现有物业纠纷分类

现有物业纠纷分类（通用4篇）

篇1：现有物业纠纷分类

现有物业纠纷分类

一、物业交接：

1、首先是一些交接遗留下来的问题。由于新物业进驻时，小区部分电力系统、绿化、地下管网的图纸没有拿到，致使后来许多维修工作无法开展，这也是业主们意见最大的地方。

2、其次是物业用房问题。老的物业迁走后，小区的110号物业用房被开发商收回，至今仍未交接。“由于没有住房，我们的保安只能住在地下室，这种住宿环境使我们很难留住招来的保安。保安流动过快，无法熟悉周围的环境，不利于提高服务的质量”。

3、“物业的交接本身就是一件细致而繁杂的事情，而在当时那种激烈冲突、对立情绪严重的情况下，想要完好履行这一程序简直是不可能的，这也是造成如今这些久拖不决的后遗症的原因。”

4、大爷大妈当门卫，业主自荐看锅炉。明天上午馨莲茗园已进入业主自管的第二天，由于新老物业交接不畅，有关部门正式责令该小区临时进入业主自管状态。而这样的“真空期”至少还要持续3天。当天晚上，为缓和矛盾，宣武区房管局责令新物业和保安暂时撤离，小区由业主进行自管。馨莲茗园正式进入“无物业”时期。

二、物业公司与业主：

1、美丽园的业主王先生告诉记者，一直以来美丽园的业主们就分为好几个阵营。随着鸿铭物业的突然撤出，各派之间的矛盾被进一步激化。如今已过去一年多了，但许多当事人之间的积怨并未消除。“曾 经争得面红耳赤，如今却在小区里时常见面，他们心里的滋味，大概只有自己才清楚吧！”王先生说。

2、，“对大多数业主来说，他们买房子不是来当维权英雄。特别是那些维权积极分子一定要明白这一点。大家首先要过一个安定的日子，然后才是其他”。

3、物业公司与业主，原本应该是服务与被服务的关系，然而今天在我们身边，原本应该双赢的两方却经常站到了对立面上。

4、诉讼并不是处理物业纠纷的最好办法，不少小区虽然没有发生任何的诉讼，但是同样解决了很多问题。业主虽然胜诉了，但在这场官司中没有赢家。小区的未来，一方面系于物业与业主的成功沟通，另一方面，更重要的是有赖于邻里和解。“诉讼是最后的一个手段，很多矛盾是需要谈判和妥协的，要给对手留面子，更需要一种处理人与人之间关系的智慧。”

5、物业“新旧交替斗争”中 小区业主“制度创新” 朗琴园(论坛 像册 户型 样板间 新闻)首次引入“信托契约”概念———

朗琴园

朗琴园昨天成了“第一个吃螃蟹”的社区。在该小区新旧物业交替之际，业主们首次将“信托契约”的概念引入到小区的物业管理当中，物业管理费用的支付者———全体业主以“受益人”的身份出现 2 在物业管理合同中。由此，因物业引发的小区公共利益的不良行为，单个业主就可行使诉讼权利，而以前，则需要以业主大会的名义提起。

■新老物业最终平安交替

昨天上午10点，记者在进入朗琴园时，入口处的保安已经在检查进出者的出入证，嗅不出任何新旧物业交替时的“风吹草动”。据该小区业委会主任朱学金介绍，原定于昨天进行的新老物业交接，因为原物业中房恒通物业公司相关人员突闯业委会会议，而被提前到11月18日的下午两点。10分钟内，旧的物业及保安被兵分8路的业主们“请”出社区。

■单个业主可起诉物业

纵观此次将由开发商指定的前期物业“请”出去、将自行选聘的后期物业“迎”进来的整个过程，朗琴园的业主及其业委会有着可供其他小区借鉴的几点创新。

最大的创新当然在于已经即时生效的、由委托人（业主大会）、受托人（嘉浩物业公司）及受益人（全体业主）三方订立的《小区物业管理权信托契约》。在以往的物业管理合同中，只涉及订立合同的甲乙双方，甲方或者是开发商或者是业主大会，乙方为物业公司，而真正的交纳物业费的单个业主（丙方）反而被排除在合同之外。“实际上如何保护丙方的权利才是物业管理中最需解决的问题，把单个业 3 主排除在外，使得业主们在物业公司面前人微言轻，只能发发牢骚，很难行使其监督和约束物业公司的权利。”朗琴园业委会法律顾问孟宪生指出，经过几年的“上下求索”，发现《信托法》依据下的信托契约中天然的就有着甲乙丙三方的权益制衡，把它移植到物业管理中最合适不过。于是想到为朗琴园订立了《小区物业管理权信托契约》。

“在物业管理中，实行信托契约，最大的好处是落实了业主行使权利时程序上的问题。以往业主们的权利虽然无数次被提及，但作为业主个体根本无从下手。如今就好比业主们个个手执尚方宝剑，有必要时就可以挥斩下来！”另一位社区问题专家舒可心进一步地解释道，以往单个业主是无法就公共利益问题对物业公司提出诉讼的，只能是通过业主大会决议通过，以业主大会的名义提起诉讼，程序麻烦、费时费力。而确立信托契约关系后，首先，依据《信托法》，作为受益人的单个业主与委托人业主大会享有同样权利，这意味着单个业主也可以随时拿起法律武器。据了解，在物业管理中引入信托契约概念的，朗琴园为全国首家。

■业委会有了保安的人事任免权此外，业委会握有物业保安的人事任免权，使保安成为业主们的“兵”。朱学金说：“如果再次更换物业，我们不想看到由业主们出钱聘用的保安反过来只听物业公司的话，与真正的雇主为敌！”

而且，在新老物业的交替中，两家物业公司并未正面接触，而是 4 先由业主们接管物业，再将新物业引进。从而避免了类似双方保安互殴或者双方保安各执一边、共同值守的情况发生。

朗琴园的业主们还对旧的物业公司进行了“策反”。实际上，在新的物业公司里，已经可以找到几位“旧面孔”。

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三、通行：

1、业主们认为，物业是为了节省保安成本，才关闭东南门的。

小区物业保安部的赵经理表示，西南门、东北门离东南门只有约一分钟的路程，而东南门是消防通道，又没有监控设备，小区外有商场，外人如果随意进出小区，将带来安全隐患。

赵经理称，他们将继续封闭东南门，对于损坏的大门，物业将先行修补，再通过法律手段向破坏者索赔。

目前，北苑派出所已经介入此事。

律师说法

业主举动不妥当

今天上午8时30分，东方律师事务所的刘桂林律师表示，业主的举动并不妥当，他们应当通过召开业主大会，或采取诉讼等手段维护自身的权益。

四、交费

1、居民告诉记者，“催费单”已贴一周，大家对此有不同看法。记者随机走访30多户，四成业主赞成此举，居民李先生说，每年欠费的“钉子户”都不在少数，对那些已交费用的业主来说很不公平。

在六成反对者中，部分人认为将业主名字公布于众，有损业主声誉，也有侵犯个人隐私的嫌疑。

22号楼的杨先生则表示，业主不交暖气费原因也是多样的，有些人前些年都全额交纳，但有时温度不达标；也有一些业主长期不来居住，或是有事来不及交纳，不能一棒子“打死”。

中关律师事务所王英军律师表示，如果小区物业将未交费业主的名单公布于众，目的是为了提醒业主及时交费，且只是在小区的小范围内公布的，就不构成侵犯隐私权。

2、业委会负责人之一翟业虎告诉记者，今年4月15日，小区成立业委会。此后，在与老物业华纺正金物业公司就降低物业费、地库停车费等问题上多次协商未果。

3、业主代表称，物业单方面上调物业费，并雇用社会人员进行催收的方式是引起业主不满的主要原因。由于小区没有业委会，无法通过有组织的方式征得业主的意见，只能以公告的方式下发上调物业费的通知。朝阳区发改委负责人表示，物业参照经适房标准上调费用是可以的，但没有提前与业主沟通是不合适的。他们希望为双方搭建一个沟通的平台，和平解决此事。

4、业主在小区内遭遇劫匪被扎伤，连声呼救却没有保安回应，这起事件令小区业主对物业公司的安保产生强烈质疑，有人因此决定拒交物业费。

当居民遇到物业不尽责的情况时，似乎只有一个选择，那就是不交物业费。而物业的服务涉及环境卫生、安全保卫等各个方面，要说做到完全没有疏漏恐怕也是不可能的。于是，很多小区的纠纷都愈演愈烈。

如果在“交费”和“不交费”之间划出“中间挡”，矛盾是否可以缓解呢？比如定出细则：垃圾一次不清少交1%，发生一次事故少交10%——这样的“罚款制度”可能业主和物业都能接受，而且有利于工作的改进。

5、因认为业主委员会和物业公司串通，每平方米按28.25元的标准收取物业费，万通新世界广场的业主郭先生将这二者告上法院，要求将物业费降至每平方米7元。西城法院上午开庭审理了此案。

据郭先生说，2006年5月，万通新世界广场业主委员会与北京万通鼎安国际物业服务有限公司签署了《物业管理服务合同》，约定物业管理费为28.25元/月/平方米。之后，物业公司自2006年1月起向郭先生按标准收取物业费。

郭先生认为，业委会在未得到授权的情况下与物业公司签订合同，属恶意串通，欺瞒业主，故诉至法院，请求判令被告按照每月每平方米7元的标准收取物业费。

对此，二被告表示，郭先生的诉讼请求涉及全体业主利益，郭先生不能单独提起诉讼，此外，物业公司提供的服务已获大部分业主认可，交纳物业费的业主比例达到95%以上。另外，物业公司还认为，郭先生的诉讼请求已超过法定的撤销权期限。

6、如果业主认为物业的服务与交纳的物业费不等值，可通过业委会解聘物业公司，但却不能成为不交物业费的理由。

五、业委会

1、多数业主对业委会的成立并不知情，而且7个业委会成员中，6人都有拖欠物业费的行为。

翟业虎：当时小区内超过50%的业主都赞同成立业委会，委员也是选举产生的。

记者调查：记者从宣武区房管局了解到，馨莲茗园业委会在4月份成立时已向他们备案。

律师：没有法律规定，不交物业费就限制当选业委会成员。因为业委会的职能是维护业主权利。

2、我们有部分业主签名，认为没必要换物业。业委会所谓的78%的业主要求换物业的说法有水分。业委会曾在小区公示，要求召开业主大会的业主可以到业委会办公室提交书面提案。但截止27日21时，没有业主前来

3、记者拿到了这份20%业主签名要求召开业主大会的名单，随机抽取了4名业主，均表示老物业曾致电询问对其工作是否满意。

“我当时说还行，但并没有签名，不知道我的名字为什么在名单里。”一位不愿透露姓名的女士说，名单的签名属伪造。

律师：可以重新召开业主大会，并邀请管理部门作见证。

4、业委会是业主大会的执行机构，选聘物业要开业主大会，但英嘉公寓业委会没有按照要求提前告知，也没有让居委会到场，所以程序上有欠缺。

六、收益分配

1、锅炉房、地库属于开发商，如果换了物业，这两部分也属于老物业公司，收入很难协调。锅炉房、地库的归属是开发商还是业主公摊面积，需要经过法律程序确定。

2、小区内的道路属于哪一类共用部位？共用设施？小区内的道路上的停车位收益归谁？ 由于车辆的进出，导致小区内的道路，绿地等受到损坏，并且造成了空气和噪音的污染，停车收益还是不小的，不应该让物业公司全部拿走，应该拿出一部分作为物业费用的支出。

网友们将连串的“问号”抛给了临时停车位，大家认为临时停车位收益，业主应该有“份”。市建委相关负责人昨天（11月4日）做出解释，物业企业的职责是为业主提供服务，关于小区道路的归属问题应该依据物权法来确定。物权之争就不属于物业管理的范围，关于这类问题应等待物权法司法解释出台。

业主声音

1、严禁将距离住宅楼较近的小区附属用房用于开办餐馆、歌舞厅等产生烟尘、噪音污染的经营项目，确保业主安居健康。

2、一、二层居民实际并未享用电梯，应该减免电梯费。

3、物业出租公共产业应该公开招租，采用招标或拍卖的方法，同等价格时业主有优先承租权！

七、建筑物区划

1、“目前业主和物业的纠纷中只要涉及地下建筑，就很难解决，根本原因就在于我国现行的法律法规对包括地下人防工程在内的权属没有明确界定，更没有对地下人防工程使用者的权利义务作出规定，10月1日实施的《物权法》也回避了这个问题。”

2、更多的律师、学者则表示，虽然《物权法》规定了小区业主的“共有物权”，但如果配套法规和司法解释不能将原则的规定细化，特别是明确“哪些设施属于共有物权”、“如何分配共有物权收益”等关键问题，就可能有悖《物权法》的立法初衷。（编辑：张妮

篇2：现有物业纠纷分类

***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进咸阳市的物业管理行业作出应有的贡献。

多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让咸阳的物业管理水平有更大的进步。

篇3：现有物业纠纷分类

关键词：体育教学方法,内涵,分类

1. 对教学方法内涵的认识

王策三曾在《教学论稿》中就“教学方法”一词的含义进行阐述时指出:在国内外的教学论著中均存在一种现象, 即把不同类型、不同层次的教学范畴混到一起, 都归入“教学方法”的做法, 是很值得商榷的[1]。并为此, 彭小伟在《对当前体育教学方法范畴的重析与再认》一文中, 对多种教学论著中有关“教学方法”的不同解说进行了比较分析, 并对教学方法范畴的认识提出了三种代表性观点, 即活动论、程序论及方式论。这种观点不仅仅是对各类教学方法范畴问题认识的概括, 更是对教学方法范畴发展的一种描述。第一, 何为“活动论”? 顾名思义, 是将教学方法等同于教学活动的观点。斯卡特金在《中学教学论》中提到, 任何教学方法都是教师的一整套有目的的动作, 教师通过这些动作组织学生进行认识活动和实践活动, 使学生掌握教学内容, 从而达到教学目标[2]。这种观点认为, 教学方法的范畴应涵盖教学内容、组织形式以及方式手段, 等等。第二, 何为“程序论”? 约翰洛什卡在《教学的四个基本方法》中提到, 教学方法就是教师发出和学生接受学习刺激的程序。这种观点, 将教学方法看作完成教学活动的步骤与程序, 其范畴涵盖了教学的组织形式及方式手段等, 不再涉及教学内容。第三, 何为“方式论”? 李秉德认为: “教学方法, 是在教学过程中, 教师和学生为实现教学目的, 完成教学任务而采取的教与学相互作用的活动方式的总称。”这类观点认为教学内容、组织形式不属于教学方法的范畴, 而应该将教学活动的手段与方式看作教学方法。

在当前的体育教学活动中, 讲解、示范、分解练习等传统的教学方法都发挥着极其重要的作用。李秉德认为:“现代教学方法是一个有机的系统, 是由多种多样的传统教学方法相互作用与联系组成的。每种传统教学方法作为一个要素, 均有其各自的特点、范围和条件。它们在具体的教学情境中有机配合, 发挥整体功能与作用。”因此, 现代教学方法的范畴发展处于一种整体、综合且多样的发展趋势中。

2. 对体育教学方法含义的认识

国内体育教学学者对“体育教学方法”含义的界定有很多种, 不尽相同且各有特点。吴志超在《现代教学论与体育教学》中提出: “体育教学方法是实现体育教学任务或目标的方式、途径、手段的总称, 属于体育教学法的范畴[3]。”吴锦毅在《学校体育学》中提出自己的观点, 即: “体育教学方法是指在体育教学过程中, 教师和学生为完成体育教学任务, 实现体育教学目标所采用的工作方式[4]。”毛振明在《体育教学论》中提出: “体育教学方法是在体育教学过程中, 教师与学生为实现体育教学目标和完成体育教学任务而有计划地采用, 可以产生教与学相互作用的、具有技术性的教学活动。体育教学方法主要包括教学策略、教学技术和教学手段三个主要的层次[5]。”等等。

虽然各种观点不尽相同, 但是它们在思想上达成了几点共识。第一, 体育教学方法与教学目的是相互联系不可分割的, 并且体育教学方法是完成教学任务和教学目标的无可替代的重要工具, 可以说任何一种体育教学方法必须服务于教学目的和教学任务, 必须以教学目的为前提。第二, 体育教学方法的本质就是教与学的相互联系, 其应该理解成为师生共同完成教学活动所采用的手段, 而并非单指教师的教法[6]。第三, 体育教学方法的功能不仅仅在于教会学生知识、技能和技术, 还在于培养学生的意志品质, 发展学生的个性和能力。第四, 体育教学方法一般应包括教师和学生在教学过程中活动的方式、途径和手段等一系列行为动作的总和, 表现出教师和学生动作的外部行为特点[7]。

3. 对现有体育教学方法分类的分析认识

何谓“分类”? 即: ①按照种类、等级或性质分别归类; ②把无规律的事物分为有规律的, 并按照不同的特点分类事物, 使事物更有规律。现有的体育教学方法分类体系因学者们持有的不同观点而千差万别, 但这些分类体系是否合理地将各种教学方法按照等级或者性质归类呢? 是否使教学方法分类后更有规律呢? 答案是否定的, 现有的体育教学方法分类中仍然存在着若干问题等着体育学者们解决。

第一, 一级分类标准的本体不对应的问题。例如, 潘绍伟、于可红编写的《学校体育学》中, 将教学方法分类的一级标准分为“常用体育教学方法”和“现代体育教学方法”。众所周知, “常用”与“特殊”对应, “传统”与“现代”对应, 而这里的“常用体育教学方法”对应“现代体育教学方法”, 其对应较为牵强且混乱。

第二, 对体育教学方法分类的范畴界定过于狭窄, 只考虑发展学生知识、技能和技术的教学方法, 忽略了发展学生能力的教学方法。例如, 樊临虎的《体育教学论》中提到体育教学方法的分类, 即: ①指导法, 包括讲解与示范法、完整与分解法、预防与纠正错误法; ②练习法, 包括重复练习法、变换练习法、循环练习法、游戏法与比赛法。这些教学方法过于重视学生的知识和技术的学习, 忽略了学生的能力和思想品质等方面的培养。

第三, 个别一级分类标准下的具体教学方法重复的问题。例如, 李祥编写的《学校体育学》中, 笔者将教学方法分为六个一级分类标准, 即“发展体能的方法”“体育与卫生保健教授方法”“运动技能的基本教授方法”“体育知识与运动技能的学练法” “体育教学中思想品德教育的方法”和“体育教学中发展学生个性的方法”, 其中“发展体能的方法”里的重复法、变换法和持续法等教学方法也是发展学生运动技能的基本方法, 也可归入“运动技能的基本教授方法”中, 因此, 造成分类不够明确且较为混乱。

第四, 教学方法分类级别标准混乱的问题。例如邓星华、谭华编写的《新编体育教学论》中, 提到了“常用的教学方法”, 并将示范与辅导法、分解与完整教学法、探究教学法、情境教学法、分组教学法与合作学习指导、游戏教学法、竞争教学法归入常用的教学方法。暂不说分类标准较为片面, 其中的示范辅导在游戏教学法、情境教学法中都会用到, 不应与游戏、情境教学法放在一个层次。这样分类过于混乱。

综上所述, 现有的部分体育教学方法分类体系仍然存在若干问题, 有待体育学者们探讨和改进。体育教学方法必须服务于课程目标和教学任务, 因此, 随着课程目标的不断调整, 我们的教学方法也应不断完善, 从而使得体育教学方法分类更加明确、清晰, 更加具有目的性, 方便于教师选择适当的教学方法完成教学任务, 实现教学目的, 提升教学效率。

参考文献

[1]王策三.教学论稿[M].北京:人民教育出版社, 2005.

[2] (前苏联) 斯卡特金主编.中学教学论[M].北京:人民教育出版社, 1985.

[3]吴志超, 等.现代教学论与体育教学[M].北京:人民体育出版社, 1993.

[4]吴锦毅, 李祥主编.学校体育学[M].桂林:广西师范大学出版社, 1995.

[5]毛振明.体育教学论[M].北京:高等教育出版社, 2009.

篇4：城市社区：如何直面物业纠纷

小区居民诉求日益繁多，矛盾益发复杂，这些均较为深刻地影响到城市社区生活的和谐。而相对来说，基层政府（社区）、房办、居委会等却缺乏足够的应对经验和能力，不少矛盾和问题很难及时在基层得到解决。

怎么办？

物业信访矛盾处于高位

先看一组《瞭望东方周刊》记者一线调研获得的数据。

本刊记者日前在上海调研时发现，物业纠纷正日益成为城市社会矛盾的“宣泄口”，相关的物业纠纷呈现出多发状态。上海“962121物业服务热线”向本刊记者提供的数据显示，自2009年7月开通至今年 6月底，在短短的四年时间里，这条热线共计受理物业类投诉近120. 4万件，也就说，平均每天大约受理825件投诉。

其中，名列投诉量前五类的分别是公共部位、公共设施设备维修及保养服务，公共区域清洁卫生服务，停车管理，公共区域秩序维护服务，以及擅自改建、占用、移装共用设施设备。

小区业主对物业服务的需求不仅数量越来越大，涉及领域也越来越宽泛。与之相伴的一个尴尬的情形是：不少看似发生在住宅小区内的纠纷，其实已经超出了传统物业管理的范围。同样以“962121物业服务热线”提供的数据为例，截至今年6月底，此热线累计受理了非物业类投诉39. 9万件，换句话说，每天约有273件投诉物业管理无法也无权处理，如群租、“居改非”、“违法搭建”等问题。

上海市信访部门的数据也显示，尽管物业矛盾纠纷逐年降低、总体可控，但数量仍处于高位，不容忽视。

本刊记者发现，近年来业主们对小区利益更加敏感，表达诉求和维权的组织化程度也明显提高。

以闵行区春申万科城小区为例。2007年，这个小区居民曾集体抗议附近的高压线增容工程，引发多方关注。今年上半年，该小区就几次用各种方式集体维权，表达诉求。如今年年初，开发商根据小区班车空驶率较高、附近有公交线路开通等情况，打算缩减小区班车数量，结果引发了不少业主抗议。业主们还通过在微博和搜房论坛等网络平台上发帖、拉横幅、集体“散步”、到区政府上访等方式投诉。

今年3月份，由于对小区对口小学调整方案的不满，这个小区的业主们要求物业介入协调，先后有多批次业主到闵行区教育局上访。

大上海紫金城小区的情况同样如此。这个于2008年交付使用的住宅小区，业主入住已经5年了，却仍然无法选举产生业委会。由此产生的抱怨，加上小区入室盗窃案件多发、群租现象抬头、电子监控设备部分缺失等，小区业主们的不满情绪持续加剧，纷纷通过网上发帖、集体上访、写信等方式进行抗议，表达诉求。

进了小区门，未必就是物业的事

问题的症结在哪里？是问题太多，管不过来？还是涉及部门太多，无法管？

从本刊记者调研的情况看，眼下的情况恰恰是“管不过来”和“说不上话”并存。

就目前物业及住宅小区事务的管理体制而言，属于“条”、“块”交错管理。从“条”上看，有房管局、基层房管办，行业协会等；而“块”上则有基层政府、物业企业、居委会等。尽管管理网络纵横交织，但却在应对当下物业领域面临的业主维权方面，显得有些力不从心。

原因之一在于“条上”力量相对有限。上海市住房保障和房屋管理局物业管理处处长忻一鸣向本刊记者介绍，公众和媒体往往片面地认为“进了小区门、就是物业事”；但实际上，住宅小区管理涉及众多部门和专业服务单位。据统计，小区各类物业和非物业类事项方面，共涉及18个行政管理部门和三个专业服务单位。比如，“居改非”问题涉及规划、工商等部门，电力设施是电力公司管，水是自来水公司管，等等。

但小区业主们往往把物业公司当成“万能公司”，这也使得物业公司往往成为小区各类矛盾的宣泄口。

上海万科物业服务有限公司总经理黄圣告诉《瞭望东方周刊》，今年春申万科城的业主对小区附近学校调整产生不满，曾一度将矛头对准物业，“我们能做的就是帮助他们与政府部门沟通协调，后来业主也逐渐表示了理解。”

管理难的另一个原因是“块上”力量相对薄弱。如何处理居委会和业委会的关系，是各地物业管理部门面临的一个新课题。尤其是一些中高端住宅小区，业主素质普遍较高，维权意识强烈，而人数少、年龄偏大、事务缠身的居委会干部有时会“说不上话”。

本刊记者在采访中了解到一个案例。某小区业主们由于对小区内新建幼儿园不满，于是阻拦施工企业，并集体上访。小区所属的居委会对业委会的日常运作和监督管理的政策法规掌握不够准确，缺乏相关的应对经验，最后不得不由区政府及街道等出面协调相关部门，并委托社会组织参与，事情才了结

“老娘舅”助解小区“头疼事”

忻一鸣介绍，目前上海已经建立起市、区县、街道（乡镇）三级住宅小区综合管理联席会议制度，协调解决住宅小区中的综合性矛盾。同时，通过修订《上海市住宅物业管理规定》，将业主大会建设和业主委员会日常运作管理纳入街道（乡镇）的管理范畴，从法制、体制、机制层面不断推进住宅小区“条块结合，以块为主”的管理模式。

尤其是在机构改革过程中，一些地方的住宅小区综合管理职责逐渐由“条”转到了“块”上。这对人手紧缺、专业能力较缺乏的街道办事处和居委会来说，遭遇了新的挑战。

如新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确要求，街道办事处负责落实辖区内住宅小区综合管理工作制度，指导监督业主大会的组建、业主委员会的换届改选和日常工作。

这项新工作对一些基层来说是新的考验。虹口区凉城街道党工委书记姜海哨告诉本刊记者，“客观上，这是对街道和居委会提出的一个新课题。一方面，现在业主的权利意识、维权能力都比较强，对业主大会、业委会（以下简称“两会”）的指导监督工作具有很强的专业性；另一方面，不少基层工作人员、居委会干部的知识结构和能力还有差距，实践经验不足。”

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2011年10月，凉城街道成立了“新家园建设和合作事务所”（简称“新家园”），这是上海第一家参与小区综合管理的社会组织，所长由曾担任街道劳动科长的退休干部周励力担任。

在上海，人们习惯于把有威望而公道的长者尊称为“老娘舅”，“新家园”正如一个“老娘舅”，协助解决了许多小区的“两会”换届工作。截至今年5月，“新家园”已帮助完成了23个小区的“两会”组建换届工作。

而大上海紫金城是其中之一。

这是一个上海虹口区广中路街道所辖范围内的中高档商品房居住小区，共有13幢多层和小高层楼房，目前共有住户612户。

2010年，也就是在小区迎来业主入住的两年后，小区业主大会筹备组成立。时间又过了两年，即2012年，筹备组仍然不能正常开展工作。有两个原因所致：一是筹备组成员和小区业主对前期物业服务企业的服务看法相左，形成对立的两派；二是有的筹备组成员存在违规行为，在资格认定上有缺陷。

于是，近年来小区两派各自为政，张贴“小字报”、拉横幅等，矛盾不断激化，冲突时有发生，业主们也多次到有关部门上访。2012年6月，部分业主不得不给虹口区领导写信，要求尽快帮助小区组建“两会”。

信发出两个月后，“新家园”进入小区。

经过近10个月的努力，大上海紫金城的“两会”终于顺利产生，各项工作进入正轨。

广中路街道办事处为此和“新家园”签订了委托合同，合同金额为3万元。截至目前，“新家园”累计拿到的各个街道的“订单”已有50多万元。周励力介绍，除了指导“两会”的组建外，他们还将业务拓展到售后公房物业达标补贴管理、住宅小区物业矛盾化解、物业法规政策指导培训、小区“适老性”改造等多个领域。

基层政府与社会组织合作逐渐常态化

助解小区“头疼事”的“老娘舅”，并非只有“新家园”。

比如，徐汇区于2008年成立了全市第一家专业的物业纠纷人民调解委员会；长宁区新华街道和闸北区临汾街道分别设立了“蓉之林”工作室和“一站两室”、业委会工作研究会，对社区物业管理矛盾纠纷和业主大会、业委会工作进行指导帮助；浦东新区塘桥街道的“物业服务社”搭建交流平台，对社区内的业委会主任、物业经理进行分批培训和定期交流，推动本地区业主自我管理和物业服务工作向规范化轨道迈进等。

而社会组织的业务和规模均在逐步壮大。周励力介绍，新家园已从最初的三个人发展到目前的专家团队、工作团队和志愿者团队三支队伍，并建立了理事会制度。

基层政府与社会组织的合作也逐渐常态化。比如，2011年以来，虹口区每年由区级财政投入一千万元专项资金，用于孵化社会组织和政府购买服务。区里还出台政策，对街道向社区外社会组织购买服务的，按1：1. 5的比例配套，以确保公共服务招投标的竞争性和开放性。

上海市社团管理局副局长贾勇表示，上海将把社会组织人才建设纳入党管人才范畴，建立人才评价和薪酬制度；同时还将推动建立政府购买社会组织服务机制，搭建政社合作平台，进一步畅通社会组织参与社会管理与服务的渠道。