办理国有土地使用权网上交易公证的思考

2022-11-08

随着计算机及互联网的飞速发展, 我国的土地管理工作也随之走上了信息化管理道路。2011年国土资源部对国有土地使用权出让制度作出了创新性改革, 规定在坚持国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的基础上, 大力推行国有土地使用权网上交易。这一创新做法使得国有建设用地使用权交易由原来传统的现场拍卖的方式转变为网上交易的方式, 大大地提高了运用科技信息手段来提高各国有土地出让市场的管理和监督水平。期间, 公证服务如何在这过程中发挥应有的监督功能, 为国有建设用地使用权交易保驾护航已成为当前迫切需要探讨的课题。

一、我国国有土地使用权网上交易的政策

我国国土资源部自2011年起开始推行国有土地使用权网上交易, 并相应出台了《2012年国土资源系统“两整治一改革”工作要点》、《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》、《关于加快建立土地和矿业权网上交易系统的通知》、《国土资源部关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》等文件, 规范国有建设用地使用权网上挂牌出让行为, 建立网上挂牌出让制度。东莞市国土资源局在2011年12月就印发了《东莞市国土资源网上交易规则》, 规定“商业、旅游、娱乐及商品住宅等经营性建设用地使用权的公开出让, 应当采用网上交易方式进行; 工业建设用地使用权的公开出让, 优先采用网上交易方式进行; 其他建设用地使用权公开出让和建设用地使用权的公开转让, 鼓励采用网上交易方式进行。”

二、东莞市国土资源网上交易系统及其利弊

挂牌出让国有建设用地使用权, 是指出让人发布挂牌公告, 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布, 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。东莞市国土资源网上交易系统遵循“公平、公正、公开”的交易原则, 按照《东莞市国土资源网上交易规则》的要求进行程序设置, 其交易流程如下:

( 一) 东莞市土地交易中心在接受建设用地使用权出让或转让委托后, 通过东莞市国土资源网上交易系统 ( 以下简称交易系统) 发布交易公告和网上交易须知。

( 二) 竞买人通过交易系统提出竞买申请, 办理数字证书 ( CA证书) , 交纳保证金, 确认竞买资格。竞买人资格确认后, 竞买人即可进入交易系统平台进行操作网上交易。

( 三) 交易系统是全天24小时开通, 竞买人通过交易系统进行报价。在网上报价期限截止前, 如有两个或以上竞买人, 且系统有有效报价的, 网上交易系统会自动进入限时竞价阶段, 通过限时竞价决定竞得人。

( 四) 交易结束后, 竞得人根据交易系统提示, 到东莞市土地交易中心提交资料, 确认竞得人资格、签订出让合同。

与传统现场土地拍卖相比, 网上挂牌出让制度呈现了以下四点优势:

1. 提高了工作效率。在传统现场土地拍卖交易, 出让人自公告开始时就等待竞买人前来进行竞买报名、咨询、报价等工作, 耗费了大量的时间、精力, 而网上挂牌交易从网上发布挂牌公告开始, 所有这些工作都是通过系统运作的, 操作简便快捷, 大大提高了工作效率。

2. 节省成本。竞买人可以通过网上交易系统查看土地挂牌出让交易信息, 交易规则、公告、须知等文件, 免去现场拍卖回奔波的时间、精力及花销, 大大地节约了土地交易成本。

3. 使竞拍者更为理性, 现场拍卖方式往往因为激烈高亢的竞价氛围, 导致竞买人缺乏理性, 使得土地价格飙高, 而网上交易的方式给竞买人充裕的时间考虑是否继续竞价, 可以使得竞买人更为沉着冷静。

4. 促进公平、公开、公正。网上交易方式促使出让地块信息更为公开, 更好保护了竞买人身份信息, 使竞买人获得一个更为公平公证的交易环境。[1]然而, 网上交易模式亦因为网上交易系统容易出现故障等问题而导致失误。如2013年4月30日, 一宗位于黄江镇的地块, 系统显示的竞得人为花千里房地产公司, 但不久后该地块报价却被叫停, 国土局方表示由于网上报价期限比计划的期限提前了, 宣布该竞价结果无效。在2013年7月10日, 一宗位于寮步的地块, 在竞拍结束后不久, 再一次打开国土资源交易网上页面显示拍卖仍在进行中, 国土局工作人员表示由于服务器故障而出现停止状态, 导致其中一位竞买人无法报价, 页面只显示另一位竞买人的成交信息, 因此该竞拍结果无效。[2]

三、公证介入网上交易的必要性及其做法

国有土地使用权出让采用网上挂牌方式实施时间不长, 相关的法律法规还不完善, 程序还不够规范, 加上网络环境的复杂性和多元性, 电子数据信息的易更改、删除、复制等特点, 使得网上挂牌出让制度置身于多重风险之下, 容易出现“暗箱操作”等违规行为, 从而影响土地交易的公平公正性。因此, 需要更完善的监督体系来对此进行规范。

我国目前的法律制度来讲, 公证应该是国家用以监控挂牌行为的最行之有效的法律途径。公证机构代表国家行使证明权, 依法独立行使职权, 不受任何团体和个人干扰, 有公证机关的参与, 可以及时发现问题, 消除各种纠纷隐患, 减少、防止纠纷的发生, 使整个活动顺利地进行, 从而保证当事人在机会均等的条件下竞争, 真正体现公正、公平、公开、诚信的原则, 参与者才有信任感, 这是任何其他机关、组织和个人所无法代替的。[3]

公证处对于国有土地使用权网上交易监督主要是如下三方面做法:

( 一) 在网上报价期限截止前, 公证人员亲临东莞市国土资源交易系统服务器所在的现场, 通过交易系统查看竞买人竞买资格、竞买人的保证金是否按时到帐, 对网上拍卖服务器记录的竞买人的挂牌报价、挂牌截止前的有关情况进行详细记录。

( 二) 在网上报价期限截止时, 如有两个或以上竞买人报价, 监督该系统是否自动转入网上限时竞价, 在网上限时竞价结束后, 记录系统显示最后的报价人, 并且打印上述相关的页面。

( 三) 监督竞得人与土地交易中心签订《成交确认书》。

四、对办理网上交易公证存在的问题及思考

由于网上拍卖的竞买人可以全天24小时任意一个时间段在网络服务器上进行竞拍, 如果要对全过程进行监督, 远远超出公证员的能力。为了最大限度防范当事人违规操作, 确保整个活动的真实性、合法性, 对于网上交易这种具有网络电子数据特性的现场监督, 笔者认为应当做好以下三点:

( 一) 邀请专业计算机技术人员参与提供技术支持

由于涉及互联网及计算机复杂的技术性操作, 难度较大, 故需有专业计算机技术人员亲临现场指导, 提供技术保障。邀请技术人员对拍卖系统的网络连接设备、连接方式、连接过程进行详细记录, 并协助公证人员对网上报价期限截止前后的限时竞价活动进行全程现场监督。尤其是在拍卖过程中存在中止或终止拍卖的情况, 则更需要专业人员讲解说明, 协助公证人员判断情况是否属于违规, 以免判断失误造成损失。

( 二) 对相关电子数据做好实时备份保存

由于网上拍卖的整个过程均在网络上完成, 故在此过程中产生的记录, 都是以电子数据的形式保存下来。公证人员应当做好网上报价期限截止前后电子数据的实时备份保存工作, 包括对系统日志、防火墙日志、数据库日志等数据的保存。实时保存所生成的电子数据, 保证电子数据的连续性, 原始性。如果有人故意或者过失对计算机原始数据进行篡改或删除, 进而导致该拍卖中止或终止时, 实时保存下来的电子数据将会是一份很重要判断依据。

( 三) 建立远程监控程序

与传统现场拍卖相比, 参与国有土地网上交易的竞买人可以在世界上任何一个有网络的地方参与竞拍, 这导致公证人员对竞拍者的监督有所局限, 因此, 很需要建立一套远程监控程序, 对竞拍者的操作进行记录, 这样有助于进一步防止“暗箱操作”。

五、结语

由于网上交易呈现出诸多新的特点和风险, 如何发挥公证职能对之进行监督, 这既是挑战, 亦是公证业务发展的契机。所以接下来, 公证行业应该多与土地部门进行沟通协调, 一起完善土地交易市场的相关规定, 使得公证服务真正起到预防纠纷, 保障交易双方合法权益, 最大限度维护市场有序健康运行。

摘要：国有土地使用权网上交易作为一种新兴的交易方式, 与传统的现场挂牌交易相比, 网上挂牌出让优点突出, 缺点也一样很明显。公证机关介入国有土地使用权网上交易, 对规范挂牌出让行为, 保证挂牌出让活动严格按法定程序进行操作, 起到了积极的促进作用, 本文结合我国土地使用权网上交易的现状, 来详述公证参与的必要性, 促使公证机关通过相关的技术手段来维护国有土地使用权网上交易各方的合法权益。

关键词：网上交易的政策,网上交易的利弊,公证介入的必要性及其做法,存在的问题及思考