西安市廉租房新模式试点新城区（精选4篇）
篇1：西安市廉租房新模式试点新城区
近日，我市廉租房资格申请审批管理系统在新城区开始试运行，这标志着我市廉租住房申请审批管理工作，将逐步告别传统的纸质办公模式，迈向信息化，实现科学管理。
廉租房资格申请审批管理系统设置了申请受理、初审公示、年度管理等多个模块，街道社区按相关政策规定将城市低收入住房困难家庭信息输入电脑并上传系统后，市、区、街、社住房保障部门可通过网络，登录系统，即可全面掌握低收入家庭住房保障的相关情况，并根据各自不同的分工和职责，对城市低收入住房困难家庭保障的申请、审核、审批、分配工作流程进行管理，也可对信息和数据等进行自动化处理。廉租房资格申请审批管理系统与传统纸质办公模式相比，可克服后者繁杂、零乱、费时等诸多弊端，更有利于廉租住房保障工作全过程的规范、有序、高效、透明管理。
该管理系统是由西安市住房保障中心和市住保局信息中心联合研发的。市上已决定在新城区对该系统进行试运行，以检验系统的稳定性并进一步完善其功能。待试运行成功后，将在全市区县进行推广。
篇2：西安市廉租房新模式试点新城区
实
施
方
案
为保证2011廉租住房租赁补贴计划有序实施，根据有关规定，结合我市城区实际，制定本实施方案。
一、廉租住房租赁补贴发放条件
（一）申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭应同时具备下列条件：
1、六安市城区范围内城镇常住户口；
2、申请家庭持有六安市城市居民最低生活保障金领取证；
3、无房户或家庭人均住房建筑面积低于13平方米（含13平方米）；
4、家庭成员间具有法定的赡养、扶养或抚养关系。
（二）申请廉租住房租赁补贴的城市低收入家庭应同时具备下列条件：
1、六安市城区范围内城镇常住户口；
2、城市低收入家庭人均月收入低于500元；
3、无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米（含13平方米）；
4、家庭成员间具有法定的赡养、扶养或抚养关系。
（三）下列收入认定为申请家庭收入：
1、工资、奖金、补贴、补助；
2、退（离）休费、养老保险金、失业保险金、下岗工人基本生活费、职工遗嘱生活费；
3、瞻仰费、抚养费、扶养费；
4、投资和经营性收入；
5、继承的遗产和接受的赠与；
6、其他劳务收入。
（四）有下列情形之一的，认定为申请家庭已有住房：
1、申请家庭成员拥有合法私有房屋的；
篇3：新形势下城市廉租房供给模式研究
一、廉租房的供给模式
保障性住房是指由政府提供的, 限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准, 具有保障性质的住房, 具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、安置房等。廉租房供给模式是指租金补贴、实物配租和租金相结合的形式。租金补贴是指市、县人民政府向符合条件的申请对象发放补贴, 由其到市场上租赁住房;实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房, 并按照规定标准收取租金。
1、实物配租模式
(1) 新建保障性住房。新建保障性住房是指政府为了解决住房问题, 专门出资修建廉租房, 通常这些新建的住房建筑面积均以小户型为主, 由政府根据申请者的需要, 提供各种辅助设施。新建保障房模式在我国应用比较广泛。 (2) 收购空置商品房。在商品房空置率居高不下, 而廉租房供不应求的局面下, 我们可以考虑由政府收购部分滞销的房子以及一些“尾盘”等等, 将其转化为廉租房。 (3) 收购过滤住房和二手房。住房过滤是指随着住房消费者收入的增加或住房自身的老化, 住房这种耐用品在其生命周期内被不同收入阶层的住房消费者传递、过滤。 (4) 腾退公有住房。公有住房产权归国家所有, 居住者只有使用权。政府可以直接将国有住房收回, 将其转化为保障性住房, 出租给符合条件的保障群体。 (5) 利用待拆迁改造住房。
2、租金补贴模式
(1) 限定性租金补贴模式。该模式是指政府按照一定的配租标准为保障对象提供租金补贴, 补贴只能一次性用于政府指定的区域内的住房消费。 (2) 非限定性租金补贴模式。该模式中保障对象可以在领取租金补贴后租住小于配租标准的租房, 节省的补贴部分可以积累至下一次租房时继续使用, 租金补贴也可以用作其他消费。 (3) 租金核减模式。该模式是指政府对已经租住的廉租和公租对象, 据配租标准减免其已交房租中的超额部分。 (4) 租金补贴还贷模式。
二、廉租房供给模式的比较分析
1、廉租房供给模式的成本分析
廉租房供给模式成本分析指标体系由目标层、准则层和要素层组成。指标体系的层次分析如图2所示。目标层即效益I与成本C之比最大, 准则层包括经济准则和社会准则两方面的内容。
根据上述指标, 我们通过构建成本函数模型来分析, 利用NPV法进行折现, 设折现率为r, 从廉租房模式启动到退出机制启动之间的年份为t, t=1, 2, 3…, n, 根据表1中变量中各含义构造出各供应模式的成本函数。
2、廉租房供应模式的收益分析
廉租房的公益性决定了其外部性, 因此在考虑廉租房效益时, 应考虑外部正效应 (对经济增长对冲、对消费拉动效应) 带来的效益以及保障对象得到的效益。廉租房的供给模式收益函数为实物配租收入f (Ur0) 、外部效益Ue和保障对象效益Us之和。
I=f (Ur0) +Ue+Us (其中Ur0为实物配租的年租金收入) 。
三、廉租房各供给模式比较及适用性分析
1、新建廉租房供给模式
该模式收益成本函数比为:
适用性:政府新建廉租房模式中政府出资修建模式适合于低等级住房严重短缺且政府财政支持能力较强的城市。合作建房模式适用于民营资本活跃或企业闲置土地较多的城市。
2、收购住房供给模式
收购住房供给模式包括上述的收购闲置商品房、过滤性住房以及二手房等模式。该模式的收益成本函数比为:
上式将CA1和CA2统归为收购资金CA, 由此分析可知收购住房的供给模式优劣势在于: (1) 优势:快捷找到充沛的房源;由于过滤性房屋的老化问题, 收购成本CA (N, S) 小于CB (B, S) , 从而降低政府压力;混合居住减少社会问题。收购住房模式避免了城市边缘地区基础设施配套费用的负担, 使保障对象生活便捷, 提高了保障对象的效益Us。 (2) 劣势:一次现金支付能力要求高, 政府需有较强的付现能力。
适用性:该模式适用于住房二级市场发达, 空置商品房及过滤性住房数量较大, 且政府付现能力较强的城市。
3、腾退公有住房的模式和待拆迁住房改造模式
腾退公有住房模式的收益成本函数比为:
该模式的前提条件是被腾退的住房是安全的, 现状是公房剩余可腾退的数量很少。同前几种模式相比, 具有成本小的绝对优势, 不足在于可用数量小, 年久老化严重, 质量安全问题突出。该模式在各城市均可适用, 作为主要供给模式的有效补充。
待拆迁住房改造模式的成本更低, 但最明显的缺陷在于和腾退公房模式类似的质量安全隐患, 因此也仅作为主要实物配租供给模式的补充。
4、租金补贴的供给模式
在租金补贴的四种模式中, 租金补贴还贷购房模式前提条件是购买了廉租房, 因此和政府购建供给模式结论相似。其他三种模式的成本收益函数比为:
上述三种供给模式的优劣势在于: (1) 优势:相对于实物配租而言, 没有购房费CA (N, S) 、建房费CB (B, S) , 有效利用土地的机会成本COH (E) ;退出机制执行有效。相对于实物配租而言, 这三种租金补贴的退出机制简单。 (2) 劣势:房源寻找困难;监管成本高。由于失去了原来建立起来的社会信息圈子, 缺乏积极的社会监督机制, 会给廉租家庭的管理带来困难。
适用性:租金补贴模式适用于租赁市场发达且小户型房源数量较多的城市。
四、应对策略及建议
1、明确保障对象
造成保障房供给困难的深层原因在于对保障对象比例确定和对象认定上, 只有明确了保障目标并提出相应的保障标准和准入门槛, 才能指导合理的保障房供给。
2、确保资金来源
当前阻碍我国廉租房供给的最大障碍是资金缺口, 多元化有效的融资手段是保障房供给的有力保证, 政府应实行优惠政策吸引民间资本, 积极尝试PPP等联合融资模式, 有效利用信托基金如R EITs融资模式, 同时加大对住房公积金的有效利用。
3、供给模式权变
保障性住房的复杂性决定了其供给的地域差异, 我国城镇保障性住房供给不能依照一致的标准, 土地资源不足的城市应侧重从收购住房和租金补贴角度入手, 而闲置土地较多的城市可以有效利用资源, 积极采用企业自建的模式等。
此外, 健全基本保障房法, 加大监管和透明度, 建立合理的退出机制, 是实现保障性住房有效供给的前提, 也是本文有待继续深入研究的问题。
参考文献
[1]文林峰:完善住房保障体系的若干政策思路[J].中国房地产, 2005 (3) .
[2]张艳:廉租住房保障之实物配租研究[J].理论导刊, 2010 (8) .
[3]王丽玫:促社会和谐的保障性住房混合建设模式研究[J].山西建筑, 2010 (10) .
[4]陈筱、汤玉刚:住房过滤模型的发展与政策启示[J].经济体制改革, 2009 (5) .
[5]郝永涛:我国城镇廉租房建设的房源供应研究[D].重庆大学, 2007.
[6]纪志伟:我国廉租房供给问题研究[D].重庆大学, 2007.
篇4：新租房模式
黎勇劲是爱屋吉屋创始人、CEO。爱屋吉屋在北京开展租房业务刚刚两周，在8个区开出8个办公室。是的，是写字楼办公室而非传统中介那样的“门店”。
诞生于上海的爱屋吉屋，是一家新的房屋中介公司。它一不设门店;二不给中介顾问佣金提成以避免经纪人对客户“挑肥拣瘦”，通过高底薪、快成交、以客户打分为基准的服务费激励租房顾问提供服务，对租客一视同仁;三在上海推出“租客佣金全免”的火爆倒贴活动，在北京则只收租客一半的佣金。独特的模式，使得爱屋吉屋成立7个多月，就引发业界关注。
“租房流程透明化、用户体验优化、效率提高，把房屋出租做成一个既赚钱又开心，既简单又受人尊敬的业务。”新的市场、新的运作模式，让黎勇劲不能不倍感压力，他这个出身IT互联网的新房产中介CEO能带领爱屋吉屋实现这一目标吗？
传统门店模式之痛
一直以来，房产中介公司的门店就是一道独特的风景。醒目的LOGO，十来个穿着工作服的人员，几台电脑，门前一堆房屋的信息。当行人路过时，时常会有中介顾问问“买房吗”;不同房产中介公司的门店交织在一起，形成了某个区域房地产交易场。
而自20世纪七八十年代中国香港的租房门店模式传入内地之后，这种模式存在了40年。不可否认，这种模式在过去相当长的一段时间内有其合理性。然而，世界变得越来越快，在买家、卖家基本上都有智能手机的时代，去门店租房变得不再是唯一选择，以店为核心的租房模式弊端逐渐显现。
由于租房客与出租的房源存在差异，比如租房客在中关村上班，想租附近一个地方。中介做法肯定是收房、开店，由于门店的不可移动性，导致门店锁定在某区域。而为了抢占市场，不得不在不同的区域开很多的门店。一些大的房产中介公司有一两千个门店，每一个店里面有大约10人。因为在同一区域会有不只一家房产中介的门店，竞争很厉害，租房交易并没有那么多，导致中介顾问绝大部分时间闲着没事干。
效率低下引申出更多的问题。根据爱屋吉屋对整个租房中介行业的分析，整个行业基本上这两年都亏损。除了业内的一两家公司以外，做租赁根本赚不到钱，中介顾问工资非常低，一般每月底薪仅2000多元。
“这是非常可怕的一件事。”黎勇劲对《商业价值》说，“现在的房地产中介基本上都是买卖房屋与租赁房屋混在一起做。由于买卖的佣金比租房高，许多中介顾问没兴趣去做租单，对客户不理不睬。甚至有的房产中介人员千方百计在每一单上面去骗钱。”
虽然骗钱的仅是一小部分中介顾问，却足以将整个租房市场的口碑破坏。现在一说起中介，人们首先想到的是“他有没有骗我？中介费有无猫腻”。而且，作为三级市场的租房，其实并没有能够满足客户的需求。
“中介总是带我去看一些我不想看的房子，看着四五套五六套都不对，很辛苦的，大概三四个中介才找到一个房子觉得比较好，特别累特别耗时间。”一位北漂的大学生对《商业价值》说。正是由于体验差，付中介费时一些租客就觉得不值，争议乃至吵架时有发生。
房产中介公司亏本，中介人员收入低，租客体验差，中国的租房市场究竟哪里出了问题？
重构房屋出租业务
“中介公司的口碑不好，用户最不满意，总感觉会被骗，最主要原因就是不透明，这是整个行业的核心问题。”黎勇劲向《商业价值》表示，“解决这些问题就是爱屋吉屋成立的初衷。”
在上海普陀区宜昌路751号由仓库改建而成的“E仓”创意园的办公室内，一大拨的IT技术精英正在埋头工作。这个被称为爱屋吉屋三大团队之一的IT团队，负责处理海量信息，维护网页及APP——这个没有门店的租房中介公司。
在爱屋吉屋成立之初，首先考虑如何在编程时把底层结构做好，比如说虚拟上海、虚拟北京，不同的楼栋、多少层等等，在经过几个月反复研究、调整之后，爱屋吉屋开发出了可以提供全套O2O房屋信息服务的软件，希望用互联网思维打造全新服务，让天下没有难找的房。
租房市场最大痛点就是假房源充斥，为了确保爱屋吉屋APP端和PC端房源的真实性，爱屋吉屋第二个团队先是用了几个月的时间跑遍整个上海，得到了上海1万左右小区的楼盘情况。这个听起来有点巨大的任务，在黎勇劲看来并非什么难事：比如说有200人去跑，一个人一天负责5个小区，一天就1000个小区，10天就可以做完。
基础楼盘信息构建完毕后，爱屋吉屋进入打市场阶段，第二个团队的任务还是转向房源的确认和核实。当房东通过爱屋吉屋的官网（http：//www.iwjw.com/），点击在线委托出租或者拨打免费电话400-700-6622后，这个团队的工作人员会与房东取得联系，并亲自上门查看房产证、房东身份证、进行现场拍照等繁琐的步骤，核实房源和房东的准确性。
第三个团队面对租客。租客可以通过爱屋吉屋官网或手机APP两种渠道搜索房源信息，如果看中满意的房源，可以通过网络直接提交看房申请;随后便有专业中介顾问致电租客，提供线下1对1的VIP服务，直至顺利签约入住。
面对《商业价值》记者对出租房屋后期管理的提问，黎勇劲表示：“我们想事情其实很简单，所有东西的核心就是怎么做最好的用户体验，把房子租赁买断虽然能挣到的钱更多，但租客的居住舒适度会降低，而且北京租赁买断的管家服务业务占整个市场最大不超过10%，爱屋吉屋不做这种特殊的业务。”
有别于许多传统中介缺乏闭环监督，爱屋吉屋借助便捷的移动互联网工具，让看房顾问全程每一个环节都在监控之下。比如说爱屋吉屋的中介顾问与租客约了下午3点，一般是提前半个小时到。此时，中介顾问打开客户端软件签到;之后与房东联系，确认房东在，等到租客到时，再签到一下说客户已到。这种以客户端流程管理代替传统人员管理，让房屋出租整个流程变得透明。
可以看出，爱屋吉屋的租房公司从一开始，模式就与传统公司运作完全不同，由于是从零开始，爱屋吉屋一切都是通过系统性分析，重新量化，重塑了整个业务流程，实现了O2O的无缝对接。
租房新体验
“快”是移动互联网时代的特点之一，对租房来说更是要求“快”——不仅房东害怕闲置成本高，总希望快速租掉;房客也希望快速找到一个“家”。运用APP和PC端双向线上通道，租客可以利用每一个碎片时间完成选房、预约下单;爱屋吉屋线下又有自属经纪人团队，专业服务提高成单速度。
如果有一位租客，希望在地铁1号线沿线租房，传统的租房模式下，他可能要乘地铁在1号线沿线找多个中介门店，最后在某个地铁站附近的门店找到了一套合适的房源，看房满意才会签约;但在爱屋吉屋，租客可以搜索“1号线沿线”房源，选定自己有意向的房源，“一键预定看房”，就只要等着中介顾问联系他了。租客与中介一对多，变成租客与中介一对一，繁琐的需求沟通过程极大优化。
爱屋吉屋一改传统中介拿提成的佣金模式，以用户满意度和诚信度作为衡量中介顾问的标准。“这么做是为了保证中介顾问不需要挑肥拣瘦，对每位租客都一视同仁。”黎勇劲说。
每一次出租交易完成后，爱屋吉屋都会按照房东和租客给中介顾问的评分（分为1～5分），根据等级记录分数，得出中介顾问的服务水平，其奖金也与客户评价挂钩。如果看房顾问三次被租客投诉，就将被劝退。爱屋吉屋还会有一个客服团队对客户进行不定期抽查，确保中介顾问将“用户至上”理念落地。
更重要的是，在上海，传统门店中介收费一般是房东和租客各付月租金的35%作为佣金，而爱屋吉屋免除了租客的35%佣金，只向房东收取月租金的35%。不同城市有不同的做法，北京租房佣金原来是租客付一个月的房租，但爱屋吉屋只收租客半个月就可以了。“这么做只想让租赁双方更快速地达成合同协议，形成良性循环。”黎勇劲告诉《商业价值》。
爱屋吉屋独特的管理方式，使得工作效率比普通的中介顾问高了一个量级。每一位中介顾问的收入基本上是外面中介顾问的几倍，其精神状态也与传统中介顾问不一样。因为模式比较先进，他们根本不用去骗人，只要做好本职工作，用户体验好了，就会得到奖励。根据上海几个月的数据，现在，爱屋吉屋平均一个中介顾问，每月成交8到10套，业绩呈爆炸式增长。
虽然爱屋吉屋的操作模式初步显示出其竞争力，但只靠一家企业改变一个存在了40年的传统模式并非易事。出租房屋是一个不短的过程，在这期间，存在诸多变数：比如承租期间，业主把房子卖掉了，租客还被蒙在鼓里。最后新业主来赶租客走，租客怎么办？比如承租期间，租客拖欠水电煤几千块，最后悄悄溜走了，业主损失谁来赔？比如承租期间，房子发生安全隐患，最后双方如何调解？诸如此类，还有很多。在黎勇劲看来，这些变数有许多其实在租赁合同中均有明确约定，爱屋吉屋希望通过完全透明的流程，让租房市场变得简单、规范而高效。