7 住宅物业服务四级标准

7 住宅物业服务四级标准（通用5篇）

篇1：7 住宅物业服务四级标准

执行的指导价格分别为1.2元、0.9元、0.7元和0.5元，协商确定时上下浮动幅度不得超过20%。

如果业主报修，执行一、二级服务标准实行的是24小时值班，要求急修半小时内到达现场，三、四级是1小时以内。而像清洁卫生这样的日常服务，一级要求地面每天清扫1次、擦拭1次；窗台、栏杆、扶手每天擦拭2次；二级每天清扫地面1次，扶手、栏杆、窗台擦拭1次；

三、四级要求地面每天清扫1次，但像扶手、栏杆、窗台的擦拭只做每周2次和1次的要求。

☆天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准（三级、四级）☆ 小区, 住宅, 四级, 物业管理, 天津市

服务等级三级

收费标准0.50元/月.平方米(已包含税、费)

基础条件

小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。

服务内容

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭统一。

6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

设施设备

维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。

3、实

行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。

4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。

6、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

公共秩序

维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、消防通道通畅，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。

2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。

7、公共区域玻璃每月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

绿化养护

管理

1、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。

2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起枯枝死亡现象。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

综合管理

服务

1、建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务

合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、运用计算机进行简单的日常办公管理。

6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

9、开展回访工作，回访率70%以上，对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、召集首次业主会会议，协助组建业主委员会并配合其工作。

服务等级四级

收费标准0.35元/月.平方米(已包含税、费)

基础条件

小区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木、植物。

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

3、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

设施设备

维修养护

1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。

2、急修报修三小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。

5、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户电。

公共秩序

维护

1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

3、消防通道通畅，消防器材可随时启用。

保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。

2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。

7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

绿化养护

管理

1、绿篱适时修剪，长势良好，无垃圾、树挂及堆物。

2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。

综合管理

服务

1、建立日常物业管理制度。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

6、开展回访工作，回访率60%以上。

7、每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

8、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

9、召集首次业主会会议，协助组建业主委员会并配合其工作。

篇2：7 住宅物业服务四级标准

新疆维吾尔自治区工程建设标准

J00000—2013 XJJ056—2013

主编部门：新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅 批准部门：新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅

实施日期：2013年7月1日

新疆维吾尔自治区建设标准服务中心

2013 乌鲁木齐

目 次 总则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„ 1 2 术语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„ 2 3 基本规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ 4 3.1 一般规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 3.2 物业服务人员„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 3.3 基本服务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 4 公共秩序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ 10 4.1 一般规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 10 4.2 服务等级„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11 5 环境卫生„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ 14 5.1 一般规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 5.2 服务等级„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 6 绿化养护„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ 19 6.1 一般规定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 19 6.2 服务等级„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 19 7 共用部位和共用设施设备„„„„„„„„„„„„ „ 26 7.1 综合管理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 26 7.2供水系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 27 7.3 排水系统„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 29 7.4 道路车辆„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 29 7.5 电梯运行„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 30 7.6 供配电系统和照明„„„„„„„„„„„„„„„ 31 7.7 水景观、雕塑、娱乐、健身设施„„„„„„„„„ 32 7.8 装饰装修„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 33 本标准用词说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 35 总 则 1.0.1 为了规范住宅物业管理活动，提高物业服务水平，遵循质价相符、优质优价服务原则，以市场化、专业化、标准化为导向，构建管理规范、竞争有序、服务优质的现代物业服务体系，制定本标准。

1.0.2 本标准适用于对住宅物业管理区域内房屋的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。不包括建筑物和构筑物在质量保修期内的维修、养护以及使用专项维修资金的维修、更新和改造项目。别墅区和其他类型物业服务可参考本标准。1.0.3 房屋及配套的设施设备和相关场地，应依法经竣工验收合格，并应符合物业承接查验的规定。

1.0.4 物业服务与被服务双方应签订物业服务合同，选择适宜的服务标准。合同确定的服务等级，其服务项目、服务内容不得低于本标准的规定。1.0.5 物业服务企业应当接受业主大会（业主委员会）、当地人民政府房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居委会的监督。

1.0.6 住宅物业服务除应符合本标准外，尚应符合国家和自治区现行有关法律、法规、规章、政策及标准的规定。术 语

2.0.1 物业服务

是指业主（建设单位）通过选聘物业服务企业，由业主（建设单位）和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2 物业服务合同

指业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，包括建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同。2.0.3 共用部位

由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位。一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.0.4 共用设施设备

由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋和配套的设施设备。一般包括供水系统、消防系统、排水系统、供热系统、供配电系统、弱电系统、防雷系统、电梯、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性停车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.0.5 专项服务

指物业服务合同中未约定，根据部分业主的需求和住宅区条件及物业服务企业的能力，经双方协商，物业服务企业向部分业主提供专业服务。2.0.6 特约服务

指物业服务合同中未约定，物业服务企业为满足个别业主特别需要，提供物业服务合同约定以外的有偿服务活动。2.0.7 突发事件

物业管理区域内突然发生，造成或者可能造成人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。2.0.8 紧急维修

物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备以及各项功能正常使用，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。2.0.9 一般维修

对影响物业管理区域正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和维修。通常指业主专有部分委托维修及物业服务合同约定范围内共用设施设备的维修。2.0.10 完好率

共用设施设备能够正常运行情况占总体情况的比例。2.0.11 业主满意率

业主对物业服务企业服务质量持满意态度的人数占征询人数的比例。2.0.12 监控覆盖率

电子监控系统对住宅区公共活动区域范围内，实际监控范围与应监控范围的比例。2.0.13 公共信息栏

设置在物业管理区域显著位置，用于公示物业服务项目基本情况、业主大会及其业主委员会相关情况和物业服务信息的宣传栏。基本规定

3.1 一般规定

3.1.1 物业服务企业应建立健全共用部位及共用设施设备运行、维修、养护和管理的公共秩序、绿化养护、环境卫生等物业服务工作标准和考核标准，按照合同约定和服务标准进行服务质量管控，运作规范，落实安全防范等各种措施和规定。相关标准和规定应当公开、公示。

3.1.2 物业服务企业应建立物业服务人员岗位操作规程。岗位包括项目负责人、管理人员、客户服务人员、秩序维护人员、保洁人员、绿化养护人员、设施设备维护人员、收费人员等，分工清晰，职责明确。

3.1.3 住宅物业服务标准设定为四个等级，服务等级由低到高依次为一、二、三、四级。3.1.4 物业服务合同中应明确双方的权利和义务，确定物业服务项目、服务内容、服务等级和收费标准。物业服务企业应严格履行合同约定，通过工作标准，加强过程控制，确保服务质量，提供质价相符的服务。

3.1.5 物业服务合同中应当明确约定服务项目、服务内容和服务等级。确定服务等级应考虑住宅的建设标准、使用年限、配套设施设备、服务功能以及业主的居住消费能力和需求等因素，可选择等级式服务，也可选择菜单式及服务成本核审式服务等。

3.1.6 物业服务企业应每年至少进行一次业主对物业服务满意情况的书面调查，征求业主人数不宜低于业主总人数的80%。对不满意的情况进行分析，制定措施，及时整改，降低业主投诉率。业主满意率应符合下列规定：三级服务业主满意率80%以上；

3.1.7 物业服务企业可以将物业管理区域内的专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业服务企业对外分包服务项目，应告知业主。

3.1.8 非物业服务企业原因造成服务质量不符合标准的，物业服务企业应向业主做出合理的解释说明，及时消除影响。

3.1.9 物业服务企业应定期向业主通报工作情况。

每半年通报一次物业管理服务工作情况。

每年一季度应在显著位置公示上物业服务合同履行情况和物业服务费的收支情况，公示期限不得少于15个工作日。

3.1.10 物业服务企业应每年定期组织对服务质量情况、工作标准执行情况、实施效果进行检查。

3.1.11 物业服务企业检查时可邀请业主、社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）的代表参加。

3.1.12 少数民族较为集中居住的物业管理区域，宜采用双语公示。

3.1.13 物业服务企业与业主双方发生物业服务质量争议，可选择以下途径解决： 1 当事人协商和解；

当事人请求社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）或政府房地产行政主管部门调解；

仲裁或诉讼。3.2 物业服务人员

3.2.1 物业项目负责人应符合以下要求：

三级服务应具有4年以上物业服务企业或同等岗位3年以上工作经历或国家注册物业管理师资格；

3.2.2 物业服务企业根据物业服务项目、服务内容、服务标准和房屋建筑面积，以及物业服务企业的技术装备和管理水平，配备相应数量的物业服务人员。有专业技术要求和特殊岗位的物业服务人员，应取得相应职业资格和专业技术职称。其他物业服务人员应经相应的岗位培训，持证上岗。物业服务人员配备参考表3.2.2物业服务人员配置数量表。3.2.2 物业服务人员配置数量表

项次 服务等级 建筑面积（万㎡）服务人员(人/万㎡)三级服务 5万平米以下 5.5人/万㎡，5～10万㎡，5人/万㎡，10～15万㎡，4.5人/万㎡，15～25万㎡，4人/万㎡ 25万㎡以上，3.5人/万㎡。

3.2.3 物业服务人员应统一着装，佩戴统一标志，配备必要装备，服务意识强，服务主动热情，行为语言规范，熟悉和掌握本岗位的服务内容、服务标准和操作技能。3.3 基本服务

3.3.1 对于物业服务合同确定的共用部位、共用设施设备，物业服务与被服务双方应按照规定进行查验并签订确认书，建立共用部位、共用设施设备档案资料。3.3.2 物业管理区域主出入口应设有居住区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋、单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。3.3.3 建立物业管理区域业主信息管理资料档案，应运用计算机信息化管理。资料应包括业主的姓名、房屋产权情况、房屋用途、联系电话等。未经业主同意，不得将资料信息内容转作其他用途。3.3.4 物业服务企业应设置客户服务场所，公示物业服务企业资质、项目负责人和物业服务人员姓名、岗位和照片、物业服务收费标准。在公共区域显著位置公示24小时受理报修和投诉服务电话，设置值班人员。业主来电、来访、咨询、报修、投诉等意见和建议应有受理记录。

3.3.5 客户服务场所应整洁有序，配置必要的办公设备，并提供特约服务、专项服务和管理规约（临时管理规约）等相关信息。

3.3.6 客户服务场所工作日期间应有物业服务人员接待业主，其他时间应设值班人员。客户服务场所工作时间应符合下列规定：三级服务工作日不少于10小时接待住户，节假日不少于4小时 ；

3.3.7 建立报修、维修记录台帐。紧急维修项目物业服务应在20分钟内到达现场，并采取必要的处理措施。其它维修应按合同或双方约定的时限到达现场，采取相关处理措施。紧急维修后回访检查应达到100%，一般维修后回访率应达到90%以上。

3.3.8 业主提出的意见、建议和投诉，应及时答复，并对答复满意情况进行回访。答复和回访率应符合下列规定：三级服务应在1个工作日内答复，回访率达到90%以上；

3.3.9 对物业管理区域内违反治安、规划、环保和管理规约（临时管理规约）等方面的行为，应及时劝阻或制止，并向相关行政主管部门报告，也可依据管理规约（临时管理规约）等约定提起诉讼。

3.3.10 物业服务企业在公共区域应设置公共信息栏和意见箱，公共信息栏每月应更新一次。每年向业主公开征集物业服务意见，并公示建议意见与解决情况。积极配合街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会组织文化活动、公益性宣传和便民活动。

3.3.11 建立突发事件应急预案体系，配备必要的应急处理器材和设施设备，保证正常使用，建档备查。设求助与报警电话，24小时有人值守。有紧急救护组织，对突发事件能做出快速、正确的反应。

协助相关部门定期进行突发事件应急反应训练。高层住宅按消防要求组织进行疏散演习，掌握基本技能和防火、灭火知识以及器材的正确使用方法，提高自防自救能力。3.3.12 涉及业主正常生活的重要物业服务事项，非物业服务企业原因造成的，应在获知信息后30分钟内在小区主要出入口张贴通知，履行告知义务。

物业服务企业例行正常维修、养护的，造成相关设施设备和相关场地暂时无法使用的，应提前3天告知影响的范围和时间，采取措施，减少影响。

3.3.13 各类档案资料齐全完整，合理分类，成册管理，查阅方便；及时变更登记资料，帐物相符。

共用设施设备运行、维修、养护，公共秩序、绿化养护、环境卫生等日常服务工作情况应进行记录、存档。公共秩序

4.1 一般规定

4.1.1 物业服务企业应将公共秩序维护的各项制度公示。

4.1.2 秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫应急工具，工具佩戴规范。

少数民族聚居的住宅区，宜配备一定数量熟悉少数民族语言的秩序维护人员。

4.1.3 门岗设施完好、标识醒目，及时发现和处理不安全隐患，建立完整的秩序维护人员资料档案。

4.1.4 秩序维护人员应掌握公共秩序维护技能，熟悉相关法律法规和物业管理区域环境，能恰当处理和应对秩序维护工作，劝告或制止所有影响正常生活秩序的行为。

4.1.5 物业管理区域临时出现危及人身安全处，应设有明显警示标志和防护措施。4.1.6 大宗物品进出实行人员和车辆身份登记。4.1.7 车辆按指示标识位置停放，进出车辆有序通行，及时制止乱停乱放和影响交通现象。发生车辆堵塞和交通高峰期间应进行车辆疏导工作。4.1.8 建立健全消防组织和消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

4.1.9 发现消防安全违法行为和火灾隐患等问题，应立即纠正、维修和排除。无法纠正排除的，应立即向公安消防报警处理，积极协助配合消防人员工作并做好记录。4.1.10 禁止在消防通道上设置路障和停放车辆，保持消防通道畅通。4.2 服务等级

4.2.1 主出入口应有专职秩序维护人员24小时值守，其他出入口通行期间应有人值守。门岗执勤应符合下列规定：

三级服务宜实行半封闭式管理模式，夜间没有明确来访对象的人员和车辆不能进入住宅区。主出入口每个工作班人员配置不少于2人；

4.2.2 监视控制中心应设专人24小时值守。监控摄像应覆盖出入口、住宅楼、主要道路、停车场等公共区域，监控摄像清晰，图像储存应大于30日，监控头在线率应大于90%。建立各类报警和异常信息报警处理记录。监控覆盖率应符合下列规定： 三级服务达80%以上； 4.2.3 巡逻值勤应制定计划、路线和内容，重点部位、重点时间以及特殊情况应加强巡逻。巡逻有检查和记录。巡逻值勤频率宜符合下列规定：三级服务公共区域白天和夜间巡视各不少于4次；

4.2.4 发生突发事件时，能够做出快速反应，秩序维护人员迅速赶到现场，组织救护有序，防止事态扩大，协助保护现场和证据，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作。突发事件应急预案演习应符合下列要求：三级服务服务综合预案演习每年不少于2次。

4.2.5 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握基本知识和技能，熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，设置消防宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育，自防自救能力强，每年组织不少于1次有业主和员工参加的消防演练。4.2.6 公共消防设施设备和器材、消防安全标志、疏散通道、应急灯、消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、安全出口等设施符合消防安全要求，每月对消防设施设备、消防器材进行巡视、检查和维护，保持完整好用，可随时启用，备存紧急消防物资。

公共消防设施设备和器材，应按照《消防法》的规定做好年检、维护和保养。

4.2.7 消防监控中心24小时专人值守，持证上岗，及时处理消防报警和故障信息，填写工作记录，建立档案。

4.2.8 每年对消防泵试泵和保养，进行检修并做好记录。每年对室内外消火栓养护不少于1次。

4.2.9 每年对消防监控系统，如消防联动、探测装置（烟感、温感等）、远程控制等进行检查检验，保养地下消防栓。每月巡视室内消防栓箱，各种配件完好，能正常使用，无渗漏，无积尘；每半年开箱检查消防栓，阀杆处加注润滑油。每月检查报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警功能、防火门启闭功能和消防广播系统的专用电话、对讲电话、强制切换功能等，每年进行年检，保证处于完好状态。

4.2.10 设有应急照明、疏散指示灯的，应保证设施完好，照明器具放电时间符合消防要求。检查测试应符合下列规定：三级服务每年不少于4次；

4.2.11 每月核对1次灭火器外观、压力和有效期，保证处于完好状态。每天对灭火器数量、设置位置进行巡查。环境卫生

5.1 一般规定

5.1.1 物业服务企业应制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。5.1.2 建立环境卫生设施资料档案。明确保洁区域，实行保洁责任制。5.1.3 公共区域、道路和公共设施设备应保持整洁。保洁措施应结合当地不同季节的气候环境，根据服务等级的规定，制定工作措施。5.1.4 生活垃圾宜分类收集。

5.1.5 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每天清运 1次生活垃圾到指定的垃圾堆积场所，不得乱堆乱倒。

5.1.6 配备专用垃圾清运车清运，封闭运输，外观整洁。垃圾不得外露、遗洒。

5.1.7 按照有关规定对公共区域进行有害生物预防和控制，如灭鼠、灭蟑、杀虫、消毒活动。投放药物应事先公告，投药点应有显著标识。

5.1.8 每天检查 1次保洁质量，做好记录；每周全面检查1次保洁质量，做好记录；保洁档案齐全。5.2 服务等级

5.2.1 大厅和一层候梯厅保洁应符合下列规定：

三级服务应每天清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每周擦拭 1次信报箱；每周擦拭1次大堂室内玻璃；每月擦拭 1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，隔月护理1次； 5.2.2 楼道、楼梯保洁应符合下列规定：

三级服务应每天清扫，隔日清拖 1次楼道、楼梯地面；隔日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。门窗玻璃和灯具每季度除尘、擦拭1次。每天巡视保洁1次楼道、楼梯；

5.2.3 电梯轿箱保洁应符合下列规定：

三级服务应每天擦拭 2次电梯轿厢门、面板，每天清拖 2次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护 1次； 5.2.4 天台、上人屋面保洁应符合下列规定：

三级服务应每季度清理1次天台、屋面；冬季降雪前，清理1次天台、屋面； 5.2.5 道路及交通设施保洁应符合下列规定：

三级服务每天清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月保洁 1次楼外公共照明及共用设施；每季度保洁 1次雨蓬、门头等； 5.2.6 绿地保洁应符合下列规定：

三级服务绿地内无明显垃圾杂物，每日保洁不少于3次； 5.2.7 雨停后对道路积水进行清扫，雨后4小时道路无成片积水。

5.2.8 雪停后及时对居住区道路、小区路、组团路和宅间小路积雪积冰进行清扫。雪停8小时后或12:00前，居住区道路、小区路无积雪、无积冰，组团路和宅间小路方便业主出行。对其它区域积雪积冰的清扫应符合下列规定：

三级服务雪停后24小时内无积雪积冰；

5.2.9 生活垃圾收集点应满足日常生活和工作中产生的生活垃圾的分类收集要求。生活垃圾收集点的设置位置应方便业主，服务半径不宜超过70m。道路两侧和住宅出入口应设置废物箱。

三级服务垃圾容器（箱、桶）保持外观整洁，垃圾收集袋装化。每2周至少清洗 1次垃圾容器（冬季除外）。蝇、蚊孳生季节每周喷洒2次杀虫药； 绿化养护

6.1 一般规定

6.1.1 绿化养护是对园林植物采取灌溉、排涝、修剪、防止病虫害、防寒、支撑、除草、中耕、施肥等技术措施，物业服务人员应具备园林绿化基本知识和养护技能。绿化养护技术管理措施参照《城市绿地养护管理标准》XJJ046。6.1.2 植物应按照服务等级要求进行绿化养护管理。

6.1.3 建立园林设施和植物资料档案，绘制绿化平面布置图和明细表。6.1.4 园林设施完好无损坏。绿化场地设置劝谕告示。

6.1.5 灌溉时灌溉量、灌溉次数和时间，要根据植物需水特性、生育阶段、气候、土壤条件而定，要适时、适量，合理灌溉。

6.1.6 施肥要根据植物的种类合理施肥。6.1.7 病虫害防治应按照《农药操作规程》，并参照《园林树木病虫害防止技术操作质量标准》进行规范作业。

6.1.8 整形修剪应符合植物的习性和观赏要求。

6.1.9 中耕除草宜根据植物的生长季节不间断地进行。

6.1.10 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理干净。6.2 服务等级

6.2.1 乔木的养护应符合下列要求：

三级服务标准：

1）栽（补）植成活率应达到95%以上，保存率达到90%以上；

2）树冠基本完整，叶色正常，基本无死枝、枯枝、萌蘖枝；

3）每年修剪不少于1次，剪口涂敷得当；

4）行道树无缺株（或及时补植）；

5）每年春、秋两季应对树干各涂白1次；

6）每年施肥不少于1次，树穴完整；

7）古树名木及时填补树干的空洞，每年记录树木生长情况。6.2.2 灌木的养护应符合下列要求：

三级服务标准：

1）栽（补）植成活率应达到95%以上，保存率达到90%以上；

2）生长势、叶色正常，生长季节不落叶，无缺株死株（或及时补植）；

3）每年适时适度修剪4～6次；

4）每年施肥不少于1次，树穴完整。6.2.3 花卉的养护应符合下列要求：

三级服务标准：

1）种植高矮、花色搭配合理；

2）适时开花；

3）残缺病株低于20%，及时更换；

4）栽植前施底肥，季节性施肥不少于1次；

5）冬季有保护措施。

6.2.4 草坪的养护应符合下列要求：

三级服务标准：

1）目测无明显杂草、斑秃，覆盖度应达到90%以上；

2）生长季节不枯黄；

3）修剪高度在10cm范围内；

4）每年施肥不少于1次；

5）单子叶草坪每10年内进行复壮更新一次，双子叶草坪每6年内进行复壮更新一次；

6）3年以上草坪必须每年打孔疏草。6.2.5 绿篱的养护应符合下列要求：

三级服务标准：

1）有层次感，叶色正常，无明显死株、断垄；

2）每年修剪4～6次，外形基本整齐；

3）每年施肥不少于1次。

6.2.6 立体绿化的养护应符合下列要求：

三级服务标准：

1）墙体、栏杆覆盖率应达到75%以上，并符合设计要求；

2）枝藤、叶色生长正常，生长季节不落叶；

3）每年施肥不少于1次。

6.2.7 灌溉应符合下列规定：

三级服务要求推广中水进行绿化灌溉；灌溉设施完整；无旱象发生；入冬前，进行灌溉管网排水；禁止含融雪剂等污染水源进入绿地； 6.2.8 有害生物防治应符合下列规定：

三级服务要求无明显有害生物危害；平均病虫害株数不得超过10%；共用部位和共用设施设备

7.1 综合管理

7.1.1 物业服务企业应根据房屋实际使用年限、使用状况，对房屋共用部位和设施设备完好状况做出评价。属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出书面报告与建议。

7.1.2 发现物业管理区域内违反规划或管理规约（临时管理规约）私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，应及时告知和劝阻，并及时报告有关主管部门。7.1.3 每年对整个避雷接地系统进行检查维护，符合避雷规范要求。雷电、强降雨、大风、沙尘暴等极端天气前后应进行重点检查，发现严重腐蚀、松脱等现象，立即更换或紧固，保持避雷系统安全可靠。

7.1.4 根据特殊情况（如异常危害性天气、业主委员会委托等）需要，安排对共用重点部位和重点设施设备进行针对性检查。检查中应充分考虑当地冰雪和风灾等因素，可能对建筑物及其附属构筑物影响，造成周边环境和人身安全。

7.1.5 每年宜向业主开放查验一次主要设施设备运行情况。

7.1.6 建立并完善房屋及共用设施设备的基础档案，运行、检查、维修养护记录应归档。7.1.7 对房屋共用部位和共用设施设备应加强日常管理，并定期进行全面安全普检，普检应符合下列规定： 三级服务每半年进行全面安全普检不少于1次。7.1.8 对路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、周界报警监视系统等巡视，巡视频率应符合下列规定：

三级服务每周巡视不少于2次；

7.1.9 巡视楼内公共部位，保持共用部位的玻璃、门窗配件完好、照明灯具正常使用，做好专项检修，无安全隐患，房屋外观整洁无脱落污迹等。巡视频率应符合下列规定： 三级服务每周巡视不少于2次；

7.1.10 保持小区各组团、栋号、单元（门）、户标志、标识、信报箱、宣传牌字迹清晰，外观整洁和美观，无安全隐患。发现损坏，及时修复，完好率应符合下列规定：

三级服务达90%以上；

7.2 供水系统

7.2.1 供水设施应按照供水管理部门和卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质应符合国家生活饮用水卫生标准。

7.2.2 建立共用供水操作规程、保养规范、停水处置预案、巡视制度及清册（设备台帐），按规程运行、检查、维修养护并归档。

7.2.3 重要设施设备、特种设备及仪器仪表按照有关规定检验检测，操作规程上墙张贴，有安全隐患及维修期内警示标志，配有流体流向标识、运行状态标识。对危险设备、危及人身安全的有防范措施。

7.2.4 对共用供水设施设备（饮用水箱、消防泵、喷淋泵、污水泵等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门。7.2.5 冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持箱体完好，池体内保洁，无渗漏，表面和支架无锈蚀，漆膜脱落处及时修补；保持保洁卫生和良好的通风、照明、采暖、地面排水畅通。

7.2.6 属于小修的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，应向业主大会（业主委员会）或相关部门提出报告与建议，或按有关规定办理。

7.2.7 采用一用一备（或一用二备）水泵供水系统的，每季度切换1次供水水泵的运行。7.2.8 遇紧急情况、发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒和清洗，张贴通知，禁止无关人员进入二次供水机房和接近水箱；加强巡视，巡视有项目内容，有巡视记录，确保供水设施设备无故障和无安全隐患运行。7.2.9 各种仪表指示稳定正常，保持阀门开关润滑灵活，发现滴漏应及时维修保持正常运行和使用，使之处于完好和正常开启状态。消除安全隐患并填写水泵运行记录，建档备查。泵房、消防泵及管道阀门的检查清洗应符合下列规定：

三级服务每2个月检查清洗不少于1次； 7.3 排水系统

7.3.1 排水系统井盖完好，井内（壁）无积物浮于面上，水面无漂浮物。排水出入口畅通，无积水，清理后及时保洁现场。

7.3.2 化粪池应每年清理1次。清理前提前24小时告知业主。清理现场设置安全标志，人工清理者应将污物包装良好，当天运走，清运过程无漏洒。清理现场及时清洗干净。7.3.3 落水管、落水口保持完好，排水明沟雨季和春季应加强清扫。清扫次数应符合下列规定： 三级服务每季度不少于3次；

7.3.4 定期对地下管井疏通清理。清理时应设置警示牌，必要时加护拦。清理后地面冲洗干净，水流畅通无堵塞外溢现象。清理次数应符合下列规定：

三级服务每年不少于2次。

7.3.5 共用排水管道发生堵塞时，应按照本标准第3.3.7条紧急维修项目及时处理。7.4 道路车辆

7.4.1 建立道路停放车辆管理制度及管理方案。

7.4.2 道路交通标志设置明显、清晰，停车场、棚、房设施完好无损。封闭停车场（地下停车场）内照明设施完好，通道畅通，路面平坦，给排水畅通，通风正常，配备必要的消防设备。

7.4.3 交通设施（道闸、挡车器材、限速标识，行驶方向，路面停车标识等）指示标识规范、清晰，正常使用，便于车辆有序通行和停放。

7.4.4 占道停车费按业主大会决定收取，收费标准应在车场车库明显之处公示。7.4.5 车辆停放有序，车辆凭证（卡）进出入。定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务责任。

7.4.6 停车场地面保持清洁，无杂物。

7.4.7 实行特约服务的，按约定落实看护管理责任。7.5 电梯运行

7.5.1 建立电梯运行监管制度，制定紧急救援方案和处置预案。

7.5.2 电梯在使用前或使用后30日内，须向相关部门办理安全使用许可证，标志应置于电梯轿厢内明显位置，注明注册登记检验合格标志。电梯内应设置应急报警电话。

7.5.3 电梯安全检验合格有效期满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请，并取得《电梯安全使用许可证》。电梯日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除，并逐台建档、建卡、注册登记。

7.5.4 电梯的维护保养应与有资质的维修服务单位签订合同，明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务和责任，对专项服务企业的维修保养工作进行监督，落实定期检修维保工作。大中修更新改造后，电梯应有质量验收证明（或质量验收报告），更改部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验收证明和报告。7.5.5 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除。电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

7.5.6 确定合理电梯运行高峰时间，监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，防止地面水流入电梯井。配备电梯安全管理人员，严禁违章使用电梯。安全管理人员应具备必要的安全知识。

7.5.7 电梯停梯维护应提前1天通知业主，维修期间应减少对业主正常生活的影响。7.5.8 发生电梯停电困人、夹人等危险情况时，物业服务人员须在15分钟内到达现场，迅速组织救助。

7.5.9 保持电梯机房整洁，控制柜、主机表面、地面无积灰，无污渍，消防设施完好。电梯井底垃圾杂物应定期进行清理。7.6 供配电系统和照明

7.6.1 建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护维修制度及交接班制度。

7.6.2 值班人员具备供配电运行知识和技能，工作认真负责，对异常情况能及时识别、及时检修、及时处理，对相关设施设备进行调试，使系统处于最佳工作状态。7.6.3 维修时停电应告知业主，每年检测接地电阻，检测配电房主要电器设备的绝缘强度，每半年检测配电房内消防器材，保持消防器材完好。

7.6.4 妥善保管高压操作工具，每年到相关部门检测，保持配电房内电器设备干燥通风，运行正常。

7.6.5 保持配电房清洁卫生，配电柜表面、地面无积灰，每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等维修保养，每半年对变压器外部、低压配电柜进行保洁、保养，保证正常电力供应。

7.6.6 对变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况的检查和记录，应符合下列规定：

三级服务每月检查和记录不少于3次；

7.6.7 每日巡视应急照明系统，发现故障，及时修复。7.6.8 楼内和道路公共区域照明保证在工作期间正常运行。出现故障修复时限应符合下列规定：

三级服务要求一般故障8小时内修复，复杂故障2个工作日内修复； 7.7 水景观、雕塑、娱乐、健身设施

7.7.1 明确公示水景观开启时间，设置必要的安全警示标志； 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；水质应符合卫生要求。7.7.2 设立安全警示标识，使用期间对喷水池、水泵及其附属设施、防漏电设备设施的巡查应符合下列规定：

三级服务每周巡查不少于3次；

7.7.3 防止滋生蚊蝇，保持水面清洁。对水池、人工湖、喷水池的保洁应符合下列规定：

三级服务隔周保洁不少于3次；

7.7.4 发现设施设备发生脱焊、脱漆、断裂等安全隐患，及时报告处理。雕塑、娱乐、健身设施的保洁检查应符合下列规定： 三级服务每周保洁检查不少于3次；

7.7.5 水景观、雕塑、娱乐、健身设施完好率应符合下列规定：

三级服务达85%以上； 7.8 装饰装修

7.8.1 按照购房合同、室内装饰装修工程规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理服务制度和管理档案。7.8.2 受理业主的装饰装修申报登记，装修前与业主、装修人或施工单位签订室内装修管理服务协议，明确各方权利义务和责任，告知业主及装修人员有关装饰装修的禁止行为和注意事项及垃圾堆放和清运方式。

7.8.3 对进出装修车辆和装修人员实行登记管理。

7.8.4 装饰装修期间，发现业主违规装修、违章搭建或改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用线路、不符合消防管理规定等损害公共利益现象的，应及时劝阻，已造成事实后果或者情节严重拒不改正的，要下发书面违章违约通知，及时报告相关行政主管部门、业主委员会。

7.8.5 物业服务人员应按照室内装修管理服务协议，对施工现场进行巡视检查和记录。

三级服务应每天巡查不少于 1次。

7.8.6 指定装修垃圾存放点，集中设置有围挡，不得外溢。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，集中装修期间，装修垃圾应每天密闭清运。

业主或装修人自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输方式，在2天内清运。

本标准用词说明 为便于在执行本标准条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

1）表示很严格，非这样做不可的：

正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。

2）表示严格，在正常情况下均应这样做：

正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。

3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。

篇3：7 住宅物业服务四级标准

北京市住建委相关负责人认为, 《标准》的发布有利于业主发现物业管理的核心价值, 有利于实现对物业服务内容的量化考核, 有利于构建质价相符的物业服务市场环境。

业主可根据服务等级定物业费

该《标准》将物业公司的百余项服务划定为五级服务标准, 对物业服务事项作了科学分类和细化, 对进一步明确物业服务提高质量, 规范物业服务行为, 促进业主和物业企业间和谐互信关系的建立都将起到积极作用。

据了解, 过去北京实行过三个等级的物业服务技术标准, 此次增加到五级, 对物业服务具体的内容划分得更加详尽。一级标准为最低标准, 每一级标准高于且包含相应低一级的标准。

北京市住建委物业处处长于良表示, 级别越高, 提供服务内容越多, 服务质量也越高。根据质价相符的原则, 业主若选择更高标准物业服务, 物业费的标准也会相应越高。今后, 若物业服务不能达标, 业主可在合同到期后不再签订合同。

事实上, 物业服务本身具有无形性和即时性的特点, 因此难以量化评估, 而《标准》对物业服务事项予以细化, 对服务频次、深度、结果等进行定量描述, 几乎每项服务内容均设立了量化的维修养护、检查要求, 改变了物业服务质量不可追溯、价格难以评估的现状, 可以作为评估物业服务质量, 测算物业费的依据和基础。

记者发现, 《标准》对工作人员资质、设施设备检查、绿化养护、公共区域的消毒清洗、公共秩序维护等方面都分别进行详细规定, 比如最低服务标准中, 要求物业公司周一至周五每天提供不低于8小时的业务接待, 其他时间则设置值班人员;水、电、气等急迫性报修, 服务人员要在20分钟内到达现场。

不过, 尽管《标准》详细量化了五级服务, 但并没有给出每级标准对应的物业费到底多少。对此, 相关负责人的解释是, 由于物业公司雇佣的人员不同, 成本也不一样, 不好统一规定, 业主可以参照物业协会和物业公司公布的成本数据, 考量确定物业费。“《标准》中的条文都是用来评估物业服务质量的, 业主们可以根据标准, 自己判断或委托第三方来评估物业公司的服务是否达到某个级别, 物业费是否合理。”北京市住建委相关负责人说, “物业服务与业主是合同关系, 业委会在聘用物业公司时, 还可以在合同中增加不能履约的追偿条款。”

业主可选混搭物业“菜单”

据介绍, 业主在确定物业管理方式前, 可根据小区实际情况以及业主需求, 选定相应的物业服务标准。

于良说, 业主可以直接选择一到五级的标准, 也可以将标准中所涉及的所有具体服务内容单个抽出来, 组成符合自己需求的组合式菜单。比如, 对保安要求高但对卫生要求低的, 《标准》也能为这类小区的业主提供依据, 量身打造混搭“菜单”, 可以选择四级保安服务和三星级卫生服务。

此外, 由于长期以来宣传引导的不足, 业主对物业服务的认识仅停留在保安、保洁等内容, 忽视了房屋使用安全管理。为此, 此次《标准》强化了物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理, 包括房屋结构、建筑部件、空调系统、二次供水设备、排水系统、照明和电气设备、电梯、水景、消防设施设备等的日常运行和维修养护。此部分内容占《标准》全部内容的50%以上。

《标准》要求, 每个小区配备房屋建筑安全管理员, 三级标准以上的还要求每年组织业主参观共用设施设备机房。“目的是让业主了解共用设施的日常养护情况, 只有养护好才能延长使用寿命。业主们也能明白物业费中共用设施的费用花在了哪里。让物业公司和业主共同保障房屋的住用安全。”该市住建委相关负责人表示。

据了解, 《标准》做出了部分物业需要配备外语人员的规定。一级至五级物业服务标准对项目负责人任职条件分别提出要求, 最低要求为2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历, 经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。五级标准提出, 可以根据项目特点和业主需求, 配备具有外语会话能力的管理人员。

另外, 一级至五级标准对垃圾清运车的配置也提出了不同要求, 四级以上标准要求生活垃圾密闭运输。生活垃圾收集、清运后达到的标准为:垃圾收集容器和集装箱外体干净整洁, 周围3米内无垃圾和污水, 区域周围无明显异味。垃圾收集作业时生活垃圾不得落地, 垃圾收集作业完成后应及时清理场地和容器, 做到车走地净。垃圾密闭式清洁站和垃圾转运站内的垃圾应做到日产日清。

几个需要释疑的问题

——服务标准如何挂钩物业费

据介绍, 开发商或业主大会确定物业标准后, 可委托第三方, 参照按季度发布的物业服务成本信息, 测算小区物业费。第三方可根据物业服务项目对应到物业服务成本中, 确定物业费。同时, 业主可对应服务标准和成本信息判断物业费是否合理。

——前期物业是否会定低标准

10月实施的《北京市物业管理办法》规定, 新小区前期物业由开发商负责, 业主无须交费。开发商是否会将物业标准定得较低, 节省开支?

对于这个问题, 相关负责人说, 如果服务标准与小区定位不符, 会影响房子销售。如果业主大会成立后无法确定物管方式, 开发商就可以收物业费, 如果起初把物业标准定低, 会影响收费。因此, 这个问题不必担心。

——业主选择物业服务级别的根据是什么

相关负责人说, 选择什么级别完全由业主决定。业主大会讨论通过后, 选择权在业主手里。当然, 第一年选择低级别了, 第二年觉得不好, 在新签订合同的时候, 可以选择高级别的, 这是自由的。

此外, 根据北京较早之前出台的第三方检验办法, 业主或物业公司可以委托第三方机构对小区内公共部分进行查验。此时, 业主或物业企业可让第三方机构根据《标准》测评物业服务内容, 同时根据级别定价。这个环节中, 业主有权选择级别。

——物业服务级别不同, 业主怎么监督

对于监督问题, 相关负责人指出, 《标准》本身就对服务内容、频次做了细化和公示, 业主可以通过两种方式监督, 第一就是根据量化指标, 由业主自己或业委会成员定期进行检查;第二, 可聘请第三方机构做监理, 对服务过程进行监督。

——新小区可参考《标准》, 老小区怎么办

据介绍, 《标准》在新交用小区比较容易实施, 老小区只能执行已签订的合同内容。若要想参考《标准》, 必须等到物业更换或到期重新订立合同时参考。相关负责人同时指出, 《标准》是个参考意见, 并不要求强制执行。业主和物业公司可以根据自己的需求, 超越《标准》内容, 规定适合自己的服务内容。

——第三方评估监理机构怎么找

第三方评估监理机构怎么确定同样是业主很关心的问题。对此, 负责人介绍说, 业主或物业企业可通过市住建委联系第三方机构, 确保这些机构有从业资格。目前, 在北京市住建委备案的第三方机构已经有6家, 而且该市住建委的网站上已公布了这些机构人员名单, 并成立了专家纪律委员会监督第三方机构专家的行为。一旦出现问题, 其终身不得从事这个职业。

据了解, 业主和物业企业找第三方机构是自愿的。如果业主信任聘请成熟的物业公司, 能够自己根据《标准》与物业企业制定服务合同, 也可以不找第三方机构评估, 不是强迫业主必须找。

【链接】物业公司部分服务内容

◎客户服务中心工作时间, 工作日不少于12小时、节假日不少于8小时, 其他时间设置值班人员。

◎每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。

◎水、电急修15分钟内, 其他报修30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。

◎业主或使用人提出的意见、建议、投诉在一个工作日内回复。

◎每年至少公开征集一次物业服务意见, 问卷率85%以上, 公示整改情况。

◎每年至少组织3次社区文化活动。

◎重要节日进行美化装饰。

◎有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

篇4：7 住宅物业服务四级标准

2011-07-29 13:40:00 来源：哈尔滨新闻网

从哈市物价监管局获悉，日前该局与市住房保障和房产管理局联合下发《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》。《通知》中对哈市物业服务收费标准进行了重新核定，其中，多层小区物业服务成本费最高为1.38元/月·平方米，高层小区为1.43元/月·平方米。物业服务费用以平方米(建筑面积)·月·元为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。收费标准现已执行，原《哈尔滨市物业服务收费暂行办法》停止执行。

服务费按“四级五项”收

《通知》规定，物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和利润(利润率为5%—10%)，哈市普通住宅小区物业服务定价成本按照“四级五项”收费，五项包括：综合管理，公共区域秩序维护，公共区域保洁服务，公共区域绿化养护，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修。每个项目根据不同物业服务情况，划分为四个等级标准，一级为最高标准，四级为基本服务标准。普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费，以及配套使用的电梯费和小区配套使用的室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价；普通住宅小区内单体车库的物业服务收费标准按照同小区住宅标准执行，小区内其他非住宅的物业服务收费标准按照同一小区内的住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则不高于20%。另外，物业

共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等，按照规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

收费标准双方协商确定

据悉，普通住宅小区物业服务项目和等级标准，由业主委员会(未成立业主委员会之前由社区居委会)代表业主与物业服务企业根据物业特点和服务要求选择确定物业服务等级。物业服务收费标准由业主委员会代表业主与物业服务企业，根据确定的服务项目和等级标准，按照物业服务费用构成，双方协商确认后，经业主大会通过(或大多数业主同意)确定。双方依据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》确定电梯服务收费标准，依据市价格主管部门核定的室内停车场(位)综合服务基准收费标准和浮动幅度(浮动幅度为±10%)，确定小区配套使用的室内停车场(位)的综合服务收费标准。

小区内道路可停机动车

篇5：唐山市住宅物业服务等级标准

等事级服务内 容

.1 签订规范1的业服务合同，物显在著置位示企业公营业照执资及证书、质物 业务事服项、务服标、收费准标等相关准信息 1。.2 区依据小合合同理置配位、岗员人以及相设关施设、备工具、。13. 项目责负人应经系统的过业物管专业培训，理有 6 以年上业服物务企部业 门负责或人者等岗同位工作经历 1。. 4作人员统一工着装佩、胸带、卡表整仪、洁为行范，规管人员理、务人员服 、作操人员岗位分着装。1 5 .固有定办的公场所按，户数照、数栋服务面、等积设专置职服，接客待、服 时间不务少于12 小时（ 节含日） ，其假他时设置值间人班；员有完的咨整询 、报修、投受理诉台，账设置并公示 24 小服时务电。话 .1 6业物服方案务、岗位各作标工准等在相场所公应；有具示体落的实措和施考核办法，有完 的培整训系体分，位岗期定组培训织考、。核1 .7 受理询、投咨、诉修等报 8 小内时答或者复处完成置 率100%。1 8.每年至少一次采取 入走户、业访座谈主、会电沟话通、卷问调查等形式服的务 作调工查综，合覆率 盖0%以上，形9成记录并对在的问存有整改题施。 1.9措根 小据区况定期公示情目，每账年不少一于公示次 。.10 根据1业需求主，供提物业务服合同外的之约特务服代办和务，服费收合理 1.。11运 信用息技化术对业竣物工验收资、料业主料、房屋资档案、设备管理 档案收费管、理日常、理档案管进行等管理。1 .2 1每年少至4 次开展社 区文活化动配；合社居委会区开展类各宣传动；活 重要日有节专题布。 置.1 签1订范规物的业服合同务在显，著置位公示业营业企照执及质资证、书物 业务事服项服务标、、收准标费准等相关息。 1信. 2小区据合依合同配置理位岗、员人及以关设施相、备设、具。工1 3 项.目责人应经负系过的统物管理业业培训，有 5 年专以上业服物企业部门务 负人责者或等岗同位工经历作。1. 4作人员工一统着装佩带胸、卡仪表、洁整行、为规，范管理人员与他工作 人其员岗分着位装。1 .5 固有定的公场所办，设有客户服中心务接，待时间少于 不10 时（小节含假日） 其，时他设置间班值员；人完有整咨询、报修的、投诉受理账台，设置公 示 并42小时服 务电话。1 . 物6业服方案、各务位工岗标作准在相等场应所公，示具有的落体措施实考和 办法核，完有整的训体系，培岗分位期组定织训培考核、。.71 受理咨询投、、诉报修 1等2 时小答复内者或处置成率 完100。% 1. 每8至少年一次取采户走入、访主座谈业、会话沟电

通、问调查等卷式形的 务服工作查调综合覆，率 8盖%5上以，成形记并录对在的问题有整改措存。 施.1 每9至少年一公次账示。 1.目01根据业 需主求提，物供服业务同之外合的约特服务代和办务，服费合收理

。

特

级

一级

.111 用信息运技术对化业物工竣验收料、资业主资料房屋档、案设备、管理档案、收费管、日理常管档理案等行进理管 。112. 年每至 少4 开展社次区化文动活；配合社居委会区展开各类宣活传；动 重节日有要题专置。布 .11签 订范规的业服物务同合在，显位置著示企业营业公照及执质资书、物证 业服务事项服、标务准、收费标等相准信息。 关1.2 区依小据同合合配理置位、岗员人以及关相施设、设备、工。具1.3 目负项人应经责过统系物的业理专管业培，有 3 年以训上业服务企物业部门 负责或者同人等岗位作工历。 经14. 工作员统人一装着佩带胸、、卡仪表洁整、为规行。范1.5 固定有的办公场，所设有客 户务服中心，接待时 不少间 8于小时 （ 含假日）节， 其时他间设置值班员；人有整完咨的、报询、投诉修受台账，设理置并示公 2 小4时务服电。话1. 6物服业务案方各、岗工作位准等在标应相所场公示有具，的体实落措和考 施办核法，完有整培训体的，分系位岗期定织组训、培考核。1 7. 理受询、咨投、报诉等修24 小 时答复或者内置处成完 1率00。 1.8 每年至%一少采次取入走户、访业主座会谈、电话通、沟问卷查等调式形服 务工的调作查综合，覆盖率8 %以上0，形成记录并对存在问的题有改措施整 1。.9每 至年一次少公账示。目1 .01根据业主 需求提供物，服业合务之同的外约特务和代服服办务，收费理合。 1.11 运信用化息术对技业竣物验收资料、业工主料资房、屋案档设、备理管档 、案费管理、收常管日理案等进档管行。理1 1. 2每至年 少 次2开展社区化活文；动合社区配委居会开各展宣传活类动； 重要节有专日题置。 1.1 签布规范订物业服的务合同在显著位，公置企示业营业照及执质资书、物证业服 务项事服务标准、、收费准标相等关息信 1。2 .小区依据合同理合置岗配位、员以及人关相设、设备施、工具。1.3 项目 负责人经过应统系的业管物专业培理训， 2有 以上年业物服务企部业门 负责人者或等同位工岗作经。 1.4历工 人员统作一着装佩带胸卡、仪、整洁、表为行规范 。.1 5有固的定办场公，所待时间不少于接8 小（含节时日）假，其他 时间置设 班人值；员完有的整咨询、修报、投诉受理台，账置并设示 公42 小服时电话务。1.6 物 服业方案、各务岗位作工标等在相应场所准公示有，体具的落措实施和 核办考

法。1. 受7咨询理投诉、报修、等24小 时答内复者处置完或成率 01%0 。.81每年至 少一次取入户采走、访业主座会、电谈沟通话、问调查等形式的卷 务工作服调，综查合盖率覆 57以上%形，记成录对存并在问题有整改的施。 措.91 年每至一次少公账目。 1.示01根 据业主求需提供物业，务合同之服外的约服务特和代办服务收，费合。理1. 11 对物竣工验业资料、业收主资、房屋档案、设料备理档案管、费管理、日收管理档常案等进管行理 1。12. 年每少 2至次开 社展文化活区动；配社区合居会开展各类委传活动宣； 重节日有专题布置。要

二级

级三

四

级

1.1签订 规的范物服务业合，在显同位著置示企业公业营照执资质证书及物、

业服务项、服务标准、事收费标等相关信准息。 12.小区 依据合同理配合置位、岗人以员及关设相、施备设工具、。1 3.项 负目责应人过系统经的业管物理业专培训， 1有年 上物以业服务企部门 业责负人或同者等位工岗作历经 。1. 4作工人统员一着、佩带胸装、卡表整仪、洁为规行范 1.。5 固定的办公场有，所接待时间少于不 8小 （时含节假） 日其，时他设间置 值班人员有完；的整询咨报、、投修受理诉台，账设置并示 公2 小4时务电话。服 .16物业 务方案服各岗、位工标准等作相应在所场公，示有具体落的措施和实考 核法。办1 . 受理咨询、投7诉、报修等 2 小时4答复或者内置完处率 成00%。11.8 每 年至少一采次取入户走访业、主谈座、会话沟电、问通调卷等形式的服 务查工作调，综合查盖率 覆7%以上，形成0记录并对在的存问有题整措改施。 .91每 年少一次公至账示目 1。1.0根 据主业需，提供物求服务合业同外之特约服务的和代办务服收费，理合 。.11 对物业1工验收资竣、业主资料、料房档屋、设案备理管案档、费收理、管日 常管档案等进理行管。理1 .21 年每至 少 次2展社区开文化动活配；社区居合会开展各委类宣活动；重 要节传日有专题置。布1 1 签订.范规的业服务物合，在显著位同置示企业营业执公及照资证书质、物业 服事项务服务、准标、收标费等相关准信。息1 . 2区小据依合合理同置配位岗人、以及相关员设施设备、工具、。 .13项目负 人责经应系过的统业物理专管培训，有物业服务企业部门业责人负或 者等岗同工位经历。作1.4 工 人作员一着统、佩带装卡、仪胸整洁、行表为范。规1 .5有固定的办 场公所接待时间，不于 少 8小时（节含假日）， 他时其设间值 置班员人；完有整的询、报修咨投诉受理、账台，置并公设 示4 2时服务小话。 电.61 物业服方案务、岗各位工标作等在相准应所场公，有示具体的

落实措和施考 核法办。1 7.受理咨 询、投、报诉等 24修 小内时答复或者处置成率 1完00。 1%8. 年每少一至采取次入走访户业、座主谈会电话沟、通、问调卷等形查式服 的务作调查工综，覆合盖率7 0%以上形成，记并对录在的问题存有改措整。施 .91每年 少至次公示账目一 1。1.0根据业主需求 ，提物供服业合同务之外特约服的和代办服务务，费收理合。1 1.1对物业 竣验收资工料业、主料、房屋资档案设备、理管档、收费案理、管日 常理管档等案行管进。 1.理2 1年每少 至 2次展开社文区化活；动合配区社居委会展各类宣传开动活； 重节日要有专布题置 。.1 1订签规的范物服业务同合在显著，置公示位企业业执营照及质证书资物、服业务事项服务标准、收费、标准等关相信息。 1. 小2区据依合同理合置岗位配、员人及以关相施、设设备、工具 1。3 项.目责人应经过负统的物业系理专业培管。 1.训 4作人员统一工着、装带佩胸卡、表仪整洁、为行规范 。1.5 有定固办公场的所，接待间时不少 于8小 （时节含日假） 其他，间时置值 设班员人；有完整的咨询、修、投诉报理台受，账设并置示公 2 4小服时电话务。

五级

六级

1.6

受咨理、询诉、投修报等有答复者或处意见。 置17. 每年少一至次取采户入访走、主座谈业、电话沟会、问通卷查调等形式服的 工务调查，作合覆盖综 率0%6上，形成以记录对并在存的题有问整措施。改1 .8每 至年少次一公示账目 1。9 对物.竣工验业收料、业资主料、资房档屋案设备管、理案、档费收管、理日 管常理档等案行进管。 理.101 展社开文区活动化；合社区配居会委开展各宣类传动。

2.物业共活部位用及用共施设设备理管 属于业主共（及未有移相交专业单位关部的及设施设备位

等级 ）服务容

2.内1有 人对房屋专共用部位共和用设设备进行日施常管理和维护，用共部的完位 好达率到95%以 ，上共设施设用完好率达备 9到%6上以公共；照系统完明率好 到 达95以上。%2 .2 根房屋据实使际用年及共限用部位共、设用施设的使用状备，及时编制维况修 划计和专维修项金资使计划， 用向主业大、业会委主会或者员社居委会区告报 组并织维。修 .3 依据合2约同定、管理规约（临时理规管）约及屋房用使说书明的等求要， 指业导/主业使物人用确正用房使；告屋知装修人有装饰装关的修禁行为止注和意 事，项巡公查共空及外间墙乱张贴乱、涂画乱、乱悬、乱挂堆等现象放监，室督外招牌 广、告安装牌用使守相关遵规定，阳台闭封格规空、安调位装有置，序发 现规行为及违劝时阻 制、止 送达，书通知面 并，告业报委员主和会有主

关管部。 2.门 每月4查检 1次区内小共公雨水污管道化、粪等池并视检，查况情进行清、掏 通疏污水；泵每年半动 1启次 ；雨、季前对雪屋面天沟落、口水雨及管进水 清行、疏通理窨井；漫不，井盖溢缺损。无2. 5每 年检避雷测置装，及时修锈蚀复变形、断裂、位。 部.62每日 1 对共次设用设备施行巡进查做，巡好记录查；备安设全行、运修养维护、设备查巡设备用房卫和生洁清度制在工场所作明；示 备设保房整洁持、通风 无跑、冒，滴、漏和鼠、害象现 2。.7电 梯行管理运 ：2..71按照 定规由资有的电梯维保单质负位维保责签订，面合书同 。27..2有 善完的电档梯案资料及电梯理管安、运行全保、养维护巡、视查、监检 考评、突督应发急处等管理制理。度 .27.3按照规 配有定应人相数电梯的全安理人员管持并证岗。 上.72. 4电 24 梯时运行小轿，内厢钮、灯具、按通风、控监等施及配设件持完 保，好轿整洁厢；五方对系统讲通畅值守，员人2 小时值班4显；位置有电著检梯 合验标格志、梯乘知须警、及提示标志示 。.2.75 每年少进行 至 次1梯运行电发事件应突急处演理。练2 .7.6电 梯发生般一障的故，专业修维员人30 分钟内到 达场现发生电，梯困 人或其重大事它件，物时业管理人员在须3 0 分内到达钟现，场业专技人术员在须 30分 钟到内场进行救现。 助28. 有消系防统的，做好应的相理管：2 8.1.火灾 动报自系警：统灾报火控制警、器动联控制备设每巡日 查1 ，次每 检查月试测1 次 报控制器、警动联控设制备的警报、联动控制、示、显打等功印

特

级

能

；灾火报警测探、器手报动警按钮警报、装置月抽每测查 1 次报警、试警 功能报；月检每测切换1 主次备、源，电每度季用备源、电蓄电池放电充试 验1 次 2。8.2.消防 播系统：每广检查测月 1 次试防专消用话、重电要场所对讲的电、话讲电对话机主、音播备、扩设音、扬声器器的联动、制强切功能换并，试测量音 2。8..3防 烟排统系：每月查测试检1 次排防风机烟、排烟的阀动联功，核对风 能；速年养护每 1次 排防风机、电烟源制柜、控风口排、烟阀等。2.8 .4 火分防设隔施每：月抽查试测1 次火门的防启功能、闭防火帘的手卷动 自动和控功能、电制动火阀防的动联闭功能；关每年防火卷在帘的门电转动机齿、链轮条动部位传充 1 补次润油，滑电控箱部除尘 1内次 ；每年维修养 护1 次 火防门附，件门在转的动部补位充1 次润滑油。 2..58 水灭火统系消防泵：喷、淋每泵月动 1 启，每次检查年1 次 滑润情况。 .826. 每月试 1测 应急次照、疏明散示标指，志测照度和量电供间。 时.2.87每月巡

查1 消防次栓、灭器，保证火于完好状态处配；电、监室控、室机房、档案 、库房室等点部重按规定位备配相应类种的火器材。 2灭..88 防设施每消年至少进行1 次全面测， 检测检录记应完整准确并存档备查当。 .92 次二供系统水移交供未水企的：业 .29. 二1次供管网、水水供备设设施 4 小时运2，行证保水供正压力常 。.9.2 2次供水二设备设每天巡施 视1 ，并次做好关相录；生记活用水水箱、蓄饮水池 保盖持好并加锁完，匙由钥专人管。 2理9.3 蓄.水设定期清施，洗按照卫生防要疫进行水求化验、检质等测工。 2作.1 供0电配统系移交未网企业电的.： 10. 设备1行运状应况每4 小 时检 查 次，1对要运主行参数进行检查、记；具录备 无值守人件的条配电室日检每查1 。 1次02.高低 压电柜、配变压器应年每检修除尘 1，次要按求高低对压电设配、备 缘工具进绝打压行测试。 .21 有安防1统系，的防系统安关相设施设备每日查巡、查检 1次，发现 问题 时处理并及好记做录，控监系设统设施备2 4时运转小正常，守人值 2员 4时小值班 视；频控文件监效有储，保存存查期限备般一少不于3 天0 2。.2 1区小内各类施设设备标识齐、全晰清明、确有；险危安全隐、患、易容 及危人身安的全施设设的备部设置位全防安范警、或者维护设示施 。.21 3可能发生对各的类突事件发极、端气天设、备故有障应急预案对可，见 紧急预事项当有巡查应检、查落并防实范施。措2.1 4 小区出入主设口有区平面小意示图，要路主口有路标设各组；团、栋及 元单门、和公共户配设套施场、标识地明、齐全、规显、范观美。 .215 外、公共墙梯楼间、墙、面顶粉刷层无面落剥，面、地砖砖整平不壳起、无 缺，损道、路场保地平整持无积，水 2.1。 每日6巡 1 查次区小房单屋元门楼梯通道以、及其共他部用位的门窗、璃玻等，做 巡查记录好 。.172 日巡查每2 次 装修工现施场发，违规现行为及时阻、劝制止，送达并面 书通。知 2.8 急1半小时内修到场现理，不处能及时复修，的相关向主业释解清，楚者 书面告知相或关主。业2. 19有 整完的屋及设施房设备础档案、台账基；运行、检查维修养护记、齐录

，全按年度照季、、月度度存档。2 1 有专人.对房共用屋位部共用设施设和进备日常行理管维护，和共部用的位 完好率到达93% 上以共，设施设用备完率达到 好9%以3上；公照共明系完好统率达到 93%上以。 2. 2根据屋房实际用年限使共及部用、共位设用设备施使用状的，况及编时维 制修计和专项维修资划金使计用划 ，业向大主会 、业委员会主或社区者居会委报告并组织 修。 2维3 依据.合

同约定管理、约规临时（管理约）规房及屋用说明书等使要求，的指导业 主物业/使人用确正使用房；屋知告修人有装装关装饰的禁止修行为和注意 项事巡查，公共空及外墙间张乱贴乱涂乱画、乱悬挂、、乱堆放现等象，监督室外招 牌、广告安牌使用遵装相关规定，阳守封闭台规、格空调装位安有置，发 现违规序行及时劝为、制阻止， 送达书通知， 面并报告主委员业和有会主关部门管 2.4 每月。检 查 1小区内次共雨污水管公、化道池等，粪视检查情并进况清行掏 、疏通；水污泵年每启 1 动；次、雪雨季对屋前面天沟、水落及雨口水进行管 清、疏通理窨；井漫溢不，盖井缺损无 。.25每 检年测雷装避置，及时复修锈蚀变形、断、部裂。 2位6. 日 每 1对次用设施共备设行进查，巡做好巡查记录；备设安运全、维行修养护、设备 查巡和设用房卫生备清制度在工作场洁所明示； 备设房保持洁、通整风，无跑 冒、、滴、漏鼠和现害象。2. 电梯7行管运：理 27.1. 照规定由按资质有电梯的保单维负责维位保签，订书合面。同2.7 . 有完善的2电梯档资料案电梯管及理、全安运行、养维保、巡护检查视监 督、考评突发应、处理急管等制度理。 2..7 按照规定3有配相人数应的电梯全管理人安并持证上岗。 员.724 .梯电24 小 时运，轿行内按厢钮灯具、通风、、控等监设施配件及保完 好持轿，整洁；厢五对讲方统系通，值守畅人 员2 4小值班；显时著位有电梯检 验合置标格志、梯须乘、知警示及示提志标 。.7.2 每年至少进5 1行次电 运行梯突事发件应急处理演练。2 .7. 电梯发生6一般故的障，专维业人员 30 修钟内分到现场，发生电梯达困人 或它其大事重件，物业时管人理须在员3 0分钟内达现场，专到技术人业须在 员30 钟分内现场到进救行。 助.28有 防消系的统，好做应相的管： 2.8.1 火理灾动报自系警统：火灾警报制控、联器动控设备每制巡日 查 1次每，月检查测试 1 报警次制控、器联控制动设的报警备、联动控制显、示、打印等功 ；能灾报火探测警器、手动警按钮报、警装置报每月查抽测试1 报次、警警 功能报每；月检切测换 1 次、备主源，每电度季用备源电蓄电、充池电试验放 1次 。 .28. 2消防播广系：统每检月查测 1试次消 专用防话电重要场所、的讲对电话、对 讲话主电机播音设、备、扩音器、声器扬的动联、制切强换能功，并试音量测 2.。.8 防排3烟统：每系月检测查试 1 防排烟次风机排烟、的联动功阀能核对， 风速；年每护养1 次 防烟排机、风源控电制、风口柜排、阀烟等。2.8.4 火防隔分施设：每抽查月试 测1次 防火门启闭功能、的防卷火

帘的手和动 自控制动能、电动防火阀功的动联关功能闭每年；防在卷火帘的电机门动转齿、链条轮传部位补充 1 动润次油，电控箱滑部内尘 1除 次每年；修养护维 次1防火 附门，在门件转动的部位补充1 润滑次油。2. 8.5水灭火系 统消：防、喷淋泵泵每启月 动 1次每年，检查1 润次情滑况。

一

级

.286. 每测试月 1 应急照次、疏散指明标示，志测量度照供电和时间 。2..8 7月巡查 1 每消防次栓灭火器、，保证于完好状处态配；室、监电控室机 房、档、案室库房等重、部位按点规配定备应种相类的灭火材器。2 ..8 8防消施每年设少至行 1进 全次检面测， 检记测应当完录整准并存档备查。 2确.9 次供二系统未水移供交企业的水： .92.1 二供水管网次、供水设设备 24 小时施运行保证供水，常正力。压2. .29二次 水供设设施备天巡每 1视次， 并好相做关录；记生活用饮水箱、蓄水水 池保持盖完并加好锁，匙钥专由管人。理 .92. 蓄3水施定设期洗清按照，生防疫要卫求行进质化水验检测、等工。作2.10 配供电系统移交电未企网的业： 0.1 设1备行状运应每况 6时小检查 1 次，主要运对行参数行进查、检录记；具备无 人守条值的件配电室日检每查 1次 1。0. 高2低配电压柜变、压应器每检修年尘除 1次 按要求对，低压配电高设、备绝缘工具 行进压测试打。2. 1 1安有防统系，的安系统防相关施设备设周每巡查、检 查 2，次现问题发 及时理并做处记录，监好控系设统设施备2 4 小时转运正，常值人员 2守4 小值时班 视；监控频件文效有存储，存保查备限一般期不少于15 天。 2 1. 小2内各区设类施设标备齐识全；危险、有全安患、隐容易及人危身安的全 设施设备部的位设置安全范、防警或者示护设维施 。.132 可对发能生各的突类发件事极、天气、设备故端障有应急案，预对预见可 紧急项事当应有巡查检查并落实、防范施。 措21.4 小区出入主口设小有平区示意面图主要，路口设路有；标各组团栋、及单 元门（）、和户共配公设套、场施标地明显识美观、。215.外墙、公共梯楼、间墙、面顶面粉层刷无剥，落砖、地面平整不起壳、砖缺无，道损路场、地持平保，整积水。无2 .6 每1周查 巡1 次小房屋单区元门、楼通道以梯及他共用部位的其门、玻璃窗等 ，好做查记录巡 。2.71每 日查巡1 次装 修施现场工发，现违规行及时为阻、制劝，止并达书面 通送知 。218 急修半.时内小到场现理，不能及时修处复的向，相关业主释清楚解或者 ，面告书知相业关。主 2.19有完整 房的及屋设施备基设础案档台账、运行；检、查、修养护记录维 全齐，照年度、按季、度度月档存 2。1 .

有专人房屋共用对位部共用设和施设进备行常日管和维理，共护用位部的完好 率到 达90%以上，共用施设设完好率备到达 90%以上公共；明系统完照好率 达到90%以 。上 .2 根据2房屋际使用实限年及用共部、位用共施设设备使用的况，及时编制维 修状计划专项和维资金修使计划用 ，向主业会大 业、主员会委或社者区居会委告 报组并维修织 。.23依 合据约同定、理管约规临时管理（约）规及房使屋用明说书等的要求指， 业主/物业使用人导正使确房屋用；知告修装有人关饰装装修的止行禁为和意注事项，巡查 共公空间及外墙张贴乱乱、乱画涂乱悬、、乱堆挂等放象，发现违 现规行为时劝阻、制止，及达书面送知，通并报业主告委员会和有关主管门部 。2. 4季度每查检 次1小区公共内雨污管道水 化、粪池， 并等检视查况情行进掏、清

二级

疏；污水泵每通年动 启1 ；次、雪季雨前对面屋天沟落水、及口水管进行雨 清、理通疏窨；不井漫，井溢盖无缺。 2损.5每 检年避测装置，及时雷复修蚀、变形锈断裂、位。部2. 6每周 2对次共设用设施备行进查，巡做巡好记查；设备安全运录、行修养 维、护 设备巡查和备用房卫生设清制洁在工度作所明场；示 备设房持整保洁、通，风 无跑冒、滴、、漏鼠和害现。象 .72 梯电运管行理：2 7..1按 照规定有资质的由电梯维保位单负责维，保订签书面同。 2合7..2有完善 电梯的案资料及电梯档管、安理运行、保全养护维巡、视查、监检督 评考突发、应急处理等管制理。 2度.73 按.照定规配相有人应数的梯安全电管人理并员证上岗持 。.2.7 电梯 24 4时运行，轿厢内按钮、灯小、通风、具控等设施及监件保持配完好 轿，厢整；五洁方讲系对统通，畅值人守 2员 4小时班值；显位置有电梯著 检验合标格志、乘须梯知警示及、示标志提 。2..7 5年每少至进 行1次 电运梯突行发件事急应理处练演 。2.76 电.梯发生一故障的般专业维修，员人 3 分0钟内到现场达发，电梯生人 或其它困大事重时件物业，管人理须在 员0 分3钟到达现内场专，业技人员术在 30 须钟内分到场现进行救助。2 8.有 防系消统的，好做应的相理管： 28.. 1火自灾动报警系：统火报警控制器、联灾控动制设每日巡备查1 ，每次 月查检测 1 试次报警控制器联动控制设备、报警、的动联制、控显、示印打功等能 火；灾报警探器测、手动警按钮、警报报置每月装抽测查 试1次 报警、报警功 能每；月测切检 换 1主、次备源电，每度季备电用源、蓄池充电电试验放 1次。 2..2 8防广消系统：播月检每测查试1 消防次用专电话、重场所的对要讲电、话 讲对电话机、播

主音设备扩、音器扬声器、的联、强动制换功能，并测试切音量 。.82.3防 排烟统系：每月检测查 1 次防排试烟风、机排阀烟的联功动能，核风 对；每速年护 养 次1排防风烟、电源控机制柜、口、排风烟阀。 等2..48防火 分设施：每月隔抽测查 试 1防火门的启次闭能功防、火卷的帘手和动 动自制控能功、动防电阀的联火关闭动能功；每在年火防帘门的卷机转动电、齿轮链 传条部动位补 充 次润滑油1电，箱控部内尘除 1 次每；维年养修 护 1防次 门火附，在件的转动部位补门 1 充次润油。 滑28.. 水5灭系统火：消防、泵淋泵喷月每启 1动次 每年检，查1 润滑情况次。2.8.6 每 月试测 1 次急应明照、疏散示指志，测标量照度供和时间。 2电8.7.每 月巡查 次1消栓防灭、火，器证保处完好于态；配状电室、监室控机、房 、案档室、房等重点部库按规位定配备相种应类的灭器材火。2.8.8 防设施消年至每进少 1 行次面全测检， 检测记录当完应准整并存确备档。查 .92 次供二水统系移未供水交业企的 ：.29. 二次1供管水、供水设备设网 施2 小4运时行保证供水，正常压力 2。9.2 二.供次设备水设施天每巡视 1 ，次做好并相记录；生活饮用关水水、箱 水池盖保蓄完持并好加锁，匙由钥人管专。理2 ..9 3水设蓄施定期清洗，照按卫生防疫要求行水质化验进、测等工检。 作.21 0供配电统系未交移网电业的企： 10.1设 备运行况应每 8 状小检时查1 ，对次要主行参数进行运检、查记。录 1.02 高压低电柜、配压器变应每年修检除 尘1次， 按要对高低求配电设备、压绝工具缘行打压进测。

试

2

.1 有安1防系的，统防安统相系关施设备设周每查巡检、查 次1，发现问及题 处理并时好记录做监，控系设统设备施 4 小2时运正常转值守，人员2 小时4值 ；视频监控班文件效存有，储存备查期限一保般少于 不1 天。 2.021 小内各类区设施设标备识全；齐危险有安全、患、容易危及隐人身全的 安设施备的部位设置设安防全范警、或者维护示设。 2.施1 对可能3发生各的类突发件、事极天气、设备端障故有应急预，案可预见 对急紧项应事当巡有、检查查并实防落范施。 措.14 2小区出主口设入小有平面区意图，主要示路设有口路标各组；、团及单 元（门）栋 、标识户明。显 215.外 、公共楼墙间梯墙、面、顶粉面刷层良好，砖面、地砖平整不起、壳无 损，道缺、路地保场持平。整 2.61 每月巡查1 次小区房 单元屋、门梯通楼以及其他共用道位部门窗的玻、璃等做，巡好查记录。 .27 每1周巡查2 次装 修施现工，场现违发规为行时劝阻、及止制并，送达书面通 知。2.1 8 急修小时内半现场处理，到

不能及时修的，复向关相业解释主楚清，或 书者告知面关业主相 2.。9 有完整1房的屋及设施设基备档础案、账台；行、运检查维修养、记录护齐 全，照年度、季度存按档 。.21 有专人对房屋共用部位共用设和设施进行日备管常和维护，共用理部的位完好率达到 8 5以%，上共用设设备施完好率到 达5%8以上公共；照系明统好完 率到 85%以达上。2 2 .据房屋根际使用年实及限共用位、共部用设设备的使施状况，用及时编制 维修计划和项专维修资金用计使，划 业主向大、会 主业员会或者委区社委会居告报并组 维修织 。.23依 合同约定据管理规约、临（管理时规约）房及使用说屋书明的要等求， 导业主/物指使业人正确使用用屋；房知装告修人关有装饰修的禁装行为止和意 事注，巡项公查共间空及外墙张乱贴、乱乱涂、乱画悬、乱挂放堆现等，象发违 现行规及为时阻劝、制，止送达面通知，书并报告业主委会员有关主管部门。 2.和4定期检 查区内小共公雨污管道水、化池等粪并，检查视情况进行掏清、通；疏污水泵每年 启 动 1次；雨、雪前对季面天屋、落水口沟雨及水进管行理清疏 、；窨通不井溢漫，盖无缺井损 2。.5 年检测避雷装置每，时及修锈复、蚀变形断裂、部。位2 6.每 周 1对共次设施用备进行设查巡做，巡好记查；录备设安运行、维全修 养护、设 巡查和设备用备卫房生清制洁度在工作所明示场 ；备房保设持整、洁通 ，风无跑、、冒、滴漏鼠害现和象 2。7 .电运梯行理： 2管.71 按.规照由定有质的资梯维电保单负位责维，签订书面保合。同 .27. 2完善的有电梯档案资料电梯管理及安、运全行保养维、护巡、视查、监 督考检评突、发急处理等应理制度管 。2..73 按照定配规有应人数的电梯相全管理人安并员持上证。 2岗7.. 电梯424 小 运时，行轿内按钮厢、具、通灯风、监等设施及配件控持保完 ，轿好整厢洁；方对五系讲统通，畅守值员 2人 小4时班；显值位置著有电梯检验合 标格志乘、梯知须、示警及示标志。提

三

级

2.75 每年.至少进 1行次电梯运 行发事突件急应处演理练 2。7.6 .电发梯生一故障的，般业维修人员 专30 分内到达钟场现发生，梯困人电 其或它大事重件，时物管业理员人在 3须 0分内到达现钟，专场业技人术员须在 3 分钟内到现0场行进助救。2 8 .消有系防统的做，好相的管应：理 28.1. 灾火自报动警系：火统报灾警控制器联、控动设备每日巡制 1 查，次月每 查测检试 1 次警报控制、联动器控设制备的报警、联控制动、示、打印等功 显；火灾能报探警器、测手动警按钮、警报装报置每抽月测查 1试次报 警警、功能；报每

月检测切换 1主、备次源，电季度备每用源电、电蓄充放电池试验1 次 。2.8 2.消防广 系统：每月播查检试测1 次 防消用电话、专要场所重对的电话、讲 讲电对话主机播、音设、备音器扩、声扬器的联动、强制切换能功，并试音测量。 .28.3 排烟系防：统月检每查试 测1次 防烟排风、机排阀的烟联功能动，对核风 ；速每养护年1 次防排烟风机 、源电控柜制风口、排烟、阀。 2.8.等4防 火分设隔施每月：查抽试测 次防火门的1闭启能、功火防帘的手动卷和 动控制功自、电动防能阀的联动火关功闭；每年在能火卷防门帘电的转机、齿 轮动条传动部位补链充1 次润油，滑电箱内控部尘 除 1次；年每维养修护 次防1火 门件，附在的门动部位转充 1补次润 油滑 。28.5. 水火系灭：消防泵、统淋喷泵月启动每1 次，每检查年 1 润滑次况。 情28.6 每月测试 1 次.应照明急、疏指示标志散测，照量和度电供时间 。28.7.每月巡查 1 消防栓、灭次火，器证保于处好状态；完电配、监控室室、机房档案室、库房、等点部重按位定配备相规应类种灭火器的。材 28.. 8消设施防年至每少进 行1 次面检全，测检测 录应当完整记准确存并备档。 查29 二.供次水系未统交移供企水的业：2. .9 1次二供水管、网水供设备施设2 4 时运小，行保证水供正压常。 力2..9 二2次水设备供设施天巡视每1 次并，做好关记录；生活饮相用水箱水、水蓄池盖保持好完并加，钥锁由专人管理匙 。.2.3 9水设施定期清洗，蓄照卫按生疫防要求行进质化验、水测等工作。检2 .10 供电系配未统交移电网企的业：设运行备状应每 况12小时检 1 次，查主对要运 行参进数行检查、记。 录211 有安.系统的防，安防系统相关施设设发现备问题及处理并做时记录，好监控 系设统备施 2设4小 运转时常；正频视控文件有效存监，保存备查期储限一般 少于不7 天 。2 .2 1小内各区类设施备设识齐全；有标险、危全安患隐、容易及危身人安的 设施全备设的部位置安全防范、警示设或维护设施。者 213.对 能发可的各类生发事件突、端极天气、设故备障有应急案预，对预见 紧可急事项当应巡有查、查并检落实范防施措 。21.4各 组、团及栋单元（门）、标识户显明。2 15. 房屋外观好，道路良场地保持、本平整。基 216 每季.巡度 1 次小区房屋查元单、门梯通道以及楼其他共部位用门窗的玻、璃 等。 217. 每周查 巡 次装1施修现场，工发违规现行为及劝阻时制止、并送，达书 面通。 知2.8 1修急4 5 钟分内到场处现，不理及时修复的，能向关业相主解释楚，清或 者面告知相书关业主。

2.

19有完 的整屋及房施设备设础档基案、账台；

运行、检、维修查护记养录 全齐，照按度存年档 2。. 1有专对人房屋用共位部共用设施设和备进日行常理和维护管，用部位共的完 率达好到8 0%上以共用设施设备完，好达到率 08%上以；共照明公系统好完 率达 80%以上到 2。.2 据房屋实根使用际限及年用部共位、共用设施设的使用备状况及时编，制维修计划 专项和维修金资使用划， 计业主向会、大 主委员业或会社者居委会报告 区组织维并。修 .23 据合同约定、依理管规（约临管理时规）约房屋使及用明书说等的要，指 导求主/物业使业人用确正使房屋；告用知修人装关有饰装装的修止行为禁和注意 事项，查公共空巡间及外乱张墙贴、涂乱画乱乱悬、挂、乱放等现象，发现堆违 行规及为时劝、阻制止，达书送面通，知报并告业委员主和有关主会管门部。2. 4定 检期查小区内共公污雨水道、管粪池等，并视检化查情况行进清掏、通；疏 雨雪季前、对屋天面沟落、水及雨口水进管清行理、疏；窨通不井溢漫井，无盖缺 。损 .5 2每年检避测装雷置，时及修复蚀、变锈、形裂部断位 。2.6 月每1 次 对共设用施设进备行巡查做，好查记录巡；备设安运全、行修维养护 设备巡、和设备查用卫房生清制洁在度工作场明所；示 备设保房整持洁、通风 无跑、冒、，、滴和鼠害漏现。 象.27电梯运行 理管 ：2..7 按1规定由照有资的质电维梯保位单责负维，保签书订面同合 。.7.22有 完的电梯善档案资及电梯管料、理安全运行保养维、护、视巡查、监检 考督、突评发应急处等管理制理度 。.72. 3按规定配照相有应数人的电安梯管理人员并全持上证岗。2. .4 7电梯 4 2时小行运轿，内按厢钮、具灯、风、监控等设通及施件保持完 配，好轿整洁厢五；方对讲系统通，值畅人员守 42小时值班；显 位著有置电梯检 验合格志、乘标须知梯、示警及提标示志。2. 75 .年至每少进 1行次电 运梯行发突事件急应理处练演。 27.6 .梯电发一般生故障，专的业修人员维 30分钟内 达到现场发，电梯生困人或其 重它大件事时，物管业理人须员 3在0 钟内到达现分，专场技术业员须人在 0 3分钟到现场进内救助。 2行. 8有防系统消的，好做相应的管： 2.理81 .灾自火动报警统系火：报灾控制器、联警动制控设每备日查巡 1，次每 检查月测 1 试次报警控制器、联动制设备的报警控、联控制、显动示、印等打 功能火灾报警探测；器手动报、按钮、警报警置装月每查抽试 测 1报次、警报 警功能每月；检测换 切 次1主备、源，每电季度用备源、电蓄池电放电充试验1 次 2。.82.消 防播广系：统月检每查测 1试 次消专用防话、重要电场的对讲电话、所

对讲话电机主、播音设、备扩音器扬声、器的动、强制切换功联能，并试测量。音2. 83 .防排系统：每烟检月测试查1 防排次风烟机、排阀烟联动的能，核对风功速； 每年护 1 养次防排风烟、电源机控制柜风、、排口烟等阀 。.284 .火分隔设施：每防抽查测试 月 次1火防的门闭功能启、火卷防的帘手和动 自动制功能控、电动火防的阀动联闭功关能每；在防火卷帘年的门电转动机齿、轮 条链传动位补充部 1 次滑润油，控电内箱部尘除1 ；次每维年修护 1养次 火门防件附，在门的转动部补位 充 次1润滑。

四油级

2..85 灭水火统：消系泵、喷防淋每泵启月动 次，每1检年查 1次 润情况。滑 2..68每 月测试 1次 应急照明疏散、示标指志，量照度测和电时间。 2供..8 7月巡每查1 次 防栓消、灭火，保器证于处好状态；配电室、完监室、控机房 、案档室库房、重点等位按部定配备规应种相的灭火器类。 材.82.8消 防设施每年少进行 至 次全面1测检 检，记测录应当整完准确并档存备查 。.29 二次供系统水移未交供企水的：业 29.1 .二供水管次网供、设水备施设2 4时小行运，保证供正水常压力。 2..92二次 水设供设施每天备巡视1 次并，好做相关记；生录活用水饮水箱蓄、池水盖持完保并加锁好，匙钥专人由理。 2.管.9 3水蓄设定期施洗，按照卫生防清要疫求行水质进验、检测等化工。作2 .01 配供系统电未移交电企网的：设备业运状行应况每日查检 1次， 主要运对行参数进行检查、记 。录2 11.有 安系统防，的安防系统关设施相设备现发问及时题理处并好记录，做视 频控文件监效有储存保，存查期备一限般少不 于7 天。 .21 小区2内类各设施备设识齐标；全危险、安有隐全患容、危及易人安身的 设施全设备部位的置设安全防范、示警或者护设维。施2 .31对 能发生可的各突发类事件、极天端气设备故、有应障预案急，对预可 紧急见项事当有巡查、检查应并落实防范措。 施2.1 各4组、团栋及单（门）元 户标、明显。 识215 .房屋观外好良道，、场路地持基本平保整。 .126每季度巡 查小区屋单元房门、楼梯道通及以其他共部位的门用、窗璃玻。等 21. 7每周查 巡 次装1修施现场，工发现违行为规及时劝、阻制止并，达书面送 知。通2 1. 8修急45 钟内到现分处理，不能及场时修的，复相向关主解业清楚释，者 书或面知相告业主关 2.。91有完整 的房屋及施设备基设础档案台、；账运、行查、维检养修护录齐 记全 。21.有专人 房屋共用部对和共位用施设设进行备常日管和维理护，用共部位的 好完达率 8到%0上，共用设施以设备好完达率 到80以上%；共照公明统系好完 率达到

80以上。%2.2 根据 房屋际使用年限及共实部位用、用共施设设备使的状用，况时及编维 修计制划和专项维修金使用资划计 ，向业主会大、业 主员委或会社者居区会委告报并组织 维修。2.3 依 合据同定约、管理规（约时管临理约）及规屋使用房明书说的要等，指求导业 主物业/使用正确使用人屋；告房装修人有关装饰知装的修止禁为行和意注事 ，巡查公项空间共及墙外乱贴张乱、涂画乱、乱悬挂乱、放等堆现象，发违现规 为及行时阻劝、制，止送书面通达知，并告报业主委会员有关和主部门管。2.4 定检期查区小内共公雨水污管道化粪、池，并等检视查情进行清掏况疏通、； 、雨雪季对前屋面沟、落天口及水水雨管行进清、理疏通窨；不漫井溢井盖，无缺 损 2.5。每 年检避雷测装，及置修时锈蚀复变、形、断裂部。位2. 6月每1 次 共用对施设备设行巡进，做好巡查记录；设查备安运全、行修维养 、护设 巡备查和备用房设卫生洁清制在工度场作明示所；设备房 保持洁、整风，通无 跑、、冒、漏和鼠害现象滴。

五级

.2 7安有防系的统安防，系相统关施设设备发现题及问时理并处好做录，视频 监记文件有控存效，储存备查期保限一般少不于 7天 。2 8. 区小各内类施设设标识备齐；有危险全安全隐患、容易、危及人身安全设 施的备的部设位设置全防安范警示或、者维护设施。2 9 .可对能生的各发类发事件突、端极天、设备故气障有急应预案，对预见可紧急事 应项有巡查当检、查并落防范实施措。2. 1 各0团组、栋及单元门） （户、识明标。显 .211 房外观良好屋道，路、场保持地基本平整 。21. 每季度巡2小查房屋单区元、门楼梯通以及其他共道部用位的门、窗玻璃。 等21. 3每巡周 查 1次装施修工场现发，现违规行为及劝时阻制止，、并送达书面 通知。2 .41 急修 54 钟内到现分处理，不能场及时复的修，相关业主向释解清楚或者，书面 知相关告主业。 21.5 完整的房屋有及施设备基础设档、案台；运账、检查行、修维护养记齐录 全 2.。1 专有人对屋共房用位部和用共施设设进行日备常理管和维护。 22. 据根房实屋使际用限年共及用部位共、用施设备设使的用况状及，编制时维 修计划和项专修维资使用计金划 ，业主向大、会业主员会委或社者区居委报告会 并织维组修。 .32 据合依约定同管理、约规临（时理管规）及约屋房用使说明等书要求，指的导 业主物业/用使正确人用使屋房；知告修装人有装饰关装的禁止行为和注意 事项，巡查修公空间及共外墙张贴、乱涂乱乱画、悬挂乱、乱放等堆象，现发现违规行为及 劝阻、制止，送时书面通达

知，并报告业主委员和会有主管部关。门2. 4定期检小区查内共雨公水管污、道粪池化等，视检查并况情行进掏、疏通清 ；雨、季前对雪屋天沟、落面口水及雨管水进行理清、疏通窨；不漫溢，井井无 缺损。 盖.52每年检测避雷装置， 时及复锈修蚀变、形断、部裂位。 .62 备设房保整洁持通风、，跑无冒、、滴、和鼠害现漏象 2.7。 安有防系的，安防系统统相关设设备发现问施及时题理并做好记处录视，频监控文件 效存有，保储存查期备一限不般于 少 天。7 .28 有险、危安隐患全容易危及、人身全的设安设施备的部设置位全防范、安警示 者维或护设。 2施. 9对能可生发的类各突事发件极端天气、设备、故障应有预案急，可对预紧 见事项应当有巡急查检查、落并实范防施措。 2.0 1组团各栋及单、（元） 门户标、明显。 识.21 1房屋观外好，道路良场地保、持本平整基 2。.12 期巡定查区房屋单小门、楼梯通道以元其他及用共位的部门、玻璃窗。 2.等13巡 装修施查工现场发现，规行为违时劝及阻、止制，并送达书面知。 2通.4 急修145 分钟到内场处理现不能及时修复，的，向相关主解释业楚，或清者书面 告知关业相主 2。.51 完有的整房及设屋施设基备档础案台、。

账级

六3.公

秩共序护 维（业物理管区域内务合服同定的约公共全安序秩公和共 物财的理）

管等 服级内务

3.1容 防消制控室应有专人 24 小时值，班每班员人2 人并证持上岗，时处及理各 类报、故警障信息等消防专；通道畅用，通现发封闭、堵塞、用占疏通道、安散全出口及消 防道的通， 时报及告公部门；安每 组织或者年配合相部门关组有业 织主物业、使人、物业公用员工参与司消的演防习。3 2 值班岗.有详位细的班和值交班记接录。 33.封 闭管小区理：对 来外员进人小入区行进询、登记问；对出小区的进装修、工务服员人发放时出临证入，实行证亮管；理值人当立员时岗不少于间 01小时。 3. 4引导业 主物、使业用遵人管守理约（规时临管理约规的）约定对，反违者及 劝时、报止告，配并合有部关门进行处。

理

级

3特5 .助协安公部做好物业门理管区内的公域秩共维序护和安全范工防作发，生治 安件案者或各类害灾故事，时 时及公向和安有部门关告报 ，并积协助做好极查 调救和助作。工 .36每 小2至少时指定区域到巡视1 次。3 . 7每周行防进火查 检 1次。 .38小 秩区序维护人员的训及培操实全不少于年60 课时，能 正确够使用类消各防、物防、防技器和设备；每械对年工员行消防安全培进 2 次。 3训9 .闭封理小区管车：实辆登记行管，理车辆行驶规定的路线，有交通停、车等

标志；对外来动车进机行询问、登记；有人员视小巡车辆区停情况放，及时提示 主车在指定地有序停点；非放机动车有指停放区域定，放停齐整 3.。 消1防控制应有室人专2 4小 时值，班每班人 2员 人持证并岗上及，处理各时 报类、故障等警信息消；防专通用畅通道发现封闭，、堵、占塞用散疏通道、安 出全口消及防通道的，及时 报告公安门；部 年组织或者每合相配关部门组织有 业主物、业使人用物、业司员工参公与消的防习演 3。.2 值班位有详岗的值班和细接班记交。 录3. 3封闭管理小区：对外人员来进小区入行询问进；进出小对的装区工、服修务人 员放发时临入出，证实行亮管理证当；人员值立岗时不间于少 小8时 3.4 。引业导、主物使业用人遵管守理规约临时管（规约）的约理定，对违反及 时者止劝、报告，并配合关部门进有处理。行 .5 3协助公部门做安好业管物区域内理的共秩序维公和护全防安范作工发生， 安案件或治各类灾者害故时， 及事向时公安和有关门部告， 并积极报助协做调好 查和救助作。 3工. 6 每3 时小少至到指定区巡视域 1 次 3.7 每 。 2周进防行检查 火 1次。 38.小 秩区序护维员人培的训及实操全年少不 4于 课时0能，正确够使各类消用 、物防、防技器防械设备和；每年对员进工消行防安全训 2培次。 .9 3闭封理管小区车：实行登辆记理，车管行驶有规定的辆线；路外来对动车

一级

机进

行问、登询；有记人员视巡小车辆区停放况情，时及示车提在主指定点有序地 停；放非机车有指动停定放域，区停放整齐 3。1 消防.控室应有专人制 42 时小班值每班人， 员2 人持并上岗证及，处时各 理类警、报障等信故息消防专用；道畅通，发现通闭封堵、塞、用疏散通占、安道 全口及消防通道出，的及 时告公报安部； 门每年组或织配者相关部门组合有织业 主物、业使用、人业物公员司参与工的防演习消。 3. 值2班位岗有详细值班和交接班记的录。3 . 实3行封闭理管，对外来人员的进入小进行区询。问 .34 导业引、物业使主用人遵管守理约（规时管理临约）的规定，约对违者及 时反劝、止报，告并合配有关部门行处理进

二级

3.5 协。助安公门做好物部业理管区内域公共的序秩护和安全维防工范作，生发 安案件治或者类各害事故时灾 及，时公向和有关安门报部， 并告积极助协好做调查和 救工助。作3.6 每4小 至时少到定指域区巡 视 1。次3.7 每 进行月火检查 1 防次 。.8 小3秩区序维人护的员培及训操全实年不于 30 课时少能够正，使确各类消 用防、防、物技器械防设备和每；年对员工行进防安全消培训1 。次3.9 实 行闭封

管理的，车辆登记管理；对对来外机车动进询行、问登记；有员人巡 小区车辆视放情停况， 及时示车主在指定地提有点序停放；非 动机停放整齐车。 .1 消3防制室应有控人 专4 小时值班2，班每员 人 人并2持证岗上，时及处各 理类报、故警等障息信消防；专通道用畅通发现封，闭、塞堵、用疏占散道、通 全出安及口防消通的道， 时报告及公部安门 每年；组或织者配合相关部门织组有业 主、业物使用、人业公司物员工与的消防参演习。32 .班岗值位详细的有班值和交班记录。接 .33 引业导、物业使用人遵守主理规约（临管时理管约）规约定，的违对者及 时劝止、报反告，配并合有关部门进行理。 处3.4 助协公安门做部物好管业理区内域公共秩序维护的安全和范防工，发作生

治三级

安案或者各件灾类事故时， 害及时向安和有关公部门告， 报积并协助做极调好 查救和工助。作3 5.每 6 小 至时到少定区域指视 1巡次 。 .3 6季度进行防火每检查1 次 。 37. 区秩小维护序人员培的训及实全年不操少于20 课，能够正确使时用各类消防、物防技、器械和防备设每；年对员进行消防工全安训 1培 。次3 . 实8行闭封理的，对车辆登管管理；记外来机动对进行车问、登记；有人询员 视巡小区辆停车情放，况及 时提车主在指示定地点序有停； 非机放动停车放齐整 。3.1 设有防消控制的，应室有专 人24小 值时班，班人每员2 人 并持上岗证及， 处理各类时报、故障等信息警消防专；用道通畅，发通封现、闭堵塞、用占疏散 通道安、全口及出消防通的，道及报告公安时部；门每年织组或配合相者关门 部组织业主、有物业使人用、物业公司工参与员消防的演。 3.习2值班岗位 有细的值详班交和班接录记。 .3 实行3封闭管理，的对辆实行登车管记理

。四级

34. 导引主业物、业用使遵守管理规约人（临时管规理约）的定约，违反者对 时劝止及报、告并，配合关有部进门处理行 。35 协.助公部门安好做业管物理区域内公共秩序维护和的全防安工范，发生作治安案件 者或各类害灾事时， 故时向及安和有公部门关告，报 积并极助做好调协 和救查助作。工 36. 每季进行度火检防查1 次 3.。7 小区秩序护维员的培训人实及操全不少年 2于0课 时能，正够确使用各类 消、防防物、技器防和设械备；年每对工进行员防安消培全训1 次。 31. 防专消用道通畅通发，现闭封堵塞、占用、散疏通、安全道口及消出通防 的道及，报时公告安部门；每年组织者或配相关合门组织有部主、物业使业人、物用公业员司参工与消的演习。 防.23 值岗班有位详细的班和值接交班录记。 33.实 行

封闭理管的，车辆实对行登记管理。3.4 引 导业、物业使用人遵主管守规理（约时临理规管）约约的定对，违者反 时及劝止报告，、并合配有关门进行部处。 理.5 协3公助部安门做好业管物区域理的内共公序秩护维安和全防工作，发生范 安案件治或者类各害灾故时事，及 向公时安和关有门报部告，并 极协积做好调助查和救助 作。 工.63 年进行每防检火查1 次。 3 7 小.区秩维护序人员的培训及实全年操少不 于0 1课时能，正够使确用各消类防、物、防技防械器和备；设年对员每进工行防消全安培训 。.13 防专消用道通通畅，现封闭发堵、塞占用疏散、道、通全出口及安防通消 道，的及时报公安告部门；年组织每或配者相合部门组关织有业主、业物用使、人物业 公司员工与的参消防习。 演32.设 值班岗的位有，详的值细班交接和班录记。 .33 引业导主物、业用使遵人守管规约（临理时理规约）的约管，对违定者及 反时止劝、报，并配告合关有门部进行理。 3处4 .协助安公部做门好物管理区业域的公内共序秩护和安维防范工全，发作治生 安案或件各者类害事故灾，时及时 向公和有关部安报告，门 积并极助做协好查调 和救助工。作 .35每 进行防年火查检 次。13 .6 小秩区序护人维有培训员能够正确，使各用类防、物防、技防消器和械设备；每 年员对工行进防消全培安训。

五

级六

级

4.公卫生保共服洁务等

特级 服务级容

内4. 1单按设元置圾垃，桶生垃圾每活至天少清运 1 次，垃圾桶、果壳无箱满溢现象 定期，行卫生消毒灭杀；进设有垃圾转站中，的照相按关定及实规需要际进行 洗冲消杀。 4.、2 根实际据情况定期进行消毒和灭除虫。害喷洒农、药放鼠饵必须提前书投面通告业主/物 业用使人。

4.

3 水有系景观，每日的查巡定，清期，理持无杂保物无，味。异 .44 、雨停后雪24 时内小清除必道路要积的水积雪、。4.5 有共卫生间的公，每天洁清无，明异显。 4味.6楼内共 用区：域 .46. 1堂、门厅大，日每拖擦 2 次，期保养定，保持材质净、干光有泽。4 6..2 梯轿厢、操电作、地板等面洁每天不清少 2于 ；次电门梯壁打上光每蜡 不少于 1月次 ，表面亮光、无迹。污4.6.3 道及楼杆栏窗、、纱窗台、防栓、消识牌标等用设共施洁，清周每1 ，次保持 表无污渍，楼道、楼梯保面清洁持无垃圾、。4.6.4 面墙天、花板洁清每 1 月，次保持无网蛛表、面无污渍 4。..65大 堂门厅、、道楼、梯电业等主动活域区消，杀季夏每日不少于1 次， 季每周冬不少于 次。14 7 .楼外用区域：共4.7. 1路、道场、广绿地等共部公位清洁每天不少 2于次，目 地视干净、面地面

垃圾留不滞过 超1 时小。 47.2 绿地.明沟，每、周理清2 次 。.74. 3宣传栏信、报、小品箱清等，每洁2 周1 ，次视无污渍目明、亮洁清（ 米以上2部可以分季度每抹、擦除尘1 次 。）4 .7. 天4台、顶屋，持保清洁无、圾。垃4. 每8对窨井、月沟、明垃房喷洒药水 1圾 次，每季灭度 鼠 1次 。.1 按单元设4置垃圾，生活垃圾每天至桶清少 1运 ，次垃桶、圾果壳无箱满溢现 象，期定进行生消卫毒杀；设有垃圾中灭转站，按的照相关规定实际及需进要行冲洗、消杀 4.。2根 据际实情定期进行消毒和灭况虫害除喷洒。农、药放投饵鼠须必前书提面通 告业/物业使用人主。 4. 3水系景观的，有每巡日，定期清查，理保无持杂物无，味。异 4.4雨 、雪后停24 小内清时必要除道路的水、积雪积 。45 有公共卫生.的，间每清天，无洁明显味。异4 6 .楼内用区共域：4. .61 大堂、厅，门每日拖 2 擦次定期，养保 4。.6. 2梯轿厢电、作操、地面等板洁清每天少不于 次；电梯2壁打门蜡上每光 月1次。 4 6.3. 楼及道杆栏、窗、纱台、窗防消、标栓牌等识共用施设清洁每周，1 ，次楼道 、梯楼持保洁清无、垃。圾4. 64 墙面.、花天板清每 洁 2月个 1次。 46.. 大堂5门、、厅道楼、电等业梯活主区域消动杀，季夏日每不于 1 次，冬少季每周不少 于1 次 。47. 外共用区域楼：4.7. 1道路广、场、绿等地公共部清位每天不少于洁 2 ，次目地视干面净、面地 圾垃留不超滞 3 过时小 。.7.42 地、明沟绿，每清理周 1次。 .743 宣.栏传信报箱、小、品清洁等每，月1 次（ 2 以上米部可以分季每度擦抹 、除 尘 1次 ）。 .4.7 4台天屋、，保顶持清洁、垃无。圾

一级

4

.8 每2 月个对井窨明沟、垃圾房喷洒药水 、次1，半每灭鼠年1 次。4. 1按单元设置垃圾，生活桶圾每垃天少清至 1 运，垃圾桶、果壳次无箱溢满现象 定期进，行生卫毒灭消；杀有设圾垃转中的站，照按相关规定及际实需要行进冲 、消杀。洗 .24 据实际情根定况期进行毒消灭虫除和害喷。洒药农、投鼠放必饵提前书须 通面业告主/物使业人用 。.4 3有系水观的景每，巡日查定期清，理保，持无物杂，无味异 。44.雨 雪、停 后4 小2时清内除要道必路积水的积、。雪 .5 有4公卫生间共，每天清洁，的明显异无味 。46. 内楼用共域：区 .641. 大堂门厅，每、拖擦 日 次1定期保，养。4 6.2 电梯.厢、轿作板操地面、清洁等天每1 次；电 梯门打壁蜡光每季上度 1 次。 4.63.楼道 清每洁周 1 次，栏、窗台杆、纱、窗防消、标识栓牌共用等设清施，洁每月 1 次，道、楼楼保梯持无圾垃。4. 64. 墙、天花面板清每季洁度1 次。 .465.大堂 门、厅、楼、道电

梯等主活业区动消域每杀 周 1次 4.。 7楼外共用区域 4：7..1 道、广路场、绿等公共部位地洁每天 2 清。次4. .7 2地绿、沟，明每清理 1月次。 4. .37宣传栏、报箱、小品等清洁信每， 个2月 1 次2（米以上部分 可以每半 年擦抹除尘、1 次 ） 。47.4 天.台、屋，顶持保洁、无清圾垃 。.8 每季4度窨井对、明沟、圾垃喷洒药房水 1次每，半灭鼠 年 1次。4.1 按 元设单置垃桶圾生，垃活圾天至少每清 1运次 ，垃桶圾、壳箱无果溢现满象 ，定期行卫生消毒灭进；设有垃圾中杀转站的按，相照关定规及实际需进要 行冲洗、消。杀 .4 2据实际根情况定进行期毒和灭虫除害。消喷农洒、投放药鼠必须饵提前书面通 告业主/业使物用人 。43.有 系水景观，的日巡查每定期清理，，持保无物杂，异味无 。.4 4、雨停后 雪24小时 清内除要必道的积水路、积雪 。45 有.公卫生间的，共每清天洁，无明异味显 4。.6楼 内共用域：区 .4.1 大堂、门厅6每，拖擦日 次1 。.642 .电梯轿、厢操作、板地等每天清洁面；梯电门壁打蜡光上半每 年1次。 46.3 楼道.栏杆、及台、窗纱窗、消防、标栓识牌等共用施清设洁每月 ，1次 ， 楼、道楼保持梯垃无圾。4 ..4 墙面、6天花清板每洁年 半1次。 4 .65. 大、门厅、楼道、堂电等业主活动梯域区消杀每月1 次。 4. 7楼外共用区：域 4..1 道7、广路、场地绿等共公位部清洁天不少每 1于 。 4.7次2. 绿地明沟、每，度季理清1 。 次.7.43宣传栏、信报 、箱品小等期定洁。清 4..7 4天、台顶清屋洁无、圾垃。4. 8 每半对年窨、明井、垃沟圾喷房洒水 药 次1，每年半灭 鼠1次 。

级

二三

级

4

1. 按单设置元圾垃桶，活垃生每圾至天少运清 1次 ，垃圾、果壳箱无桶满现溢象， 期进行卫定消生灭毒；杀有垃圾设转站的中按，照相关规及实际定需进要行冲洗 、消。 4杀.2 据根际情况定期实进行毒和灭消除虫害喷洒农药、。投放饵必须鼠提书面 通前业告主物/业使人用 4.3 。有水系景观的，每日巡，定查期清，保理无杂持物无，味。 4异.4雨、雪停 后4 2小时内清除要必路的积道水积雪、。 .5 有4共卫公间的生每，清洁天，无显明异。味 .4 6楼内用共域：区 46.. 大堂、门厅1，日每拖擦1 。 4次.6.2电梯 厢轿、操板、作面等地天清每洁电梯；壁门蜡打上每年 1 次光 。46.3 楼.清洁道每月1 ，栏杆、窗次台、窗、消防栓纱、标牌识共等用施清洁设 季度 每 1次楼，、道楼梯保持垃圾。无 .644.墙面、天板花洁每年 清 次。 41.6. 大5堂、厅、楼道门、电等梯主活动业域区杀消每 1月 。次 4.7 楼外共用域：区 4..17 道路广、场绿地等、公部共位洁清天 1每次。 4 .72 绿.地明、定沟期理清

。 47.3.宣传栏、信报箱、小品 定等期清洁。4 .74 天.、台顶屋无垃。 4.8圾 半每对年井窨明、沟垃圾房喷、洒水药 1 次每半年灭鼠， 1。次4. 1按单 元置设圾桶垃，生活圾垃天每少清运至 次，1垃圾、果壳桶无满溢现箱 象，定期进卫行消毒生灭；设有垃杀中转站的圾，照相关按定规实及需际要行 进洗、消杀。冲 .42 据根际实情定况期行进毒消和虫除灭。喷害洒农药投、鼠放必须饵前书提 面通告业主/业使用人。 物4. 3水有系观景的每，日查巡定期，理清，保无持物，杂无味。 4异.4雨、雪 停后2 4小 内清时必除道路要积水、积的雪。4 .5 有共卫公生间的，每清洁天无，显明味。异

四

级

级

五46 .内共楼区用：域 .4.6 首层1楼每周道清 1扫次 4。..62 楼道扫清，月每1 ，楼道、次楼梯持保垃圾。无 .4.6 墙面、天花3清板每年洁 1次。 4. 楼7外共用域： 区47.1.道路、场广绿地、等共公位清部洁每天 1。次 .74. 2地绿明、定期沟清。理4 .73 .宣栏、信传报箱小品、定等清期。 洁.4.4 7天、台顶无屋垃圾。 .8 4每半年对窨井明沟、垃圾、房喷洒药 水 1，每次年灭 1 次。鼠4. 1 按元设单垃置圾桶生，活圾每垃至少清天 1运次，垃 桶、圾果箱壳无溢现满 ，定期进象卫行消生毒杀灭；设有垃圾转中站，按的相照规关及定实际需要行 进洗冲、消杀 。.42根 据际情况定实进期消毒和行灭虫除害。喷洒农、投药鼠放必饵须前提面 书通业主告物业使/人用。

级六

4

3 .有水系景观，每的巡查日，定清期理保，持无杂，无异物味。4. 雨、4雪后 停2 4小时内除清必要道路积水、积的雪 。45 .公有卫生间的，共每天清洁，明显异无味。4. 6 楼内共区域用 ：4.6. 1首层楼道月清每扫 1次 4。..26 楼道、楼梯保持垃无圾 4。7 楼外共.区用域：4. 7.1道路 广场、绿、等地共公部位清洁每天1 次。 4. 72.天 、屋顶台无圾垃 4.8 。每年灭鼠1 次

。5公共.绿化养服务

护等 服级内务

容.1 有5专兼）职（的业人专员行进化养绿管理，护有绿化理制管度、台及养账护措 。施5.2 绿化活成在 9率%5以，无明上显断垄枯树，、黄土无露裸 5。3 草坪保.持整平，期、定时及清杂除草 。54.根据绿 品化和种生长情况剪、整修，乔、理灌木、攀植物每缘修剪年3 以 上，次、灌木乔冠完树，整花、灌木开结果花。 5. 5型大乔、木树标牌木编、号管。 5理6.根 据气和候节季状况，植按物品种、生、长壤土状适时况织组浇灌、施肥 松、土喷和药物洒，做防涝好、冻防及病虫害防工治。作5 1 有.专兼（）职专业的人进行绿员养护化理管有，化管理制绿度台账、养护 及措。施 .25绿化 活率成在 0%以9，上无显断明垄、树枯，无黄

土裸露。 .35 坪草持保平，整期定、时及清除草杂。5. 根据绿4品化种生和长况情修、整理，乔剪、灌、木攀缘物每年修剪 2 植以 次，乔上、灌树木冠整完，花灌木、开花果结 。55.大 型乔木、树木标牌编号管理。、56 根据.候和季节气状，况按物品植种、生长、土状况壤时组织浇灌适施、肥、土和松洒药物喷，好做防、涝防及冻虫害病防治作。工 5. 有1专（兼）职的业人专员行进化养护管绿理，有绿管理化度制、台及养账 护施措 5.。2 化成活率绿 在8%0以上，明无显垄断、树，枯黄无土裸露。5. 3草保坪平整持定，、及期时清杂除草。5 . 根据4绿品种和化长情生况剪、整修理乔，、木、攀缘灌物每植年修 1 剪以次上， 乔、木灌树冠完，花、整灌开木结花果 。55. 型乔大、木树木牌、编标号管。理 .5 根6气候据和季状况节适时组织，灌浇施肥、松土、喷和洒药物做好防涝、，防及病虫冻防治害作工。 5.1 专有（）兼的专业人员进行职绿化养管理护，绿化有管理度、制台及账护 措养施

。特

级一

级

二

三级

四级

五级级

六