商品买卖协议合同（精选8篇）
篇1：商品买卖协议合同
甲 方：有限公司
地 址：广州荔湾区
联系人：
电 话：020-22330109
开户行: 中国建设银行广州鹤洞支行
帐 号:
乙 方：
地 址：
联系人：
电 话：
开户行：
帐 号：
税 号：
甲乙双方依据中华人民共和国有关法律之相关规定，本着诚实守信、互惠互利的原则，结合双方实际情况，就甲方通过互联网销售由乙方直接提供的“ ”品牌产品事宜,签订本合同：
第一条 定义与主体资格
1、甲方是在工商行政管理部门登记注册的，具有在 上，开设网上特卖会经营资格的企业法人。甲方应如实向乙方提供域名证书及相关资质证明，并在该资料发生变更后三个工作日内书面通知乙方。(证明资料包括：营业执照、税务登记证、一般纳税人资格证、电信与信息服务业务经营许可证(icp证)等证件的复印件。)
2、乙方是在工商行政管理部门登记注册的，并拥有品牌“ ”的合法经营权的企业法人。并应向甲方出具相关合法有效的证件原件并留存影印件。甲方无义务对乙方的或出示的文件的真实性、合法性进行实质性的审查。如乙方出示或提供的是虚假、无效或失效的证件，一经查实，乙方须赔偿甲方因此受到的全部经济损失，甲方同时有权解除本协议。
3、双方的法定代表人及其授权委托人，必须出具合法有效的资格证书、书面委托授权书或其它能证明其具有合法缔约资格和能力的书面文件。
4、乙方需变更签约公司或签约人的，乙方须出具书面申请及相关文件给甲方审核，甲方同意后方可变更。甲方有权收取乙方变更手续费人民币伍仟元整。
5、甲乙双方在本合同签订时，应当提供营业执照副本的复印件、税务登记证复印件等自身主体资格的证明，同时乙方须提交有关商品生产、代理、批发、进口及专项经营等许可或证明文件。涉及特殊品种的商品时，乙方应提供相应的商品销售的合法性文件(例如，销售化妆品时乙方应向甲方具备或提供化妆品检验检疫ciq标志、入境货物检疫证明、进出口化妆品标签审核证书等)。
6、签约同时，乙方需提供授权甲方的网络经营授权书。作为本合同的有效附件一。
第二条 上线售卖期、采购货量及金额：
1、上线售卖期：双方根据情况，商定网上售卖期，如有变动，双方需在商定时间前15天，书面提出。
2、总货量：具体的货品采购的品种、数量及货款的结算以双方共同订立的《货品清单》为有效依据。
第三条 合作货品的沟通及确认
1、乙方须在售卖期前 15-18 个工作日内，将供应给甲方销售的《候选货品清单》提供给甲方，清单中包括但不限于商品名称、款号、品类、商品条形码、颜色、尺码、商场零售价、折后价、可供货数、材质、详细尺码对照表、产品说明以及甲方要求提供的其他信息等。(具体可参考甲方提供的《货品清单》模板)
2、甲方在收到《候选货品清单》及乙方提供的样品后三(3)个工作日内，与乙方沟通确定将安排销售货品(下称“采购货品”)，并列货品的明细订货数据及相关文字资料于《货品清单》中。经双方盖章确认后，《货品清单》即为确定采购货品的具体情况及售卖期的书面凭证;
3、双方确认《货品清单》后，乙方需向甲方提供《货品清单》中所列货品1件/款·色的货品作为大货品质样品，发送至甲方办公地点。如甲方有样品尺码上的需求，双方具体沟通。乙方提供的货品应当与样品的质量一致且符合同种物的质量合格标准。甲方认为样品品质不合格可以取消当次的订购。样品不列入大货的收货数据中，仅作为甲方的验货标准。甲方收到乙方发送的大货，并确认大货品质合格后3-5个工作日内，将样品退回乙方。4、甲方确认乙方样品品质后，甲方通过银行转帐方式，按照《货品清单》中，所列全部货品，以货品采购总金额的 %，通过银行转账方式，支付至乙方公司帐户，作为采购货品定金。
5、乙方在收到甲方货品定金后的三(3)个工作日内，提供以定金金额为准的全额增值税专用发票至甲方。
第四条 货品的交付
1、乙方在收到甲方定金货款后二(2)个工作日内，乙方按《货品清单》上所列货品的款式及数量，一次性送达甲方仓库。甲方仓库为乙方向甲方交付货品的法定地点。
2、乙方向甲方交付货品时，与产品相关的风险(包括但不限于丢失、损坏或变质风险)在交付时同时转移给甲方。
3、乙方交付货品时，需于交货前二(2)个工作日内，提供明细的货品清单及装箱单，提供方式仅限于以下三种方式：
1>邮件 2>传真 3>速递纸质盖章版数据资料
上述资料的交付邮箱、传真号、地址，仅限于《附件三：双方文件及货品往来联系方式》中规定的，双方商定的邮箱地址、传真号及速递地址，交付情况，以乙方提供的邮件存档资料、传真记录、速递单号为准。
4、甲方不接受任何非《货品清单》上所列的货品(包括超出双方商定的单款订货件数的货品)。
5、若甲方发现到货数量短缺的情况，会在全部货品交付后的七(7)至十(10)个工作日内告知乙方件数，乙方有责任应在收到甲方反馈数据后三(3)个工作日内，完成此部分货品的数据确认工作。
6、在任何情形下，乙方接受以甲方的收货数据为准。
7、不合格货品、货品吊牌资料不全或表面瑕疵等情况(甲方收货标准，参考本合同附件四《采购货品的交付标准》)，甲方有权将此部分货品列入次品范围内：
8、对于乙方提供的下列货品，甲方有权在收到货品后，自行根据实际情况决定，将此部分货品退回乙方，退货运费乙方承担：
1>非《货品清单》所列货品 2>不满足甲方收货标准的货品。
9、到货货品的不合格货品率(包括非《货品清单》货品)高于30%时，甲方有权将全部货品退回乙方(退货运费乙方负责)，乙方应在双方商定的上线售卖期开始的三个工作日前将此批货品按甲方标准重新打包出货，因此造成甲方损害的，乙方应当承担赔偿责任。如乙方不能在约定的上线售卖期开始的三个工作日前重新提供货品或再次提供的货品不合格率仍高于30%的或因路途耽误导致该批货品不能在约定的售卖期开始前运到甲方的，甲方有权解除合同。
第五条 运输费用
1、乙方发送样品及大货的送货运费及运输保险费由 乙 方承担;
2、售卖期结束后，样品及其他货品的退回，运费及运输保险费由 甲 方承担;
3、售卖期内，甲方有补货需要，补货货品的运费及运输保险费由 乙 方承担。
第六条 乙方需提供的资料
1、乙方需提供品牌的官方品牌介绍，及的形象图片。
2、乙方需按照货品总件数的1：1，一次性免费提供印有合作品牌logo的品牌专用购物袋给甲方。购物袋必须随备货货品一并发送至甲方仓库。
3、如货品有尺码区别，请提供标准尺码对照表。
第七条 售卖期间补货
如销售期内，甲方有补货需求，双方沟通货品情况后。甲方向乙方提供《补货申请单》，乙方需在收到《补货申请单》的 24 小时内反馈货品情况，并保证 48 小时内货到甲方仓库，如在规定时间内无法到货，甲方有权拒收货品，并追究因货品的到货延迟造成的一切损失。第八条 退货、回购及结算
甲方有权将次品及坏品等无条件退回给乙方。
甲方有权将售卖期内未售出的其他合格货品退回乙方，乙方同意按《货品清单》中所列的采购单价进行
回购。在合作期间，因产品的上线售卖期间未约定或约定不明确的，甲方有权随时决定将产品下线停止
售卖，并将未售出的货品退回乙方，乙方应按《货品清单》中所列的采购单价进行回购。如乙方提供货
品质量不合格导致甲方不能上线出售的，甲方可以解除合同并将货品退回乙方。
1、退回时间：次品、质量不合格货品可以在开售日前退回也可以在售卖期结束后连同未售出的货品一并退回。合格货品在售卖期结束后十四(14)个工作日运回。
2、数据核对：乙方在收到甲方运回、退回的货品后，一(1)个工作日内完成数据的清点确认工作，如乙方对数据有异议，需书面告知甲方，超出前述期限视为乙方对退回的货品无异议，差异数量及金额协商解决。
3、发票开具：双方核对退货、回购数据无误后，乙方向甲方开具除去前期已经开具的，定金部分的发票外的增值税税率为 17% 的全额明细发票，乙方未能按约定向甲方开具相应税率发票的，应赔偿甲方不可抵扣税款的两倍经济损失。
4、货款结算：甲方收到乙方发票，核对无误后将剩余的货款于五(5)个工作日内通过银行转账方式支付至乙方公司帐户。
第九条 货品售后服务
乙方自觉遵守国家关于商品售后服务的相关规定，对通过甲方网站售出的采购货品按照相关法律法规提供三包服务，并提供书面的《售后三包书》，此书作为本合同的有效附件。(具体格式及内容，可由乙方自行提供，或参考本合同的有效附件五《售后三包书》)
第十条 保密条款
1、本合同签订、履行过程中以及本合同终止后，任何一方对于本合同之签署、履行及协议内容以及一方在合作过程中因签署及履行本合同而知悉或收到的有关协议其他方的商业秘密、专有信息、客户信息(以下统称为“保密信息”)均负有保密义务。任何一方及其员工、关联企业、顾问、代理人或承包商仅可就其履行其在本合同项下义务之目的而使用该类保密信息。未经对方书面许可，任何一方均不得向任何第三方泄露上述保密信息，否则应承担违约责任并赔偿损失。
2、以下信息不属于保密信息：
1)有书面证据表明接收信息一方先前已知悉的任何信息;
2)非因接收方的过错而进入公共领域或因其他原因为公众所知晓的信息;
3)接收一方其后从其他途径合法获得的信息。
第十一条 不可抗力
1、“不可抗力”是指协议双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据协议履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于政策调整、政府行为、自然灾害、战争或任何其它类似事件。
2、出现不可抗力事件时，知情方应及时、充分地向对方以书面形式发出通知，并告知对方该类事件对本补充协议可能产生的影响，并应当在合理期限内提供相关证明。
3、由于以上所述不可抗力事件致使协议的部分或全部不能履行或延迟履行，则双方于彼此间不承担任何违约责任。
第十二条 违约责任
合同履行期间，如一方违反本合同中任何约定而致使另一方利益遭受损失，另一方有权在违约行为发生后以书面形式告知违约方要求其予以纠正并赔偿。如因违约方违反本合同致使守约方发生任何费用、支出、责任或损失，违约方应就此对守约方承担责任并进行赔偿，保障守约方不受损害。乙方必须保证所提供的品牌产品能在甲方的互联网络上销售并不被任何第三方主张权利，如该品牌产品被任何第三方提出异议或者主张其他妨碍甲方在互联网上自主销售的权利，乙方应当直接与该第三方交涉直至此事的解决，如最终无法解决，导致该品牌产品无法在甲方网站上销售的，乙方应无条件按《货品清单》中所列的采购单价进行回购甲方未售出的所有货物，如因第三方主张权利导致甲方的损失，乙方应当承担赔偿责任。
如因乙方提供的货品存在质量瑕疵导致甲方被消费者投诉或起诉，而甲方需要为此承担责任的，乙方应全额承担甲方所受到的损失，该损失包括但不限于：赔偿金、处罚金、诉讼费、甲方聘请的律师费及其他相关损失。
第十三条 合同争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，通过诉讼途径解决，由甲方所在地法院管辖。
第十四条 其他约定事项
1、本合同期限为 年 月 日至 年 月 日止，本合同自双方法定代表人或授权代表签字盖章之日起生效。
2、如本合同中的任何条款，无论因何种原因完全或部分无效或不具有执行力，本合同的其余条款仍应有效并且有约束力。
3、本合同构成双方对本合同之约定事项及其他有关事宜的完整协议，并且应当替代以前的所有协议或任何其他口头或书面;除本合同规定的之外，未赋予本合同各方其他权利。
4、本合同未约定事项，可由双方另行签订书面补充协议，本合同的补充协议或附件与本合同具有同等的法律效力。
5、本合同中的各标题仅为方便而设，在解释本合同时应被忽略。
6、本合同壹式肆份，甲方执叁份乙方执壹份，具同等法律效力。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
代表： 代表：
签定日期： 年 月 日
篇2：商品买卖协议合同
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卖方（下称甲方）：
身 份 证 ：
买方（下称乙方）：
身 份 证 ：
乙方向甲方购买坐落于 房屋壹套，双 方已签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同编号：
号，现经甲、乙双方协商，达成协议如下：《-----------（合同和房屋的标明）
一、甲、乙双方自愿解除上述房屋的买卖合同。《-----------（合同解除）
二、自双方签订本协议之日起，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同的争
议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述房屋，该房屋的产权即与乙方无关。
《-----------（声明房屋与乙方无关）
三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见，具体如下：《-----------（合同 中关于款项的处理）
1、乙方已缴付楼款/元（不包含交予中介 定金）。
2、乙方已缴款项自动转为甲方借款，以双方商定利息从借款之日起计 息，不计复利。
3、甲方还款事宜另行约定。
四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解 除买卖合同、注销抵押登记等事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方 有权暂缓推还乙方所有款项。《-----------（关于合同已进行部分的退回处理）
五、双方同意，自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决。任
何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。
《-----------（再次声明签订合同无效，双方不再对合同提出主张权利）
六、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式叁份，甲方执 贰 份，乙 方执 壹 份，均具同等法律效力。《-----------（声明该协议签订份数，声明法律 效力）
甲方：
乙方：
身 份 证 ：
身 份 证 ：
篇3：商品买卖协议合同
一、情事变更在我国的发展
(一)情事变更原则
情事变更是充满争议的法律制度,作为合同基础的客观情况,在合同签订后条件发生变更,导致当事人不能继续履行合同,而当事人并没有违约,其合同债务可以因情事变更进行解除。现在这一制度适用于解除契约的范围,广泛适用于当事人不可控制的意外事件之中,所以其使用范围也符合大陆法系。
(二)情事变更原则的发展
我国的立法进程对情事变更原则的制定十分谨慎,对情事变更原则的立法进行数次尝试,直至今天也没有形成其在民法上的地位。虽然具有相应的条文规定,但是并没有改变事情变更的称谓,这是我国立法过程中对情事变更原则的相应规定。在《合同法》中对情事变更的规定,在学术界具有较大的争议,在经历五个不同版本的草案讨论后才发布现在所使用的合同法。以往的两个版本并没有对情事变更存在的问题和法律条款进行明确的规定,在草案讨论的过程之中,主要考虑到法律实务中具有适用情事变更的判决,并且将其引入我国法律之中使制度更加完善。在我国经济发展迅速的时期,各种因为当事人的主观意志引起的情事变更时有发生,需要将情事变更这项原则进行合理使用,才能确保当事人的合法权益,但是想要在民事立法领域中确立该原则的地位,更需要实践界和法律理论的共同努力。
(三)情事变更原则与其他理论的关系
1. 情事变更和不可抗力的区别
不可抗力所指的是不能预见客观情况,和情事变更相比较具有些许差别,主要是二者之间的表现形式差别,不可抗力表现为自然灾害、员工罢工和战争等因素的影响,还需要达到合同不能履行的情况,情事变更不能达到不可抗力的程度,不能达到实质上不能离履行的情况发生。在功能方面两者之间也存在一定差别,不可抗力属于法定的免责,在不可抗力发生后,当事人及时通知对方后就可以免除合同约定的义务,情事变更是实际履行中的一项原则,可以通过法院诉讼的方式寻求解决途径。
2. 情事变更和商业风险的区别
商业风险是商业活动中因各种不确定因素所引起的。并且会给业主带来损失或收益的客观性经济现象。在生活中商业风险无处不在,例如市场价格的波动等因素的影响,都会造成市场经济条件下的商业风险。虽然商业风险和情事变更所造成的结果具有重合部分,但是在本质上两者具有很大的差别。情事变更的风险是一种不可控的风险,不同于商业风险的有规律可循,当事人在签订合同之时就能够预见商业风险,并且会考虑到商业风险对商品价格的影响,如果当事人没能对风险进行预防,其责任也是由当事人自己承担。而事情变更则是当事人在签订合同时无法对其进行遇见的,其最终的发生超出了当事人的能力范围。
通过上述的分析不难发现,虽然从表面上看情事变更和不可抗力、商业风险有相似之处。但从其本质上来说,情事变更与其它两种理论之间存在较大的区别,这种区别体现在严厉程度、适用方法等各个方面。如果在司法实践中,将情事变更与其它两种理论混为一谈则会严重影响审判的公正性。如果商品房买卖纠纷是因限购政策引起的,则会出现下述问题。第一,现在国家对商品房买卖比较重视,频繁颁布限购政策。在这种情况下,买卖双方是可以预见限购政策的出台和变化的,也是有能力进行克服的。因此,在司法审判的过程中不能将限购政策的变化视为不可抗力。因为,限购政策的出台虽然影响合同的履行,但却没有达到不可抗的程度;第二,限购政策的出台是为了调节市场需求,但这种需要的变动并不是市场引起的,虽然存在一定的风险,但普通的消费者是无法预见这种风险的。因此,限购政策的出台不属于商业风险。在这种情况下,为了凸显司法的公平性和公正性,必须要引入情事变更原则。
二、商品房调控政策对合同履行的影响
(一)我国出台的调控政策
从2009年来,我国出台的房地产调控政策不断的进行调整完善,房地产市场也从低谷向高峰转变,各地的房产价格也不断上升。这一系列的房产改革使我国的商品房交易市场变得十分活跃,营造了房产市场繁荣的景象,使人们购房的欲望也得到提升,使商品房的需求量和价格得到提升。从限购政策出台以后,给过热发展的商品房市场迅速降温,使部分投资性和投机性购房需求受到抑制,给当时很多已经签订合同但是没有完成购买的购房者造成很大困扰。
(二)限贷政策引起的问题
从2010年来进行的一系列宏观调控政策,制订了首套房产首付款不能低于百分之三十,第二套房产首付比例不能低于百分之五十,并且房屋贷款的利率不能低于基准利率的1.1倍的政策,各个商业银行也取消了原有的贷款利率优惠政策,并且禁止了购买三套及以上的商品房。伴随着这一系列限购政策的出台,使很多已经签订了商品房屋买卖合同的购房者陷入了两难的困境,在不能违反国家制定的房屋买卖制度,还需要继续与房屋开发商签订的房屋买卖合同,造成了很多商品房屋买卖合同纠纷的问题发生。在我国当前的经济条件下,房屋买卖对于大部分人们来说是一项巨大的开销,很多人将多年的积蓄都用来为后辈购买一套房屋,但是因为房地产新政策的出台,增加了几万几十万的房屋首付款,使每月需要支付了利息大幅增加,造成很多购房者承受了较大的负担,因此造成一系列的问题发生,导致购房者出现房财两空的境况发生。
(三)限购政策引发的履行不能
限购政策不单单是给商品房的限贷造成了一定的影响以外,而且限购政策所造成的影响远远超过其本身。限贷政策对购房者来说可以通过亲友的帮助能够勉强履行,其实质是断绝了购房者的生机。在新国五条出台后,很多购房者无法提供一年以上的购房纳税证明,对于这些普通的购房者来说,向银行进行贷款是他们购房的唯一办法,但是由于这一途径受到国家出台政策的封锁,购房成为了虚渺梦想。加上已经签订房屋买卖合同的购房者,他们不但无法正常购房,还受到开发商没收定款的风险,甚至还需要赔偿开发商违约金的困境。
(四)购房政策给购房者带来的影响
1. 购房者具有履行原购房合同的能力
在房产调控政策出台后,首付款增加,很多购房者仍然具有继续履行原购房合同的能力,虽然会超出原有的预期,但是购房者还有继续履行商品房屋买卖合同的能力,这类情况并不涉及到商品房屋买卖合同纠纷的问题,本文就不加以进行讨论。
2. 购房者不具有履行合同能力
商品房屋的限购政策会给购房者带来很多不利的影响,国家出台这一政策的目的是打击炒房和投机性购房,同时也是一种宏观调控,但是对于很多弱势的购房者在履行房屋购买合同造成了很大的阻碍。现代民法是建立在市场经济基础上的,市场经济需要在其中具有公平公正原则,想要很好的实现这个原则,需要对社会成员中处于劣势的人群进行特殊保护,如果只是让购房方来承担限购政策带来的影响,而房地产开发商却不会受到影响,却在商品房屋价格下跌的市场预期形式仍旧得到较高的利益回报,对购房者来说是极其不公平的。使购房者丧失了合法权益的保护,在这样的情况下,国家需要采用相关的法律来保护购房者的基本权益,维护社会公平正义的基本秩序是非常重要的。
三、限购政策法律性质的研究和争议
(一)限购政策对商品房屋的影响是不可抗力
我国在《民法通则》中第153条中将不可抗力定义为,不能避免、不能预见、不能克服的客观情况,在《合同法》中也有相应的规定。在《合同法》和《民法通则》中的规定,在合同纠纷中需要适用不可抗力,需要满足事件发生是当事人在签订合同时不能预见的,发生时也是不能避免的,在发生后不能克服对合同履行造成的影响。主要分为三类事件:一、自然原因所导致的不可抗力,例如台风、洪水等具有一定强度的自然现象;二、社会原因所导致的不可抗力,例如战争、武装冲突等;三、国家原因导致的不可抗力,主要是国家进行的相关政策的调整所导致的不可抗力。由此可见国家进行宏观调控的商品房屋买卖合同,也是一种不可抗力,但是通过对不可抗力的进行分析,无法确定是否满足无法克服的条件,从限购政策对合同的影响程度不难看出,虽然已经达到了不可克服的程度,但是从我国当前购买商品房屋的流程来说,在签订合同时通常会达成默契的协议,当事人可以从银行贷款,如果当时由于其自身原因无法获得银行的批准,导致购房者没有继续履行购房合同的能力,在《合同法》中的规定中,如果出现不可抗力的情况发生,合同双方是具有解除合同的权利,买方只需要证明自身不具有继续履行合同的能力即可解除合同,卖方则没有办法对实情进行确认,不利于卖方维护合法权利。通过分析得知,将限购政策定为房屋买卖合同定为不可抗力太过牵强,不利于买卖双方的合法权益保护,违背了民法的基本原则。
(二)限购政策是商品房屋买卖合同时情事变更
由于情事变更的原则最终是由法院判决进行最终的确认,可以在大量综合考察后对双方的利益进行维护,很好的避免使合同双方受到影响。情事变更所指的是在法律关系履行前,由于责任双方当事人的事由,导致原有的法律关系的成立基础发生了不可预见的本质性变化,使当事人的目的不能实现,在这样的情况下,再继续履行合同则会显得有失公平,所以需要解除合同或进行变更。情事变更的意义是通过司法权力的介入,使已经签订的合同撤销,不在合同双方当事人预计之中,进行重新分配交易,使其追求的目标价值是公正公平的。但是在我国修改的合同法中并没有对情事变更进行规定,仅仅是最高人民法院在2009年时公布的法案中具有相应规定:“在合同成立后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见性的、不是不可抗力所造成的不属于商业风险的重大变化,如果继续履行合同会对一方当事人明显的不公平,当事人可以请求人民法院进行解除或者变更合同,人民法院需要根据公平的原则,并且结合案件的实际情况确定是否解除或者变更合同”。这是我国现阶段各级人民法院适用的情事变更原则的判决。虽然全国人大层次的立法并没有将情事变更原则引入合同法中,但是伴随着经济体系的不断发展,情事变更发生的情形会愈发广泛,伴随着情事变更原则应用面的不断普及扩大,使其列入正式立法的时间将指日可待。
(三)情事变更原则对商品房屋买卖合同的适用
通过对我国商品房屋限购政策特征进行分析,可以看出商品房屋限购政策对房屋买卖合同具有情事变更的基本特征。商品房屋限购政策符合情事变更原则发生的客观条件,其对商品房屋买卖合同的影响是符合情事变更的客观要求。符合情事变更原则的主观条件,该原则的发生需要合同双方当事人在事件中没有过错,在这样的情况下,不能要求买方承当不利后果,不利于其合法权益的维护。在我国,房地产业使一个特殊性的市场,其具有商品具有价值较高的特点。我国民法虽然具有不可抗力理论,看似可以调整这类事件的发生对合同造成的影响,但是以为其作用的限制,我国房地产目前并不稳定,在我国宏观调控政策出台的情况下,建立有效的监督机制,完善情事变更原则的制度,防范该制度被部分当事人和审判人员的不规范使用。
参考文献
[1]余海燕,胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院"房产新政"为背景[J].理论月刊,2011(6).
篇4：商品买卖协议合同
关键词：房产新政；商品房；买卖合同
一、2010年房产新政的主要内容
1.限贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2.禁贷政策
暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题
房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。
一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。
国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。
三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析
情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]
情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。
房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]
笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。
对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。
对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。
四、总结
房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。
参考文献
[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.
[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.
[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.
[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.
作者介绍：
篇5：《商品房买卖合同》补充协议
甲方：宁夏金殿房地产开发有限责任公司、乙方：
乙方购买甲方开发建设的盐池永生物流园号楼单元室，建筑面积平方米，房屋总价元，其中按揭贷款元，为了保证乙方按时足额向银行还本付息，维护双方的权益，经双方协商，特签订以下协议：
一、乙方向贷款银行提供的贷款资料及相关证件必须真实、合法、有效，并对其真实、合法、有效性负责。
二、乙方必须按借款合同约定的期限、数额偿还借款，乙方不按期还款，只要发生银行从甲方账户扣款的情况，无论数额大小视为乙方不支付借款，甲方一次性偿还乙方下欠银行贷款及利息，乙方同意将购买的甲方房屋以原房价八折的价格由甲方回购归甲方所有，产生的办理房产证、土地证的相关费用由乙方承担，甲方扣除代为乙方偿还的费用及乙方应承担的税费等费用外，下余部分退还乙方。
三、乙方拒绝搬出房屋时，甲方有权采取封门的方式收回房屋，造成乙方的财产损失由乙方自行承担，乙方搬出的时间为甲方账户内资金扣划至银行账户两个月时间，乙方如在两个月之内偿还银行的贷款本金及利息，《商品房买卖合同》及《银行借款合同》继续生效。
四、本协议属于商品房买卖合同的补充。
五、本协议一式两份，双方各执一份。
六、本协议双方签字后生效。
甲方：宁夏金殿房地产开发有限责任公司乙方：（夫妻双方签字）
法定代表人（或委托代理人）
篇6：《商品房买卖合同》补充协议
（样本）
出卖人：大庆油田房地产开发有限责任公司
买受人：李四
出卖人和买受人就购买房屋所签之《商品房买卖合同》达成如下补充条款。
1、关于《商品房买卖合同》中第六条“付款方式及期限”。买受人付款方式为
（1）买受人选择一次性付款（提取公积金），若在×年×月×日之前未办理提取公积金手续，买受人于×年×月×日前以现金方式补齐房款，否则出卖人有权重新处置该房屋。
（2）买受人选择贷款方式购房，买受人应出具由公证部门公证委托书（公证费用由买受人承担），委托出卖人办理权证及抵押事宜，同时交纳办证费用×元，待办理完权证及抵押等相关手续后，出卖人将办理过程中发生费用的发票或收据及剩余款项退还买受人（不含利息）。
若买受人未提供委托书并交纳办证费用，则不能采取贷款方式购房，应在×年×月×日之前补齐房款，否则出卖人有权重新处置该房屋。在买受人未把房款付清前，不予办理交房手续，在此期间发生的采暖费、物业管理费等费用，及发生的一切非房屋自身质量问题，由买受人负责。
买受人（未）提取公积金×元，若在×年×月×日之前未办理提取公积金手续，买受人于×年×月×日前以现金方式补齐房款，否则出卖人有权重新处置该房屋。
2、关于《商品房买卖合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”。
出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行。
3、关于《商品房买卖合同》中第十一条“交接”。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期向买受人交付房屋，自通知交付之日起，与该商品房有关的风险也随之转移，并由买受人承担该商品房而发生的物业管理费等费用；保修期自出卖人书面通知中的规定日期开始计算；自出卖人书面通知中规定日期至买受人接受房屋期间，在保修期内发生的一切非房屋自身质量问题，由买受人负责。
4、关于《商品房买卖合同》中第十五条“关于产权登记的约定”。
如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限后的180天之内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
因买受人的原因，造成该商品房未及时办理产权或发生债务纠纷的，与出卖人无关，因此产生的费用和责任，由买受人承担。
买受人办理房地产权证的一切费用由买受人承担，具体收费标准与出卖人无关。
5、关于《商品房买卖合同》中第十八条。
买受人不得擅自搭建与该商品房相连的建筑物、构筑物等附属设施，否则产生的一切后果由买受人承担。
6、本协议作为买受人购买 房屋所签《商品房买卖合同》的补充协议，与其具有同等法律效力。
出卖人：大庆油田房地产开发有限责任公司
年月日
买受人：
篇7：商品房买卖合同补充协议
甲方(出卖人)：安徽凯胜臵业有限公司
乙方(买受人)： 身份证号码：
就《商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同”)未尽事宜，买卖双方经协商一致，达成如下补充协议：
1.买卖合同中涉及乙方付款的，买受人应当按约定时间如期将应付房款足额交付甲方或汇入甲方指定的 支行(帐户名称： ，帐号： );
2.乙方的按揭采取商业贷款方式的，最迟需在买卖合同签订后7日内，由乙方主动将办理贷款手续的有效资料送交给贷款银行;采取公积金或组合贷款方式的，由乙方自行办理，甲方协助。乙方最迟需在买卖合同签订后 30 日内办妥按揭贷款手续，同时将按揭款项支付至甲方指定帐户。乙方逾期的，按合同第七条约定承担违约责任。
3.若银行或公积金管理中心批准的贷款额度与乙方首付款之和不足合同约定的房价款，应从银行批准之日起，十日内向甲方补齐余款，否则乙方须承担逾期付款的违约责任。
4.因国家政策或银行原因，要求乙方增加首付款比例的，乙方应及时增加支付首付款以满足按揭贷款要求。
5.如乙方逾期支付购房款，除乙方应承担相应的违约责任外，甲方有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期;逾期情况严重的，甲方有权解除买卖合同收回房屋，并扣除合同总房款的15%作为违约金。
6.按揭付款的乙方有按期归还贷款本息义务，甲方为乙方借款承担阶段性连带责任保证期间，乙方未能按期还款的，造成甲方损失，乙方须全额按实赔偿。其中贷款累计三个月未能按《个人住房抵押贷款合同》约定还款，情况严重者，甲方有权解除买卖合同并扣除合同总房款的15%作为违约金。
7.甲乙双方联系以买卖合同注明的电话和通信地址为准，若一方需变更通信地址和通讯方式，应在更改后三日内书面通知对方，因一方原因造成无法送达和知会的，在投寄后的第五 日视为已送达，责任方承担所有责任。
8.关于产权登记的补充约定
8.1.乙方办理银行按揭付款的，其产权证由甲方代办代领，涉及产权登记等政府收取的有关费用，由乙方负责承担，甲方代收代缴。
8.2.办妥产权证和房产抵押登记手续后，由甲方将有关证件转交贷款银行。
8.3.《商品房买卖合同》中约定的房价总款不包括下列费用：
8.3.1.契税、印花税、工本费、交易手续费;
8.3.2.公共维修基金;
8.3.3.国家和政府规定应由买受人承担的其他有关费用。
9.关于交房及物业管理的补充约定
9.1.甲乙双方签订本合同的同时，乙方接受甲方委托的安徽凯安物业管理有限公司实施前期物业服务与管理并签订物业合同;
9.2.乙方承诺严格遵守《新加坡御苑临时管理规约》;
9.3.乙方接到甲方交房通知后，乙方应按通知书中规定的时间办理房屋交接手续，并从交房日的次月起始计交物业服务费。因乙方原因未按时办理房屋交接手续的，空臵时间由乙方全额计交物业服务费;
9.4.乙方装修施工时，应严格遵守物业公司的管理规定，不得损坏或拆除分户墙、楼梯墙、户外墙面;不得破坏房屋原有结构;不得封装阳台，不得安装外臵防盗、遮阳、凉晒设施等;
9.5.乙方领房当日同物业公司共同对房屋设施和设备完好情况进行交接验收，双方现场签字确认，今后若再发生损坏或者丢失的，甲方均不予认可。
9.6. 经甲乙双方共同协商确定内门不设，只留门洞。
10.关于保修责任的补充约定
10.1.定购期房的用户的房屋保修期起始日按甲方通知领房日期的次日起计算房屋保修期;
10.2.购买现房的用户的房屋保修期起始日以买卖合同中约定的交房日期的次日起计算房屋保修期;
10.3.当甲乙双方对质量问题的认定与维修意见产生争议时，应以政府工程质量监督部门认定的意见为准;
10.4.因乙方原因导致不能维修或维修不及时的，责任由乙方自负;
10.5.因乙方在装修房屋时造成的自身或相邻住户渗漏等问题，由乙方自行解决，并承担相应维修费用。
11.甲方所有对外宣传广告语、通知、对外承诺等均作为本合同有效组成部分，具备本合同同等法律效力。
12.关于违约的补充约定
本协议自签订生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止《商品房买卖合同》的，责任方应按合同总房款的15%赔偿对方损失。
13.本补充协议一式两份，出卖人与买受人各执一份。
出 卖 人(签章)： 买受人：
篇8：商品买卖协议合同
1.1 商品房认购书的基本内容
1.1.1 商品房认购书的概念
在商品房买卖过程当中,开发商一般先与购房者签订认购书,作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书,是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书,约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
1.1.2 商品房认购书的特征
商品房买卖认购书的内容一般包括:双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单,一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同,该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
1.1.3 商品房认购书的法律规定
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,规定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。
1.2 商品房预售合同
1.2.1 商品房预售合同含义
商品房预售合同,是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指:房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。[3]
1.2.2 商品房预售合同特征
商品房预售合同是远期买卖合同,其标的物为非现实存在的物,而是将来的物,商品房预售中出卖的标的物为在建房屋,很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流,买受人(预购人)承受的风险将大大高于现房买卖的风险,并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。
1.2.3 商品房预售合同的法律规定
在我国,商品房预售是被许可的,但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》,还在《城市房地产管理法》规定:商品房预售,应当符合下列条件:“(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”[4]
1.3 商品房买卖合同
1.3.1 商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定:“本
解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指:房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
1.3.2 商品房买卖合同的法律规定
买卖合同属于《合同法》中规定的一类,所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》;另外,由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支,该类合同大量存在且很复杂,在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障,所以,除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充,如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
2 商品房买卖中的合同之间的关系
2.1 商品房买卖中合同的相同之处
商品房买卖中的合同都是民事合同,是买卖合同的一种,以不动产为标的物,都是要式法律行为,双方当事人的权利义务是对等的,各方都以履行一定的给付义务而取得利益,都是双务,有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利,卖方获得定金或房款,自己的权利受到限制,合同中买受人处于弱势地位;国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。
2.2 商品房买卖中合同的区别
2.2.1 合同签订的阶段不同
商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前,为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的,它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同,即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。
2.2.2 出卖方所具有的条件不同
商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书;商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明;而商品房现售合同出卖方必须具备的条件:“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房所有权证》;二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2.2.3 合同的内容不同
商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同,其本身没有详尽的条款,仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容:(1)认购物业的名称;(2)房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;(3)付款方式,包括一次性付款、分期付款、按揭付款;(4)认购条件,包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款,国家法律对此有明确的规定。
2.2.4 合同的法定形式不同
法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记,双方只要签字就可生效;但是,如果双方签订的是商品房预售合同,则可以进行预售登记,以保护买受人的优先购买权;如果双方签订的是现房销售合同,买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续,即使房屋已实际交付也不行。
2.2.5 法律后果不同
认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》,确系双方真实意思表示,权利义务内容不违反现行法律、法规的,该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同,其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同,因此只要当时人如期来洽谈,并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同,就认为已经诚信履行了认购书的义务。
当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种,但签订了合同并不必然取得房屋所有权,为了保护买受方的权利,我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定,购房者签订商品房预售合同后,假如未办理登记备案手续,开发商又将该套房屋预售给第三人,而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话,则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先,但因未办理登记手续,所以无法取得房屋所有权,要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
3 签订合同时的风险防范
3.1 签合同时要注意的共同事项
3.1.1 审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书,以确定卖方有出售房屋的资格。
3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同
卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传,如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号,但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中,并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。
3.2 不同合同的风险防范
3.2.1 防止被商品房认购书套牢的防范
(1)交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益,建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,您还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。(2)签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。(3)约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定:如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧,不能达成一致意见的,或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的,购房者有权放弃认购房屋,开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。(4)尽量不交定金,避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话,一定不要交“定金”,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样,故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时,对违约方在定金方面的处罚,若收取定金方毁约,应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质,它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”,尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金,如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”,这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常,在《认购书》中有这样的约定,在签署《认购书》后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款,从而造成购房者在这段时间发现问题时,面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议,索回定金。(5)抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的,并把销售人员的承诺写人,这样一旦出现违反约定的情况,您才能够底气十足地要求对方返还款项。
3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范
(1)审查是否具备预售资格,即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外,还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”,才可以进行公开销售,签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的,是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作,在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同,将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。(2)对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间,如果房地产价格暴涨,开发商就可能在利益的驱使下,将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险,购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。[7]
3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范
现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房,所以,买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项,还应当注意其他的一些事项:(1)对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查,如果不具备,说明房屋不具备交付条件,购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件,就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重,可与开发商进行协商由其维修,但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在,并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重,则应根据法律规定或合同约定及时维权。(2)产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的,与之相对应,交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕,根据《商品房销售管理办法》的规定,开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后,由购房者自行完成分户登记,此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉,最好在合同中约定由开发商全程办证,这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。
摘要：现实中,商品房买卖纠纷案件层出不穷,究其出现的原因,其中最主要是因为买受人对所签合同没有一个明确的认识。为了减少商品房买卖双方出现的矛盾,本文对商品房中出现的几个重要的合同进行阐释。
关键词：商品房认购书,商品房预售合同,商品房买卖合同
参考文献
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