房地产估价师考试题库

房地产估价师考试题库（共8篇）

篇1：房地产估价师考试题库

一、答题时间安排。

由于近年考试题量特别大，而且在前面部分穿插了很多小计算题，要用很多时间。去年从考场出来，大家有共同感受，后面的计算题都没时间做。拿到试题后，先看一看第四部分的计算题，根据题意，在验抄纸上大概分析一下，是否能理出做题思路?假如能理出思路，就抓紧时间做完，

当然，假如一时半会，看不出什么头绪，就不要在这部分浪费时间。然后，接着做判断题和多选题。最后做单选题。

二、答题注意事项。

首先，要看清答题要求。计算题有公式的一定写出公式，尽可能分步做，不要简化省略步骤，因为要与考试算分要求相一致。判断题一定要判断准确，没有八九成把握，就不要选，否则选错就面临倒扣分。多选题也要注意把握性，假如多选选错就不得分，少选选对还可以得0.5分。对于单选题，采取分析法、比较法、排除法进行选择。即就不会千万注意不能不选，也许还有好运。另外，对于需要计算的单选题，假如计算比较麻烦，放在后面再算，千万不要为了1分用时过多，否则后面答题时间就不够。

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篇2：房地产估价师考试题库

第一部分 选择题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

1.供人们生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工业建筑 D.商业建筑

2.建筑地段地租的基础是由真正的()

A.生产成本规定的 B.农业地租规定的C.生产价格决定的 D.垄断利润决定的3.城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()

A.房地产价格较高 B.房地产价格不变

C.房地产价格有变化 D.房地产价格较低

4.商业中心往往位于地价高昂的()

A.黄金地段 B.边缘地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容积率是指地块上的建筑面积与()

A.总面积之比 B.地块面积之比

C.地下面积之比 D.绿化面积之比

6.商业标准宗地的位置应是()

A.街角地 B.多面临街地 C.一面临街地 D.畸零地

7.因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()

A.最终会基本趋于一致 B.最终会扩大差别

C.可能趋于一致，也可能扩大差别 D.由有关部门确定

9.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()

A.土地还原利率 B.各有关修正系数

C.如何计算容积率修正 D.如何计算土地使用年期修正

10.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()

A.土地的估价期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同时期的基准地价不同

D.土地在不同时期的路线价不同

12.新开发区内可出售土地的平均售价()

A.不包含整个开发区的所有开发成本

B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上

C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费

D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费

13.房屋的商品租金构成因素是()

A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费

B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租

C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

14.房屋重新建造成本中应包括()

A.利息、利润 B.利息、利润、税费

C.利润、税费 D.利息、税费

15.剩余法在评估待开发土地中运用得()

A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般

16.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()

A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围

17.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()

A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况

18.路线价估价法是一种评估大量土地的()

A.迅速估价方法 B.较慢估价法

C.简易法 D.延迟法

19.标准深度是指标准宗地的()

A.街道宽度 B.临街深度 C.街道长度 D.街道曲度

20.基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可换性

二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)在每小题列出的五个选项中有二个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。

21.土地收益性的利用方式包括工业用地方式和()

A.商业用地方式 B.商品住宅用地方式 C.机关用地方式

D.宗教用地方式 E.军事用地方式

22.房地产评估的特点主要有()

A.科学性 B.实践和公正性 C.个别性

D.严肃性 E.固定性

23.区位理论除成本学派外，还有()

A.市场学派 B.价格学派 C.行为学派

D.竞争学派 E.交易学派

24.在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()

A.剩余法 B.收益还原法 C.开发法

D.价值法 E.市场法

25.直接影响土地级别界线位置的是()

A.单元划分 B.定级单位 C.面积单元

D.指标取样 E.指标计算

26.房地产的收入分为()

A.经营收入 B.毛收入 C.潜在毛收入

D.净收益 E.有效毛收入

27.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是()

A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别

B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似

C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内

D.没有土地使用证的房地产也可以

E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别

28.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()

A.百货大楼 B.普通住宅 C.办公楼

D.旅馆 E.仓库

29.市场比较法中，区域因素有()

A.自然条件 B.繁华程度 C.房地产位置

D.房地产的地质条件 E.临街状况

30.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()

A.要求估价人员具有充分的鉴定技术

B.要求估价人员具有实际操作经验

C.要求被估对象为新建筑物

D.要求被估对象为旧建筑物

E.仅对一些特殊建筑物进行估价

31.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()

A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量

C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体

E.土地具体位置及生熟程度、地价区段

32.利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

B.旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细

C.根据旧建筑物特点计算间接工程费

D.根据旧建筑物特点计算直接工程费

E.以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费

33.剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()

A.地块限制条件 B.法律法规限制 C.资源条件

D.社会条件 E.经济条件

34.房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()

A.城市规划 B.法律法规 C.市场条件

D.经济条件 E.生活条件

35.同一路线价区段的划分应是()

A.地价不等地段 B.地价相等地段 C.地段相连的路段

D.地段不相连接 E.性质相差大的地段

36.路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基准地价对应的平均容积率是()

A.该用途土地在该地域内的平均容积率

B.该用途土地在该均质地域内的容积率

C.该用途土地在该级别地域的容积率

D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率

E.该用途土地在该级别地域的平均容积率

38.房地产环境条件不包括()

A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况 C.建筑物保养

D.城市社会发展水平E.房地产业税收政策

第二部分 非选择题

三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“╳”，并改正划线部分。每小题2分，共10分)

39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。()

40.大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。

41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()

42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。

43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。

四、简答题(每小题4分，共12分)

44.简述影响房地产价格的因素。

45.房地产估价报告包括哪些内容?

46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。

五、计算题(每小题10分，共20分)

47.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。

48.(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?

(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

六、论述题(每小题10分，共20分)

49.市场比较法的适用范围和操作程序是什么?

50.试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。

参考答案

第一部分 选择题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非选择题

三、判断改错题(每小题2分，共10分)

39.╳ 抵押贷款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置价格或重建价格

42.√

43.╳ 区片价和路段价

四、简答题(每小题4分，共12分)

44.影响房地产价格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市区域因素。

(3)个别因素。

45.(1)封面；

(2)目录；

(3)致委托估价方函；

(4)估价师声明；

(5)估价的假设和限制条件；

(6)估价结果报告；

(7)估价技术报告；

(8)附件。

46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。

五、计算题(每小题10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(万元)

(2)计算年经营费用

①房地产税=30×12%=3.6(万元)

②管理费=30×5%=1.5(万元)

③房屋原值=1000×3000=300(万元)

④修缮费=300×2%=6(万元)

⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)

⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)

⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)

(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)

(4)该写字楼套间的价格

=137.099

48.(1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)

故该块地最高价格为300万元。137.1(万元)

(2)总价＝18,000(万元)

六、论述题(每小题10分，共20分)

49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。

运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：

(1)交易实例的搜集；

(2)可比交易案例确定；

(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；

(4)房地产价格确定。

50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：

因为：

(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。若条件不同则不能应用该结论。

(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。

(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。

篇3：论房地产估价方法的完善

房地产估价是指房地产专业估价人员, 根据待估房地产的估价目的, 遵循房地产的估价原则和程序, 在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上, 选择科学而合适的估价方法, 并结合估价人员的经验, 对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知, 房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。

结合我国当前房地产业的实际情况, 我国房地产估价应遵循的基本原则主要有:合法原则、最佳利用原则、公平原则、替代原则、评估时点原则等。

1、合法原则

房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断, 这其中必然带有估价人员一定的主观意志, 因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规, 而且要做到依法评估。

2、公平原则

公平原则是指评估人在进行估价时, 必须坚持公平、公正的原则, 严格按照规定的规范、程序和方法, 客观地判断房地产的价值。

3、替代原则

替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法 (市场比较法、成本法和收益法) 的基础。

4、评估时点原则

房地产估价是对房地产价值在特定时间的客观反映, 同一宗房地产在不同时间进行评估会产生很大的差别, 因此房地产估价带有明显的时间性。

房地产估价原则是房地产估价概念的逻辑延伸, 它使房地产估价具体化, 进一步降低了房地产估价人员的主观性因素, 降低了房地产估价的风险, 使房地产的估价更具客观性。因此, 房地产估价原则是房地产估价的重要组成部分。

二、房地产估价方法分析

(一) 市场比较法概述

1、市场比较法的基本概念

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准, 所以市场比较法是一种说服力较强, 适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。

2、市场比较法应用的条件

市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域, 通常由相当发达的房地产市场, 而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料, 很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估, 其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场, 以及一个可以供便捷利用的市场资料源。

3、市场比较法操作步骤

运用市场法估价, 首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例, 才能把握正常的市场价格行情, 才能据此评估出客观合理价格或价值。

不是任何交易实例都可以用来参照比较的, 有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求: (1) 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; (2) 可比实例的成交日期与估价时点接近; (3) 可比实例的交易类型应与估价目的吻合; (4) 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括: (1) 统一付款方式; (2) 统一采用单价; (3) 统一币种和货币单位; (4) 统一面积内涵; (5) 统一面积单位。

运用市场比较法估价应按下列步骤进行: (1) 搜集交易实例; (2) 选取可比实例; (3) 建立价格可比基础; (4) 进行交易情况修正; (5) 进行交易日期修正; (6) 进行区域因素修正; (7) 进行个别因素修正; (8) 求出比准价格。

(二) 收益法

收益法是预计估价对象未来的正常纯收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1、收益法的估价原理

收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的, 重要的不是过去的而是未来的因素。因此, 购买收益性房地产, 可以视为一种投资:投资者购买收益性房地产的目的, 不是购买房地产本身, 而是购买房地产未来所能产生的收益, 是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

2、收益法的适用范围

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产, 如住宅 (特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。它不限于估价对象本身是否有收益, 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价, 收益法大多不适用。

3、收益法估价的操作步骤

运用收益法估价一般分为以下7个步骤: (1) 收集有关房地产收入和费用的资料; (2) 估算潜在毛收入; (3) 估算有效毛收入; (4) 估算运营费用; (5) 估算净收益; (6) 选用适当的资本化率; (7) 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

(三) 成本法概述

1、成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。

2、成本法的适用范围

《房地产估价规范》指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下, 可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途, 尤其适用于下述房地产估价: (1) 无交易、无收益的房地产估价; (2) 特殊目的房地产估价; (3) 特殊建造的房地产; (4) 狭小市场上的房地产; (5) 市场比较法中的修正计算。

3、成本法估价的步骤

运用成本法估价一般分为四个步骤进行: (1) 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料; (2) 估算重新购建价格; (3) 估算折旧; (4) 求取计算价格。

三、完善我国房地产估价的建议

(一) 理论研究

鉴于目前我国房地产估价基础理论的稀缺性, 以及房地产估价实务对房地产估价理论需求的多样性和复杂性, 在房地产估价的理论研究层次上, 应加强基础理论的研究。因此, 要完善我国的房地产估价体系, 必须加强房地产估价理论的研究以及加快房地产估价方法的创新。

(二) 制度建设

为完善我国房地产估价体系必须加强制度建设, 主要的措施有:

1、完善房地产估价的相关法律法规

对房地产估价中介制度、政府管理体制及其职能、行业组织的管理体制及其职能、执业资格准入制度、机构准入制度、机构组织形式、监督与惩处办法等方面, 都应以法律、行政性法规和部门规章的形式加以规范和确定, 做到依法管理。

2、建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架

要建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架, 必须建立和完善以下四种体制:行业自我管理体制、行业外部管理体制、行业准入制度、房地产估价纠纷调处机制。

建立统一、规范管理的房地产估价体制, 是指由全国房地产价格评估行业协会和各级地方行业协会成为房地产估价行业的管理主体。其性质是具有行业自律性质的社会团体。

3、制定和完善全国统一的估价准则

这方面的措施主要有:统一估价执业资格、建立统一的评估准则、推行房地产估价的国家标准、建立全国性的房地产估价信息库、要制止垄断行为等。

(三) 估价机构的管理

房地产估价中介机构是房地产估价的实体, 是具体的组织者和行为者, 强化房地产估价机构自身的管理是完善我国房地产估价制度的关键。目前, 加强房地产估价机构内部管理的措施有:

1、提高估价报告书的质量。估价报告书的质量是估价机构生存之本, 房地产估价机构应在实践中不断提高自身的服务水平。为此, 房地产估价机构首先要注重估价资料的收集, 建立一整套房地产估价基础数据资料, 并不断更新和增加, 是估价人员撰写报告创造良好的基础条件;其次, 要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度;再次, 要杜绝估价人员的不正之风。

2、要保护估价成果, 提高社会效益, 还有必要进行估价跟踪管理。估价跟踪管理是估价工作的延伸, 没有跟踪管理, 估价工作只能徘徊在低级阶段, 要提高估价工作水平, 就应重视估价的跟踪管理工作, 固为它是在较高一级层次上, 更完善的、能使所所有结果准确的估价管理。

篇4：房地产估价师考试题库

[关键词] 房地产估价师 执业风险 识别 防范

房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性，但其特殊性在于房地产估价的活动主体是房地产估价师，房地产估价师执业风险是房地产估价活动中的主要风险。我国房地产估价虽然起步较晚，但发展迅速，至2006年，全国有近4000家房地产估价机构，3万余人注册房地产估价师，估价从业人员约10万人。如何正确认识、控制、管理与防范估价师执业风险， 是提高房地产估价师执业水平和社会公信力、加快房地产估价机构健康发展的重要手段。

一、房地产估价师执业风险的内涵

风险，也即是结果的不确定性,以及由此带来的损失的可能性。房地产估价师运用自己的专业知识对一宗房地产进行价格评估，以确定其在特定估价目的下的公允价值。但是，由于存在很多制约因素，可能会导致评估结果失实。这种房地产估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为房地产估价师的执业风险。

二、房地产估价师执业风险的识别

房地产估价师执业风险产生的原因主要有两个:其一，风险来自于房地产估价师内部。由于估价师职业道德水平和技术水平不高,以及估价机构在估价风险管理上的不完善导致估价结果与房地产真实价值出现偏差;其二，执业房地产估价师自身以外的原因，如估价技术方法的不确定性或是评估活动涉及各方可能對估价结果产生或高或低的影响。

1.职业道德风险

估价职业道德是指在估价领域中，因估价活动引起的道德现象以及由此归纳起来的道德理论总称。在估价实务中，由于估价人员责任心不够，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地查勘，导致估价结果失实。其次，某些估价机构或估价人员为了谋求不正当利益，不遵守独立、客观、公正原则，恶意高估或低评估价对象价值，提供虚假失实的估价报告。再次，某些估价人员和估价机构没有正确认识自己的专业能力，承担无力承担的评估项目，导致评估价值出现较大偏差。再就是有些估价人员和估计机构允许他人使用自己的名义出具估价报告，必将承担由此带来的风险。

2.技术风险

产生技术风险的原因主要有两个:一是估价人员技术水平不足带来的风险;二是目前技术方法存在的不足带来的风险。

(1)估价方法选用不恰当。基本的估价方法有市场法、成本法和收益法，在估价实务中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。还有，估价规范中要求对一宗房地产的评估宜选用两种估价方法，但是笔者认为，在估价实务中也应该灵活处理。诸如某些房地产无市场依据或市场依据不充分而只适宜采用成本法估价时，如果生硬地采用其他方法来估价，很可能对估价结果带来较大偏差，在这种情况下，笔者认为可以只选择成本法进行估价，同时，在估价报告中说明只选择一种估价方法的原因。

(2)估价过程中参数或实例选择不当。在房地产估价师使用估价方法进行价格测算时，必然会选取很多参数。有些参数没有统一的标准可供参考，如收益法中的资本化率，当估价师技术水平不高或经验不足时，对参数的选择不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。再者，使用市场法的前提是拥有大量房地产交易实例资料，而且可比实例必须与估价对象房地产条件相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格。但在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。

(3)估价报告本身不完善。估价师基本都会按照《房地产估价规范》中估价报告的格式完成估价报告，但是有些估价师由于经验不足或作业时间仓促，在报告中可能出现某些内容陈述不够或不准确。比如，估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足，在房地产估价报告中未向估价报告使用者进行报告使用提示或未对估价对象的变现能力进行分析或分析错误等这些不完善的地方会导致报告使用人未能恰当或是错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。

(4)估价方法本身存在不确定因素。我国房地产估价起步较晚，估价理论和方法源自西方房地产估价理论 ，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率或报酬率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，失之千里”的情况。还有，收益法中收益期限的确定没有统一的规定或利用公式计算，而要估价师在估价对象自然寿命、法律规定、合同约定等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定，就可能存在不确定的因素而影响最终的估价结果。再比如，对土地价值进行评估时，用基准地价进行修正是一种较常采用的方法。但目前很多城市的地价出现大幅上涨而基准地价却多年未进行更新，如果强行用基准地价进行修正，必然会出现调幅大于30％的情况。因此估价师根本无法参照现有基准地价进行修正。

3.政策和经济风险

我国常常会采用一些宏观调控手段对某些行业进行调控，房地产行业也不例外。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对房地产价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也是估价师无法预测的。

三、房地产估价师执业风险的防范

房地产估价师执业中存在的风险如未能进行有效的防范，就可能使估价机构和估价师出现信誉危机，失去客户，付出处理索赔或诉讼的代价，严重者甚至有可能承担刑事责任。笔者认为要有效防范这些风险，应从以下几个方面入手:

1.加强房地产估价师诚信体系的建设

房地产估价师职业道德水平的提高固然要靠估价师自身的努力和培养，树立对社会公众负责意识和执业风险意识。还有一个很重要的方面就是实行行业内监督。实现这一目的的有效途径就是建立和完善房地产估价师诚信体系。各地房地产评估主管部门掌握了所有房地产估价机构和估价人员的资料，将这些信息通过计算机进行管理，对房地产估价师和估价机构进行动态监管，定期对估价师在执业中的不良行为进行披露，并且严惩缺乏职业道德、违反评估准则的估价师。同时，对估价师的良好行为也进行公示，提高其社会地位和公信力，最终达到扬善惩恶，净化队伍，提高行业内职业道德水平。

2.成立行业内信息资源共享库

目前的房地产估价机构多为单一经营，很少有机构兼营建筑工程造价、房地产经纪等多方面的业务，因此在获取与估价相关的信息、技术资料这方面存在一定难度。各个估价机构为了获取房地产交易实例信息、建筑物重置价格信息等做了大量重复工作。在存在较大难度时，甚至出现编造虚构实例的情况，风险也就应允而生。如果能够成立信息资源共享库，实现交易实例的公开查询，各种与估价相关的信息资料共享，不但可以提高提高行业的工作效率，减少重复工作量，还可以最大限度地避免弄虚作假，从而防范由此产生的执业风险。

进入信息资源共享库的资料应该进行严密细致的甄选，使其具有可比性和适用性。当然，这是一项具有持续性和技术型的工作，需要大量估价机构以及专业人士的参与才能得以实现。笔者认为，这项工作应该由各地房地产估价师协会牵头，众多估价机构积极参与，提供大量真实、有效的交易实例，由估价师协会请有关专业人士对这些交易实例进行筛选评判，按照房地产类型、交易类型、交易日期、地段等进行归纳，构建“信息共享数据库”以供估价师查询。当然，这个共享库虽不以盈利为目的，但应该是有偿使用的，收取的费用主要用于维持资源共享库的健康、良性发展。但对于那些积极主动向资源共享库提供信息的估价机构可以对等地享用部分资源，以激发估价机构在建设资源共享库上的积极性。我国房地产估价师协会还应该定期或不定期在资源库内发布估价师执业所需的常用参数，供估价师执业时作为测算依据。通过搭建这样的平台，可以实现“多赢”，使估价机构和估价人员在“公开、公平、公正”的基础上开展工作，杜绝虚假案例估价的现象发生，有效防范由此带来的风险。

3.加强房地产估价机构的内部质量管理

如果在房地产估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面質量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，以保证估价机构的质量和信誉。这项工作应该是一项全过程、全员管理工作，包括业务及客户的甄选、评估业务合同的签订、评估计划的拟定和批准、评估过程的指导、监督和复核、评估报告的审核这些环节都应制定相应的质量控制规程，并保证得以实施，以期最大限度地减少估价风险的发生。

4.加强房地产估价师的继续教育和考核

通过对房地产估价师实施继续教育，可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。在一些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。我国也要求房地产估价师接受一定时间的继续教育并通过考核才能继续执业。

在房地产估价师的继续教育中应重视职业道德教育和专业知识技能教育。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织房地产估价相关专业知识的培训教育，讲授最新的估价方法和理论、学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。

5.建立房地产估价专家审查制度

评估项目面积较大或是评估金额较大的项目出现估价风险的可能性要大得多。因为这些项目一旦被恶意高估或低估，或是因为估价人员技术水平或责任心不够出现估价结果的较大偏差，引发索赔或是诉讼风险的可能性非常大。因此，笔者认为，房地产估价行业管理部门可以出台一个专家审查制度，组织一批来自于估价机构、研究机构、行业协会、政府部门等具有高超专业技术、良好执业操守并具有一定执业年限的专业人士组成专家委员会，并制定一个评估项目面积额度和评估价值额度，凡是在此额度以上的估价报告均由专家委员会进行审查，通过审查的报告才能使用。从源头控制标的额很大的估价报告的质量，起到防患于未然，最大限度化解风险的作用。这个专家委员会还应该起到技术支持和鉴定作用。对需要评估咨询的政府部门或估价机构给予技术支持。此专家委员会还应作为房地产估价师法律责任界定的权威机构，其出具的鉴定报告应作为司法鉴定报告成为庭审的有力证据。

6.建立房地产估价师执业保险制度

在西方发达国家，进行执业责任保险是一项用于转移估价风险的保护措施。房地产估价师投保执业责任险，既能有效保障委托方的利益，也能帮助化解房地产估价师执业风险。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的房地产估价师或估价机构在为委托人提供评估咨询服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人房地产估价师或估价机构承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿。虽然保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能防止或减少诉讼失败时估价机构发生的财务损失。我国注册房地产估价师超过3万人,房地产估价从业人员约10万人，这样庞大的估价师队伍对于保险公司而言是一个具有极大潜力的市场。建立并实施房地产估价师执业保险制度，将有利于合理防范执业风险，有利于加快估价机构的发展，有利于提高社会公信力，扩大行业积极影响。

参考文献：

[1]房地产估价规范:中华人民共和国国家标准,GB/T50291－1999

[2]房地产抵押估价指导意见:建住房[2003]234号,2003年12月1日

[3]张泽颖傅鸿源:关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院学报,2005.2

[4]李勇程翔:房地产估价机构的执业风险与防范.中国房地产估价学术研讨会论文集,中国建筑工业出版社.2003

[5]王学发:房地产估价风险防范与转移.中国房地产估价师,2002.3

篇5：房地产估价师考试工作年限证明

兹有我公司职工志，性别：身份证号码：，自2003年8月始在我公司房地产评估部门从事房地产评估相关工作至今满10年，累计从事房地产估价实务工作 为，成绩特别突出，我公司对本证明真实性负责。

特此证明。

单位（盖章）

篇6：房地产估价师考试多选题练习

1.下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。

A.旅游设施用地 B.商品住宅开发用地

C.廉租住房用地 D.高新技术研发用地

E.烟草企业用地

2.下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。

A.基本农田10hm2 B.基本农田20hm2

C.其他土地60hm2 D.基本农田以外的耕地20hm2

E.基本农田以外的耕地40hm2

3.房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。

A.房屋评估价值 B.评估对象的构成

C.装饰装修评估结果 D.评估对象基本情况

E.停产停业损失评估结果

4.商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。

A.已通过竣工验收 B.取得建设工程规划许可证

C.取得建设用地使用权证书 D.取得建筑工程施工许可证

E.物业管理方案已落实

5.下列房地产中，属于可以转让的有( )。

A.被查封的房地产 B.异议登记期间的房地产

C.抵押权人同意转让的.房地产 D.购买已满五年的经济适用住房

E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房

6.下列房屋权属登记信息中，属于可公开查询的有( )。

A.房屋坐落 B.房屋用途

C.房屋所有权人 D.司法查封情况

E.房屋登记原始凭证

7.根据《房屋登记办法》，可以申请预告登记的情形有( )。

A.在建工程抵押 B.预购商品房

C.预购商品房抵押 D.房屋所有权抵押

E.房屋所有权转让

8.三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。

A.企业清算 B.房地产课税

C.房地产抵押 D.房地产司法鉴定

E.房屋征收补偿

9.下列房地产中，属于免征房产税的有( )。

A.监狱用房 B.高校招待所

C.部队营房 D.法院办公楼

E.房地产开发企业自用的房地产

10.下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。

A.公共绿地 B.宅旁绿地

C.屋顶绿地 D.晒台绿地

E.公共服务设施所属绿地

11.下列区域中，属于1类声环境功能区的有( )。

A.康复疗养区 B.居民住宅区

C.文化体育区 D.商业金融区

E.集市贸易区

12.下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有( )。

A.会计成本+正常利润 B.会计成本+隐成本

C.显成本+隐成本 D.会计成本+经济利润一隐成本

E.销售收入一经济利润

13.下列金融工具中，属于短期信用工具的有( )。

A.本票 B.汇票 C.支票 D.股票

E.大额可转让定期存单

14.债券的基本要素包括债券( )。

A.利率 B.价格 C.持有人 D.偿还期限

E.票面价值

15.通过资产负债表，可以了解企业的( )。

A.偿债能力 B.经营能力

C.经济实力 D.现金流量情况

E.经营成果

参考答案：

1. ABDE 2.CD 3.ABD 4.AE 5.CD

6. ABCD 7.BCDE 8.AD 9.ACD 10. ABE

篇7：房地产估价师考试题库

1.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。( )

A.对

B.错

2.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每( )一次。

A.月

B.季度

C.半年

D.年

3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的`( )。

A.使用计划

B.出租计划

C.销售计划

D.租售计划

4.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )

A.对

B.错

5.根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。

A.房地产开发投资和购买投资

B.土地投资和房屋投资

C.建筑材料投资和土地投资

D.生产投资和经营投资

6.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。

A.选择专业化

B.单一市场集中化

C.市场专业化

D.产品专业化

7.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?

8.在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和专家打分法是一个效率高、估算准确的方法。( )

A.对

B.错

9.公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。( )

A.对

篇8：房地产抵押估价的相关问题

一、估价结果是市场价值还是抵押价值

《房地产估价规范》 (以下简称《估价规范》) 第6.4.3条规定:“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值。”《房地产抵押估价指导意见》 (以下简称《指导意见》) 第四条规定:“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值, 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”可以看出, 无论是《估价规范》还是《指导意见》, 都确认房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个法律问题, 抵押是担保的一种形式, 而担保要求相对应。相对应有两重含义, 一是担保针对的是主合同债权, 即相对应于贷款合同;二是担保与主合同债权等额。比如, 贷款100万元人民币, 可以用100万元人民币存款或相当于100万元人民币的外币存款来担保。可是为什么提供市场价值100万元的房地产作为抵押物, 却只能贷到60～70万元的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?这说明, 贷款人认为, 市场价值100万元的房地产其抵押价值只有60～70万元。在抵押时, 100万元的房地产与100万元的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100%贷款给你, 因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值, 或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。从估价实践来看, 我们在为金融机构提供的房地产抵押估价报告中的表述是:“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为———元”, 这里并没有提到抵押价值。我们认为, 这是正确的, 因为我们评估的的确不是抵押价值, 抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。

二、怎样理解房地产抵押估价的谨慎原则

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《房地产抵押估价指导意见》引入了一个新的估价原则。要真正落实谨慎原则, 需要有关各方协调配合, 首先估价机构要自律, 要严格遵守《估价规范》和《指导意见》要求, 真正为金融机构的长远利益着想, 为其降低风险着想;基层金融机构也要谨慎, 不要迫于竞争、眼前利益, 放弃风险意识;上级金融机构要支持估价机构坚持原则, 保证选用的都是比较谨慎的估价机构;学会等管理部门也可以制定一些定量的指标, 比如, 可以规定抵押估价必须用两种以上的估价方法 (特别是收益法) , 可以规定一下参数选定范围。

《指导意见》还引进了一个新概念——法定优先受偿权利。法定优先受偿权利除了《指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额之外, 还包括《担保法》第四十七条、《破产法》第三十四条有关规定确定的优先于抵押权的一些债权和物权, 还有并非法定优先受偿权利但是对房地产抵押价值有不利影响的某些因素, 如抵押人已经收取的长期出租益、欠缴的水电费、物业管理费等, 如果估价师了解到了, 也应当在估价报告中披露, 这样才符合谨慎原则。

三、房地产抵押估价的几个具体问题

1. 模板与培训

抵押估价报告有较多的程式化部分, 日常工作中我们遵照《估价规范》要求, 同时考虑方便使用和估价机构人力物力节省的需要, 组织有经验的估价师按办公、住宅、商业等不同用途物业制定报告模板, 同时制作各类测算表, 对各类表格进行公式编辑和表间链接。在深圳, 抵押估价报告需要测算预计税费, 同时各家银行对预计税费的计取要求各不相同, 即使是同一家银行, 其不同类的贷款税费计算也不一样, 比如农业银行深圳分行就分商业 (办公、工业) 物业、个人住宅及小企业简式贷款并规定了不同的计税要求。建立科学的测算表格就显得更加重要。一方面能够提高工作的效率, 另一方面也能够避免个别使用中的误操作问题。当然, 因为这类表格的测算都是按一定的逻辑和公式自动计算的, 所以对使用人的培训就很重要, 需要估价师理解表间关系, 把握关键点。优质高效地完成估价报告的制作。

2. 公开市场价格的确认

规模比较大的估价机构都会建立自己的市场数据库系统, 同时要求估价师对市场价格高度关注, 实时了解不同物业的成交信息, 并与三级市场报价进行比照, 发现其中的规律性, 比如市场火爆时, 三级市场的报盘价会高于其实际成交价, 而交投冷清时, 报盘价往往会低于其成交价。找出其规律性, 有些时候可以通过调整三级市场报价的方式判断估价对象的公开市场价格区间。

确认公开市场价格最重要的依据应该是现场勘查。深圳物业的个体差异是比较大的, 就拿住宅物业来讲, 即使是同一个楼盘, 不同的单位有时也会在单价上差几千元, 特别是存在附送面积的情况, 还有楼层、朝向、景观等, 都会使物业价值产生较大差异, 所以估价师认真做好现场勘查是做到客观谨慎评估的重要前提。

3. 估价技术路线的选取

在确定估价技术路线的过程中, 对三大估价方法的选取上要有所侧重, 比如:对于收益性房地产应该首选收益法, 并将该方法付以较大的权重。多年的估价经验告诉我们, 在相对不很成熟的市场中, 租售不配比或是房地产市场泡沫比较严重时, 用市场比较法评估的结果其实是认同了这种畸形的价格, 使评估结果虚高。而相对稳定的租金收益更能体现物业的价值。在许多地方, 工业房地产评估时首选成本法, 因为市场上出租或出售的工业房地产凤毛麟角, 选取其他方法时存在诸多困难。可是在深圳、甚至是珠三角的许多地方, 许多工业厂房建造之初就是为了出租或出售的, 而且工业房地产的三级市场也比较活跃。这时三大估价方法均可使用, 而且评估结果相差不会太大。

4. 对整体和片区市场走势的了解