土地合作开发协议

土地合作开发协议（共8篇）

篇1：土地合作开发协议

项目合作开发协议书

项目名称：

项目地点：

甲方：乙方：

土地合作开发协议书

甲方：

乙方：

鉴于乙方已经取得座落于的土地使用权（以下简称“本项目”），甲乙双方经过协商一致，决定共同合作开发本项目，并达成一致协议，共同遵守。

第一条项目概况

1．项目名称：

2．项目地点： JB45-023地块

3．项目规模： 总占地面积90335 m2，总建筑面积225837.5 m2其中项目占地面积JB45-02地块60490m2、JB45-03地块29845 m2规划建筑面积 JB45-02地块151225 m2、JB45-03地块74612.5 m2

4．项目规划用途： 商业及住宅用地，住宅土地使用年限为70年、商业土地使用年限为40年

5．项目证件及手续：国有建设用地使用权交易成交确认书、规划设计条件告知书、国有建设用地使用权出让合同（JB45-023地块各一份）

第二条项目合作形式

1．甲、乙双方共同合作开发。甲方负责本项目的建设、销售，乙方委派财务人员监督资金流向。

2．在本项目开发过程中，前期总投资为人民币伍亿元（包含土地费用），乙方投资人民币贰亿元 拥有40% 的股权；甲方负责本项目的建设、销售和项目运营，并享有60%的股权，3．在本项目开发过程中，出资与收益均按股权比重进行分配。

4．开发资金投入总额与时间：

4.1 乙方投入本项目土地成本按规划楼地面价为JB45-02地块：2264.83 元/ m2；2，本项目总投入土地费总价为 19800.0万元。

4.2甲方前期投入本项目合作开发资金为 人民币叁亿元，具体投入方式依项目建

设进度分期分批投放建设资金。

4.3 本合同签订生效后十天内，甲方打入泰宇公司帐户人民币XXX元 作为定金。

第三条合作期限

本项目开发期限为三年，自签约之日起至本项目建设、销售、全部办理完小业 主房产证并项目清算完成时止。

第四条合作期间甲方的权利和义务

1.负责本项目建设工程施工和所需要资金的投入，包括项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的办理、项目设计、建安工程以及项目配套设施建设工作所需费用的投资，确保本项目建设工作顺利完成。

2.负责选择、确定和安排合适的施工单位对项目工程的建设。

3.负责项目全部营销总策划和销售工作，负责处理项目销售收益问题，并以投资商的名义出现在媒体上。

4.甲方在签了本合同并支付了定金后，有权使用该项目及土地使用权进行融资。

5.负责本项目广告设计、媒体宣传工作及相关费用。

6.根据项目建设需要，请求乙方配合工作。

7.甲方保证，在以乙方名义开发本项目过程中，凡涉及该项目开发所产生的一切债权及风险由甲方承担，与乙方无关。但如因甲方在本项目开发过程中违反法律规定被有关部门追究，乙方有权解除合同，造成损失由甲方承担。

第五条合作期间乙方的权利和义务

1.提供建项目的土地使用权证，并按政府要求缴清了相关土地费用。

2.确保提供的建设项目的使用权真实无其它争议性；确保该土地使用权无其他所涉债权债务，无任何第三方纠纷。

3.协助办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，并提供完整齐全有效的资料。

4.协助办理本项目融资工作，并提供一切按金融机构或银行要求提供的完整齐全有效的资料。

5.乙方保证在甲方以乙方名义开发项目过程中，不因乙方原因影响甲方的正常开发、销售；不因乙方债务等原因查封甲方投资的本项目房产。否则，乙方承担一切赔偿责任。

第六条违约责任

1.甲、乙双方均应严格遵守本协议，任何一方违反合同的约定，违约一方除应承担 人民币伍百万元 违约金外，给对方造成损失的，应该负责赔偿。

2.因违约方的违约行为导致本协议无法正常履行，守约方有权终止本协议，并要求违约方承担违约责任，赔偿由此给守约方造成的全部损失。

3.双方同意，在签订本合同生效后，如乙方违约，应双倍返还定金；如甲方违约，由甲方有权没收甲方支付的定金。

第七条协议的变更、解除和终止

1.本协议生效后即具有法律效力，非经双方协商同意并达成书面协议，甲乙双方均不得随意变更或解除。

2.按本本协议第三条约定时间到达后，协议即行终止。

第八条不可抗力

由于地震、台风、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发后果不能防止或不能避免的不抗力事件，只是直接影响协议的履行或不能按约定的条件履行，遇有上述不可抗力事件的一方，应立即将事件情况书面通知另一方，并应在十五日内，提供时间详情及协议不能履行、或者部分不能履行、或者要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由事件发生地的公证机构出具，按照事件对履行协议影响的程度，由双方协商决定是否解除协议，或者部分免除履行协议的责任，或者延期履行协议。

第九条争议解决

因本协议引起的或与本协议有关任何争议，双方应协商解决；如协商不成，任何一方均可向惠州市中级人民法院提起诉讼。

本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同行法律效力。

甲方：（盖章）乙方：（盖章）法定代表人：法定代表人：签约日期：签约日期：

签约地点：中国惠州市

篇2：土地合作开发协议

甲方：

乙方：

根据河北省廊坊市的总体规划，为加快农村建设，改善居民生活环境，在遵守有关法律法规的前提下，甲乙双方经协商一致，本着自愿平等互惠惠利的原则，达成本合作开发协议。

第一条 甲方提供位于廊坊广阳区北旺乡李庄村地块，总占地约亩的一宗土地与乙方进行合作开发，具体位置与四至范围以最终测绘部门测量为准。

第二条 甲方的权利和义务

1、甲方负责协调村民关系，以利于国土部门办理相关手续

2、甲方确保将该宗地挂牌时的规划设计应满足以下要求：

⑴该宗地中约有亩土地的用地性质为商住用地。

⑵

3、该宗地所涉拆迁部分，土地征用费与拆迁安置费用由甲方负责，乙方根据所拆房屋面积大小（以产权证为准），向甲方提供回迁安置房。

4、甲方确保该宗地的国有土地使用权能按评估价每亩人民币土地交易中心挂牌出让，以期顺利完成该宗地的开发工作。该宗地每亩人民币万元的国有土地使用权出让金底价包括但不限于以下费用：土地征地补偿费、征地管理费、契税、印花税、过户交易税、土地增值税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、防洪费、测量费、评估费、招拍挂费用、过户交易手续费等所有税、费，以及该宗地国有土地使用权出让至乙方名下前应支付的其他费用。

第三条 为加快完成该宗地相关手续的办理并在土地交易中心公开挂牌出让，乙方应在本协议签订之日起十日内向甲方支付万元人民币的前期投资款。该投资款在乙方参与该宗地的使用权挂牌出让的竞投时，可直接作为竞投保证金，并在乙方中标后转为首期国有土地使用权出让金。

第四条 甲方应在年月日前办妥相关手续，并将该宗地的国有土地使用权在土地交易中心公开挂牌出让。

第五条 为回报乙方对该宗地的前期投资，若该宗地国有土地使用权出让的中标价在每亩人民币万元以上的，则对于中标价超过每亩人民币万元的部分由双方按甲方占%、乙方占%分成。

第六条 乙方依据本条约定可分成的收益，无论乙方是否中标均为有效。若乙方中标的，则乙方人民币万元的投资款及分成的收益全部转为该宗地国有土地使用权出让金的首期款。若乙方未能中标的，则甲方应在收到中标方支付的首期国有土地使用权出让金之日起三日内，一次性向乙方返还万元人民币的投资款并支付全部的分成的收益。

第七条 双方同意，若乙方中标的，双方再另行签订正式的《国有土地使用权出让合同》。

第八条 乙方中标后，应积极履行义务，抓紧开发建设。

第九条 本协议一式份，甲乙方各执份，本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：乙方：

负责人：身份证号：

联系电话：联系电话：

篇3：土地合作开发协议

“合作建房”是开发商拿地的重要途径之一, 通过这种方式开发的房地产项目现已基本达到国税发[2006]187号文所规定的清算条件, 是税务机关在清算审核中经常遇到的情况。下文将举相关案例, 试图对“合作建房”情况中的相关土地增值税处理问题作一分析。

一、案例分析

甲房地产开发公司 (简称“甲公司”) 与乙经济开发公司 (简称“乙公司”) 签订合作建房协议, 共同开发A房地产项目。甲公司负责投入资金及全部开发活动, 乙公司将所有的一块土地使用权投入该项目, 建成后乙公司分得30%的房产 (包括住宅及商铺) , 甲公司分得其余房产, 后经协商乙公司将分得房产的住宅部分以2 000元/平方米出售给甲公司, 共分得价款1 200万元, 其余4 000平方米商铺自用, 并开具转让土地使用权的发票给甲公司。A项目完成销售后进行清算, 甲公司将分给乙公司的1 200万元作为“土地征用及拆迁补偿费”计入开发成本予以扣除, 而未将分给乙公司的房产计入销售收入, 对该房产对应的成本也未扣除。

有一种观点认为该项目由双方合作建设, 允许扣除的只是双方对外的成本, 该笔款项应是合作建房取得的利润分配, 应视同内部往来, 不应允许其扣除。笔者认为, 应根据乙公司所获得对价的差异分不同情况进行处理。

1. 乙公司将取得房屋仅用于自用。

根据财税字[1995]48号文的规定:对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征土地增值税, 建成后转让的, 应征收土地增值税。因此可对乙公司暂免征收土地增值税, 以后当乙公司将分得的房产转让时, 应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税, 以分得房产时的公允价值作为转让土地使用权的收入, 对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。房产的公允价值可按国税发[2006]187号文第三条第一款的要求确认:按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

甲公司相当于用其建好的房产换取土地使用权, 应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本, 并将该部分公允价值计入销售收入。

2. 乙公司将土地使用权作价投入甲公司, 换取甲公司一定股份后再由甲公司开发该项目。

财税[2006]21号文规定:自2006年3月2日起, 对于以土地 (房地产) 作价投资入股进行投资或联营的, 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 均不适用财税字[1995]48号文第一条暂免征收土地增值税的规定, 应按规定缴纳土地增值税。因此, 应将乙公司所获取的甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入, 按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。

甲公司应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本, 在清算土地增值税时予以扣除。

3. 乙公司获取的是部分货币资金和部分房产。

乙公司得到1 200万元现金及4 000平方米面积的商铺, 根据财税字[1995]48号文的规定, 其分得的商铺是暂免征收土地增值税的, 但其分得的现金应征收土地增值税。乙公司的同一行为涉及到不同的税务处理, 公司转让同一地块因获取的对价不同而处理不一, 这也是产生上述不同意见的原因。笔者认为, 首先, 将乙公司获取的现金作为合作建房的利润分配是不合理的。乙公司并未入股进行房地产开发, 也不承担风险, 只是按固定面积分得房产, 应视为非货币性资产交换的行为, 是以土地使用权换取部分房产和现金。其次, 甲公司的处理也是错误的, 因为财税字[1995]48号文所称暂免征收土地增值税是针对乙公司的行为, 甲公司将房产分给乙公司应视为以房产换取土地使用权的视同销售的行为。在现行法规规定下, 乙公司应进行如下账务处理:

(1) 对于取得的现金部分, 应按照配比原则, 与其对应的该部分的取得土地使用权的成本进行配比, 计算其土地增值税。如乙公司获取的房产公允价值为2 000万元, 而该地块土地使用权成本为1 600万元, 则其允许扣除的土地使用权成本 (不考虑其他税费) =[1 600÷ (2 000+1 200) ]×1 200=600 (万元) , 增值额=1 200-600=600 (万元) , 应纳土地增值税额=600×40%-600×5%=210 (万元) 。

(2) 对于将分得房产部分作为分房自用处理的, 暂不征收土地增值税, 待其对外销售后再分别按转让土地使用权和销售旧房缴纳土地增值税。甲公司应将分给乙公司的现金加上房产的公允价值作为取得土地使用权的成本计入扣除项目, 将房产的公允价值作为销售收入计算应缴纳土地增值税。

对于“合作建房”的行为应界定为非货币性资产交换行为还是界定为一种投资行为是进行土地增值税清算处理应首先解决的问题。若为非货币性资产交换行为, 则出地方按转让土地使用权给出资方处理, 若为投资行为则应将出地方以土地换取的股权价值在该项目的开发成本中扣除, 但双方资金往来中出资方给出地方分配的现金应视为内部分配, 其分给出地方的房产应视为投资收益的分配。“合作建房”行为可根据合作建房协议来界定, 出地方承担项目开发的风险并享有开发利润, 应视为投资行为, 若获得固定面积的房产, 不承担风险收益的, 则应界定为非货币性资产交换行为。

二、小结

从上述分析可以看出, 对于以合作建房方式进行商品房开发项目来说, 土地增值税清算涉及出地、出资双方, 计算过程复杂, 容易产生税企争议, 对出地方清算的后续管理存在困难, 如出地方再转让分得房产, 很容易忽视对其转让土地使用权的清算, 造成国家税款流失。同时, 很多房地产开发企业利用关联方合作建房来逃避或延迟土地增值税纳税义务, 给该税种的征管带来困难。笔者建议对现行相关法规作出适当修改和补充:

1. 对合作建房用于商品房开发项目的, 对出地方分房自用取消暂免征收土地增值税的规定, 应按其分得房产的公允价值计算其应缴土地增值税, 以其分得房产时间为纳税义务发生的时间。

2. 明确出资方扣除项目。出资方付给出地方的现金应计入其取得土地使用权的成本, 出资方分给出地方的房产应按其公允价值分别计入销售收入和取得土地使用权的成本并允许其加计扣除。

3. 明确双方开具的票据。出资方给出地方的现金应由出地方开具转让土地使用权的发票, 出资方分给出地方的房产应由出资方开具销售不动产发票并计入销售收入, 出地方同时开具转让土地使用权的发票给出资方作成本扣除。

4. 结合“合作建房”的相关营业税、所得税的处理出台专门指引, 避免各税种之间的处理不一致。

摘要：本文通过举例分析, 阐述了“合作建房”开发项目土地增值税清算的实务处理问题, 并提出了关于土地增值税制度设计的若干建议。

关键词：合作建房,土地增值税,非货币性资产交换

参考文献

篇4：土地协议出让的再审视

一、土地协议出让概述

土地协议出让是指政府以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地出让金的行为。长期以来，我国土地供应以新增建设用地为主，协议出让大多以土地物质出让（即增量）的形式出现。随着中央“严控增量，盘活存量”土地政策方针的确定，我国土地利用重心逐渐转移到存量建设用地挖潜上来。原土地使用权人提高存量土地开发条件并补交土地出让金的行为也属于协议出让，此情形下，土地物质并未增加，土地协议出让以土地权利出让（即存量）的形式体现。

土地协议出让实际上是政府与土地使用者一对一地谈判和磋商出让土地使用权的一种出让方式。由于在土地获取过程中只有一位意向用地者，市场竞争程度相对较弱；同时，土地协议出让价格由政府在地价评估基础上集体会审确定，其并未经过市场竞价的检验和修正，实际上是政府定价，价格形成机制存在一定人为因素。

我国土地协议出让经历了一个逐步演进的过程。自1978年开始土地有偿使用制度改革以来，在相当长的时期内，土地协议出让方式是我国土地出让的主要形式。在当时经济社会条件下，土地协议出让暴露了市场竞争不充分、出让程序不透明、出让价格偏低、容易产生寻租等缺陷，限制和取消土地协议出让的呼声日益强烈。2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求商业性房地产开发用地和其他土地，供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须以招标、拍卖和挂牌等公开出让方式供地，土地公开出让开始取代协议出让成为土地出让的主要方式。2003年，国土资源部出台《协议出让国有土地使用权规定》，在规范土地协议出让程序的同时，进一步将土地协议出让的适用范围限定在自有划拨土地补办出让、划拨土地转让、出让土地改变用途方面。2004年，国土资源部和监察部联合要求从2004年8月31日起，所有的经营性用地一律实行公开出让，否则追究有关单位的责任，协议出让从经营性用地配置领域彻底退出。2007年，国土资源部和监察部联合发文要求严格落实工业用地招拍挂制度，工业用地供应也杜绝了协议出让方式。自此，我国确立了土地划拨、土地公开出让为主，土地协议出让为补充的供地方式格局，即公益性项目用地以划拨方式供地，非公益性项目用地以公开出让方式供地，土地协议出让方式则受到严格的限制和约束，仅限于在历史遗留问题处理等零星领域使用。

二、土地协议出让的现实需求

当前，我国经济社会发展对土地协议出让产生了较强的现实需求，土地协议出让开始被赋予了新的价值和作用。

1.存量土地再开发的需求

多年来，我国城市呈现摊大饼式外延扩张的特征，部分城市特别是沿海经济发达城市耕地保护与生态承载已经逐渐达到极限，为纠正这个问题，中央确定了未来“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”土地利用总体基调，实施划定城市增长边界政策，我国城市土地利用的重点逐渐转移到存量土地再开发上来，“城市更新”“低效用地再开发”等城市存量土地再开发政策创新不断深入开展。在城市存量土地再开发中，传统的土地收储后公开出让的土地开发方式开始失灵，例如对于功能置换地块、实施微改造的地块，由于收储成本高于收储收益，土地收储方式经济上不具备可行性；同时收购拆迁中交易成本过高，部分存量土地通过土地收储推进难度极大。允许自行开发开始成为存量土地再开发的一个重要选项。由于涉及土地权利的变化和重新取得，存量土地自行开发需要通过土地协议出让方式办理相关用地手续。从政策方向上看，国土资源部《城镇低效用地再开发试点指导意见》已经明确符合条件的低效用地可以协议方式办理出让手续，重新签订土地出让合同，取得新的土地使用权，并按市场价格补缴土地出让金，上海、深圳、广州、南京等地也在城市更新政策中作出了类似规定。

2.市场配置资源的需求

当前，我国土地供应仍然是土地划拨、土地出让双轨制，学校、医院、政府办公、交通基础设施等用地仍然采用无偿划拨方式，由于缺乏价格调节与成本约束，公益性项目用地普遍存在规模偏大、用地浪费的问题。为深化土地市场改革、推动市场在资源配置中发挥决定性作用，国土资源部《节约集约利用土地规定》要求扩大国有土地有偿使用范围，除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，应实行有偿使用。同时，民营与社会资本逐渐介入学校、医院等民生项目，交通基础设施领域PPP模式逐渐探索推行，这些项目用地出于融资以及市场化运作的需要，要求以出让方式获得项目用地。由于公益性项目、准公益性项目的特殊性，不可能采用招拍挂等公开出让方式供地，只能采用协议出让方式办理供地手续。

3.土地混合利用的需求

土地混合利用已经成为城市建设领域的热点之一，也是未来我国土地利用的一个方向。长期以来，城市建设领域“功能主义原则”和“功能分区思想”占据主导地位，这种原则和思想对于我国城市规划、土地管理制度的构建以及城市建设的快速发展起到了重要作用，但其土地开发功能单一、建筑形态机械和缺乏活力等问题也开始暴露。从国际经验来看，土地混合利用已经成为土地利用的一个重要方向。实际上，越来越多的土地开发以混合功能出现，如保障性住房用地属于二类居住用地，其主体功能是住宅，同时需要混合配建商服设施；居民社区中心用地则是社区文体娱乐、医疗卫生等公益性功能与商业配套等经营性的混合体。以公益性为主、经营性为辅的混合功能用地，其经营性土地并非单独地块，而是以混合功能建筑中分摊土地的形式出现，在公益性建筑分摊土地以划拨方式供地的同时，其经营性用地不具备公开出让的条件，只能以协议出让方式供地。

三、土地协议出让存在的问题

土地协议出让重新成为解决现实问题的重要政策工具，但从当前情况来看，土地协议出让作用和价值的发挥仍受到诸多因素制约。

1.认识上存在误区

当前，人们对土地协议出让的认识和印象一直停留在土地有偿使用制度改革初期。当时由于土地协议出让的内在程序和外在监管均不成熟，确实产生了一些问题。随着我国土地市场体系不断完善，当前土地协议出让模式无论是内在程序还是外在监管均发生了巨大变化。从内在程序上看，土地协议出让前必须在经过出让公告环节，一旦有两家以上意向用地单位即转入公开出让程序，其竞争机制与土地公开出让类似；从外在监管上看，土地协议出让已经完全被纳入了土地有形市场，其出让程序、出让价格完全向社会公示，接受社会监督，公平公开程度已经与土地协议出让初期完全不同。用固有的眼光看待土地协议出让模式，对土地协议出让持排斥和回避的态度，既不利于土地协议出让工作规范与政策创新，也不利于对现实需求及问题的及时响应与解决。

2.法规支撑上存在障碍

当前，我国土地供应制度按照用途管制的原则进行设计，供地方式的选择主要按照土地用途确定。有关政策法规明确商业、旅游、娱乐和商品住宅以及工业用地必须采用公开出让方式供地，对同类用途土地的差异化状态考虑不足。虽然近期国务院、国土资源部出台的支持文化创意产业用地、鼓励低效用地再开发政策一定程度突破了旧有法规，允许符合条件的经营性用地协议出让，但这些政策主要以工作意见的形式出现。这种状况导致各地在城市更新、低效用地再开发等领域中土地协议出让创新举措缺乏法律法规支撑，导致有关工作开展承担了较大的法律风险。

3.价格形成机制存在缺陷

土地协议出让价格主要通过评估测算确定，但现有的评估技术规范仍不完善。例如，在对出让价格影响很大的评估基准日进行选择确定时，评估基准日往往被确定为规划条件改变的批准时点。从批准规划条件改变到土地实际出让可能时间周期较长，土地协议出让价格实为出让前一时期的价格，这也是协议出让价格低于当期公开出让价格的原因之一。同时，在城市存量土地自行开发中，土地出让价格的确定不仅仅是技术问题，更是土地收益分配调整与土地增值收益分享的问题。各地在存量土地自行开发中，对土地出让金的测算均体现了土地增值收益分享的理念，但在这个过程中各地做法和标准不一致，其依据和合理性也不够充分，需要进一步创新与完善。

4.出让程序不健全

一是出让程序的决策不完善。当前我国土地协议出让决策权集中于政府，拟协议出让的地块分布与出让时间主要由政府决定。从国外经验来看，城市更新与存量土地再开发决策更多呈现“自下而上”的特点，即地块是否启动协议出让需要更多的听取和尊重企业职工、社区居民的意见。二是出让条件的设定不尽科学。当前土地出让以经济效益为导向，出让条件的设定追求土地利用强度和经济效益最大化，对环境保护、历史文脉传承、社区邻里关系的保存重视不足。三是出让程序需要完善。现行程序下存在土地出让价格后置的问题，即土地出让公告只公告地块位置、面积、用途等信息，未确定并公告土地价格，待公示结束后才开始确定土地价格，这种程序设置使得协议出让的公平性受到质疑。

四、土地协议出让完善建议

1.重新定位土地协议出让模式

在存量土地再开发、公益项目土地有偿使用以及土地混合利用中，土地协议出让模式具有公开出让所不能替代的作用。在规范透明运行的前提下，健全和发展土地协议出让模式有助于丰富土地市场体系，回应和满足经济发展新常态对土地利用与管理的现实需求。要破除对土地协议出让模式的刻板印象，正确理解和重视新时期土地协议出让模式的价值，不断创新和完善土地协议出让制度，并在土地管理体系中赋予土地协议出让模式应有的地位和作用。

2.加强顶层设计

在文化创意产业用地、旧城区工业企业搬迁以及低效用地再开发中，国家相关政策文件已经为土地协议出让模式创造了政策空间，地方性城市更新政策也对协议出让模式的使用进行了探索与创新。建议在梳理研究各地方实践经验与做法的基础上，适时调整土地协议出让模式有关政策依据。同时，由于土地协议出让制度创新的实质是土地权利重新界定与土地收益分配方式调整，可借鉴国外经验引入土地发展权概念，为土地协议出让特别是存量土地再开发中土地协议出让制度的重构奠定法理基础。

3.完善价格形成机制

一是改进协议出让价格评估规范。将评估时点明确为出让时点，具体操作时可确定为规划条件调整完成后、土地协议出让启动时点。二是构建土地协议出让指导价格体系。土地协议出让指导价格体系将经营性的教育、医疗、养老等产业用地同时纳入，相对于当前许多地方协议出让时所使用的基准地价体系，土地出让市场指导价格在价格水平上更接近土地市场实际水平，在用途划分上较基准地价中传统的商服、住宅、工业三大类更具有针对性和可操作性，在更新时间和方式上更加灵活，可以更好地为土地协议出让价格管理服务，并有效引导市场预期。三是建立协议出让地价管理信息系统，将所有协议出让数据材料、评估方法、可比实例等信息纳入信息系统，在便于地价监管同时，也有助于协议出让价格评估时可比实例的选取，提高土地协议出让价格评估的便利性与科学性。

4.健全出让程序

一是完善协议出让程序。针对当前协议出让价格后置的问题，逐步改进协议出让程序，在土地协议出让公告信息中增加土地价格内容，使协议出让公告内容与公开出让公告并轨，一旦有两家以上意向用地单位，即转入公开出让程序。二是加强协议出让调控。当前协议出让土地在整个供地中占比较小，且呈现零星、不规律的特征，政府在土地供应计划与调控中往往忽视土地协议出让。随着未来土地协议出让规模扩大，土地协议出让对市场供需关系将产生重大影响，要结合城市更新、低效用地再开发等新情况，在年度出让计划中综合考虑公开出让、协议出让的规模、结构、分布与出让节奏，将土地协议出让纳入出让计划管理与调控范畴，未纳入年度供地计划的地块，原则上不得办理协议出让手续，以此调控土地市场供需关系，防止土地市场大起大落。三是健全协议出让监管体系，特别是对协议出让价格评估确定等重点环节实行备案审核与抽查，确保土地协议出让规范运行。

篇5：南区土地合作开发协议

协议人：天津市静海经济开发区（以下简称甲方）

住所地：天津市静海经济开发区

法定代表人：

电话：

协议人：

（以下简称乙方）

住所地:

法定代表人：

电话：

协议双方依照中华人民共和国现行法律、法规、规章及规范性文件，遵循诚实信用的原则，经协商，就双方在天津静海开发区（南区）合作进行土地开发项目事宜达成如下协议。

第一条 宗地位置

宗地位于天津市静海经济开发区南区津沧高速公路以东、泰安道延长线以西、崔杨路以南、陈大路以北，面积约6平方公里。

第二条 甲方权利义务

2.1负责做好该宗地的规划和建设方案。

2.2负责协调该宗地地上物的清理、补偿，确保该宗地顺利征用。2.3负责协调相关村、镇关系，保障社会稳定，确保该宗土地开发方案的顺利实施。

2.4负责办理该宗地的征用手续。

2决算。

第六条 违约责任

双方应积极履行各自义务，如有违约，违约方应承担合同已履行数额的5%违约金。

第七条 附则

7.1本协议未尽事宜，由双方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。

7.2因履行本协议发生的纠纷，由双方友好协商解决，协商不成任何一方均可向静海县人民法院起诉。

7.3本协议一式四份，双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。

附件1：土地位置图

附件2：开发区关于租赁厂房返还租金的办法

甲方：天津市静海经济开发区

乙方：

管委会

代表人：

代表人：

2009年

月

日

2009年

月

篇6：土地合作开发协议书2011

甲方：昌平区泰陵北下口村荒山承租人

乙方：

为更好的利用开发荒山资源，保护生态环境，充分利用有限资源，甲、乙双方经过协商就合作开发昌平区泰陵北下口村生态产业区3500亩（其中含50亩建设用地）建设山场的荒山、荒滩地的70年租赁开发，达成如下协议。

一．开发项目地址。

甲方目前已在昌平区泰陵北下口村落实了3500亩土地使用权用于休闲产业开发建设，整个项目名称_________。现经甲、乙双方协商，甲方同意以3500亩土地使用权折价作股和乙方进行合作开发。和乙方合作开发的3500亩土地使用权地理位置为按照目前的规划图，具体确定位置以等高线、规划测量红线为准。

二．合作方式及价格。

双方合作项目的土地价为万／亩，预计开发周期为五年，乙方每年向甲方支付_____人民币，共计向甲方支付_________人民币元整。

三．合作期限及款项的支付。

1．双方合作期限为2010年5月至2080年5月（土地使用年限范围内），本协议签订后____内，乙方按甲方指定帐户支付人民币_______整；协议签订后____内再支付__________元人民币，其余款项乙方应在同甲方约定的期限内付清

2.甲方收益为乙方每年经营所得的净利润（均不低于280万）

首期50%；二期45%；三期40%；四期35%；五期30%

3．五年后甲方全部交清乙方土地使用款项后，甲方继续享有乙方每年经营所得净利润的5%的分红。

四．甲方的责任。

1、甲方负责监督乙方开发情况和期限履行情况，保护生态资源不被破坏。

2．甲方负责积极协助乙方兴建氺、电、路等基础设施建设，费用由乙方负责。

3．甲方负责就合作项目协调与村、镇一级政府有关部门的关系；

4．甲方需提供土地使用权合同（以土地折价作股），具体经营项目由乙方负责。在合作地块的土地使用权期限内乙方承担项目经营周期内的投资、建造、营销等各项费用。

5．甲方需提供土地使用权合同。（不承担经营风险，只收取固定利益）

6.甲方负责将合作项目范围内的墓地转移出此合作土地范围之外。

7.甲方在与乙方合作期限内不得将此地块任何部分转让及与第三方合作。否则视为违约，违约责任为乙方已投入费用的5倍。

五．乙方的责任。

1、乙方需自觉维护合作项目区域内的自然资源。搞好水土保持工作，同时享有市、区、镇有关兴修水、电、路设施，植树造林，发展旅游业的优惠政策。

2、乙方享有自费架设电缆，增容电量，节流蓄水的独家使用权。

3．按照本协议规定向甲方支付合作款项；

4．乙方负责合作项目的详细规划设计、设计图纸和施工图纸，负责项目的建设及运营；

5．协助甲方办理与合作地块相关的各项事宜。

6、乙方负责出资拟定休闲产业带建设、建设会员休闲旅游度假山庄。

7、除双方约定的付款方式、事件和费用外，乙方不再向甲方交纳其他任何费用，甲方承诺不以任何名义和方式向乙方收取其他任何费用。

六．本协议规定的3500亩土地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，所有赢亏均由乙方自行承担。该公司股东由甲、乙双方组成。

七、发生不可抗力时，任何一方均可免除由于不可抗力事件导致的延期或无法履行的责任。在本协议的有效期限内，因甲方的地位、性质或权限发生任何变化，不影响乙方对合作土地开发的使用，本合同所有条款继续有效。

八．违约责任。

乙方不支付或不按规定如期支付本协议第叁条规定款项的，甲方有权按总价款的10％要求赔偿，如乙方不按时支付款项的，每逾期一日按逾期金额的万分之三向甲方支付违约金。如乙方签署完此合同后两年内未开发，甲方有权收回。合同终止，双方免责。

九．合作项目的土地合同附件包括

1、土地使用权的四至平面图（加盖公章）

十、本协议未尽事宜，经双方协商可签订补充协议。

十一．本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份。

甲方：乙方：

代表：代表：

篇7：土地一级开发整理合作协议的公告

海南正和实业集团股份有限公司

关于签署西山区白沙地片区土地一级开发整理

合作协议的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：

●2010 年7 月26 日，海南正和实业集团股份有限公司（以下简称“公司”或“乙方”）通过公开竞标方式成功竞得“昆明市西山区白沙地片区土地一级开 发的土地整理项目”。2010 年8 月16 日，公司与昆明市西山区人民政府（以下 简称“西山区政府”或“甲方”）签署《西山区白沙地片区土地一级开发的土地 整理合作协议》（以下简称“协议”）。

●协议类型：委托开发协议

● 协议生效条件，协议自协议双方授权代表签署及加盖单位印章成立，经乙 方股东大会审议通过，且甲方出具区人大批准的决议和区财政还款承诺后生效。●协议履行期限：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日起计算）。

一、董事会决议情况

为拓展公司在云南省昆明市房地产开发业务，公司第九届董事会第十次会议

于2010 年7 月26 日以现场表决方式审议通过了《关于签署西山区白沙地片区土 地一级开发的土地整理合作协议》的议案，董事会授权公司总裁游祖雄先生在项 目中标后与昆明市西山区人民政府签订《西山区白沙地片区土地一级开发的土地 整理合作协议》及相关法律文件。董事会决议公告刊登于2010 年7 月27 日的《中 国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

根据昆明市政府办公厅发布的昆政办【2010】144 号《关于印发昆明市工程 建设招标投标管理办法的通知》第二十七条规定“评标结果实施公示制度。在确 定中标候选人后发出中标通知前，须通过昆明建设交易网（）发 布中标候选人情况。公示时间为三个工作日。”公司于2010 年7 月26 日通过公 开竞投竞得西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程，被确定为中标候选

人，现中标公示期届满，未出现任何异议。公司于2010 年7 月29 日取得中标通 知书，成为昆明市西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的实施主体。《关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公告》刊 登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。并且因本次交易金额达到《上海证券交易所上市规则》9.3 条 规定之标准，公司将就《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合 作协议》的议案提交2010 年第二次临时股东大会进行审议。召开2010 年第二次 临时股东大会通知的公告刊登于2010 年7 月31 日的《中国证券报》、《上海证券 报》及上海证券交易所网站.cn。

公司于2010 年8 月16 日召开了2010 年第二次临时股东大会，会议审议通 过了《关于签署西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》的议案。公司2010 年第二次临时股东大会决议公告刊登于2010 年8 月17 日的《中国证 券报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站.cn。

二、合同标的及对方当事人情况

（一）协议标的情况

1、协议标的：西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程（以下简称 “项目”）。

2、协议标的范围：项目位于西山区白沙地，东至杜家村、大渔二、三组、大、小石咀村民小组；南至大、小石咀村民小组、马街办事处经贸委、普坪二组、大 渔一组；西至西山林场；北至董家村、沥青厂、杜家村；占地共计2374亩（最终 以勘测定界四至放线为准）。

3、协议标的的投资建设内容：西山区土地平整、植被恢复；地块内道路、供 水、供电、供气、排水、污水、中水、通信等市政基础设施、公共配套设施，以 及控规要求配建的其他公告服务设施建设工作；其他经甲方认可需要建设的公共 服务设施；移交甲方前地块的管理及维护等工作。甲方应在协议生效后七日内将 项目范围内的全部土地移交给乙方。

4、协议标的的开发建设周期：项目建设期限为两年（自确定正式开工之日

起计算），若在项目建设过程中，由于投资建设等相关事项的行政审批等非甲方 或者乙方可控因素造成的延期，经双方协商确认，建设期限可顺延。

（二）对方当事人情况

本协议对方为昆明市西山区人民政府。

三、协议主要条款

（一）项目投资费用构成：

1、土地调查费、评估费、勘探费、测绘费、资料费、可行性研究费、设计

费和经甲方认可的其他前期费用（包括协议生效前相关方为本项目支出的经审计 的前期费用）；

2、工程招投标、审计、律师、工程监理和工程报建应交的各项中介服务费 及行政事业性费用；

3、土地平整、植被恢复、基础设施、公共配套设施、林地征占等所产生的 一切费用及其他经甲方认可的其它相关公共服务设施建设费；

4、开发间接费及相关税费；不可预见费用；融资费用和贷款利息。

（二）项目管理

1、项目的土地整理及市政配套深度由甲方进行确认。

2、项目按照国家规定的相关建设标准设计并组织建设，项目涉及的建筑设 计工作由甲方授权乙方通过公开招投标方式委托具备相应资质的建筑设计单位 设计，甲方拥有对设计方案的最终决定权，未经甲方书面许可，乙方无权自行决 定任何设计方案。

3、甲方指定由白沙地片区土地一级开发工作指挥部负责以招投标方式委托

造价、监理等单位对项目的投资、施工进度、施工质量等进行跟踪造价、监理。

4、为保证甲方的权利和项目的顺利实施，甲方成立白沙地片区土地一级开发 工作指挥部，有权代表甲方行使以下权利：1）负责签收乙方或其他第三方向甲 方递交的文件、文书、资料等；2）负责组织协调政府相关部门办理与项目有关 的行政审批手续；3）负责协调其他涉及到项目需要政府支持的事项；4）对乙 方提交的前期费用、设计方案、建设方案、工程预算、决算、进度报告等签字确 认和送审工作。

5、乙方保证对本项目工程施工的总承包人按照规定进行工程建设施工公开招 投标，工程招标必须由白沙地片区土地一级开发工作指挥部代表全程参与。

（三）甲乙双方权利义务

1、甲方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，甲方还应当承担以下权利义务：①甲方应保证已经拥有项目所占用土地的相关授权、审批手续，甲方有委托 乙方进行项目建设的权利；

②负责完成项目所占用土地的移交工作（包括但不限于支付征地拆迁补偿 金、资源使用和环保补偿费、负责安置当地居民），按时交付土地；

③协助乙方获得实施工程所必需的法律、法规规定的和行政管理等方面的批 准、许可、授权；

④为乙方在项目建设工程中的融资提供积极的协助，甲方拥有对乙方资金到 位及使用的监督权；

⑤对项目的规划设计、建设方案拥有最终决定权；

⑥协助乙方实施工程项目，有权对工程的设计、建设等进行检查和监督，但 不能影响乙方的正常运营；

⑦甲方应当在乙方提供项目（包括分项目）竣工报告后15 个工作日内，完

成工程竣工验收工作，乙方应在甲方完成竣工验收后3 个工作日内将相关资料移 交给甲方以进行审计确认工作，并且双方应签署确认接收的相关文件；⑧甲方应当在乙方移交相关结算资料给甲方后的30 个工作日内完成最终审 计确认工作，并向乙方提供审计结算报告；

⑨甲方应负责在本协议生效后15 日内确定本项目的审计单位，并告知乙方。

2、乙方的权利义务

除本协议约定的其他权利和义务之外，乙方还应当承担以下权利义务：①接受甲方委托，负责项目的规划、设计及专家论证工作，并按照甲方确认 的规划、设计方案进行投资建设管理；

②在本协议约定的期限内成立项目公司，并规范运营；

③全权负责项目的投资建设管理，保证工程质量符合国家规定的各项质量标 准；

④在指挥部的积极支持和配合下，负责筹集项目建设所需的资金，保证该项 目建设资金（包括自有资金和银行贷款）按时到位直接用于项目建设，并接受甲 方监督，杜绝防止拖欠项目施工款及民工工资，确保项目按期完成；

⑤积极配合甲方在工程的设计、建设过程中进行的检查和监督；

⑥在工程竣工后，应及时通知甲方进行工程竣工验收；

⑦经甲方完成竣工验收后，乙方须将相关资料移交给甲方进行审计确认工 作，并且双方应签署确认接收的相关文件；

⑧在甲方上级部门指定的审计机构最终审计确认项目总投资额后，乙方应将 土地移交给甲方，并且双方应签署确认接收的相关文件。

（四）项目建设实施主体

甲方将本项目投资列为重点招商引资项目，为项目提供财政保证，区财政局 出具还款承诺；乙方承诺在本协议生效后，在西山区成立一家注册资本不低于三 千万（单位人民币元）的项目公司。项目公司成立后，本协议中乙方的权利和义 务部分或全部转移至项目公司。

（五）公司依据本协议可以获得的管理费用及投资收益

1、甲方对项目投资建设管理收取管理费，管理费按审计部门审定的工程总

造价的3%计提，其中六分之五作为乙方项目管理费支出，其支出应当符合相关 法律法规和政策的规定。项目管理费根据项目实施进度按实计提。

2、乙方作为项目的投资主体，按审计部门审定的工程总造价的8%计提投资 回报率。乙方投资回报根据项目实施进度按计提。

（六）项目总投资额

项目中标金额为人民币19.05425 亿元，最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定确认的结论作为结算依据。甲方在上级部门指定的审计机构审计 结论确定后的150 天内一次性支付给乙方全部投资款、利息、投资回报和管理费。若甲方未按期或未足额支付给乙方相关款项，则甲方应按超期天数计算违约金支 付给乙方，具体计算方法为未支付款项×超期天数×0.05%。

四、投资收益及协议履行对上市公司的影响

依据协议约定，公司可获取的项目投资收益率为10.5%（2.5%＋8%），按项 目中标金额人民币190,542.5 万元测算，该项目总投资收益为20,006.96 万元（190,542.5×10.5%），项目最终总投资额以甲方上级部门指定的审计机构审定 确认的结论作为结算依据。此外，本协议的签订将为公司提供稳定良好的回报预 期，且风险相对较小，可以进一步提升公司房地产开发能力及品牌影响力，为公 司带来良好的经济效益及社会效益，实现全体股东利益的最大化。

五、协议履行的主要风险分析

1、政策风险

公司现有的土地一级开发模式符合当前国家的土地开发政策，但随着土地管 理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过 程中，存在公司现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。公司会 积极探索符合国家要求的土地一级开发模式，为国家和地方政府完善相关政策和 制度提供积极有益的实践经验。

2、资金筹集风险

土地前期开发的资金投入密集度高，投资规模大，公司本次对土地一级开发 投入的资金主要来源自有资金及金融机构借款。由于该项目资金投入量大，公司 将努力拓展融资渠道，确保项目开发按计划顺利推进。

六、备查文件

1、海南正和实业股份有限公司第九届董事会第十次会议决议；

2、关于中标昆明西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理工程的补充公 告；

3、海南正和实业股份有限公司2010 年第二次临时股东大会决议；

4、《西山区白沙地片区土地一级开发的土地整理合作协议》。

特此公告。

海南正和实业集团股份有限公司

篇8：土地合作开发协议

2012年1月5日, 霍尼韦尔与天津泰达经济技术开发区签署协议, 共同开展中国首个智能电网需求响应项目。霍尼韦尔于2011年2月被国家电网电力科学研究院选定开发实施中国首个围绕建筑用电需求侧管理而开展的智能电网示范项目及可行性研究。此次签约也标志着该需求响应系统示范项目的正式启动。这一示范项目是中美能源合作计划 (ECP) 的一部分, 将帮助商业、工业及政府设施降低能耗, 削减能源成本和减少排放, 提升电网稳定性, 得到了两国政府的大力支持, 旨在推动中国智能电网行业标准和相关法规的开发和制定。

根据此次签署的协议, 霍尼韦尔将在天津泰达经济技术开发区的选定设施上部署自动需求响应技术开展示范项目, 其中包括办公楼、政府办公设施和商用楼宇以及工业厂房。

基于霍尼韦尔自动需求响应技术, 电力用户可以为其设施制定定制化的节能策略, 在需求响应事件中, 由供电设施自动执行。借助自动需求响应技术, 供电设施可以在高峰时段快速有效地减少总体能耗, 而商业用户可以在不影响关键业务的情况下, 降低能耗和成本。自动需求响应技术还有助于减少温室气体排放, 降低电网在用电高峰时段的负荷, 减少“峰值发电厂”的高昂运行成本。这些工厂通常处于闲置状态, 只有在用户所需电量超过了供电设施日常负荷发电部署自动需求响应技术可有效削减15%�30%的峰值负荷。如果大规模实施的话, 就相当于建立了一个“虚拟发电厂”, 从而达到降低需求的效果。该项目有助于天津泰达经济技术开发区提升投资环境和运营环境, 同时将为提升能效和推动环保做出贡献。