第一篇：住宅物业服务规范
住宅物业装修服务卡
装修管理服务卡
一、交房验房期间
在管家陪同业主验收期间，①、需告知到业主装修申报需要携带的哪些资料?并提前三天办理。②、关于空调位、飘窗拆改、采光井浇筑、厨卫管道拆改、消防通风采光通道、封闭阳台、装修履约保证金等敏感问题也需要在现场进行告知。③、以便业主在装修设计时重点考虑。同时，可以侧面询问业主什么时候装修，什么方式装修等等，如果业主对这个话题不反感的话，可以引导业主如何规范的装修，比如找有资质的大公司、货比三家、多看在施工的工地、多留些装修尾款、装修保证金让装修施工方承担、避开雨季装修、合同外增加项目一定要先沟通再施工、建议把所有额单据收起来、建议不要过分追求工期等等。同时，将指纹锁管理权限移交给业主，建议业主如果近期不装修的话，把电池取下来，使用钥匙开门。
二、业主办理装修申报时
前台需核实业主身份，并确认资料是否齐全、人员(业主本人、共有人及装修负责人)是否一起来了，然后协助业主填写相关资料表单及复印相关资料;管家需要到前台审核业主提供的图纸(是否存在违规情况)，并问清楚一些重要的信息：安装什么类型的空调、空调外机安装在什么位置、承重部位是否拆改卫生间及厨房位置及布局是否更改、飘窗是否拆改、采光井是否浇筑、消防通风采光通道是否封闭等;同时要告知到位如下信息：噪音施工时间、拆墙前做好成品保护、施工现场配置扫帚等打扫卫生工具、现场配备简易蹲便器、装修垃圾(非生活垃圾)袋装运到地下室指定位置、装修施工人员带上身份证和2张照片来办理长期出入证、做防水闭氺试验前需要让管家到现场确认后(再闭水实验);开工前先验收下水管(是否通顺)及卫生间防水、没有防水的地面不要有积水(以免渗漏到楼下)、卫生间做好防水前也不要有积水、外立面不能破坏(安装铝合金要求)、隐蔽工程封闭前需要通知管家做隐蔽工程验收并留下影像资料、智能化线路及燃气管道改动要找专业人员操作、室内腻子建议铲掉、施工人员请勿留宿现场、只需要把指纹锁密码给施工人员(其他的如门禁卡、钥匙、指纹不要给，一个工种结束后，建议换一次密码)、购买大型(如木板、家具，铝合金框架)和比较长的材料(如石膏线、窗帘杆、木线条)前需要确认是否可以正常进出地下室(限高2.2m)、消防楼梯及电梯轿厢、请勿开门施工、敲墙时主要碎石掉到楼下、每日下班时要记得关闭室内水电总阀。
三、开始敲墙和清运垃圾
确认成品保护是否到位(包括容易掉碎石下来的位置，如入户花园、阳台);室内对讲机(含挂片)和是否拆走、弱电线路接头是否保护(使用电工胶布包好)好了;送水送电前确认室内电闸和水阀是否关闭;垃圾清运前是否袋装并运到指定位置;下水管是否被堵塞(包括看下天花板上的水管使用有滴水情况);拆墙位置是否和申报图纸一致;铲腻子时不要喷洒太多的水(积在楼板上会渗水下去);室内接电的位置要在室内总开关下面或漏电保护器下端;进户门小门扇插销是否调拨到位(而不是横着);拆墙体时是否保护好了强弱电线(包含接头、线路、原PVC管道);窗台位置拆改的需要提醒做好防水(改动后渗水不在保修范围内)。
四、水电施工阶段
特别关注卫生间里面布局改动(擅自打孔改管、拆改主立管、排污管接入到排水管);电线需要套管;电线的截面积(总和)建议小于线管内径40%(就是一根管里面不要穿太多线);强弱电线的之间的间距建议拉大点(如不能满足条件，用锡箔纸在弱点外面包一层，防止信号间的干扰);一期入户花园和餐厅不建议水管走天蓬(可能会打到预埋的水管);如果做地暖(要记录好，已提醒楼下装修时不要打破了水管)的需要考虑好地面抬高的问题(会高过进户或阳台门槛)，现场需要关注空调外机安装的位置(通过打孔位置、内机插座安装位置，还要特别关注原空调位的装修情况，比如是否挪作他用);做好隐蔽工程后及时安排验收及影
像资料保存;水管要试压(建议全部瓷砖铺好后再做一次水压测试，已检测切割瓷砖时有无破坏水管);可建议业主多预留插座(特别是厨房和客厅背景墙，以备用);设备平台预留出安装大功率设备的电源线;提醒冷热水管要区分开;修补线槽时注意水泥砂浆配置比(以免墙面开裂);弱电箱里面预留电源插座(安装路由器和光猫);打孔时要重点关注外墙孔、打孔孔径和有没有打破楼上水管(未装修的可打开水阀验证下)，外墙打孔完后需要用水冲洗墙面(但要确认楼下是否有人或窗户是否关闭，以免影响楼下);燃气改管及智能化拆改作业需专业人员进行操作;空调排水措施是否到位(不要到了安装空调时再来想办法排水);建议安装防臭地漏盖子;室内用电要分配好(以免某一个空气开关符合过重)。
五、泥工施工阶段
防水施工一定要到位，厨房和阳台要做防水(地漏周边、水管及烟道出地面位置重点做)，卫生间墙面高度做到一米八以上(特别是淋浴房区域);淋浴房地面建议做排水沟;不要在没有防水要求的地面搅拌砂浆时放太多水(以免渗水到楼下);封闭水管前需要预留出检修口(活动的);烟道装饰前建议进行挂网、粉刷处理(不要直接在烟道表面铺贴);安装铝合金窗框时需提醒不要安装的太出去，同时建议上下多打几个钉子固定(固定在实体墙上)，栏杆不建议拆除，有干挂石材的要安装在实体墙上(而不是直接在干挂石材上安装)，提醒泥工做好堵漏措施(是否防水砂浆进行塞缝，外面玻璃胶打密实)，确保不漏水;瓷砖勾缝建议不要用白水泥;瓷砖上墙操作需要做牢固(不要掉下来)。
六、木工施工阶段
一期入户花园、餐厅及厨房钻孔时主要不要打破了预埋的水管;需要预留出水管检修口;提醒业主木板做好防潮处理(在卫生间门口打柜子的);安装可视对讲机位置若打柜子的，是否预留出足够的尺寸来;建议少做有层次感吊顶和隔断，容易藏灰尘;会不会在公共区域打鞋柜。
七、油漆施工阶段
提醒要安装护角线，这样线条会更直;提醒业主木板上的钉眼要做防锈处理;提醒现场工作人员胶水需要密封好(不要漏出来造成地面打滑，更不要把用剩的材料特别是胶水不能直接倒到下水道里面或垃圾池);刷乳胶漆前确保墙面已经干燥。
八、收尾阶段
安装厨房集成吊顶前，把燃气报警器移转出来;墙纸安装位置会不会有不通风的部位(比如柜子后面，容易发霉);木地板安装前，先确保地面没有灰尘(以免南风天气招蟑螂;卫浴安装前先确认下水是否通畅);安装抽油烟机时确保密封良好(排气管接入到了烟道做好密封处理);安装空调外机时确保排水管接入到了下水管(而不是往外面排);安装灯具打钻时不要打太深(宁可多打几个来加固，以免打穿楼板);买灯具时需要考虑到灯泡更换与购买;厨房插座建议买带开关的;如有内藏式石膏板吊顶，搞卫生时需要用湿布擦拭或用吸尘器清理灰尘;早点去预约燃气点火;入住前多打开窗户来通风;安装好所有电器之后，全部打开，检查下是否会超负荷运行;安装数字电视时，先开通好网络或有线电视;入伙放鞭炮的位置及注意事项提醒到位。
九、验收阶段
重点是关注邻里纠纷是否解决好、报警器是否移转下来、检修口是否预留、整改通知书有无遗漏、公共部位有无破坏、空调排水措施是否到位、卫生间有无渗漏;同时：提醒业主多开窗通风，装修尾款不要这么早付清。
第二篇：北京市住宅物业服务等级规范
北京市住宅物业服务等级规范(一级)(试行)
(京建物[2007]1209号)
为进一步加强行业监管，促进物业服务质价相符、公开透明，北京市建委《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》(以下简称规范)经网上公示广泛征求意见，在完成标准化试点工作并对具体内容做出修订完善后于12月20日正式颁布，自2008年1月1日起施行。《规范》11项内容成为物业服务必须达标的“规定动作”。
《规范》的11项“规定动作”共包括综合要求、房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、电梯服务、消防服务、二次供水管理、协助维护秩序、清洁服务、绿化养护、停车服务、装饰装修服务，每项均配有考评细则及相应分数，是今后物业服务必须达到的标准，也是主管部门监管的重要内容。
一、综合要求
0
1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。
0
2、承接项目时，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好记录。0
3、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。0
4、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。0
5、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。
0
6、在物业服务中心悬挂(或张贴)物业企业资质证书(或复印件)、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。
0
7、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。
0
8、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
0
9、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一维修和服务计划，并按规定组织实施。
10、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，应及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。
11、建立各种公共突发性事件(如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。
12、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。
13、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。
14、公布公共服务的收支情况。
15、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街(乡)、社区进行公益性宣传。
二、房屋维修养护
0
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。0
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，
提出报告与建议，按规定组织实施。
0
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
0
4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。0
5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。0
6、保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。
0
7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。
0
8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用设施设备运行及维修养护
0
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。
0
2、建立共用设施设备清册档案(设备台帐)，有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
0
3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
0
4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
0
5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。
0
6、设备房保持整洁，无鼠害现象。
0
7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。
0
8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢(由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门)。
0
9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。
四、电梯服务
0
1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行;有人值守电梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行。
0
2、电梯工夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。
0
3、设有高峰梯的，在高峰期6：00-8：00、17：00-19：00与主梯同时运行。
0
4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。
0
5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务的，应与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。
五、消防服务
0
1、有消防管理制度。
0
2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。
0
3、消防设施设备能正常运行，可随时启用;消防通道畅通。
0
4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。
0
5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。0
6、设有消防箱，备存紧急消防物资;设有消防监控中心的，24小时有专人值守。
六、二次供水管理
0
1、二次供水设施设备正常运行。
0
2、水箱按要求使用紫外线消毒灯(器)，并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。
0
3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。
七、协助维护秩序
0
1、看护小区共用部位和共用设施设备。
0
2、有可能危及人身安全处设有警示标志。
0
3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。
0
4、夜间(22：00-6：00)对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。
八、清洁服务
0
1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。
0
2、小区公共清洁区域每日清扫1次。
0
3、保持电梯轿箱清洁卫生。
0
4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。
0
5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
0
6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。
九、绿化养护
0
1、绿化基本充分，无明显裸露土地。
0
2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈;在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶;被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下;有蛀干害虫的株数在10%以下;树木缺株在6%以下;树木无明显的钉栓、捆绑现象。
0
3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下;草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
0
4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施无明显的破损，无较严重人为破坏;无绿化生产垃圾。
十、停车服务
0
1、有机动车、非机动车停(存)车管理制度。
0
2、引导进出小区车辆有序通行。
0
3、主要道路及停车场有交通标志。
0
4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。0
5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。
0
6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。
0
7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。0
8、交通设施(道闸、挡车器材、交通标识)能正常使用。
注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。
十一、装饰装修服务
0
1、按照有关规定和管理规约(临时管理规约)约定，建立住宅装饰装修服务制度。
0
2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
0
3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。
0
4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。
0
5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
第三篇：7 住宅物业服务四级标准
7.1 基本要求
7.1.1 客户服务场所
1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。
2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于 8小时，其他时间设置值班人员。
4 设置并公示24小时服务电话。
7.1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有 3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
7.1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训、考核。
4 建立物业服务工作记录
7.1.4 档案
1 建立物业管理档案，
2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。
3应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
7.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
7.1.6 客户服务
1每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修 20分钟内、其他报修 30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。
5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2个工作日内回复。投诉回访率100%。
6 每年至少公开征集 1次物业服务意见，问卷率 80%以上，公示整改情况。
7 每月组织 1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。
8 每年组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织2次社区文化活动。
10 重要节日进行美化装饰。
11 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。
12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
7.1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。 2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。
4 对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
7.2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。
8 设备机房
1) 每月清洁 1次，室内无杂物。
2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3) 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完好有效。
4) 设施设备标志、标牌齐全。
5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。
7.2.2 共用部位
1 房屋结构
每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件
1) 每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2) 每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3) 每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3 附属构筑物
1) 每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2) 每2月检查1次雨、污水管井等。
3) 每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。
4) 每 2周巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5) 每年检测1次防雷装置。
7.2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2 运行期间每日巡视 1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4 每年检查1次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。
7 每年对空调系统进行 1次整体性维修养护。
7.2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 2 每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每2月切换1次备用水泵。
4 每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5 排水系统
1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵
汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态;每周进行 1次手动启动测试;每季度养护1次。
3 化粪池
每半年检查 1次化粪池;组织安排清掏。
7.2.6 照明和电气设备
1 楼内照明
每日巡视 1次，一般故障 12小时内修复;其他复杂故障3日内修复。
2 楼外照明
每周巡视 3次;一般故障 1日内修复;其他复杂故障 5日内修复;每2周调整1次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视1次，发现故障，即时修复。
4 低压柜
每日巡视2次设备运行状况;每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表。
5 低压配电箱和低压线路
每月巡视2次设备运行状况;每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换 1次双路互投开关。
6 控制柜
每周巡视1次设备运行状况;每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1次远控装置。
7 发电机每月试运行1次，保证运行正常;每年1次带负荷运行;每年活化 2次蓄电池;每日巡视 1次充电机和蓄电池。
8 检测
每3年检验1次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7.2.7 安全防范系统
1 报警控制管理主机
每日巡查 1次，检查设备运行状态;每周表面清洁1次; 每年内部除尘1次。
2 对讲门口机
每2周检查1次按键、显示屏等;每2周表面清洁1次; 每半年内部除尘1次。
3 网络控制箱
每季度检查1次外观、接线;每季度表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。
4 红外对射探测器
每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等;每2月表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。 5 图像采集设备
每周检查 2次监视画面、录像功能;每 2周表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。
6 摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。
7 解码器
每季度检查 1次防雨罩、接线等，进行相应的调试;每季度表面清洁1次;每年内部除尘1次。
8 云台
每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校;每季度表面清洁 1次;每年转动部位上润滑油1次。
9 巡更点每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次;每日存储巡更记录。
10 读卡器
每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次，查看防水状况。
11 电磁锁门锁
每月检查1次吸力、外观、接线。
12 出门按钮
每月检查1次开锁功能、接线。
7.2.8 电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2在电梯安全检验合格有效期届满前 1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15分钟内到达现场，专业维修人员应在 30分钟内到达现场。
7.2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2 使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每 2周检查1次防漏电设施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
7.3 消防安全防范
7.3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2次消防安全培训。
4 每日防火巡查 1次，每月防火检查 1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 7.3.2 消防设施设备维修养护
1 火灾自动报警系统
1) 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1次设备运行情况，保证 24小时连续正常运行;每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。
2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。
3 ) 备用电源
每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。
2 消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。
3 防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4 防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充 1次润滑油。
5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况;每年养护 1次室内、外消火栓。
6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
7 消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。
8 灭火器
每日巡查 1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
7.4 绿化养护
7.4.1 基本要求
1 乔木
植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。 年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。
2 灌木
植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。
3 绿篱和色块
植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。
4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。
5 草坪
草坪整齐，覆盖率高于95%。
7.4.2 绿化养护内容
1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。
2 施肥 乔木每年施肥1次;灌木每年施肥2次至3次;地被和草坪植物每年施肥3次至4次;花坛植物根据生长情况进行追肥;有条件的，应使用有机肥料。
3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况;并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。
4 整形修剪
乔木每年修剪1次至2次，部分植物进行生长季修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2次;绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次;冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2次，全年至少修剪15次。
5 除草
每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现 50厘米以上的杂草应及时清除。
6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5次。
7.4.3 工作检查
1 生长季节每月检查4次绿化工作。
2 编制每月绿化养护措施和工作计划。
3 绿化档案齐全。
7.5 环境卫生
7.5.1 生活垃圾的收集、清运
1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。
3 每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。
4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。
7.5.2 物业共用部分清洁
1 楼内
1) 大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭 2次信报箱。
每周擦拭 1次大堂玻璃。
每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。
2) 楼道、楼梯
每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次楼内灯具。 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
每日巡视保洁2次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖 1次轿厢地面。不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次;石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。
每日巡视保洁3次电梯轿箱。
3 天台、屋面
每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间，每月清扫1次天台、屋面。
每2周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4 楼外道路及设施 每日清扫1次、巡视保洁 3次楼外道路。
每 2周清洁1次楼外公共照明及共用设施;每2月清洁1次雨蓬、门头等。
5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。
6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清扫干净。
7.5.3 工作检查和记录
1 每日检查 1次清洁质量，做好记录。
2 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。
3 清洁档案齐全。
7.6 公共秩序维护
7.6.1 出入口有专人24小时值守。
7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视 3次、其中楼内巡视 1次;22：00至次日 6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。
7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
7.6.4 机动车辆登记出入。
7.6.5 安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存 30日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。
7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
7.6.7 每年进行3次专项应急预案演习，做好记录。
7.6.8 备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。
7.6.9 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
7.7 装饰装修管理
7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.7.2 建立装饰装修管理档案。
7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
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7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻;拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。
7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。
第四篇：住宅小区前期物业服务协议
前期物业服务协议
第一章 总则
第一条 本合同当事人
甲方： 乙方：
甲乙双方依据有关法律、法规及乙方与售房单位签订的《北京市商品房买卖合同》(编号：___________)内的有关物业管理的约定，双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就 前期物业服务达成如下协议。
前期物业服务时间是指：从乙方接到售房单位开出的《房屋进住通知单》之日起至业主大会委托业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。
第二条 物业基本情况
本物业名称： 座落位置： 号楼 单元 室 建筑面积：____平方米
第三条 甲方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应的责任。
第二章 双方的权利和义务 第四条 甲方的权利义务
一、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;
二、在本物业设立服务机构，对本物业进行专业化物业管理;
三、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度;
四、建立健全本物业的物业管理档案资料;
五、制止违反《物业管理业主临时公约》、《住户手册》和本物业的管理规定的行为;
六、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
七、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他费用;
八、编制物业服务及财务计划;
九、每六个月向乙方公布物业费用收支账目;
十、提前将房屋装饰装修的注意事项和限期条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》;
十一、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务; 十
二、法律法规规定的其他权利义务。
第五条 乙方的权利及义务
一、享有并履行《物业管理条例》中规定的业主在物业管理活动中的权利及义务;
二、监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;
三、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;
四、遵守《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时公约》、《住户手册》、本 协议以及本物业的管理规定;
五、依据政府有关规定和购房合同规定，办理入住手续时，乙方应交纳公共维修基金;
六、装饰装修时，必须办理装修手续，并遵守物业在房屋装饰装修方面的管理规定;
七、依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他费用;
八、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;
九、支持并协助甲方依法所进行的物业管理和经营活动;
十、转让物业时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议和遵守《业主临时公约》承诺书的内容，交清转让前的物业服务费用及其他费用;
十一、在使用独立采暖炉时必须按照《使用说明书》的要求操作，遵守供暖系统(采暖炉)运行《承诺书》的内容，以免发生人身危害;
十二、顶层平台不得搭建阳光屋、遮阳蓬、铁架、藤架等任何封闭或半封闭式建筑;平台内种植灌木、花卉不得超过女儿墙高度;不得堆放易燃易爆物品;保持平台的环境卫生;
十三、在房屋装饰装修时禁止破坏在地面敷设的采暖管线及电力管线; 十
四、法律、法规规定的其他权利义务。
第三章 物业管理服务内容
第六条 房屋建筑共用部位的维护、养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。
第七条 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道(自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道)、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、楼道、邮政信箱、避雷装置、电子对讲防盗门、红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业管理区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等。
第八条 园艺及环境卫生
一、区内共用绿化、园艺小品等的管理和养护;
二、公共环境的卫生清洁、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运(不含垃圾消纳场的管理及建筑装饰垃圾收集和清运) 。
第九条 安全及消防
一、协助公安部门维护本物业公共区域内的(即小区规划红线以内，业主户门以外)公共秩序(不承担人身、财产的保险、保管责任);
二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，积极配合当地消防部门做好消防安全的防范工作。
第十条 交通秩序与车辆停放
对本物业区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅(不承担人身、财产的保险、保管责任)。
第十一条 档案资料
一、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料进行管理;
二、对业主及非业主使用人的档案资料进行管理。
第十二条 房屋装饰装修管理
一、依照相关法律法规及物业管理部门装饰装修管理有关规定，对本物业装饰装修进行管理;
二、按本小区《房屋装饰装修管理服务协议》及《房屋装饰装修管理规定》执行。
三、收费标准：装修押金：3000元(业主交纳1000元，装修企业交纳2000元)装修管理费：300元/套(由装修企业交纳) 装修垃圾清运费：21元/自然间(由业主交纳)
第十三条 其他管理服务事项
一、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护;
二、向业主和使用人提供各类特约有偿服务;
三、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务;
四、法律政策及协议规定的其他事项。
第十四条 协议期限
本协议自 年 月 日起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。
第四章 物业服务标准
物业服务标准执行《北京市住宅物业管理服务标准》以及本合同的有关规定。
第五章 物业服务费用和其他费用
物业服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)
第十五条 物业服务费(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)
一、住宅按0.52元/月·建筑平方米(包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的小修、小区日常综合管理);
二、跃层(六跃七)住宅需加压供水，加收加压水泵运行费0.20元/月·建筑平方米;
三、物业服务费用标准将按北京市法规、政策调整;
四、交纳费用时间：每年12月20日前交纳下一的物业服务费。
第十六条 其他有偿服务费用(此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整)
一、车位及其使用管理服务费：按市物价部门批准的《停车场(库)车辆收费标准》收取;
1、大型机动车位地面停车位：210.00元/辆/月
2、小型机动车位地面停车位：150.00 元/辆/月
3、露天停车场临时停放机动车收费标准：(第一小时不收费) 小型车：2元/1小时、大型车：3 元/1小时
二、为满足住户需要提供的各项有偿服务价格另议，见《住户手册》附件《有偿服务价目表》;
三、符合相关法规、政策的其他有偿服务费用。
第十七条 代收代缴费用(此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整)如受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费等费用的代收代缴服务。
1、公共楼道灯电费(含楼宇对讲)：0.48 元/度，由本单元全体业主均摊;
2、生活垃圾清运费： 元/户/年;
3、有线电视收视费： 元/户/月;
4、自来水： 元/吨; 5 燃气： 元/立方米;
6、交费时间：按月/年交纳。
第十八条 公共部位、公共设施、设备维修基金
一、按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2%的比例缴纳共用部位共用设施设备维修基金。
二、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。
三、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。
四、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第六章 违约责任
一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;
二、乙方违反协议，致使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担法律责任;
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退超标部分费用，退还利息支付违约金;
四、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的的滞纳金。
第七章 附则
第十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第二十条 在本协议执行期间，如遇国家政策调整及其他不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第二十一条 本协议在履行中如发生争执，由双方友好协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解，若协商无效，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。
第二十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力， 《房屋使用说明书》、《质量保证书》、《住户手册》，遵守《业主临时公约》、承诺书、顶层平台使用《承诺书》，《承诺书》为本协议的附件。
第二十三条 本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。
第二十四条 本协议自签字之日起生效。本协议中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
甲方签章：北京瀛海尚志益民物业管理中心 乙方签章(业主)： 法定代表人：
签订日期： 年 月 日 附件 1
承 诺 书
为维护小区的管理，本人同意遵守《小区顶层平台管理规定》中的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任及所造成的一切损失。
《小区顶层平台管理规定》
1、禁止在平台上乱搭乱建各种房屋，一经发现，须及时拆除;
2、禁止从平台上往下扔物品、泼水等，以防砸伤路人及破坏小区公共卫生;
3、禁止在平台上非法聚会、聚众赌博等其他非法活动;
4、禁止在平台上支、立各种广告招牌;
5、禁止在平台内饲养家禽、家畜等;
6、禁止擅自翻越平台，在平台外沿及屋瓦处行走;
7、禁止将平台上护墙打通、拆除;
8、禁止在平台上进行烧烤,以防火灾发生及造成环境污染;
9、禁止在平台上大声喧哗,以免影响他人正常工作和休息;
10、禁止在平台上私自安装、使用电网;
11、只允许种植盆栽类植物，禁止在平台上铺土种植各类花草尤其是攀岩类植物;
12、禁止在平台上燃放烟花爆竹;
13、禁止在屋顶、平台安装太阳能热水器。
第五篇：住宅小区物业管理服务合同
物业管理服务合同
第一章 总则
第一条、 本合同当事人：
委托方(以下简称甲方)： 碧海花园小区业主委员会 受托方(以下简称乙方)： 思南县进龙物业服务有限公司
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。
第二条、 物业基本情况 物业类型： 住宅小区
座落位置： 思南县思唐镇城北街碧海花园
四 至：东至城北乌江花园，西至城北二期廉租房，南至大同路，北至乌江粮油农贸市场;
住宅面积：20470.93平方米;
第三条、 乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
第五条、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、可视门、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等) 。
第六条、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车库及地面停车位等。
第七条、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等
第八条、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。 第九条、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。
第十条、小区交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对碧海花园小区实行24小时封闭式管理，对碧海花园小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。 第十二条、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。
第十三条、为小区业主提供社区文化娱乐服务。
第十四条、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。
第十五条、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等;并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用。
第十六条、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取规劝、批评、制止，直至诉讼等措施。
第十七条、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项
第三章 委托管理期限
第十八条、委托管理期限为一年。自2016年 1月 20日起至2017年 1月 20日止。
第四章 双方权利义务
第十九条、甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3、核准乙方拟定的物业管理制度;
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5、审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算;
6、向乙方提供必要的物业管理用房由乙方无偿使用;物业管理用房建筑面积根据具体情势另行协商。
7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交，乙方须书面签收并妥善保存;
8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方负责协助催交;
9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 第二十条、乙方权利义务
1、积极履行物业管理服务职责;
2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订符合本物业管理区域特性的物业管理制度;
3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为进行处理。
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业 的全部管理责任转让给第三方;
6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，同时报送有关经费预算，经双方议定并甲方书面核准后由乙方组织实施;
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;
8、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告。
9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10、对小区共用部位的经营性活动应当经过甲方的书面许可;
11、物业管理用房水电及维护费用由乙方承担;
12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，甲方应当书面签收;
13、按照国家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明，并接受甲方和业主监督，公摊费用应在收费前公布，并接受甲方审核。同时业主有权查阅公摊水电费用数据的相关凭证。小区公共收入应每季度公布，并接受甲方审核。
14、乙方物业管理服务工作，接受甲方及业主检查与监督。 (1)乙方每月工作计划，应当公布，并报甲方备案;
(2)业主的投诉记录及解决办法，乙方应每个月向甲方报告一次;
(3)合同期间第一年内，乙方应当每季度向业主委员会工作述职一次，以后每半年述职一次;每年向业主大会述职一次;
(4)乙方应当每半年出具并公示致全体业主的半年工作总结报告，报告内容应当客观真实;
15、乙方的行为除受本合同约束外，还应符合国家及本地物业管理的相关规定。
第五章 物业管理服务质量标准与目标管理
第二十一条、物业管理服务质量标准按照《住宅小区物业管理服务标准》(详见附件一)执行
第二十二条、乙方须按照下列约定及本合同附件二确定的要求，实行目标管理：
1、房屋外观：外观完好、整洁;
2、设备运行：正常，规范操作，完善保养，保证设备的正常运行;
3、房屋及设施、设备的维修、养护：建立完善的维修、养护制度，规范操作，做好相关记录，保证投诉回访处理率达100%;
4、公共环境：全天候全方位保持整洁卫生，严格管理，无乱设摊点和广告牌，无乱贴乱画现象;
5、绿化：公共绿化无破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观;
6、交通秩序：安全有序;
7、保安：实行24小时安保巡查制，重点部位定人定岗，监控中心24小时值守，做好安全防范工作;
8、急修：急修及时率达98%以上;
小修：及时，快捷，保证质量，工完料清，建立回访制度;
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。
第二十三条、对非住宅类物业的管理服务，按照本合同第21条、第22条规定同等水准执行。
第六章 物业管理服务费及其管理
第二十四条、碧海花园住宅小区物业管理服务费按如下标准收取： 步梯房按产权面积每平方米 0.70元/月;
电梯房及办公物业按产权面积每平方米1.10元/月。
空置物业的收费标准按照《贵州省物业服务收费管理实施办法》执行。 第二十五条、住宅小区物业管理服务费由乙方按年直接向业主收取;乙方应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细帐单并接受业主查询,乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。
第二十六条、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起讼诉进行追讨。
第二十七条、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费及应缴纳的其它费用，侵害其他缴费业主的合法权益。
第二十八条、乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。
第二十条
九、住宅小区物业管理服务费所有收支账目，由乙方每半年向业主公布一次(张贴时间不少于1个月)，账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会并得到业主委员会许可。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。
第三十条、甲方有权自行或者聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，有关费用在甲方的活动经费中支出。
第三十一条、维修基金的收支管理 1.住宅小区维修基金按政府规定的维修基金使用范围专款专用。
2.住宅小区专项维修基金的使用，按乙方先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。
3.住宅小区维修基金的收支、使用账目，每半年由业主委员会向业主公布一次(张贴时间不少于1个月)，接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交乙方核查备存。账目公布时间为每年元月中旬和7月中旬。
4.维修基金由甲方负责向开发商追讨并完善相关手续。在小区须动用该专用基金时，且原开发商拒绝配合办理该专用基金使用手续的情况下，由甲方负责。
第三十二条、其他费用及其处理：
1、停车费用，仍维持现有标准。
2、水电公摊范围及公摊方式，仍维持现状。
3、小区公共收入的分配按照相关规定执行。
4、为均衡业主之间、以及业主与物业公司之间的利益，需要调整现有标准时，将由业主委员会经业主大会同意后，在政府有关规定及指导价范围内与乙方另行约定。
第七章、合同的终止、续约与交接
第三十三条、住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备资料等交接清单，送业主委员会审核。物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。
第三十五条、发生下列情形之一，甲乙各方可以单方面解除合同;
1. 乙方连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%时，乙方有权单方面解除本合同。
2. 发生下列情形之一，甲方可以单方面解除合同： (1)因乙方管理失责，导致出现重大治安、消防责任事故;
(2)乙方未按照或达不到本合同第三条约定的服务标准、服务质量承诺提供服务，甲方有权要求乙方及时整改，整改到期仍达不到约定标准的;
(3)乱收费、做假帐、财务弄虚作假的;
(4)乙方向甲方业主委员会委员有请客送礼、不收减收物业费用等行贿行为的; (5)法律法规规定的其他情形。
第三十六条、一方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知另一方。由业主委员会召开业主大会(合同到期前30天召开)进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。
第八章 争议的解决及违约责任
第三十七条、甲方、乙方以及业主因本合同及物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可提起诉讼。
第三十八条、违约责任：
1、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失;给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。
2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。
第九章、其他事项
第三十九条、本合同执行过程中与国家政策法规发生冲突时，以国家法律法规为准。
第四十条、合同期内因物价指数上涨或国家货币政策重大调整，造成乙方物业服务亏损运行时，在服务质量保证并且财务公开可信的前提下，经过业主大会表决通过后，甲方应配合乙方对物业管理服务单价进行调整。
第四十一条、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。 第四十二条、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
第四十三条、本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，贰份合同具同等效力。
甲方： 乙方：
负责人： 负责人：
签署日期： 年 月 日
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