压矿评估

压矿评估（共4篇）

篇1：压矿评估

一、地质灾害评估需要材料：

1、红线、地形、总平图、场地整平标高2、1:1万地形图

3、立项批文

4、备案登记表（乙方整理后甲方盖章即可）

二、压覆矿床评估需要材料：

1、红线图（1954年北京坐标系和1980年西安坐标系）

2、距离工地15公里范围内矿权情况（包括勘查项目名称、勘查许可证号、所在位置要有范围具体坐标或经纬度、有效期限）。

3、影响范围内有矿时需提交的材料：

3.1.这两个矿权的范围坐标或经纬度和勘查面积；

3.2.《广西大化县吉屯金矿普查》如果取消了，说明取消的原因；

3.3.这两个矿权的勘查单位；

3.4.这两个矿权提交了哪些地质报告并收集；

3.5.这两个矿权迄今为止提交的矿产资源量（如：金矿多少吨），提交的矿种资源量都要有；

3.6.这两个矿权，矿床或矿体简况（形状、规模、分布位置、矿床/矿体特征、类型等），如：矿床位于北北东向龙胜～永福深断裂西侧，矿床属断裂控制的裂控矿床。两次勘查共圈出①、②、③、⑤、⑥五个矿体，所有矿体均呈不规则脉状或透镜状产出。矿体围岩为上元古界丹洲群拱洞组下段变质泥质粉砂岩及绢云板岩。②号矿体规模最大，是矿区主矿体，占矿区资源储量的93.72%，其余均为规模很小的矿体。②号矿体倾向295～301°，倾角50～60°，脉状及透镜状。长620m，倾向延深

140～440m，矿体平均厚1.13m，平均品位Pb5.07%，Zn3.46%。矿石属原生硫化矿石，金属矿物主要有铁闪锌矿、方铅矿、少量黄铁矿、磁黄铁矿、黄铜矿，微量的辉银矿等。矿石伴生元素主要有Ag、Cd，矿石Pb、Zn可选性能良好。矿床开采技术条件总体属简单型。两次详查共提交Pb+Zn储量B+C+D级3.39万吨，其中Pb2.01万吨，Zn1.38万吨。

3.7.资料尽量完善，越详细越好。

3.8.最终问题，要甲方跟探矿权人协商解决，并签订协议。

4、请求函（乙方整理后甲方盖章即可）

篇2：压矿评估

报告文档·借鉴学习

压 覆 矿 产 资 源 调 查 报 告

2011 年 1 月

报告文档·借鉴学习

压 覆 矿 产 资 源 调 查 报 告

提交时间：二 〇一一年一月

报告文档·借鉴学习目录

第一章

绪

论

..................................................3 3

第一节 目的任务.............................................................................................3

第二节 位置、交通.......................................................................................4

第三节 自然地理.............................................................................................5

第四节 以往地质工作.....................................................................................8

第五节 本次工作情况.....................................................................................8

第二章

工程概况

...............................................11

第一节 工程规划概况...................................................................................11

第三章

地质概况

...............................................13

第一节 区域地质概况...................................................................................13

第二节

调查区地质.....................................................................................16

第四章

矿产资源概况

...........................................17

第一节 区域矿产...........................................................................................17

第二节 调查区矿产资源...............................................................................17

第五章

矿业权设置及矿产地情况..................................18

第一节 探矿权...............................................................................................18

第二节 采矿权...............................................................................................18

第三节 矿产地...............................................................................................18

第六章

压覆矿产资源情况

.......................................19

第七章

结

论

.................................................20

报告文档·借鉴学习

附图目录 图号

顺序号

图

名

比例尺

压覆矿产资源调查区域地质图（附工程位置）

1：25000

报告文档·借鉴学习第一章 绪

论 第一节 目的任务 一、项目来源 根据《矿产资源法》及有关法律法规规定和国土资源部国土资发［2000］386 号《关于规范建设项目压覆矿产资源审批工作的通知》、山东省国土资源厅鲁国土资字[2007]66 号《关于进一步规范建设项目压覆矿产资源管理工作的通知》，凡在山东省境内单独选址建设铁路、公路、工厂、水库、输油（气）管道、输（变）电线路、大型输水渠道、各种大型建筑物或大型建筑群等，均应进行建设项目压覆矿产资源调查工作。

二、目的任务 本次调查的主要目的是：通过调查，查明建设项目及其附近矿产资源的分布状况、矿种、所在位置、数量、质量、矿业权设置等。根据国家政策要求编制报告，以达到指导工程建设布局和合理征用土地，促进工程建设项目顺利进行和保护有限矿产资源的目的。

本次工作的主要任务是：

1、调查该工程区及周边一定范围内地质、矿产和自然地理条件，矿产资源概况； 2、查明调查区范围内矿业权设置及矿产地情况； 3、查明拟建工程压覆矿产资源情况，压覆的矿种、位置、范围、矿产资源储量类别、数量、质量，并估算压覆的资源储量； 4、调查矿产资源规划区情况，包括规划开采区、限采区、禁采区。

报告文档·借鉴学习三、编制依据 1、《中华人民共和国矿产资源法》； 2、《山东省实施<中华人民共和国矿产资源法>办法》； 3、国土资源部《关于规范建设项目压覆矿产资源审批工作的通知》（国土资发[2000]386 号）； 4、山东省国土资源厅《关于进一步规范建设项目压覆矿产资源管理工作的通知》（鲁国土资字[2007]66 号）； 5、《青岛市矿产资源总体规划（2001-2010）》； 6、青岛市市政公用局委托书

第二节 位置、交通 一、位置 青岛市小涧西垃圾填埋场二期工程，位于青岛市城阳区河套镇小涧村西北约 1500m 处，青岛市小涧西生活垃圾处理场一期工程北侧。拟建工程征地范围极值地理坐标东经 120°08′54.493″～120°09′27.845″，北纬36°17′08.446″～36°17′30.903″。行政区划隶属于青岛市城阳区河套镇。

二、交通 拟建工程位于青岛市中心城区西北约 30km，城阳中心城区西约20km，南距胶州湾高速公路约 5km，北距 204 国道（G204）6km，另有多条乡间公路从工作区周边通过，交通便利（图 1-1）。

报告文档·借鉴学习

第三节 自然地理 一、地形地貌 场区属大沽河下游冲洪积—海积平原的一部分，区域地势平坦，地面标高一般 3m 左右，高差起伏很小。场地现为树林和水塘；区域地势平坦，地形起伏很小，场区总的地势为南北高中间低。

二、气象、水系 1 1、气象

报告文档·借鉴学习

图 1-1

工作区交通位置图 据 1898 年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温 12.7℃，极端高气温 38.9℃（2002 年 7 月 15 日），极端低气温-16.9℃（1931 年 1 月 10

报告文档·借鉴学习日）。全年 8 月份最热，平均气温 25.3℃；1 月份最冷，平均气温-0.5℃。日最高气温高于 30℃的日数，年平均为 11.4 天；日最低气温低于-5℃的日数，年平均为 22 天。降水量年平均为 720.0 毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的 17%、57%、21%、5%。年降水量最多为 1272.7毫米（1911 年），最少仅 308.2 毫米（1981 年），降水的年变率为 62%。年平均降雪日数只有 10 天。年平均气压为 1008.6 毫巴。年平均风速为5.2 米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为 73%，7 月份最高，为 89%；12 月份最低，为 68%。青岛海雾多、频，年平均浓雾 51.3 天、轻雾 108.2 天。

2、水系

本场区所处位置属于大沽河水系，场区距大沽河河床最近距离为 2km左右。大沽河总流域面积 3720.7km2，多年平均年径流量 6.84 亿 m 3。

工作区位于桃园河流域的下游北侧，桃园河发源于即墨市普东桃行村，全长 34.7km，流域面积 308km2，属于大沽河水系，在入海口附近汇入大沽河。

据市水利局提供的资料，桃园河历史上最大径流量 404m3 /s，后因上游水库的截流及棘洪滩水库的修建，使流量逐渐减小。

三、区域地壳稳定性及地质灾害情况 调查区地震动峰值加速度 0.05g，地震基本烈度 6 度，无新的构造运动活动迹象。地形起伏平缓，无滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等不良地质现象存在。无新近活动断裂存在，地层稳定，区域稳定性良好。

报告文档·借鉴学习第四节 以往地质工作 1、1990—1992 年，山东省地矿局第四地质队在该区开展了 1：5 万区域地质调查工作，对区内地层、构造、岩浆岩、矿产等进行了详细调查，提交了胶州幅《中华人民共和国区域地质调查报告》（比例尺 1:50000）和《中华人民共和国地质图及说明书》（比例尺 1:50000）。

2、990—1996 年，山东省地质调查研究院开展了新一轮潍坊等多幅 1：20 万区域调查工作，对区内地层进行了重新厘定，对区内岩浆岩按单元、超单元序列进行了重新划分，形成了全面系统的区域地质资料，提交了潍坊幅、胶州幅《中华人民共和国区域地质调查报告》和《中华人民共和国地质图及说明书》。

小涧西生活垃圾卫生填埋场二期工程项目附图于 1：5 万胶州幅裁剪而来。

第五节 本次工作情况 一、调查区范围 本次工作以工程拟征地范围边界外扩 1000m 左右作为调查区范围。调查区范围由 4 个拐点圈定，调查区范围极值地理坐标为：东经120°08′13.216″~120°10′12.038″、北纬 36°16′35.177″~ 36°18′08.445″，总面积 7.42km 2。拐点坐标详见表 1-1。

表 1-1

调查区范围拐点坐标一览表 拐点 编号 直角坐标(1980 年西安坐标系)地理坐标 面积 X Y 北纬 东经 D1 4018741.002 40512306.021 36°17′56.730″ 120°08′13.216″ 7.42km2

D2 4019106.190 40514923.011 36°18′08.445″ 120°09′58.128″ D3 4016278.142 40515275.031 36°16′36.676″ 120°10′12.038″ D4 4016227.332 40512368.210 36°16′35.177″ 120°08′15.565″

报告文档·借鉴学习

二、工作方法步骤 1、工作方法 深入实地，对调查区所涉及的各级地矿主管部门进行了调查走访，听取地矿管理部门的意见，了解矿业权设置、矿山建设开发情况。在到国土资源部门查询和收集资料的基础上，到现场进行了野外调查。调查工作自2011 年 1 月 4 日开始，其中野外实地调查面积约 7.5km 2，查询政府矿权设置证明 2 份。

2、资料收集 全面搜集查阅了本区 1：5 万、1：20 万、1：50 万区域地质调查资料、调查区内有关矿床、矿点勘查评价资料，对已建矿山采矿登记及相关地质资料进行了详细了解，已证实调查区内无矿权设置。

三、完成的主要工作及取得的主要成果 本报告主要通过实地踏勘并搜集地质资料，结合以往地质成果资料，并到相关的地矿主管部门进行走访，查证矿业权的设置情况，对调查区内的地质、矿产地质等资料进行综合分析，编制调查区区域地质图（1：25000），反映了本工程压覆矿产情况。附图 1 张，编制了《山东省青岛市小涧西生活垃圾卫生填埋场二期工程压覆矿产资源调查报告》。

本次报告编写所依据的主要资料包括：

(1)北京市城市建设研究院《青岛市小涧西生活垃圾卫生填埋场二期工程可行性研究报告》2010 年 11 月；(2)山东省地质矿产局胶州幅《中华人民共和国区域地质调查报告》

报告文档·借鉴学习（比例尺 1:50000）和《中华人民共和国地质图及说明书》（比例尺1:50000），1992 年；(3)山东省地质矿产局《中华人民共和国鲁东地区地质图及说明书》（比例尺 1:500000），1992 年；(4)《青岛市矿产资源总体规划（2001-2010）》； 本次报告编写所依据的图件为胶州幅《中华人民共和国地质图及说明书》（比例尺 1:50000），为 1954 年北京坐标系。建设单位提供的工程拐点坐标为 1980 年西安坐标系，本次调查采用中国地质大学制作的 MAPGIS软件 6.0 版本中的坐标投影功能将 1954 年北京坐标系的 1：50000 地质图放大后再转换为 1980 年西安坐标系，6 度带。校正参数由城阳国土资源分局测绘所提供。

报告文档·借鉴学习第二章 工程概况 第一节 工程规划概况 服务范围：主要包括青岛市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区和城阳区等六个辖区，其中城阳区的生活垃圾由区环卫公司直接送至综合处理厂，其他区经太原路转运站转运至综合处理厂。

设计规模：生活垃圾卫生填埋区1500吨/日，飞灰固化储存区165吨/日。

库容及使用年限：生活垃圾卫生填埋区库容541.46万立方米，使用年限10年；飞灰储存区库容64.81万立方米，使用年限11年。

总用地面积：卫生填埋场二期工程总用地面积为37.5552万m 2。

第二节 工程规划用地范围 卫生填埋场二期工程总用地面积为37.5552万m 2。工程区范围极值地理坐标为：东经120°08′54.493″～120°09′27.845″，北纬36°17′08.446″～36°17′30.903″。

表 表 2-1 征地拐点坐标

编号 直角坐标（1980 年西安坐标系）

地理坐标 X Y 北纬 东经 J1 4017863.440 40513337.889 36°17′28.210″ 120°08′54.518″

报告文档·借鉴学习J2 4017870.310 40513397.150 36°17′28.430″ 120°08′56.893″ J3 4017889.310 40513543.150 36°17′29.039″ 120°09′02.746″ J4 4017913.310 40513701.150 36°17′29.810″ 120°09′09.079″ J5 4017947.310 40513891.150 36°17′30.903″ 120°09′16.696″ J6 4017940.143 40513928.327 36°17′30.669″ 120°09′18.185″ J7 4017336.384 40513928.327 36°17′11.081″ 120°09′18.146″ J8 4017335.996 40513967.833 36°17′11.067″ 120°09′19.729″ J9 4017337.750 40514156.938 36°17′11.113″ 120°09′27.307″ J10 4017337.655 40514168.189 36°17′11.109″ 120°09′27.758″ J11 4017276.037 40514170.450 36°17′09.111″ 120°09′27.845″ J12 4017255.186 40513379.391 36°17′08.475″ 120°08′56.144″ J13 4017254.257 40513344.149 36°17′08.446″ 120°08′54.732″ J14 4017326.835 40513342.235 36°17′10.801″ 120°08′54.660″ J15 4017358.310 40513347.150 36°17′11.822″ 120°08′54.660″ J16 4017374.310 40513356.150 36°17′12.341″ 120°08′55.220″ J17 4017393.056 40513365.279 36°17′12.948″ 120°0855.587″ J18 4017413.310 40513371.150 36°17′13.605″ 120°08′55.823″ J19 4017446.310 40513380.150 36°17′14.675″ 120°08′56.186″ J20 4017466.310 40513381.150 36°17′15.324″ 120°08′56.227″ J21 4017514.391 40513381.761 36°17′16.884″ 120°08′56.255″ J22 4017950.310 40513375.150 36°17′31.027″ 120°08′56.017″ J23 4017631.310 40513380.150 36°17′20.677″ 120°08′56.198″ J24 4017652.942 40513379.150 36°17′21.379″ 120°08′56.159″ J25 4017688.853 40513385.999 36°17′22.544″ 120°08′56.436″ J26 4017722.520 40513390.063 36°17′23.636″ 120°08′56.601″ J27 4017746.269 40513388.496 36°17′24.406″ 120°08′56.539″ J28 4017761.181 40513390.944 36°17′24.890″ 120°08′56.638″ J29 4017771.988 40513392.106 36°17′25.241″ 120°08′56.685″ J30 4017778.554 40513385.208 36°17′25.454″ 120°08′56.409″ 注：拐点坐标由甲方提供的征地范围图上提供的拐点坐标转换而来。

报告文档·借鉴学习第三章 地质概况 第一节 区域地质概况 一、地层 区域上主要出露有中生代白垩纪青山群、王氏群和第四纪地层。

（一）青山群 为一套陆相火山爆发-喷溢-沉积火山岩系，主要呈南北向带状展布于山角底-上马-宿流一带，属柏乡-红岛火山岩带的一部分。区内青山群地层由老到新主要出露有八亩地组（KqB）、石前庄组（Kq∧S）和方戈庄组（KqF）。

1、八亩地组（KqB）

该组岩性为角闪安山岩、杏仁状粗安岩、杏仁状玄武安山岩、安山质角砾集块岩、粗安质角砾熔岩和正常沉积的砂（砾）岩、杂砂岩等，与前庄组呈整合接触关系。

2、石前庄组（Kq∧S ）

零星分布于工作区南部的大涧和小涧一带，该组岩石组合主要为紫灰色球粒流纹岩、紫灰色巨厚层流纹质火山角砾岩、紫灰色流纹质晶玻屑熔结凝灰岩、灰绿色巨厚层流纹质角砾凝灰岩、灰紫色流纹质熔结角砾凝灰岩等夹中粗砾岩、砂质砾岩触。与八亩地组整合接触，与上覆地层方戈庄组为喷发不整合接触。

3、方戈庄组（KqF）：

分布于工作区南部的小涧一带，该组主要岩性为（杏仁状）玄武粗安岩、粗安岩、夹有正常火山碎屑沉积岩。

（二）王氏群

报告文档·借鉴学习王氏群为一套紫红色正常沉积碎屑岩系夹玄武岩，主要分布于胶州市至上马镇之间、五里堆断裂以北地区，夼集断裂带南侧也有零星出露。区内王氏群由老到新主要出露有红土崖组（KwH）和胶州组（K 3-E 1 wJ）。

1、红土崖组（KwH）：

大面积分布于工作区东部的王林庄—侯家段河一带和工作区西部的小麻湾—南庄一带，该组主要岩性为紫红色（砖红色）粉粒岩、细粒（中细粒）长石砂岩、微粒钙质长石砂岩等，并夹有较厚的玄武岩。

2、胶州组（K 3-E 1 wJ）：

零星分布于工作区西部的南庄村一带，主要岩石组合为泥岩、粉砂岩、泥质粉砂岩等。

（三）第四纪地层 区内第四纪分布广泛，分布有潍北组(QW)、沂河组(QY)、白云湖组(QB)。

1、潍北组(QW)为全新世海路交互相沉积物，主要分布于大沽河一带，主要岩性为灰黄色（灰黑色）含砾中粗砂、微细砂及砂质亚粘土等，具有海生生物化石标志。

2、沂河组(QY)为现代河流沉积物，时代为全新世。岩性为含砾混砾砂、沙砾石层等。区内主要分布于大沽河河床中，厚度小。

3、白云湖组(QB)为现代湖泊相沉积，为全新统湖积、沼积。主要分布于桃源河一带，报告文档·借鉴学习主要岩性为灰黑色粘土、砂质粘土等，常含有淡水螺壳。

二、构造 调查区位于华北板块与杨子板块结合带之胶南—威海造山带、胶南凸起区与胶莱盆地交接部位。区内构造以发育脆性断裂为主，褶皱构造次之。

区内断裂构造发育，主要由近东西向断裂组成，其次为北北东向断裂。根据断裂带的活动历史、结构面力学性质及其相互关系，可划分为二个构造体系：区域东西向构造带，华夏式构造。区域内有 4 条断裂构造（见表2-1、附图 1）。

表 2-1

区域断裂一览表 编号 名称 产状 规模 地质特征 倾向(°)倾角(°)长(km)宽(m)F1 王里堆 190 56-85 〉12 〉6 由构造角砾岩、碎裂岩、断层泥组成，擦痕产状 125°∠82°。

F2 大沽河 走向 13 85 〉16.5

为推测断裂。两盘分布岩石不同、断裂不连续，形成同方向河流。

F4 盛福村 走向 85

为推测断裂。两盘岩性差别较大，南盘为砾岩、北盘为细碎屑岩，形成南高北低地势，航片显示线型影像。

F8 南辛庄 走向 32

7.5

见断裂面，略具破碎，产状 129°∠61°，断面波状起伏，两侧牵引示压性。

三、岩浆岩 区内未出露岩浆岩。

报告文档·借鉴学习第二节

调查区地质 一、地层 调查区出露的地层主要为第四纪潍北组(QW)、沂河组(QY)、白云湖组(QB)。

1、潍北组(QW)分布于调查区的大部分区域，分布面积 6.19km 2。

2、沂河组(QY)分布于工作区内桃源河的两岸，分布面积 0.48 km 2。

3、白云湖组(QB)分布于调查区的西南侧，分布面积 0.75 km 2。

二、构造 调查区内没有断裂构造通过。

三、岩浆岩 调查区内没有岩浆岩出露。

报告文档·借鉴学习第四章 矿产资源概况 第一节 区域矿产 经调查，区域内无查明的矿产资源。

第二节 调查区矿产资源 经过查询和现场调查，调查区内无查明的矿产资源。

报告文档·借鉴学习第五章 矿业权设置及矿产地情况 第一节 探矿权 经现场调查和到国土资源和房屋管理局、国土资源分局查询，调查区内目前没有探矿权设置。

第二节 采矿权 经调查和到国土资源和房屋管理局、国土资源分局查询，在调查区内没有采矿权设置。

第三节 矿产地 调查区内没有查明的矿产地。

报告文档·借鉴学习第六章 压覆矿产资源情况 调查区分布第四纪。通过本次地质调查和到国土部门查询，调查区内没有查明的矿产资源，也没有矿业权设置，拟建工程不压覆已查明的矿产资源。

报告文档·借鉴学习第七章 结

论 通过资料收集整理、野外实地调查，查明了调查区及周边地区地层、构造、火山岩等成矿地质条件及矿产分布状况，到地、市国土部门查询了探矿权、采矿权设置情况，基本查清了项目压覆矿产资源情况。

1、调查区范围内无探矿权和采矿权设置，无查明的矿产资源，无查明的矿产地。

篇3：压矿评估

中国资产评估协会在《资产评估准则———不动产》中提出了企业价值评估中的不动产评估，并把不动产评估分为单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。无论是企业价值评估中的不动产评估还是上述关于不动产评估的分类，在国内外都还是首次提出。本文这样理解《资产评估准则———不动产》中关于不动产评估的分类：单独的不动产评估，是指处于独立使用状态下的不动产价值评估;企业价值评估中的不动产评估是与企业其他资产处于共同使用状态下的不动产的价值评估。这是一种狭义上的评估分类，从广义上看，不动产与其他资产共同使用的状态不仅发生在企业中，而且还发生在包括事业单位的整体资产中。

笔者认为，该分类的提出对资产评估理论与实务的发展具有重要意义，其理论意义在于引导新一轮对不动产价值评估的研究。比如，作为企业资产一部分的不动产，在面临与单独的不动产评估不同的外部环境时，企业价值评估中的不动产评估对象有哪些新的内容?它的价值影响因素有哪些新的变化?目前，理论界在这些方面的认识和理解还很不清晰，需要进一步讨论。

在讨论上述这些问题之前，本文先给定关于企业价值评估中的不动产评估这个概念的基本界定，即不动产是企业资产的一部分，不动产评估是企业价值评估的一部分，以便使讨论建立在一个概念明确的基础上。

二、企业价值评估中的不动产评估的对象

企业中的不动产通常并入存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产中进行核算，其中，在无形资产中核算的不动产一般是土地使用权。按照此核算方式，企业中的不动产可相应地分为五类：存货类不动产、投资性房地产、固定资产类不动产、在建不动产和土地使用权。在这五类不动产中，投资性房地产具有独立的获利能力，其他的都不具有。

存货类不动产一般常见于房地产开发企业，其存货也一般为房地产。企业中存货类房地产的增减变化与房地产的市场周期有关。如果房地产市场处于销售旺季，房地产开发企业不会有太多的存货，但是房地产价格一直处于涨价预期中，房地产开发企业的存货会因为囤房囤地的行为而大幅度增加;如果房地产市场处于销售淡季，房地产开发企业一般会有较多的存货，但是房地产价格处于较长的降价预期中，存货会因为降价促销而大幅度减少。

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产。一般包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

固定资产类不动产是以固定资产方式核算的不动产，或称自用不动产，其中最常见的是自用的建筑物或构筑物。自用不动产是指企业为生产产品、提供劳务或者经营管理而持有的不动产。

在建不动产是以在建工程方式核算的不动产，可以分为产品性质的在建工程和生产资料性质的在建工程，前者一般出现在房地产开发企业中，相当于企业的在产品，其评估方法与存货类不动产的评估方法相同;后者则在一切企业中都可能出现。

土地使用权是以无形资产方式核算的不动产。

三、企业价值评估中的不动产评估价值影响因素

企业中的不动产也属于不动产众多权属关系中的一种，因此不动产的一般价值影响因素也会成为企业中不动产的价值影响因素。除此之外，从评估假设的角度来看，企业中不动产的价值影响因素还包括以下内容：市场价值、转用续用价值、清算价值。这三类价值都与不动产是否属于企业资产的一部分无关，因此这里主要讨论企业价值评估中不动产的在用续用价值的影响因素。

1．企业资产管理方式。

企业是众多资产的组合体，其中包括机器设备、不动产、资源资产、金融资产、可确指无形资产等。如果无形资产中包括商誉，那么企业整体资产价值应该精确等于各个单项资产价值之和，即：

其中：Vm表示机器设备价值;Vr表示不动产价值;Vre表示资源资产价值;Vf表示金融资产价值;Vin表示可确指无形资产价值;Vg表示商誉价值。

作为企业整体资产组成部分的单项资产的价值，评估界可能存在理解误区，即认为各个单项资产作为企业整体资产的一部分发挥作用的时候，由于总体价值大于或小于其组成部分的价值之和，于是认为单项资产的价值实现了增值或减值。其实这种观点不一定能成立，因为各个单项资产协同发挥作用的时候，如果各个单项资产的资产使用方式并没有变化，而是各单项资产之间的组合方式发生变化，那么企业价值的增减就完全体现在商誉中，而与单项资产的价值增减无关。商誉与其他单项资产的关系如图1所示。

商誉是一种不能独立存在的无形资产，严格地说不应该属于单项资产，但为了表述方便，本文也称其为单项资产。商誉是由各单项资产的组合方式决定的，这种组合也可称为资产的管理或企业经营方式。资产管理得好，企业就会产生较好的收益。在图1中，各单项资产之间的连接线代表资产的管理，资产管理的效果能够通过企业的商誉体现出来。

图2是某企业的某种资产管理方式。由图2可以直观地看出，各单项资产和企业的价值都小于市场价值。实际上，按照我国注册资产评估师考试教材给出的定义，市场价值是资产实现了最佳使用方式后达到的价值，因此市场价值是资产价值的极值。但是，企业价值达到极值的时候，除了商誉，其他单项资产的价值不一定能达到极值。从理论上来说，也有各个单项资产同时达到极值的情况，不过这种情况在现实中几乎是不存在的。可以说，单项资产的组合方式影响着它们的资产使用方式，在不同的资产使用方式下，资产的工作负荷也是不同的，因此资产的组合方式最终也影响了资产的在用续用价值。

2．不动产的财务核算方式。

不动产的财务核算方式源于不动产的使用方式，不同的用途决定了其财务核算方式。如果用于出售，其财务核算方式是存货;如果是自用，其财务核算方式是固定资产;如果是自用的未完工不动产，其财务核算方式是在建工程等。因为不同的财务核算方式涉及不动产的不同使用方式，所以它也影响不动产的在用续用价值。

3．不动产对企业价值的贡献。

根据企业整体资产价值计算公式和图2不难看出，各单项资产对企业价值的贡献体现在各单项资产的价值中。除商誉外，各单项资产对企业价值的贡献都不会大于其自身的市场价值。但无论如何，不动产对企业价值的贡献都是不动产在企业价值评估中具有在用续用价值的根本原因。

4．其他因素。

不动产价值的影响因素还包括不动产的担保情况、租赁情况以及是否存在不动产未结合同和尚未支付款项等。当待估不动产存在担保情况且担保责任不可分离时，有面临快速变现的风险，因此不动产的在用续用价值比没有担保责任的相同资产的价值低，实际操作中以一定的折扣率体现;当待估不动产存在未到期的租赁情况时，其在用续用价值应该等于正常的在用续用价值减去还未到期的租赁权价值;当待估不动产被承租人损坏，其价值应该在正常评估值基数上减去被损坏部分的价值;当待估不动产还存在尚未支付的款项时，其价值应该等于正常评估值乘以已经支付的款项占应该支付款项的比率。

参考文献

[1].中国注册会计师协会拟订, 财政部发布.中国注册会计师执业准则.北京:经济科学出版社, 2006

篇4：压矿评估

在近年的上市公司重大资产重组资产评估中，同时使用两种方法进行企业价值评估的比例逐年上升，同时使用多种评估方法对同一评估对象进行价值评估已成为企业价值评估发展的重要趋势。那么，不同评估方法的评估结果间是否存在一定的规律？评估师在不同评估方法的结果间进行取舍时，是否表现出一定的选择倾向？以2008年1月-2010年6月上市公司公告的重大资产重组事项置入股权类资产为样本，我们对上述问题进行了实证分析。

一、不同评估方法间评估结果差异情况

（一）收益法评估结果普遍高于成本法结果

在同时采用成本法和收益法的上市公司重大重组置入股权类资产评估中，收益法结果大于成本法结果的比例一直保持在八成左右，收益法评估结果普遍高于成本法结果。

（二）市场法评估结果与其他方法结果间差异波动较大

样本中应用市场法对置入股权类资产进行价值评估的绝对数量较少，市场法评估结果与其他方法结果比较中表现出较大的波动性。

市场法与成本法评估结果高低比例接近。从统计期间全部样本看，成本法与市场法评估结果高低比例大体相当，成本法评估结果高于市场法结果的比例为53%，市场法评估结果高于成本法结果的比例约为47%。

市场法评估结果普遍高于收益法评估结果。在同时采用收益法和市场法进行企业整体价值评估的样本中，市场法评估结果高于收益法评估结果的现象比较显著，该比例达到88%。

从各评估方法原理角度解释上述实证结果，我们认为：收益法因为将企业作为一个整体来考量，其反映的价值不仅包含经营所需的实物性资产价值，也包含企业作为一个经营整体涉及的管理水平、客户关系、商誉等无形资产的价值，而部分无形资产价值在成本法评估结果中无法得到体现，因此，对于管理水平对企业生产经营具有正向作用的优质企业，收益法评估结果高于成本法结果具有合理性；市场法评估结果一方面依赖于被评估企业自身的经营状况与水平，另一方面也与评估过程中所参照的可比企业市场价格表现密切相关，目前市场法应用过程中可比对象通常为同行业的上市公司，参照上市公司股票价格得出的股权价值与其他评估方法得出的结果之间不存在特定的关系，但在股票市场整体表现良好的情况下，重组置入的优质资产市场法评估结果存在同时高于收益法与成本法结果的可能。

二、不同评估方法对应评估结果的取舍

（一）成本法评估结果与收益法评估结果作为评估结论的取舍

成本法评估结果作为评估结论的比例高于收益法。统计数据显示，无论成本法评估结果与收益法评估结果孰高孰低，成本法评估结果被确定为最终评估结论的比例都显著高于收益法；但在收益法评估结果高于成本法评估结果的情况下，该比例有一定降低。

（二）市场法评估结果与其他方法结果作为评估结论的取舍

收益法评估结果作为评估结论的比例高于市场法。涉及市场法评估的股权类对象样本绝对数量较小，市场法评估结果与成本法评估结果间的取舍存在较大的波动性，但市场法评估结果作为评估结论的比例明显低于收益法。

三、结论

基于上市公司重大重组置入股权对象资产评估的实证分析，可以看到：

1.不同评估方法得出的评估结果仅就数值总体的高低来看，理论上可以通过解释，这在一定程度上检验了各评估方法应用的合理性；

2.评估师对于最终评估结论选取呈现出的总体特点，更多地体现了与评估方法使用比例的吻合；在收益法更能体现企业整体价值的情况下，其结果被接受的程度也会相应提高。

每种评估方法都有其特定的应用条件和优劣势，评估方法的选用以及最终评估结论的选取需要视重组行为及评估对象等情况全面分析确定。进行上述实证分析乃是从评估方法应用结果呈现的统计学特点检验评估方法应用合理性的一种手段。