昆明市农村住宅建设管理办法

2024-04-18

昆明市农村住宅建设管理办法（精选6篇）

篇1：昆明市农村住宅建设管理办法

昆明市农村住宅建设管理办法

昆明市人民政府令79号

《昆明市农村住宅建设管理办法》已经2008年3月22日昆明市人民政府第77次常务会讨论通过，现予公布，自2008年6月1日起施行。

二○○八年四月十四日

昆明市农村住宅建设管理办法

第一条

为规范我市农村住宅建设管理，改善生产、生活环境，促进节约、集约用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条

农村住宅建设遵循统一规划、集中建设、集约用地、方便生活、有利生产的原则，按照建设新村、置换旧村的方针，实行先规划后建设。

禁止在基本农田保护区、一级水源保护区内建设农村住宅。

第三条

昆明城市规划确定的建设用地范围内的镇、乡、村庄不单独编制镇、乡、村庄规划，纳入昆明城市规划；各县（市）区城市（镇）规划确定的建设用地范围内的乡、村庄不单独编制乡、村庄规划，纳入各县（市）区城市（镇）规划。

前款规定以外的乡、村庄应当编制乡规划、村庄规划。

第四条

农村住宅应当按照昆明城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划要求进行建设，并符合土地利用总体规划、土地利用计划以及环境保护、滇池保护等要求。

未编制镇、乡、村庄规划或者不符合昆明城市规划和镇、乡、村庄规划的，不得建设农村住宅。

第五条

昆明城市规划确定的建设用地范围内和各县（市）区人民政府所在地的城市（镇）规划确定的建设用地范围内的农村住宅，禁止建设低层联体式和单户独院式住宅，应当按照城市居住区模式集中建设多层或者中、高层建筑，其建设用地总面积按照每户不超过100平方米标准测算。

第六条

在本办法第五条规定区域以外的农村住宅，可以建设低层联体式和单户独院式住宅，建设用地总面积按照每户不超过120平方米，住宅楼层不超过4层，建筑高度和层高不得超过规划批准的高度，建筑面积不超过300平方米执行；属山区、半山区的，每户建设用地总面积可适当放宽，但不得超过150平方米。

第七条

农村住宅建设应当按规划整合使用原有的宅基地和村内空闲地、预留安置用地。农村住宅建设涉及占用集体农用地的，应当按照相关规定依法办理农用地转用手续。

第八条

农村住宅利用原有宅基地进行修缮的，应当按照“原基础、原面积、原层数”进行修缮，并符合下列要求：

（一）5年内村庄无整体改造；

（二）不影响村庄的综合整治和村庄的公共设施、市政设施建设；

（三）村庄内有规划道路红线的，退让规划道路红线不小于1.5米，无规划道路红线的主要道路，住宅外墙面（含挑排阳台、雨篷、台阶等外边线）垂直投影不得超出现状道路外缘；

（四）符合建筑消防相关规范的要求；

（五）满足日照间距的要求且住宅外墙面（含挑排阳台、雨篷、台阶等外边线）垂直投影不得超出宅基地边线。

第九条

按照本办法第五条规定以城市居住区模式建设农村住宅的，村（居）民委员会、农村集体经济组织为建房申请人，应当按下列程序办理审批手续后，方可建设：

（一）建房申请经村（居）民会议通过后，公示10日，无异议的，持村（居）民会议通过的建房申请、村（居）民户口证明文件、拟建位置和无房户情况说明以及现村庄用地处置意见向所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提出申请；街道办事处或者乡、镇人民政府作出是否同意建设的书面意见；

（二）持街道办事处或者乡、镇人民政府的书面意见到所在地发展和改革行政主管部门办理立项批准手续后，持立项批准手续等相关材料到所在地城乡规划行政主管部门办理《建设项目选址意见书》；

（三）持《建设项目选址意见书》到所在地国土资源行政主管部门办理建设用地批准手续或者集体建设用地使用权登记后，到城乡规划行政主管部门领取《建设用地规划许可证》。涉及占用农用地的应当办理农用地转用审批手续；

（四）委托有资质的规划设计单位编制修建性详细规划或者建设工程设计方案，报所在地城乡规划行政主管部门办理《建设工程规划许可证》；

（五）持所在地城乡规划行政主管部门审批签章的图纸、文件以及经审查合格的建筑施工图，到所在地建设行政主管部门办理《建设工程施工许可证》。

第十条

按照本办法第六条规定建设低层联体式和单户独院式农村住宅的，按下列程序办理审批手续后，方可建设：

（一）建房申请人向户口所在地的村（居）民委员会提出书面申请，经村（居）民委员会进行讨论同意后，公示10日，无异议的，由申请人持村（居）民委员会通过的建房申请、村（居）民户口证明文件、拟建位置和无房户情况说明以及现村庄用地处置意见向所在地乡、镇人民政府提出申请；

（二）经乡、镇人民政府审核同意，办理《乡村建设规划许可证》和开工批准手续后，到所在地国土资源行政主管部门办理集体建设用地使用权证登记。

第十一条

按照本办法第八条规定在昆明城市规划确定的建设用地范围内和各县（市）区人民政府所在地的城市（镇）规划确定的建设用地范围内利用原有宅基地进行修缮农村住宅的，修缮申请人应当按下列程序办理：

（一）向村（居）民小组和村（居）民委员会提出申请；

（二）村（居）民委员会同意后，由村（居）民小组统一持村（居）民委员会同意的证明文件和国土资源行政主管部门颁发的宅基地等证明文件、施工图（2层以上建筑须有资质设计部门签章的施工图）到所在地城乡规划行政主管部门办理《建设工程规划许可证》；

（三）取得《建设工程规划许可证》后，还应当到建设行政主管部门办理《建设工程施工许可证》。

上述区域范围外利用原有宅基地进行修缮的，修缮申请人直接到所在地乡、镇人民政府办理《乡村建设规划许可证》和开工批准手续。

第十二条

按照本办法第九条规定建设农村住宅的，建设单位应当在农村住宅竣工验收前，到所在地城乡规划行政主管部门申请建设工程规划核查，符合批准规划文件和图纸的，城乡规划行政主管部门出具规划认可文件，方可进行竣工验收。未取得规划认可文件的，不得进行竣工验收。

第十三条

按照本办法第十条规定建设农村住宅的，建房申请人应当在竣工验收合格后60日内将有关竣工验收资料报乡、镇人民政府备案。

第十四条

已有住宅用地又提出新的农村住宅用地申请的，应当在提出申请的同时办理退还原住宅用地的手续。原住宅用地应当于新房建成竣工之日起半年内退还，逾期不退还的，按照非法占地处理，拆除原住宅，土地交由集体管理。

第十五条

用于农村住宅的集体建设用地，按照法定程序办理土地征收报批登记手续后转为国有建设用地，其住宅纳入城市房屋权属管理范畴，房产行政主管部门按照《昆明市城市房屋权属登记管理条例》的规定办理房屋权属登记，核发房屋所有权证。

第十六条

市、县（市）区城乡规划、国土资源、建设、房管、环保、滇管等行政主管部门，应当按照各自职责制定实施细则，负责做好农村住宅建设的管理工作。

第十七条

按照属地管理的原则，村（居）民委员会对其辖区范围内的农村住宅建设负有监管责任。对不按照批准文件建设或者擅自进行农村住宅建设的，要及时制止，并向所在地乡、镇人民政府和县（市）区有关职能部门报告。

第十八条

街道办事处和乡、镇人民政府应当负责对辖区内农村住宅的跟踪监督管理，对不按照批准文件建设或者擅自进行农村住宅建设的，要及时制止和依法查处，并向所在地县（市）区有关职能部门报告有关情况。

第十九条

违反本办法规定擅自进行农村住宅建设，或者未按照规定进行农村住宅建设的，由城乡规划、国土资源、建设、房管等有关行政主管部门和乡、镇人民政府依照有关法律、法规给予处罚。

第二十条

国家机关工作人员在农村住宅建设管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第二十一条

本办法自2008年6月1日起施行。

篇2：昆明市农村住宅建设管理办法

第一章

总则

第一条

为进一步加强对社会主义新农村建设工作指导员（以下简称指导员）的管理，充分发挥指导员在社会主义新农村建设中的作用，根据《中共昆明市委办公厅转发市委组织部、市委农村工作领导小组办公室、市农业局〈关于下派社会主义新农村建设工作队和指导员的实施意见〉的通知》（昆办通〔 2007〕 13号）的要求，制定本办法。

第二条

选派指导员与新农村建设试点、挂钩扶贫、干部锻炼等结合起来，采取市、县、乡“多级联动”方式，从党政机关、人民团体、企事业单位、大专院校中具有较高政治素质、有一定协调能力、作风踏实、责任心强、有两年以上工作经历、年龄在 45周岁以下的中共党员干部中选派，实行一年一轮换。指导员派驻期间，派出单位不得要求其提前返回。如有特殊原因确需提前返回，须经同级党委组织部批准，并派出接替人员。

第三条

指导员在乡（镇）党委的领导下协助所驻村党组织和村委会开展工作，帮助、支持、推动所驻村的建设和发展。驻村期间，党组织关系转至所驻村，参加村党组织生活，其党员民主评议在村党组织进行。

第二章

职责任务

第四条

指导员主要职责：立足乡村实际，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，努力当好“村情民意调研员、政策法规宣传员、富民强村服务员、矛盾纠纷调解员、制度建设督导员、组织建设指导员”，在宣传党的方针政策，推进科学发展，办实事、促进社会和谐，加强农村基层组织建设方面发挥积极作用，有较大作为。通过扎实工作，努力使所驻村的产业发展形成新格局，农民生活实现新提高，乡村面貌呈现新变化、乡风民俗形成新风尚、民主管理形成新机制。

第五条

指导员主要任务：

（一）抓好有关政策法规的宣传贯彻，督促检查涉农法律法规和支农、惠农、护农政策的落实；

（二）抓好农村经济发展，帮助完善经济发展思路，编制发展规划，培育发展支柱产业、特色经济和集体经济，加强对农民的培训，促进扶贫开发和农村富余劳动力转移就业，千方百计促进农业增效、农民增收；

（三）抓好以农田、水利、道路为主的农村基础设施建设和以学校、卫生室、文化室、广播电视“村村通”等为主的公益性社会事业设施建设，开展村容村貌整治，改善农村生产生活条件，努力实现农村“九有”目标；

（四）抓好农村基层党组织建设，积极促进农村基层党组织的班子建设和队伍建设，指导建立、健全民主管理制度，督促完善村“两委”议事规则和决策程序，落实各项规章制度，推进村务公开；

（五）抓好和谐农村建设，协助做好建立完善农村社会保障制度、精神文明建设、禁毒防艾、计划生育、社会治安综合治理、矛盾纠纷预防和化解、完善“村规民约”等工作，促进民族团结进步，塑造文明新风尚，创建“文明村”；

（六）监督检查各级援建项目和资金的使用情况，认真完成各级党委、政府交办的工作任务，协助解决经济社会发展中的突出困难和问题。

第六条

新农村建设工作队队长（以下简称工作队长）从指导员中选定，在具备指导员基本素质的基础上，还须同时具备熟悉农村工作相关政策、有农村工作经验、有全局意识和组织管理能力等素质。主要职责是充分发挥带头人作用，在认真做好驻村工作的同时，经常到各村点检查指导工作，帮助指导员分析情况、制订工作计划；协调解决指导员工作和生活中的困难和问题；定期召开工作例会，组织学习、研讨工作，交流经验与体会；配合乡（镇）党委、政府做好对指导员的管理工作。乡（镇）党委要为工作队长开展工作创造条件。

第三章

管理制度

第七条

建立“市统筹协调、县（市）区主抓、乡（镇）具体管理、部门配合”的管理机制。市、县两级成立新农村建设工作队领导小组（以下简称领导小组），下设办公室，抽调专门人员，专司指导员管理工作。市委领导小组办公室负责全市指导员工作的统筹协调、工作指导、督促检查等管理工作；市委组织部负责各级下派指导员的牵头协调、市级下派人员的组织选派，组织、安排指导员培训和评比表彰工作；各县（市）区委领导小组办公室负责本地区指导员工作的组织协调、综合管理及日常工作；各县（市）区委组织部负责县（市）区、乡（镇）下派人员的抽调和省、市、县、乡四级下派人员派驻建制村的统筹安排，牵头开展指导员培训工作和督促检查工作。

第八条

乡（镇）党委具体负责指导员的日常管理工作。要认真组织指导员开展学习，帮助指导员了解乡村基本情况和发展思路；认真落实工作队队长、副队长列席乡（镇）党委召开的重要会议，指导员参加乡（镇）党委、政府召开的有关工作会议和村“两委”会议的有关规定；围绕农村工作的重心，结合工作实际，对指导员任期的不同阶段提出具体的工作要求，明确阶段工作目标和任务，细化工作重点；定期召开工作例会，听取指导员工作汇报，共同研究工作，解决指导员工作、学习、生活中的实际困难和问题；建立指导员工作档案。村级党组织要积极支持驻村指导员开展工作，提供必要的工作、生活条件。

第九条

指导员派出单位要配合县（市）区、乡（镇）做好对本单位派出人员的管理工作，做到在政治上关心、思想上关注、工作上支持、生活上照顾。把指导员所驻村作为本单位结对联系村进行帮扶，主要领导每年到联系村帮助指导工作不得少于两次，其他领导要经常实地考察了解工作，实实在在地帮助所驻村解决实际问题。

第十条

指导员的食宿安排按有安全整洁的宿舍、相对固定的用餐地点的要求，原则上安排在所驻建制村，条件不具备的，在确保工作正常开展的前提下，可适当就近相对集中安排在有条件的村或乡（镇）机关、单位吃住。

第十一条

指导员每月驻村开展工作的时间原则上不得少于 20天，可按节假日正常休假，也可以根据工作、交通等情况相对集中安排休假时间。

第四章

工作制度

第十二条

教育培训制度。按照分级培训、先培训后驻村、边工作边培训的原则建立培训制度。市委组织部负责工作队长、副队长培训，县（市）区委组织部负责对全体指导员的培训。乡（镇）党委要围绕新农村建设主题，采取集中授课、专题讲座、实地调查、观摩学习、召开座谈会等灵活多样的形式，加强对驻村指导员的培训，帮助指导员尽快了解情况，熟悉工作。

第十三条

调研制度。指导员要经常深入农户，深入农业生产、农村工作的第一线，了解掌握农民的生产生活状况，就建设发展和农民最迫切需要解决的问题开展调查研究。认真记好《民情日记》，及时报送动态信息，向党委、政府反映群众的思想动态和村情民意，为领导决策提供依据。把《民情日记》列入指导员考核的重要内容之一。

第十四条

工作例会制度。市委领导小组办公室每季度召开一次指导员工作会议，听取各县（市）区的汇报、总结经验、分析问题、研究工作；县（市）区委领导小组办公室每两个月召开一次工作会议；乡（镇）党委和工作队每月召开一次工作例会，掌握工作动态，加强工作指导，协调解决工作中遇到的困难和问题。

第十五条

工作汇报制度。指导员、工作队长、乡（镇）党委和县（市）区委领导小组办公室原则上每季度向上级汇报一次工作，遇紧急重大事项要及时上报，不得瞒报、谎报。建立信息报送、交流、反馈制度，定期或不定期地编发、报送工作简报（信息）、情况反映、工作总结等材料。

第十六条

巡视督查制度。市、县（市）区委要经常督促检查下一级党委对指导员管理的情况，深入基层调查研究，多方听取加强指导员工作的意见和建议。市委督导组是市委领导小组专门负责巡视督察工作的队伍，要认真履行职责，切实做好对各县（市）区工作队、指导员工作的督促、指导、检查和评估，及时向市委领导小组反映情况、汇报工作。各县（市）区委组织部要会同领导小组办公室对指导员工作情况进行定期或不定期督促检查，做到及时发现情况、及时解决问题。

第十七条

请销假制度。指导员驻村期间，如有特殊情况需要请假的应提出书面申请，按规定报批。请假 2天以内（含 2天)的，由工作队队长、村党总支（支部）书记审批；请假 5天以内（含 5天)的，经乡（镇）党委分管领导审批；请假 5天以上（原则上不得超过 10天），由乡（镇）党委提出意见，县（市）区委组织部审批。工作队队长要请假的，须先与乡（镇）党委沟通，再向县（市）区委组织部请假。指导员驻村工作期间，原则上不得休年假（可在驻村工作期满后调整休假），确有特殊情况需要休年假的，由乡（镇）党委提出意见，县（市）区委组织部审批，并送派出单位备案。指导员请假到期后，应及时回所驻村工作，并向批准人销假。

第五章

保障、考核、奖惩

第十八条

指导员派驻期间，实行脱岗专职驻村，只转党组织关系，不转行政关系，编制保留在原单位，原任职务、级别保持不变；享受原单位的工资、奖金、福利等待遇，不影响正常的工资调整和职称评定。

第十九条

市、县（市）区财政要安排必要的工作经费，为领导小组办公室和工作队开展工作提供必要的支持。认真落实省、市关于下派社会主义新农村建设工作队有关文件提出的，指导员驻村工作期间由派出单位给予生活补助的政策规定。

第二十条

指导员的考核由各县（市）区具体安排，乡（镇）党委负责实施，每考核两次（半年考核、考核），半年考核作为考核的重要组成部分。考核内容主要包括：指导员的履职表现、工作业绩、工作纪律和群众的满意度等，具体考核办法由各县（市）区制定。考核按优秀、称职、基本称职和不称职评定档次（优秀按比例评出）。考核结果报县（市）区委组织部审核，视为派出单位工作人员考核结果，被评为优秀的不占派出单位指标。每组织一次评比表彰，县级表彰人数控制在指导员总数的 30％以内，市级表彰人数为县级表彰数的 30％；给予受表彰者精神和物质奖励，并作为干部使用的重要依据。

第二十一条

指导员要服从当地党委、政府的领导，尊重农村基层干部群众和乡风民俗，执行村“两委”和村民代表会议作出的决定，不越位、不随意表态、不盲目行事。

第二十二条

指导员要严格执行廉政纪律，做到“五个不”，即：不得在所驻乡村报销应由个人负担的各种费用；不得用所驻乡村的公款吃请；不准收受乡村发放的各种补贴；不准私自使用机关和企业的车辆；不得参与有损党员干部形象的活动。

第二十三条

对工作不力、表现不好、违反“五个不”规定、群众不满意的指导员，视情节轻重分别给予批评教育、责令整改和撤换处理。对旷工或擅自离岗连续超过 15天或累计超过 30天、半年工作考核结果为不称职的指导员予以撤换。对指导员的上述处理，分别由乡（镇）党委和县（市）区委组织部作出决定，处理结果报送市委组织部和市委领导小组办公室，抄送派出单位，在适当范围内进行通报。对违反党纪国法的由有关部门依法处理。

第二十四条

各级各部门、各单位选派指导员驻村及帮扶工作情况，要列入班子考核的重要内容。对工作成绩突出的部门和单位给予通报表彰，对选派的指导员驻村期间被撤换的部门、单位予以通报批评。

第二十五条

指导员的管理工作要列入各县（市）区委组织部和领导小组办公室考核的重要内容。对指导员管理不善造成严重后果的，要追究负责人的责任。第六章

附则

第二十六条

本办法适用于省、市、县、乡（镇）各级选派的指导员。

第二十七条

本办法由市委组织部、市委新农村建设工作队领导小组办公室负责解释。

第二十八条

篇3：昆明市农村住宅建设管理办法

“三农”问题是影响社会发展的重要因素, 也是政府、学者、媒体以及群众关心的焦点[2]。长期以来, 我国农村建房缺乏科学统一的规划、无审批乱搭乱建风行、乡村管理法规及政策标准相对滞后、基层专业技术力量不足、各级审批信息不通畅等都成为制约我国乡村规划建设管理发展的主要问题。

近年来, 南宁市城乡建设事业飞速发展, 城市面貌日新月异, 但在乡村规划建设方面的管理依然严重缺位。“有权的管不着, 管得着的没权管”, 流程复杂且收费较高是多年来制约南宁市乡村规划建设管理的核心问题。因此, 南宁市通过深化乡村规划建设管理改革, 立足于审批管理不出乡镇 (街道) , 以农村住宅审批为切入点, 探索农村住宅“一站式”审批管理服务体系的创新, 希望能为今后继续优化乡村规划建设管理工作提供切实可行的思路。

2 实施步骤

南宁市农村住宅审批管理改革工作可分为初步摸索期 (2013年12月—2014年) 、整体改革期 (2015年—2016年) 和全面拓展期 (2017年—) 三个阶段。

(1) 初步摸索期 (2013年12月—2014年) :本阶段是南宁市农村住宅审批管理改革的启动阶段。2013年12月, 南宁市启动了农村住宅建设管理及推荐户型奖励工作, 紧抓农村住宅建设管理和推荐户型建设两个方面。本阶段提出重心下移的原则, 确立了乡镇人民政府、街道办事处在农村住宅的建设管理中的主体地位, 提出由村民委员会协助乡镇 (街道) 开展管理[3], 对乡村管理新体系进行初步探索。

(2) 整体改革期 (2015年—2016年) :本阶段是深化改革农村住宅审批管理工作的核心阶段。2014年12月南宁市政府印发了《关于下放农村住宅行政审批管理权限的决定》《关于印发南宁市农村住宅审批制度改革工作方案的通知》, 提出“一站式”服务管理体系, 方案涵盖了审批管理权限下放、整合乡镇管理机构、规范审批流程以及统一测绘标准、搭建三级审批信息平台等措施, 从市、县两级层面给予乡镇全方位的政策以及人财物支持, 并着重解决集体土地上存量房屋的历史遗留问题, 力求解决人民群众反映强烈的农村土地确权难、住宅建设审批难、产权登记难等突出问题[4]。

(3) 全面拓展期 (2017年—) :继续完善南宁市农村住宅审批管理改革工作, 管理好新建住宅的规划建设审批, 并通过对农村住宅审批试点, 提炼出南宁市乡村规划建设管理新体系, 为今后拓展乡村各层面“一站式”审批服务提供理论和实践基础。本文主要对南宁市农村住宅审批管理改革前两个阶段的工作实践进行归纳和介绍。

3 改革实践探索

“以人为本”“执政为民”是服务型政府执政理念, 建立健全管理服务体系、规范科学的行政许可程序、完备的信息技术配套是有序管理的保障, 也是实现乡村规划建设活动规范化管理的关键要素[5]。南宁市的农村住宅审批管理主要从管理体系改革、信息技术改革两方面开展。

3.1 管理体系改革

3.1.1 管理权限下放

南宁市明确以委托方式下放农村住宅行政审批管理权限至县区、乡镇, 提升基层管理部门的主体地位, 为破解困扰多年的“有权的管不着, 管得着的没权管”难题提供了依据。在土地管理上, 由市人民政府委托城区人民政府和开发区管委会实施农村村民宅基地审批和管理;在产权登记上, 市住房局委托开发区管理委员会、城区住房与建设管理部门实施集体土地和房屋初始登记等审批和管理工作, 实现集体土地及其住宅属地管理的目标[6];在规划管理上, 市规划局委托乡镇人民政府 (街道办事处) 实施乡村建设规划许可证审批和管理, 以《中华人民共和国城乡规划法》为基础, 对其在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设规定的补充[7]。

3.1.2 “一站式”服务体系

“深入推进政企分开、政资分开、政事分开、政社分开, 建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府”, 党的十八大对于深化行政体制改革有着这样的明确要求。南宁市对农村住宅实行“一站式”服务, 是推进管理型政府向服务型政府转变的现实体现, 通过将审批事项由政府内部流转, 做好审前服务, 从而减少体制外循环, 提高办事效率。具体做法是以乡镇人民政府为主体, 统筹本辖区内各相关部门开展联合审批, 由分管副镇长牵头负责督办和监管, 在乡镇行政服务大厅内设置专门窗口受理申请, 实现“统一收件, 统一发件”, 对审批事务实行“集中式管理”, 让农户仅需往返一次乡镇即可“一站式”办结各项审批工作。

3.1.3 “一站式”审批流程

南宁市基于“一站式”服务体系, 于2015年2月印发了《农村住宅建设管理审批工作手册》, 规范并简化了农村住宅规划、用地、建设、验收、测绘和产权登记等许可程序, 提高此次改革的可行性和可操作性, 为农村住宅管理提供了政策保障。

(1) 优化管理程序, 大幅压缩审批时间。根据南宁市2014年前的农村住宅审批管理规程, 农户在办理开工手续前需申请用地指标、规划选址定点、公示、发放乡村建设规划许可证、用地批准书、施工图备案以及开工证, 共需100个工作日 (含公示、测绘) 的法定时限, 也就是最短的5~6个月时间, 加上农户往返各相关单位办理手续, 一般需要大半年时间。此次出台的工作手册大刀阔斧地整合规划、土地及建设审批流程, 取消申请用地指标、规划定点的规定, 将乡村建设规划许可证及用地批准书并联审批, 规范测绘服务及时限。现在农户只需提交表格、身份证、户口本符合规定的材料, 在28日内即可获得规划、土地及建设许可, 时间比原来约缩减1/5。 (见图1)

(2) 缩减审批环节, 减免材料和收费项目。在2014年以前, 南宁市乡村规划、土地、住房城乡建设审批各自为政, 往往一项许可的前置条件是另一项许可, 造成身份证、户口本及其他相关材料多次重复提交。而对于地形图、规划图等内部审批要件, 各职能单位往往作为报审条件, 需要群众提交。群众对于内部审批要件的取得, 往往需要付出大量时间和金钱, 在县和乡镇的国土、规划、住房城乡建设管理部门往返奔波, 甚至需赴市规划部门购买地形图, 对群众和政府部门自身精力造成了不必要的浪费, 从而降低了审批效率。在工作手册编制过程中, 市城乡建设部门多次组织规划、土地、住房等部门在遵守上位法规的基础上, 本着“能合并则合并, 能删减必删减”的原则, 逐条逐项地核对、合并、删减审批事项及材料, 将所需提交的材料约缩减为原来的1/6。现在农户新申请宅基地及住宅建设, 只需提交“一图两表三证”, 28日即可获得规划、土地及建设许可, 并实现开工前手续零费用, 竣工后只需一次性支付1200元测绘服务费即可办结不动产登记证, 约原规程总费用的1/6。一图即新建住宅提交施工图, 如采用南宁市城乡建设部门发布的农宅标准图集则无须提交;两表即农村住宅用地与建设申请表、施工设计图纸备案表;三证即身份证、户口簿、施工单位 (工匠) 资格证的复印件。

3.1.4 增加村民自主权

公众参与是村民自治的具体体现, 管理权限的下放增大了公众参与的可行性, 将原有政府包办的社会管理功能交还村委, 使村民真正进入自治的良性机制[8]。由于村委会对村庄内部情况非常了解, 能更准确地核查申请人基本信息, 也能更好地协调邻里间可能产生的矛盾。因此, 在此次流程设计中着重提升村委会的管理地位, 明确由村委会负责初步核查申请人建房申请及基本信息, 如个人信息、家庭人口、用地规模、邻里情况、一户一宅情况等, 排除一些浅显问题, 乡镇只需要进行复查及技术把控, 如遇到不符合土地利用规划、村庄规划的申请可及时协调农户进行调整, 既节省时间又让农户少走弯路。

3.2 信息技术改革

3.2.1 统一测绘标准, 实现规土坐标合一

由于规划、国土部门在行政关系上互不隶属, 在政策制定中“各自为政”, 逐步形成了土地、规划不相协调的“两张皮”局面, 这同样也体现在各地规划、国土信息数据库坐标系上。南宁规划部门采用北京54坐标系, 国土部门采用西安80坐标系, 住房城乡建设部探索经济社会发展、城乡、土地利用规划的“多规融合”或“三规合一”的重要工作之一就是统一坐标系[9]。

南宁市此次借农村住宅审批改革的契机, 于2015年6月由市国土局、规划局、住房局联合印发了《关于印发南宁市农村住宅测绘工作要求和南宁市农村住宅测绘技术标准的通知》 (以下简称《通知》) , 以农村住宅测绘为试点, 测量成果统一采用2000国家大地坐标系 (CGCS 2000) 及1985国家高程基准, 实现规划、国土和房产坐标“三统一”, 为南宁市开展“多规融合”以及规划、国土信息数据库联动工作进行实践探索。同时, 《通知》规定测量成果应用于农村宅基地审批、规划审批和房产审批, 农村住宅测量费用由测绘机构收取, 收费标准不得超过1200元/户, 一次测绘成果用于地籍调查、房产调查和规划核实, 降低了多头测绘对农户带来的经济负担和时间成本。

3.2.2 搭建三级审批平台, 实现信息共享

以现代化管理手段, 在县区、乡镇开展信息化建设, 搭建国土、规划及产权登记市、县、乡镇三级审批平台, 并将参照市直部门的标准进行数据采集、入库、管理和应用, 从而实现直接在计算机及网络上查阅资料、审查图纸、审批项目、批阅签字等, 不仅能减少办公成本、提高办公效率, 还能促进多部门联合审批管理, 全方位提升各乡、镇人民政府相关管理机构的无纸化办公水平。另外, 还开展了审批档案建库工作, 实行国土、规划审批成果档案数据库规范化建设, 充分利用数据库管理技术, 对各审批数据进行整理、扫描、入库更新, 从而实现审批资料的规范化、标准化、统一化管理, 为将来实现乡村规划许可、集体土地产权登记的全覆盖提供基础数据。

4 结语

南宁市开展农村住宅审批改革工作, 改进乡村规划建设审批管理方法和程序, 提出“一站式”服务管理体系, 既是落实“深化改革”要求的重要内容, 也是彻底改变南宁市乡村管理缺失和乡村住宅建筑面貌无特色的机会, 虽然做了很多基础工作, 取得了一定的成效, 但还有很多的问题需要探索和完善。本文对南宁市开展的工作进行介绍, 为改进乡村规划建设管理体系提供思路, 今后, 还将针对存在的不足继续在实践中进行完善。

摘要：深化行政体制改革, 优化政府机构设置、职能配置、工作流程, 完善决策权、执行权、监督权[1], 是贯彻落实党的十八大关于全面深化改革的重要工作。本文以南宁市农村住宅审批管理改革实践为例, 结合“一站式”审批管理服务体系的创新, 分析改革中涵盖的审批管理权限下放、整合乡镇管理机构、规范审批流程以及统一测绘标准、搭建三级审批信息平台等措施, 为改进乡村规划建设管理体系提供思路。

关键词：“一站式”服务,乡村规划建设,农村住宅,审批管理,南宁市

参考文献

[1]王浦劬.论新时期深化行政体制改革的基本特点[J].中国行政管理, 2014 (2) :6-14.

[2]陈叶龙.面向可操作性的村庄规划管理探讨——以铜陵市美好乡村建设为例[J].规划师, 2012 (10) :22-25.

[3]南宁市人民政府办公厅.关于印发农村住宅建设管理及推荐户型奖励办法的通知[Z].2013.

[4]南宁市人民政府办公厅.关于印发南宁市农村住宅审批制度改革工作方案的通知[Z].2014.

[5]曾悦.三分编制七分管理——成都城乡统筹规划经验总结[J].城市规划, 2012 (1) :80-85.

[6]南宁市人民政府办公厅.关于下放农村住宅行政审批管理权限的决定[Z].2014.

[7]胡运霞.农村宅基地换房流转绩效研究——以天津市华明镇宅基地换房为例[J].理设与管理, 2008 (4) :77-81.

[8]汤海孺, 柳上晓.面向操作的乡村规划管理研究——以杭州市为例[J].城市规划, 2013 (3) :59-65.

篇4：农村住宅建设用地的规范化管理

[关键词] 农村住宅建设用地规范化管理

为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。

1 当前农村住宅用地利用现状

以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。

通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。

2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题

2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导

目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。

2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施

在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。

2.3 管理程序不够规范

目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。

2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限

根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在

按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。

3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议

3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则

以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。

3.2 规范管理程序

建立健全科学合理的管理流程是开展农村住宅用地管理工作的基本前提。应根据省、市政府有关政策规定，细化办事流程，协调各级审查报批程序，主要有：

以统一建设农村住宅小区模式申请用地的。建议在原有相关规定基础上，增加村民讨论、征求意见会等程序，以充分体现民主性。可由所在村（居）委会拟定可行性意见，提供统一进入住宅小区的用户花名册、拟建设用地基本情况等材料，并充分听取村民意见，按少数服从多数的村民自治原则，初步方案经村民多数人同意后，按有关规定办理。

单独申请农村住宅建设用地的。一是实行公示制度，在本村张榜公布征询本村村民的意见，履行公示程序后，若本村村民未提出异议或者异议不成立的，依法予以上报。二是联合审查制度，有关部门应集体会审、联合勘察，对是否符合住宅用地和建设申请条件、是否符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄、集镇规划、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核，提高工作效率；三是规范地类管理，对地类认定建议以宗地为单位，提交土地利用总体规划图（局部）和土地利用现状图（局部），对认定不清的，可申请上级部门运用有关数据库成果等技术手段并结合现场勘察予以界定。

3.3 完善“一户一宅” 及“旧宅处置”管理制度

“一户一宅”及“旧宅处置”是落实节约集约利用农村土地资源，规范农村个人建房管理制度的根本保障。这方面的主要措施有：一是要求申请户所在村委会在执行公示制度时，将“一户一宅”情况作为重点公示内容，在上报时，提供“一户一宅”公示材料，随附相片；二是以审查申请者户口为依据，认真校对户口本，原则上以一本户口簿为一户作为认定参考标准；三是实行签订旧宅处置合同制度，要求申请新建用地时有旧宅的必须签订“旧宅处置合同”，作为受理要件之一。对原旧宅用地有集体土地使用权证的，可在新住宅用地获得审批后，由国土资源部门统一予以注销。

3.4 地灾易发区内的搬迁户新建农村住宅用地管理措施

在办理地质灾害搬迁户等“民生造福工程”住房用地时，可由民政部门会同国土、乡镇，对有关情况进行调查，按“民生造福工程”有关政策解决，并有地质灾害搬迁户具体人员名单的批准文件等，为审批管理农村住宅用地创造前提条件。鉴于此类问题的特殊性，在申请新建设用地时，可按集体土地置换后申请他村集体土地、基础设施安置区内预留用地解决部分民生问题等办法解决和管理。

3.5 创新国土资源执法监察管理新机制

主要创新措施有：一是在上报申请用地时，在申请表内明确标注四至范围、距明显标志物距离等；二是住宅用地经审批后，应督促申请户在规定的期限内、规定的用地四至范围内开工建房，不得少批多建或移位建设；三是建立健全动态巡查机制，能否及时有效制止国土资源违法行为，巡查是第一要务，巡查到位了，可以将违法行为遏制在萌芽状态，降低执法成本，减少群众损失，考虑到部分乡镇位于距城区较远、交通不便，建议充分发挥村（居）国土资源协管员作用，并通过完善县区、乡镇、村（居）三级国土资源动态巡查机制，充分利用包片干部、村干部、国土资源协管员身在基层一线的作用，实现动态、立体监管体制。

土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点[2]。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，农村住宅用地管理应逐步走向规范化及土地利用节约集约化的轨道，才能扎实稳步地推进社会主义新农村建设，提升国土资源管理水平。

参考文献:

[1] 谭民强. 环境影响评价技术导则与标准[M].北京：中国环境科学出版社，2005.

篇5：昆明市农村住宅建设管理办法

第一章总则

第一条为进一步加强我县农村宅基地和村民住宅建设管理，正确引导农民合理集约使用土地，规范农民建房行为，切实保护耕地资源。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《中共省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）和《省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）等有关规定，结合我县实际，制定本实施办法。

第二条本办法所称农民建房是指农民在乡镇（街道）、村庄规划区内，使用宅基地进行新建、扩建、改建住房的行为。

第三条农民建房应遵循以下原则：

（一）坚持科学规划的原则。

坚持规划先行，科学编制国土空间规划和村庄规划。农民建房应当按照乡（镇）国土空间规划和村庄规划使用土地（国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据），不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。鼓励农村村民向中心村或小城镇集聚，有条件的乡镇（街道）可集中建设“农民公寓”或“农民住宅小区”。

（二）坚持耕地保护的原则。

农民建房集中点的选址应充分利用村内空闲地、原宅基地、未利用地、荒坡地等，严格控制农村宅基地占用农用地特别是耕地，不得占用永久基本农田。

（三）坚持节约集约用地原则。

严格控制宅基地面积，鼓励农村集体经济组织采取措施对旧宅基地盘活置换合理利用。

（四）坚持“一户一宅”的原则。

严格执行农村村民“一户一宅”的法律规定，另行选址建房的，必须限期拆除原旧房，并将原旧房所占土地退回农村集体经济组织。

第四条县人民政府对农民建房管理负总责；农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作；自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作；乡镇（街道）人民政府（办事处）负责审核批准农村村民住宅用地，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。农民建房实行属地管理，乡镇（街道）人民政府（办事处）是第一责任主体，乡镇（街道）党政主要领导是第一责任人。

第二章规划编制、建房选址与用地保障

第五条建立乡村规划编制委员会，统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局。具体由乡（镇）人民政府负责组织编制，并报县人民政府审批。原则上各乡（镇）总体规划在五年之内不得修改。

第六条农村住房建设应科学选址。必须避开崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害易发的区域，避开风口和可能出现洪水或被洪水淹没的地段，避开各类保护区、有开采价值的地下资源和地下采空区，避免被铁路、过境公路、高压输电线路穿越，避开地震活动断裂带等抗震不良场地。

第七条合理安排农村宅基地用地，引导优先利用存量建设用地，确需占用农用地的，新增建设用地计划指标实行单列安排，专项保障、实报实销，当年保障不足的，下一优先保障；涉及占用耕地的，由县自然资源部门统一落实耕地占补平衡，不得收取耕地开垦费。具体按照自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）规定办理。

第八条农村宅基地涉及的农用地转用审批事项，由县自然资源部门根据农村宅基地用地需求，及时上报县人民政府审批农用地转用后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）审批具体宅基地地块；或由乡镇（街道）人民政府（办事处）每年年初根据全域农村宅基地用地需求，编制农村宅基地农用地转用方案，报县自然资源局、县人民政府一次性审批后，审批具体宅基地地块，确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。

第三章农民建房审批

第九条农民建房按照国家、省市有关法律法规规定，由乡镇（街道）人民政府（办事处）负责审批管理。乡镇（街道）人民政府（办事处）每年按季度将农民建房规划、用地审批情况分别报县农业农村、自然资源、住建等主管部门备案。

第十条乡镇（街道）成立农村宅基地和村民住宅建设管理委员会（以下简称管理委员会），负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，管理委员会主任由乡镇（街道）党委主要负责人兼任。管理委员会统筹组织乡镇（街道）农业服务中心、自然资源所、村建站、综合行政执法等工作力量成立管理委员会办公室，按照省农业农村厅、自然资源厅、住房城乡建设厅《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号），落实“一窗收件、一站服务、一次审批”工作机制，承担日常工作。

第十一条农村村民有下列情形之一的，不得申请农村宅基地：

（一）占用永久基本农田的，或有其他乱占、滥用土地行为，经土地行政主管部门立案查处未结案的；

（二）原有宅基地的面积已经达到规定面积标准，或者能够解决分户后法定面积标准的；

（三）将原有住宅出卖、出租、赠与他人或改作生产经营用途的；

（四）不符合城市规划、乡（镇）土地利用总体规划、乡（镇）总体规划、村庄规划等的；

（五）原有住宅拆迁已安置的（包括货币安置）；

（六）未选用省、市、县推荐的农民建房设计通用户型的；

（七）法律法规政策规定的其他情形。

第十二条新建建房标准：

（一）用地标准。

严格执行“一户一宅”规定，严格控制宅基地面积。按照《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的宅基地使用面积标准审批，农村村民新建住宅每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，具体标准如下：①小户（3人及以下）最高不得超过80平方米；②中户（4~5人）最高不得超过105平方米；③大户（6人及以上）最高不得超过120平方米；④申请拆（扩）建的，可按原有合法宅基地面积审批，但审批的建筑占地最高不得超过120平方米。

（二）建筑标准。

村民建房规划以户为单位，提倡联排式建设。农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。村民建房层高一层可放宽在3.5米以内，其他楼层控制在3米以内。

（三）设计标准。

村民建房原则上要求按坡屋面形式设计，具体房型须选用省、市、县提供的农民建房设计通用户型，房屋立面装修须符合县住建部门明确的村镇住宅建设风貌管控要求，不符合要求的，乡镇（街道）人民政府（办事处）不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》；邻近铁路、高速公路、公路建房除遵守上述规定外，还需按照《铁路安全管理条例》《公路安全保护条例》规定的外缘起向外的距离标准建设。

第十三条农民建房审批程序：

（一）提出申请。

农村村民向户籍所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。填写《农村宅基地和建房申请审批表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，并提供相关申请要件（家庭户口本、户主及申请人身份证）。

（二）审核公示。

村委会依法组织召开由挂村领导（工作队）参加的村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象资格条件进行审议，审议结果形成会议纪要。将申请宅基地的当事人的相关信息在本村张榜公示，无异议后，由挂村领导（工作队）及村主干签署《农村宅基地和建房申请审批表》连同其他材料，报送所在乡镇（街道）便民服务中心。

（三）现场踏勘。

乡镇（街道）便民服务中心收件后，由管理委员会办公室具体审查申请人是否符合规划要求及宅基地审批条件，并派员现场核查。

（四）审核批准。

乡镇（街道）管理委员会根据审核、踏勘结果集体研究后，由乡镇（街道）人民政府做出审批：对符合条件要求的，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定程序公布；不符合条件要求的，不予核发，并书面告知申请人并说明理由。

第十四条建设项目开工前，建设方应向所在乡镇（街道）管理委员会办公室提出现场丈量放样申请，确定建房位置，明确四至边界后，方可进行施工。

第十五条建设项目竣工后，建设单位或个人应向乡镇（街道）管理委员会办公室报送竣工房屋图像和相关资料，办理工程竣工规划验收后交付使用。

第四章农民建房监督管理

第十六条县人民政府及县农业农村、自然资源、住建等部门，负责本辖区内的农民建房的监督检查，并将农民建房监管纳入各乡镇（街道）工作考核体系进行考核奖惩；乡镇（街道）人民政府（办事处）为农民建房监管第一责任单位，乡镇（街道）挂村领导（工作队）和村主干为主要责任人，每个建房项目均明确一名乡镇（街道）挂村领导和一名责任人负责具体监管，乡镇（街道）管理委员会办公室及其组成机构负责建房指导、建房用地的批后监管等工作。

第十七条农民建房监管流程：

（一）实地放样阶段：建房用地批准后，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）管理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员，按照批准要求到现场实地丈量放样，根据批准的地类、范围、面积，确定四至界址，并在现场设立包含对拟建房屋负监督责任的乡镇（街道）挂村领导和责任人姓名、电话，及拟建房屋层数、间距、建设规模等内容的公示牌，以便群众监督及县、乡镇（街道）、村三级巡查。

（二）基槽验线阶段：建房户动工挖基时，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）管理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员到现场做好验线放样、挖槽埋基。

施工完成后，管理委员会办公室相关组成机构进行现场检验，检验合格后方可进行下阶段施工。

（三）主体建设阶段：村民建房完成基础至一层平台期间，由乡镇（街道）挂村领导召集乡镇（街道）管理委员会办公室相关组成机构和村（居）委会人员到现场，依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计图，对该层以下的平面布置、层高、外形（走廊、门窗面等）等进行检验。

检验合格后方可进行下一阶段施工。

（四）定期抽查阶段：乡镇（街道）挂村领导、乡镇（街道）综合执法大队要定期对在建项目进行日常巡查，一旦发现违建情况，要在第一时间制止违建行为。

（五）结顶验收阶段：村民建房主体完工后，由乡镇（街道）人民政府（办事处）组织检查验收。

验收合格后出具《农村宅基地用地和建房验收意见》并交付使用。

第十八条严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇（街道）管理委员会办公室、村（居）委会签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，须在6个月内将旧宅自行拆除或交付村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）管理委员会办公室督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡镇（街道）管理委员会办公室、村（居）委会向人民法院提出诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。

第五章法律责任

第十九条对未依法取得或者违反《乡村建设规划许可证》规定内容的建房，由相关部门给予处罚，责令停止建设、限期改正。逾期不履行的，依法依规强制执行。

第二十条县人民政府将农民建房用地管理纳入乡镇（街道）人民政府工作目标考核，有下列情形之一的，对乡镇（街道）政府工作目标考核一票否决，对乡镇（街道）人民政府主要领导和乡镇（街道）挂村领导等其他负有责任的人员予以问责：

（一）农民建房用地管理秩序混乱，致使辖区内宅基地违法占用耕地面积比重大，造成恶劣影响或其他严重后果的；

（二）发生农民建房违法占地案件造成严重后果的；

（三）对违反农民建房用地管理规定行为不制止、不组织查处，或制止、查处不力的；

（四）对违反农民建房用地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的。

第二十一条县农业农村、自然资源、住建部门在受理农民建房申请和监管时应做到公正、公开、透明，如发现徇私舞弊、监管职责履行不到位等行为，追究单位相关责任人的行法律责任。

第六章附则

篇6：昆明市农村住宅建设管理办法

现将《金华市区农村村民住宅建设管理试行办法》印发给你们，请按照执行。

二OO五年十二月十三日

金华市区农村村民住宅建设管理试行办法

第一章总

则

第一条为进一步加强市区农村村民住宅建设管理，规范村民住宅建设行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《浙江省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规，结合市区实际，制定本办法。

第二条市区范围内村民住宅建设适用本办法。

第三条村庄建设规划必须符合土地利用总体规划和城市总体规划、村庄布局规划以及村镇总体规划，并与相关专业规划相协调。

已编制的村庄建设规划与土地利用总体规划不一致、不衔接的，在不突破村庄建设用地规模的前提下，按法定程序对建设规划进行调整，或在土地利用总体规划编制时与建设规划衔接。

村庄布局规划不合理的，应当适当调整。

第四条村民住宅建设必须符合村庄建设规划，坚持适用、经济、安全、美观的原则，因地制宜，分类指导，尊重群众意愿，充分发挥村民自治作用。

第五条各区人民政府（市经济技术开发区管委会）负责管理和监督本区域内村民住宅建设，市国土资源、规划、建设等行政主管部门指导做好村民住宅建设管理工作。

第二章村庄建设规划制定

第六条村庄建设规划要着眼长远，适度超前，同时合理控制建筑密度、容积率、绿地率等各项经济技术指标，综合考虑道路、给排水、环境卫生、消防等基础设施配套和公共服务设施的建设，立足现状改造和整治，注重保护生态环境和地方乡土文化特色。

第七条村庄建设规划年限一般为五年。建设用地规模严格控制在人均90平方米以内。村庄的规划建设用地规模和范围，由市规划行政主管部门会同市国土资源行政主管部门确定，并出具红线图及规划设计条件。

第八条村庄建设规划由乡（镇）人民政府依法组织编制，必须委托具有相应资质的规划设计单位进行编制。

村庄建设规划应进行科学论证和公示，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，由乡（镇）人民政府上报区人民政府（市经济技术开发区管委会）或其授权的区规划行政主管部门审批。批准后，由乡（镇）人民政府公布，并组织实施。

村庄建设规划编制经费由乡（镇）人民政府在本级财政列支。对经费确有困难的乡镇，各区人民政府（市经济技术开发区管委会）应当给予补助。

第九条经批准的村庄建设规划，任何单位和个人不得擅自变更。确需调整或修编的，按法定程序进行。

第三章村民住宅建设用地

第十条村民新建、改建、扩建住宅应当充分利用村内空闲地、原有宅基地以及荒坡地、废弃地，严格控制占用耕地，严禁占用基本农田。

第十一条村民住宅建设用地主要包括：

1、土地利用总体规划村庄新增的建设用地；

2、通过改造“空心村”和清理闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”等存量建设用地；

3、易地建设住宅、村民交还的原宅基地。

第十二条村民住宅建设使用农用地的，应当依法先办理农用地转用审批手续。

第十三条城镇居民继承的集体土地上的房屋，因村庄改造需拆除的，应给予适当的货币补偿，有条件的可安置一套公寓式住房。

第十四条城镇规划建设用地范围内统一实施公寓式住宅建设的村，在不超过核定的用地规模情况下，其节余的建设用地可征为国有，由国土资源行政主管部门依法出让，土地净收益可部分或全部返还村集体用于公共设施建设及被征地农民的基本生活保障。

第四章村民住宅建设标准

第十五条村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过限额标准：

1、农业人口每人不超过30平方米。

2、子女分家立户后，其父母的宅基地面积限额不得超过60平方米。

3、非农业人口每人不超过8平方米；属就地农转非的，可参照农业人口的限额标准。

4、5人以上的户，每户最高限额为140平方米，使用耕地的，最高限额为125平方米。

5、对非农业人口拥有《集体土地使用证》的，其住宅因实施规划需要拆迁的，可按其《集体土地使用证》记载的面积内核定安置用地，安置面积最高为90平方米。

申请宅基地人口计算口径：（1）以居民户口簿登记的家庭人口为依据。属同一家庭的成员，但户口性质不同而未登记在同一本户口簿上的，凭当地公安派出所书面证明，可以计为申请宅基地的人口。但不能单独立户申请宅基地。（2）已满法定婚龄并单独立户的待婚男子，可按3人计算。（3）现役军人（不含军官）、在校学生在迁出户口前属本村集体经济组织成员的，可计为申请宅基地的人口。（4）已领取独生子女证的，可增加1人计算；违反计划生育政策超生的，经依法处理后，可计为申请宅基地的人口。

已享受过房改房、廉租房、经济适用住房和货币分房待遇的，不得计入申请宅基地的人口。

第十六条市区农村村民住宅建设规划标准：

1、村民住宅建筑层次，一般不高于3层，建筑总高度不得超过10米。上人屋面的上人楼梯间面积不得超过20平方米，高度不得超过2.2米；坡屋顶的应从檐口起坡，坡顶不超过2.5米；半地下室、架空层的层高超过2.2米（含）的按一层计算。

村民住宅居住部分建筑间距一般为：（1）南北朝向时，新区不小于1：1.1；老区不小于1：1。（2）东西朝向时，不小于1：0.8。

2、市区二环线内符合规划的，村民新建住宅建筑层次，允许批准4层，建筑总高度不得超过13米。村民申请建设4层以上住宅的，在符合村庄建设规划要求，并扣除申请人相应宅基地面积的前提下，允许批准5层或6层，批准5层的按限额标准的80%、6层的按70%核定宅基地面积；建筑总高度5层的不超过15米，6层的不超过18米。

3、村民住宅建设原则上实行联立式，提倡公寓式。严格控制建设独立式住宅。城镇主、次干道两侧和市区二环线内拆迁安置及“城中村”整体改造，原则上建设公寓式住宅。

第五章村民住宅建设和管理

第十七条村民建设住宅审批，一般以村为单位分批次上报，乡镇政府（街道办事处）统一受理，全程代理服务，审批过程相关行政主管部门实行并联审批。

1、申请和上报。村民向村民委员会提出书面建房申请，经村民委员会集体讨论同意，公示无异议后，将所需材料上报乡镇政府（街道办事处）。

2、规划选址和用地审批。乡镇政府（街道办事处）及相关职能部门对规划、用地进行实地踏勘，经审核符合条件的，报区规划行政主管部门核发《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。

乡镇政府（街道办事处）将用地申请材料和规划批件，报区国土资源行政主管部门，经审核同意后，上报区人民政府批准。

3、规划审批。持用地、规划批件和施工图纸，报规划行政主管部门核发《建设工程规划许可证》或《村镇规划建设许可证》。

4、施工许可。市区二环线内申请建设住宅的村民，须持《建设工程规划许可证》、施工图、施工承建合同等资料，向建设行政主管部门申请办理施工许可手续。

第十八条村庄建设规划未编制和已到期而未续编的，不得审批该村的建设项目。农村村民有下列情形之一的，不得再申请宅基地：（1）已拥有一处宅基地的；（2）出卖、出租、赠与他人或者以其它形式转让宅基地上建筑物的；（3）以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由的；（4）其他不符合申请建房条件的。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建设的住宅发放土地使用证。

第十九条村民建设住宅应当严格按照批准的建设位置、面积、层次、标高、立面等用地、规划要求进行施工，不得擅自变更。

第二十条村民住宅建设提倡统一规划、统一设计、统一建设、统一施工、统一管理。村民建设二层以上住宅的施工图，必须由有相应资质的建筑设计单位进行设计，或采用规定的通用设计和标准设计。

第二十一条村民住宅建设开工前，应由具有测绘资质的单位或规划行政主管部门认可的专业人员定位放线；开工后，由乡镇政府（街道办事处）派员查验基槽。市区二环线内和集中新建、连片改造的村民住宅建设，必须由有相应资质的建筑施工企业或村镇建筑工匠承担。

工程完工并经验收合格的，报建设、规划行政主管部门备案。

建设行政主管部门应对村民住宅建设的施工质量和安全管理工作进行监督指导。

第二十二条各区人民政府负责村民住宅用地和房产的登记，核发《集体土地使用证》和《房屋所有权证》。日常工作由国土资源、房产行政主管部门承办。

第二十三条村民住宅规划建设管理工作实行条块结合、重心下移，由乡镇政府（街道办事处）负责村民住宅建设管理工作。

第二十四条建立市、区（管委会）、乡镇（街道）村民住宅建设管理的监察网络和举报奖励制度，实行相关行政执法部门与乡镇政府（街道办事处）联动执法。强化日常监管，落实动态巡查监察责任，实行全程跟踪管理，及时发现、制止和查处违法建设行为。

第二十五条市区二环线外乡镇辖区内村民住宅违反规划的违法建设行为，由乡（镇）人民政府组织查处。

村民在集体土地上的非法占地建设住宅行为，由国土资源行政主管部门查处。

第二十六条村民住宅建设管理纳入年度工作目标责任制考核内容，并与区政府（管委会）、乡镇政府（街道办事处）和部门的年终考核挂钩。

第六章违法违规行为的处理