量房流程与注意事项

量房流程与注意事项（通用4篇）

篇1：量房流程与注意事项

存量房概念及交易流程

现在房地产业已成为我国国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。而随着人们经济的改善，加上炒房现象的存在，也出现了存量房一说，那么究竟什么叫存量房呢，存量房交易的流程有哪些呢？下文将给您详细介绍。

一、什么叫存量房

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。

二、存量房交易流程

1、申请登记。买卖双方持所订立的房屋转让协议书到房地产交易部门进行登记，分别填写《申请出卖房屋登记表》、《申请购买房屋登记表》、《房屋买卖保证书》并交验证件。交易部门同时向卖方发出《房屋买卖征询意见通知书》，由原承租人填写交回。卖方产权证暂由交易部门收存。

2、审查产权。由交易部门出具是否同意交易的意见并填写《房屋买卖审批表》，进行报批。

3、办理手续。交易材料被批准后，买卖双方按指定日期持身份证等材料到交易部门办量立契过户手续。

4、转送材料并颁发房屋所有权证。交易部门将交易档案装订后，移送到房屋产权登记、发证部门，新产权人持房产卖契到上述部门进行产权登记并申领房屋所有权证。

以上就是对存量房的介绍。在现实生活中，存量房其实就是没有经过居住的二手房，二手房交易需要注意一些风险，在交易时，要注意的问题也很多，我们在购买存量房时，可以带上专业的律师，以提高专业的帮助。以免受到一些不必要的损失。

篇2：量房流程与注意事项

2007年8月起, 济宁市在市区范围内, 对存量房开始了网上交易和资金监管试点, 并开展了交易资金托管业务。存量房交易资金监管可以充分保证交易资金的安全转移。一是提高了市场信息透明度, 进一步规范了房产经纪行为, 二是从信息源头上将存量房交易全程纳入“阳光”下操作, 从而在根本上规范了存量房市场秩序, 保障了房产交易的安全。三是杜绝了房产交易双方签订“阴阳合同”, 避免了偷漏税行为的发生。四是为金融部门安全开展贷款业务把关, 有效地规避了金融风险。

二、存量房网上交易和资金监管的基本做法

1. 存量房的信息发布与网上交易

(1) 经纪机构从事房产经纪业务前, 应向济宁市房产交易监理处申请注册“济宁市房产网”操作系统用户, 领取客户端软件及密钥, 取得网上操作系统的技术支持。

(2) 经备案的房地产经纪机构通过“济宁市房产网”操作系统进行挂牌委托, 发布房屋出售信息。

(3) 经纪机构在接受当事人的委托后, 通过“济宁市房产网”操作系统, 配合交易双方当事人共同签定《房屋买卖合同》, 并将交易信息提交到交易系统中, 提交成功后, 存量房网上交易完成。

(4) 个人出售房屋时, 应先在“济宁市房产网”上挂牌委托。受托机构在接受当事人的委托后, 发布房屋出售信息, 配合交易双方当事人共同签定《房屋买卖合同》, 并将交易信息提交到交易系统中予以公示。提交成功后, 到市房地产交易中心前台予以审核确认, 存量房网上交易完成。

(5) 《房屋买卖合同》中主要条款发生变化时, 双方当事人须到房产交易监理处办理买卖合同注销手续, 并重新进行网上交易。

2. 存量房交易资金托管

济宁市建设主管部门指定国有独资的济宁市房地产交易中心作为资金托管机构, 负责存量房交易资金托管业务, 接受交易双方当事人的委托, 无偿提供交易资金代收代付服务。房地产经纪机构和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。

(1) 存量房交易双方到“济宁市房产网”登记备案, 签定《房屋买卖合同》。

(2) 存量房交易双方到济宁市房地产交易中心存量房交易资金托管部签定资金托管协议, 办理资金托管手续。

(3) 存量房买方在资金托管机构指定的托管银行“存量房客户交易结算资金专用存款账户”中存入应付的交易资金。

(4) 将存量房交易资料报登记机关审查, 办理房产过户手续。

(5) 卖方凭托管机构的托管凭证从托管银行支取交易资金, 买方凭托管机构出具的收件凭据到登记机构领取房屋产权证书。

二手房交易双方约定自行划转交易结算资金的, 也必须经过资金监管, 到资金托管机构提出书面申请, 办理监管手续。但交易过程中发生的资金及权属风险由交易双方当事人自行承担。

三、存量房交易资金托管的特点

1. 安全可靠。

存量房交易资金托管业务, 从根本上解决了交易双方的信息不对称和不信任问题。

2. 方便快捷。

托管协议签订后, 自愿委托经纪机构代为办理交易登记手续, 免除了交易双方的奔波之苦;且资金划转安全快捷, 完成产权过户后, 买卖双方即可一手交钱, 一手领证。

3. 贷款及时。

利用存量房抵押贷款的, 可委托房产经纪机构代办抵押贷款, 把购房首付款及贷款额分别存入资金托管机构指定的托管银行账户, 待买卖双方办理完房产过户手续后, 将买方交纳的首付款及银行贷款一并转给卖方。

4. 无偿服务。

存量房交易资金托管为无偿服务, 免费进行交易房款的划转。

四、有待继续探索和完善的两个问题

1.采取更加灵活的方式方便客户资金的存入与支取。目前, 存量房交易资金的存入和支取, 还仅仅局限于由交易客户亲自到托管机构指定的托管银行办理, 给客户带来一些麻烦。随着存量房网上交易和资金托管业务量的逐步拓展, 我处正积极与相关银行进行银联pos机及网银的合作探索, 着力缩短办理时间, 以方便客户存取款。

篇3：量房流程与注意事项

现在全国的存量房交易资金监管模式较多，监管主体和托管形式不一。从监管主体来看，主要有三种，即房产管理部门、专业中介机构和银行。从监管的形式来看，主要有自愿监管和强制监管两种。从监管的资金构成情况来看，主要有部分资金监管和全额资金监管两种模式。

从监管的效果和监管拓展情况来看，比较成功的主要是两种模式，以天津市为代表的成立专门的监管机构为主体的监管模式和以苏州市为代表的房产登记部门为监管主体的监管模式。

二、存量房交易资金监管新模式

（一）监管原则

1.宗旨便民，服务高效。新的资金监管模式不仅是为了防止中介机构挪用客户资金，更是为打造一个交易诚信平台，减少交易双方在交易过程中的后顾之忧，所以该项工作已经不再是原来意义上的监管，更多的是体现一种全新的服务。资金监管服务旨在以不较大改变买卖双方交易方式、不增加交易双方经济负担为原则。

2.自愿原则。主要体现为四个方面：一是商业银行自愿选择是否参与；二是交易双方自愿选择是否托管；三是经纪机构自愿选择是否参与；四是交易双方自愿选择托管资金组成部分。

（二）监管新模式

1.政府监管，银行托管。房管部门或专门监管机构接受政府委托，开发资金监管平台，同各商业银行进行联网，实时监控各商业银行的托管专户和托管子账户，对整个资金监管服务进行全程监控。

2.钱随房走，房随钱走。为保证托管资金的安全和银行利益，通过资金监管平台和房屋登记机构的登记系统进行实时对接，在系统中设置各环节的逻辑关系。由系统自动控制各流程，资金的存入、划付和划转以流程的环节作为前提，流程环节的流转以资金存入、划付和划转为前提，形成了流程环节和资金流转互为前提的唯一途径。一旦签订资金监管协议，以合同的方式确保流程的有效运转，任何人不得对流程进行干扰，确保资金的安全，也确保了各商业银行的利益。

3.一手交房，一手交钱。房屋权属证书领取的情况下，交易双方真正具备交房条件，买方取得房屋所有权证，房屋登记机构通知托管银行将托管资金及时划转给卖方。在实际操作过程中，经纪机构也可以通过登记机构的托管系统平台进行本经纪机构托管案例的查询。如果某一案例的交易登记流程已经进入“缮证”环节，也就意味着托管银行已经将卖方的原贷款偿还，买方的按揭贷款也已经发放。该条件下，交易双方即可以提前办理交房手续。

三、资金监管服务模式还应考虑的问题

（一）利息问题

在现有资金监管服务模式下，商业银行作为托管人，并且以银行的内部账户作为托管专户。托管专户的性质决定其账户为内部权益类账户，而不是负债类账户，所以不能计提利息。那么，由此产生了两个问题：1.作为卖方来说，原来可以直接收取的房款，因为纳入资金监管服务，损失了该笔资金利息收入；2.作为托管银行来说，虽然不用支付托管资金的利息，但专户性质决定了其同样不能作为存款指标来考核，怎样提高各商业银行的积极性，这都是需要解决的问题。

（二）还贷问题

托管银行出具同意抵押注销的材料，是以买方存入的托管资金现金部分超过卖方应偿还贷款本息为前提的。从现阶段的情况来看，一方面前几年房价上涨过快，即使原来卖方的抵押贷款是八成，现在买方作为首套房购买，首付款为三成，一般也能够覆盖原贷款本息。另一方面，作为二套或二套房以上的购房者，一般首付在五成以上，所以正常情况下能够覆盖原贷款本息。要解决托管资金现金部分不足以覆盖卖方原贷款本息的问题，关键是要在政策上有所突破。

注：本文获中房协房地产市场专业委员会华东片工委2011年优秀论文评选三等奖。

篇4：量房流程与注意事项

存量房交易资金监管工作模式确定后，为方便权利人办事，保障交易资金安全，我们重点对房屋所有权转移登记和房屋抵押权设立登记的合并办理进行了研究。

一、背景及概念

合并办理，是指房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。这种关联性可以体现为“先后关系”，也可以体现为“并列关系”，还可以二者兼而有之。

“先后关系”的典型表现为：预购商品房被查封拍卖。预购商品房被查封拍卖，理论上存在两手转移登记，但前一手预购人的登记既不能履行，也不必履行；后一手拍卖买受人的登记，则可在理清权利变动的基础上，予以合并办理。

“并列关系”的典型表现为：继承同时发生赠与。这两种法律关系相对独立，但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性（在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人）等特点，也可以适用合并办理。

“先后关系”与“并列关系”兼而有之的典型表现就是以贷款方式购买房屋，这也是我们研究的重点。以贷款方式购买房屋，购房人与售房人之间是买卖关系，购房人与贷款人之间是借贷关系，同时还可能存在售房人与贷款人之间的保证关系（如购买期房需开发商提供期间担保），多种法律关系交织于一体，共同促成了购房这一结果的发生。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权，则要分别办理转移登记和抵押权登记，这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押权登记可以分别办理，即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要当事人申请两次登记，并分别领取权利证书；彼此关联表现在当转移登记和抵押权登记合并办理时，当事人提供的来源证明文件可清晰地表示出两个登记行为之间的内在关系，对当事人而言，可以一次性完成受理，一次性领取房屋所有权证和他项权证。

二、存量房转移登记和抵押权登记合并办理可行性分析

1.合法性分析

首先，《房地产登记技术规程》为合并办理提供了明确的政策依据。《房地产登记技术规程》4.3.2第4点规定，以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记时，房地产登记机构可合并办理登记。其次，从民事法律关系角度而言，房屋转移登记和房屋抵押权登记合并办理不存在法律冲突。以抵押贷款方式购买房屋的，房屋抵押权登记以房屋转移登记为基础，抵押权在转移登记之后的所有权上设立，存量房只要产权清晰，不存在查封等限制状况，满足办理房屋转移登记的条件，那么转移之后的房屋，也不属于禁止抵押的范畴。再次，从行政法律关系角度而言，两种登记合并办理以后，能满足要件齐全，程序正当的要求。第一，《房屋登记办法》第三十三条及第四十三条分别列举了房屋转移登记和房屋抵押权登记所需提交的材料，这些要件之间不存在矛盾冲突，满足同时受理的条件。第二，两项业务合并办理以后，仍是都要经过受理、审核、登簿、发证、归档环节，不会产生程序上的问题。

2.必要性分析

实行资金监管前，我市以贷款方式购买存量房的交易模式为：买卖双方签订购房合同，买方支付一定比例的首付款给卖方，买卖双方办理房屋产权过户，等新的房产证办好以后，买卖双方再去办理土地使用权变更登记，等新的土地证也办好之后，买方再持房产证、土地证去向银行申请抵押贷款，银行审批通过后，银行代理人再和买方一起来申请房屋抵押权登记，待抵押权登记完成后，银行放款给买方，买方再向卖方支付剩余房款。

实行资金监管后，银行需先行将贷款放到资金监管专户中，如果所有权转移登记与抵押权登记办理不同步，将会出现房贷放出，产权过户，在抵押权办理期间出现法院查封的情形，从而给银行造成极大风险。当然，实行合并办理，简化办事流程、缩短办事时间也是重要考量之一。

三、主要问题及对策

1.土地使用权证是办理房屋抵押权登记的要件问题

根据《常州市城市房屋权属登记管理办法》及其解释的规定，我们一直将国有土地使用权证列为房屋抵押权登记的必收材料，主要目的是为了确保房屋及房屋占有范围内的土地权利主体一致。但这却在程序上给合并办理登记带来了桎梏。如果土地证是办理房屋抵押权登记的必收要件，那么房屋转移登记完成以后，必须先领取新的房产证，再办理新的土地证，然后才能办理房屋抵押权登记。那么，客观上房屋转移登记和房屋抵押权登记就无法同时受理，更无法合并办理。

为了解决这一问题，我们邀请了常州市法制办、常州市土地登记中心研究会商，重点讨论房屋抵押权登记不收取国有土地使用权证的合法性以及操作性问题。会议一致认为：将房屋所有权转移登记和抵押权登记合并办理以后，并非不要求提供国有土地使用权证，而是在抵押权登记环节不提供国有土地使用权证，所有权转移登记环节则仍需照常提供，因此，不会造成房屋、土地权利主体不一致的状况。最终，常州市住房保障和房产管理局、常州市国土资源局、常州市人民政府法制办公室通过联合发文的形式，下发了《关于房产登记相关业务合并办理的通知》，文件明确：对纳入存量房交易资金监管平台和商品房预销售管理平台管理的房屋交易业务，以抵押贷款方式购买房屋的，房地产登记机构可以将房屋转移登记与房屋抵押权登记合并办理。申请房屋所有权转移登记，提交材料要求不变；申请房屋抵押权登记，不再提交国有土地使用权证。买卖双方待合并登记业务全部完成以后，再向土地登记机构申请办理国有土地使用权变更登记。从而为房屋登记关联业务的合并办理提供了政策支持，而房屋抵押权登记不提交国有土地使用权证的问题也得到了妥善解决。

2.关于登簿时点的设定问题

根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，除法定情况以外，不动产物权的生成时点，就是记载于不动产登记簿的时间，简称登簿时点。房屋所有权转移登记和房屋抵押权登记合并办理以后，两个业务是同时登簿还是先后登簿？

主张同时登簿的观点认为，既然两个业务同时受理，同时审核，那么登簿程序也可同时完成，这样既方便操作，又能提高工作效率。主张先后登簿的观点认为，房屋抵押权登记以房屋所有权转移登记为基础，没有转移登记生成的所有权，作为担保物权的抵押权就无从设定。因此，两个业务之间应当有先后次序，应先进行房屋所有权转移登记的登簿，再进行房屋抵押权登记的登簿。

我们支持第二种观点，首先，从法理角度讲，所有权是抵押权设定的基础。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最完整的物权，任何他物权（包括用益物权和担保物权）都是在所有权的基础上产生的。换句话说，必须先有所有权，再有抵押权，而登簿时点客观上决定了权利生成的时间，因此，登簿也应依次进行。其次，根据《房地产登记技术规程》1.0.3的规定，因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记，俗称“在先登记原则”。抵押也是对房屋权利的处分，在房屋所有权未确定之前，抵押权也无法设定。基于上述理由，我们确定了登簿方式为先后登簿，即终审人员在系统点击确认之时，即为所有权登记的登簿时点，抵押权登记的登簿时点则由系统自动设置延后5秒。

3.合并办理业务的归档和档案利用的问题

两个业务合并办理以后，这两个业务既各自独立，又相互关联，那么到归档环节，是作为一个合成业务一并归档，还是作为不同的业务分别归档？

考虑到各种类型房产档案的保管期限不同，如房屋所有权登记档案应永久保存，房屋抵押权登记档案抵押注销满五年即可列入销毁范围，且抵押权可以在所有权上设立多次，如果该笔抵押权档案与所有权档案一起归档，而之后生成的抵押权档案又单独归档，则不利于档案的管理和利用。因此，我们认为，对于合并办理业务按业务类别分开归档更为合适。我们在系统配置的时候，就对合并办理业务同时生成两个受理编号，一个是房屋所有权转移登记的受理编号，一个是房屋抵押权登记的受理编号，这样到归档环节就能够按照不同的受理编号分开归档了。

而在档案利用的时候，则又要注意合并办理业务之间的关联性，特别是对于合并业务中的抵押权登记，它和单独受理的抵押权登记最大的区别在于办理业务时没有收取房产证和土地证，因此，房产档案中也就缺失了这两项材料。那么它作为独立的抵押权登记资料就显得不完整，而归档方式又采用了分别归档，更体现不出它与所有权登记的关联性，所以，我们在系统设置上，就应该弥补这个不足，将抵押权登记的受理编号与所有权登记的受理编号进行关联，反映出它与一般业务的区别，以方便档案管理人员查阅和调取档案。