房地产开发现场项目管理工作流程内容介绍

房地产开发现场项目管理工作流程内容介绍（精选6篇）

篇1：房地产开发现场项目管理工作流程内容介绍

房地产公司行政管理制度内容介绍

为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理大纲。

一、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。

二、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。如有违反，必追究相应责任。

三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。

四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、技术精、作风硬、业务强的员工队伍。

五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。

六、公司实行“岗薪制”的分配制度，为员工提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。

七、公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。

八、员工必须维护公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。

岗位职责说明

一、技术部职责说明

6、负责办理总经理交办的其他事宜和工作。

二、市场营销部与行政部岗位责任制

1、全面了解掌握公司各有关业务情况，熟悉公司各方面事宜。

2、负责对客户的回访，解决客户的疑难问题做好后续服务，并且建立起客户的相关档案。

3、负责来公司客户的接待、介绍、解答，使各种客户都能得到满意的答复。

4、负责公司的人事管理工作，从员工的招聘、考核、试用、签合同及解聘等工作。

5、负责公司内部相关制度的制定和各种文件的撰拟。

6、负责公司员工的思想工作，端正员工的工作态度，调动员工的工作积极性。

7、负责公司内部各职能机构和员工间的沟通、协调工作。

8、因工作需要，有权要求其他各部门进行配合，各部门必须本着公司利益至上的原则尽力协助其工作。

9、每周进行一次工作的自我总结，每两周要整理一遍客户资源，巩固业务能力。每月必须进行向上级主管领导述职。

10、完成总经理交办的其他工作事宜。

三、财务部与经理室

1、全面负责公司所有事务。

2、负责制作公司各种财务报表、税务报表、营业报表等（暂由寿昌号公司的财务部代理）。

3、负责银行结算与发票管理工作（暂由寿昌号公司的财务部代理）。

5、负责公司每月员工工资制定和发放（暂由寿昌号公司的财务部代理）。

6、负责与客户接洽并进行相关款项的管理。

7、负责把好公司的财务关，保证公司的财务状况处于良性循环状态（暂由寿昌号公司的财务部代理）。

8、经理要做好一个连接点，既要对公司对总经理负责，又要和下面员工融洽相处，做一个好的带头人。

业务流程管理

总体策划 不盲目制作

1、公司运营商业网站要综合美观和功能性全盘考虑，网站的整体风格和技术要求要技术部门集体讨论并结合公司领导的意见整合。

2、互联网宣传需要整体部署，落实到专人。

3、客户的网站制作单子要了解客户意见，包括经济支付能力，动态静态要求，平面设计体现的风格页面转换模式等。

4、清点客户资料，对图片质量、文字清楚程度，各国文字翻译与否，正确与否，公司合同要求制作页数要一一审核。

5、对使用工具，如电脑、扫描仪等或软件方面的要求要提前向办公室提出，办公室按排专人解决。

6、听取业务人员，或领导对客户要求的解释，及时直接同客户通过领导或业务人员间接了解，如遇不懂问题马上询问办公室，如没有满意答复，马上电话查问领导或业务人员或直接问客户。

7、要求公司人员自行记录每次和客户交流的相关信息，包括通话起止时间、客户意见、是否需要再次联络等，承诺客户的，如答应客户在某个时间段再次联络，一定要做到，以免给客户以不可信赖的感觉，这样有损公司信誉和形象。

注重细节，把握全局

1、公司网站内容一定要遵守国家对互联网方面的法律条规，不得出现任何违反法律的内容，相关技术人员一定要把好关，特别是公司论坛的管理。

2、图片或者其它东西要放在相关指定目录，便于修改，查找方便。

3、利用服务器空间要注意有序性，注意保持服务器的安全性能。

4、客户或领导要求更改时按以下顺序：

（1）领导要求马上改的，一切暂停以修改上传首要任务。

（2）客户要求马上改的，马上汇报办公室或电话汇报领导确定后再安排修改进程。

（3）上传文件不允许影响办公室人员工作，如无密码，可由办公室人员修改密码保存后即可。

日常管理细则

作息时间制度

夏季（五一后到国庆前）上午8：05准时上班，中午12：00到14：30休息，下午18.：00下班。

冬季（国庆后到五一前）上午8：30准时上班，中午12：00到14：00休息，下午18.：00下班。

1、员工必须按时上下班，不迟到、不早退，上班时间不得擅自离开作岗位，外出办事须经本企业、部门负责人同意。

2、严格请、休假制度，员工因任何事情请假都必须报经总经理批准。请病假必须持有医院证明，并经领导批准，未经批准而擅离工作岗位的按旷工处理。

3、每次迟到扣罚人民币5元（从工资扣除），一个月累计迟到五次以上者（含五次）予以额外20元的罚款。

4、员工的考勤情况，由经理室执行监督、检查。

电脑操作管理规定

1、电脑操作人员应爱护各种设备，降低消耗、费用。对各种设备应按规范要求操作、保养。发现故障，应及时报请维修，以免影响工作。

2、严禁在上班时间用电脑玩游戏和其它与工作无关的事情。违犯者视情节轻重给予罚款处理或行政处分；屡教不改者予以除名。

3、电脑设备应由专业人员操作、使用，避免不当的操作、使用造成设备的损坏。如有损坏，当由当事人负责维修或照价赔偿。

4、严禁泄露公司资料，未经批准不准向任何人提供、泄露公司内部文档。违者视情节轻重给予处理。

电话使用管理

1、电话为办公配备、使用。私事打市内电话不得妨碍联系公务。

2、禁止员工为私事挂发长途电话。违者除补交长途电话费外，给予罚款处理。确有急事者，应先请示部门领导同意，并按市价交长途电话费。

3、联系业务时应尽量减少打长途电话，降低费用。

清洁卫生打扫制度

1、公司配备常规洁具，当每日进行清扫。实行公司人员轮流制.2、对不服从安排清扫的,视其态度及清洁，给予教训或者处以5到20元的罚款。

管理

第二十三章 值班管理

篇2：房地产开发现场项目管理工作流程内容介绍

主要办理前期手续及协调政府部门有: 北京市规划委员会;北京市发改委;北京市国土局;北京市水务局;北京市自来水集团;北京市燃气集团;北京市热力集团;北京市供电局等单位.1、协助执行总裁进行土地决策，负责获取土地的各项工作；（1）负责土地出（转）让协议谈判，进行土地招、拍、挂工作；

（2）负责项目的用地管理，土地评估、测量、办理土地使用手续及产权；

（3）负责组织律师起草征地相关协议及财务部交纳所征土地的补偿及相关税费。

2、协助执行总裁进行拆迁决策，执行拆迁的相关工作；（1）负责拆迁方案的制定，谈判及监督执行；（2）负责进行拆迁评估，办理拆迁的相关手续；

（3）配合项目部协调外部关系，完成现场的相关工作；

（4）负责组织律师起草拆迁协议，财务部交纳拆迁补偿费及项目部的工作执行。

3、协助执行总裁进行项目的企划并执行、推进相关工作；（1）配合总裁进行新项目的论证；

（2）协同企划公司、总工办、成本控制部做项目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析报告，财务制作资产负债表、损益表等报表。

4、负责项目立项手续的办理；

（1）配合开发部经理整理撰写立项所需相关材料；（2）进行发改委立项手续的报批工作。

5、负责办理项目规划意见书；

（1）向总工办提供项目所在地域的总体规划要求；（2）负责向总工办提供项目用地范围图；

（3）负责向总工办索要项目建设方案、方案设计图纸及模型，并报规划部门进行审批，并获取规划意见 书；

（4）协助进行项目方案的确定及政府部门方案审定会的协调工作。

6、负责获取项目用地规划许可证；

（1）负责组织工程部、测绘院进行项目用地的放线工作；（2）督促获取总工办按照规划意见书调整后而制定的项目设计方案，方案设计图纸及模型；

（3）组织撰写相关材料上报规划部门，获取用地规划许可证；

7、负责获取项目工程规划许可证：

（1）负责向总工办提供交通、人防、消防、环保、市政、地震、教育、四源等部门的征询意见书及评估 报告；

（2）负责督促获取总工办提供的人防、消防、市政等部门报批所需的设计图纸，并整理撰写相关材料，进行报批；

（3）配合财务部交纳各种相关税费；

（4）组织撰写上报规划部门的相关材料，上报规划部门并获取工程规划许可证。

8、负责获取项目开工证：

（1）督促总工办获取施工图纸设计审查通知书；

（2）督促成本控制部、工程部完成施工单位及监理单位招投标工作；

（3）督促财务部进行建设资金落实情况、统计局注册、市政设施配套等相关税务局费的交纳工作；

9、负责项目预售证的办理工作：（1）督促总工出具施工设计图纸；

（2）督促营销部出具销售按制表、楼房分摊细则及项目预售信息的网络录入；（3）督促采购部购买商品房买售合同书；（4）督促营销部制定楼房分摊说明书；（5）负责进行商品房预测并取得

（6）督促物业公司出具小物业管理公约;（7）办理小区物业管理公约备案;（8）负责撰写相关材料上报市建委市场处,取得预售许可证。

10、竣工验收及备案工作：

（1）督促工程部完善各种验收所需合格资料；

（2）协助完成竣工验收工作，完成档案馆的档案验收工作；（3）督促财务部出具工程拨付款证明材料；

（4）负责整理各种上报资料，上报质量监督部门，取得竣工备案表。

11、负责领取房产大证，并交给客服部：

（1）负责进行楼房面积实测，并取得实测报告；（2）向人防办索取人防部门出具的致房管局的说明；

（3）整理各种材料 上报到期房管部门，并取得大产权证。

12、其它：

（1）负责与相关政府部门保持联络，建立良好的关系；

（2）配合项目部完成工程施工与销售过程中与相关政府职能部门以及周边环境的外联及沟通协调；

项目前期工作流程一般的建设程序有： 1 立项到发改委

2项目建议书批复到发改委 3选址意见书到规划局 4土地预审到国土局 5环评报告到环保局 6交通评审到交通局

7可行性研究报告批复到发改委 8建设工程规划许可证到规划局 9规划方案批复到规划局

10初步设计批复到市建委（先为住建局）11施工图审查到审查单位

12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局）13征地报批到国土局

14建设工程许可证到市建委

项目前期工作很复杂，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监，施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有 资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单 位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的 步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思 了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手 遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。

项目的可行性分析报告

一、概况

1、项目概况

2、报告范围

3、公司简介

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

2、项目建设内容

三、项目组织管理机构

1、项目建设组织管理

2、项目运营组织管理

四、项目市场分析及市场定位

1、市场分析

2、市场定位

五、项目选址及建设条件

1、项目选址

2、建设条件

六、尚城豫园项目整体策划

七、项目产品规划

1、总体规划

2、工程方案设计

3、项目总图布局

4、智能化系统设计

5、项目配套设施

八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能

1、环境保护

2、安全卫生

3、消防

4、节能

九、项目投资估算和资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

十、财务与效益分析

1、财务分析

2、效益分析

十一、项目风险分析

1、项目风险分析

2、项目风险回避

十二、结论

地产开发项目前期报建

立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)5 建设用地规划许可证(规划局)6 环评报告（环保局,委托环评公司办理）

7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)

消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）

监理招投标及合同备案所需材料(建设局)

施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)

物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土

地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

11、施工许可证

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

前期工程费主要包房地产开发前期策划括：

1名目的计划、设想、可行性研究所需费用。个体可以或许房地产开发企业资质按项目总投资额的必定百分比预算。房地产开发前期费用凡打算及假想费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可遵照所需使命量连络有关不收费标准预算。

2三通一平等地皮斥地用度。重要包房地产斥地用度（前期用度）明细有哪些？括地上原有建筑物、营建物拆除费用、场地平展费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以或许遵照实际使命量，参照有关计费标准预算。

4.建安工程费。

指直接用于建安工程建设的总成本费用。重要包含建筑工程费（建造、不凡装修工程费）设备及装配工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电房地产开发前期策划等设备及安装）以及室内装修工程费等。可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算房地产开发前期策划法、单位方针估算法、工程量近似匡算法、概算方针估算法以及类似工程经验估算法等房地产开发企业资质估算。

5.底子设施费。

又称红线房地产开发企业资质内工程费，包含供水、供房地产开发企业资质电、供气、路途、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，凡采用单位方针估算法来计算。

6.公共相配套设施费。

重要包含不能有条件让渡的斥地小区内公共相配套设施产生的收入。其估算可参照 建安工程费 估算方式。

7.不可预料费。

包含基础筹办费和贬价筹办费。按照名目的错乱程度和前述各项费用预算的准确水平，以上述 16项房地产开发前期策划之和为基数，按 3％一 5％计算。

8.斥地时期税费。

篇3：房地产开发现场项目管理工作流程内容介绍

近年来, 房地产业作为国民经济的先导性、基础性行业, 已经成为了新的经济增长点[1]。2010年, 全国房地产开发投资48267亿元, 比2009年增长了33.2%, 房地产和建筑业的增加值占总GDP约5%, 由此可以看出房地产业是我国国民经济的支柱产业。但是随着房地产业持续发展, 其带来的环境问题也日益突显, 如设计布局不合理, 对景观和生态造成不良影响;项目选址与规划不相符, 对区域生态功能造成影响;施工管理不善, 产生的扬尘、弃土造成二次污染;装饰材料含有放射性、挥发性污染物, 对人体健康十分不利。因此, 搞好房地产建设项目环境影响评价工作, 高度重视房地产开发建设项目环境管理工作的开展, 这对推进房地产业健康持续发展, 实现经济、环境及人居健康和谐发展, 具有重要的现实意义。

2 房地产开发项目环境影响评价的概念及特征

房地产开发项目环境影响评价是指对房地产建设过程 (施工期) 及房地产建设后居住、使用过程 (运行期) 对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康可能造成的影响进行系统分析和评估, 并提出减少这些影响的对策措施[2]。

在环境影响评价体系中, 与其他建设项目相比, 房地产开发项目环境影响评价的特征十分明显。这主要是因为房地产项目的地址选择、工程实施及后期的使用过程, 每一个环境都与其周边的自然生态环境构成了一个严密的整体结构, 这就要求在房地产开发项目环境影响评价中, 既要包括项目对自身及其周围自然生态环境的影响, 同时又要涵盖周边自然生态环境对项目区的控制[3]。一方面, 房地产项目的建设直接将项目区自然生态环境转变为社会生活环境, 这种整体的多方位的、全角度的改变, 囊括自然地理、人口密度、社会关系、经济发展、环境质量等多个方面。同时房地产开发项目在建设及使用过程中, 排除的三废 (废气、废水、固体废物) 、噪声等是环境中主要的污染源[4]。另一方面, 房地产开发项目作为生活和工作的主要场所, 同时也会受到周围自然生态环境的控制, 具有一定的脆弱性及敏感性, 因此, 房地产开发项目区也属于环境影响评价中被保护的对象, 且保护内容和级别通常会优于周边其他环境体。

因此, 与传统的工业型项目相比, 房地产项目其环境影响评价过程有比较大的差异, 其评价的内容、评价的重点等都有自己的特点[5]。

3 房地产开发项目环境影响评价的内容及重点

依据房地产开发项目在时间和影响因素上的特点, 房地产环评主要有以下内容:施工期环境影响评价;营运期环境影响评价;外环境对项目的环境影响评价;景观生态评价;自然生态环境影响评价。通常人们把建筑景观的可接受度、阳光的适度、生态环境的适宜度三项作为景观生态环境影响的评价指标[6]。因此, 房地产开发项目作为生活工作的主要环境, 在其环境影响进行评价过程中, 不仅仅要评价房地产开发项目对生活工作的舒适度、方便度、安全度, 还要评价房地产开发项目本身的建筑成效, 及其与周边自然生态环境的和谐性。

房地产开发项目的环境影响评价类型应多种多样, 切忌单一化、统一化。因此, 房地产开发项目环境影响评价过程中, 应在环评导则及国家环保总局253号文等法规条例要求的基础上, 按照房地产项目自身的特点, 重点突出污水处理、中水回用、施工期的环境保护、供暖情况、创建良好的生态小区, 做好原址土地利用状况、小区绿化、商业网点选择和数量规范等工作[7]。

4 房地产项目环境影响评价中的问题与对策

4.1 施工期环境影响评价

虽然房地产开发项目排除的三废 (废水、废弃、废渣) 和噪声对周围自然生态环境的影响是短暂性的, 然而工程实施的时期具有变异性, 对周围自然生态环境, 特别是对居民生活环境的影响, 还是比较大的。所以工程实施时期的环境影响评价是房地产开发项目独有的一个关键点。

工程实施期间所产生的废弃的材料、挖掘出的泥土, 常常是堆放在施工现场的。工程实施期噪声影响最大的时间是土石方及打桩阶段, 通常距声源50m处, 除搅拌机超标外, 其它声源基本上符合标准值 (建筑施工场界噪声限值昼间标准GB12523-90) 。工程实施期废水的主要来源是生活污水、设备和车辆冲洗水[8]。工程实施所产生的固废要求集中堆放, 及时处理, 使用指定的运输车将其运至环境保护部门所指定的堆放的地点, 避免乱放乱堆对周围生态自然环境造成二次污染。

4.2 中水回用的探讨

小区的主要污染源是生活污水的排放。生活污水的排放, 一方面危害水体质量, 一方面造成水资源浪费, 加剧我国水资源短缺现象。建设中水回用设备, 处理中水后进行重利用, 节约我国宝贵的水资源, 同时减少地下水的过度开采, 维持我国水资源可持续利用, 经济、生态、社会成效较高。就有中水设施的房地产开发项目而言, 若作为景观娱乐用水, 要求达到《城市污水再生利用景观环境用水水质水体的水质标准》 (GB/T18921-2002) ;若作为道路清扫、绿化、车辆冲洗等用水, 其处理水质要求达到《城市污水再生利用城市杂用水水质》 (GB/T18920-2002) 标准[9]。

4.3 清洁生产分析

参考《环境标志产品技术要求———生态住宅 (住区) 》中的材料及资源、室内环境质量、住区水环境、节能与能源利用、场地环境规划设计等方面确定房地产项目的清洁生产水平。从平面布局利于节能、采光, 能源结构与节水、水源的拓展、节能措施, 装饰考虑到材料的无害性, 建筑设计及用地要与城市规划相协调, 建筑材料考虑环保替代材料, 和城市总体景观相融, 小区的绿化与绿色设计相符等方面进行全面剖析。做到从源头控制、过程控制、无害化[10]。

4.4 地下车库排气口的设置问题

在城市住宅小区 (房地产开发) 项目区内, 主要的污染源便是私家车尾气, 受私家车废气影响最为严重的应是建设区自身。当前城市住宅小区都设有地下停车场, 以满足小区内居民们停车需要。目前大部分城市住宅小区内的停车场, 面积较大, 停车辆多, 因此房地产开发项目环境影响评价中科学合理地设计排烟、排风系统十分重要。相关法律法规及条例规定, 城市住宅小区地下车库要设有机械排风系统, 其排风量按照稀释的废气量进行科学估算。

拟建小区内部, 大气污染物排放量应达到《大气污染物综合排放标准》 (GB12697-1996) 二级标准的要求。地下车库废气排放点距地面高度一般达不到《大气污染物综合排放标准》 (GB16297-1996) 要求, 因此私家车尾气排放的高度设计应引起房地产开发项目环境影响评价工作人员的高度重视。此外, 因为NOX的排放标准远远高于THC, 因此如果能达到NOX排放高度, 就一定能满足THC的排放要求, 进而在环境影响评价中通常将NOX作为主要的参数[11]。

4.5 项目周边的污染源对房地产项目的影响

房地产开发项目与周边其他很多功能区域相邻, 构成一个密不可分的整体。和其他自然生态环境问题相比, 对房地产开发项目区域的影响所占的比例最大的应该是周围环境的噪声污染, 周边环境的噪声污染有3种:一是道路交通噪声污染;二是企业噪声污染;三是商业圈噪声污染。因此, 开展房地产项目开发环境影响评价工作时, 不仅要求调查周边一定范围区内的噪声污染源, 同时必要时, 还需参考历史以及其他数据资料[12]。此外, 电磁辐射振动、放射性等环境污染问题在房地产开发项目环境影响评价中往往容易被忽视。然而实际上, 随着社会经济的快速发展和进步, 也会不断地产生很多新的污染, 同时影响人们的生活工作环境。如果房地产项目区域的周边有振动污染源、高压输电线、微波发射塔、放射性污染源等, 在环境影响评价中应该作出相应的专项评价研究报告。

5 结语

篇4：房地产开发现场项目管理工作流程内容介绍

【关键词】现场管理；节约；成本控制

1.控制房地产开发项目现场成本的重要意义

随着房地产市场竞争的日益激烈及国家调控房价政策的强烈措施，房价已没有可能在短期内继续大幅上升，导致一批实力不强的房地产公司倒闭，在大浪淘沙的现代化资本竞争中，如何才能胜出，是值得房地产开发公司深思的。房地产开发公司从拿地到项目竣工验收，要缴纳地价款、建安成本及各种税费，有些项目是不可缺少的，属于无法进行成本控制的。按照价值工程的理论，项目在规划设计阶段，最能节省工程成本，但是规划设计以后的工程成本，就转移到现场管理方面。现场管理得当，能节省数百万甚至数千万的工程成本，可见控制房地产开发项目现场成本的意义之重大。

2.控制工程容易失控的方面

2.1地质勘察

在项目开发前，一般由建设单位委托设计院出具《岩土工程勘察任务书》，任务书明确要求初勘和详勘的布置和钻探深度等。由于地质的复杂性，一般的岩土勘探公司也无法非常准确的判断土层情况，只能从实验数据结合经验进行推断。勘察报告由勘探单位出具后，由于没有专业的机构来审查，岩土报告的可靠性和准确性大打折扣，岩土工程师为了确保地基不出问题，随意扩大不良土质范围线的事情也是有发生的，导致设计院在基础选型及软基础处理方面判断失误，建设单位为此付出沉重的代价。如某房地产开发公司的低层住宅项目，为节省数万元的工程勘察费用，减少布孔数量，导致勘察报告的可靠性降低，设计院采用筏板基础，后来开挖后发现未布孔的地方存在大量软弱土层，设计院重新采用桩基础，建设单位在土方开挖方面产生了无效成本，同时浪费了工期。有经验教训后，房地产开发公司重新委托勘探单位补勘探，部分之前显示为淤泥区的楼栋被排除，从桩基础变更为天然基础，节约了数十万元工程成本。可见，岩土工程勘察报告的重要性必须给予充分重视，在报告出具后，建设单位最好能委托专业人员审查，对有疑问的地方采用合理的方式加以解决。

2.2土方工程

土方工程施工是项目开发必然要进行的，有经验的工程师都知道，在土方工程施工方面，如果控制不当，将导致极大的无效成本产生。某项目为了营造山地形状，在原来平整的地方堆填大量土方后采用强夯的施工方法加强土质，回填土方达到20万方，造价数百万元人民币。但是由于未根据图纸进行标高控制，回填夯实后的土方标高比原设计标高高出1米多，由于每栋建筑又带有地下室，导致回填的土方接近一半都是要重新挖走，一填一挖，造成损失超百万。从这个例子可以看出，全面统筹安排，科学合理的进行工程建设，能节省不少工程成本，节约了工程成本就相当于创造了利润和财富。

2.3设计变更

由于房地产开发项目需要大量的资金，资金的来源大部分是银行贷款，巨额的利息给房地产开发商带来了巨大的风险，所以项目一旦启动，哪怕证件未齐全，设计图纸未成熟就已经进入了施工阶段，存在边设计、边施工、边变更的“三边工程”，造成了无效成本和极大的社会资源浪费。由于项目开发后，开发商急于销售项目，要求施工单位在没有蓝图的情况下施工或者即使有蓝图也是未经施工图会审的，这样的图纸往往是不符合实际的，建设单位就要求设计院进行变更修改，有时候甚至多次修改，现场返工，对于原施工完毕的工程拆除后重新施工。可以说，没有任何一个项目是没有设计变更的，但是应尽量避免设计变更，特别是会造成返工的设计变更。现场管理的专业工程师必须具备一定的专业知识及读图能力，能够及时指出图纸与现场不符的地方，对照结构图和建筑图、水电暖通图等，和设计院充分沟通，确保设计图纸的准确性，避免施工完成后再出设计变更图纸。

3.成本管控的措施

3.1组织保证措施，加强成本管控

第一，要明确成本控制贯穿于工程项目开发建设的全过程，而成本管控应是项目开发全体成员参与，建设项目所有的项目管理人员，特别是工程项目负责人，都要按照自己的业务分工各负其责，只有把所有的参与人员组织起来，共同努力，才能达到成本管控的目的。一般情况下，开发商项目管理部都有目标成本责任分解表，以项目负责人为中心，建立有效的责任体系，将成本责任落实到各个岗位、落实到专人，对成本进行全过程控制、全员控制、动态控制，形成一个分工明确、责任到人的成本管理责任体系。第二，要明确成本控制者及任务，从而使成本控制有人负责，一一对应，专人管控，这样才不会在造成成本失控后，却责任不明，成员之间互相推诿。对于在成本管控方面做出贡献的，应给予表扬或奖励。

3.2完善流程制度，确保管控有效

有些建设单位在短时间成长起来，但是缺乏有效的管理体制和流程制度，在发展过程中存在瓶颈，特别是在成本管控方面存在比较大的漏洞和缺陷。建设单位应该加强完善流程，建立立体的管控制度。针对以上提出的三个成本容易失控的地方，在项目开始时，就应该安排专业工程师开始重点监控，分清任务，责任落实到人。采用多种形式的研讨会、图纸会审等进行。如对勘探工程，如过程中未进行有效沟通和把关，就可能对后面的基础工程造成巨大的损失；土方工程现场未进行合理堆放，开挖时未考虑土方平衡，没有预留回填土方，可能会造成土方不够，多次挖运的现象，带来无谓的工程成本支出；设计变更也要有个合理的制度流程进行约束，否则，容易造成大规模的返工。特别注意的是，现场管理应充分注意进场材料的把控，百分百保证材料的合格使用，现场必须由监理或甲方见证取样送检，如果施工单位偷工减料，采用以次充好的材料进行施工，后果不堪设想。

3.3重视合同条款，规避风险

很多时候，建设单位由于人员流动性大，也没有专业的合同管理员，与各分包单位签订的合同又多，涉及工程范围广，造成了合同风险。合同纠纷在建设工程中是很常见的，通常是由于合同约定不明确，责任归属不清楚，合同标的不确定等原因，造成扯皮现象。从行业履约情况来看，建设单位能够制约施工单位的只能是经济措施，而多数情况下由于建设单位存在迟付工程款等现象，且由于合同的条款比较简单，没有针对性，施工单位抓住建设单位的弱点，充分利用合同的漏洞，施工单位或者降低工程质量，或者放缓工程施工进度，或者故意闹纠纷。由此可见，建设单位应充分重视合同，应将合同责任落实到各专业工程师身上，多部门综合意见，对于大金额合同，可以请有法律专业知识的人士进行审核，确保合同条款具有针对性、可行性，具有保护建设单位的作用。

总之，建设单位在项目建设中必须重点监控容易造成成本超出预期的地方，加强管理，采取有效措施进行全员性的、全面的、有效的措施，完成项目开发，为企业创造源源不断的利润，使企业发展更进一步。 [科]

【参考文献】

[1]梁世连.工程项目管理.中国建材工业出版社，2004.

篇5：房地产开发部工作内容及岗位职责

一、开发部的工作内容

1、负责提出建设项目的可行性研究，委托有资质单位编写项目建设申请报告书和环境影响评价报告书。

2、负责向政府申报项目建设计划并办理立项手续。

3、负责办理征用土地的相关手续。

4、负责办理规划、施工方案的报批及许可手续。

5、协助开发区管委做好征地、拆迁方面的工作。

6、办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工。

8、工程竣工后,会同有关部门及时办理综合验收、登记备案等手续。

9、做好前期开发工作资料的搜集、整理、保管、移交工作。

二、开发部经理的岗位职责

1、根据公司项目总体开发的要求,在总工程师的指导下,负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。

2、负责公司与政府各专业部门的协调工作。

3、协助财务部门办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。

4、协助工程部做好委托项目设计、施工图设计、出图等工作。

5、协助开发区管委做好征地、拆迁方面的工作，处理好项目周边的群众关系。

6、处理好本部门与公司其他部门之间的工作关系，对开发部的所有工作负全责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。

三、开发部职员的岗位职责

1、掌握政策法规,恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。

2、熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。

3、具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作，并能及时发现工作中的问题提出解决问题的途径。

4、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作,确保档案移交的完整性。

5、完成开发部经理交办的其他工作。

有色科技园开发部

篇6：超市现场管理工作会具体内容

一． 现场管理在此阶段的重要性

今天是****年**月**日，值此岁末年关之际，正是各分公司/各门店冲刺全年销售的关键时段。截至14日，共有**个门店完成全年计划，我们向以上门店表示热烈祝贺，也感谢我们的各级员工辛苦工作带来的丰硕成果！同时也希望有更多的门店加紧努力，力争提前完成全年销售目标。

在全员抓销售冲刺目标的同时，我们也要看到有这样的一些不和谐的画面出现在我们的销售现场，有这样一些不和谐的音符充斥着我们的耳畔，在我们的营业现场还存在着这样一些管理的盲区（图片）。

看了以上的图片，我们感到汗颜。试想一下：当我们的店长、卖场经理/主管和团购员，费尽九牛二虎之力动用一切社会资源将生客变为熟客，将熟客变为顾客的时候，当那些拿着**卡的顾客走到我们的门店时，无精打采的现场，扎堆闲聊的员工，一问三不知的导购，不“胜”其烦的招待用语……当这样的一个营业现场呈现在顾客面前时，试问：有几个顾客会对这样的卖场有购买欲望？又有几个顾客会成为门店的回头客？当顾客有大单需求的时候，他首选的购物场所会是这样的卖场吗？

随着超市行业布点日趋密集，我们的门店都有着近距离的竞争对手。同行间的竞争已逐渐从品种竞争、货源竞争回归到零售业的根本——顾客竞争、服务竞争。零售企业销售的已不仅仅是商品，销售的主体已悄悄的转移到顾客服务上。

鉴于此，***部召开现场管理工作会，希望现场管理能引起各分公司/各门店的高度重视，为冲刺年关营造一个富有战斗力的经营现场。

二． 现场管理存在的主要问题

刚才大家看到的图片，均来源于上周***部到门店检查时的实景。随着旺季来临，部分门店对服务管理现场管理有所松懈，员工不规范行为和现象有所抬头。现对违规现象分析如下：

1．员工行为不规范：各门店普遍存在着员工行为不规范的现象，靠柜扎堆闲聊、趴在堆码上手舞足蹈、玩手机、看书报、在营业场所内喝水等不规范行为。

2．员工服务意识不强：有的员工专注手头工作不主动接待顾客；有的员工认为顾客的服务要求过多，不愿提供相应服务；甚至有的员工对往来顾客视而不

见，继续谈天说笑。

3．现场环境维护不及时：有的门店仍存在过期促销POP、促销价签未及时撤换的现象，这些都将为门店经营埋下隐患，且一旦引起纠纷，将牵扯管理人员更多的精力进行处理，甚至对公司造成经济损失。有的门店环境标准下降，卖场通道内商品包装袋、清洁工具随意放置，极不美观。

4．管理人员对现场管理不够重视：旺季到来，卖场管理人员更多的精力围绕着经营目标，对现场管理重视程度不够，漠视对待员工的不规范行为，认为是小事一桩，等到销售忙时自然就好了，直接导致自律性差、服务意识差的员工更加旁若无人。有的门店店长强势抓现场，其他的管理人员没有形成有序的团队，导致营业现场管理成为店长一个人的事，没有形成应有的合力。

5.无管理人员坚守现场：一个可控的营业现场，关键是要有管理人员坚守现场。有的门店由于管理人员出去跑团购，或者拜访上级职能部门，导致应在现场的总值班空岗，营业现场成为一个无人监控的场所。

三、卖场服务问题总结分析

通过对巡店发现问题的总结分析，**部对问题易发的重点区域、普遍现象进行了归纳总结，希望各分公司各门店高度重视、认真对待，立即对照自查整改，优化卖场服务环境。

（一）问题高峰时段

10-11时：此时早市客流高峰刚过，经过一早上的忙碌，此时员工精神状态放松，易出现散漫现象。

14-15时：员工交接班期间，此时现场员工较多，早晚班交接工作的同时易出现怠慢顾客、闲聊家常的情况。

营业结束前1小时：在部分门店因为种种原因，此时生鲜晚市商品货源已不足，熟食区域甚至已开始进行工具清洗提前收市。该时段部分员工已处于等待下班的状态，开始清理营业区域，忽视往来顾客，并降低服务质量。

（二）问题高发区域

促销员密集区域：随着旺季到来，卖场促销人员也随之增加，与此同时对新增的临时促销人员管理也考验着门店的现场管理水平。如酒区、奶粉区、化妆区和日配区成为扎堆闲聊的“重灾区”。各门店好不容易争取来的人力资源成为门

店现场管理的“软肋”区。

服务台：来到服务台的顾客多数是在消费过程中遇到困难、有疑问需门店工作人员给予帮助，甚至有的是对卖场服务不满寻求投诉途径。这时，松散的服务状态、对顾客一句随意的回复，就容易引起甚至激化顾客的不满情绪。从**部***

（三）管理盲区

租赁区：租赁区为自主经营大客户，门店更重视其租金、费用的缴纳，对其员工行为规范、现场管理较放松。殊不知租赁区均设立在门店一楼入口处，顾客进入卖场前必须先经过租赁区，从巡店情况来看，租赁区经营人员自律性差、服务不规范，将严重影响顾客对门店的“第一印象”。

生鲜区：生鲜区的专柜促销员管理成为门店现场管理最大的盲区。由于经营的需要，生鲜专柜成为门店生鲜经营的主力，而专柜员工招聘门槛低，自身素质不高，对顾客服务内涵理解不深，导致服务标准在此区域落实不到位，而门店由于对专柜经营的依赖，只关注其经营业绩，对其现场中存在的问题逐渐麻木，管理上基本是放任自流。

服务环境：现代商业的竞争是“服务”的竞争，这里讲的“服务”范围已不仅仅局限为简单的服务行为，而广泛到“为顾客提供一个舒适、愉快的‘购物全过程’”。这里的“全过程”包括了顾客进入卖场后所接触到的人、物甚至是听到的声音、闻到的气味。

这里有的门店会说，我们的设施设备比不上***大卖场，我们的服务环境很难与之竞争。但如果给予顾客两个选择，一个是设备先进但通道中杂物堆叠、生鲜区一股难闻的腐臭、货架陈列凌乱、员工对顾客爱理不理的卖场和一个是设施一般但通道畅通、商品陈列整齐丰富、生鲜区干净卫生、员工热情接待的卖场，相信顾客一定会选择后者。

四、深入剖析

在抢抓旺季销售、冲刺全年销售目标的关键时刻，可能有人不理解在卖场如此“忙碌”的时候，公司怎么选在这个时候抓“扎堆闲谈”“卖场环境”这都是些“拈不上筷子”的“小事”。

一个有序的卖场首先是一个忙碌的现场，我们倡导：员工在一线现场劳动时是最美丽的。因为只有劳动着的时候是无暇聊天说闲话或者说站姿不雅的。因此月的顾客分析来看，对服务台礼仪员服务态度的投诉占比高达**%。

各级管理员工必须高度关注营业现场的员工劳动饱和度。如果在现场存在着有事无人做和有人无事做的现象，那么这个卖场肯定是一个问题迭出的现场。

有的门店上到店长、下到领班实负天天喊着“大战旺季，抢抓销售”，也天天辛苦的跑团购、盯货源、挖销售。但大家有没有想过，门店辛苦谈来的团购客户，可能就是因为卖场没有热情的接待、没有主动的介绍推荐而流失；辛苦抢来的货源，可能就是因为没有及时的陈列，而成为旺季过后的“滞销库存”。

卖场是实现销售的第一现场，一个没有良好购物环境、热情服务的卖场是无法吸引和留住顾客的，那么“抢抓销售”又何从谈起呢！

“聚沙成塔”、“千里之堤溃于蚁穴”“做服务就是做细节”的道理大家都明白，但落实到行动中时，管理人员往往对些“拈不上筷子”的“细节”忽略不计。要知道正是这些不起眼的小事、最浅显的问题，正在直观的影响着顾客对门店整体评价，就是这些表面的问题、门店无声的“纵容”，正潜移默化的影响着员工的服务水平，不知不觉中侵蚀着门店的服务管理形象，导致客源的不断流失。

上半年，公司为统一规范门店整体服务形象，根据各岗职服务特点，制定并推行《顾客服务***》，通过细化服务标准、规范服务用语与技巧等方面，不断强化员工服务意识。我们倡导的服务规范希望不仅仅在停留在碟片上，停留在学习的文字上，我们更希望能通过示范片的学习，让所有的员工有一个行动的指南、行为的标杆。

门店的销售来源于顾客，而顾客是靠口碑吸引的，口碑是靠服务树立的，服务是靠员工做出来的、环境是靠管理建立的，只有在思想上真正树立了服务意识，工作中不论是管理人员还是一线服务人员才能在一言一行中时刻关注顾客需求、服务顾客需求，做到满意服务。

会上**总就抽查中表现出来的简单低级的现象提出三个问题：“这是什么？这是我的问题吗？我在干什么？”现场不规范现象的出现，就仅仅是员工执行力的问题吗？我们的管理人员都尽职尽责了吗？各门店管理人员应对以上问题的出现引起深思。

同时，**总就门店服务工作的重要性和提升服务质量的途径进行了三点指示，要求各门店对照要求和标准，全面自查、快速整改。

一、高度重视服务和现场管理的重要性

1.认识服务的重要性：服务在60年代叫做“桥梁、纽带和窗口”，在二十一世纪，现代服务影响力更深远，它倡导的是一种新的生活方式，服务更成为现代零售企业永恒的主题。因此，各级管理人员必须高度重视服务工作的重要性。

2.认识服务的广泛性：服务的广泛性不仅仅体现在员工服务这一个环节，一个现代化的卖场应该从硬件、软件上全方面展示服务内涵。如****百货里的电梯小姐，她代表的是一种新的服务体验和享受。因此，服务的广泛性就要求我们管理必须是全方位的、动态的，只有这样才能诠释现代企业的服务内涵。

3.从细节出发、突破传统：各门店管理人员要突破传统惯性思维，从顾客需要出发、从细节着手，创新服务形式、管理形式，提出有效管理方法、提升门店服务质量，成为最优秀的管理者。一切从细节出发，作为门店管理者首先要从自身管起，如店长的现场着装问题。职业装代表着职业素养，代表着管理者的综合形象。因此，各级管理者要在公司高速发展的同时，提升自己的综合素质，全方位提升自己的管理素质。

二、广泛宣传，层层培训

1.请各门店组织召开全员宣传动员会：围绕服务促经营，围绕今天的会议内容展开全员动员。

2.学习服务*****：组织全员学习服务****，不仅要学，更要演练，学以致用，采用多种管理培训形式，调动员工的积极性和参与性，让员工更深层次理解服务的重要性及服务应该怎么做。

3.关注员工、真诚服务由心而发：从员工进入大门的第一步开始，要让员工从内心深处感受到微笑给自己、给顾客带来的收获，将主动服务升华为一种习惯。

三、贯彻执行，严格考核

1.下周****部将重点检查门店贯彻本次服务现场会的精神，严格执行服务光碟中的规范服务标准，并在年前组织门店间的互查工作，针对互查结果进行实名制通报，既通报门店，也将通报门店的管理人员。

****市消费者协会近日来函，通报****公司在***年的投诉量激增，高达***多件。公司正在对投诉事件进行整理和分析。两节销售高峰来临，各门店请高度关注现场服务质量，及时处理员工与员工、员工与顾客、顾客与顾客之间的矛盾，将一切不和谐的声音消灭在萌芽状态。对于门店无法掌控的事情，及时向公司***

部汇报。