居民供热采暖,经国务院批准,现将“三北”地区供热企业(以下简称供热企业)增值税、房产税、城镇土地使用税政策通知如下:

一、自2016年1月1日至2018年供暖期结束,对供热企业向居民个人(以下统称居民)供热而取得的采暖费收入免征增值税。

向居民供热而取得的采暖费收入,包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入,应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业,应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。

本条所称供暖期,是指当年下半年供暖开始至次年上半年供暖结束的期间。

二、自2016年1月1日至2018年12月31日,对向居民供热而收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地,应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。

对专业供热企业,按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算免征的房产税、城镇土地使用税。

对兼营供热企业,视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分,按照不同方法计算免征的房产税、城镇土地使用税。可以区分的,对其供热所使用厂房及土地,按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算减免税。难以区分的,对其全部厂房及土地,按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例计算减免税。

对自供热单位,按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例计算免征供热所使用的厂房及土地的房产税、城镇土地使用税。

三、本通知所称供热企业,是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

四、本通知所称“三北”地区,是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

篇4：房产税纳税筹划在企业的应用研究

一、房产税纳税筹划的基本概念

纳税筹划是纳税人在法律许可范围内，对多种纳税方案进行的优化选择。顾名思义，房产税纳税筹划也就是指纳税人在法律许可范围内，对房产税的各种纳税方案进行的一个择优筛选。

二、房产税纳税筹划的必要性

房产税作为一项费用，在收入不变的情况下，降低房产税支出，就等于降低成本费用，从而实现股東财富最大化。纳税人在法律许可的范围内进行房产税纳税筹划，有利于维护自身的合法权益。纳税人可以充分利用税收法规和各种税收优惠政策从而实现节税的目的。

三、房产税的纳税筹划应用

（一）降低房产原值的纳税筹划

房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如加油站罩棚、油气罐、室外游泳池、玻璃暖房等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

案例一：A公司位于某市区，企业除办公楼外，还包括围墙、油罐、加油站罩棚、水塔、变电塔、停车场等建筑物，总计工程造价3亿元，除办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为20%。

方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税＝30000×（1－20%）×1.2%＝288（万元）。

方案二：将停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税＝（30000－20000）×（1－20%）×1.2%＝96（万元）。

由此可见，方案二比方案一少缴房产税192万元。

（二）计征方式的纳税筹划

房产税的征税依据是从租计征和从价计征，而从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

从表面上看，从租计征比从价计征税率要高很多，但并不是在任何情况下，从价计征方案更优。

以长沙县的房产举例说明如下：

1.房屋自用还是出租，从租计征与从价计征的临界点确定：

从价计征应纳房产税=房产原值×（1-20%）×1.2%

从租计征应纳房产税=年租金×12%

因企业出租房屋，同时还应缴纳营业税及附加，按当地税率营业税5%；城建税5%；教育费附加2%。

当从租计征与从价计征税负相等时：

房产原值×（1-20%）×1.2%=年租金×12%+年租金×5%×（1+5%+2%）

由此得出，年租金/房产原值=5.53%

当年租金/房产原值＜5.53%时，从租计征方式更优，税负更低；当年租金/房产原值＞5.53%时，从价计征方式更优，税负更低。

2.筹划案例：

案例二：A公司建有一栋高层商住楼，第一到第六层楼设计为商场，资产成本为2000万元，如果出租，预计年租金800万元。经股东会决议决定将该商住楼用于出租。B先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案一：A公司与B先生签订房屋租赁合同，年租金800万元。则应缴纳房产税：800×12%=96(万元)；营业税及附加:800×5%（1+5%+2%）=42.8(万元)。合计税费138.8万元。

方案二：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与B先生签订承包经营合同，年承包费800万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。则应缴房产税2000×(1-20%)×1.2%=19.2(万元);营业税及附加同方案一。

可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税76.8万元。

根据税法规定,如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照,则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款,均属于企业内部分配行为,不属于租赁行为。因此,如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证,将房屋承租人聘为经营者,将房屋出租行为变为自办商场再承包出去,收取承包收入,那么原有的房产就可以按从价计征,这样就可以避免较高的房产税。

案例三：基本情况同上例，租金（承包费）仍为800万元，但该资产成本改为15000万元。

方案一：从租计征方式所交税金不变。

方案二：从价计征方式

应缴房产税15000×(1-20%)×1.2%=144(万元);营业税及附加同方案一。

此时，我们发现从租计征方式优于从价计征。分析其变化主要原因，是由于年租金/房产原值＞5.53%时，从价计征方式更优，税负更低。

另外还需注意的是，目前企业出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产税的税负。

四、结语

企业房产税的纳税筹划可以从多方面入手，比如征税对象、纳税范围、计税依据及税收优惠等，不同的单位有不同的具体情况，各单位可以根据自身实际情况进行具体分析筹划。

参考文献：

[1]韩颜良,张涛.试论房产税计缴的几个关键点.科技信息.2009(25).

篇5：浅析供热企业房产税

1、以公司名义购房是需要缴税的，而且所需缴纳的税目较多，计算较为复杂。

2、并不是所有的公司都能在北京市成为购房主体。如果购房人想以公司作为购房主体，要认真核实“营业执照”等证明材料，确认是否符合在京购房政策，中国大陆公司在京购房，除个人独资的单位、个体工商户、外企(外企在京设立分公司的除外)的购房受限制外，其他的公司/单位购房均不受限制。但外企在京购房则不是无限的，根据规定，外企在中国大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。

3、以公司名义购房，购房人要准备的资料：

1)、营业执照副本;

2)、税务登记证副本;

3)、组织机构代码副本;

4)、公司公章;

5)、法定代表人身份证;

6)、代理人身份证;

7)、授权委托书。其中要特别注意授权文件中的授权权限及受托期限，确认自身具备签约权限，而且合同中要加盖公司公章。

4、以公司名义购房所需缴纳的税费

1)、契税：契税一律要按照3%缴纳，不享受优惠契税政策;

2)、房产税：每年房产原值×70%×1.2%;

3)、土地使用税：建筑面积×30元/年

4)、如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

篇6：浅析供热企业房产税

(2012-11-02 12:45:35)

郭伟

◆《经济参考报》记者近期在浙江省调研时发现，从去年下半年开始国家出台一系列支持小型微型企业发展的减轻税费负担的政策，赢得企业界一片叫好，但小微企业实际感受到的政策效果却非常有限，普遍反映“雷声大雨点小”。当前形势下，小微企业税负过重仍是一个突出问题。【评】这是一篇“不讲政治”的报道。

◆在中央企业法制工作座谈会上，国务院国资委副主任黄淑和说：越是市场形势严峻，越要坚持合规经营。中央企业各级领导班子要牢固树立合规经营的理念，不搞违法获利，不踩法律红线，不抱侥幸心理，做到违法违规“一票否决”。【评】只有将“风险可控、价值最大”的理念落实在行动中，企业才会走得更远。◆财政部22日发布数据：今年前三季度税收总收入增速同比回落18.8个百分点，税收收入增速总体大幅回落。而22日披露完毕的各省份前三季度财政数据显示，一些地方在税收收入增长“失速”的情况下非税收入大增，有的地方非税收入高出税收收入40多个百分点。【评】羊毛是不会出在狗身上的，受伤的永远是企业。

◆媒体称：财政部财政科学研究所所长贾康说：房产税铺开具体时间表最有可能是在11月后，而且大方向已经明确无疑了，主要征收对象应是拥有豪宅或多套房的高收入人群。【评】我认为这个信息是准确的。各地税务局早已做好相关准备，而舆论对广东的“房叔”热炒，说明房产税全面开征的“铺垫”工作已经做好。

◆财政部相关负责人称:要切实将减税等政策措施落实到位。【评】只凭一个部门来落实政策到位，用宋丹丹的话说“那是相当困难的”。对于地方税务机关来说，财政部即管不了当地干部的任免，也管不了经费的划拨，更管不了各项税收指标的考核。一个“三不管”的上级部门，说话的权威性可想而知。

◆媒体称：深圳市地税局第四稽查局原副局长蔡某文涉嫌徇私舞弊不征少征税款、受贿一案，近日在深圳市福田区人民法院审理。经查：蔡某文受贿15万港元为人“减税”20余万。【评】收钱和送礼的人都有“病”。涉及举报去“铲事”的钱不能收，因为这其中的恩恩怨怨很复杂；送礼的人要把帐算清楚后再行动。

篇7：浅析供热企业房产税

【发布文号】(89)国税地字第081号 【发布日期】1989-08-07 【生效日期】1989-08-07 【失效日期】

【所属类别】国家法律法规 【文件来源】中国法院网

国家税务局对《关于中、小学校办企业

征免房产税、土地使用税问题的请示》的批复

（1989年8月7日（89）国税地字第081号）

四川省税务局：

你局川税三（1989）489号《关于中、小学校办企业征免房产税、土地使用税问题的请示》收悉，现批复如下：

关于中、小学校办企业使用的房屋及土地征收房产税和土地使用税问题，我局意见，对中、小学校办企业应比照（89）国税地便字第008号“对《关于高校征免房产税、土地使用税的请示》的批复”中有关规定征收房产税和土地使用税；对非独立核算的校办企业，原则上也应征收房产税和土地使用税，纳税确有困难的，可按税收管理权限给予适当的减税或免税。

篇8：浅析供热企业房产税

为保障居民供热采暖,经国务院批准,现将三北地区供热企业(以下称供热企业)的增值税、房产税、城镇土地使用税政策通知如下:

一、自2009年至2010年供暖期期间,对供热企业向居民个人(以下称居民)供热而取得的采暖费收入继续免征增值税。向居民供热而取得的采暖费收入,包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。

免征增值税的采暖费收入,应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定分别核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业,应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。

二、自2009年1月1日至2011年6月30日,对向居民供热而收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。

对既向居民供热,又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业,按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例划分征免税界限。

三、本通知所述供热企业,是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

四、本通知所称三北地区,是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

篇9：浅析供热企业房产税

关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点

近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。

一、目前房土两税的常见疑难问题

（一）土地税的纳税义务截止日期

目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。

（二）房产税的计税依据问题

即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。

（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？

二、关于房土两税的分析和建议

要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。

（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。

还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。

（二）自用房产的计税依据判定

税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。

（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税

1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：

（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。

（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。

（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。

2.地下停车场的建造形态，有两种情形：

（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。

（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。

3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：

（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。

（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。

（3）房地产企业利用人防设施建造地下停车场，这时虽然开发商投资建设，但只拥有使用权，可以对外转租，房土两税可比照第二种情况。

篇10：浅析供热企业房产税

(一)房产的计税价值是指依照房产原值一次性减除30%后的余值，税率为1.2%。

(二)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

(三)房产原值应包括与房屋不可分割的土地及各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。附属设备或配套设施具体包括下列内容：

1.暖气、卫生、通风、照明、煤气、中央空调等设备;

2.各种管线，包括蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;

3.电梯、升降机、过道、晒台等。

第十二条 属于房屋附属设备的管线，应按下列方法计算：

(一)水管、下水道、暖气管等从最近的探视井或三通管算起;

(二)电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

第十三条 对于出现下列情况的，房产的计税价值由主管地方税务机

关根据实际情况分别确定：

(一)纳税人未按会计制度规定在“固定资产”科目内记载房屋原价的，主管地方税务机关有权按规定核定其房产原值;

(二)对没有房产原值或者房产原值明显不合理的，主管地方税务机关有权比照同类结构、同等地段的房产价值进行核定。

第十四条 对按租金收入征收房产税的，应以出租人实际取得的租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入，税率为12%。

对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，房产税暂按4%的税率征收;对于居民住房出租后用于生产经营的，房产税按12%的税率征收。 第十五条 对房屋出租人不申报租金收入或申报不实的，主管地方税务机关可以核定其租金标准。其具体方法是：

篇11：浅析供热企业房产税

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。

一、房产税改革的原因

国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点：

（一）征税范围过窄

现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。

（二）计税依据不能反映房地产的真实价值

目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。

（三）税率设计缺乏灵活性

我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。

二、实施房产税改革的目的

针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状，国家实施房产税改革的主要目的为以下几点：

（一）完善房产在保有阶段的税收制度缺失

土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时，我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节，而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本，因此，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场，进而又推高了房价。目前土地资源相对有限，特别是大中城市土地资源日益枯竭，进一步加剧了人们对城市房价上涨的恐慌。由于我国现阶段房产在保有阶段的税收制度不健全，全国各地大量出现“空置房”现象，如鄂尔多斯空置新城，海南的空置小区等。

（二）扩大政府财政收入，调整地方财政收入结构

我国1994 年实行分税制改革以后，中央政府拿走了全国税收的大部分，中央政府与地方政府出现了严重的事权和财权不匹配的现象。地方政府为增加财政收入，将眼光投向了土地开发，这直接造成了今天的“土地财政”现象。全国土地出让金从2006 年的7000 亿元增加到2010 年的2．7万亿元，年均增长率高达40.1%。“土地财政”不仅助推了房价，而且不具有可持续性，不符合科学发展观的要求。所以，目前急需调整现阶段地方政府财政收入的来源。

纵观当今世界上其他国家，物业税或房产税都是其地方财政的重要收入来源。英国地方政府财政收入全部来自房产税，法国为69%，加拿大为85%，美国为50%-80%。但在我国，近几年房产税的收入仅占地方税收收入的6%左右。从长期角度来看，房产税将会成为地方政府的主要税收收入，因为房产税的征收不仅能解决地方政府财政收入不足的问题，也能在很大程度上解决“土地财政”问题，调整地方财政收入结构。

（三）调整我国目前畸形的投资方向，遏制投机性购房

目前我国商品房价格居高不下，其中一个重要原因是投机性炒房现象的存在。买房子，等升值，再卖房子。这个循环将大量的资本吸引进入房地产市场，一路推动房地产市场向畸形的方向发展，使得我国楼市超过股市成为第一大资金的蓄水池。开征房产税的目的之一就是逐渐降低房产作为投机品的价值。因为在未来市场面临不确定的条件下，征收房产税使投机者要直接面对确定的税负，从而使房屋投机属性大大降低，进而引导民间资本重新关注商业市场的发展，引导资金进入生产领域和高科技制造领域，从而逐渐调整产业结构，使国民经济走上可持续发展道路。

（四）通过税收手段调控我国未来城市的发展方向

随着城市化进程的加快，加之中国作为世界第一人口大国的特殊背景，中国将迅速产生一批超大型城市，如北京、上海等。随着大城市群发展的提速，世界性大城市所面临的难题必然会出现：城市资源的有限性与城市人口增长的爆发性的矛盾。城市越发展，人口越增加，越会推高土地价格和房屋价格；并且城市交通、公共卫生、新增人口就业、社会治安和社会保障等一系列关系到国计民生的问题也更为凸显。北京、上海、广州等地居高的房价和滞堵的交通充分证明了这一点。面对这样的情况，北京采取的“限购令”手段不仅效果十分有限，而且产生了大量的副作用，如人才流失，资本流失等。国外的成功经验可以为我们提供解决问题的一些思路：美国的纽约、法国的巴黎、日本的东京、英国的伦敦等都采取了城市化向城郊化的发展。即在城市周围建立多个卫星城，每个卫星城都有自己的配套设置，同时也和主城保持着紧密的联系。但是卫星城市的规划建设是一个高投入低产出的项目，需要大量的配套设施来有效地吸引居民。政府的资金投入、政策导向、规划水平是影响卫星城成败的重要因素，其中很重要的一种政策调控手段就是房产税。

综上所述，房产税改革的目的不是打压房地产市场，而是引导包括房地产行业在内的多行业健康发展，保障人民基本权利的正常享受，维护广大人民的合法利益。

三、实施房产税改革的措施自房产税改革通知公布以后，上海和重庆作为全国的试地区，率先在全国实行了房产税改革。虽然同为国家首批房产税试点城市，但是沪渝两市的方案和侧重点也有所不同。上海房产税征收范围主要是全部新购住房，且涉及全部行政区域，影响的范围是新购房群体。然而，其税率为0.4%-0.6%，为固定的税率且税率较低，存量房没有纳入到征税对象之中。

重庆主要是打击高端住宅和投机性购房，其采取了分档征收的方案，操作起来难度较大。不会影响大多数老百姓的正常购房需求，但其征收对象的范围较窄，影响范围不如上海。重庆开征房产税主要是在心理层面上对房地产市场造成冲击。

四、房产税改革实行措施的成效及弊端

至今，上海、重庆两地的房产税试行虽没有达到预期的显著效果，其征收收入所占的比例不是很高，但实行至今在各方面都取得一定的成效。房产税试行至今，重庆、上海两市的高端房产成交量明显下降，而高端房产成交量的下降也使得整体房价成交水平趋于平稳，房价至今未出现大幅上涨的情况。中国统计年鉴的数据显示，重庆在70 个大中城市住宅销售价格指数中排名比较靠后，这说明房产税改革具有一定的成效。据相关资料统计，2012 年1-6 月份，上海商品房销售面积和去年同期相比下降13.8%；重庆多数高档住宅商品住宅楼盘访客量下降30%-50%，且主城区应税住房交易价格也都有所下降，较房产税实施前同类房屋成交价下降10.48%。另外，上海通过此次税制的具体设计，取得了很好的实际调节效果。由于公众都倾向在中心区购置不动产，上海的房产税试点方案里设计的一个很小的杠杆，即中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，这个细微的差距就使成交量被引流到周边区域。另外，有“人均60平方米”和“均价两倍”这样的数量界限来区分不同的税负，明显促进了小户型的销售占比上升和均价的稳定。并且，2011 年重庆房产税税收收入为1 亿元人民币，上海房产税收入为22.1 亿元。虽然收入额相对较小，但其收入全用于保障性住房建设，这对房地产有一定的调节作用。

但是，在上海、重庆的试点试行中也发现房产税改革目前存在的一些弊端，主要为：目前信息登记、联网等配套制度不完善，使房产税的征收有一定的困难，效果堪忧。并且房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状，税收改革的征税对象最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者，从而使房产税不能更好地行驶其调节房价的功能。而且，从此次试点方案的各项课税要素来看，目前房产税实施仍存在与税法公平原则相悖之处，而这些相悖之处将影响调节收入差距、完善房地产税制等长期目标的实现。

五、个人对房产税改革的意见及建议

从房产税改革的目的出发，结合目前上海、重庆的试点试行情况，现提出个人对房产税改革的意见和建议。

（一）完善房产税的配套制度。

房产税改革必须要建立和完善房地产产权制度。只有产权关系明晰，才能合理界定纳税人并准确界定纳税人财产的评估价值。其次，为保证税负公平、杜绝偷漏税，国家也可以参考公司年检制度，实行房产年检制度。即房产无论何种性质，持有人须每年到房产管理局办理年检手续，未通过上年年检的房产，不得进行出租、出售、抵押等任何交易，从而保证税收的征税对象不转嫁给普通购房者。

（二）统一纳税人标准

就纳税人而言，目前试点方案中对其区分主要是基于经济宏观调控的目的，即调控高居不下的房价，故其主要目的在于限制非本市人口的购房行为，遏制房地产投资。以经济调控为目的的立法具有暂时性，而作为需长期存在的税收制度，则需要以公平原则作为立法指导。因此，在今后的立法中，应当对现行的区分纳税人的做法进行统一，以拥有房产的数量作为统一纳税人标准的方向，从而保证税法的公平原则。

（三）降低房地产流转环节的税负并进行“清费立税”

我国的房地产行业存在名目繁多的税费，这些税费不仅增加了房地产开发成本．而且与房产税有很多重合。因此，在推行房产税的过程中，必须减少或者合并这些税费。这样能使房产税在打击房地产投机的同时降低房价的成本。从而使得房产税更好地履行其调控房价的功能。

（四）对于房产税的支出，要实行“专款专用”

要保障房产税的“专款专用”，需将征收的房产税用于地方公共事业的建设和住房保障体系的建立，并在实行过程中引入社会监督机制，切实落实好社会舆论监督。只有这样，才能保障房产税改革的顺利执行，才能真正把房产税改革的目的落到实处。与此同时，征收房产税还将给地方政府带来一个稳定的收入来源，缓解地方政府过分依赖“土地财政”的问题。

（五）应以不增加普通老百姓的负担为原则

目前，房地产改革的侧重点应放在遏制投机炒房囤地、促进房地产市场健康稳定发展方面；放在调节收入分配和缩小贫富差距，而不是着眼于增加财政收入方面。因此，在房产税制度设计时，应该特别注重保护中低收入家庭。如实行起点税率较低的累进税率，住房面积越大、套数越多，税率就越高；对首套房免征房产税，对中低收入家庭实行低税率等。

参考文献：

篇12：供热企业节能问题浅析

摘要：随着我国建筑业的飞速发展，建筑能耗占总能耗的比重越来越大，其中采暖能耗是建筑能耗的最主要部分，也是浪费最为严重和节能潜力最大的部分。作为供热企业，对供热成本尤其敏感，所以节能问题显得尤为重要。本文从建筑围护结构、供热系统、用户行为调节三方面阐述了如何实现供热节能，探讨了在供热计量改革实施过程中关于建筑物围护结构的保温性、管网铺设、供热计量方式、用户行为等方面存在的问题，并从供热企业的角度分析了上述问题的原因及对策。

关键词：节能 供热管网 用户行为 建筑维护

一、 影响节能的因素

自上世纪九十年代以来，国家开始以节能为目的推进计量供热，计量供热促进供热的节能，是利国利民利企的一件好事，这在供热企业中也是普遍共识。需要指出的是，计量供热本身只是在供热系统中安装热表计量，并不能直接取得节能效果，它仅是一种促进建筑物供热方面节能的一种经济手段，它并不是节能的直接因素，建筑供热节能的因素主要以下几种：

(1)建筑物围护结构的节能

建筑围护结构组成部件(屋顶、墙、地基、隔热材料、密封材料、门窗、遮阳设施)的设计对建筑能耗、环境性能、室内空气质量与用户所处的视觉和热舒适环境有根本的影响。一般增加围护结构的费用仅为总投资的3%～6%，而节能却可达20%～40%。

(2)高效平衡的供热系统

建筑供热系统包括热网、换热站及用户的取暖设施。供热系统的效率直接影响供热耗量的.大小。供热系统应保证先进合理的设计、可靠高效的设备、优秀的调控手段、高质量的施工安装及合理的运行调节。

(3)用户行为节能

最后，在实际使用中，用户的行为节能也占相当一部分比例，而且用户的节能行为有其特殊性，不仅涉及到热能的损失，还涉及到水的损失，检查起来难度颇大。以我开发区为例，个别住户温度过高时，宁可打开窗户也不关小阀门;有的温度达不到自己的满意度，就私接放水龙头插入地下管道，或者直接采用供热用水当作生活用水，极大的造成了水源的浪费，影响了周围用户的正常取暖。

计量供热对以上三个方面的节能并不构成直接影响，它的作用主要是使供热使用者、管理者能够直观准确的得到耗热量大小的数据，为用热和供热的调整作依据。进而促进使用者从节省使用费用上去努力采取节省用热量的措施。作为使用者，基本上能做的节能措施主要是行为节能上的一些措施，比如主动降低室内温度。另一个方面，计量供热全面实行后，对购房者来说，在选购房屋时必定会优先考虑围护结构好、供热系统质量更优的房屋，从而促进开发商对围护结构和供热系统的重视。可见，计量供热本身不节能，是通过人们的“逐利意识”来促进节能措施的执行。

所以笔者认为降低供热能耗的可行措施，要在供热节能的三个因素上全面综合考虑。

二、供热节能需要解决的问题及措施

(1)建筑物围护结构中的问题

在三个影响建筑供热节能的因素中，建筑的围护结构的节能潜力是最大的。我国政府也对这项因素也非常重视，在1988年一步节能标准强制执行到现在已经强制执行三步节能标准，客观的讲对我国的建筑节能起到了极大推进作用。

但是，在供热企业来看，节能建筑不节能的问题仍然比较突出，从近两年的运行情况来看，甚至有些所谓三步节能的建筑热耗超过了一步节能建筑的热耗。能达到真正三步节能指标的新建筑不及三分之一。目前，在我公司本地执行节能建筑围护结构标准上，主要存在三个问题：①窗墙比超标、体形系数过大比较多;②落地窗、飘窗普遍存在;③材料质量不过关。前两个问题主要是由于开发商为了迎合买方的口味，美化造型、增加采光造成的。第三个问题的原因比较多，但核心是为了降低造价，比如廉价的塑钢窗四处漏风、廉价的聚苯板密度只有标准的一半。

作为供热企业对这些问题无能为力，亟需政府在监督管理上落实国家建筑节能政策，加强设计审图、工程验收力度，尤其建议在新建筑验收中由供热企业和具有资质的测试单位对新建筑进行节能验收测试，以确认是否达到节能标准。

(2)供热系统的设计

以目前广泛应用的间接供暖方式为例，供热系统的设计涉及到管网的规划、换热站的选址选型、进户管网的新建与改造等。

首先，供热管网要有长远科学的规划，以尽量做到一次线分支压力、流量、水阻的平衡，并对潜在供热需求及供热能力进行合理评估，不能有新建小区或小规模取暖用户就随意就近分接管线。

其次，换热站的选址要尽量靠近小区中心，二次分支管线呈辐射状向小区用户供暖。对于新建小区，要在设计阶段就要注意这一点，审批部门严格把关，施工阶段供热企业要和施工方相结合，把对供暖不利的因素降低到最小，切实掌握管道走向及临时变更等。对于老小区的改造，要积极做好业主工作，排除隐患，针对不同的小区，要根据以往的供热经验，换热器的选型要留有足够的余量，不能一概以面积计算换热器大小，一旦进入供暖阶段，温度高了可以下调，温度低了却很难调节，要努力减少后期维护成本，避免二次改造。

最后，对于进户管网的安装要严把质量关，在以往的施工过程中，因为施工质量问题造成的供热异常屡见不鲜，并且难以发现，比如分支管道无开孔即焊接，热熔管熔接过度造成阻塞、供回水反接等等，不仅造成二次返工，还影响了用户的正常取暖。这就需要供热企业专业人员及监理严把质量关，如有必要要对施工人员进行岗前培训。

(3)用户行为节能中的问题

热计量供热经过十几年的推广，现在已经初具规模，对于供热节能起到了积极的作用，但是还是存在一些问题。就目前广泛应用的超声波热量户表来说，除了供回水温度探头外只有一个供水超声波流量探头，笔者建议做成双流量探测型的户表，虽然一定程度上增加了初装成本，但是配合远程访问系统，可以有效的检测用户的用水状态，对于用户私自用水、放水等问题可以有理、有据、方便的进行监控，甚至可以引入失水收费系统，用以限制用户的浪费行为，不再依靠加臭味剂、染色剂等临时措施防止热水流失，可以大幅度减少企业水源消耗，并减少人力物力成本。

综上所述，供热企业既是市场主体之一，也是公用事业体系的重要组成部分，具有企业经营和工艺服务的双重任务。供热过程中的节能问题，不仅关乎企业的经济利益，更关系到用户的取暖效果，是供热企业应该着重解决的问题。广大热企应该广开言路、深入调研，争取国家、企业、用户三者共赢才是根本出路。

参考文献：

王建军《从供热企业的角度看供热计量》