商业街区研究

商业街区研究（通用6篇）

篇1：商业街区研究

Shanxi university of Finance and Economics

太原市商业街区休闲游开发研究

学院：旅游管理学院 班级：旅游管理一班 作者：冯婷(201313010145)

李爽(201313010143)杨湘钰(201313010158)赵奇蕾(201313010150)吴颖超(201313010161)钟肖雨(201313010128)

摘 要

休闲旅游这几年在我国呈现出迅猛的发展势态，是当前旅游业的最热门的方向之一。而商业街区休闲游作为休闲旅游的一种重要形式，正在逐渐受到现代人的追捧与青睐。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。全世界目前已有1200多个城市拥有步行商业街。目前，我国很多城市在发展中都把商业街的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街，这说明商业街在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业街的需求和要求越来越受到关注。发展商业街区休闲游的重点应该着眼于商业街区的建设和休闲旅游产品的开发，从而打造出独具地方特色的商业街区休闲游。

关键词： 太原 商业街区 休闲旅游 SWOT分析 策略建议

太原市商业街区休闲游开发研究

休闲旅游这几年在我国呈现出迅猛的发展势态，是当前旅游业的最热门的方向之一。而商业街区休闲游作为休闲旅游的一种重要形式，正在逐渐受到现代人的追捧与青睐。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。

任何一个国家的大城市都有一条或几条著名的商业街。这些商业街不仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力象征。如国际上著名的纽约第五大道、巴黎的香榭丽舍大道、香港的铜锣湾、北京的王府井大街等等。这些商业街依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引物和品牌。

城市商业街作为城市中的一种空间存在,还在学术空间上成了多学科研究互相渗透地带。其中,以商贸、城市规划和城市设计、城市旅游三大领域对于城市的商业街讨论最为集中。自1996年以来近十年以上这三大和城市商业街区研究最为紧密地的领域,除了研究角度各有差异之外,更有趣的是研究内容中出现越来越多的学科融合,同时,研究结论也有一种趋同现象，这种趋同的研究结果也反映了城市商业街未来的发展趋势,从而城市商业街的建设和发展提出了新的课题。目前，我国很多城市在发展中都把商业街的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街，这说明商业街在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业街的需求和要求越来越受到关注。但是，我们不应盲目发展与建设，借鉴他人经验，对我们或许有更多的裨益。

本文对太原商业街的发展做出了全面的研究，看到了太原商业街在发展中存在的一些问题，我们针对这些问题提出了一些解决办法与建议。通过对太原商业街发展现状的分析以及建议，希望能够对太原商业街的发展做出贡献。如果商业街发展越来越好，必定会更好的带动太原市旅游休闲业的发展，从而带动整个太原市经济的发展。

一、太原的商业街区休闲游资源介绍

太原，山西省省会，也称“龙城”，国家历史文化名城，国家园林城市，太

向体验式的商业物业发展。众多标榜着城市新地标、商业航母的待建高端商业物业已由规划蓝图步入开发建设。同时专业商圈分类也在继续细化。(2)太原发展商业街区休闲游的swot分析 优势分析: 太原市是山西省的省会位于山西省中北部的晋中盆地，是太原经济圈和中西部地区重要的中心城市。山西省的政治、文化和金融中心、国际交流中心。也是中国拥有文化遗产项目数最多的城市之一。其亦是中国优秀旅游城市、中国特色魅力城市、国家历史文化名城。拥有较为完善的交通基础设施。太原市城区的路网结构以网状为主。最外有环状高速路。截至2008年，全市公路里程6035公里，城市道路里程1776公里。全市立交桥数共有23座。太原铁路局铁路总里程2800公里。太原武宿国际机场是华北第二大国际机场，已开通50多条国际国内航线，构成了太原市发达的交通网。劣势分析:(1)休闲文化氛围没有形成。太原的休闲文化氛围不浓，还没有形成真正意义上的休闲文化。表现为工作主动，休闲被动；休闲时间增多，休闲质量较差；休闲形式单调等。

(2)休闲旅游产品缺乏吸引力。太原传统的观光型旅游产品被市场边缘化，很多旅游产品对游客已经不再具有吸引力。虽然太原已经初步形成了几大旅游休闲场所和设施，但休闲旅游产品的个性不够鲜明，缺乏对文化资源的深刻理解，难以形成强烈的吸引力。

（3）国家政策的扶持力度不高，缺少西部大开发、东部改革、中部崛起等政府政策对休闲经济发展的推动作用。同时对外贸易经济对休闲经济的贡献也不大。机会分析: 休闲旅游市场的渐趋成熟。一方面我国居民的可自由支配收入增长较快，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力增强。另一方面居民可自由支配时间增多，我国居民每年拥有法定假日115天，假日时间总量的调整带动了国内旅游市场潜在市场的增长。同时国内休闲旅游市场的消费趋于成熟，我国旅游业正从单一的观光旅游向观光、度假旅游相结合的趋势发展，休闲度假已经形成了规模化的市场需求。

威胁分析:(1)周边城市间竞争激烈。太原市地处华北地区黄河流域中部，周边旅游资源丰富且多样化，这导致旅游市场一定程度的同质化。此外，各地注重打造本地区休闲品牌，增强竞争力。特别是西安市，其深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存，国内很少有城市能与之匹敌。

(2)自身休闲旅游发展的欠缺。目前太原市商业街区的发展没有突出体现休闲度假旅游的需求；商业街区内建设缺乏休闲设施，可供游客长时间逗留和游览的地点不多。同时太原市民商业意识强于休闲意识。

三、太原商业街区休闲游开发的策略与建议

（1）加大商业街区休闲游的宣传力度

“以市场需求为导向，加大休闲旅游宣传和策划力度，建设特色商业街区休闲旅游产品。”把太原美丽的城市风光、悠久的人文底蕴、便捷的交通通信、舒适的度假环境、优质的旅游服务宣传出去，树立休闲旅游目的地城市良好的品牌形象。加快城市国际化功能建设，尽可能多地吸引和争取相关的国际和地区性会议、展览、美食节庆、艺术访问、文化体育交流、休闲旅游活动等在此举行，从而提高城市的国际地位和知名度。

（2）明确市场地位，减少盲目开发

商业街区应当做好市场调查，分析自身资源的优势和机会，明确好自身的市场定位，减少盲目的休闲产品开发。同时，商业街区内的休闲旅游产品要合理划分空间布局，以最小的成本发挥出最大的吸引优势。（3）发掘文化内涵，形成特色

“商业街区休闲旅游如果只是简单的休闲，游客对商业街区的文化了解很少，将无法提升其旅游的品质和品位，因此要深入发掘商业街区的文化形成自己的特色。”各商业街区要充分发掘自身的休闲、娱乐、购物、餐饮、健身等功能，通过休闲产品的展示和文化底蕴的烘托，形成己独特的特色。（4）增加硬件设施，健全功能

商业街区休闲游的硬件设施包括以住宿、购物、交通、餐饮、休闲娱乐设施等构成的服务体系。太原市的商业街区里都有着大大小小的不少酒店、商场、餐饮企业、78-

篇2：商业街区研究

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

篇3：传统风貌商业街区空间特点研究

传统风貌商业街的修建成为当下城市建设的一个热点。保护好历史街区商业街的传统商业气氛, 并在此基础上进行有机的更新改造, 使传统商业街所蕴含的传统文化与当今社会的现代文化相融合。不但可以促进商业街乃至其所在城市经济效益的增长, 而且有利于其传统商业文化氛围的保护以及整个历史街区环境质量的提高。对历史传统的再现并不是简单的还原历史或者传统, 任何风格、形式的传统建筑的再现都是对传统与历史的一种探讨, 而非简单的还原。这种探讨的价值在于我们能通过它更好更完整的认识传统, 认识包括传统如何和现代需求有机结合的所有建筑。现代文化的价值取向是多元的, 任何的流派和思想都应该有其存在发展的空间, “传统”不过是其中的一种。

2古代传统商业街区空间形态分析

1) 院落空间。院落空间是构成传统商业街区的基本单元, 犹如街区的细胞。传统商业街区的院落空间以四合院为典型代表, 其余的院落空间基本上是从四合院的形式演化而来的, 具有与其极为相似的空间形态组成。传统商业街区的院落空间构成通常由三部分组成, 即实体的建筑部分、虚体的庭院部分以及二者之间的过渡空间。院落空间的类型:按照院的多寡, 院落空间可以分为一进院、两进院、三进院、四进院和五进院几种。由于院落的纵深发展受胡同间距的限制, 在纵深发展达到极限时, 还可以横向进行院落的复合, 组成附有简单跨院、双向复合院和多院复合等多种形式。限定院落空间的要素有两种, 一种是以建筑限定, 另一种是以围墙限定。在大多数院落, 这两种限定方式都是综合运用。院落空间的尺度包括两个方面, 即院落的高度和纵深两个方向的尺度。限定院落空间尺度的因素也包括两个方面, 一个是材料的限制, 另一个因素是街巷之间的间距。

2) 街巷空间。街巷空间是传统商业街区的重要组成部分, 构成了古代城市的主要空间肌理。街巷空间不仅具有组织交通的基本功能, 而且成为院落空间的一种延伸, 具有一定公共空间的性质和其独特的空间特征。商业形态的街巷空间两侧主要由商业建筑夹峙而成, 尺度相对于居住形态的街巷较大, 主要以小街为主。其主要功能是联系道路两侧的市肆店铺, 形成特殊的商业氛围, 提供临时的室外售卖空间和顾客停留、逛选的空间。其交通功能被弱化, 街巷的设施具有明显滞留行人的倾向。传统街巷空间的空间限定包括两方面的内容:a.线性空间两端的空间限定;b.道路两侧的界面组成。街巷空间两端的界定起到完成街道线性空间收束的作用。界定和划分街道空间两端的元素主要是牌楼。商业形态街巷空间两侧界面主要由临街的商业建筑立面组成。传统商业街区的街巷空间尺度包括三个方面, 即街巷的宽度、街巷的长度和高宽比。影响街巷空间尺度的因素主要包括三个方面, 即城市规划对街巷长度的影响、街巷等级对宽度的影响以及临街建筑对街巷高宽比的影响。

3现代传统风貌商业街区空间形态分析

1) 院落店肆空间。传统风貌商业街的院落主要由各式三合院组成, 它的基本模块只有四种主要的方式, 即独立式、串联式、“H”形、面向室, 而从岳阳文庙特色文化景区和岳阳楼景区规划的情况来看, 其中的串联式占绝对的优势。观察岳阳文庙特色文化景区或者岳阳楼景区的一段连续立面可以发现院墙在街区空间构成中的重要作用。以仿古院落的街道立面为例, 在这一段空间界面中, 有相当一部分是由建筑的前院形成的。这种前院形成了狭小街道与建筑之间的过渡空间, 使建筑主体免于外部视线的穿透, 主体的封闭性更加完善。这一作用使院落在街区空间的建构中成为重要角色。传统风貌商业街的店肆通常的类型有“前铺后居”“下铺上居”, 或独立的酒楼与商行。

2) 入口空间。我国传统风貌商业街设计日渐成熟, 入口空间往往具有独特的街区文化品质, 入口空间中各构成元素尺度亲切、比例和谐、材料运用得体, 使前来购物观光的游客或市民皆能产生强烈的亲切感和归属感以及文化认同感。

3) 街巷空间。传统风貌商业街街区街巷的空间感极具个性。从街巷中某一固定的空间看, 这种个性集中表现为窄巷高墙所给人的特殊感受。从一段连续的街巷空间看, 首先, 它不能像现代城市道路空间那样是被简单抽象为连接此端与彼端之间的线形要素, 我们可以把这种非线形的感受表述为“项链”形。这是一个比喻, 因为我们通常不会认为穿有许多珠子的项链是一根简单的线。有学者认为“透视形象”被“连续的场效应”所取代, 而这种“场效应”就是“项链”上的“珠子”。

4) 节点空间。节点可以分为三类, 它们有各自不同的空间感。第一类是具有明确功能意义和主题的节点。第二类是街中一些明显放大的空间, 成为高直的道路空间意象的中断点。第三类节点可以称为“微节点”。它们在尺度上是很小的, 也许建筑外墙的小小错动就能造成一个这样的节点。虽然尺度小, 但它们的存在使得传统风貌商业街区的道路空间拥有绝不同于城市道路的魅力。

4细部处理展现传统风貌

传统风貌商业街区的“传统”氛围很大部分是通过街区内的一些细部处理而获得的, 包括建筑细部、木构架细部、街道细部;这些细部基本是依照传统模式加工处理而成, 使得传统风貌商业街区具有浓烈的传统气息。

5审美价值

作为当地历史的再现, 传统风貌商业街不仅具有一定的历史价值、社会价值, 而且具有较高的空间环境审美价值。空间在“知觉形式”方面的审美性质主要指空间的形式美。传统风貌商业街区的形式美来自于空间图形、色彩、质感、对比、整体等方面的因素或特性。

6结语

传统风貌商业街的历史价值、社会价值以及空间审美价值使其成为现代城市建设的热点。但其材料属性、结构特点以及工艺特质决定了它的开发建造和后期维护必定费时、费工、费力。因此, 传统风貌商业街并不适合一窝蜂似的大面积、大批量的兴建建设传统风貌商业街之前必须对项目进行全面的可行性调研;建设时还必须遵循一定的开发原则。总之, 传统风貌商业街有其历史价值、社会价值和空间审美价值, 但建设传统风貌商业街必须慎重。

参考文献

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[6]李泽厚.李泽厚十年集 (第一卷) [M].合肥:安徽文艺出版社, 1994.

篇4：商业街区研究

随着“京津冀协同发展”的快速推进，“京津冀都市圈”逐渐完善。武清区凭借得天独厚的区位优势，将会成为三地中最先受益的区域。同时，它也将充当推动城市合作、助力环北京区域产业转移和升级的“先锋营”。在政府和政策的大力支持下，社会资源及人才资源不断涌入这里，武清的区域价值也彰显无遗。随之而来的是各知名房企与三地置业者纷纷聚焦武清，未来武清楼市将会持续鼎立潮头。武清五一阳光国际儿童商业广场项目正是在这一大背景下发展起来，并不断成熟。

一、“新首都经济圈”催热武清楼市核心地带

武清作为京津“双核”间的轴带，承接京津两地融合发展，也承担起更多的产业、生活功能。在京津整体发展的前提下，京津产业结构调整势在必行，作为天津最早的开发区之一，武清进一步承接北京转移的第二产业和天津的第二产业功能，产业的增加势必带来大量的产业及相关人群，进一步拉动经济水平提升的同时也为武清的房产市场发展提供更为稳定及丰富的发展环境。

近年来，武清城区规划区域功能定位更为明确。武清城区空间结构划分为“一轴两带”与“八大组团”，功能分区：一个中心，十个居住区，三个工业区，两条带，一个商业圈。武清借力京津冀利好形势，积极推进区域内路网与首都地区的延伸对接。交通便捷提高出行效率，这会淡化北京外来人群对地域距离的顾虑。加上环京地区较低的房价、生活成本，和远离雾霾的自然宜居环境，吸引他们前往武清等地置业居住。高铁武清站周边楼盘更是成为置业首选，特别是位于武清发展核心地带的五一阳光项目，同时也是处于现有的京津公路沿线商贸圈与规划中居住区的核心地段，项目未来升值潜力很大。

同时，相关地产人士也表示，未来武清城际商圈将成为助推武清发展最大的增长极。佛罗伦萨小镇和威尼都早已成为武清区的商业地标，V1汽车世界、创意米兰、五一阳光国际儿童商业广场等新晋项目，更是成为带动武清经济发展的核心。另外，武清城际站也在扩建当中。武清将以京津城际铁路武清站为中心，重点聚集国际高端品牌，打造面向京津的高端消费集聚区，这将吸引大量的京津冀区域的投资、自住等人群进驻武清，为武清楼市提供源源不断的市场需求。

二、儿童主题商街填补武清市场空白

1.城市占位

武清的楼市格局主要分为三大板块：南部下朱庄片区、中部杨村片区及北部高村片区，这三个板块的新房成交占据武清区新建商品住宅成交的八成左右。其中南部的下朱庄片区由于背靠水系，成为了著名的生态宜居板块，其客户大多来自天津市区；而北部高村片区则由于邻近首都，受到不少北京客群的青睐；中部的杨村片区则是配套完善，最具“生活味”的一个板块，是武清本地人和天津客户置业的首选。

配套无疑是杨村板块最大的杀手锏。在生活、娱乐和休闲配套方面，中信广场、京津时尚广场和佛罗伦萨小镇等商圈已经非常成熟。2015年初，杨村板块又迎来定位于“京津意式食尚购乐园”的威尼都购物中心的开业。在教育方面，众所周知，杨村板块拥有从幼儿园到高中的非常优质丰富的教育资源，仅五一阳光项目周边就有华夏未来、杨村四小、杨村二中、杨村四中等。同比武清任何一个板块，其优势毋庸置疑。

武清五一阳光项目总体规划60万平方米都市风情街区，南北纵长约1500米，内含儿童主题特色商业街区、强国道风情走廊、TIME金荫广场、高端别墅、舒适公馆、静谧洋房、现代装饰风格教育建筑群以及其他各类风格的公共服务建筑。津京冀协同发展是未来十年的国家发展题材，也是五一阳光国际儿童商业广场的价值背景。

2.项目主体

五一阳光国际儿童商业广场由天津五一阳光投资发展有限公司开发，位于武清中心商业区，交通便利，距中信广场、友谊武清百货商厦100米，人气聚集。项目西侧面向城市主干道京津公路（103国道）、北临汇锦新园、南侧为强国道、东侧为五一阳光锦园。五一阳光国际儿童商业广场项目总体定位为“武清首席一站式儿童主题商街”，引进儿童餐饮、儿童服饰、儿童娱乐、儿童摄影、培训教育、休闲娱乐、社区配套等业态，打造集多种功能于一体的儿童主题商业中心。

五一阳光国际儿童商业广场商业建筑面积共39057.25平方米，容积率2.5，车位约350个。项目为框架结构，全临街商铺，主力户型面积区间为30-120平方米，产品形式有：单一层、单二层、一拖二、双首层、单三层、单四层等，可以满足不同商家经营需求。其中，独创的双首层户型，让二层在一层拥有独立入户的楼梯大堂，极大地提升了二层的便利性和商业价值。沿京津公路布局长度近300米繁华商街，实现将城市道路等公共区域人潮纳入，内外贯通。高铁、高速、自驾、公交全盘接入核心商区。五一阳光国际儿童商业广场抓住津京冀地区儿童市场空白，势必会带动儿童主题亲子家庭消费热潮。

3.主题定位

儿童类主题商业街是市场发展的一种需求。随着第四波婴儿潮的到来，儿童消费市场将越来越大，而功能单一的经营模式已难以适应市场的发展，儿童一站式消费将大行其道。而现今武清儿童主题商业还处于起步阶段，市场潜力巨大。

五一阳光国际儿童商业广场总体定位于武清首席一站式儿童主题特色商业街，以“华夏未来艺术中心”为龙头，以“吃穿玩学用，一站全搞定”的思路，融入亲子乐园、培训早教、儿童摄影、生日派对、亲子餐厅、动漫广场等功能板块，结合时尚零售、中心餐饮、邻里中心等业态，打造一条专为0-14岁亲子家庭服务的体验式商业街。

为了保证商业沿京津公路的昭示性，广场外围并没有设置围墙，仅通过市政绿化草坪隔离。内街的特点是直接面对小区内部，内外结合，打造通透、开放、立体的风情商业街区。端头华夏未来艺术中心，是商业部分的黄金聚客点，切合整体商业的儿童特色主题。整体商业外立面通过褐石材和香槟色石材结合，呈现大气高端的商业形象，立面高贵华丽，整体建筑对京津公路的车流和人流将会形成很强的视觉冲击力，成为武清区商业地标性建筑。

4.品牌进驻

三在主力店为“华夏未来艺术中心、麦当劳汽车餐厅、亲子精品酒店”。其中天津最权威的教育机构“华夏未来艺术中心”已开放，首次在武清引进最专业的儿童艺术培训课程以及首个儿童冰场、儿童游泳池，钢琴、舞蹈教室以及专业的小剧场等，必将带动整个商业街经营火爆！

华夏未来武清艺术中心，达到5000平方米，集少儿培训、游乐于一体，周边聚集的华夏未来双语幼儿园、杨村一中、杨村英华小学、佛罗伦萨小镇等优质教育和休闲娱乐场所，形成了武清区中、小、幼高视野、高品位的教育文化圈。中心开设包括多元智能、全脑开发、小小艺术家等亲子早教课程；美术、音乐、舞蹈、体育、主持朗诵等艺术特长培训；阅读、写作、数学、书法、国际语言村、学前课程等综合文化课程。全日制特长班更是为孩子在基础知识、行为习惯、学习能力等方面做科学系统地训练，帮助孩子完成从幼儿园到小学的过渡。

麦当劳餐厅在接受五一阳光街邀请之后，综合考虑了武清的人口、消费市场、未来前景等因素，决定在五一阳光开设一家得来速汽车餐厅，店内消费和即停即走消费双结合，以满足庞大的京津路和武清客流。而项目5-8层将由某一国际知名的连锁精品酒店品牌拿下，双方即将进入意向签约阶段。更多一线大牌，也都陆续进驻五一阳光国际儿童商业广场，强大的品牌效应迅速吸引忠诚客户拉动垂直循环客流。

5.公益行动

与此同时，按照国家教委建设中小学生图书馆的要求，天津五一阳光儿童国际商业广场发起为武清中小学生众筹共建公益图书馆活动。5月29日，在武清华夏未来艺术中心举办了首个公益图书馆启动仪式。活动主办方领导为公益图书馆揭牌，为图书馆捐赠图书5000册，并号召武清区所有的中小学生把自己的闲置图书拿到活动现场，可在现场根据捐赠图书数量的数量来换取不同的学习用具；孩子们所捐赠的图书将收纳于武清第一个公益图书馆。

参加活动的孩子们可以将自己带来的玩具等物品带到活动现场，作爱心义卖，义卖所得全部用于图书馆的图书购买使用。而每位参加义卖且成功捐款的孩子都能获得一份主办单位提供的学习用品套装。同时还举办公益一元拍卖活动，每次以一元底价拍买一件商品，该商品由主办方和爱心义卖的孩子们提供；所得款全部用于图书馆的图书购买使用。活动现场将为所有的孩子们办理免费的公益图书馆借阅证。

三、产业带动置业需求势必推动商业发展

五一阳光国际儿童商业广场虽是以儿童类为商业主题，但其品牌效应和经济辐射力远不止于此。北上广等大城市，每月儿童消费额近40亿元。“4+2+1”的家庭结构已经成为社会主流，这种具有连带消费多、持续性强、对楼层和位置要求不高的特殊消费，具备易汇聚人气的特点，能为购物中心带来一大批家庭型消费人群，并形成持续不断的规律性客群。五一阳光国际儿童商业广场开门纳客，将完全颠覆武清商圈过去传统分散型的商业结构和百货业态，而是将购物和休闲、娱乐、餐饮等有机地搭配在一起，让人们从此告别单纯意义上的“购物概念”，带来“吃喝玩乐购”一站式、全业态的消费新体验。这将对提升整体价值，满足当地人高端品牌消费需求，带动周边经济长远发展起到至关重要的引擎作用。

篇5：复合商业街区的打造

一、现代商业街的概念

商业街由众多零售商店、餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列。商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街、中型商业街和小型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。目前全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。中型商业街如深圳华强北路商业街和北京275米长的大栅栏商业街。商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

二、现代商业街的类型

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。

1、专业商业街

鉴于整个商业街商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。专业商业街的特点

商业街规模特点。首先，规模大小和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的“女人街”属于典型的女性服装商业街，每个独立的“女人街”规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。其次，和所在城市的经济规模与人口规模有关，同样是一条“女人街”，在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之，商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

专业商业街规划设计特点。沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街、多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

专业商业街名称特点。专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，“北京三里屯酒吧街”名称就准确包含了位置元素“三里屯”，和经营商品类型元素“酒吧”。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

专业商业街商铺特点。有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于开发商来讲，却意味着可开发面积减少，零售业态商业街采取铺位形式更多；服务业态、体验业态商业街则主要采取铺面方式。需要关注的是，采取铺面形式的专业商业街，成功的比例很高。

2、复合商业街 的经营内容没有统一性、协调性，所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，运做成功的几率比较小。运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租售结合比例，接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。大城市往往已经有历史形成大型复合商业街的，市场竞争的压力很大，如果想新建同等规模的复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是当地第一个复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

复合商业街的特点

复合商业街规模特点。复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业“巨无霸”，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发容易失败。

复合商业街规划设计特点。沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2-3公里）。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果上述问题未予考虑，或考虑的不够充分，轻者影响项目功能，严重的话，会导致项目失败。以北京平安大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，最终的发展情况令人失望。原因何在？该项目的规划设计问题比较大，首先是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家都无法正常经营；另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的，所以与商业经营的功能需求有很大冲突。以上两个原因中的任何一个都会直接导致项目失败。

复合商业街名称特点。复合商业街的名称主要体现其所在的位置。既然复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高，否则，开发商在项目运营过程中，将面临极大的难度。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。

复合商业街商铺的特点。在运营成熟的复合商业街，主要是铺位，铺面商铺数量较少、价值极高，主要采取出租经营的方式。有些新建大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发，并且商铺主要采取出售的开发经营方式，如此一来，或许项目的建成并不困难，但是竣工交房开始营业后，项目整体营运成功的困难可能难以克服。如果商业街是一个没有商业历史积累的项目，风险更大。

3、复合商业街的类型

1.邻里型商业街。

此类商业街位置处于地方城镇几何中心，街区长度为100-200米，商业设施立面高度为1-2层，商店密度为50%-80%。这种商业街所处的城镇，自身人口为3000人，其商业区辐射人口为10000人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车，其目的只是单纯的购物动机。由商业街构成形状为线状路线构造，商店数目为50家，设施构成为商业和风味小吃店，行业以生活日用品为中心，行业数目为20个，核心商店是副食品店或食品超级市场。来此街购物的主要顾客是家庭主妇或保姆，购买商品的数额小，但日频率高。此街给人的印象是随意、亲切和大众化。这种商业街只与交通网相连，但并非是客货流运动线上，因此，这种商业街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客，其商业范围有限，盈利微薄。

2.地域型商业街。

此类商业街地处地域中的城市内，街区长度为500-700米，商业设施立面高度为2-4层，商店密度为70%-90%。这种商业街所处的中心城市人口规模为3万人，其商业辐射人口为10万人，来此街购物客流比例大于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为带状附以树枝状构造，商店数目为300-400家。设施构成为商业、饮食、双功能店，行业以常购买的中、低档日用品为中心，行业数目为100个，核心商店是粮油食品店和百货店。来此街的主要顾客是复合型阶层人口，购物的数额较大，而且周频率也较高。此街给人以大众化和个性化的印象。

3.地区型商业街。

此商业街地处中等城市中心区或大型城市副中心区，其城市人口规模为30万人，其商业区辐射人口为100万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为环状或圈状构造，商店数目为1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能营业点，行业以日常购物的中档商店为中心，行业数目为200个，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口，购物日频率较大。日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都“山手线”轨道电车环线内富有日本特色的商业街。店辅总数为248家。

4.大型商业街。

此类商业街地处大城市的几何中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度为80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为100万以上，其商业区辐射人口为300万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至，其目的为休闲性购物。此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮食、商业等综合方式；行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为中心，行业数目为300个，核心营业点是高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口，购买的频率小，但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业街与城市主体交通网应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

三、一流商业街的特征

成功的商业步行街须具备以下条件：

1、准确的定位。现代商业街应该是多功能的，大型中央商业区步行街的功能甚至是完备的，具体有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等六个方面的功能。中小型的商业步行街根据具体条件进行功能取舍和组合，功能组合的一般原则：不同业态功能互补、各种业态的比例关系合理，同种业态的数量合理，避免恶性同质竞争。步行街具体案例策划必须先对目标消费群体做透彻的调查研究，根据消费群的大小规划步行街的规模，以及根据消费群的结构和市场的竞争状况规划步行街的行业构成，也就是哪些产品应该是主流，那些是次要但又应该有的，哪些是可有可无的。在此基础上确定步行街的商业布局，形成建筑规划。研究成果经过进一步的试水检测后应体现在步行街的规划设计上，使建筑环境与经营内容方式互相配合。

2、规模适中。经济决定商业，一个城市的经济状况和经济地位直接影响步行街的运营状况。以北京、上海和广州为例，北京是中国的首都，它对全国人们和世界旅游者都有强大的吸引力，因此王府井、西单步行街永远人海如潮，这是北京本身吸引力的表现。上海由1860第二次鸦片战争以来，南京路就一直是繁华的商业中心，它对整个长江三角洲、中国以至世界的旅客来说都具有一种非常大的吸引力，因此，南京路步行街依然是上海城市本身魅力的象征。广州作为南中国的大门，北京路和上下九路的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/平方米。这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费业态金字塔结构的顶尖。它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力。反之，如果在常住人口只有几十万或一百来万的非旅游型中小城市里做步行街，就不能照搬照抄大城市的做法。因为，在中小城市的消费者，外来人口的比例一般情况下只占极小的比例，目标消费人群以本地居民为主，居民的消费水平有限，居民的购物习惯并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此步行街的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。步行街的建设规模由所在城市的类型和商业容量所决定。

3、良好的交通条件。交通条件意味着可能到访客流量的潜力。步行街的成功与否，交通问题是关键。步行街的开发建设应考虑步行街所在的地段，全城的交通情况、停车的难易、路面的宽窄和居民意向等因素。资料表明，我国城市自行车出行率较高，故在规划停车场时须特别结合考虑自行车的停车设置，包括城市临街的一些建筑前空地和局部地下层群为停车场地，以解决自行车停车用地紧张的矛盾。在步行街旁边增加平行于步行街的城市支路，引导非浏览、非购物人流车流通过，增设和步行街垂直相交的城市支路作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。即：人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车辆、必须的货运等)为联系路，与城市道路网相联，以步行道为内核，独立形成网络状，加上必备的环境设计，可形成环境质量高，多功能一体化的现代城市新型商业步行街区。交通方便对形成一条好的商业街至关重要。决定着其能够辐射到的周边区域、客流量的大小，直接影响到整个商业街的发展。

4、规划设计的科学性。科学的规划设计是商业房地产项目成功的必要条件。项目的规划设计越多体现未来经营者和消费者的需求，项目成功的概率越高。对步行街的设计上要讲究以人为本，就是说街区的设计要符合消费者的行为习惯。消费者会通过在街区消费经历的舒适程度去决定是否再来或是日后再来的频率。这就要求按照消费群体的年龄结构和总的身体素质水平，科学的对包括步行区域、行走路线、游乐设施及休憩场所、人造景观等进行规划。例如，对于儿童和平民消费者的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行街的快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是600米左右，超过这一长度，人们游 乐的时候就会有疲劳感。在步行街设计中必须考虑在那些人流相对少的地 方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，这样可以调节整个街区的氛围。必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。只有从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。

5、著名步行街具有较高的历史文化内涵与艺术品味。对步行街所在城市的历史、风俗、人文的研究,有助于确定步行街的主题，找到一个好的方向。步行街是一种商业形式，同时也可以是一个城市或城区的内在历史文化的体现和招牌。建设有风俗文化作铺垫的，有自身独特风格的步行街，便可以作为城市的旅游资源推向更大的市场。无论什么时候去北京王府井步行街，你都能看到在那口象征“王府井”的井边围着细读其上铭文的人群。文化景观其实已经成为各地步行街吸引人群的第一卖点。不仅可以了解当地的历史知识，人们还很喜欢在那精致的景观和门面前合影留念。据北京规划院城市设计所的石晓东介绍，王府井大街在地面文化景点上的建设投资约为7000万元人民币，事实证明是比较成功的。一方水土一方人，有主题的步行街也是外来游客认识一座城市的窗口。

6、硬件设施一流。步行街具有独特的构成因素，这些因素也是满足现代城市生活的需要，构成城市环境风貌和组成部分。步行街由两旁建筑立面和地面组合而成，故其要素有：地面铺砖、标志性景观(如雕塑、喷泉)、建筑立面、展示柜台、招牌广告、引导标识系统、游乐设施(空间足够时设置)；街道小品、街道照明、邮筒、休息座椅、绿化植物配置和其他公共活动空间步行街市民文化活动广场、儿童天地、街头献艺表演场所等，其设计繁杂程度决不亚于设施建筑，不过最关键的还是步行街环境的整体连续性、人性化、类型的选择和细部。

7、一流的管理水平，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。更重要的是，步行街还必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划。

8、行政资源的支持。政府在步行街的旺场方面有很多优势，除了舆论导向以外，春节、元宵、中秋和当地其他重要节假日活动的举办，对人们认识步行街、并产生认同感有积极的效果。

四、现代城市商业布局原则

1、最短时间原则。在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。

2、接近购买力原则。按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。

3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。

4、停车场原则。配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。

五、商业街的业态规划

王府井、南京路本以商品零售为主，可是随着时间的推移，却发现人们对休闲娱乐的需求日益超过了购物，如何让顾客在娱乐、休闲的同时又乐意掏腰包，是所有步行街走向赢利的过程中必须解决的问题。据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，来步行街的人有60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来，同时，这个数字还在不断向前者倾斜。以娱乐化方式经营商业似乎成为步行街带给人们的最大商机与挑战--如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费。比如武汉江汉路改造成步行街后，虽然改造后人流量比以前上升30%-40%，但很多商店的销售情况甚至比改造前要差，当初市政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能，是管理者没有料到的。同样的问题也影响着南京路和王府井步行街的财气。造成这种缺憾的主要原因：商业结构比较单一，百货商店太多，餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。随着生活水平的提高，消费者来到步行街已经不仅仅是因为需要某件物品而专程前来采购，逛商店成为一种休闲的方式，多数人是来寻找快乐，并愿意在这种快乐的心情中消费的。与时俱进，根据所在城市的发展状况适时调整商业街的业态比例，满足目标消费群体的不断升级和变化的综合需求是复合商业街的复兴之所在，复合商业街要为前来的顾客提供多层次的服务，把多层次餐饮、文化、休闲与购物立体结合，满足消费者步行街消费群体追求各种乐趣的需求。

六、商业街的规划布局

复合商业街是一个复杂的多功能建筑综合体，承租户、街道、公共活动空间和停车场等是它的基本组成要素。商业街建筑设计的目的是获得一个理想的商业销售平面，把各种不同要求和个性的承租户有机地组合成一个整体，合理布置承租户和组织人流，为各承租户最大限度地带来过往人流，提供最多的购物机会，同时也考虑为购物者提供便利的购物线路、舒适的购物环境和愉快的公共活动空间。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超级市场和餐馆需要独立结构，要求单独处理之外，从建筑的统一性和降低造价来考虑，多数承租户商店的结构可以用单一柱网统一起来。一般来说，适当加大柱间距使平面更具有灵活性，适应不同承租户的要求。经过一段时间之后，部分承租户可能需要扩大或者缩小营业面积。因此，隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。

商业街的管理模式，商业活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等，已经为平面设计确定了一个框架，建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。一般说，承租户分为初级承租户（核心承租户）、次级承租户（普通承租户）和其他承租户，在平面设计上遵循从初级到次级的安排原则。核心商店是吸引力的主要来源，被称为磁极和“锚固点”，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，它一般安排在步行街尽端，形成焦点。次级承租户安排在主要人流路线而非主要核心商店的磁极点上，用于形成次级人流，与主要人流形成交叉，促进内部的人流运动，吸引购物者穿行整商业街。核心商店和次级承租户安排之后，再考虑其他承租户，取得最佳效果。最后考虑剩下的小租户，包括银行、邮局和各种服务施（如理发、美容、修鞋、干洗等），它们主要是为了提供便利的服务，本身不具备引导人流的作用，但它们是商业街功能的重要补充，用于增加特色。

购物人流的组织动线应既让购物者满意，又让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成正比，所以，优化人流运动，最大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果。步行街路线设计要避免太简单。为了打破空间的单调感，除了采用合理的步行街路线外，关键要激发购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。

现代步行街由多层建筑构成。但要把购物者引到楼上并不容易，因此承租户经常不愿意租用二楼以上的铺面。因此，引导人流垂直向上运动是成功的关键，步行街的广场和垂直交通工具能够发挥重要的作用。广场是垂直交通组织的关键点，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在广场创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。广场的空间和步行街是一体的，围绕广场布置休息和餐饮座椅，广场举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此，一些步行街的广场有意设计成台阶形，方便开展各种表演活动。步行街广场还经常用来作为儿童乐园，提供各种儿童游乐设施，让购物中心对儿童也充满了吸引力。

承租户商店。商业街的承租户商店种类多样，包括百货商店、超级市场、食品店、时装店等以及服务业态的店铺。承租户的平面布局和店面设计，既要保证所有商店具有整体性，同时又要避免标准化的设计，提供表现个性的机会，避免对零售商的销售模式和原始想法造成不必要的限制。店面是用来吸引购物者的最重要的因素，店名招牌和标志设计、橱窗和商品展示方式是商店特色和形象的体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励，富有变化的店面设计是商业活力的来源。

美食广场。如果想让购物者在商业街长时间停留，需要为他们提供休息和餐饮娱乐设施。美食广场包括售卖厅和座椅区，由独立经营的售卖亭提供各种风味小吃及烹饪食品，售卖亭中间布置公用座椅。如今，在现代商业街，各种类型的美食广场都被视为一个有价值的锚固点，用于延长消费者的停留时间，让他们光顾尽量多的商店，它的存在价值绝非自身获得的商业利益所能代表的。美食广场在商业街的位置选择是商业街成功的关键，容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对街道，对消费者具有很强的诱惑力。

停车环境是商业街的重要参数。现代商业街需要设有停车场和相应的停车设备，其规模视商业街的规模和类型而定。

公共空间。商业街的公共空间包括步行街文化活动广场、儿童天地、街道、电梯和停车场以及步行街上的各种节点，它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用，而且通过提供相应的设备和设施，还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要，有助于商业街获得商业利益。此外，商业街还要为一些社会化的公共活动提供便利，通过短期或常年举办展览和表演活动，把消费者吸引到商业街来。

七、商业街的开发建设步骤（略）

八、现代商业街的管理

MALL在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离把，营业面积出租给各种承租户经营，并对承租户加以有效控制，使之互相利用，优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能获益。

购物中心实行集中制管理和分散经营的管理方式，所有者委托管理者进行管理。管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织活动，不参与经营，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。我国商业尚缺乏集中管理和分散经营模式的经验.规范化的购物中心采用租赁模式，管理者从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理四个方面。

篇6：推进特色商业街区建设工作方案

商业街区按四类划分 按照方案，我市将以打造全国商贸物流中心城市，推进国际化省会城市建设为目标，集中政府、社会、企业等各方力量，加强特色商业街区的规划建设，进一步完善特色商业街区的商贸购物、餐饮娱乐、文化休闲、旅游观光等服务功能，集中培育建设一批特色突出、运营规范的特色商业街区，努力提升省会城市消费环境和扩大中高端消费供给，提高商业集约化水平和推动流通高质量发展，全面展示城市特色风貌和历史文脉，提升城市形象和品位。

在编制全市商业街区专项规划过程中，结合商业网点布局规划，按照风尚大道类、文化亭廊类、味蕾美食类、邻家街巷类四类商业街区划分，明确建设目标、任务、标准和推进措施、政策支持等。

“突出特色，打造品牌，是商业街区建设的一条基本原则。”市商务局有关负责人表示，品牌街区必须特色鲜明，充分整合省会历史文化、商贸物流、产业特色等资源，因地制宜打造餐饮、文化、旅游等融合发展的特色街区。

我市还将组织有关部门和相关县（市、区）政府，对本区域内特色商业街进行全面摸底调查，对标国内商业街区建设持色突出的城市考察学习。

重点打造中山路繁华商业大道。其中，核心区域（中华大街一体育大街），将依托大型综合体、商场、超市等高端商贸设施集中，文化、体育、娱乐等业态丰富的优势，同时与中央商务区、百年广场、商业街区、市场等相互结合，推动商、文、旅、体、食、娱等业态融合，打造向智慧化、规模化、品牌化、高端化、特色化发展，体现城市历史文化、商业品牌形象、现代时尚的高端消费聚集区。

逐步推动形成以中山路为主线，西至中华大街、南至裕华路、东至体育大街、北至和平路的城市核心商圈。同时，推动向东西两端延伸打造，逐步形成一条主线、一个核心、多点结合的省会第一繁华大道和城市名片。

同时，重点打造民族路全国高品位步行街。将与中央商务区一体规划、融合发展，与南北两侧新百广场、银座东购、恒大广场、新华市场、太和电子城等项目提升改造统筹实施，逐步打造成为以智慧和体验式为主题的全国高品位步行街区。

打造 10 条市级特色商业示范街区 按照合理布局、突出特色、打造精品的原则，协调组织市七区、高新区、正定县、市直部门和业主单位，积极推进 10 条区域性消费集中的商业街区建设提升。

我市组织有关部门、业内专家等，结合街区运营情况、消费人群、业态特色等，分门别类制定规范提升方案，进一步突出特色、形成品牌，进行持续打造，力争形成城市级特色商业品牌街区。

其中，将规范提升四条区域性特色商业街区。充分利用主城区勒泰庄里街、万达步行街等部分街区人口集中、消费能力强、基础设施完善、已经具有一定特色等优势，进行重点打造一批特色商业街区。同时，利用正定县文化旅游优势，重点推进旺泉古街等特色街区建设，形成特色突出、运营规范、消费集中、具有一定区域影响力和知名度的品牌街区，发挥示范带动作用。

大力推进正定县和新三区特色商业街区建设。充分利用新三区、正定县旅游资源丰富、文化底蕴深厚、特色产品多样、交通方便快捷的优势，组织协调商务、文旅等部门，通过政府推动、市场运作，积极引进社会投资，集中力量打造塔元庄、南关古镇、北国奥特莱斯、德明古镇、土门关驿道小镇、汉唐风情小镇等一批商业、旅游、文化相融合的特色街区和风情小镇商业街，成为市民到周边休闲消费的重点区城。

推进商业街区建设向县域发展

推动各县（市、区）整合本地商业、文化、旅游等资源，结合经济发展定位和消费需求，各自建设 1-2 家特色街区，提升县城经济发展水平和知名度。

同时，推进业态融合。组织商业、文化、体育、旅游、娱乐等单位，建立部门和企业间的协调机制，引进文化、体育娱乐等企业入驻街区经管；协调商、旅、文、体等单位，与街区建立合作关系，在街区组织举办活动。推进相互之间融合发展，形成一批高档次、特色突出的街区。