第一篇：物业纠纷经典案例
物业纠纷案例2010
北京市委党校教学案例
L区长与M书记的困境：发生在美然动力街区的物业纠纷
——和谐社区建设中的政府、市场与社会关系思考
案例主题: 和谐社区建设与社区治理
编 写 人: 北京市委党校社会学教研部 王雪梅、尹志刚 研究问题：物业纠纷的处理与和谐物业小区的建设
目 录
一、案例引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
二、案例正文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 物业纠纷的起因 对簿公堂 物业真空
M书记与L区长的行动 媒体报道与政府回应 事态的进一步发展 参考文献
三、案例附录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„.11 附录一：相关法律、法规、政府文件
《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权 《物业管理条例》
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》 《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》 《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》 《北京市社区管理办法》(试行)
附录二：他山之石——香港、新加坡及美国的物业管理
一、案例引言
党的十六届六中全会《决定》指出：“加强社会管理，维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会的必然要求„„全面开展城市社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”随着住房体制改革的深化,房产已逐步成为城市居民家庭最大的不动产。目前,在北京、上海等大城市中，物业型小区已成为城市主要社区类型之一，物业小区管理关系到千家万户的生活质量,与百姓的利益息息相关，与城市社会的基本单元——社区的安定有序密不可分。然而近年来，物业纠纷的数量在增加、激烈程度在加剧，是城市社会不和谐的重要杂音。随着中小城市的发展，我国将会出现更多的、实行物业管理的小区，物业纠纷将不可避免地成为普遍性和尖锐性的社会问题，对和谐社区建设的负面影响极大。与此同时，它也是政府目前高度关注的问题。2006年北京市委发布《构建和谐社会首善之区意见》中的第八条“从解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，扎扎实实推进社会和谐”，提出的第四个问题就是解决物业管理中存在的突出问题。
当前，小区物业纠纷是影响安定团结的重要领域;物业纠纷已昭示城市管理的重大制度建设空白，是一个亟待研究探索的领域;物业纠纷的背后，蕴含着市场、政府和社会错综复杂的结构功能关系，有待于运用案例教学的方式，通过学员的研讨，实现诸多制度创新。物业纠纷直接关涉到党和政府相关的土地、房地产、物业管理的政策、法律、法规，房地产及物业主管部门、区、乡镇政府、街道办事处的管理、监督的态度及行为;社区居委会、业主大会和业主委员会、物业公司之间复杂的权力和利益博弈;关系到政府、市场和社会三者的关系等等。
我们选取的这一案例涉及城市基层社会管理的众多层面。我们相信，对此案例的讨论，将有助于提高受训者对以上问题的认知能力和解决能力。
二、案例正文
L某某是C区分管物业工作的副区长，M某是C区W乡党委书记。根据L区长和M书记的了解，美然动力街区位于北京市C区定福庄北里，是美晟房地产开发有限责任公司与京通天泰开发公司于2001年合作开发建设的商品房住宅小区。2002年，开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市C区美然动力街区，开始前期物业管理。与此同时,居民开始入住，该小区分为三个区，现住居民1774户，约5000余人。该小区发生的物业纠纷情况颇为复杂。
物业纠纷的起因
2004年8月9日，美然动力街区业委会成立，取得C区国土资源和房屋管理局颁发的备案证明及备案单。该小区业主入住时均与美晟物业公司签定《物业管理委托合同》，合同第五条约定，委托管理期限为“自本合同签定之日起，至业主委员会成立之日止。”
8月19日，业委会向美晟物业公司发出关于解除《物业管理合同》的函，称自业主委员会成立之日解除美晟物业公司与动力街区业主签署的全部物业管理合同，要求美晟物业公司退出小区，向业委会移交相关物业管理设施及资料。美晟物业公司称，公司现在尚未收齐小区部分业主的物业管理费、水电费、供暖费，所以不同意撤离美然动力街区的物业管理现场。
8月22日，业委会向美晟物业公司发出《关于向动力街区业主委员会移交相关资料事宜的函》，要求物业公司移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的清册资料。
12月29日，业委会经物业管理招投标与北京城建物业管理有限责任公司签定《美然动力街区物业管理委托合同》(取得北京市物业管理招投标备案表)，合同期限为2005年1月1日至2005年12月31日。
2005年3月4日，业委会向美晟物业公司发出《关于新旧物业交接等事宜工作安排的函》。
3月7日，美晟物业公司给业委会发出《回复函》。
4月26日，美晟物业公司向业委会发出《关于美然动力街区产权清册交接的说明》，称其向业委会交接的图纸是目前所保管的所有图纸。美晟房地产开发公司称，公司是美然动力街区的开发商，未与业主委员会签定过相应合同，该小区相关资料在该公司，但该公司无义务移交清册资料。
对簿公堂
2005年3月8日，业委会向北京市C区人民法院起诉开发商和美晟物业公司，要求二被告履行物业管理条例规定的清册义务，被告美晟房物业公司撤离美然动力街区物业管理现场。
9月28日，C区法院一审判决美晟房地产开发公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后，美晟物业公司不服一审判决，10月8日，提出上诉。
12月20日，北京市第二中级人民法院终审判决美晟房地产开发公司在判决生效之日起七日内，向业主委员会移交美然动力街区全部产权资料;美晟物业公司在7日内退出管理现场并将物业管理用房移交业主委员会。
4 物业真空
2005年12月20日宣判当日，美晟物业撤掉了所有保安、保洁，停掉公用电，并在21日晨停止供暖、供水。美晟物业同时以供水设施和锅炉房为自己所有，拒绝移交给小区业委会。小区陷入物业真空。
M书记与L区长的行动
M书记对事态的了解是这样的：
该社区共分三个区域：A
1、A
2、A3;A1区域使用的是临时用电，有900余户欠交电费，达到60%，2005年9月开发商已替业主补缴了6万元电费。而A2和A3区域使用的是市政用电，用的是插卡电表，不存在电费欠缴问题，但欠缴2004-2005物业费达到90%(千余户)。社区业主反映美晟物业公司雇佣黑保安进驻小区，强行推行车辆管理;并出现业主与保安发生矛盾冲突、业主车辆被划等事件，小区居民没有安全感。美晟物业公司认为：业主长期拖欠物业费、电费现象严重，使公司蒙受了很大的经济损失。
上述情况导致矛盾的爆发并逐渐升级。业委会先是要求法院判决美晟物业公司撤出，在难以聘请到新物业公司的情况下，又自行发布所谓的《通告》，拟请美晟物业公司负责3个月的过渡期的物业服务，进而申请法院强制执行让美晟物业撤出;接着又发布《公告》聘请了临时物业公司，《公告》中回避了物业服务的主要支出取暖费拖欠等实质内容。导致的直接后果是美晟物业报称的“热水加压泵”和“锅炉补水泵”发生故障不能正常供暖的结局。这时业主委员会主任又提出了辞职。个别业主在理论网上刊登“组织业主步行到北京市政府上访”、“乘坐大轿车封堵美晟开发公司总部”、“号召业主们团结起来，运用万民书、贴大字报、拉横幅、非法封路等形式，向北京市政府及媒体反映小区矛盾”等进行煽动性行为。
M书记认为，业委会主任在遇到困难时草率的当众宣布辞职，更有少数人煽动找政府，以至围堵乡政府办公机关，他对这个业主委员会产生了疑问，并形成了基本判断：其组成人员自持有较好的受教育背景，较高的文化程度，具备一定的法律知识，掌握着一定的社会资源，过于强烈的自信心，他们只想单纯维护业主的暂时的权利，而不管居民的长远利益;只想维护自己的权益，而不想承担应尽的义务。
因此，M书记认为该小区物业真空局面的关键在于业委会。一是业委会“在全国树立业委会主宰社区的典型经验”、“成为全国以法律手段炒掉物业公司的吃螃蟹者”的思想指导下意气用事。在维权过程中过分强调单方利益。胜诉后没有切实考虑新老物业交接以及可能出现的物业管理真空问题。在申请法院强制执行时与一个空壳物业公司签约，应付法院和业主，致使小区陷入困境。二是不依法办事。不按照《物业管理条例》的规定召开业主大会选聘新的物业公司;不按照政府物价规定组织业主交纳物业费、供暖费，而擅自定价。三是面对矛盾复杂化和尖锐化的事态，束手无策，摇摆、躲避、推脱责任，采取迂回、两面表现。乡政府一再提示业委会要考虑新老物业交接可能发生的问题，尽可能减弱对居民正常生活秩序及对社会稳定的影响，但业委会坚持认为“那是政府的事”。小区矛盾激化后，业委会成员一方面口头表示辞职，另一方面却在四处活动，不与政府配合，邀请参加协调会不到，电话联络不接，将乡政府负责人的电话公布与众，将问题和责任转嫁给政府。2月21日再次选聘新一轮物业公司工作，仍不与政府联系。四是业委会个别成员有以代表业主维权为名，从中谋取私利的表现，有
5 委员一再声称：我们没拿业委会工资，是义务的。甚至以此要求开发商出资补偿个人经济损失。业委会内部也因此而观点不一，闹不团结。
2005年9月底，法院一审判决后，美晟物业公司《通告》业主“业主欠费太多，供电局拟采取停电措施”。M书记向区政府报告，L副区长9月29日召开协调会，区建委、市政管委、法制办、公安分局、W乡、美晟房地产开发公司、美晟物业公司等相关单位负责人参加了会议。对即将撤出的美晟物业公司提出三点要求：(1)要认真贯彻落实区政府协调会精神，顾全大局，克服困难，美晟集团应积极协调物业公司做好新老物业交接期间的水、电、暖、气等正常供应和物业服务，维护居民的正常生活秩序。(2)支持企业依法清欠。(3)请美晟开发公司、美晟物业公司拿出切实可行的方案，准备参加政府组织的协调会。
对业委会提出三点要求：(1)尊重法院判决，美晟物业依法撤出。业委会主张权利已经很到位。权利与责任是对等的，业委会责任重大。交接方案要完善。应当对小区安全稳定负责，作出预案，不能出现过激行为。业委会的应急方案只提到了保安、保洁，没有考虑水、电、气、暖等基本生活保障，希望完善。(2)希望业委会引导业主妥善处理欠费问题;(3)业委会应尽快考虑新的物业公司接管，制定务实可行的交接方案，通盘考虑，提前做好准备。
会议强调，区政府充分尊重市中院的终审判决，要求美晟开发和物业公司垫资支付电费。就美然动力社区生活和谐稳定问题，提出组建临时应急小组，成立了由W乡党委统一领导的、与会各单位参加的美然动力街区工作小组，13名成员分成公共服务保障、维护治安稳定、物业交接协调、综合信息后勤等四个工作组。
2005年12月20日，法院终审判决后，美晟物业公司擅自停止物业服务，停水、停暖，矛盾激化，媒体蜂拥而至。
12月21日L副区长第二次召开协调会，明确要求新物业公司未进驻前，由美晟开发公司负责小区物业。
2006年1月13日，L副区长召开第三次美然专题协调会，研究部署作好供暖应急准备，保证居民温暖过春节。
北京市建委在对美然动力街区物业纠纷情况的分析中指出：
1.物业管理公司不依法进行交接。美晟物业拒不执行业主大会决议，不按照规定向业主委员会移交有关资料，给业主和使用人的正常生活秩序造成了重大影响。
2.业主委员会选聘物业管理企业方式不合法。法院强制执行后，业主委员会未依照业主大会决议通过召投标方式选择物业管理企业。
3.业主委员会不接受政府部门的指导和监督。乡党委、政府做了大量协调工作，但业主委员会成员拒绝参加，不接受政府有关部门的指导和监督。
4.业主委员会组织建设比较松散。业主委员会主任、部分委员在网上提出辞职，但未通过业主大会决议，也未到区建委办理变更备案。
6 媒体报道与政府回应
北京晨报网络版2005年10月18日报道 位于C区朝阳北路边上的美然动力街区有70%以上的业主近两年来没有交物业管理费，昨天下午，记者来到该小区。在最后入住的第一小区门口，记者看到一人多高的杂草几乎遮住了一楼的视线。一区的公告栏上贴着的业主胜诉判决书。记者转了一圈，发现小区内种植的树木几乎都已经枯死，光秃秃的树干上没有一片叶子。一栋楼的一角堆放着很多建筑垃圾。听说记者的来意后，小区几位居民争先恐后地向记者“控诉”物业。一位大妈告诉记者，这个小区是最后入住的，条件是最差的;位于三区的锅炉房烧的水温度不够，流到这边都不热了。更让大伙气愤的是，小区的配套设施根本没有实现，会所成了饭馆，地下室都出租商用变成足疗的地方。“我们被20多个空调机包围了，安全也成了问题，什么人都可以进，小区里频繁丢车。”在三区，一位没缴费的赵女士称，小区里没有幼儿园、供应的热水太烫没法洗澡、人防通道变成了车库出租„„接受采访的业主也承认，拒绝交费只能导致恶性循环，但又没有其他办法。业主委员会的余先生说，最初只是个别业主因为房屋质量问题没有缴费，后来旧物业被炒后“赖”着不走，业主们没有跟他们签订管理合同，所以有理由不缴费。
人民网-人民热线-记者调查栏目2005年12月27日报道 12月21日早上，美然动力街区的暖气、热水突然被停，小区内1800余户居民陷入无水无暖的境地，整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半，在业主的强烈抗议和媒体的广泛关注下，供水供暖才先后恢复正常，但公用电和保洁、保安仍未恢复。当日北京市的最低气温仅为零下9摄氏度，由于断水断暖，小区有两处水管爆裂，积水造成了大片路面结冰，一个叫袁某某的孩子，于12月21日早晨6：00骑自行车去上学，在北大门时滑倒摔成重伤，在家休学。另外，A1区几户水卡用完的业主，由于物业撤出，无处买水，只能靠纯净水维持日常生活用水，美晟物业的行为严重影响了广大业主的生活。更令人不安的事出现在12月23日凌晨4点及4点20分：动力街区业主委员会主任D某住宅，被不明身份人11块砖头袭击。D某等业委会成员迫于物业的人身安全威胁，先后提出辞职。12月20日,小区业委会向原先商定的润天和物业公司发出请求应急进驻的邀请函，对方签字接受邀请并紧急调度保安人员，于晚10点左右进入小区巡逻，但是被W乡某部门要求退出小区。在小区断水、停暖气之后，美然动力街区所在的C区W乡的有关领导似乎对此事尤为“关注”：他们不时通知业委会主任D某到乡里开会，再三强调要求业委会保证美晟物业撤离后小区的稳定，并提出在业主大会选出合法的物业公司接管前，应由开发商美晟房地产开发公司承担起小区的物业管理责任，以保障小区的所谓“安定”。
12月24日上午9点，业委会主任D某等4名业主代表再次到W乡政府参加所谓的交接协调会。长达6个小时的会议中仅仅有10分钟的间歇，楼下坐着不明身份者“看场子”。究竟是什么让美晟物业公然无视法律的判决，在美然动力街区胡作非为?为什么本来仅需居委会出面的交接协调会，W乡政府却如此“热心”?停水、断暖气、砸玻璃、业委会委员被迫辞职„„法院的严肃判决眼看就要被一些无视法律存在的人化为一纸空文，原本应当在7日内顺利与业委会交接的希望正逐渐落空!5000多名小区业主的人身和财产安全遭受威胁，在这样的气氛下如何安心过年?请有关部门重视此事!
7 人民网-人民热线-热线回音栏目2006年1月4日刊登 “W乡人民政府关于‘美然小区’停水断暖回函”
人民日报社网络中心：12月28日下午，接人民网2005年12月27日《人民热线：停水、断暖气、砸玻璃，美晟物业为何无视法律》(以下简称“热线”)的读者来信，W乡人民政府高度重视。现应你社要求，将有关情况回复如下：
美然动力街区是美晟开发公司与京通天泰开发公司于2001年合作开发建设的商品房住宅小区。2004年8月小区业委会成立后，按照《物业管理条例》的规定程序，招聘了新的物业公司，但是未能如期进驻。业委会认为美晟物业公司在本小区属非法滞留，多次提出要求其交出产权清册，在明确产权的基础上再谈交费问题。美晟开发公司因认为在小区有大项资产拒绝退出。同时双方在交费问题上分歧较大。2005年9月28日，朝阳法院一审判决业委会诉美晟物业公司案美晟物业公司败诉。美晟物业公司在小区张贴通知，称：供电所多次催缴欠费，如不能及时补交，将采取停电措施。(因A1区为临时供电)。引起业主不安。区、乡政府高度重视，即刻协调美晟物业公司垫资补交电费，使居民度过了一个安定祥和的国庆节。美晟物业公司不服一审判决当庭提出上诉。12月20日，北京市第二中级法院终审判决美晟物业公司败诉。当天下午，美晟物业公司擅自停止保安、保洁服务，21日又停电、停水，小区居民生活受到影响，纷纷打电话向乡政府求助。
维护社区居民正常生活秩序，维护地区稳定，是政府义不容辞的责任。美然动力社区出现问题后，C区政府、W乡政府高度重视。12月21日，C区政府召开协调会，指示“成立处理美然动力社区问题应急工作小组，负责组织协调该社区无物业管理后发生的各类问题。区政府相关部门派人参加，在W乡党委领导下开展工作。直至新选聘的物业公司接管为止。”“由美晟开发公司负责，在新选聘的物业公司未接管社区物业管理之前，确保社区不出现停止供暖、供电、供水、供燃气情况。”在区、乡政府积极协调下，21日当晚，小区恢复供水、供电、供气、供暖。同时，W乡政府、W派出所向美然动力街区增派警力，24小时值班，加强社区内及周边的治安巡逻，确保地区安全稳定。至今社区业主和居民生活秩序正常。
在区、乡政府的领导下，应急工作小组积极为双方搭建对话沟通平台，共同协商解决保证美然动力社区新老物业交接期间居民正常生活秩序，维护小区稳定相关事宜。26日晚，双方启动清册移交。督促业委会依照相关规定尽快开展新物业公司选聘工作。连日来，应急工作小组三次召集美然动力街区业委会和美晟开发公司、美晟物业公司双方进行协商。W乡政府两次向社区居民发布《美然动力社区维护稳定情况通报》，美然动力社区党委、社区居委会筹备组两次发布《致居民公开信》，引导广大业主和居民以平和的心态、宽容的态度冷静对待社区矛盾，以平等协商、和平相处的办法处理矛盾纠纷。并及时反映居民的意见，积极做好宣传工作，疏导安抚群众情绪，应急救助突发情况下老弱病残居民的特殊困难。区、乡政府仍在全力依法开展协调工作，采取措施维护广大业主和居民的正常生活秩序和社区稳定，让居民欢度“两节”。同时，积极敦促业委会尽快依法开展新的物业公司的选聘工作，争取尽早完成新老物业交接工作。我们诚挚欢迎媒体监督指导工作，共同努力促进社区矛盾的解决。
8 人民网-人民热线-来函照登栏目2006年1月9日刊登“美然动力街区业主致W乡政府的信”
人民热线：您好。我是美然动力街区一名普通业主，非常感谢人民网对我们小区物业停水、停暖等事件的客观报道。看到W乡政府的声明，做为业主对W就此事所持态度有自己不同的看法，希望通过贵网表达一下业主的心声。谢谢!
政府声明中写道: “同时，W乡政府、W派出所向美然动力街区增派警力，24小时值班，加强社区内及周边的治安巡逻，确保地区安全稳定。”第二次协调会当晚，业委会主任家玻璃遭砸，小区内时常可见给业主安全造成心理阴影的黑衣人,乡政府在此称"增派警力、24小时值班"不能让人信服!
“至今社区业主和居民生活秩序正常。”小区供暖暂时恢复，不知是要感谢乡政府还是区政府?自21日第一次停水后，凉水又有多次暂停，虽然时间很短(半个小时左右)，但不知业主是否要时刻提防美晟再出此恶招儿。小区内至今垃圾不能及时清理，门口不见保安站岗，更无巡逻警力及保安。社区业主和居民生活秩序如何正常?
法院终审判决下来后，因美晟的恶劣行径，在区政府的指示下，乡政府出面协调美晟交接及撤离之事。请记住：乡政府只是协调人，而非工作指派者和开发商的代言人。但事实是，乡政府一方面不承认业委会的应急预案(20日晚乡政府就已行政干预了应急预案)，另一方面严厉向被动交接的业委会指示拿出详尽的交接方案、要求业委会为小区的稳定负责、要求业委会考虑企业的利益、质问业委会美晟撤离之后费用垫付问题。而协调的主题产权清册的交接及美晟的撤离在乡政府领导的协调会上却一再回避，在业委会的再三强调之下，最后达成一致先交接产权清册。交接当晚，乡政府门前，两个多小时一百多位业主在嚣张的黑衣人怒目之下坚定地在寒风中等待结果,乡政府未有人出面安抚业主,未有人出面制止黑衣人;同时美晟却拿出掺假的复印件，被律师当场驳回。此时法院判决的最后限期已过，协调交接无果而终。值得一提的是，业委会主任在交接产权清册的当晚，在乡政府的协调会上提出辞职，而他最后一项工作就是要违心地写出两份业委会的通知：拟请美晟物业继续做过渡时期的物业服务、号召全体业主向美晟交纳费用。这真是动力街区业委会2005年最无奈的一笔，维权的业委会拿维权的艰辛逗自己玩!
我不知道乡政府在协调中到底起什么作用?美然动力社区党委、社区居委会筹备组两次发布《致居民公开信》中业主的疑问大多无人答复;W乡政府两次向社区居民发布《美然动力社区维护稳定情况通报》竞然没有加盖公章!
真诚希望乡政府做一个调查：动力街区目前面临的主要问题到底是什么? 做为业主，非常期望媒体跟踪报道!让事情的真相大白于天下! 美然动力街区·A3区·一名普通业主
9 事态的进一步发展
2006年1月17日，C区人民法院对新旧物业交接强制执行，法院完成了现场移交手续的执行工作，美晟物业公司撤出美然动力街区，四方佳园物业公司以小区临时管理者的身份第一次进驻小区。
虽然美晟物业退出物业管理现场了，然而，产权清册、物业用房等关键内容美晟物业公司并未移交。供暖专项费用及收缴名册、2006物业费收缴情况及名册等也未移交。
1月18日，为了解决资金困难，业委会与四方佳园物业公司联合发布《关于收取过渡时期物业服务费、供暖费的紧急通知》，通知发出后，部分业主开始缴纳物业费。事后统计，四方佳园收到了20多万元的供暖费，但按照小区实际的业主人数统计，四方佳园物业本应拿到更多的费用。在此之前，很多业主已经将费用交给了美晟物业，他们表示不会二次缴费。四方佳园物业称美晟在交接时却没有将这笔钱交给他们。
1月23日,进驻不到一周，四方佳园物业公司撤离小区。1月23日晚，小区供暖停止，四方佳园表示无钱购买天然气。24日中午，小区供暖重新恢复。
2006年1月25日，因四方佳园物业公司准备撤离，W地区人大代表向区人大常委会发出《紧急呼吁》，Z主任接到传真后，立即做出批示，R副主任到W政府紧急督办，明确要求：四方佳园物业公司不得擅自撤离。
2006年1月27日凌晨，区管委Y主任到美然现场办公，政府决定垫资75万元购买燃气。1月28日四方佳园第二次进驻小区。
2006年2月5日，四方佳园物业公司因无法维持日常经营管理正式撤出美然动力街区„„
2006年2月14日，区长C某、副区长T某某召开信访排查调查会，进一步对美然问题做出指示„„
市建委主任S某某在全市物业管理工作会议上的报告中特别指出：“C区美然动力等小区发生的物业管理纠纷表明，我们对物业管理的认识不能再停留在‘物业服务好与不好’的简单理解上。物业管理问题与开发遗留问题、业主委员会的规范运作等问题时常交织在一起，动辄涉及群体利益，关系到社区的安定团结和社会的稳定。我们要从构建和谐社会、和谐社区的高度出发，提高认识，并按照和谐社会的目标、要求，实现好、维护好、发展好居民的共同利益。”
参考文献
1.《北京市朝阳区人民法院就美然动力街区物业纠纷一案民事判决书》 (2005)朝民字第24896号
2.《关于三间房美然动力小区业主与物业公司矛盾纠纷问题的调研报告》，三间房乡政府，2006年1月25日。
3.《美然动力街区物业真空情况简介》三间房地区工委，2006年2月23日。
4.“北京市建委对美然动力街区物业纠纷问题的分析”， 摘自北京市建委《物业管理典型纠纷情况分析》
5.《朝阳区物业管理基本情况》，朝阳区政府办公室，2007年10月。
第二篇： 典型物业纠纷案例剖析
最近这一段时间,记者在收到的读者来信中发现,业主与物业服务企业的纠纷投诉呈上升趋势。有些案例颇有扑朔迷离之感,所以我们特请专业律师对一些典型案例做些分析,以供众人参考。
案例一
尚未交房,物管能私下出租吗?
黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房,去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,黄先生的儿子先回福州,到新房去看了一下,发现房子被别人住着,住户称,物业服务企业以每月300元出租该房屋,已经租了4个月了。
黄先生得知这个消息后,立即与物业服务企业联系,要求物业服务企业马上把租户清出去,并赔偿损失。而物业服务企业却说,虽然房子是黄先生买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,物业服务企业在征得开发商同意的情况下,有权将房子出租。物业服务企业认为,出租并未给新房带来损害,所以也谈不上赔偿一事。
律师解疑:开发商及物业服务企业的行为显然已侵犯了黄先生的合法权益,黄先生可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
首先,黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同,该合同一经房地产管理机关登记备案,黄先生就是该套商品房的期待所有权人(一经交付即是所有权人),开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务,在商品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房负有保管义务,但不具有使用(包括出租)权利。
其次,开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份,黄先生回信同意交房但要求延期交房,可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有,只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间,开发商可以适当向黄先生收取保管费。
黄先生虽未入住,但对所购房屋已具有无可争辩的所有权。开发商或物业服务企业要将该房出租,必须征得黄先生的同意,否则都将构成侵权。由于商品房在交付前被租赁使用,使未投入使用的商品房的使用价值受到减损。根据《合同法》第142条规定,关于标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担的法律规定,开发商或物业服务企业除了要立即终止其与他人所谓的租赁关系外,还要赔偿黄先生因此造成的经济损失。
案例二
重新验收,物业费该从何时算?
姚先生去年在东区购买了一套95平方米的住房,去年10月,开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后,姚先生领到了新房钥匙。在小区物业服务企业的工作人员带领下,姚先生对新房进行验收。但在验收过程中,姚先生发现了好几处质量问题,物业服务企业工作人员将其一一记录在册。于是,姚先生退回了钥匙,要求等质量问题解决了再收房。
去年12月底,物业服务企业以挂号信的方式通知姚先生,质量问题已处理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。经过验房确认质量问题已基本得到解决。于是姚先生收下了新房钥匙,但是物业服务企业要求姚先生交齐去年10月至今年1月份的物业服务费。姚先生认为应该从自己验收房子合格之日起才能收物业服务费,因此与物业服务企业一直纠缠不休。
律师解疑:姚先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙,应视为商品房不符合交付条件,开发商未向其交房。经整改,今年1月经验收双方确认商品房符合交付条件,姚先生这才收了新房,此时才视为法律意义上开发商正式向姚先生交付了商品房。根据国务院《物业服务条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物业服务费属商品房尚未交付给业主期间的物业服务费,物业服务企业应向开发商收取,而不应由业主承担。
案例三
林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业服务企业,物业服务企业想把这块地重新恢复成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权使用这块地。当业委会主任出面解释,说这是业委会和物业服务企业商量后做出的决定时,林先生说,聘请这家物业服务企业,他并没有投同意票,所以物业服务企业无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地,业委会和物业服务企业对此事不知该如何处理?
律师解疑:林先生应按物业服务企业的要求把菜地里的菜处理掉并退出该地块。
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根据我国法律法规规定,小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同所有,国务院颁布的《物业服务条例》第五十一条明确规定了:“业主、物业服务企业不得占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用,违反了《物业服务条例》的规定,依法应予纠正。若林先生不听劝阻,一意孤行,依照《物业服务条例》第六十六条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚,没收的菜地收益主要用于物业服务区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。
林先生以其未投票同意聘请现物业服务企业为由,认为物业服务企业无权干涉他的行为也是错误的。根据《物业服务条例》规定,小区选聘物业服务企业,只要经业主大会讨论及三分之二以上有投票权的业主同意,由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,所签订的《物业服务合同》对全体业主就具有法律约束力。
案例四
物管违约,证据如何有效收集?
福州金山某小区的业主们对小区物业服务企业的服务很不满意,认为物业服务企业在物业管理服务上存在不少问题,如将楼房的消防通道用做垃圾堆放场、乱停车、经常未与业委会协商就把一些销售摊点引进社区,而又把本应是全体业主的收入据为己有等等。因此业委会决定与物业服务企业谈判物业收费的问题,要求根据权利义务对等原则,对物业服务企业要求的物业服务费予以一定比例的扣减,但是物业服务企业却认为公司已经根据合同约定履行了自己应尽的职责,不能降低服务费。业委会开会后决定把物业服务企业告上法庭,但是不知道应该如何收集相关的证据。
律师解疑:根据《物业服务条例》的规定,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同,对物业服务事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 由于物业服务属于服务行业中的一种,这种服务往往是无形的,因此业主在平时发现物业服务企业有服务不到位的地方或违反物业服务合同的地方,可以用照片、录像的形式记录下来。为了使证据更具合法性,对所收集的证据还可以申请公证机关进行证据保全公证。取得证据后还应当注意保存好,保证在法庭上能够全面、完整地使用自己所收集的证据,支持自己的诉讼主张。
第三篇：物业纠纷典型案例解析[范文]
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物业纠纷典型案例解析
1、物业收费纠纷解析
相关法律法规：《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：
常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的
物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的。
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常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费
按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了。在《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力;即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。
常识三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费
根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。
另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。
(1)因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的
典型案例：证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70%
冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30%，冯女士须交41个月物业费的70%。
案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得
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以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
(2)非因物业公司的过错产生的物业纠纷 ①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例：业主不满物业服务拒交物业费败诉
7月20日，北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。
法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。
《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。
曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司
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所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。
案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。
②以无人居住为由拒不交纳物业费的
典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。
法院判决：柳先生应交物业费
案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证. 第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少. 第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司. 第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.
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典型案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。
案例解析：该女士应交物业管理费。
房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明(北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》);开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况(比如房屋根本未经正式验收合格等)，同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。
③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷 典型案例：
2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒
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绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。
案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。
向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。
物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。
根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。
④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的
典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。
法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有
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交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。
案例解析：根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。
风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。
2、小区发生盗窃引发的纠纷
相关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
(1)车辆被盗引发的物业纠纷
典型案例：王女士的汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。前年12月22日晚车辆丢失。市中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案一直
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未有结论，据小区业委会与物业公司签订的窗体顶窗体底端物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错，判决物业无责。
案例解析：在此类纠纷中，物业公司是否承担责任，关键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。
1、如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求特业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任;
2、如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错过失的，物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承担赔偿责任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被窃，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管关系，对业主的车辆没有保管义务。
3、如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，则应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担的赔偿责任。在无法查清该车是否丢失，是否在本小区内丢失时，应按照最高人民法院《证据规定》第73条高度盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即可以对该事实予以确认的规定，并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。
(2)业主家中财务被盗引发的物业纠纷
典型案例：业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.
案例解析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此本案中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公司不应承担赔偿责任.治安管理是物业管理最基本的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可预测风险,
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一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面,物业管理公司最好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司. 风险防范：为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷，物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障义务，严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保障服务并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定，只要尽到了必要的安全保障义务，物业公司是无责任的在此类纠纷中。
3、因物业维修问题而引发的物业纠纷
相关法律法规:《物业管理条例》第三十六：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》|第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》第七十一条
：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
(1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任
典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。
法院判决：物业公司应当承担责任。
案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。
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房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。
根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。
物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任，就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修，并建立维修责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。
(2)因维修费用的承担引发的物业纠纷
典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用
去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交维修费。
案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台，由业主负责维修。
房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。
根据《物业管理条例》第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。在本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修，维修费用应由业主承担。
(3)维修共用设施业主不配合引发的物业纠纷
典型案例 ：A物业小区的甲楼的共用水箱建在楼顶，清洗水箱需要出入顶层的业主家，但这样会破坏该业主家的清洁卫生，因此，物业管理公司清洗水箱时，该业主总是加以阻碍，并要求给予经济补偿。
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案例解析：按照《物权法》第70-72条规定，各区分所有权人对自己专有部分享有完整的所有权，具有独立支配的权利，但并不意味着对专有部分享有绝对支配权利，不允许其他任何人利用。各区分所有权人均有为他人使用专有部分及其共有部分提供便利的义务。这种义务属于各区分所有权人应尽的义务，而并非相邻关系的义务，对各区分所有权人在履行义务时所造成的损害给予补偿，则是应当的。
4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷
相关法律法规：《华人民共和国民法通则》第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外. 《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。
被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。
被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。 被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。
〔判决〕人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且在数次发生坠落后未能及时采取措施，在物业管理企业提出改正要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋使用人，关窗时本应该正常方式关闭，但其却用力过猛，致玻璃下落，对孙某的损害亦负有一定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改进的要求，已尽管理义务，孙某的伤害同物业管理
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并无直接的、必然的因果关系，因此，物业公司不应承担法律责任。
案例解析：本案的核心是谁应当承担民事责任，法院的判决是正确的。
本案产生的原因，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修;二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。
其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。
关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。
风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。
5、小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
《物业管理条例》第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
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业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《物业管理条例》第六十六条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元
《民法通则》第71条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：
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(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
(1)物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引发的物业纠纷 典型案例：物业公司无权出租共用部分
某小区的物业管理公司，将小区传达室一间20多平方米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物业管理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。
案例解析：按照《民法通则》第71条和《物业管理条例》第
11、
55、66条规定，小区传达室是共用部分，所有权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物业公司只能对传达室行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权，赔偿损失，并可要求房地产
(2)业主擅自占用共用部位引发的纠纷
典型案例：曾先生原是娄底市的一个煤矿主，2006年2月他在长沙市一高档小区买了一套180多平方米的商品房，把一家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年7月，曾先生买了一辆高档小车。小区的车位比商品房少，曾先生买房时车位已全部售完，害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。后来，曾先生发现楼下还有一处堆满乱石的空地，小区未将它规划为绿化或其他建设用地，可以开辟出来做泊车之用。
于是，曾先生未经开发商和物业管理公司许可，就请来民工把空地整理出来，不到2天时间搭建好了一个车棚。开发商和物业管理公司知道后，限定曾先生在一周内把车棚拆掉，
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否则雇请民工将车棚强行拆除，而且还要求曾先生支付拆除费用。
对开发商和物业管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不执行，而且还辩称说，小区空地使用权属于全体小区住户，他作为小区住户之一也占有一份，有权使用空地。小区不能给他提供车位，他把属于自己的空地平整出来搭建车棚，是合情合理的。
为此，曾先生与开发商及物业管理公司发生纠纷，至今还没有解决。
案例解析：按照建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条对共用部位的解释，小区内的空地属于住宅共用部位。小区内空地的使用权属于小区全体业主共同所有，业主可以对小区内的空地合理行使使用权，但不能对其中一部分主张使用专属性，单独排他性使用;按照《物业管理条例》第
7、51条规定，小区的空地使用权归全体业主享有，个体业主占用空地应该征得业主委员会的同意;按照《物业管理条理》第1条规定，物业管理公司对曾先生的行为应该履行制止的职责和向有关行政管理部门报告的义务。
按照《物权法》第70-7
3、76条规定，曾先生搭建车棚的行为侵害了其他业主的权利。
《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
6、业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷
相关法律法规：《物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
《物权法》第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
典型案例：2002年3月，吴先生在某小区买了一套一层三居室商品房，入住后他发现由于小区是新落成的，各种配套设施还不完善，特别是饭馆缺少，吴先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐馆，开业一个月，小区物业管理企业找上门来了，要求关闭餐馆，吴先生觉得他为大家服务，解决大家早餐问题是好事，物业管理不应该干涉，为此发生纠纷。
案例解析：本案的核心是业主是否有权利擅自改变房屋的使用性质。
根据我国《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经
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有利害关系的业主同意
及《物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系的规定，吴先生不能擅自改变房屋的使用性质，吴先生如果确需改变房屋的使用性质，也不得不违反相邻权，并且应当按照有关规定办理有关手续。无论是业主还是使用人，都不应当擅自改变房屋在建筑设计规定的用途，如果擅自改变物业的使用性质，不仅影响社会管理秩序，而且有可能对相邻权造成影响。相邻权是可以从相邻他方得到必要的便利和防止来自相邻他方的危害或危险的权利;相邻义务则是向相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险的义务。物业相邻权的实质在于不得违反全体业主的共同利益，不得将其权利滥用，即对物业产权行使的法律限制。擅自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为。区分所有权人虽然可以自由地使用自己的专有部分，但必须依据其本来规划设计的居住、营业或者其它特定的用途来使用，否则构成不当使用。
7、特殊侵权行为引发的物业纠纷 相关法律法规：《民法通则》第123条：
从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。
《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第52条：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
【案例】孙某(男，10岁)在家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，有10千伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。
审理结果：电力公司负80%的责任，物业公司负20%的责任
案例解析：根据《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》
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及其《实施细则》的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消除危险。《物业管理条例》第52条第1款规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”电力公司未能及时检修刮断的电力设施，主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。《民法通则》第123条规定，“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”本案中孙某并非故意触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承担法律责任。
此外，物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，但本案中，物业公司却没有尽到注意告知义务，故应当承担一定的责任。
风险防范：尽管《物业管理条例》第52条规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但是物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的相关管线和设施设备在物业小区内存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的安全警示标志。
8、在物业管理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
(1)典型案例：上消防逃生门物业管理存隐患担责三成
高某去年租用上海市青浦区佳乐苑小区的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起将洗好的衣服晾晒到了顶楼的天台上，当时上楼的通道畅通无阻，没有发现有什么阻挡。下午5点多黄昏时分，高某上楼收取衣服，心急的他没有多想直接上了天台，没想到一头撞在了什么东西上，接着玻璃渣子纷纷落下，脸部鲜血也随着涌了出来。高某被妻子连忙送到了医院，经过认真清理，他脸上大伤口3个被缝了近30针，其他小伤医生实在无法下针只好作了消毒处理。经过检查，原来通往天台的顶楼上有一道玻璃门，门较大上面也无任何标志，晚上时不知被谁关上了，高某没发现就一头撞了上去。
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第二天，头包得像粽子一样的高某就去找物业交涉，但物业公司认为此门为消防逃生通道且有铝合金边框，天台为公用部位，高某擅自占用公用部位还把门撞坏，应当赔偿，讨说法反而被倒打一耙，高某一怒之下将物业公司起诉到了上海市青浦区人民法院。
法院判决：小区物业承担30%的责任。
案例解析：平台晾晒衣服显属不当，且其为成年人应当对自己的活动范围负注意义务，对损害后果的发生负主要过错责任;但物业公司负有对管理小区内的安全保障义务，应及时发现物业管理小区内的安全隐患并作出相应的警示注意义务，而逃生通道的玻璃门作为安全隐患，物业公司没有对其作警示标志，因此应承担一定的责任。
(2)典型案例：物业公司尽到了注意告知义务无责任
2005年1月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。
法院判决：物业公司无责任
案例解析：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，故物业管理人员已尽到了注意告知义务，因此，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。
(3)典型案例：物业未尽及时注意义务业主人身损害索赔
去年4月，家住卢湾某小区的徐某准备进行0装修。装潢公司施工人员在大楼开锯木板后，将两块木板放在一楼通往地下车库的步行楼道上。当日中午，邻居周某步行至地下车库取车时，避让不及踩到木板滑倒骨折。卢湾法院审理后判决，装潢公司赔偿周某5000余元，物业公司赔偿2500余元。
案例解析：如果业主在小区公共区域受到伤害，物业未能及时报警，或者发现异常情况没有及时注意，导致损害后果产生的，应该承担相应责任。若因物业的管理未到位，如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的，物业应该承担相应责任。
风险防范：为了规避因物业管理人员未尽到注意告知义务而引发的物业纠纷，物业管理
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人员应及时的发现物业管理中的安全隐患并予以消除和作出必要的警示标志。
9、业主违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
(五)其它影响建筑结构和使用安全的行为
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
章某与于某为楼上楼下邻居，18楼的于某先行入住。19楼的章某正在装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。没过几天，于某家放在柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉，发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业一并诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业
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管理企业承担赔偿责任。
审理结果：法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求，驳回了于某诉物业管理企业的诉讼请求。
案例解析：
(一)章某的行为违反了有关法律法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。
(二)章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
(三)关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”同时，《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任;相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。但是，必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业是不具有行政权利的，因而物业管理企业不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应当承担责任。
风险防范：规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应严格按照《物业管理条例》和《住
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宅室内装饰装修管理办法》的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。
10、小区内发生的人身损害赔偿纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
《民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》
第九条： 雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任;雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。
前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法通则》第一百二十六条：
建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由
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业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《城市新建小区管理办法》第二条第三款：本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理)，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
(1)保安未尽安全保障义务引发的物业纠纷
典型案例：小区居民家中被砍伤 物业公司未尽责被判赔偿
日前，洛阳市老城区法院依法审结一起因物业公司未尽到应尽的安全保障义务，造成业主身体损害的人身损害赔偿纠纷案件，判决物业公司承担张某人身损害损失40%的补充赔偿责任，赔偿张某4万余元。
2003年4月2日，原告张某之母李女士从被告某房地产开发有限公司购买了一套位于本市某小区内的住宅。同年9月，原告及家人入住该小区，并与被告签订了物业管理公共契约。其中约定，被告在管理中负有“在公安机关的指导下管理日常治安工作，安排管理人员对本区进行日常巡视”的义务。此后，原告按约每月交纳物业管理费，被告将其物业管理中的治安工作委托保安公司管理。
2004年8月15日凌晨2时许，一犯罪嫌疑人潜入该小区，从原告所居住的房屋南边沿墙攀爬至原告房间，用菜刀将熟睡中的原告砍伤，后逃离现场(该案至今未破)。案发后调查发现，该小区大门口设有门岗，一天24小时值班，但对出入人员无登记，无日常24小时巡逻。案发前后，被告正将该小区的后围墙扒开安装后门，管理工作比较松懈。经洛阳市第一人民医院诊断，原告气管、食管和手部肌腱断裂，双侧气胸、左侧喉区神经损伤，构成9级伤残，为此先后住院治疗38天，花去医疗费3.3万余元。
2004年11月19日，原告以被告物业管理中治安防范措施有漏洞，给犯罪分子以可乘之机为由，向洛阳市老城区法院提起诉讼，要求被告赔偿其医疗费、交通费、残疾赔偿金、精神抚慰金等共计10万余元。法院审理后，依据我国《民法通则》等有关规定，于近日作出上述判决。
案例解析：物业公司应承担补充赔偿责任
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，从
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事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者是其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。本案中，原、被告之间签订公共契约后，双方即形成了物业管理合同关系。原告按约定向被告交纳了物业管理费，被告即负有管理小区日常治安工作，有效防止和制止在小区内侵害小区居民人身、财产行为的义务。因此，原告张某深夜在自己家中睡觉时，被潜入的犯罪嫌疑人持刀砍伤致残，属被告未尽到合理限度范围内的安全保障义务，对此，被告存在一定过错，法院判决其承担张某人身损害损失40%的补充赔偿责任是适宜的。
(2)保安致人损害的物业纠纷
典型案例：某物业公司在某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行安全管理。2004年8月5日，居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相关手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，与保安员互殴，造成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计5.3万余元。
法院判决：经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的居民小区时与被告的值勤保安因车辆出入证问题产生争执，双方本应克制自己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静，进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有一定过错，应各自承担相应责任。被告与实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员在从事雇佣活动中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币6100元。
案例解析：本案是一起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是一名小区居民，被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是一名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安在从事雇佣活动中致使原告人身损害，被告应承担经济损失。依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任。
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雇主在这里所承担的是雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员在从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中，值勤保安对进出小区的车辆和人员进行管理是在履行其雇主——某物业公司安排的工作。尽管斗殴本身是值勤保安和原告之间的个人行为，但值勤保安是在履行其工作职责时，与原告发生争执从而导致斗殴。依照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。所以，应认定值勤保安与原告斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致人损害，其雇主——某物业公司仍应承担赔偿责任。
但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作为小区一名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而与值勤保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照《中华人民共和国民法通则》第131条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”，故法院在上述判决中支持了原告部分诉讼请求。
(3)小区共用设施伤人赔偿纠纷
典型案例：2005年8月29日下午，7岁的小鹏(化名)与妈妈一起在小区休闲广场上玩耍。小鹏在跑动中撞倒一张石桌。石桌砸断了小鹏的左手食指和中指。事发后，小鹏的父母多次与小区开发商和物业公司交涉。但对方认为小鹏受伤是由于父母看护不力，他们不应承担责任。随后，小鹏的父母将物业公司和开发商告到法院，索赔医药费、精神抚慰金计1.4万余元。庭审中，被告物业公司和开发商都表示不愿赔偿。
法院判决：物业公司赔偿小鹏7200余元。
案例解析：《物业管理条例》规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，同时建设部《城市新建小区管理办法》规定，物业公司对小区的管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环保容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。因此，物业公司对物业小区内的共用设施负有管理、维护义务，对于因共用设施存在安全隐患致使他人受伤的，物业公司应当承担损害赔偿责任。而物业小区休闲广场上的石桌作为共用设施，可见物业公司对休闲广场上的石桌负有管理、维护义务。另根据《民法通则》规定，
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建筑物或其他设施发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。本案中，物业管理公司未能提供足够证据证明其已尽到了管理、维修义务对损害的发生并没有过错，故应对小鹏的受伤承担赔偿责任。同时，小鹏的母亲未尽好足够的监护义务，对儿子受伤亦有一定过错，可相应减轻物业公司的部分赔偿责任。因此，法院判决物业公司赔偿小鹏7200余元。
相关法律知识：“安全保障义务”有法律依据[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，比较集中地体现了侵权责任法的主要原则。其中与物业管理行业关系最密切的是第六条:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”通俗地说就是，经营者或者社会活动组织者，对他的顾客或者活动参加者负有合理限度的安全保障义务，未履行这个义务，致使他人受到人身损害的，要承担赔偿的责任。法条中虽未明确列举物业管理，但从法理上看，从事物业管理活动应包括在“等经营活动”之中，物业管理公司要对它的顾客一一业主和使用人承担安全保障义务，应当足毫无疑义的。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物业管理人的安全保障义务主要体现在三个方面：设施设备的安全保障责任、管理服务的安全保障责任、预防和制止第三人侵权的安全保障责任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 设施设备：安全可靠无隐患[Fr:http://www.Pmedu.net]
每个住宅小区中都会有许多设施设备，如交通设施、供水供电供气设施、安保设施、排污设施、娱乐设施等，物业公司作为管理人，有义务保障这些设施的完好，不使其对业主和使用人造成人身损害。如果设施设备未达到安全要求，导致使用人受损的，受损人有权向物业管理人索赔。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物业管理中，来自设施设备的风险相当多，仅小区游泳池，就存在水质是否达标、是否按标准配备了救生设备和救生员、更衣室地面是否防滑、是否设置了安全告示等，其中一项欠缺，就可能构成“未尽设施设备的安全保障义务”。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方庄小区一名11岁女孩在攀爬绿地的钢筋护栏时失足，被栏杆尖端刺成“右胸锐器贯通伤”，花去医疗费用近三万元，后女孩向物业公司索赔26万余元。物业公司认为，
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安装护栏足为了保护绿地免遭践踏，作为11岁的女孩，不应该去攀爬护栏，家长也未尽到监护责任，物业公司对此伤害后果没有责任。法院最终认定：该小区物业公司设置钢筋护栏时应当考虑到儿童的安全，护栏留有十余厘米长的尖头，存在安全隐患，应对此人身伤害事故承担部分责任，判决物业公司赔偿医疗费用1万元。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 这个案例启示我们，对小区内的一切设施设备，都要考虑是否存在不安全的因素，特别是儿童能及的范围内，不仅要考虑正常使用状态下会不会发生伤害，还要考虑到非正常使用状态下，甚至“万一”情况下的伤害。国外有一种小塑料钉，专门用于堵塞电源插孔的，其用意就是为了防止幼儿用铁丝等物捅电源插孔时触电。这种心思，就是物业管理人应有的安全意识。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 服务管理：细致周到无过失[Fr:http://www.Pmedu.net]
物业公司的服务管理，包括对业主的服务及对房屋、设施及小区秩序的管理。服务管理不到位，没有尽到职责，造成业主或者使用人的人身受到损害，就属于“未尽管理上的安全保障义务”，应当承担民事赔偿责任。东海花园业主在家中被杀案，凶犯持作废出入证混入小区，物业管理人员未能觉察，显然在履行职责上有重大瑕疵，这是法院判决它承担赔偿责任的主要原因。周一男全家被害案，5名凶犯1天多次进出小区，作案时间长达10多个小时，5名受害人先后被杀，直至凶手安然离去，小区保安都未有丝毫警觉。这种情况下，物业公司要说自己完全履行了管理上的安全保障义务，恐怕说不过去。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障责任范围很广：对可疑人员进行询问盘查、在施工检修地点设置标志、投放消杀药剂前的预告警示、对业主求助时的迅速处理等，都是物业公司最常见的安全保障工作内容。2001年3月，上海复兴新苑小区业主徐某的女儿在家中被流窜犯罪分子奸杀，破案后查明罪犯从运送垃圾的小门进入小区，而该门在晚上是应当上锁的，那晚却没有关。这成为物业公司未履行职责的主要依据。因此法院判物业公司赔偿4万元。这个案例警示我们，物业管理工作不允许百密一疏，任何时间、任何行为都要经得起检验，这是一个很高的要求。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 类似业主被杀害这样的恶性事故出现的概率固然很低，但小的伤害事故随时都有可能发生。例如道路湿滑障碍造成行人摔倒致伤、消杀药剂管理不当造成儿童中毒、井穴沟池致人坠入、运动游乐设施残损致人伤害等等，都是物业管理中每天都需要警惕的风险。最高法院的司法解释指出：“(一)道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害
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的;(二)堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的;(三)树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的”，“由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外”。这些列举的以及类似的事故都有可能在小区里发生，物业公司作为管理人责无旁贷。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 特别要注意的是，由物业管理人组织的大型社区活动越来越多，体育比赛、商业促销、文艺汇演等，虽然能营造热烈的小区气氛，但造成人身意外伤害的风险也大大增加。作为社区活动的组织者，物业公司必须要充分考虑安全保障能力，如没有安全把握，宁可不组织这类活动。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵权：及时果断不延误[Fr:http://www.Pmedu.net]
对于来自第三人的人身伤害行为，物业公司有防范和制止的义务。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”这里把物业公司制止第三人侵权的安全保障义务，概括归纳为“两协助两及时”。“两协助”足“协助防范、协助救助”;“两及时”是“及时制止、及时报告”。我们知道，物业公司作为一个企业，本身并不具备执法的权力，它只能在合理限度范围内承担安全保障义务。“预防、制止(应急)、报告、救助”这四个方面，就是物业公司合理限度范围内的责任。比如，物业公司在小区内接到“有人行凶”的报警，应该立即派保安人员赶赴现场，在保护自身安全的前提下，采取制止措施，同时向公安机关报告。如已发生人员伤亡，应立即联系急救站，协助救治伤员。在警方到达后，协助工作，配合调查。做到这些，就履行了制止侵权的安全保障义务。如果物业公司没有做到“两协助两及时”，都会构成不作为，受害者有权要求物业公司承担赔偿责任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：
一、新《物业管理条例》解读
1、街道办新增为成立业主大会指导部门
修改条文：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”
解读：这项修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的
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指导部门，是把现实中的做法固定化。
2、业主共同决定七种事项
修改条文：“第十一条下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
解读：此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项，改成了和《物权法》一样的七种事项。
3、改建、重建建筑物程序更严格
修改内容：“业主大会决定本条例第十一条第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
解读：对于“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项新增事项，《决定》规定了更加严格的程序。此外，选聘和解聘物业服务企业现在只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了，而修改之前，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
4、业主可向法院申请撤销侵权决定
修改条文：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
解读：由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力。
5、业委会决定违法街道办有权撤销
修改条文：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
解读：修改赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委
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员会作出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权利。
6、物业由管理者变成“服务员”
根据《物权法》的有关规定，《决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
解读：虽然只是变了几个字，但意义却全然不同。这次的修改明确了物业公司的定位，就是为业主服务的。
二、《物权法》与《中华人民共和国物业管理条例》的对比分析
1、《物权法》首先对业主、业主委员会的合法权益进行了保护。
首次明确以国家法律的形式，提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权概念。《物权法》第七十条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的部分，比如，电梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主们打开家门，直到小区红线以内的非专有部分，未经特殊说明，都属于业主共有部分。共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质基础。业主大会、业主委员会存在的物质基础就在于，业主们要联合起来，就大家共同拥有、使用的共有部分进行管理、处分与协调，使共有部分处于良好的状态，营造一个和谐、宁静的家园。而物业服务机构所服务的也正是这一部分，因为对于业主来说，专有部分是私人家庭部分，任何人未经允许，是不能够随便进入的。由此，物业服务机构的职责也就非常明晰了，协助业主全体，使建筑区划内共有部分处于良好的使用状态，更加整洁、美观。
《物权法》对于共有物权的内容也作了解释说明：第七十三条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对比《条例》，有了实质性飞跃，《条例》中没有共有物权的概念，提及业主共有物权的相关规定只有第六条第七款
业主在物业管理活动中，享有下列权利：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。应当说，物权法比《条例》有了质的飞跃，难怪业主们不仅要举双手，而且要举双脚赞成了。
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《物权法》明确了建筑区划内，国有土地的使用权属于全体业主共有。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。业主全体购买了建设单位的商品房，因此建筑区划内国有土地使用权自然一并转让给了全体业主。但是，据我们调查，目前绝大多数建设单位在将小区业主的专有部分出售完毕以后，并未将国有土地使用权转移到业主手中，而且继续持有《国有土地使用权证》，因此，违反了《物权法》的规定。由此可见，在《物权法》实施以后，将掀起一轮国有土地使用权的转让争议热潮。
很多业主经常会抱怨，自己购买房产的时候，周围是草木葱茏的绿地，然而，好景不长，不久就会变成钢筋水泥的丛林。一些开发商经常通过先宣传绿地面积，作为卖点，当业主们购房入住之后，再将绿地变为楼房，继续牟利，严重损害了业主的合法权益。于是在房地产市场的供需两端，形成了需求方——业主们的权益无影无踪，供给方——发展商的利益无穷无尽这种奇观。对于这种现象，《物权法》也作了相应规定。
第一百三十六条
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。我们看到，公共绿地作为原有业主们已设立的用益物权，是不能被损害的。因此，建设单位再想通过隐瞒规划实现提高房价的做法，是要承担法律责任的。
2、明确了业主、业主大会、业主委员会与物业服务机构之间的地位问题。
在很多小区的实践中，不少业主都感觉到，许多合理的要求没有得到解决，个别社区业主与物业服务机构之间的矛盾甚至非常尖锐。业主们请物业服务机构办事很困难，主人翁地位根本没有得到体现。物权法对此作了规定。《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
这三条的意义在于明确了业主与物业服务机构之间的法律地位、经济地位问题。业主是共有物权的所有人，业主全体为了更好的、更职业化的管理好自己的共有物权，邀请物业服务机构前来协助，这与我们普通居民请家政服务人员操持家务是一样的道理。只不过家政协助管理专有物权，而物业服务机构协助管理共有物权而已。业主全体有权利更换物业服务机构，并且，物业服务机构的职权、服务质量及收费标准都应当由业主全体根据实际市场情况
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确定。如果明确了这一点，物业服务机构与业主之间的关系也就非常明确了。业主是主人，物业服务机构是专业化服务机构。对比《条例》中的如下规定，第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。可以看出物权法更加明晰了业主与物业服务机构之间的权利义务关系。在物权法中这些内容比《条例》进了一大步。在物权法中，始终是物业服务，而不是物业管理，我们也注意到，王兆国副委员长在向全国人大代表提请审议时，也始终使用的是物业服务，这说明，国家最高立法机构是明晰的，在业主与物业服务之间，业主是首要的。管理与服务，表面上看是用词不同而已，实质上看，《物权法》在业主与物业服务机构之间的关系上，确立了业主的主导地位。当然，并不是说物业服务机构就是不重要。事实上，物业服务机构有一支专业化的队伍，他们提供物业服务比业主自行管理要更加高效，更加熟练。业主自行管理属于业余水平，物业服务机构属于专业水平。业主与物业服务机构之间必须要争取双赢的局面。物业服务好了，业主们愿意支付更高的物业服务费用，物业服务机构才能够提高收益。物业服务的质量提高了，业主们的家园也才更有价值。
3、对业主委员会的地位有了进一步明确，业主委员会成立的要件作了规定。 《物权法》第七十八条
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而目前实施的《条例》第十二条规定业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，而没有说业主委员会的决定对全体业主具有约束力，仅仅多了7个字，但这7个字，字字千金，解决了业主委员会多年来无人理睬的尴尬境地。业主有权选举业主委员会，但是在一般情况下，不能拒绝业主委员会作出的决定。业主可以由于种种原因不参加业主委员会的活动，但是，业主委员会的决定必须遵守，这样才会有更多的业主积极参与业主委员会的工作，也才会有更多的业主积极参与城市社区的建设。关于业主委员会与房地产行政主管部门的关系，《物权法》与条例相比，也有了明显不同。《条例》第十九条规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。换句话说，房地产主管部门有权撤销业主委员会的决定，但是从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这就更加规范了业主委员会与政府职能部门之间的关系。《物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
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由此看来，业主委员会是业主自治管理组织，依据国家的法律、法规的规定，一是基于业主的意思而成立，二是基于行政主管部门指导下和经一定的程序而成立.只要业主委员会按照法定的程序和要求召开业主大会，选举产生业主委员会之时即为合法成立;三是业主委员会的权利来源于业主共同的真实意愿，而非政府主管部门的批准，业主委员会没有上级领导机关，只是在业务上接受有关部门的“指导”。地方人民政府相关部门“备案”与“指导”不是行政审批、行政许可，行政主管部门不履行法定职责，不影响业主委员会的成立，备案也不是业主委员会成立或履行法定职责的必要条件。房地产行政主管部门不是业主委员会的领导机关，因此，业主委员会做出的决定，只要符合国家的法律规定，无需地方相关部门的审批。只有人民法院在业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，才能够依法撤销。
从《物权法》中，我们看到，城市居民委员会对业主委员会不再具有指导与监督的权力。而《条例》第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。由于居委会不是地方人民政府相关部门，因此不再具有对业委会的“指导”与“监督”权力，业主委员会也无必要向居委会告知所有决定。
4、《物权法》保护了物业服务机构的合法权利，对于物业服务机构来说，最为敏感的问题就是物业服务费用的收取，在小区中物业机构与业主之间纠纷最多的利益关系最为直接的就是某些业主因为对物业服务机构的质量不满意，而拒绝交纳物业服务费用。
第七十二条
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。根据此条，只要是业主委员会或业主大会决定选聘的物业服务机构，协商确定的物业服务收费标准，个别业主是不能因为个人对物业服务机构不满而拒绝交纳物业服务费用的。第八十三条有如下内容业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。从法律意义上规定了业主委员会有协助物业服务机构追索物业服务费用的权力与义务。而在《条例》中的规定如下第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉，显然《物权法》更明确。
5、《物权法》同时也保护了房地产开发企业的合法权益。
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建筑区划内，停车位的归属问题，向来是争论的焦点之一。绝大多数业主认为停车位属于业主共有，理由主要有三：1)停车位属于小区配套设施，公共配套设施，根据《物权法》第七十三条，理应属于全体业共有。2)建停车位所使用的土地，其国有土地使用权属于全体业主共有，而建设停车位的相关成本已经计入房价当中，因此车位实际上是使用业主的钱在业主的土地上建设而成3)业主在购买房产时，有公共停车位是影响购买行为的重要决策依据，如果建设单位将车位出售给他人，业主将无处停放车辆。
建设单位则认为
停车位可以出售的理由主要有二，1)车位的出售，按照市场机制进行配置是解决车位供给不足的主要办法。2)停车位单位面积的建设成本要高于一般房屋，如果停车位属于业主共有，那么开发商在规划时会尽量减少停车位的建设，最终将会造成业主的不便。
《物权法》第七十四条规定
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。说明开发商是可以出售规划停车位的。
三、对《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权的解读
1、什么是业主的建筑物区分所有权?
建筑物区分所有权是指多人区分一建筑物而各专有其一部，并且就专有部分有单独的所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。《物权法》在我国，第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权，并进行了规范。业主的建筑物区分所有权从原来的共同共有发展而来，处分共同共有的财产必须征得全部共有人的同意。但在现代城市中，高层住宅往往有数百甚至上千户，对于共有部分如何处置、如何管理，要形成一致决策，普通的共同共有的物权决策模式，难以适应形势需要。因此将连为一体的建筑物区分为两部分：专有部分与共有部分。专有部分由业主独享，共有部分由业主共享，实行民主决策机制对共有部分进行处置是非常必要的。
2、什么是业主的专有物权?
专有物权是业主的建筑物区分所有权中的专有部分，指构造上能够独立区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权的建筑物部分。通俗地说，指能够作为独立标的物进行交易的单位，对于一般业主来说主要是指开门以内的套内面积。由于物业的不可分割性，业主在行使形式专有物权时，可能对他人的专有物权造成损害。根据《物权法》第七十条之规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。因此，专有物权应当包括两部分住宅及经营性用房。而车库、车位、会所等等没有明确能否构成专有物权。正因为如此，
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车库、车位及会所能否出售，如果出售这些物业的权利人在没有其他专有物权的情况下能否成为业主，也存在疑问，这需要进一步的司法解释。
3、业主是否可以对专有部分任意处置?
(1)业主行使专有物权时不能对其他业主造成损害。由于不同业主房屋毗连在一起的特性，当某一业主在行使其专有物权时，可能对其他业主的专有物权产生影响。因此，七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
(2)业主行使专有物权时，不能随意更改专有物权的用途。七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
4、什么是业主的共有物权?
严格来说，是指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。《物权法》第七十三条对共有物权的内容进行了规范。“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”确立了建筑区域内的一般性原则。这个兜底性条款确立了公共场所的归属。另外，根据《物权法》第一百四十七条
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，建筑区划内，国有土地使用权也属于全体业主共有。
总体来看：道路、绿地、物业服务用房、国有土地使用权明确为业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
会所、架空层、人防工程等等是否为业主共有依然未明确，在司法实践中可能会造成争议。
5、业主对于共有物权的权利有哪些?
(1)业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(七十条) (2)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利(七十二条)
(3)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要(七十四条) (4)业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业
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要接受业主的监督(八十一条、八十二条)
(5)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
(6)维修资金属于业主共有，第七十九条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
6、业主对于共有物权要承担什么义务?
(1)业主要承担共有物权产生的费用，这是业主对共有部分承担义务中最为关键的要求，业主不能拒绝缴纳合理的物业服务费用，当建筑物需要维修时，当共有部分需要修缮时，业主不能拒绝其应当承担的部分费用。八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
(2)业主必须要服从业主大会与业主委员会就共有部分所做出的决定。七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
(3)业主在行使、利用共有部分时，要遵守相关规定。第八十三条规定业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
7、业主对共有部分的权利义务关系是否“对等”?
业主对于共有物权可以放弃权利，但不能拒绝义务，这是业主委员会、业主大会权利的基本原则，同时也是业主共同管理小区的基本原则。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务
(七十二条)。业主大会类似于股份公司的股东大会，只要是业主，就是业主大会的当然成员，业主可以不参加表决，但业主不能以不参加业主大会为名，不履行义务。这就如同股东可以不参加股东大会表决，但不能不服从股东大会的决议一样，不能以未参加股东大会，就否认自己作为股东的义务。
8、车库、车位归谁所有?
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(1)首先满足业主需要不是一个准确的法律概念。有优先购买权还是优先使用权?从第一款来看，肯定是指优先使用权，第二款中的当事人并不排除非业主和开发商。但是，业主可以起诉开发商，保证优先使用权。这里需要提醒大家注意的是，根据第七十条仅仅拥有车位的权利人，并不是业主。
(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划车位是为专用部分配套服务的，二者相辅相成，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，等于默认开发商首先享有所有权。另外，这里当事人约定有两个层次，是开发商与业主全体约定还是业主之间进行约定。
(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这些车位的分配机制尚有待研究，是业主委员会分配与管理，还是由物业服务机构管理未明确。
9、业主实现共有物权的形式?
业主大会与业主委员会是业主全体的代表，业主全体通过业主大会或者业主委员会实现对共有部分的所有权及一切派生的权利。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
10、业主共同决定的事项是什么，如何做出决定?
《物权法》第七十六条确立了业主全体共同决策的的基本内容、程序与标准。应由业主共同决定的事项包括：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
可以看出，国家立法机构对于业主全体做出决策是极为慎重的，其中第
五、第六两项充分保护了每一个业主的权利，但是也应当看到要做出第
五、第六项决定实行的是面积与人数的双重表决标准，因此实施的难度非常之大。
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11、业主委员会的成立及其与政府部门的关系如何?
业主委员会是基于业主的共同意志成立，其行使权利的基础是全体业主的授权，而并非政府机关。第七十五条
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。对比目前实施的《中华人民共和国物业管理条例》来说是一个巨大进步。业主委员会的日常工作显然没有必要事事向居民委员会告知。而根据《条例》住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。同时排除了《条例》中房管局、街道、居委会撤销业委会决定的做法。《物权法》只规定了一种撤销业主委员会决定的作法，第七十八条规定
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此只有人民法院能够依法撤销业主委员会侵害业主合法权益的决定，其他决定或其他部门是无权撤销业主委员会决定的。第七十八条
12、共有部分的维修费用如何称呼?
业主共有部分维修费用的称呼，长期以来没有统一，有称为专项维修基金的、称为维修基金的等等，物权法同意了称谓。第七十九条规定
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。因此，《物权法》为物业维修的费用统一定名为维修资金，并归全体业主共有。确立归于主共有，为维修资金的专门立法与实践完善提供了法律依据。
第四篇：物业安全保障义务纠纷案例分析
【案例8】业主人身损害
卢先生夜间回家时，在高层电梯里遭遇歹徒，并被其用砖头砸伤，为此花去治疗费若干。卢先生认为自己与物业公司签订了《物业服务合同》，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受伤害，物业公司应当承担责任，于是向人民法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。
【案例9】业主财产损害
陈某家住某小区，一日，3名男子趁陈某家中无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相机等物品。从该小区的监控录像显示，3名男子进入大堂并乘坐电梯的时候，大堂没有保安值班;在3人盗窃完毕从电梯出大堂的时候，执勤保安也未对其进行询问;在失窃后的 10 多个小时中，陈某家中门户大开，保安一直未发现。据此，陈某认为物业没有尽到管理责任，应当承担对自己损失的赔偿责任。遂将物业公司告上法庭。
【案例10】业主车辆被盗
詹某于2012年11月17日购买了一辆广州本田轿车，其居住在某物业公司提供物业服务的住宅小区，并将车辆停放在该小区的停车场内，按月向物业公司交纳停车费。
2013年5月25日零时46分，詹某将车停在停车场，并领取了出入卡。1时57分，詹某的车跟着另外一辆黑色轿车从入口驶出，物业公司当值保安只查验了黑色轿车，未对詹某的轿车进行查验并收回出入卡，该车驶出了上述停车场。当值保安害怕承担责任，随手拿了一张停车卡，填写上詹某车辆的车牌号码，并在打卡机上打上时间1时57分。该车被盗后，当值保安没有及时报警或者向物业公司反映。第二天上午11时许，詹某前往停车场取车时，发现该车被盗，马上向物业公司反映并报警。由于车辆未能追回，詹某要求物业公司赔偿车辆被盗的损失，物业公司予以拒绝，因此引发纠纷并诉至法院。
【律师评析】
上述案例有一个共同之处，业主因在小区内受到第三人对其财产、人身安全的不法侵害，认为物业公司没有尽到保护其人身、财产安全的义务，遂将物业公司告上法庭，要求其承担赔偿责任。由此，引出一个问题：物业服务公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大，其在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一个什么样的责任?
1、安全保障义务的来源：
(1)合同约定
大多数的物业服务合同都有保安条款，就物业公司对业主人身、财产安全的保障作出了相关规定。若违反相关约定，即使业主的损害乃第三人所致，也可能承担一定的责任。
(2)若无约定，看合同目的。
从物业服务合同的缔约目的及物业服务行为本身的性质出发，一些诸如保障人身财产安全的内容，也理应成为其义务的基本内容。毕竟，安全、和平、宁静的小区生活环境是业主的首要诉求，且基于这种信赖，业主交取了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。
(3)法律规定：
《物业管理条例》第47条明确规定了物业服务企业的安全保障职责:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”
《人身损害赔偿司法解释》第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。”通过对该条文中“其他社会活动”的解释适用，也可以作为物业服务企业安全保障义务的来源。
2、安全保障义务的内容：
在合同没有具体约定时，物业服务企业财产安全保障义务主要包括：
(1)物业服务企业需要安装必要的设施设备来保障业主的人身财产安全;
(2)物业服务企业需建立起一套较为完善的管理制度，并按照这套制度来运作，保障其所辖区域处于安全的状态;
(3)物业服务企业在防范制止违法行为方面的安全保障义务
如：根据居民区的特点，合理布岗，执行门卫值班制度，对小区可疑人员进行查询，以确保业主和物业使用者的财产安全;在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件或各类灾害事故时，要立即报告公安机关，并保护好事故现场做好调查和援助工作等。
(4)物业服务企业的安全保障义务是有限的。无论是从物业服务合同的缔约目的，还是从《物业管理条例》关于物业公司安全保障职责的规定看，物业管理中的安全保障服务都应理解为，为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业管理区内的公共秩序和公共安全提供防范服务，通常不可能要求其保证服务区内不发生重大刑事案件。毕竟，公共安全的防范是一项社会系统工程，物业公司的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。
3、对物业服务企业违反安全保障义务的认定
如何判断物业公司是否适当履行了安全保障义务，首先应根据物业服务合同的约定来判断，合同关于安全保障服务的约定是物业服务企业对业主作出的承诺，物业服务企业理应严格全面履行，如未按约履行，不仅违反了善良管理人的注意义务，同时构成违约。
若合同对此没有专门约定，则可以结合安全保障义务的性质从下面三个方面来考虑：
(1)预防危险的措施是否合理。
(2) 制止危险的措施是否合理。
当危险发生时，物业公司应尽力采取措施制止、消灭危险，例如，小区内的保安人员，面对第三人侵害业主的违法行为、甚至犯罪行为，应当及时劝阻、果断制止，不畏缩、不慌乱，尽力控制危险并在最短时间内报警。
(3)损害发生后的救助措施是否合理。
负有安全保障义务的物业公司应当对遭受人身伤害的人员采取合理的救治措施，无论这种伤害是因自己的直接行为引起抑或是第三人的违法行为、犯罪行为所造成，都负有将受害人及时送往医院、尽可能进行抢救的义务 ;如果没有采取救助措施或者采取的措施不当加重了损害，负有安全保障义务的人应当承担相应的责任。
4、物业服务企业安全保障义务的归责原则—过错推定
在合同未对物业服务企业的安全保障责任进行约定的，应当适用过错责任原则。首先，《人身损害赔偿司法解释》第6条明确规定以有过错作为赔偿的前提。另外，从司法实践来看，也多采用过错责任为归责原则。如果对物业服务企业的安全保障责任科以过重的无过错责任,会极大地增加物业服务企业的成本与经营风险,势必会带来一定的消极作用,影响物业服务行业的健康发展。
此外，在过错的举证责任上，适用过错推定原则。因为，与受害人相比，物业公司的经济力量、对小区设施及场所环境安全性的了解等方面都处于优势地位，由物业公司承担过错的举证责任有助于查清案件事实，既合情理，也符合实质公平的民法理念。而且，设定安全保障义务的目的就是为了对受害人的损害提供较充分的救济，如果让受害人承担过错的举证责任，其结果往往是因受害人证据不足而导致败诉，这样的结果与设定该义务的初衷相背离。实行举证责任倒置，虽然在某种程度上加大了物业公司的责任，但仍然是基于过错的责任，这有利于督促物业管理者尽到谨慎义务，采取相应的措施，预防损害的发生，维护小区秩序，促进社会和谐发展。
5、物业服务企业在第三人侵权中的责任范围—补充赔偿责任
业主在小区内被第三人侵害及财物被盗等，往往是第三人积极侵权与物业公司消极不作为共同作用的结果，但物业公司与第三人不存在共同的过错，排除了共同侵权的连带责任，且业主的损害是由第三人侵权直接造成的，物业公司与第三人的责任应如何划分?为了解决具体的赔偿问题，学者提出了补充责任理论。补充责任包括两个方面的含义：一是顺位的补充，即首先应该由侵权第三人承担赔偿责任，侵权第三人没有赔偿能力或者不能确定谁是直接责任人时，才由未尽安全保障义务的物业公司承担赔偿责任，并可对第三人予以追偿;二是实体的补充，即补足差额。但必须注意的是，物业公司在实体上补充责任有一个很重要的限制，即物业公司只能在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任，这意味着物业公司的补充责任的总额，不是以侵权第三人应当承担的赔偿责任的总额为限，因为物业公司承担责任的基础不在于不法行为本身，而在于不法行为出现时，其是否全面认真履行了合同，是否尽到了诚信善良管理者的安全注意义务。这一限制，根据的正是责任范围的因果关系理论，即物业公司的不作为与损害后果在最大程度或者范围内具有相当因果关系。
在具体赔偿数额上，需要法官在个案中综合考虑各种因素进行自由裁量。可依据合同法上的可预见性规则进行判断，即物业服务公司的责任范围不超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。实践中也可以考虑以收取小区物业管理费中保安费用年度总额的一定限额作为裁量的上限。
【启示】
1、物业服务企业应注意的问题——明确约定
对物业服务企业来说，小区内业主出现的安全事故，很容易找到物业公司的头上，那对物业公司来说，在签订合同时应尤其要注意约定明确：什么样的事故物业公司不承担责任?若承担责任，承担多少责任?
另外，在物业公司组织活动时，其应承担的责任也应约定清楚。
2、业主应注意的问题——可以不约定
业主作为较为弱势的群体，在发生纠纷时，大多会受到法律的倾向性保护，所以，本律师认为，业主或业委会在签订合同时，对安全保障事项可以明确约定，也可以不约定，因为在《侵权责任法》《民法通则》等乃至法学理论、法官自由心证上等均给予了有利于受害者的规定或意见。
第五篇：“服务差”就能拒交物业费？龙岩物业纠纷典型案例分析
住宅小区是城市社区的“细胞”。近年来龙岩市物业管理行业持续快速发展，促进了住宅小区管理的规范化，极大地改善了人们的居住环境，但在物业管理过程中也引发了不少问题和纠纷。如何理顺物业管理企业和业主的关系，使“管家”更好地服务于“主人”，已成为人们关注的焦点。物业纠纷情形多种多样，较为复杂。近日，记者在采访新罗区法院受理物业纠纷案件情况时撷取了较为典型的案例，希望通过法理分析，对物业企业、业主能起到一定的参考、警示作用。
业主可以“服务差”为由拒交物业费吗?
案例：2005年，个体户邱先生在龙岩中山路商业城租赁了一个商场用于经营娱乐城，面积940.87平方米，按每月每平方米1元的价格计算，他每月应交物业管理费940.87元。但2006年7月起他开始拖欠物业费，理由是营业场所出现消防自动喷淋系统和远程自动报警系统无法正常运行及歇业后多处出现不明噪声情况，邱先生要求管理商业城的物业公司解决，但物业公司未给解决，导致其被有关部门处罚。他认为物业公司未尽合同义务，因此有理由不交纳物业费。物业公司多次催缴无果后，2007年11月将邱先生告上法庭。法院认为，邱先生与物业公司签订的物业管理合同约定，物业管理的内容为“房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。”而邱先生营业场所内的消防设施并非属所有业主共用设施设备，不在物业管理范围，因此邱先生不能以此为由拒交物业费，应支付拖欠物业公司2006年7月至2007年10月的物业管理费14113.05元。
法官提醒：按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任;若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。
小区公位被私用时物业能否告违约业主?
案例：邱先生在康乐小区购买了一套商品房，2008年10月他在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。法院认为，物业公司对小区内的违章搭建行为，其职责和义务是进行劝阻、制止，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体。因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。
法官提醒：“近水楼台先得月”。住在顶层或靠近其他公共空地的业主，很容易往公共空间打“小九九”，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。
小区内车辆丢失物业要不要赔偿?
案例：2009年3月3日晚，居住在城市中心花园的蓝先生将一辆本铃助力车停放在楼下电梯口旁，不料被小偷盗走。蓝先生认为，管理该小区的物业公司每月向他收取车库费15元，双方之间已经形成了车辆保管合同关系，现在车辆停放在小区内被盗，是物业未尽到保管义务，因此要求物业公司赔偿其车辆被盗损失2900元。物业公司辩称，双方之间没有签订该车的保管合同，不存在保管关系，无需赔偿。法院审理认为，原告所交的2008年1-6月的车库费90元不是车辆保管费，而是车库的物业管理服务费，且从2008年7月1日起，原告并未向被告交车库费。根据合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”的规定，原告并没有将助力车交付给被告保管，未支付车辆保管费给被告，原、被告双方并未建立车辆保管合同法律关系，故不支持原告的诉讼请求。
法官提醒：很多业主对保管合同存在一个认识上的误区，认为只要交了停车费，保管合同就成立了。其实停车费是物业公司代理全体业主把小区内闲置车辆泊位的使用权提供给车主而收取的场地使用费。保管合同是以标的物移交给保管人为成立要件，也就是说，车辆寄存人必须将能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人后，才能完成对保管车辆的交付，保管合同才能成立。
业主违规装修时该如何处置?
案例：张先生2007年5月在办理西安南路一商品房交接手续时发现房屋内存在渗水情况，且主卧卫生间及阳台顶部被他人在原有下水管道的基础上多安设了数条下水管道。管理小区的物业公司调查后发现是张先生楼上业主所为，该业主在装修时违规操作，私自将其中一间卧室改为厨房和主卧卫生间的一部分，将厨房改建为主卧卫生间的一部分，使得张先生的一个卧室正上方正对楼上的卫生间、厨房，张先生的厨房正上方对着楼上卫生间的一部分。物业公司随即向楼上业主发出装修违规通知书，要求其整改，但该业主置之不理。在物业公司建议下，张先生一纸诉状将楼上业主告上法庭。法院认为，被告擅自改变房屋结构，导致原告厨房一部分对应被告的公用卫生间，被告的行为有违公序良俗，必然在心理上给原告造成影响，使原告对居住舒适度的合理追求受到打击，侵犯了原告的居住权，构成侵权;另外，被告改变房屋结构须经规划行政主管部门批准并征得利害关系业主的同意，否则既违反了行政规章的规定，也侵犯了原告享有的共有权。故法院判决被告恢复房屋原有规划设计使用功能。
法官提醒：在新房装修中，一些业主由于缺乏常识或为了自家利益，擅自对建筑物进行敲打改建，任意装修，大动“手术”。其实，业主对其建筑物专有部分虽享有占有、使用、收益和处分的权利，但在行使权利时不得危及建筑物的安全，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益，否则其他业主有权要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状。