《南京市廉租住房保障实施细则》

《南京市廉租住房保障实施细则》（通用6篇）

篇1：《南京市廉租住房保障实施细则》

南京市廉租住房保障实施细则

第一章总则

第一条为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理，适用本细则。本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。

第三条廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。

第四条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。

区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。

市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责，协助做好廉租住房保障的有关工作。

街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。

第二章方式与标准

第五条低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式，以发放租赁补贴的方式为主。

本细则所称租赁补贴，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴，由其自行承租住房。

本细则所称实物配租，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭，可申请购买其实物配租房屋的部分产权。

本细则所称购房补贴，是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时，向其发放的保障性购房补贴。

低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。

第六条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分，应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。

租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算，其中低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元；每户每月补贴金额不足150元的，补足至150元；1人无房户每月补贴300元。

对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的，租赁补贴金额上浮20%。保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴 720 元标准计算。

第七条实物配租住房的建筑面积：2人及2人以下户控制在40平方米左右，3人及3人以上户控制在50平方米左右。

第三章对象和条件

第八条申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件：

（一）具有本市市区城镇常住户口满5年；

（二）家庭人均月收入在规定标准以下；

（三）家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。

廉租住房保障条件和标准，由市房产局会同市有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。

第九条符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租：

（一）连续享受城市最低生活保障2年以上，且无住房；

（二）年满60岁的孤老；

（三）持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。

第十条城市低收入家庭符合下列情形之一的，可申请实物配租：

（一）特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭；

（二）市级以上劳动模范家庭，人均住房建筑面积在17平方米以下的；

（三）经市政府认定的其他住房困难家庭。

第十一条有下列情况之一的，不享受廉租住房保障：

（一）已由社会福利院收养的；

（二）因离婚失去自有或共有住房（含承租公有住房）的；

（三）户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的；

（四）现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。

第十二条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：

（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女。

除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：

（一）共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女；

（四）原同户籍的劳教或服刑人员。

第十三条下列房屋认定为申请家庭的住房：

（一）家庭成员的私有房屋；

（二）家庭成员承租的公有房屋；

（三）现实际居住的父母或子女的房屋；

（四）家庭成员转让或被拆迁不满 5 年的自有或共有住房（含承租公房）；

（五）已购买或已拆迁安置的房屋。

第四章申请与核准

第十四条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：

（一）家庭收入情况证明；

（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；

（三）家庭成员身份证和户口簿；

（四）需提交的其他证明。

第十五条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：

（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供申报材料，并书面承诺诚信申报。

（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示 5 天。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。

（三）区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。

（四）区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内，审核申请人的家庭住房状况，对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的，报送市房保办。

（五）申请租赁补贴的，市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。申请实物配租或购房补贴的，经市房保办复核后，对符合规定条件的登报公示，经公示无异议或异议不成立的，纳入保障范围；不符合规定条件的，市房保办应当书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可申请复查。

第十六条符合条件的申请人应持市（区）房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续：

（一）准予发放租赁补贴的，应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》，明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任，并向市房保办办理备案手续。

（二）准予实物配租的，由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的，由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。

轮候期间，申请人申请条件发生变化，应及时向所在区房保办报告，由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则，一经发现并查实，立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。

第十七条实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房，并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同，合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。

第五章保障资金及房源管理

第十八条廉租住房保障资金采取多渠道筹措，主要包括：

（一）市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金；

（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；

（三）从土地出让中提取的不低于10%的净收益；

（四）廉租住房的产权出让收益；

（五）单位住房资金增值收益；

（六）经济适用住房上市后的净收益；

（七）上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金；

（八）社会捐赠的廉租住房保障资金；

（九）其他资金。

第十九条廉租住房保障资金实行财政专户管理，专款专用，滚存周转使用，专账核算。主要用于：

（一）新建、收购、改建廉租住房；

（二）发放廉租住房租赁补贴；

（三）发放保障性购房补贴。

审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计，依法监督检查。

第二十条实物配租的房源主要包括：

（一）政府新建、收购的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第二十一条新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右，主要在经济适用住房中配建。

新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应，免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，同时给予相应金融支持。

廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。

第二十二条廉租住房租金标准，由市物价局会同市房产局制定，并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入，按照有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

第二十三条实物配租的廉租住房，其产权为国家所有，并委托南京市公房管理中心经营管理。

第二十四条承租实物配租廉租住房的被拆迁户，其拆迁补偿款应交市房产局专户管理，按银行活期利率计息，租金和物业管理费从承租人专户中支付，租赁关系终止时进行结算。

第六章退出管理

第二十五条享受廉租住房保障的家庭应当按向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。

街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并将复核结果报区民政局，经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的，应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。

第二十六条有下列情况之一的，市房保办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴：

（一）未如实申报家庭收入、人口及住房状况的；

（二）家庭被取消城市最低生活保障资格连续满一年的；

（三）因家庭收入、居住条件等情况发生变化，已不符合保障条件的；

（四）擅自改变房屋用途的；

（五）将承租的廉租住房转借或转租的；

（六）连续6个月以上未在实物配租住房居住的；

（七）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

第二十七条市房保办确定取消保障资格的决定，应及时书面通知当事人，并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起 3 个月内退回住房。逾期不退回的，市房保办可依法申请人民法院强制执行。

第七章法律责任

第二十八条以不正当手段取得廉租住房保障，经查实应取消其所得保障，并退还已领取的租赁补贴、购房补贴，或退出实物配租住房，且 5 年内不得再申请；已经登记但尚未获得廉租住房保障的，应取消其登记资格。

第二十九条实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应依法追究其行政和法律责任。

第八章附则

第三十条对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭，可以参照本细则的有关规定，对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题，另行制定办法。

第三十一条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则，制定本辖区的廉租住房保障实施细则，并报市人民政府备案。

第三十二条本细则自2008年7月1日起执行。2005年9月 2 日公布的《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》同时废止。

篇2：《南京市廉租住房保障实施细则》

适用住房管理实施细则》的通知

江苏省南京市人民政府

宁政发（2008）116号

南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

为规范我市廉租住房和经济适用住房管理工作，现将《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真组织实施。

二○○八年六月二十七日

南京市廉租住房保障实施细则

第一章总则

第一条为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等部门《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理，适用本细则。

本细则所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。

第三条廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。

第四条南京市房产管理局（以下简称市房产局）是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室（以下简称市房保办）具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。

区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室（以下简称区房保办）具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。

市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责，协助做好廉租住房保障的有关工作。

街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。

第二章方式与标准

第五条低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式，以发放租赁补贴的方式为主。

本细则所称租赁补贴，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴，由其自行承租住房。

本细则所称实物配租，是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭，可申请购买其实物配租房屋的部分产权。

本细则所称购房补贴，是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时，向其发放的保障性购房补贴。

低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。

第六条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分，应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。

租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算，其中低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元；每户每月补贴金额不足150元的，补足至150元；1人无房户每月补贴300元。

对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的，租赁补贴金额上浮20%。

保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴720元标准计算。

第七条实物配租住房的建筑面积：2人及2人以下户控制在40平方米左右，3人及3人以上户控制在50平方米左右。

第三章对象和条件

第八条申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件：

（一）具有本市市区城镇常住户口满5年；

（二）家庭人均月收入在规定标准以下；

（三）家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。

廉租住房保障条件和标准，由市房产局会同市有关部门制定或调整，报市政府批准后公布执行。

第九条符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租：

（一）连续享受城市最低生活保障2年以上，且无住房；

（二）年满60岁的孤老；

（三）持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。

第十条城市低收入家庭符合下列情形之一的，可申请实物配租：

（一）特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭；

（二）市级以上劳动模范家庭，人均住房建筑面积在17平方米以下的；

（三）经市政府认定的其他住房困难家庭。

第十一条有下列情况之一的，不享受廉租住房保障：

（一）已由社会福利院收养的；

（二）因离婚失去自有或共有住房（含承租公有住房）的；

（三）户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的；

（四）现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。

第十二条除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：

（一）与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女。

除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口：

（一）共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员；

（二）正在服义务兵役的子女；

（三）在外地读书的未婚子女；

（四）原同户籍的劳教或服刑人员。

第十三条下列房屋认定为申请家庭的住房：

（一）家庭成员的私有房屋；

（二）家庭成员承租的公有房屋；

（三）现实际居住的父母或子女的房屋；

（四）家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有或共有住房（含承租公房）；

（五）已购买或已拆迁安置的房屋。

第四章申请与核准

第十四条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：

（一）家庭收入情况证明；

（二）房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明；

（三）家庭成员身份证和户口簿；

（四）需提交的其他证明。

第十五条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：

（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请，填写住房保障申请表，按照要求提供申报材料，并书面承诺诚信申报。

（二）街道办事处应当自受理之日起20个工作日内，核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况，提出初审意见，由社区居民委员会组织评议，并在社区内公示5天。经公示无异议或异议不成立的，由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。

（三）区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见，将符合保障条件的申报材料转交区房保办。

（四）区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内，审核申请人的家庭住房状况，对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的，报送市房保办。

（五）申请租赁补贴的，市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。

申请实物配租或购房补贴的，经市房保办复核后，对符合规定条件的登报公示，经公示无异议或异议不成立的，纳入保障范围；不符合规定条件的，市房保办应当书面通知区房保办，由区房保办送达申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可申请复查。

第十六条符合条件的申请人应持市（区）房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续：

（一）准予发放租赁补贴的，应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》，明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任，并向市房保办办理备案手续。

（二）准予实物配租的，由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的，由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。

轮候期间，申请人申请条件发生变化，应及时向所在区房保办报告，由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则，一经发现并查实，立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。

第十七条实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房，并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同，合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。

第五章保障资金及房源管理

第十八条廉租住房保障资金采取多渠道筹措，主要包括：

（一）市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金；

（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；

（三）从土地出让中提取的不低于10%的净收益；

（四）廉租住房的产权出让收益；

（五）单位住房资金增值收益；

（六）经济适用住房上市后的净收益；

（七）上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金；

（八）社会捐赠的廉租住房保障资金；

（九）其他资金。

第十九条廉租住房保障资金实行财政专户管理，专款专用，滚存周转使用，专账核算。主要用于：

（一）新建、收购、改建廉租住房；

（二）发放廉租住房租赁补贴；

（三）发放保障性购房补贴。

审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计，依法监督检查。

第二十条实物配租的房源主要包括：

（一）政府新建、收购的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）其他渠道筹集的住房。

第二十一条新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右，主要在经济适用住房中配建。

新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应，免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金，同时给予相应金融支持。

廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。

第二十二条廉租住房租金标准，由市物价局会同市房产局制定，并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入，按照有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

第二十三条实物配租的廉租住房，其产权为国家所有，并委托南京市公房管理中心经营管理。

第二十四条承租实物配租廉租住房的被拆迁户，其拆迁补偿款应交市房产局专户管理，按银行活期利率计息，租金和物业管理费从承租人专户中支付，租赁关系终止时进行结算。

第六章退出管理

第二十五条享受廉租住房保障的家庭应当按向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。

街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并将复核结果报区民政局，经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的，应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。

第二十六条有下列情况之一的，市房保办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴：

（一）未如实申报家庭收入、人口及住房状况的；

（二）家庭被取消城市最低生活保障资格连续满一年的；

（三）因家庭收入、居住条件等情况发生变化，已不符合保障条件的；

（四）擅自改变房屋用途的；

（五）将承租的廉租住房转借或转租的；

（六）连续6个月以上未在实物配租住房居住的；

（七）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

第二十七条市房保办确定取消保障资格的决定，应及时书面通知当事人，并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起3个月内退回住房。逾期不退回的，市房保办可依法申请人民法院强制执行。

第七章法律责任

第二十八条以不正当手段取得廉租住房保障，经查实应取消其所得保障，并退还已领取的租赁补贴、购房补贴，或退出实物配租住房，且5年内不得再申请；已经登记但尚未获得廉租住房保障的，应取消其登记资格。

第二十九条实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，应依法追究其行政和法律责任。

第八章附则

第三十条对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭，可以参照本细则的有关规定，对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题，另行制定办法。

第三十一条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则，制定本辖区的廉租住房保障实施细则，并报市人民政府备案。

篇3：《南京市廉租住房保障实施细则》

关键词：廉租住房,住房保障,住房政策,实施效果

住房政策在解决城镇低收入住房困难家庭的住房问题中, 发挥了积极的作用。为城镇低收入家庭提供了适宜的居所, 在很大程度上缓解了城市居民的住房困难问题。随着我国城市化的发展, 我国住房保障政策的实施也在不断的完善。近年来, 越来越多城市通过放开收入标准, 降低保障房申请门槛, 将更多的困难群众纳入保障范围。广州市于2012年调整了廉租房申请标准, 扩大了保障覆盖面。然而, 扩面后实施的效果如何, 低收入家庭对于住房保障方面的诉求是否得到满足以及基层在执行扩面政策过程中是否存在问题, 又如何去应对这些问题, 引起我们的关注。本文以广州市新纳入廉租住房保障的低收入住房困难家庭为调查对象, 针对住房保障扩面政策实施效果, 对其展开实证研究。

1 国内外相关研究评述

国外尤其是西方国家对住房保障的研究已经比较成熟, 理论研究主要集中在社会保障理论方面。国外学者普遍认为人人都有权享用土地, 享用土地提供的所有的利益, 而依赖于土地资源的住房不是一种单纯属性的商品私人产品, 它应当是具有准公共产品的属性。而Miles指出低收入阶层中弱势群体的诉求值得重视, 包括残疾人、单亲家庭以及老人等的诉求[1]。对此, 国外学者也普遍认为低收入人群住房保障的责任主体是政府。在政府保障低收入人群住房方面, John Black, D.C.Stafford.和Lennart J.Lundqvist对英国的私人住房和保障性住房的政策进行对比研究, 指出政府对保障性住房既有强制性规划, 也有财政倾斜, 还充分利用市场化手段[2,3]。在政策方面, 国外学者还指出政府应采取政策奖励性措施, 鼓励开发商在建设商品房的同时, 为低收入家庭预留部分可支付房屋。关于分配的公正问题, Buttram认为, 分配的公正既包括结果的公正也包括过程的公正[4]。针对政策性住宅的分配管理, Burnham指出低收入人群住宅的分配, 要考虑公平与效率二者之间的关系[5]。

国内学者针对低收入人群以及住房保障政策实施效果进行了相关研究。乐章认为住房救助是各国政府为了解决低收入家庭住房问题的一项专项救助政策[6]。陈琳, 丁烈云等经过大规模调查后指出, 孤寡老人、残疾人、重大疾病患者等在低收入住房困难家庭中占据了较大比重, 他们是社会的弱势群体, 很难通过自己的能力改善自身的居住条件[7]。高峰从房价收入比的角度对住房保障政策实施效果进行研究, 指出根据不同承受能力制定相应的住房保障政策, 成为化解住房矛盾、促进社会和谐的必然之选[8]。瞿富强, 屠立辉, 张娇娇通过对南京中低收入家庭购房可支付能力进行研究, 发现中等偏低收入家庭购房可支付能力极弱[9]。张俊仪对南京市住房保障政策实施进行研究, 指出住房保障政策执行中住户申请规定、监督检查、房源区位选择等方面存在问题[10]。李素贞则认为, 我国保障房政策存在监督管理不足, 应该大力加强对保障对象的动态管理, 实现“应保尽保、应退尽退”, 给真正需要的中低收入人群提供最基本的住房需求[11]。冯宗容曾提出, 我国应借鉴国外成功经验, 以“选择性”保障作为住房保障的目标模式, 建立一个完善的经济适用房、廉租房、辅以租赁补贴的保障型住房供应分配体系[12]。任雁对住房保障政策进行效用分析, 指出政府在短期内应加大保障房供给量, 弥补供需缺口, 从长期角度应提高住房补贴金额, 扩大保障范围[13]。罗雅对我国住房保障政策实施效果进行评估后, 指出住房保障政策对房屋价格起到抑制作用, 这有助于保障社会中弱势群体购买房屋和保障其居住权利[14]。

国内外学者的研究成果为后续的研究奠定了较坚实的基础, 他们的研究成果值得学习与借鉴。同时我国在实施保障性住房政策方面, 取得了一些成绩, 越来越多的低收入人群被纳入到住房保障范围内。但国内学者目前很少研究住房保障扩面后的实施过程中存在的问题、实施效果如何, 以及低收入群体对于住房保障扩面政策的意见及建议等, 这些问题都值得深入研究。

2 研究过程和发现

2.1 调查过程和调查对象基本情况

本研究主要采用问卷调查和入户访谈及走访观察的方式, 问卷调查方式以电话调查为主。调查对象为广州市城镇户籍家庭;上一年度人均年收入15 600元以下 (人均月收入1 300元) ;无自有产权住房或家庭人均自有产权住房建筑面积在15m2以下。本次调查样本量来自广州市住房保障办公室2011年夹心层数据库中未获得廉租住房保障的家庭、以及部分在住房保障扩面后获得或正在申请的家庭。结合研究精度要求, 按照1∶50抽样比, 确定样本规模320户左右。根据困难群众区域分布情况, 合理分配样本分布。经过为期两个月的调查, 共回收有效问卷321份, 其中有效问卷317份。

由于“夹心层”调查数据库形成时间是3年前, 由此可以推断出, 低收入住房困难家庭中, 有不少家庭通过自己的努力增加了收入, 调查对象中, 超过一半家庭年人均收入低于15 600元, 有部分家庭超过15 600元。92%的家庭人均年收入低于24 000元, 即逾九成家庭人均月收入低于2 000元;调查对象中, 近80%家庭人均居住面积低于15m2。其中, 人均居住面积为5m2以下的家庭占14.7%;人均居住面积为6m2到10m2的家庭占43.1%;11m2到15m2的家庭占20.4%;16m2到20m2的家庭占13.8%;21m2以上的家庭占8%;调查对象中, 未获得住房保障的家庭占85.8%, 45户已经获得住房保障, 占样本量的14.2%。

2.2 研究发现

廉租住房保障扩面即申请廉租住房保障审核条件放宽, 广州2012年廉租住房保障的收入线标准由年人均收入9 600元调整为15 600元。根据问卷调查及入户访谈, 我们针对廉租保障扩面后政策的实施效果进行研究, 通过定量分析了解扩面后获得住房保障情况以及未获得住房保障的原因。同时通过入户访谈, 了解低收入人群的家庭特征及其真实诉求。

2.2.1 定量研究发现

1) 超过一半的人不知道廉租保障扩面的政策。在此次调查中, 有103户知道廉租保障扩面的政策, 占比32.5%;有182户不知道廉租保障扩面的政策, 占比57.4%;有32户不填, 占比10.1%。

2) 一半家庭因为不了解住房保障政策而不去申请。有139户家庭对住房保障有需求但无申请。对他们没申请廉租保障的原因进行调查进一步发现:52.3%的受访家庭 (有效回应139户中的68户, 以下同) 因为对住房保障政策不了解而不去申请;15.4%的家庭认为申请成功的希望不大, 而没去申请。对这部分家庭进行入户访问发现, 他们之所以认为申请成功机会不大, 是因为还是按照以前的标准来衡量自己是否符合保障条件;同时, 对不了解政策对原因进一步调查发现, 大部分家庭因为未获得相关住房保障信息而对不了解政策。有48户家庭未获得相关住房保障信息而不了解政策, 占比70.6%;有10户家庭自己认为是对住房保障政策关心不够而不了解政策, 占比14.7%;10户家庭未填答, 占比14.7%。

3) 居委对住房保障政策的宣传力度不够, 只有1/4的家庭是通过居委的宣传了解廉租保障扩面的政策。通过对103户了解廉租保障扩面政策的家庭调查发现, 有24户是居委告知扩面政策, 占比23.3%;2户是通过社区告示得知, 占比1.9%;11户通过邻居或熟人告知, 占比10.7%;25户通过报纸了解, 占比24.3%;25户通过电视新闻了解, 占比24.3%;有7户通过网站信息了解该政策, 占比6.8%;另外有9户不填, 占比8.7%。可以发现, 只有1/4的家庭是通过居委的宣传了解廉租保障扩面的政策。

关于居民对居委住房保障政策的宣传 (特别是廉租住房扩面政策的宣传) , 有12户家庭认为居委宣传力度大, 有效百分比4.6%;有36户家庭认为居委宣传力度一般, 有效百分比13.8%;有95户家庭认为居委没有宣传, 有效百分比为36.5%;与117户人表示不清楚或者也许是居委宣传了, 但自己不知道, 有效百分比为45.0%;由上可以得出, 调查人群中, 只有23.1%知道居委有宣传廉租房扩面的政策。由此可以得出, 居委的宣传力度一般, 或者宣传手段比较单一, 导致群众无从知晓。

4) 扩面后的廉租保障条件仍过于严格。绝大部分未获得住房保障的家庭对住房保障有需求。本次调查中, 对住房保障有需求的家庭占89.7%。而只有45户已获得住房保障, 占比14.2%, 272户未获得住房保障, 占比85%。未获得住房保障的家庭收入通常在廉租保障线左右 (部分超出200元至500元每月) , 使得他们不符合申请条件。但他们超出的部分收入是迫于生活的压力, 通过超负荷的打散工 (例如, 兼职做家政, 晚上摆摊做小买卖甚至捡垃圾等) 换得。此外, 廉租房的申请要求还需低保户或者有失业证等等条件。

5) 部分群众对当前住房保障政策不太满意。保障性住房作为住房的一种, 需确保其质量。我们对45户已获得住房保障的家庭的满意度进行调查发现, 大部分家庭对住房保障从申请过程到获得该保障比较满意。其中, 有13户人感到满意, 占比28.9%;15户人感觉一般, 占比33.3%;5户人感觉不满意, 占比11.1%。

群众不满意的原因有:申请手续繁杂;审批周期长;可选择房源少;机会分配不公等。这基本反映了大多数人的意见, 这些都是政府在实际工作中应注意解决的问题。政府应注意到群众的意见, 更加完善当前住房保障政策。

6) 目前住房保障产品类型过于单一。尽管目前廉租保障扩面, 将更多的低收入家庭纳入住房保障范围, 但有近半的低收入住房困难家庭希望政府提供购买性住房保障。而目前在政府主导的保障房建设环节建立单一的以公共租赁房为主的新的廉租住房保障体系。部分城市已经停止申请购买型保障房, 即只有公租房与廉租住房两种租赁型的实物保障。远远不能满足处于夹心层的低收入住房困难家庭。因此, 在经适房淡出历史舞台的同时, 如何满足不同层次的低收入家庭的住房需求, 是政府在制定住房保障政策时值得研究的。对保障产品的具体需求如图1所示。该图是家庭年人均收入与住房保障需求类型的对应分布图, 借住其可以分析家庭年人均收入与各类型住房保障产品之间的倾向性。可以看出, 年人均收入低于9 600元的家庭, 更倾向于选择廉租保障, 并且选择实物较多, 同时, 部分低收入家庭也反映, 如果没有实物, 也会考虑租赁补贴, 可以缓解家庭经济压力;9 601~15 600元的家庭倾向于选择廉租房, 也存在选择经适房的少部分家庭;15 601~24 000元的家庭倾向于选择经适房, 其次是廉租房, 公租房;24 001~50 000元的家庭倾向于选择经适房、限价房或公租房。因此可知, 低收入家庭中, 不同收入段的家庭对住房保障产品需求类型不同。

2.2.2 定性研究发现

本次定性研究抽取了23户典型家庭进行深度访谈, 其中19户没有获得住房保障但住房比较困难的家庭, 4户为已申请进入或正在审批阶段的家庭。本文定性研究主要分析低收入人群的住房现状, 家庭特征等基本信息, 了解群众的诉求, 力求更深层次地了解造成低收入群众住房困难的原因, 以及政策执行情况, 使住房保障惠及真正需要的住房困难家庭。

1) 政策宣传不够, 沟通渠道不畅通, 同时, 申请审批的信息反馈不及时。在没有提交过任何住房保障申请的受访者中有相当多的人表示政策的宣传力度不够, 甚至不知道有保障房申请及如何申请;同时也有不少提交了申请的受访者反映审批的等待时间过长, 整套申请程序走下来需要大半年, 在此期间得不到任何反馈信息, 以至于觉得申请无望, 失去信心。

2) 部分被访者认为申请程序过于繁琐, 望而生畏。部分受访者认为目前的保障房申请手续过于繁琐。据粗略统计, 在没有获得过住房保障的人中, 有近三成表示曾提交过申请表, 但是由于资料不齐等原因被退回后就没有继续申请了;还有近两成的受访者则直接表示由于手续太繁琐, 不愿意提交任何申请。

3) 有被访者反映所在街道、居委工作人员服务态度欠佳, 业务水平有待提高。有受访者反映所在街道和居委工作人员服务态度较差, 令其不敢前往询问或申请。另外, 部分受访者表示基层工作人员业务水平不足, 对相关政策不熟悉, 未能给予有效指导。有资料被退回的申请者反映, 街道和居委没有给予其足够的解释与说明, 使其无所适从。

4) 缺乏合适的住房保障产品。大部分受访者表示目前推出的保障性住房不能满足其需求。销售型的经适房超出其经济承受能力, 廉租房申请条件又过于严苛, 无法达到, 迫切需要租金价格适中的公共租赁住房。也有部分受访者表示很想购买经适房, 但目前政府已经停建经适房。

5) 受访者自身存在的主观原因。 (1) 缺乏主动性, 被动等待政府保障。由于文化水平、年龄等原因, 部分受访者对申请住房保障缺乏主动性, 不积极了解相关政策信息, 被动等待。也有部分受访者声称工作忙而无暇了解保障性住房申请的相关信息; (2) 部分受访者以为参加了以往的住房保障调查就等同于提交了住房保障申请, 一直在等政府回复。有受访者表示几年过去了, 未收到任何反馈信息, 以为政府已经遗忘了他们。

6) 部分被访者因为没有低保证, 自认为不具备廉租住房保障资格。有群众生活和住房确实很困难, 但是他们没有办理低保证, 自认为不符合条件, 故没有参加申请。

3 对策建议

3.1 扩大廉租住房保障范围, 加大公租房建设和推出速度

应逐步适当地上调廉租住房保障收入线标准, 扩大住房保障范围。同时, 针对部分群众反映廉租住房保障范围还不够宽的情况, 要进一步加大政府投入力度, 建设或收购能够起到保障和调控作用的一定规模“新廉租房”房源, 只有具有足够规模的房源, 才能为居民提供更多样化的选择, 才能影响并引导社会住房消费倾向。此外, 建议进一步完善租赁型保障房的建设和管理工作, 加快公租房建设和推出步伐, 切实解决群众的住房困难。

3.2 政府应注意人们的诉求, 建设质量更高, 配套设施更完善的房屋

保障性住房布局应分散, 完善配套, 方便生活。由于城市土地资源的稀缺性, 在市中心区拿出大量土地建设保障性住房有很大难度, 因此建议遵循分散布局的原则, 利用城市“三旧”改造和在开发项目中配建等方式增加保障房市区内保障房的供应。同时, 在较偏远区域建设的保障房项目, 应做到配套先行, 尤其是完善交通配套和教育、医疗设施建设, 免除群众入住的后顾之忧。

3.3 简化住房保障申请和审批流程、提高申请审核工作的透明度

建议重新梳理现有的租赁型保障房的分配流程, 简化工作程序、提高工作效率。同时, 还应增强审批工作的透明度, 建立方便的查询机制、及时反馈相关信息、接受群众监督, 以实现保障房分配公平、公正和公开。

3.4 加大政策宣传力度

由于部分街道、居委对廉租住房扩面政策宣传力度不够、方式有待完善, 致使这些基层组织未能成为群众了解扩面政策的首要来源。另外, 很多低收入家庭没有更好的渠道了解住房保障政策, 大部分是通过公共媒体来了解政策, 渠道比较单一。为了能够实现住房保障政策“应保尽保”的目的, 应该拓宽宣传和沟通多渠道, 加强对基层工作人员住房保障相关政策的业务培训, 统一认识, 提高水平、改善服务态度, 使他们能在住房保障的第一线为困难家庭提供准确的信息和及时、有效、优质的服务, 使得住房保障政策更贴近民生, 更走近民心。

3.5 解决低收入家庭的住房需求需对不同的人群推行差异化的住房保障政策

目前的住房保障产品较单一, 不能满足差异化的保障需要。研究中发现部分困难群众需要租赁型保障产品的同时, 也有一些人希望获得购买型保障产品, 还有的希望政府能增加租赁补贴发放标准。政府应根据住房需求保障差异化的特点, 提供不同类型的保障产品。应增加住房保障产品类型, 如在条件许可时重新推出经适房等产品, 满足群众对购买型保障产品的需求。

4 结语

篇4：北京市城镇居民住房保障体系研究

关键词：住房保障 保障规模 配套措施

中图分类号：C812 文献标识码：A 文章编号：1006-5954 （2011） 02-66-03

住房是人类的基本权利和需要，保障居民“居住权”的社会公平是政府不可推卸的责任。城镇住房保障制度，是社会保障的重要组成部分，指政府为解决家庭收入和住房条件低于规定标准的城镇居民基本居住问题而采取的相关政策措施，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段解决居民住房困难。近年来，随着北京房价的持续快速上涨，低收入家庭住房困难情况日益凸现，原有住房保障制度不完善的问题也不断暴露，构建完善的城镇居民住房保障体系业已开始。

一、城镇住房保障体系建设的基本情况

北京住房保障体系的建设历程与国家城镇住房制度改革息息相关。住房市场化改革带来了商品房市场的迅速繁荣，与之相适应，传统以政府直接调控和非商品化为基础的住房福利分配模式也逐步向以政府间接调控和商品化为基础的住房保障模式转变。

2006年，随着房价过快上涨问题日益凸显，国家进一步加强楼市调控力度，核心内容是督促地方政府加快推进保障性住房建设。在此背景下，北京也加快保障性住房建设步伐，不断完善管理制度，进一步丰富保障性住房种类、扩大保障性住房建设规模。依据2007~2009年北京住房建设计划，3年共计划新建和收购保障性住房面积达到2530万平方米，超过2006年之前保障性住房建设总规模，达到同期住宅竣工面积的50%以上。

目前，北京已基本形成了由廉租住房、公共租赁房、经济适用住房、限价商品房等多种政策性住房组成的、保障对象梯级分布、保障方式多样的住房保障体系。

二、城镇住房保障体系存在的问题分析

总体而言，北京住房保障制度框架已基本形成，但住房保障体系的制度设计、运行机制、配套基础上仍存在一些问题，造成实际保障效果差，低收入家庭住房困难未能得到有效满足，集中体现为“三弱三过”。

（一）住房保障制度的设计基础弱

从北京住房保障制度建设的发展历程看，除廉租房制度在最初制定前，北京进行过最低收入群体的情况摸底外，其他各项制度的构建都是顺应住房体制改革的步伐而进行，保障制度建设成为改革的附属政策。保障对象界定相应较为随意、模糊。例如，为推进商品房市场化进程，扩大市场需求，北京建立了经济适用住房制度，在缺乏对市场走势和居民收入状况的深入分析基础上，确定了6万元家庭收入的购买标准，直接导致部分中高收入群体“混入”保障体系。此外，保障房建设目标不明确，主要由年度计划确定导致市场预期混乱，开发商不知道政府未来会建多少保障房，居民也不知道未来是否能纳入保障范围，如何被保障，进而严重削弱保障性住房作为商品房市场有效补充的积极作用。

（二）保障制度与市场机制的协作性弱

一方面，某些制度运行中对市场的负面影响作用不够重视，缺乏合理的监督机制。例如，两限房多采取配建方式，而政府对工程进度缺乏严格监督机制，使得开发商为实现利润最大化，通常放缓两限房建设步伐，更快推进小区内商品房的建设销售，这也正是近年来保障性住房建设规模不断扩大，但实际形成供应的保障性房源并不多的原因之一。

而另一方面，在一些方式上对市场力量利用又不足，制约了保障供给能力的增长。以廉租房制度为例，实物配租或租金补贴方式都受房源短缺制约，国内已有部分城市尝试采用房地产中介组织提供廉租房房源信息交流平台，而北京仍主要依靠政府力量，使得廉租房源很难实现快速增长。

（三）制度运行的配套基础弱

第一，房地产二级、三级市场发展严重滞后。居民解决住房的主要渠道是购房，梯级住房消费没有形成，使得中低收入群体多样化的需求对应单一化、断档式的供给，对住房保障的期望相应较高。

第二，个人信用体系建设仍处于起步阶段，与保障制度运行的要求相差甚远。住房保障标准的核心在于划定收入线，但在当前的信用环境下，家庭收入的实际情况很难掌握，直接导致部分高收入群体“混入”保障范围，保障退出机制也很难实现。

（四）保障对象过于模糊

一方面，覆盖面过于宽泛。当前的住房保障对象界定为中低收入家庭，而没有严格区分出不同阶层，采取更有针对性的保障方式，使得政府投入的大量资源被“低效”享受，真正最需要解决住房困难的群体往往没有得到最有效保障。

而另一方面，覆盖范围又有遗漏。“保租”与“保买”之间存在“夹心层”家庭，既无力“优惠买”，又不能“廉价租”。

（五）保障方式过于简单

当前，北京针对中等收入家庭的住房保障仍存在大规模实物保障（也称“补砖头”），如限价房和经济适用住房；而针对低收入家庭，虽然政府已提出加快建设公共租赁房，但实际运行中，仍以现金补贴方式（也称“补人头”）为主，廉租房实物配租比例明显较低。然而，深入分析这两类保障方式的利弊，可以看出，“补砖头”方式中，财政补贴直接投向生产者，有利于直接形成供给，在住房短缺情况下，能实现有效保障。但这种方式对政府管理能力要求较高。对于中等收入群体，以限价房或经济适用住房进行实物保障，政府监督成本远大于保障群体从市场获取住房的成本，不具可持续性。而“补人头”的方式能避免政府对住房市场的直接干预；财政补贴直接面向消费者，也不会被生产者挤占；节约政府监督成本。但这种方式对市场要求更高，需要有完善的梯级供应体系与居民不同层次的保障需求相适应。对于低收入群体而言，在北京住房租赁市场发展明显滞后的背景下，根据现有的租金补贴水平，通过市场获取租赁房源的难度较大，政府应承担更多责任。

（六）保障管理过于松散

保障机构比较分散，涉及了较多的政府部门和管理机构，缺少一个统一的执行机构，一定程度上造成管理效率低下和实施效果的弱化。

三、构建合理城镇住房保障体系

通过对北京住房保障体系建设历程及存在问题的分析，可以看出，北京住房保障制度建设仍有待完善，保障谁，如何保，如何管，仍需要进行更细致、全方位的设计。

（一）理论框架

1.主要原则

住房保障制度体系建设应首先突出“公平性原则”。即无力通过市场途径解决住房问题的居民都可享受住房保障，保障力度也因收入水平不同有所不同。其次是“多样性原则”。不仅应做到制度安排模式多样化，以便适应不同社会群体并满足需求；同时，水平结构也应多样化，即对不同收入水平群体在保障力度上要有所区别。三是“适度保障原则”。应根据财政的承受能力决定保障规模，政府承担有限责任，而非无限责任，住宅保障应重点倾向保障低收入家庭。四是“动态调整原则”。住房保障的广度和深度与当地经济发展水平、财政能力、居民的可支配收入、消费结构等密切相关，应随客观变量的变化而不断进行调整。

2.总体框架

构建住房保障体系框架的核心是解决三个问题：

第一，保障谁：理论上看，无力通过市场途径解决住房问题的居民都应成为住房保障的对象，其中又以城镇低收入家庭为主。从广义上说，住房保障不应仅限于本地居民，但按照“责权利对等”原则，又应绝对倾斜于本地居民，适当考虑非户籍常住人口。

第二，谁来保：地方政府是住房保障资金支付的绝对主体；中央支持作为补充，主要体现于制度创新及政策扶持；有效利用非营利机构、中介等市场力量。

第三，如何保：针对不同收入阶层采取不同保障方式，核心思想是“保居住，不保财产；保使用，不保所有”。对于无力购买商品住房的中等收入群体，基于缩小贫富差距的出发点，以现金补贴为主，适度保障；对于无力租赁商品住房的低收入群体，以实物配租方式为主，确保“住有所居”。

（二）保障规模测定

按照上述框架设计，根据居民收入水平、住房价格水平、租金水平等数据资料，可测算出保障对象的具体规模。

1.保障标准

面积标准。2009年北京城镇居民人均住房建筑面积约29平方米。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。综合考虑，将保障标准定为人均20平方米。

收入标准。根据一般商业银行住房贷款要求，月还款额不得超过月收入的50%。居民按照上述面积标准从市场上购买住房，如果还贷支出超过了收入的50%，则应被纳入住房保障范畴，政府给予一定现金补贴。2010年北京商品房交易均价为17782元/平方米，据此价格，按当前公积金贷款利率、首付30％计算，购买家庭人均20平方米住房的年还款额约为4.2万元。因此收入标准设为家庭年收入不高于8.4万元。其中，按照保障面积标准从市场上租赁住房，租金支出超过了同期收入50%的家庭应视为低收入家庭，作为“实物配租”的重点保障对象，据“我爱我家”房地产经纪公司数据，2010年北京城区普通住宅租赁均价为2335元/月·套。据此计算，“实物配租”的收入标准设为家庭年收入不高于6.1万元，

2.保障总规模测定

根据已经划定的保障收入线和北京城镇居民人均可支配收入的分布，可以推算出住房保障的总体规模。

受数据资料限制，在此采用区间百分比法进行估算，假设收入分布是均匀的，利用5分法中各组居民的人均可支配收入推算低于保障线的人口比例。计算公式为：

其中R为需要住房保障的家庭户数比例，ri是城镇居民分类家庭年收入线区间比例，Is是城镇居民住房保障家庭收入保障线；Ii是城镇居民分类家庭年收入线。

以家庭收入不高于8.4万元为保障线，根据对2010年各收入群体家庭年收入的预测数据，计算需要纳入住房保障范围的居民应占城镇总人口的比例为61％。其中，以家庭收入不高于6.1万元为“实物配租”的保障线，计算需要得到实物配租的居民占城镇总人口的比例为25％。

（三）配套措施

1.完善住房保障的进入、退出机制

建立严格的审查、登记制度，加强公示力度，建立严厉的惩罚机制，防止住房保障对象认定出现偏差，保障政策落在实处。同时，建立保障家庭收入档案，并实行动态管理。一方面，保障收入线应根据实际情况进行定期调整；另一方面，建立复审制度，定期对原保障对象进行重新认定。

2.培育住房租赁市场

规范房地产中介服务市场主体运作行为，归并住房租赁税费种类，建立行之有效的房屋租赁协管机制。落实租赁登记备案制，促进租赁市场规范有序发展。全面放开公有房屋转租行为。组建或者扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，活跃租赁市场。

3.加强个人信用体系建设

研究制定北京市个人信用信息采集和使用的管理办法，加快建设个人信用基础信息共享交换平台，组织成立专门从事个人信用联合征信业务的征信机构，从重点群体和重要领域入手，逐步建立个人信用系统。

■ 参考文献

[1] 北京市统计局固定资产投资月报，2001~2009年。

[2] 商品房销售面积和销售额增长情况，中国国家统计局网站，2010年12月。

[3] 《中国房地产发展报告》，社会科学文献出版社，2006年。

篇5：铜陵市廉租住房保障办法实施细则

（讨论稿）

根据《铜陵市廉租住房保障办法》，制定本实施细则。

一、保障对象

本市市区范围内低保家庭且家庭人均住房建筑面积10平方米以下的城镇居民家庭可申请廉租住房。

其中下列情况之一者可申请实物配租：

（一）四级以上工（公）伤人员家庭；

（二）二等甲级以上革命伤残军人家庭；

（三）家庭成员中有患重大疾病的人员（病种为我市重大疾病救助病种）；

（四）市级以上劳模家庭；

（五）其他特殊困难家庭，如鳏寡孤独人员。

二、保障对象认定

（一）家庭人口的认定与民政部门认定城镇最低收入家庭口径一致。下列人员可以列入家庭人口的计算：

1、现役义务兵；

2、大中专院校在校学生；

3、劳教或者服刑人员。

（二）私有房屋和承租的公有住房均认定为其住房。其住房面积按家庭成员拥有的下列住房面积认定：

1、现有私有住房（包括与他人共有住房部分）；

2、待入住的拆迁安置房；

3、承租的公有住房；

4、已转让的住房(为救治家庭成员而将房屋转让2年以上的除外)；

5、原被拆迁房屋已经货币补偿安置的。

本细则所称家庭成员系与户主有法定扶养、赡养、抚养关系的配偶、实际共同居住的子女、父母和其他有法定扶养、赡养、抚养关系的人员。

家庭成员中已购房改房、经济适用住房、集资建房或领取住房货币化补贴者不列入人均住房面积的人口计算。

（三）轮候顺序：

申请实物配租的家庭以各区政府送达廉租办的报告时间为序，时间相同的以住房困难程度为序，实行轮候。

住房困难程度以人均住房面积为主要指标，结合完损等情况，由市房地产管理局鉴定确认。

对丧失劳动能力的残疾人、革命伤残军人、烈属、孤寡老人、四级以上工伤人员、市级以上劳动模范和先进工作者等申请家庭，可优先安排。

三、保障标准

实物配租的廉租住房，按人均建筑面积不超过15平方米作为控制标准。

实物配租的廉租住房租金标准和租赁补贴标准，由市房地产管理局会同市财政局、市物价局根据经济发展情况制定，报市人民政府确定后，每年向社会公布一次。

四、办理程序和时限

（一）办理程序

１、申请程序：申请家庭由户主向户口所在社区居委会书面申请，填写《铜陵市城镇廉租住房申请表》（表样附后），同时提交以下有效证件（提交复印件、校验原件）和证明材料：

（1）《居民户口簿》、《居民身份证》；

（2）现住房状况证明（房屋产权证书，房屋租赁合同等）；

（3）民政部门核发的《铜陵市最低生活保障金领取证》；

（4）申请实物配租的家庭还须提供《烈属证》、或市残联核发的《残疾证》、或市总工会核发的《铜陵市职工家庭特困证》、或军队、民政部门核发的《残疾军人证》、或市级以上劳模待遇荣誉证书。

（5）其他相关证件。

２、审批程序：由社区居委会、辖区街道办事处、区政府、廉租办、市民政局、市监察局、市房地产管理局按《铜陵市城镇廉租住房申请表》（表样附后）中项目要求逐级审核批准。

３、公示程序：

市房地产管理局根据房源和资金情况初步确定保障对象后，仍通过各区政府在申请家庭所在街道、社区居委会及居住地张榜公示，市廉租办在铜陵房地产局网站予以公示。公示期满无异议或异议不成立的，由市房地产管理局确定为保障对象。

４、兑现程序：

保障对象确定后，通过各区政府由各社区居委会通知保障对象家庭办理兑现手续：

（1）租赁住房补贴：申请家庭凭《铜陵市廉租住房证》到户口所在社区居委会领取租赁住房补贴储蓄卡，作为每月到银行支取租赁住房补贴凭证。

（2）实物配租：申请家庭凭《铜陵市廉租住房证》到户口所在社区居委会签订《廉租住房租赁合同》后，再到市房地产管理局廉租办鉴证后入住。

（二）承办时限

各部门的办理时限一般不超过5个工作日，公示时间为15日。

五、本《实施细则》未尽事宜，由市房地产管理局负责解释，与《铜陵市廉租住房保障办法》同步实施。市房地产管理局2004年8月15日印发的《铜陵市城镇廉租住房管理试行办法实施细则》（铜房[2004]104号）同时废止。填表说明：

１、本表一式两份，请用钢笔、签字笔填写。

２、家庭人口和成员以《铜陵市城市居民最低生活保障金领取证》确定的为准。

３、现住房地址填家庭现实际居住地址。

４、是否系特殊家庭栏填实际情况，如省级劳模填省级。

５、申请何种廉租住房保障方式请在“申请人签章”栏相应方式前“□”内打“√”。

６、申请廉租住房须提交以下有效证件和证明材料（校验原件，提交复印件）：

（１）《居民户口簿》、《居民身份证》；

（２）现住房状况证明（房屋产权证书，房屋租赁合同等）；

（３）民政部门核发的《铜陵市最低生活保障金领取证》；

（４）申请实物配租的家庭还须提供《革命伤残军人证》、四级以上工伤人员、市级以上劳模等相关证明。

篇6：《南京市廉租住房保障实施细则》

第一条

为贯彻实施《大连市城镇廉租住房保障办法》，制定本细则。第二条

大连市房屋行政主管部门负责全市廉租住房保障管理工作。其所属的住房保障中心，具体负责市内四区（含高新园区，下同）廉租住房保障的组织实施工作；

本《细则》适用于市内四区。其他区、市、县（含先导区）应按市政府有关要求制定各自的廉租住房保障细则。

第三条

廉租住房保障资金的筹集按市政府有关规定执行，财政部门负责廉租住房保障资金使用的监督管理；民政部门负责申请家庭是否具有城市居民最低生活保障或城市低收入专项救助资格；市发展改革部门负责核定廉租住房补贴标准和实物配租租金标准。

第四条 街道办事处负责辖区内廉租住房申请家庭的受理、初审、公示工作；各区国土房屋分局负责辖区内廉租住房保障家庭住房情况核对和复审工作。

第五条

同时符合下列条件的家庭，可以申请廉租住房保障：

（一）具有本市市内四区城市常住户口；

（二）享受城市居民最低生活保障或低收入专项救助待遇；

（三）家庭人均住房使用面积12平方米或建筑面积17平方米以下（含本数）。第六条 家庭人口的计算

家庭人口是指同一户籍地址上具有法定赡养、抚养或者扶养关系的所有家庭成员。下列情况可计算家庭人口：

（一）配偶是外地的（需提供结婚证和户籍证明）；

（二）现役军人；

（三）在校的全日制学生；

（四）符合廉租住房保障条件的家庭其他成员。

以上人员需提供相关证件。第七条

住房面积的计算

家庭人均住房面积，是指同一户籍地址上的家庭常住人口，分摊家庭成员所拥有的全部住房面积的平均值（包括前5年内上市交易或拆迁的住房）。

第八条

申请廉租住房保障的家庭，应当提供下列证件、材料：

（一）家庭所有成员的身份证和户口簿；

（二）最低生活保障证或低收入专项救助证；

（三）申请人户籍所在地的房证及家庭其他成员所拥有的住房房证;

下列情况需提供的手续：

1.动迁户需提供拆迁相关手续；

2.房屋交易的，需提供房屋交易手续及完税证明；

3.离婚的提供判决书或离婚协议书及财产分割清单；

4.残疾证、重大疾病证明（需县级以上出具）等；

5.其他证明材料。

第九条

廉租住房保障实行申请、审核和审批制度

（一）申请廉租住房保障家庭，须持第八条规定的材料，向辖区 街道提出书面申请。街道采取日常受理的方式，随时受理申请人的申请。

（二）街道受理审核人员，对申请家庭提供的材料，按第五条规定进行资料审核（审核原件，留存复印件）；明确申请人（申请人必须具有完全民事行为能力或完全民事权利），由申请人填写《大连市廉租住房申请表》。

（三）街道对资料审核符合条件的家庭，可采取入户调查，走访和工商网上查询的方式，调查申请保障人员是否有经营企业或从事个体等经营活动（如有经营的，需提供税务部门验证的资产负债表、利润表）。对通过街道初审的家庭，在申请人所在社区进行公示，公示期限15天。经调查和公示不符合条件的，通知申请人；无异议的家庭，签署审核意见，加盖街道公章后，将相关资料按月报送区国土房屋分局。

（四）区国土房屋分局对各街道报送的廉租住房申请家庭的住房相关资料进行复核，重点通过住房保障中心、房屋交易发证中心和国有房产管理中心等信息库，对申请廉租住房保障家庭同一户籍所有成员的住房情况进行查询和比对，验证是否另有住房；网上无法查询的军产、地产、单位自管产等住房，采取实地走访调查的形式，到产权单位和物业公司调查取证。采取以上方式核查另有住房的，房屋面积合并计算。经复核不符合条件的，书面通知申请人；符合条件的，签署复审意见，加盖公章，按月将相关资料报送市住房保障中心。

（五）住房保障中心会同有关部门组成联合评审小组，在15个 工作日内对各区上报的申请廉租住房保障家庭进行逐户评审、认定，将认定家庭的情况，在相关媒体及大连住房保障网上进行公示，公示期为15天，公示无异议的家庭，列入保障计划。

第十条

廉租住房保障按一对夫妻和其抚养的未婚子女为一个保障家庭。同一户籍地址上有多对夫妻的，先对其中的一对夫妻进行保障，剩余成员分摊家庭住房面积（已经保障的不再分摊面积），仍符合条件的继续进行保障，直至同一地址上的剩余人口不符合条件为止。第十一条

对在市内四区迁移户口不满两年，且与迁入地家庭人员没有法定赡养、抚养或者扶养关系的，按迁移前的家庭情况审核。第十二条

街道办事处负责对已享受廉租住房保障家庭的收入和住房情况进行复核，并对其租房情况进行抽查，复核及抽查结果报住房保障中心；住房保障中心对街道和国土房屋分局的审核工作进行指导和检查；同时负责受理社会举报，并对举报的内容进行核实、认定。第十三条

廉租住房采取发放租赁补贴和实行实物配租两种保障方式，以发放租赁补贴为主。第十四条

租赁补贴的计算和发放

（一）、租赁补贴的计算

租赁补贴根据现行补贴标准、保障面积标准、保障人口数和调节系数计算。

租赁补贴标准：每月每平方米25元。

保障面积标准：使用面积每人14平方米。

调节系数：

一人调节系数为：1.33；

二人调节系数为：1；

三人调节系数为：0.9；

四人及以上调节系数为：0.8；

1、最低生活保障家庭

月租赁补贴额＝租赁补贴标准×保障面积标准×低保人口数×调节系数（一人470元，二人700元，三人950元，四人1120元）。

2、低收入专项救助家庭

月租赁补贴额＝租赁补贴标准×保障面积标准×低收入人口数×调节系数×70%。

有房家庭在扣除原有住房使用面积后，按上述方法计算。月补贴额不足200元的，按200元计发。

（二）、租赁补贴的发放

1、住房保障中心按第九条的标准，计算出每个家庭的补贴金额，并与租赁补贴家庭签定《廉租住房租赁补贴协议》。

2、签定《廉租住房租赁补贴协议》的家庭，自行到社会租赁住房，并与出租人签订租赁合同，合同中需约定月租金、承租期限、住房详细地址、面积等内容，并到各区行政服务大厅的房屋租赁管理中心窗口办理租赁登记。

3、对已签订租赁合同并经租赁登记的家庭，由住房保障中心出具《廉租住房租赁补贴发放通知单》，并发放租赁补贴。家庭成员中，只有享受低保或低收入救助的人员方可享受租赁补贴。租赁补贴每半 年发放一次。第十五条

实物配租

实物配租原则上只配租给无住房的特殊困难家庭。对有房家庭实物配租，其原住房应交住房保障中心作为廉租住房使用。实物配租实行保障家庭申请、所在街道推荐和分数评定（软件自动评分）的方式。

1、家庭人均住房使用面积在保障标准以下的，每个家庭基本分为10分；每减少1平方米加1分；

2、有2人享受低保的家庭不加分。2人以上的家庭，每增加1人加2分；

3、有60岁以上老人的，每1人加3分；

4、有属一、二级残疾的，每1人加4分；有属三、四级残疾的，每1人加2分；

5、有重大疾病（绝症）患者的家庭加5分，每增加1人加1.5分。

以上5项之和加上基本分为每个家庭的最终得分。低收入家庭所得总分按低保家庭标准的70%计算。每次进入评分的家庭按照总分高低排定实物配租的轮侯次序。低保家庭与低收入家庭积分相同时，低保家庭优先。

第十六条

低保家庭租金标准暂按每月每平方米0.8元执行。低收入家庭租金标准按照低保家庭标准的1.3倍计算。

第十七条

安排实物配租的家庭，与住房保障中心指定的房屋管理部门签订租赁合同。其操作程序、管理模式和退出机制等另行制定。第十八条

享受廉租住房保障家庭的供暖费、物业管理费等其他费用按有关规定执行，不列入廉租住房保障范围。

第十九条

已纳入廉租住房保障的家庭，应当按季度向户籍所在街道办事处申报家庭人口、收入、住房变动情况。街道办事处在每年的二月份对已享受廉租住房保障家庭的有关情况进行复审，并将复审结果报送市住房保障中心。住房保障中心根据街道的复审结果，适时对不符合保障条件的家庭提出处理决定。

第二十条

市住房保障中心对违反《大连市城镇廉租住房保障办法》有关规定家庭，按以下方式处理：

（一）享受廉租住房租赁补贴的家庭，停发廉租住房租赁补贴；

（二）享受实物配租的家庭，由住房保障中心指定的房屋管理部门限期收回配租住房。腾退期间的租金，按市场租赁价格计算。

（三）因各种原因不能及时交回配租住房的，按市场租赁价格签订租赁合同，并按合同规定交纳承租住房的租金；不同意签订租赁合同的，除按市场租赁价格计租外，并须缴纳违约金和滞纳金。

（四）对逾期不退回配租住房或者拒缴承租住房租金的，由住房保障机构依法申请人民法院强制执行。

第二十一条

任何单位和个人有权对违反本细则规定的行为进行投诉和举报。

住房保障工作人员滥用职权、弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊的，相关部门依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十二条

本《细则》自2009年 1 月 1 日起执行。2002年9月 18日发布的《大连市城镇廉租住房管理办法实施细则》（大房局发[2002]115号）同时废止。

第二十三条