中天置业案例分析

中天置业案例分析（精选7篇）

篇1：中天置业案例分析

中天置业大厦的短暂辉煌与瞬间陨落

中天置业:蒋飞

中天置业:张宇

蒋飞其人，张宇其事

他们都是川西大山的儿子。

蒋飞1974年生，张宇1976年生。两人同学直到高中，蒋飞听得最多的话就是，“你怎么不学学人家张宇！”为此，他曾暗暗发誓：这一生，我一定要超过张宇！

这句冲口而出的少年誓言，似乎注定了他俩日后纠缠不休的人生。

1992年，两人正读高一，蒋飞辍学来到深圳。命运由此分岔，延伸出两条看似永不相交的伏线。蒋飞在工地上打杂，做搬运工，穷困潦倒，甚至无数次睡过大街。

1997年，蒋飞找家人借钱租铺面，做地产中介。后来经营不善，遂卷了客户几万块订金逃之夭夭，随之又挥霍一空。

创业失败，家人反目，蒋飞只能投奔老乡。他白天躺在床上看报纸，晚上就披一件睡衣独自到公园转一转，昂首看看天，想想自己的大事何时能成。

反观此时张宇，进入重庆工商大学念经济，既担任系宣传部长，又是学校乐山老乡会会长，如鱼得水。

谁知道大学最后一年，素来仗义的张宇听闻一位老乡被人欺负，带上七八十个人，一人提一把刀，气势汹汹杀往某男生宿舍，誓要把对方找出来。由此与学校保安激烈冲突。最终，张宇被学校除名。

2000年，一度沉沦的张宇终于揣着200块钱来到成都。张宇找到了第一份工作——在一家广告策划公司做业务员。从业务员攀上副总高位，他奇迹般地没用到一年时间。2000年底，张宇年薪已经超过20万，成为当时成都打工者中的佼佼者。

不解之缘

从1992年到2002年，十年杳无音信的岁月，一段何其漫长的时光。当年的发小蒋飞，挣扎在深圳的阴沟里仰望蓝天，而平步青云的张宇，已然在成都策划界扩张自己的地盘。

2002年圣诞节前夕，蒋飞不知从哪儿挖出了张宇的电话，说要来成都见他。此后出现在张宇面前的蒋飞，西装笔挺，开一辆别克商务车，径直把张宇拉到自己下榻的喜来登酒店。他送给张宇一条价值三千多元的阿玛尼围巾，接着大吹特吹自己在深圳如何风云。一个多小时后，蒋飞终于阐明来意：“张宇，我想请你去深圳。以我们两人的才华，必将在深圳干出一番大事业。”张宇婉言谢绝。告别时，他刚走到门口，身后的蒋飞喊出一句话：“张宇！深圳才是藏龙卧虎的地方，你以为自己在成都多了不起？我告诉你，你就是井底之蛙！”

摆明是激将法，张宇还是转身坐下，说你不用再说，给我5分钟考虑。5分钟后，张宇说：“你先走，我明年1月5日过来。”

一句话，从此改变两个人的人生。

2003年1月5日，张宇如约抵达深圳。借蒋飞提供的一份宣传手册，再加上自己出去考察铺面，一个星期后，张宇拿出了一本一百多页的策划书——“中天”置业由此诞生。

到这时候，蒋飞终于向张宇摊牌：“实际上我们没钱。我车是借的，我所有的花销也是借的。你既然抛开一切来到深圳，我们就一起好好干出一番事业。”

激情燃烧的岁月

蒋飞面相敦厚，平时说话不太利落，甚至有点大舌头。但在面对可能的投资者的时候，他往往能侃侃而谈，而且煽动性极强。他首先找到一个潮州人卖点子。潮州人打开策划书，一言不发地看了两个小时，遂桌子一拍，干！先给你们十万，追加的钱我们按策划书来。

2003年3月4日，“中天”置业五间分行同时开业。蒋飞任总经理，负责融资；张宇任行政总监，负责公司运营。

那是一段激情燃烧的岁月。公司只有57名员工，张宇亲自培训。有一天晚上，他从7点钟一直讲到12点钟，声音已经完全沙哑。他宣布散会，员工们却不肯离去。五间分行就这样运营了半年，进一步验证了张宇“绝不按常理出拳”的经营之道。那么下一步就是扩张。“中天”置业起步在商业老区罗湖，但随着深圳整个商业中心和政策的西移，张宇决定第一站进军福田！

他问蒋飞，他们还能拿多少钱出来？蒋飞说，十万没问题。好，这十万先砸在广告上。张宇在《南方都市报》上连做了三天广告，2万6一个版，整版却只有一个巨大的感叹号，下面很小几行字：“1400多年前，唐太宗开启了贞观之治；400多年前，康熙开启了康乾盛世；今天，“中天”置业成立了。”这则广告一出，立刻引起轰动，很多人认为“中天”置业是家牛气的地产开发商。广告登到福田区第一家分行开业那天，张宇又做了一次深圳地产中介开业史上前无古人的策划：其他五家分行全部歇业；所有员工着正装，租了几十台轿车浩浩荡荡开往现场；现场张灯结彩锣鼓喧天，邀请港星尹天照和内地演员李婉僮剪彩„„从此，“中天”置业不仅被公认为深圳整个行业内品牌推广做得最好的企业，更在通往辉煌的道路上一路狂奔。

曾经辉煌的中天置业一夜崩盘

位于深圳福田区天然居的一家“中天”置业中介分行前,员工将广告灯箱卖给了废品回收人员,以换取工资。

分分合合

“中天”置业星火燎原般的发展，无疑得益于当时全国房地产市场如火如荼的大势。除此之外，张宇被业内公认为是“中天”置业真正的操盘手。然而功高必然震主。2004年的一天，蒋飞心血来潮跟着张宇去巡店。蒋飞在前，玻璃门一开，十几名员工有条不紊地埋头工作；张宇在后，刚一进去，所有员工全部起立叫“张总好”。那一刻，张宇知道，或许他们得分开了。

“中天”置业起步之前，蒋飞曾主动提出给张宇15%的股份。张宇谢绝了。彼时他对这项事业还毫无把握。但是今时不同往日。公司运营才短短一年，不断有新鲜资金被蒋飞吸纳。他用钱的豪迈，他滔滔的口才，不仅“生”出了钱，使得股权几度更迭，更让自己始终保持绝对大股东的地位，一手掌控公司财政大权。无疑，在“用钱”、“用人”上，蒋飞已经玩到了极致。

2005年初，张宇担任副总经理。在接下来的共事岁月里，张宇四次攀上公司总经理的巅峰，却又四次被蒋飞拉下马来。一旦“中天”置业有困难的时候，张宇就是当仁不让的第一指挥官；一旦顺风顺水的时候，他就该功成身退了。

情义和利益交错纠缠，让他们几乎从未意识到，公司高层如此频繁更迭对企业正常运行的影响。正如当年的誓言所验证，蒋飞希望张宇永远跟随他，永远做他企业的掌舵人，但又永远不要超越他。他们时常拍桌子争吵，下一秒钟却又和好。他们无论伤对方多深，对方都能无条件原谅。他们永远是互相戒备的敌人，也永远是朋友。或许正如张宇所说：“在这一点上，我和蒋飞都是对方在这个世界上的唯一。”

盛极一时

2006年3月，一夜之间，深圳各大媒体上，铺天盖地的都是“中天”置业悬赏征集献礼词的广告。奖金一万元。

直到3月4日，正是“中天”置业成立三周年纪念日。公司一百多家门店全部关门歇业，两千多名员工被集体拉到深圳世界之窗——光门票费就是每人120块。在偌大的会场落座之后，主持人以张宇亲笔提写的两幅对联开场，专业演员向员工们奉上了一台盛大的晚会。最后，被特邀到现场的获奖者，一位花甲老人，走上台来面向众人，拉开横幅——“找到“中天”，就找到了家！”

与此同时，荣膺“深圳地产十大风云人物”的蒋飞，却正在承受矛盾的煎熬。尽管此时他身为“中天”置业的董事长和总经理，但是“中天”置业的成功，却被业内公认为是副总张宇的成功。这个他不得不承认的现实，与他名声的虚妄风光交织在一起，令他更难以接受。潜意识里的自卑，让他只能通过更为强大的外在来武装。在深圳圈内，蒋飞素有“豪客”之名：他拥有物业若干，最后选择住在价值3500万的某高尔夫球场别墅内„„甚至连他用的手机，都是很多人闻所未闻的VERTU镶钻手机，价值18万。

盛极而衰

几个月前，“中天”置业刚刚获得“全国房地产经纪百强企业”、“25年中国最具价值的深圳中介品牌”等称号；5月15日，“中天”置业还拿下了福田区福华路的一间铺面，该铺面月租金17万，被称为深圳最贵的中介地铺。“中天”置业由此被称为“铺王”，盛极一时。

就在这时候，蒋飞决定强攻上海。当时全国楼市一片疯狂，张宇却有种“盛极而衰”的预感——花无百日红，楼市足足狂奔了四年，接下来国家肯定会有相关政策出台，此时绝对不能打上海！忠言逆耳，蒋飞一意孤行：“‘中天’打天下非你莫属！要么你去上海，给你2000万现金，你任总经理；要么你离职。”为了说服张宇，蒋飞允诺：每月3万底薪加公司整个业绩提成，2007年年底一次性兑付100万。

张宇平静地选择了离职：跟蒋飞分分合合这么多年，或许到时候了结了。

一如多年来习惯的那样，蒋飞无数次去找张宇。2007年10月17日，张宇再次回到“中天”任副总裁。此时深圳楼市已经哀鸿遍野。“中天”置业105家门店，每个月成交量只有十几套，固定开支却在700万左右，入不敷出——老大级别尚且如此，众多杂牌中介更是奄奄一息。因此，张宇一回到公司就召开员工大会，稳定军心——他回来了，而且不会再走了。随后，张宇接连甩出7把飞刀，一面直指公司改革方向，一面大刀阔斧地裁员精简。

正干得热火朝天的时候，蒋飞不见了。

人生若只如初见

日后见诸报端的，皆是“‘中天’置业挪用客户保证金和房款，导致资金链断裂”、“蒋飞携款1.7亿潜逃至新西兰”等诸如此类的报道。事实上，张宇比谁都清楚，在业内，挪用客户资金是一种太常见的操作手法。而“中天”这部分的实际亏空只有1000多万，其余的一是银行贷款，二是民间借贷，都是蒋飞以“中天”置业做抵押担保的私人借贷，三者总共1.7亿——这正是蒋飞为自己的奢华生活所付出的代价。

2007年6月，张宇离开之时，蒋飞曾做最后一搏。他倾自己可利用的所有资金，全部投入到广州的一个地产项目上。他对张宇说：“如果成了，至少赚5000万，多则1个亿。到时候，公司的困难和我的借贷全都解决了。”

2007年11月2日，蒋飞失踪前最后一个晚上。张宇和一帮朋友在金色时代唱卡拉OK，蒋飞也来了。张宇从没见过他这样消沉。那天晚上，蒋飞唱了一首歌——他以前从不唱歌，唱之前当着众人说：“张宇，以后就看你的了。”蒋飞唱的这首歌是《朋友别哭》。

从第二天开始，再也没人能联系上蒋飞。那几天，张宇疯了一般四处找人站出来主持大局救“中天”。仿佛2007年最后一场大戏，“中天”置业的辉煌坍塌彻底震动了国内房地产界。业内普遍认为这是房地产市场由盛转衰的拐点。随之而来的一系列地产中介崩盘事件，正如人们所预计的那样，将楼市带入了真正的寒冬。

然而对张宇来说，这一切已经不再重要。他坐在蒋飞曾经坐过的大班椅上，安抚员工，配合公安机关调查，接受蒋飞所有债权人的牢骚„„他怀念2007年5月，楼市最红火的时候，有风投愿意出价一千八百万美元，买下“中天”置业51%的股份；他更怀念和蒋飞一起坐在别墅里抽雪茄，喝拉菲的日子„„

2007年11月10日凌晨，睡意朦胧中，张宇意外地接到蒋飞的电话。他最后一句话是：“张宇，你的手机不要关机也不要换号码。我们以十天为限，如果十天内我打电话给你，表示我还活着；如果十天之内没有接到我的电话，就让我们下辈子再做好同学好兄弟„„”

时至今日，张宇再没接到蒋飞的电话。

篇2：中天置业案例分析

世纪中天文化传播有限公司成立于2000年，是一家专业活动策划公司，是第三届亚欧博览会特装资质单位B级企业，是新疆模特第一经纪公司和新疆模特行业协会、乌鲁木齐模特行业协会会长会员单位。公司主营大型活动策划、专业展览展示、明星艺人演绎业务，公司核心由资深策划、著名编导、会展策划师、设计师、摄影师、文化名人等各行业顶尖人才组成。以一条龙式打包服务，经过活动策划、品牌营销、媒体宣传、公关活动、演艺经纪、整体运营为客户打造一个从政府关系到市场开拓的全方位竞争攻略。===公司案例=== 文艺晚会：

1、肖尔布拉克——与世纪同步《费翔群星演唱会》

2、梦回唐朝——《唐朝摇滚风暴演唱会》

3、奥运之光——星光灿烂大型文艺晚会

4、亚网之夜——BEYENG之-叶世荣摇滚之夜演唱会

5、世纪狂欢、群星璀璨--迎新年大型综艺晚会

6、中国新生代歌星八大城市巡演会 7、2008兵团电视台春节电视文艺晚会

8、新疆模特20年辉煌盛典颁奖晚会

9、首届北庭国际民间文化艺术节开幕式焰火晚会

10、石河子第二届军垦文化旅游节开幕式晚会

11、首届伽师瓜文化旅游节开幕式焰火文艺晚会

12、新疆模特行业协会、乌鲁木齐模特行业协会迎新年晚会

13、新疆旅游之夜颁奖晚会

会展活动：

1、新疆国际珠宝展销博览会

2、新疆旅游商品交易会

3、新疆矿山设备展销会

4、《SAMSUNG新国展产品发布》

5、《中国南车展》

6、《创意丰台，崛起城南——丰台文博会》

7、《庆祝中国大洋矿产资源研究开发协会成立二十周年年科普展》

8、国际密码局安全中心展馆

9、《兖州兴隆文化园体验中心展馆》

10、《全国科技兴海成果展览交易会》

地方节庆：

1、第四届新疆国际旅游节暨龟兹美女风采大赛

2、第一、二届伽师瓜文化旅游节

3、首届北庭国际民间文化艺术节。

4、第二届军垦文化旅游节 赛事活动：

1、“创志杯”新疆首届金牌形象电视大赛

2、法国时尚电视模特大赛新疆区选拔赛

3、“花慕兰杯”中华服饰艺术展演大赛

4、新疆第四届国际旅游节暨龟兹美女选拔赛

5、连续六届CCTV电视模特大赛新疆区选拔赛

6、“西域君悦海棠”首届全明星模特冠军赛

7、“楼兰古堡杯”第三届全明星模特冠军赛

8、第二届亚欧博览会亚欧国际形象大使全球总决赛

9、东方网络电视新秀大赛

10、“千禧丽人”亚洲国际超模大赛新疆赛区选拔赛

11、新疆模特风尚大典全明星模特冠军赛

12、“楼兰新城杯”楼兰姑娘大奖赛

13、军垦之花旅游形象大使选拔赛

14、伽师之花模特艺术大赛

15、中亚国际汽车模特大赛

16、“萨德园杯”中国西部广告模特大赛

17、第34届国际美丽小姐全球总决赛新疆区选拔赛

18、第35届国际美丽小姐全球总决赛 19、2013中国·新疆国际车展“通用五菱宝骏杯”汽车模特大赛 20、新疆旅游形象大使模特大赛 公司名模：

1、第三届CCTV模特电视大赛亚军：热娜·海热提

2、第六届CCTV模特电视大赛亚军：艾尼瓦尔

3、第九届中国模特之星冠军：王希维

4、亚洲先生、中国文化礼仪大赛冠军：艾尼瓦尔江

5、亚洲超级名模：李宜霏

6、中国(国际)汽车模特大赛职业组冠军、中国国际职业模特大赛亚军拜力克孜

7、第18届环球皇后全球总决赛中国区季军：徐薇

8、中国模特精英大赛冠军：森艳

9、中国南方模特大赛冠军：田千里等一大批国际国内优秀模特。

还成功包装西部个性音乐王子：骆驼强子并且出版专辑2张。第一张专辑名称：骆驼强子 第二张专辑名称：穿越高原

篇3：个人房地产置业投资风险分析

关键词：投资风险,个人房地产

1个人住房投资的风险因素分析

1.1流动性风险

由于房地产是真正意义上的不动产, 所以投资于房地产的资金流动性差、变现性差。

1.2购买力变化的风险

由于房地产投资周期较长, 占用资金较多, 因此投资于房地产, 还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段, 经济萧条, 通货膨胀, 这时房地产本身不会因为通货膨胀而贬值, 相反, 投资于房地产的资金还能够起到保值作用。但由于通货膨胀的影响, 同样数量的货币所能购到的商品数量可能已远不如通货膨胀之前, 无形之中, 使得人们的购买力水平下降。这样, 即使房地产本身能保值, 但由于人们降低了对它的消费水平, 也会导致房地产投资者遭受到一定的损失。除了通货膨胀引起的风险外, 由于个人投资者一般是通过抵押贷款的方式购置物业的, 还会存在支付力风险, 一旦出现支付不能的情况, 投资者的损失是比较大的。

1.3市场不充分性风险

房地产市场是一种不充分市场, 它与完全自由竞争市场所应具备的四个条件相距甚远。因此, 房地产市场只能说是一种准市场。这种不充分市场, 其特征就是缺乏信息, 没有一个正式市场, 许多房地产的交易和定价是在不公开的情况下进行的, 但在交易时, 人们往往不懂它所涉及的法律条文、城市规划条件、税费等, 尤其是对房地产交易过程中的许多细节不了解, 因此, 有可能造成损失。例如, 一套低价出售的住宅, 从内部平面布置、室内装修等来看都具备很高水平, 且地理位置也很不错, 投资者从一般的角度了解, 很可能就会将其购入。但这么好的住宅之所以能够低价买入, 很可能存在购买者不清楚的问题。因此, 投资者购入这种住宅, 不管是自用, 还是出租、出售, 都要承受一定风险, 甚至遭受很大损失。

1.4房产落后风险

个人购房用于经营的投资者必须清楚的认识到, 不是所有的房地产项目都可以升值的。房产本身有其发展过程, 一代接一代向更合理的设计、更新的建筑材料设备、更符合信息时代需求的方向发展。因此, 房产置业投资者应敏锐地注意房产发展和新经济对房产发展地影响, 在置业时有适当的超前观念, 选择符合新一代房产特征、适应信息化时代的房产, 以便规避由于房产落后所造成的房产价值下降的风险。

1.5环境风险

环境风险包括公共环境风险和人文环境风险。一方面, 由于城市发展中的问题而发生恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值构成风险。所以, 投资者必须注意公共环境风险, 把眼光放远一些, 仔细地考虑一下周边公共环境, 并结合城市发展规划进行前瞻性的考量, 以便尽可能地规避公共环境风险;另一方面, 房产的价值还与社区的人文环境联系在一起。一般来说, 一个房产项目人文环境的好坏与其房产价值成比例增减。同样的房子在人文环境不同地区的价值往往会有惊人的差异。如果出现周围人文环境越来越差、治安不良等情况, 那么这样的房产大幅贬值是肯定的。

2如何避免房地产投资中的风险

2.1了解细节是投资的关键

目前投资买房可供选择的范围还是比较大的, 比如外销公寓、内销商品房、底楼商铺、二手房等。选择外销公寓的投资收益率比较高, 但是您一定要充分估计世界经济形势的变化及中国吸引外商投资的能力。投资内销商品房收益率与外销商品房比起来稍低一些, 但客户需求群体庞大, 尤其是众多的在沪谋求发展的外地优秀人才, 他们是内销房最大的消费群体。投资底楼的商铺及铺面风险相对来说大一些, 因为这里既有周边环境、客流量、客户结构的问题, 也有投资者自身经营的问题。投资底楼商铺及铺面您一定要了解清楚周边客户的消费结构以及竞争对手。投资二手房的优势在于地理位置好, 且房价不高, 出租用于居住的客户群体广泛, 易于成交。但交易手续比较繁琐, 且产权状况复杂, 房屋结构不尽合理。

2.2买房投资是长线投资

篇4：“中天置业”：不是最后一个

2007年11月14日，深圳天安国际大厦C座17楼的“中天置业”总部，大门紧锁、债主纷纷上门。

当日，中天置业总裁蒋飞卷款失踪的传闻得到证实。深圳警方说，截至21日，已接到深圳23名购房者报案、涉及款项2600余万元。

业内人士和专家说，中天置业给楼市交易、房产中介、市民消费、政府监管都敲了一声警钟。

楼市“高温” 中介火爆

自1988年深圳出现内地第一家房产中介，目前该市登记在册的房产中介机构已达500多家，街头随处可见紧挨的多家房产中介店面。

2003年3月，从四川乐山来深圳打工的蒋飞成立深圳中天置业评估有限公司，由罗湖4家中介店铺起家、快速扩张，到2006年底，中天置业已拥有深圳、上海、成都等地房地产经纪分行150余间、员工2000多人。

曾经的“全国房地产经纪百强企业”一夜崩盘，专家认为，这说明“房产中介业内潜伏着的深层病症已经暴发”。

“拆东墙、补西墙”

中天置业是如何在短短几年时间里，从4家门店快速膨胀到150多家的？知情人士告诉记者，靠的就是“拆东墙、补西墙”，挪用客户资金。

2006年3月，蒋飞在中天置业旗下成立中天长盛担保公司，为售房者办理“赎楼”按揭贷款作担保，但银行将贷款付给中天长盛后，中天长盛却未将贷款及时付给售房者原贷款银行“赎楼”而是挪作他用。

房产中介在二手房交易中，可以利用收、付款的时间差，挪用客户首付款以及银行贷款，去炒楼、炒股、开设门店，而开设的门店越多，吸纳的房款就越多、可以腾挪的空间就越大，很多中介公司乐此不疲。

专家认为，房产中介的“拆东墙、补西墙”在房产“牛市”时不易出问题，但在楼市不景气时风险就会暴露，“中天置业”作为业内知名中介一夜倒闭就是典型的恶果。

中天置业的一夜倒闭，让房产中介的诚信度急剧下降，许多置业的市民均不愿向房产中介交纳购楼定金。业内人士担心中天置业的倒闭，会在房产中介业产生出“多米诺骨牌”效应。

有专家从中天置业倒闭、蒋飞卷款逃逸事件中认定，问题的焦点在资金监管。

楼市“泡沫”的警钟

中天置业的一夜倒闭，更被视为是对楼市“泡沫”的警钟。据《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》：深圳楼市短期炒房迹象明显。该市去年的置业者中30%以上在取得产权证后半年内转手；今年前三季度，商品房购买者的30%以上为以投资为目的的境外人士。

“炒风”一片，造就了房产中介业的“繁荣”，而房产中介挪用客户资金参与炒房等违规行为，又助推了房价的快速走高。

深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，房贷新政等调控手段打击“炒房”、使得深圳楼市进入回调期。她认为，尽管近期深圳楼市低迷，但它是开发商和消费者互相观望的结果，应该进一步通过相关政策，固化“回归理性”的调控成果。

点评：

三年前，北京潘石坚的携款潜逃，引发了一场百人诉讼；三年之后，来自深圳的蒋飞复制了这个故事；而北京最大的二手房及租赁中介公司中大恒基原董事长刘益良也在蒋飞事件后被警方控制；被推上了风口浪尖的地产中介行业诚信度跌至新低点。北京针对房产中介监管漏洞实施的“第三方资金监管账户”新政，也许将终结房产中介吃差价赚钱的历史。但我们还是不得不问：中国的中介行业该走向何方？

篇5：某市居民二次置业调查分析题

某市场研究公司某年对某市居民的二次置业进行了一次抽样调查，所得资料如下，要求先进行对比研究，概括出各个调查问项的调查结论（小观点），并从中引出调查启示，提出建议。然后编写某市居民二次置业调研报告（要求图文并茂）。

1、共访问家庭1000户，其中家庭规模1人的14户，2人的119户，3人的374户4人的258户，5人的162户，6人的52户，7人及以上的21户。

2、在访问的1000户中，家庭年收入5万以下的227户，5—10万的425户，10-15万的147户，15—20户的77户，20万以上的124户。

3、1000户家庭中户主办公务员的180人，教师230人，企业职员388人，中高级经理95人，私营业主81人，自由职业者26人。

4、在1000户家庭中，已二次置业再次购买住房户的有476人，计划近年内二次置业的344户，不准备二次置业的180户。

5、二次置业和计划二次置业的820户中，再次购买住房原因的类型中，认为现有住户太旧的81户，现有位户面积太小212户，现有住房周边环境差84户，现有住房生活设施不配的的46户，现有住房已作投资用99户，为子女购买新房123户，再次置业用作投资119户，再次置业自己享用56户。

6、在已经和计划二次置业的820户中，房产信息来自报纸广告445户，电视广告124户，网站广告25户，展览会宣传84户，路牌广告18户，汽车广告4户，街头派发广告8户，亲朋介绍92户，其他20户。

7、在已经和计划二次置业的820户中，二次置业选择的地域：南区168户，北区88户；东区125户，西区80户，近郊359户。

8、在上述820户中，选户标准次为最重要的条件：地理位置66户，价格147户，周边环境223户，交通条件145户，房屋结构与面积86户，配套设施68户，建筑质量72户，物业管理13户。

9、在访问的1000户中，现有住房总价值5万以下的86户，5—10万的161户，10—20万的186户，20—30万的212户，30—40万的115户，40—50户的100户，50—80万的98户，80万以上的42户。

10、在访问344户计划再次购房总价值为20万元以下的15户，20—25万的45户，25—30万的42户，30—35万的62户，35—40万的60户，40—50万的42户，50万以上的78户。

11、在访问的1000户中，现有住房面积40平米以下21户，40—60平米73户，60—80平米205户。80—100平米370户。100—120平米206户，120—150平米106户，150平米以上19户。

12、在访问的344户计划购住房的面积要求为：60—80平米的16户，80—100平米的38户，100—120平米的122户，120—150平米的81户，150平米以上的87户。

13、计划再次购房的344户中，在付款方式选择上，拟一次付清的52户，分期付款的136户，银行按揭的156户。

14、计划再次购房的344户中，原有住房拟作商业用途的12户，转让他人的15户，自己留用的25户，按市价出售的49户，给亲友住居60户，出租183户。

15、计划再购房的344户的户主年龄分布：25岁以下的24人，25—30岁的160人，30—35岁的59人，35—40岁40人，40—45岁28人，45—50岁20人，50岁以上3人。

16、计划再次购房的344户的户主职业分布：公务员62人，教师46人，企业职员68人，中高级经理82人，私营业主56人，自由职业者30人。

附加要求：根据以上调查资料，若再次作同类调查，拟设计一份居民二次置业调查方案和调查问卷。

某市网民上网行为调查分析题

某市某网络公司为了解网民上网行为，利用问卷进行了一次网络调查，发出的电子调查问卷计回收1020份。有关资料整理如下，要求先对此研究，然后撰写一篇有关网民上网行为的调查报告。(调查报告图文并举)。

1、1020人中日均上网时间105分钟的114人，120分钟的186人，165分钟的468人，180分钟的165人，180分钟以上的87人。

2、1020人中本月上网时间比上月有所减少的54人，基本持平的859人，有所增加的％人，大幅增加的11人。

3、1020人中在个人电脑上网的204人，工作单位上网的506人，业务场所上网的310人。

4、1020人中月收入与日均上网时间(在线时间)分布是：1000元以下／150分钟以下的300人，1000—2000元／160分钟的286人，2000—3000元／170分钟的193人，3000—4000元／180分钟的154人，4000元以上180／分钟以上的87人。

5、1020人中对上网费用满意度分布是：非常满意的8人，比满意的112人，一般511人，不满意的352人，很不满意的37人。

6、1020人中对上网速度满意度的分布是：非常满意的10人，比较满意的50人，一般的343人，不满意的598人，很不满意的19人。

7、1020人中对上网内容满意度的分布为：非常满意的0人，比较满意的275人，一般的510人，不满意的228人，很不满意的7人。

8、1020人中男性网民571人，女性网民449人。

9、1020人中，初中及以下的11人，高中中专61人，大专本科816人，硕士及以上的132人。10、1020人中，学生235人，教师261人，公务员218人，中高级经理102人，私营业主86人，自由职业者56人。其他62人。

11、1020人中，20岁以下29人，21—25岁235人，26—30岁412人，31—35岁108人，36—40岁98人，40岁以上的138人。

12、1020人中，上网查资料的706人，浏览新闻687人，电子邮件353人，搜索引擎245人，网上聊天98人，下载软件118人，游戏20人，BBS30人。(网民上网内容有交叉项目。)

13、1020人中经常访问的网站：网易680人，新浪662人，搜狐483人，雅虎322人，8848网站153人，21CN268人(一上网民可同时访问多个站点。)

篇6：中天置业案例分析

1 模糊层次分析介绍

层次分析法(analytic hierarchy process,AHP)是美国匹兹堡大学教授——运筹学家Saaty在20世纪70年代提出的一种系统分析方法[2],是将决策者的经验判断给予量化,用定性与定量相结合的分析方法解决纯参数数学模型无法解决的决策分析问题。

模糊层次分析是将模糊数学的知识引入到层次分析方法中。模糊性是人类思维和客观事物普遍存在的属性,在进行信息交流与推理分析时,由于决策问题的复杂性和决策人知识的缺乏,已知的决策信息都有可能是不精确的或模糊的。多因素模糊层次分析综合评价将模糊技术与决策中分析技术结合,便于将定性问题定量化,为不精确信息的灵活应用提供便利。所以本文将传统AHP与模糊技术结合,构建住房置业担保风险的模糊偏好信息层次结构,来解决担保风险管理中的定性决策问题,这也是将模糊层次分析引入置业担保的尝试。

在应用模糊层次分析法(FAHP)进行风险研究时,一般根据问题的性质和所要达到的目标将问题分解为不同的因素组,形成阶梯、有序的层次模型,再按照模型中每个层次因素的相对重要性,对风险要素两两对比,建立风险因素的相对重要度矩阵。然后计算出各风险因素相对重要性次序的权值与整体风险度之间的变化规律,得到指标层相对于目标层的重要性次序组合权值,以此来评价和选择方案。

2 模糊层次分析法运用的步骤

模糊层次分析法运用的步骤如图1。

2.1 住房贷款担保风险指标体系构建

根据上一章中对风险因素的深度挖掘,结合高校专家和担保管理人员的意见与建议,本文从信息类风险、环境风险、流程实施风险四个方面选取出12个代表指标。

C11——借款人信息风险C12——担保项目风险

C13——政策法规风险C14——住房市场风险

C15——合作单位信息交流与C21——权利义务不对称共享障碍风险

C22——协调风险C23——人为操作风险

C31——业务扩展决策风险C32——信息化操作风险

C33——流程设计风险C34——档案资料管理风险

过程中采取量化评估与专家主观判断相结合的方法,以期尽量排除指标之间的耦合性。我们将风险因素按相互关系划分为准则层、指标层和目标层的层次性担保指标结构。如图2。

2.2构造判断及权重矩阵

在风险指标体系结构中,假定上一层次的元素B作为准则层,对下一次的元素b有支配关系,针对准则层R对b中元素进行两两比较,从而构成判断矩阵B=(bij)m×m,其中B中的元素bij表示第i个方案与第j个方案相互比较的结果,矩阵如下:

式中:m——准则层风险因素数;

B——准则层风险重要度矩阵;

bij——准则层风险因素相对目标层的重要度。

在模糊层次分析法中,矩阵B应满足如下性质:

1)非负性,即bi>0,,∀i,j;

2)互反性,即bij+ji=i,∀i,j。

则B为模糊互补判断矩阵。本文研究中我们将模糊互补判断矩阵设计如表1

2.3 一致性检验

在判断矩阵的构造中,并不要求判断矩阵具有完全一致性,这是由客观事物的复杂性和人类认识的多样性所决定的[2]。但要求判断矩阵有大体一致性,也就是有满意一致性,因为当判断矩阵偏离一致性过大时,得到的排序权向量作为决策依据会出现问题。

由于通过风险分析调查得到的判断矩阵很难满足上面给出的完全一致性条件,我们采用适当的方法对模糊互反判断指标矩阵进行调整,使其达到满意一致性。改进后的方法如下:

1)求得模糊互补判断矩阵(bij)m×m的偏好矩阵(kij)m×m。

2)计算矩阵(bij)m×m的可达矩阵(Tij)m×m。矩阵(Tij)m×m为矩阵(kij)m×m的r次幂,一般我们取r=3。即T=k(3)

则如果模糊互补判断矩阵B的可达矩阵T的对角线上的元素均为0时,矩阵B具有满意一致性,否则B不一致。由于篇幅原因,此改进方法具体证明思路不做进一步推理。

3.4将判断矩阵进行归一化处理,计算特征向量即为准则层各风险因素相对应目标层,或指标层各风险因素对准则层风险因素的权重向量

在这里我们利用函数

将模糊互反判断矩阵B=(bij)m×m转化为AHP中互反判断矩阵A=(aij)m×m的形式。在转换中有:如果B=(bij)m×m具有满意一致性,则A=(aij)m×m也具有满意一致性,原来的偏好信息被完整传递到新的偏好信息形式中,这样我们通过将A=(aij)m×m进行归一化处理得到风险因素的权重向量。

1)指标层的模糊判断矩阵做归一化处理有:

也即指标层各风险因素相对准则层风险因素的权重向量为

2)对准则层相对于目标层的模糊判断矩阵做归一化处理有:

权重向量集为:

3指标层特征向量确定

根据指标层C风险因素对准则层B风险因素的向量集v和准则层B风险因素对于目标层A的特征向量w,得到置业担保系统权重向量集:

4 综合风险度

我们将个人住房贷款担保的风险划分为5个等级,即较严重损失k1、严重管理k2、一般损失k3、关注k4、正常管理k5,其风险度取值范围在[0.8,1],[0.6,0.8],[0.4,0.6],[0.2,0.4],[0,0.2],构成个人住房担保风险综合评判准则集

通过专家调查法直接给出指标层风险因素相对应综合判断准则集K中各风险因素的从属程度,得到风险因素的隶属度向量矩阵R12×5

则系统风险度为

将系统风险度与个人住房贷款担保风险等级区间值进行比较,得到系统风险隶属的风险分类。

5 置业担保风险模糊综合评判实例分析

在《住房置业贷款担保管理试行办法》颁布后,西安市住房置业担保公司便于其后2000年成立,隶属于西安市房屋管理局,是由房地产交易管理中心牵头参股的股份制企业单位,也是当时我省成立的唯一一家以服务住房公积金贷款的置业担保公司。

住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用已归集的住房公积金,委托国有商业银行向购买商品房、二手房、经济适用房、房改房、集资建房的住房公积金缴存人发放的优惠贷款,是一种具有互助性质的资金。近年来国家利用住房公积金为众多中低收入阶层解决了住房问题,体现了政策性住房福利制度的优越性。住房公积金贷款业务的开展,不仅推动了职工个人住房消费,还促进了住房公积金制度的建立和完善,使住房公积金制度的政策效应得到更加充分的发挥,更使职工充分享受到缴存住房公积金带来的实惠,活跃了房地产市场。

在西安市公积金贷款发放力度虽然比较小,但西安市住房置业担保公司却承担着西安市60%的公积金贷款业务量,累积贷款额近几十亿元。虽然目前运行中并未发现明显突出的问题,但在本人对公司整体情况跟进过程中,公司管理层与工作人员均提出对风险管理环节的关注仍是整个公司生存的重大是问题。本文亦就分析结果进行整理,制定了专家风险问卷调查。

本文结合置业担保公司10位风险管理部门人员对风险情况的深入了解,得到评分值。但不同专家会给出不同的判断矩阵,其判断受限于评判人员的知识和经验。由于篇幅原因,具体应用不做赘述。采用上述模糊层次分析方法进行风险分析得出,本文研究的西安市住房置业担保公司风险隶属于一般损失类k3。

6 结论

本文基于置业担保评估的模糊性,建立置业担保风险模糊层次分析评价模型,定性与定量相结合方法,避免领导层决策的主观臆断,说明置业担保当前所处风险状况,以此为制定决策的依据。

摘要：建立科学完善的置业担保风险体系是住房发展中不可缺少的重要环节。对风险概率进行定量研究,应用模糊综合评价方法对住房置业担保风险损失进行评估,得到风险因素的相对值,得到置业担保公司综合风险值,为制定相应对象来控制高于阀值的风险要素提高决策依据。

关键词：置业担保,模糊层次综合分析,风险指标体系

参考文献

[1] 李柏年.模糊数学及其应用[M].合肥:合肥工业大学出版社,2007

[2] 姜艳萍,樊治平.基于判断矩阵的决策理论与方法[M].北京:科学出版社,2008

[3] 杨兆波.住房贷款担保:拓展空间,控制风险.中国财经报.2003,11． 25

[4] 《住房置业担保管理试行办法》建设部、中国人民银行.建住房[2000] 108号

[5] 金融危机下的担保行业的规范与发展.全国住房置业担保论坛.2009

[6] 刘丹,堂浩诚.困境与选择--对我国住房置业担保公司的思考.重庆建筑大学学报.2006,(28) :4

[7] 尹中立.关于完善我国住房置业担保体系的软干思考.中国房地产金融,2009,(8)

[8] 张善轩.企业风险管理.广州:广东经济出版社,2000

篇7：中天置业揭开漫长风险期

而在中国，交易双方签完合同还只是第一步。合同签订后，还有一个漫长的风险期

近日，位于深圳罗湖国贸附近的天安国际大厦的中天置业总部，不断涌来以泪洗面的被骗客户和愤怒的被拖欠工资的中天员工。

这家一度拥有150多家分行、有“深圳铺王”之称的深圳中天置业评估有限公司，因公司总裁蒋飞携款潜逃，留下1.7亿元巨额财务亏空而突然关门。

“深圳和上海两处被卷走的钱款据说有上亿元，其中大多是客户买房的首付款、定金和意向金，还欠了物业房租和员工工资。”中天置业深圳南山分公司一位不愿透露姓名的经理如是说。

目前，中天置业在深圳、上海的数十家分店已经全部关门，深圳劳动局和深圳公安局也已介入调查。

据本刊记者了解得知，建设部、央行曾在2006年底，出台《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。这一针对房地产经纪的监管政策，其中就要求通过中介的房产交易资金必须通过银行划转，严禁房产中介公司“沾钱”。监管政策运转不足一年，却出现一桩如此巨大的事件。

对于百姓，什么才是保障房屋交易资金安全的最佳模式？

水落则石出

“此时国家针对楼市日益趋紧宏观调控，深圳成交量大幅下滑成为中天置业事件的外部诱因。”“链家地产”市场研发中心杨纯在接受本刊记者采访时表示。

今年以来，深圳房价涨幅居全国之首。据国家发改委、国家统计局公布的统计数字显示，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，比5月份上涨1264元，涨幅为14.6%。与2006年全年平均房价每平方米9384元相比，上涨超过七成。

但自2007年8月起，深圳市二手房交易，开始正式向房产卖方征收售房差价的20%所得税，这对于投资比例较高的深圳楼市打击较大。

加之今年以来中国人民银行5次加息，尤其是“9•27”房产信贷新政，二手房首付比例与贷款利率的提高，对短期炒家简直是灭顶之灾。

这对于一度疯狂扩张的中天置业来说，现在的“有价无市”让中介公司面临极大的经营压力。因为，公司的扩张，正来自于挪用交易中沉淀在中介公司的客户资金，一旦没有了新的交易，就意味着没有新增的客户资金来支持已经到期应当归还的客户资金。

沉淀在中介公司手中的钱通常主要有两大类：

其一，即“中天事件”提到的被掳走的购房款。由于二手房买卖不是现货交易，无法做到“产权证与房款”的即时交割，从签约到过户有一个周期，一般一个月至三个月，也有半年时间没有办理产权证的。这时客户的房款已经交到了中介公司，直到办完产权证之前都会在房产中介的账上停留。这段时间如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

其二，就是房屋托管的租金沉淀。即房屋持有者将房子租给中介公司，中介公司帮助户主出租。一般按规定有45天的免租期之后，中介公司按约定价格每月打给户主租金，中介尽量以高的价格出租从中赚取差价。由于租房人是季付或半年付，而中介打给房主是月付，这其中也有不菲的资金沉淀。如果这家中介做得足够大，掌握的房源足够多，这笔沉淀也是数目很大的。

这时房屋中介公司老板就会将这大笔资金沉淀作为两种用途，一种是当作企业发展自有资金，用作开店扩张，或者企业流动资金；另一种就是挪作他用进行其他投资如炒股、经营实业投资等。2006年，北京的“佰家事件”就是佰家中介公司老板将资金沉淀拿去开饭店和汽车租赁公司，结果赔了钱，最终携款潜逃。

“中天置业案例相当典型，市场环境良好时，问题不会凸显，一旦政策趋紧，成交量下滑，资金链就会出现断裂。当无力应付追讨房款的源源不断的客户时，最后只能铤而走险，把剩余资金卷走。”杨纯对本刊记者说。

行业监管缺失？

中国房地产中介行业大规模兴起是在2000年前后。以北京为例，二手房市场交易从2000年的1100套快速上涨到今年的76000套，二手房交易市场发展势头迅猛，今年更有希望突破10万套大关。

与此同时，国内房产中介因其门槛非常低，伴随着房产经济的火爆而迅猛发展。只需10万元注册资金，然后租个门面、买几张桌子、雇上几个人、挂上个牌子，一家房产中介就基本上成形了。

据记者的采访了解，对于房产中介绝非监管真空，但几乎每一次监管升级的背后，都是一起起房产中介的骗局。

2004年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉价租房指定机构、连续三年被评为先进单位、注册资金1000万元的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人去楼空”，在北京房地产经纪行业掀起轩然大波。起因在于房产中介的出租全程代理业务。

事发前一年的2003年春夏正值“非典”，北京坚石房产中介公司，拥有大量的出租托管业务，房子却迟迟租不出去，但按合同中介每月必须给房主打租金。强大的资金压力，导致资金链断裂，公司在一年间转手5次，最后接手人于波携款潜逃。

因此2005年，建设部针对房屋出租托管业务紧急出台了监管政策，要求小的中介公司不能再经营此项业务，大中型中介公司必须交保证金，并设立专门的监管账户，租金由监管账户划转。

但接下来的事件越来越升级。2005年7月，安徽合肥，号称“房产中介航母”的桃园房地产代理销售有限公司突然关门停业，数百客户的4000多万元房款随之销声匿迹。

2006年，曾在天津辉煌一时、拥有上百家连锁店面的“汇众房产”中介公司在一夜之间全线停业，而高达上亿元的房产交易资金不翼而飞。据天津市政府公布的数据，被汇众公司欺骗的买卖双方超过700多对，1000多户家庭的房产交易资金和房产被套在汇众公司，直接涉及的资金总数已经超过1.5亿元人民币。而今日的“中天事件”就像是“汇众事件”噩梦的重演。

管理层感到问题严峻，于是在2006年12月底，建设部和央行下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求中介房产交易必须通过银行专用账户。

但这一文件不具备实质性的监管力度和强制性效力，此后也未再出台交易资金监管强制性法规。

“政策监管不力是‘中天事件的一大诱因，除了北京等少数城市，‘资金监管政策到了地方，往往落地无声。”中原地产广州项目总经理黄韬说。

2007年4月15日北京市建委与中国人民银行营业管理部联合颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。对于开设“专用账户”的经纪公司设置了一些硬性条件：信用档案无不良行为记录、注册资本要在100万以上、在专用账户中存入100万元保证金；这样，许多中介公司要么实力不济，要么通不过审核，不具备办理资金监管的权限。

据记者从北京市房地产中介行业协会了解到，目前北京市有2700余家房产经纪公司，其中以二手房交易为主流业务的大概占到50%左右，也就是说有1300余家。而截至2007年11月22日，获得资金监管备案的保证机构只有56家(具体名单可以通过北京房地产中介行业协会网站查看)，但市场上1200余家无“专用账户”的中介公司仍然占有一定的交易。

“这就意味着，在未来的房產交易中，这56家或可成为消费者首选，这也将利于行业之间的资源调整。”“链家地产”副总经理金育松对本刊记者说。

资金托管或可避险

正如前文提到目前北京市场上有1200余家无“专用账户”的中介公司，他们受限于资金实力，因而通不过审核，也就无法具备办理资金监管的权限。业内人士建议，通过这些小中介购房的消费者，为了保证交易资金安全，可以办理银行资金托管。

银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、买卖双方一起到银行，银行方才给予放款。

据记者了解，这种银行类托管产品在市场已经有很多。2007年1月底，交通银行在北京推出存量房交易结算资金托管业务，也是建设部和央行下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》后，首家开办此项业务的银行。2007年3月初，工商银行北京分行在北京地区推出了存量房交易结算资金账户管理业务，被称为“交易资金——房捷通”， 购房款也可以有专门的账户并能生成利息。

这种方式虽也可以保证交易资金的安全， 但购房者却有不同的声音。

家住北京市大兴区的孙雨萌，这几天的心情既兴奋又焦虑。她通过一家北京知名中介公司，在自己的工作单位附近相中了一间120平方米带顶层的二手房，虽然房子是1989年的，但房子的格局她看了一眼就决定买下来了。总价55万。她和爱人把多年攒下的积蓄全部拿出来，又向双方父母借了钱，终于凑够了。

听业务员介绍，该中介公司加入了北京市建委存量房(二手房)资金监管行列，但办理时间会相对较长。孙雨萌还是毫不犹疑地选择了它：“以前也看到过许多关于房屋中介携房款潜逃的事情，毕竟资金安全是第一位的。”

为了双保险，孙雨萌还登陆了北京市房地产中介行业协会网站，查询该中介公司是否是北京市建委批准的设立“专用账户”的房地产经纪机构及交易保证机构，并核实该中介公司的“专用账户”开户许可证明，才把心放下来。

通过网上签约系统进行买卖合同的签订；签署资金划转协议，把房款存入监管账户；办理产权转移登记，下发新产权证和办结单；银行资金划转……一项项流程，孙雨萌忙得不亦乐乎。现今，距离她的房子签约已经过去两个月了，但是相关的程序还是没有走完，她反复去问过该房屋中介公司，给她的回复是“从签约到过户，本来时间就漫长，再加之‘资金监管这套程序，怎么也还得再等20个工作日”。

漫长的风险期

著急的孙雨萌只能再耐心等待下去，不过她说，接触到的一些卖房者，可没有她的耐性，不是急着用钱，就是想套现炒股，往往商议双方自行划转(不通过中介，不通过银行监管，被业界称作交易“手拉手”客户)，不愿意选择这种“资金监管”方式，嫌费时费力。

据记者了解，为加快流程方便客户，“我爱我家”在北京市各区房地产过户大厅周围建立了5个签约中心，大约可以缩短2至3个工作日。

“但我们提高效率起不到决定性作用，大头还是在政府那里。”我爱我家控股公司副总裁胡景晖对记者说。“政府部门过户速度是关键，目前北京市海淀区能做到当天过户。如果能做到一手交钱一手交房，银行监管也就没有现在这么迫切的需要了。”

胡景晖告诉记者，在英美等国家，以及香港地区的存量房交易，更相当于现货交易。不动产交易中的签约环节最为重要，签完合同就表明交易完成。

并且，签约环节都是在律师楼进行。有必要时，交易双方也只是把钱存到律师手里进行保管。

而在中国，交易双方签完合同还只是第一步。签完合同后，买方付款，然后由中介公司报给政府登记备案过户，等待发放产权证。而等待产权证办理时间通常为一到三个月，房款才能真正交付卖方。显然，合同签订后，还有一个漫长的风险期。

记者在采访中了解到，现在北京市房屋管理部门，也正在将原来的存量房档案，房产登记备案，建立相关数据库，实行档案化管理。建成以后，北京市所有的存量房档案都将做到电子信息化，全部上网公示，信息透明公开，从而改善目前的市场环境。