凤凰旅游地产考察报告

凤凰旅游地产考察报告（精选5篇）

篇1：凤凰旅游地产考察报告

凤凰考察报告

---试探凤凰古城能否在商业发展中走得更好

文章主旨：改革开放以来，中国经济飞速发展，特别是第三产业的发展，目前中国的第三产业已位是世界排名第三，而作为第三产业的大功臣旅游业目前的发展让许多人为之欣喜的同时亦呈现出了前所未有的担忧，本文以探讨凤凰古城旅游业的发展与商业的发展之间的关系为内容，结合自身感受提出一些见解希望凤凰古城能在商业发展的环境中走得更好。

关键词： 特色 商业的发展 矛盾角色

传统习俗和文化

一、凤凰古城基本概况

（一）沈从文笔下的凤凰

正常情况下，来到凤凰的游人，差不多都有仰慕沈从文先生之盛名而来。因此，我们这里所瞻仰到的湘西凤凰，差不多应是沈从文先生意义上的那一个湘西凤凰。从沈从文的笔下，我们知道了凤凰，凤凰安静，清幽，街上的人也是零零落落，一副悠闲自得的样子，青青的山,清清的沱江,纯朴的民俗，安静的小镇，在那里没有世俗中的叫喧回荡在小城的是远处不时传来的苗歌，清晨沱江两旁身着苗服的阿妹阿嫂们在那便敲打着衣服边唱着苗歌、岸上不时穿来同样身着苗服的阿哥们的对歌声….此景此境让人顿生醉意；

（二）现在的凤凰

对现在去过凤凰的人来说，凤凰给人的感受是复杂的；如今凤凰的街上的人不在是零零落落了而是熙熙攘攘，古镇上不在满是穿着苗服的人在那忙着手中的活了而是身着各样的旅客载着对凤凰美景和对此文化的兴趣而来的，夜晚的古城变得妖娆起来，沱江两岸装饰的彩灯渐次亮起，吊脚楼上悬挂的红灯笼也已点亮；沱江两岸的酒吧开始了霓虹闪烁，我们姑且暂不评论这样的夜如何，不过有一点得说明的是时代在变一切都有理由改变，我们要的是用一双发展的眼光去看待我们身边的事情。如今的凤凰大部都还保留着“一座青山抱古城，一湾碧绿的沱江水绕城过，一条条长长的石板街横贯城中，沱江边一排排小巧的吊脚楼，一道风雨古城墙，一座沧桑的城楼，一座古老的石桥”的美景依旧在，清晨沱江江边的捶衣声依旧是那么的有节奏不过有点遗憾的是歌声不在能那么频繁的听到了，沱江两旁多了许多的现代文化化，沱江两旁摆满了卖各种首饰衣帽的地摊，摊前依稀可见的是穿着苗服的妇女坐在那悠闲地刺绣，走在沱江边许多背着照相机的人不断地向游客推荐穿苗服拍照，偶尔看到一些背着背篓的人从背篓中拿出各式各样的苗服军服向路人推荐；古镇内沈从文笔下的民居换了新装，绝大部分改装成了特产专卖店、特色服饰、首饰专卖店、酒吧等等之类的店子，小镇上集现代化与传统文化、民族特色与一体，商业气息笼罩着整个古镇，这让许多的人开始抱怨。

二、商业的发展与旅游景点

（一）商业为何走进景区

1.当地需要

一个景区若只有单纯的景色，没有商业的点缀，那样的景区在当今这样的时代里是很难继续的；设想一下，如果凤凰没有商业的发展，可能哪里会很安静，但那不利于凤凰古城自身的发展凤凰古城作为一个古镇，那里总的特色是古老而传统，这样的若缺乏商业着现代化的代表则显得单调和与世隔绝，也许很多人会说那样很好啊，可是站在当地人们的角度来看这样外面的世界在现代化的推动下多姿多彩，为什么我不可以拥有呢，人们的生活多姿多彩商业所起的作用是不可或缺的，商业的到来人们可以不再拘束与统一式的服装，人么的业余生活不在局限于对歌和聊天了，酒吧可以让我们狂欢，各色服装店可以让我们大饱眼福，这样的生活当地人同样需要也同样有资格拥有。再者作为景点有旅客来了在正当的你需要我可以供给并可获利的情况下何乐而不为呢？

2.游客需要

来到凤凰古城的绝大多数游客想去了解是一个全方位的凤凰，首先住处和饭馆对游客而言应该算是必须要解决的问题，一两个游客没有饭店和旅馆可能还行得通但面对着上千上万个游客的聚集，谁也没有那么大能无偿提供吧，商业在此时起着无可替代的作用。再者凤凰一个很常见的行业即为特产店，吃的方面卖姜糖的、血耙鸭的随处可见、穿戴方面苗家特色的衣服帽子手链之类的比比皆是，看到这样的场景，许多游客开始抱怨了，说这里的商业气息太浓，旅游之地的人只顾自己发展不顾及游客的感受，我们姑且不去理会其对于错，我们先看一下商家的利益至上，不做亏本的生意，如果游客自身不消费何来越来越多的商家呢？对凤凰而言，游客是推动那里商业发展至关重要的因素，从某种程度而言商家犹如买家的影子，买家走到哪影子自然而然会跟到哪，他们是分不开的。

3.国家需要

说到国家需要或许会遭到许多人的质疑，商业走进景区与国家需要这对看似无多大联系事实上有着紧密的联系：（1）有利于社会团结、稳定

凤凰地区商业的发展促进了当地经济的发展，凤凰地区是少数民族苗族聚居之地，贫困是**的源泉之一，而一定的物质基础使人们安居乐业的首要条件；商业的繁荣与人们的生活水平的提高时有一定的联系的，凤凰商业的繁荣带动了当地经济的发展，为当地人的生活水平的提高做了贡献，可能有人会说凤凰那里的有些当地人生活依然穷而在那发家的许多的是外地人，这种情况的出现从某种程度上来讲并不影响整体的富裕，人们生活水平的提高有利于社会的稳定。

（2）是中国“走出去”的有力途径

这次来凤凰看到过不少的外国游客，凤凰作为中国一个特色传统民族文化之地吸引了不少的外国游客，中国对于这些外国游客而言是一个神秘的国度而凤凰则为这神秘国度一神秘之地，来凤凰旅游的外国游客不再局限于外国的上层人士，凤凰作为一个人文景观之地集中国特色与自身特色于一体是中国社会力量与外国社会力量相互了解相互交流的重要之地。中国要走出去三大支柱之一即为文化交流，中央文化部副部长赵少华指出并大力支持民间社会力量亦对外交流，08年，凤凰在金融危机的情况下接待的游客达426万人次，其中的外国游客占据6.1万，09年再度增加。他们来自不同的国度从事着不同的职业，若政府加以重视采取措施如在外国游客较多的景点定时举行民间中外交流活动由当地人与外国人面对面参与活动中间派已翻译人员进行翻译这将为中国免费做了非常有用的宣传活动。像凤凰之类的景点好好的利用的话他们就如打开神秘中国的钥匙。这样不仅有利于中国经济的发展同时有利于中国在世界更具影响力。

（二）商业发展的矛盾角色

1.商业的发展促进景区的发展

凤凰地区卖家是一个独特的风景沿着沱江走一路上能见到的人家基本上是卖家，出售的商品绝大多数是该地地方特色，如：姜糖、血耙鸭、猕猴桃、花环、独具风味的苗族饰品等等之类的东西，从哪里商业发展规模不断扩大的现象可知，这些东西深受消费者喜欢，许多消费者来凤凰是空手而来满载而归，从他们满意的笑容里看到了凤凰城内商业发展的重要性，在这个物欲横流的时代里作为特色购物之地，它亦是一个旅游的看点之一而且是不可少的，商家的增加税收增加，政府的财政收入增加，中国的税收取之于民用之于民，政府财政收入的增加这有利于当地的基础建设，使得景区更为吸引人。

2.商业的发展影响甚至阻碍景区的发展（1）传统文化在商业发展中失色

苗服本是苗族人平日穿的服饰，到如今它却成了赚钱的工具，走在沱江边随处可见的是拿着照相机的人利用苗服挣钱，穿一套苗服拍一此照多少多少钱，苗服本是一种民族穿着文化到如今却变成了观赏品，他不在是苗族人特有而是只要愿意出钱就可得到的装饰品；沈从文笔下凤凰的夜是宁静的，而如今夜晚的古城变得妖娆起来，别有一番风韵，沱江两岸装饰的彩灯渐次亮起，吊脚楼上悬挂的红灯笼也已点亮；沱江两岸的酒吧开始了霓虹闪烁，酒吧这时尚的代名词如今在这以传统文化著称的地方随处可见，街上时而传来的是流行曲而不时古风韵味的苗族歌曲，考察回来的车上同学们纷纷叹息，叹息着商业发展的掩盖了本地该有的宁静和只属于本地的风味。（2）教育在商业发展中失控

走在凤凰古镇上常常可以看到早已到上学年龄的孩子们拿着花环、当地特产沿街叫卖，现在的九年义务教育不失免学费了吗，显然没钱读书的理由让人难以置信，和这些小孩交谈后了解到，部分小孩自己不想上学觉着赚钱实在，我当时很哑然，商业的发展影响当地小孩对待教育的观念，教育在商业发展的冲击下摇摇欲坠。我不禁为这些人的未来担忧起来，虽说教育不能决定什么，但没有教育在知识经济时代是万万行不通的。

三．凤凰古城能否在商业发展中走得更好

改革开放以来，中国经济飞速发展，特别是第三产业的发展，目前中国的第三产业已位是世界排名第三，而作为第三产业的大功臣旅游业目前的发展让许多人为之欣喜的同时亦呈现出了前所未有的担忧，商业的发展对于凤凰而言有着双重的角色，如今的凤凰的商业活动已袭击了大半个古城，走到哪都能闻到商家的气味，对许多的游客而言商家是一个既让人欢喜又让人憎恨的对象，没有商家耳根清净又可以省去很多没必要花的钱，另一方面没有商家景区的发展难以进行下去，游客即使有这样的兴趣参观若生活方面不够便利兴趣因此亦会淡去。如今的凤凰古镇虽镶嵌了现代化但他的主调还保留着，国家目前已将古凤凰申报为世界文化遗产前二十位，随着国家和当地政府的重视，凤凰将会越来越火，商业的发展就如一潭污水涌入河中，只要未超过河水的自净范围这对凤凰的传统文化而言并无影响，拿凤凰镇和苗王寨相比，凤凰在商业的装饰下更有魅力更为耀眼，他就如生活中的酸甜苦辣，若生活只是一帆风顺生活便会索然无味。适度的商业发展不仅不会阻碍凤凰古城的发展相反会促进凤凰古城的发展。凤凰古城能够而且可以在商业发展中求得更好的发展。

四．怎样使凤凰古城在商业发展中走得更好

（一）当地政府要掌好舵

政府是凤凰古城发展的总掌舵者，当地政府要认识自己的责任认真组织，贯彻科学发展观，以可持续发展为中心，把保护当地古建筑和传统文化作为首要任务，重视当地的教育问题和环保问题。控制当地商业的过热发展，调动当地居民的积极性，在接受外来商家的同时做好安顿本地居民的就业问题。同时政府应人为控制一些行业的发展，比如酒吧，商家的发展具有盲目性，那里有利可图便投资那里。凤凰的酒吧随处可见，过多的酒吧在古城的夜晚中显得很不协调，再看看古镇上的这些酒吧很多时候内部空荡荡的，这不仅浪费了资源同时亦导致结构上的不合理。

（二）商家的责任意识

商家的本质决定了商家会以利益为首要目的，在凤凰经商的商家们应该要保护凤凰古镇的名声热情待客、把保护当地的传统文化和民俗当成自己分内的事，来凤凰旅游的游客中很多人都说看到当地的人大多衣着现代装好失望，所以商人们是否该穿上苗服呢，这只是一个小小的方面。总之商家应该要做到在保护当地该有的风俗的前提下进行商业活动。

（三）游客购物要坚持适度原则

凤凰古镇各式各样的饰品等等之类的东西充实着游客的视线，许多的游客无节制的购买导致当地商家与日俱增，许多的外来商千里迢迢而来，为了追求更多的利益而不择手段，这不仅玷污了当地的纯朴习俗同时也让凤凰承受着因盲目剧增的人口等许多巨大的压力，所以提出游客坚持适度原则是势在必行的要求。也是解决问题的关键所在。虽说在买卖关系中游客是“上帝”但当在客观条件的限制下“上帝”的意旨也必须要三思而行。凤凰的发展要靠大家，只有大家齐心协力凤凰才能走得更远，走得更好！

篇2：凤凰旅游地产考察报告

考察时间：2013.7.3.---2013.7.6指导老师：

考察地点：德夯苗寨、凤凰古城

考察方式：参观浏览

（1）考察目的：

根据我们是思想政治教育专业的特点，讲究的是理论与实践结合，一切的认知都应该从实践中来，从实践中探索真知，让我们可以多了解中华民族地大物博、文化底蕴博大精深的特点，所以我们班级的一部分同学在几位老师的指导与带领下前往湖南省凤凰县进行专业考察，深入挖掘湘西地区的少数民族文化即苗家文化，过去的凤凰古城是完整地保存着中国源远流长的古文化，而现在则是聚集了中西文化与古今文化，由此通过考察凤凰古城，进一步了解西方文化，加深对中西文化体系的认识和比较，更加发现中西文化的差异，以使我们很好地继承并发扬我国传统优秀文化的精髓。

（2）考察方法：

经过学院的专业考察指导老师和班委的积极组织下，一致决定，考察路线有广西桂林阳朔、湛江雷州西湖和湖南凤凰古城，而我们班就有十几个人选择了去湖南凤凰古城，在班委的深思考虑下，比较分析以集体的名义联系到了广之旅行社，采用包团的方式进行教学考察，通过仔细地收集相关材料，包括当地的居住环境和考察路线，在考察过程中，我们就随着导游的介绍和讲解进行游览与参观。

（3）考察过程：

一：达到德夯苗寨，据说是一颗天工巧的风景明珠，景区集自然、历史、人文、民俗、风情为一体，是一个以探索、猎奇。观赏、体验为主题的原生态民族文化景园，首先我们得唱首“浪花朵朵开”才能进入那扇大门，在这里，我们走过了民俗园傩堂、神鼓亭、鼓文化博物馆堂、百态千姿的石林景观等地方，了解苗寨人们的生活方式，他们这里大多讲究自力更生，很多东西都是自己亲手做的，是一项技术活，看到那些妇女们辛勤地劳作，有点感叹，这是她们的一个世界，一个看似枯燥乏味但又有点像世外桃源的生活，宁静朴素，简单安详，这或许与大都市充斥着灯红酒绿的花花世界没法比，但它有自己的独特之处，让累的人可以停靠，远离烦恼与喧嚣，修身养性，储备能量。十点多的时候观看一场让人着

迷的当地民族表演，这都是为了突出苗寨的特色。

为了看传说中“流沙瀑布”，以为不用走很远的路的，不料我们费了九牛二虎之力，靠着沿途返回的游客们说的“很快就到了，再走十几分钟”的一丝力量越过了溪流纵横，峡谷深壑，令人有点失望的是，这瀑布不够壮观美丽，不知是不是我们来得不逢时，遇不见“飞流直下三千尺，疑是银河落九天”的诗情画意，不过在这深山野谷而空旷的环境下，水从山涧中缓缓流过，在流水的洗礼与沐浴下，石头都变透彻与光泽，看着在阳光的照耀下，波光粼粼的水声在回旋，我们在水里泡脚嬉戏，让人觉得无比舒服，简直就是透心凉„晚上，我们到凤凰古城附近观看“大型原生态民族篝火晚会”，堪称一场精彩绝伦的表演，从拍卖会投标到表演抗日战争，从唱经典歌曲到迎亲，一环扣一环，每个节目都蕴含着一个故事，每个故事都有它的韵味，值得鼓掌拍好

二：凤凰古城全景游，凤凰古城以古街为中轴，连接无数小巷，沟通全城。古街是一条纵向随势成线、横向交错铺砌的青石板路，自古以来便是热闹的集市，如今更加生机勃勃，它就像蒙上一层神奇的面纱似的，带着我们去挖掘其中的奥秘与未知，古城里，承载着一些名人名事。如熊希龄故居，它位于古城北文星街内的一个小巷里，故居现存房屋4间基本是保持原貌。1869年熊先生诞生在这里，他天生聪慧被喻为“湖南神童”，1913年当选民国第一任民选总理，由于他反对袁世凯复辟帝制，不久就被迫辞职。熊先生晚年致力于慈善和教育事业，并创办了香山慈幼院，还有，沈从文故居，他是著名作家、历史学家、考古学家，出生一座具有明清建筑风格的小巧院落。小院中间有个天井，共有10间房，沈从文在这度过了他的童年和少年时光。我们到这里主要考察的是，凭吊沈老，发思古之幽情，感悟沈老先生曾经的故事。以此同时，我们还参观了杨家祠堂，杨家祠堂始建于道光，木结构四合院，上下两层，由大门、戏台、过厅、廊房、正厅组成，呈长方形。戏台为单檐歇山顶，檐下饰如意斗拱，四根台柱雕龙刻凤，戏台为穿斗式，正殿为抬梁式，整个建筑做工精细，极富民族特色，属县重点文物保护单位，另外，崇德堂始建于1884年，建筑规矩雅致，是一座典型的南方四合院。于1884年由江西丰城人裴守禄修建。为上下两层的建筑，将起居与待客的公共区域与主人卧室等私人区域合理划分。

沱江泛游又是另一道风景线，沱江是凤凰的母亲河，流经古城的一段河段，水流悠游缓和，清澈见底，坐上船夫用长篙撑着乌篷船顺水而下，身临其境地感受水流的气息，把手伸进水里，溅起浪花，清晰地可以见着水藻，遨游沱江，给这个酷热的夏天带来了一丝丝清凉，犹如吸允了一泓甘泉，让人有一种飘飘然之感，沱江两旁的土家吊脚楼房，配上一条虹桥，这里似乎印记着一代又一代历经沧桑的陈年往事，宛如在诉说着古老的故事，吸引着过往的游客驻足观望„

凤凰古城的标志性建筑之一虹桥，原名卧虹桥，历史悠久。凤凰古城北门城楼本名“碧辉门”，采用红砂条石筑砌，既有军事防御作用，又有城市防洪功能，是古城一道坚固的屏障。凤凰古街两边建筑飞檐斗拱，店铺中陈设着琳琅满目的民族工艺品，浓浓的古意古韵，透出古街深厚的民族文化底蕴。东门城楼位于城东，紧靠沱江，原名“升恒门”，为凤凰古城四大城门之一。东门城楼始建于清康熙五十四年（1715年），城门下部由紫红砂岩砌成，上部城楼则用古砖砌筑。城门宽3.5米，高4米，呈半圆拱，两扇城门都用铁皮包裹，用圆头铁钉密钉，牢实坚固。城墙修筑全部用红砂条石，精工细钻，规格一致，城墙厚0.8米，下部内外两侧用条石加石灰浆砌成，中间填以碎石粘土。

吊脚楼建筑是凤凰古城的建筑代表。凤凰城内吊脚楼群集中在回龙阁一带，沿呈带状展开。沱江回龙阁吊脚楼群坐落在凤凰古城东南的回龙阁，前临古官道，后悬于沱江之上，是凤凰古城具有浓郁苗族建筑特色的古建筑群之一，小巧玲珑，古色古香，飞檐翘角，描龙画凤。该吊脚楼属清朝和民国初期的建筑，如今还居住着十几户人家。代表性的民居是黄永玉先生的别墅——夺翠楼。夺翠楼，牌坊式结构，建在沱江边上，精巧别致。顺沱江而下,过虹桥,临左岸有一突兀建筑,飞檐迭起,玲珑雅致,那是“相当显眼”.此物名曰夺翠楼,一个夺字,霸气十足,而使山无色,水无语.房子拾阶而上，坐在二楼的平台上从任何一扇窗子望出去，青山、碧水、吊脚楼--------都是一幅绝美的画卷。到晚上，吊脚楼上的灯笼高高挂起，古城墙上的灯光，沱江边独具韵味的彩灯等把凤凰古城映照得更加光彩夺目，白天它是一座悠远热闹的古城，晚上它是一座充满着魅力的城堡，没有喧嚣，没有拥挤，没有吵杂，没有污染，让人有一种轻松自如，可以静静思考人生的圣地。

（4）考察总结

篇3：大连安波旅游观光采摘园考察报告

当前, 我国经济发展进入新常态, 正从高速增长转向中高速增长, 如何在经济增速放缓背景下继续强化农业基础地位、促进农民持续增收, 是必须破解的重大课题。“十三五”规划提出:稳定农村土地承包关系, 完善土地所有权、承包权、经营权分置办法, 依法推进土地经营权有序流转, 构建培育新型农业经营主体的政策体系。培养新型职业农民。深化农村土地制度改革。原有的“一家一户”传统种植理念和面朝黄土背朝天的“老农民”已经不适应我国的经济发展。农业合作化、家庭农场、“网络农民”的出现以及青年返乡创业给农业产业的发展注入新的活力, 伴随“互联网+”和网络营销模式的兴起, 生态农业、绿色农业等新型农业快速发展。我国农业已经在向着合作化、多元化、信息化发展, 带动和引领农业发展的排头兵便是“新农民”。

都市型农业示范区大连安波旅游观光采摘园位于大连永青公路北侧, 规划占地530亩, 建日光温室205栋, 主栽品种126、中油四等油桃, 美早、红灯等大樱桃。园区严格按照《国家N Y/T5112-2005技术规程》要求生产, 产品达到无公害质量标准。此工程分两期建设:一期规划设施水果面积250亩, 用于观光、采摘日光温室100栋, 建农家游休闲屋35栋;二期规划设施水果面积280亩, 建温室105栋及农家游休闲屋45栋;规划铺设油路4条5.6公里, 修平塘一座、天池一座, 埋设地下污雨水、上下水管网4000延长米, 治理河道2000米, 安装太阳能路灯100盏, 建农产品展示、科技培训、农产品化验检测室等300平方米。同时, 与大连理工大学开展技术合作, 引进光伏发电项目, 建1.5M W光伏电站一个。项目达产后年产水果350吨, 产值900万元, 光伏发电年产值350万元, 观光采摘园年可接待游客5万人次以上, 旅游、采摘、休闲等收入200万元, 总计年产值可达1400余万元, 纯利润350万元。可解决劳动就业120人, 实现农民工资性收入200万元, 同时还能带动本镇及周边地区的现代农业发展, 社会效益显著。

篇4：凤凰旅游景点报告

计算机091班:王毅

学号:3090717104 我的家乡在湖南湘西一个安静的小镇里,这个小镇有一个却有一个极为极为响亮的名字叫做凤凰,这里有钟灵毓秀的山水,这里有济济的人才,这里有别具一格的苗乡风情.下面我将从几个方面来介绍一下我家乡的风景之美,人情之美和文化之美.记得沈从文先生曾经在<我的家乡>里说到,”沿着九曲回肠的沱江往下游几十里,便可以看见一座高高吊起的小镇,这边是我的家乡凤凰了罢.”的确,在我的印象里,家乡的一切景致都和水是分不开的,蜿蜒清澈的沱江,依江而建的吊脚楼,江边小丘上曲曲折折的土道,稀稀两两劳作回来的行人,虽然的疲惫但是眉宇间透出的幸福的笑意.当然这都是我童年的记忆了罢,现在的凤凰也轰轰烈烈的建起了许多现代化的建筑,但是在老城区那份古老的风韵总是不会变的.若是你在春天细雨朦胧的踏上凤凰的土地,你一定会觉得仿佛文字中间的梦想乡就在你的眼前,烟雾朦胧,细雨霏霏,仿若情人的手,打在你的脸上,落在你的手心里,仿佛有那么一股挠人的痒.不得不说,春天的凤凰是一年中最美的,如果你站在风雨桥的中间,向远处眺望,灰白的竹楼鳞次栉比,高矮错落.仿佛参差的脚印,充满了一种零落但是不是灵动的美感,同时,远山青翠,一大片一大片的楠竹林,微风一吹,好像万千舒展水袖的女子,婀娜多姿,好像跳着娇柔的舞.你若是走进了一处,你又会发现,不光是远景的凤凰,美的就像一幅出自名家之手的泼墨山水,近处的凤凰也是美的,那是一种细致柔软但是又不失韧性的美,就好像用钢笔用力勾画出来的一副工笔画,一切的东西,细小的,纤柔的,都是极具生命张力的,春天的凤凰,在镇中,最好看的便是坐着本地人的小舟,沿着十里沱江,慢慢地水流而下,以便迎着微微的细雨,淡淡有着水腥味的河风,悠然的看着两岸,高高低低的吊脚楼,繁密的青翠的水草,要是运气好,还可以碰见打渔回来的老乡,从他那里买上那么一尾刚刚打上来的青鲤,然后在船家的乌篷里,现杀现做,撒上几把盐巴,放上那么几搓辣椒面,来一锅香喷喷的活鱼汤,辣的味蕾发麻,然后深深地吸一口气,我想,没有什么比这样的春日更让人销魂,更让人留恋往返的了罢.当然,夏天的凤凰也是美的,繁华盛开,绿木青翠,特别是很多老房子上面厚厚爬墙虎,让人看了,就感觉一阵的凉爽,当然,秋冬的凤凰也是让人心醉的,秋天的凤凰,远处的竹林凋零,近处的树木斑驳,颇有一番油画的感觉，冬天的凤凰,若是下一场大雪,那就更是美了,白的雪,黑灰的屋子,碧绿的沱江,三三两两打雪仗的孩童,又是一副别样的美丽景致了.说完了凤凰的四季的景致,再来说说,凤凰的旅游景点吧,我想,这个对于凸显我家乡在旅游方面的价值比较有利.1.沱江上的小舟风情(价格不贵,我们本地的大概也就两块钱,外地人去不知)

2.凤凰的酒吧(其实我是认为这是我们凤凰最大的败笔,搞得和红灯区似的,但是游客建议去一下,慢摇吧不错,有情调)

3.方桥(其实我一直认为这是坑爹的设计,只是有特色而已)

3.商街(其实是坑外地游客的,旁边有个集贸市场,那里好像很实惠)

4.小资的妹子在涂鸦(这家店我去过,店主不是本地人,是搞行为艺术的)

5.这里是我们那最骄傲的,据说是南方的古长城遗址建起来的(我一直想吐槽,南方有长城?)

后记

篇5：地产公司考察报告

根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：

一、考察概况

此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、美域、星耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。

1、雅世合金公寓

雅世合金公寓1：60沙盘

雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设，今年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。雅世合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能的精品建筑。雅世合金公寓所采用的部分先进技术 整体规划上，雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅的结构体s（skeleton）和居住填充体i（infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。

丰富的空间应用系统，包括dk（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。

2、金隅山墅 金隅山墅项目总体规划 车库入口 楼体外观 厨房设计 车位设计 内部空间设计

由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合了自然和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到****。

3、星河湾 小区绿化

由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目北临106.7万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。小区水系景观

设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特色。楼体外观

精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的artdeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。内部装修

4、柴楼庄园

柴楼庄园总体规划 卫生间设计

柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。客厅设计 厨房设计

柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透；从60平方米到200平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30篇二：房地产企业调研报告 房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议

几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：

一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题

（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税

以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。

房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定缴纳税款。

（二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税

土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。

（三）合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税

在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将房屋进行销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。

（四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税

在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。

（五）“拆一还一”回迁户未依成本价计税

房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。

（六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金

开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方

（七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取的代扣缴税费未按规定时间申报等。

二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题

（一）隐匿收入方面

1.企业“预收账款”不及时结转收入，造成少缴各项税金及附加。一些企业的财务人员将预收的定金长期挂账，不及时结转收入，认为只要不给购房人开具正式的发票，不将预收帐款结转到销售收入中就可以不缴纳营业税。致使“预收帐款”结转销售收入的时间滞后，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间。2.有的企业将预收房款记入“其他应付款”，从而隐瞒收入，部分企业将向业主收取的“代办费”、“手续费”、“车位费”等相关收费记入“其他业务收入”，未缴纳相应税金。3.提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。4.以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。5.将自行开发的房产用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时未按规定视同销售房地产，取得其收入未按规定申报缴纳税费。(二)虚增成本方面

1.利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2.支付工程款、材料款未取得国家规定的发票，加大成本支出少缴税款。3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。同时少缴或迟缴房产税、土地使用税。4.企业管理人员的私家车，在企业列支并计提折旧，虚列成本，少缴企业所得税；

5.企业将预缴的土地增值税一次性计入当期损益，虚增当期成本，造成少缴企业所得税。(三)超标准列支费用 1.利息支出问题。（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理未将其予以资本化，而作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。（2）高利率融资。存在的问题主要有：在企业内部进行集资，超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；在支付给职工利息时，有未按规定代扣代缴个人所得税的行为。

2.销售费用列支问题（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司收取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。(四)其它问题：

1.发票管理问题: 该行业大多数企业都存在未按规定开具、取得发票的行为。2.印花税问题：少数企业存在合同及实收资本未贴印花问题。3.不设置帐务，特别是挂靠企业。因为目前很多房地产开发企业都是私营经济性质，有的根本没有设置帐务，也没有专门的财会人员，只在房屋销售（预售）时才临时安排开票的收款人员，致使税务机关无帐可查。或者虽设置了帐务，但不齐全，也不规范。有一部分房地产开发企业，虽然设置了帐务，但科目不全，核算不准确，会计人员多是家庭成员，财务会计水平较低，基本上只将销售（预售）收入进行了核算，其余成本、费用帐大多没有进行核算，致使所得税检查无从入手。4.土地增值税的清算问题。

为了不缴或少缴土地增值税，一些房地产开发企业采取各种手段规避土地增值税。有的房地产开发企业将全部成本和费用都放在清算税款的房地产扣除项目中，对于未销售完的房地产，不进行成本和费用的分摊；也有的房地产开发企业将具有产权的会所、地下车位等的成本也在清算税款的项目中列支。有的房地产开发企业对综合类房地产项目，如纳税人既开发普通住宅又开发底层商业用房的，在清算税款时不按项目细类分别核算，而是全部按照普通住宅对待，以偷逃土地增值税。

由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列房地产的扣除项目金额，有的企业对开发成本费用进行不同项目间的分开核算，有的企业甚至存在凭证造假现象。

三、对房地产开发企业税务稽查的几点建议：(一)在稽查前对房地产开发企业进行全面了解掌握

1.在对房地产开发企业进行稽查之前，应该充分了解企业的基本情况：

其中主要包括：该企业的业务性质、经营规模、经营方式、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。

2.要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料 税务稽查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证⑸土地开发协议及补充协议（通过协议了解列支拆迁费和开发费的依据）⑹城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（7）建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据⑿企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。3.实地观察了解企业的建设项目相关情况

检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。(二）检查房地产行业的方法及技巧： 1.把好收入关。

（1）结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销 售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。篇三：xx房地产公司运营管理部考察报告 运营管理部考察报告

运营管理部全程参加了此次考察活动，对国内、区域标杆企业如中海、万科、绿城、中铁、华润、中天等大盘代表项目的现场管理、开放区（销售部）现场展示、装修样板间、开发节奏等进行了重点的学习和交流，汲取了一些先进的经验，对我们公司下一步开发大盘的开发管控模式有一定的借鉴经验。

在对中海公司项目的考察过程中，我们和他们进行了很多具体的交流，从中感受到中海的员工职业素养很高，敬业心、责任心很强，对整个项目团队的合作协同意识很强；无论从工程现场安全文明施工、目标成本管理、工期把控、到样板房展示以及开发节奏等各个方面进行了重点的学习和交流，对我们下一步提升工程管理水平和运营管理效率有诸多借鉴作用。下面重点谈谈我们对中海项目公司的学习参观感受。

一、工程管理方面：

中海作为国内龙头公司，管理制度完善、工程管理人员职业素质较高，从工程开工、开盘、竣工验收等各个时间节点把控严格，执行力较强，严格按照中海集团工期模板，落实各个关键节点；施工现场企业形象展示、安全文明施工、工程质量管理等方面有很强的把控。我们目前的工程管理水平与其相比存在较大的差距。在今后的工作中要重点做好以下几个方面的工作：

1）借鉴中海公司工程管理的先进经验，加强横向交流，加大工程技术人员的培训力度，提高职业素质；

2）借鉴中海公司的工程管理经验，完善公司的工程工期标准；

3）完善公司的工程巡检制度，加强对工程质量把控、加强施工现场安全文明管理、开放示范区管理，推进工程管理标准化建设，全面提升现场安全与质量管控能力；

4）借鉴中海优秀经验，完善和建立工程技术、工艺标准、验收标准，完善总包及重要分包单位（装修、园林、门窗、电梯等）选择和评价标准；

5）组织本部门员工定期学习和交流，提高自身业务水平。

二、运营管理方面： 中海作为国内龙头公司，对工程快速开发、销售快速回款都有很高的要求。在运营管理方面，尤其是落实和执行公司一二级计划，部门之间的协调等方面，管理制度明确，积累了很多经验。

他们项目从拿地到开工，一般为6个月左右（作为上市公司证照要求较严），在此期间，前期、设计、营销、工程等各部门分工明确并紧密配合，相互协调并共同督促，确保6个月必须顺利开工。

在项目正式开工阶段，围绕展示区开放、开盘销售、竣工验收、业主入伙等节点，以项目年度计划为考核依据，各部门制定年度计划，分解到月度计划，并严格执行。

每个项目的年度工程计划的制定以集团下发的工程工期标准为唯一依据，工程管理部负责编制和下发，各部门遵照执行，不得更改（集团根据市场加快或放缓开发建设节奏，进行统一修改的除外）。

工期标准按照不同的基础形式、是否含地下室（地下车库），标准层、层数等方面进行制定。在确定总包单位这一个关键环节，制度流程清晰明确，工程管理部牵头，工程、成本、招采等紧密配合，从组织考察到考察报告的形成、从招标文件标书编制定到标书发放、从组织招标答疑到总包单位最终确定及合同签订等各个环节严格把控、认真评审，最终确定综合实力强（资金、管理、进度要求）的总包队伍。选择一个好的总包队伍是完成公司年度计划的基础，在这方面，中海、中铁公司做的尤其突出，值得我们借鉴和学习。