住宅小区物业服务内容

第一篇：住宅小区物业服务内容

住宅小区物业服务协议

威信“天瑞祥合园”小区物业服务协议

甲方(业主)：乙方：

本物业名称：

甲方所购买房屋合同编号：

类型：(住宅或商铺)座落位置：幢单元室

户型：建筑面积：平方米车位号

根据相关法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方与开发公司签订《商品房购销合同》后，甲、乙双方就威信天瑞祥合园小区物业达成以下协议：

(2)消防设施有明显标识，定期对消防设施进行巡视、检查和维修;

(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能;

(4)贯彻执行“预防为主、防消结合"的方针，搞好小区的日常消防工作。

五、交通秩序与车辆停放秩序服务：

1、认真指挥出入车辆，维护小区交通秩序，要求进入小区车辆需按规定的行驶路线行驶，禁止乱停乱放，各种车辆应存放在各自的专用停车场;车辆停放严禁阻塞交通、消防通道等。

2、严格检查出入车辆并做好记录。

3、在小区内发生交通事故，需及时报告并协助有关部门处理。

六、房屋装饰装修管理服务：

对甲方房屋的装修活动进行管理，对违反国家规定不符合建筑装修的、破坏房屋主体结构、损害房屋外观的装修给予制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全。具体规定见：《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

1、建立健全装修管理服务制度。

2、查验甲方装修方案，与甲方、施工单位签订《装修管理协议》，告知甲方装修注意事项。

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对出入小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

4、甲方装修结束后进行检查，对违反装修协议的进行处理，问题严重的报国家相关部门，督促甲方及装修人员及时清运装修垃圾，集中堆放到指定地点。

八、在房屋保修期内乙方为甲方联系施工单位，协调甲方处理入住(使用)后发现的施工质量问题。

九、乙方根据甲方的需求，为甲方提供相应的有偿服务。

第二条物业服务相关费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、物业服务费用：

1、普通住宅：元/平方米·月。

2、商铺(商业用房)：元/平方米·月。

3、自购车库(位)的物业服务费及公共照明费元/月·个。

4、二次供水水箱清洗费、二次供水水泵加压费(电费)：1 5.00元/户·月。

二、生活垃圾清运费(代环卫部门收取)。

1、住宅：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

2、商铺：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

三、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收。

四、装修管理相关费用：详见《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

五、机动车、非机动车按《威信天瑞祥合园小区停车收费标准》执行。

六、甲方首次缴费时间(物业服务费起计时间)为公告的交房之日起算。

七、业主于每年月日前交清下的物业服务费。

第三条专项维修资金的管理与使用

甲方应当按照国家有关规定交纳专项维修基金，专项维修基金交纳、使用和续筹办法根据政府主管部门的文件执行。

第四条双方的权利义务

一、甲方的权利义务

1、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议。

2、遵守《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》和其它相关的管理规定。

3、甲方不得擅自改变房屋的使用功能。

4、不得占用、损坏本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确实需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方同意，并在约定的期限内把使用地方(或设施设备)恢复原状，造成损失的，按损失情况赔偿。

5、对违反本小区的物业管理规定造成损失、损害的，应承担相应的民事责任。

6、为保持整洁、完好、统一的房屋外观。小区内建筑外墙、屋顶、共用部位、公共设施设备上严禁张贴、悬挂、布置、安装与物业服务无关的广告宣传物件。

7、依据本协议按时足额交纳物业服务费用和相关费用。

8、甲方出租物业时，物业服务费用由甲方缴纳。

9、甲方房屋转让时，应通知乙方，并陪同买受方与乙方签订新协议。

10、按照安全和睦、公平合理的原则，正确处理邻里关系，不得侵害他人的合法权益。

二、乙方的权利义务：

1、对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通秩序等项目进行日常的维修、养护与管理。

2、根据有关法律、法规，结合本小区实际情况，制定相关管理制度和《威信天瑞祥合园小区管理规约》，并书面告知甲方。

3、可委托专业公司承担本小区的专项物业管理，但不得将全部管理责任转让给第三方。

4、依据本协议向甲方收取物业服务费用。

5、建立健全本小区的物业管理档案、资料。

6、编制物业服务工作计划及财务计划。

7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方签订《装修管理协议》。

8、不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修等有偿服务。

第五条其它约定事项

一、不可抗力责任

1、如出现乙方不能控制的情况或非管理原因而使小区内设施设备运行中断，乙方不承担责任。但应尽力协助甲方或有关部门恢复其正常运行。本协议所规定的物业服务费甲方不能因此而拒交。

2、在协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

二、房屋维修责任

1、保修期内，由建设施工单位负责房屋质量的保修，房屋保修期从公告交房之日起开始计算，房屋保修期限按国家相关规定执行。

2、保修期满后，由甲方承担自用房屋修缮责任和修缮费用。甲方可以自行修缮，也可委托乙方进行有偿修缮。

3、因甲方使用不当或人为造成房屋及其设施损坏的，由甲方自行承担修缮责任和修缮费用。

4、公共部位的修缮按维修资金的使用规定按国家相关执行。

三、物业服务企业应按照《物业服务协议》对小区实行物业服务管理，提供质价相符的物业服务。如遇物价上涨或相关能源部门调整价格，物业服务企业，有权向业主提出调整收费标准，并经与业主协商公示价格后执行。

四、紧急事故的处理责任

为维护甲方和使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施，造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第六条违约责任

一、乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。

二、甲方违反协议，使乙方未达到约定管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。

三、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3%交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施。

四、本协议内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

五、本协议未尽事宜，均遵守国家有关法律、法规和规章制度或双方另行补充约定执行。

六、本协议在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向当地物业仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。

七、本协议连同附件(《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》)，具有同等法律效力。

八、本协议壹式两份，甲、乙双方各持壹份。

九、本协议自签字之日起生效。

甲方签章：乙方：威信县扎西镇麒麟物业管理有限公司 委托代理人(签章)：代表(签章):

日期：年月日日期：年月日

说明：

房地产：指可开发的土地及其地上定着物、附着物、建筑物，包括物质实体和依托物质实体上的权益。

物业：指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业保修期满后的大修、中修、更新改造等工程费用根据国家《城市房屋维修专项维修资金使用与管理规定》执行。

威信天瑞祥合园小区物业服务费用包含的内容为：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护费用。

3、物业管理区 域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、物业办公费用。

7、物业管理固定资产折旧。

8、企业佣金。

9、法定税费。

第二篇：住宅小区物业管理服务合同

物业管理服务合同

第一章 总则

一、 本合同当事人：

委托方(以下简称甲方)： 受托方(以下简称乙方)： 马鞍山市建华物业有限责任公司

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。

二、 物业基本情况 物业类型： 综合小区

座落位置： 四 至：东 西 占地面积： 35600 平方米 建筑面积： 95600 平方米

其中 住宅房屋建筑面积：68078.66平方米 非住宅房屋建筑面积：12568.71平方米

三、 乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

五 、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等) 。

六、住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。

七、住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等

八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。

九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。

十、小区交通与车辆停放秩序的管理。

十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行24小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。

十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。

十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。

十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。 十

五、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等;并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用。

十六、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取规劝、批评、制止，直至诉讼等措施。

十七、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项

第三章 委托管理期限

十八、委托管理期限为三年。自2012年 10月 28日起至2015年 10月 28日止。

第四章 双方权利义务

十九、甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;

3、核准乙方拟定的物业管理制度;

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

6、向乙方提供必要的物业管理用房(产权归甲方)由乙方无偿使用;物业管理用房建筑面积根据具体情势另行协商。

7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交，乙方须书面签收并妥善保存;

8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方负责协助催交;

9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;

10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 二

十、乙方权利义务

1、积极履行物业管理服务职责;

2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订符合本物业管理区域特性的物业管理制度;

3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为进行处理。

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业 的全部管理责任转让给第三方;

6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，同时报送有关经费预算，经双方议定并甲方书面核准后由乙方组织实施;

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10、对小区共用部位的经营性活动应当经过甲方的书面许可;

11、物业管理用房水电及维护费用由乙方承担;

12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，甲方应当书面签收;

13、按照国家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明，并接受甲方和业主监督

公摊费用应在收费前公布，并接受甲方审核。同时业主有权查阅公摊水电费用数据的相关凭证。

小区公共收入应每季度公布，并接受甲方审核。

14、乙方物业管理服务工作，接受甲方及业主检查与监督。 (1)乙方每月工作计划，应当公布，并报甲方备案;

(2)业主的投诉记录及解决办法，乙方应每个月向甲方报告一次;

(3)合同期间第一年内，乙方应当每季度向业主委员会工作述职一次，以后每半年述职一次;每年向业主大会述职一次;

(4)乙方应当每半年出具并公示致全体业主的半年工作总结报告，报告内容应当客观真实;

15、乙方的行为除受本合同约束外，还应符合国家及本地物业管理的相关规定。

第五章 物业管理服务质量标准与目标管理

二十一、物业管理服务质量标准按照《住宅小区物业管理服务标准》(详见附件一)执行

二十二、乙方须按照下列约定及本合同附件二确定的要求，实行目标管理：

1、房屋外观：外观完好、整洁;

2、设备运行：正常，规范操作，完善保养，保证设备的正常运行;

3、房屋及设施、设备的维修、养护：建立完善的维修、养护制度，规范操作，做好相关记录，保证投诉回访处理率达100%;

4、公共环境：全天候全方位保持整洁卫生，严格管理，无乱设摊点和广告牌，无乱贴乱画现象;

5、绿化：公共绿化无破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观;

6、交通秩序：安全有序;

7、保安：实行24小时安保巡查制，重点部位定人定岗，监控中心24小时值守，做好安全防范工作;

8、急修：急修及时率达98%以上;

小修：及时，快捷，保证质量，工完料清，建立回访制度;

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。

二十三、对非住宅类物业的管理服务，按照本合同第21条、第22条规定同等水准执行。

第六章 物业管理服务费及其管理

二十四、大地豪庭住宅小区物业管理服务费按如下标准收取： 住宅物业按产权面积每平方米 0.50元/月; 商业及办公物业按产权面积每平方米1.10元/月。

空置物业的收费标准按照《安徽省物业服务收费管理实施办法》执行。 二十

五、住宅小区物业管理服务费由乙方按季直接向业主收取;

乙方应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细帐单并接受业主查询

乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。 二十

六、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起讼诉进行追讨。

二十七、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费及应缴纳的其它费用，侵害其他缴费业主的合法权益。

二十八、.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。

二十九、住宅小区物业管理服务费所有收支账目，由乙方每半年向业主公布一次(张贴时间不少于1个月)，账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每年7月中旬和次年元月中旬，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会并得到业主委员会许可。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

三

十、甲方有权自行或者聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，有关费用在甲方的活动经费中支出。

三十

一、维修基金的收支管理

1.住宅小区维修基金按政府规定的维修基金使用范围专款专用。

2.住宅小区专项维修基金的使用，按乙方先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。

3.住宅小区维修基金的收支、使用账目，每半年由业主委员会向业主公布一次(张贴时间不少于1个月)，接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交乙方核查备存。账目公布时间为每年元月中旬和7月中旬。

4.维修基金由甲方负责向开发商追讨并完善相关手续。在小区须动用该专用基金时，且原开发商拒绝配合办理该专用基金使用手续的情况下，由甲方负责。

三十

二、其他费用及其处理：

1、停车费用，仍维持现有标准。

2、水电公摊范围及公摊方式，仍维持现状。

3、小区公共收入的分配按照相关规定执行。

4、为均衡业主之间、以及业主与物业公司之间的利益，需要调整现有标准时，将由业主委员会经业主大会同意后，在政府有关规定及指导价范围内与乙方另行约定。

第七章、合同的终止、续约与交接

三十

三、住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前10天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备资料等交接清单，送业主委员会审核。物业收费财务帐目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。

三十

五、发生下列情形之一，甲乙各方可以单方面解除合同;

1. 乙方连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%时，乙方有权单方面解除本合同。

2. 发生下列情形之一，甲方可以单方面解除合同： (1)因乙方管理失责，导致出现重大治安、消防责任事故;

(2)乙方未按照或达不到本合同第三条约定的服务标准、服务质量承诺提供服务，甲方有权要求乙方及时整改，整改到期仍达不到约定标准的;

(3)乱收费、做假帐、财务弄虚作假的;

(4)乙方向甲方业主委员会委员有请客送礼、不收减收物业费用等行贿行为的; (5)法律法规规定的其他情形。

三十

六、一方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知另一方。由业主委员会召开业主大会(合同到期前30天召开)进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。

第八章 争议的解决及违约责任

三十

七、甲方、乙方以及业主因本合同及物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，任何一方均可提起诉讼。

三十

八、违约责任：

1、乙方服务未达到服务标准，给物业共同利益造成损害的，应向甲方赔偿损失;给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。

2、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。

3、乙方未给予甲方交接过渡期而擅自停止物业管理服务的，应向甲方赔偿损失，损失难以计算的，按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算。

第九章、其他事项

三十

九、本合同执行过程中与国家政策法规发生冲突时，以国家法律法规为准。 四

十、合同期内因物价指数上涨或国家货币政策重大调整，造成乙方物业服务亏损运行时，在服务质量保证并且财务公开可信的前提下，经过业主大会表决通过后，甲方应配合乙方对物业管理服务单价进行调整。

四十

一、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力。 四十

二、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。

四十

三、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。

甲方： 乙方：

负责人： 负责人：

签署日期：

第三篇：桂林市住宅小区物业服务

收费管理实施细则

第一条

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2003]1864号)、《国家发改委 建设部关于印发<物业服务定价成本监审办法(试行)>的通知》(发改价格[2007]2285号)和《广西壮族自治区物业管理条例》(2012年)等法律、法规和政策有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条

本细则适用于桂林市城区内经工商行政管理机关登记注册，并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条

本细则所称物业服务收费为普通住宅小区内的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维护管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

市价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第四条

提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘前期物业服务企业的物业服务收费的，应当按照市房产行政主管部门核定的服务等级和市价格主管部门规定的政府指导价执行。建设单位应根据市房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报市价格主管部门审核备案。

第五条

物业服务包括公共性服务、专项服务，对应的物业服务费为公共性服务费、专项服务费。

公共性服务费指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主(或使用人)提供专项性服务而向该部分业主(或使用人)收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费、电梯维护费等。

第六条

物业服务费应根据物业类型、性质和特点分别实行 2

政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前(前期物业管理)的公共性服务费和专项服务费，实行政府指导价。

依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费(停车收费除外)实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定，并经报价格主管部门备案后执行。

实行政府指导价的物业服务费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门审核备案后执行。

公共性服务费的计价单位为：元/平方米.月，计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取;未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取;未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅小区有关规定执行市场调节价。

对物业服务费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向市价格主管部门或建设行政主管部门申请协商调解。

第七条 制定或者调整实行政府指导价的物业服务费应进行 3

成本监审。实行政府指导价的物业服务费，价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

市价格主管部门对物业服务费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第八条

实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8%)。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.物业管理和物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取);

3.物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用;

4.物业管理区域绿化养护费用;

5.物业管理区域消防设施维护费用; 6.物业管理区域秩序维护费用;

7.物业服务企业办公费用;

8.物业服务企业固定资产折旧;

9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

10.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;不列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第九条

物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，住宅前期物业管理的物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。住宅小区物业服务等级经首次核准且执行满三年的，物业服务企业应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核，达不到原服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。执行期满未申请复核的，取消物业服务等级认定，物业服务企业不得继续收取物业服务费。如物业服务企业继续该收费 5

行为的，则作为企业的不良行为记入企业诚信档案。

第十条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家(自治区、市级)物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮10%;

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮8%;

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮5%。

第十一条 达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担;因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市房产行政主管部门认定。

第十二条

住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市价格主管部门和市房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

第十三条

物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过壹年的物业服务费。

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十四条

物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)，住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如：装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用(遗失补证费用除外)。

因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业服务企业和装修单位(装修人)双方协商给予一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。

第十五条 实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免 7

费配置出入证(含IC卡等)4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十七条

住宅小区(含住宅小区的商业、办公、住宅楼)停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。

业主在物业管理区域内的公共停车位(车库)内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。车辆停放服务费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主在自己拥有使用权的车位(车库)内停车应交纳车位物 8

业费。车位物业费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁等。

治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他外来车辆在物业管理区域内临时停放的，可由物业服务企业依据自身情况约定免费停放时间;超过约定免费停放时间的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

第十八条

物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

物业服务费收费必须按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受市价格、房产行政主管部门及业主的监督。

除本细则中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定 9

服务的收费外，物业服务企业不得再另行收取其他费用。

第十九条

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

物业服务企业必须每半年在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。 第二十条

市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二)自立收费项目或者自定标准收费的(业主自愿委托要求提供专项服务和特定服务的除外);

(三)强制或者变相强制服务并收费的;

(四)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(五)不按规定实行明码标价的;

(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十一条

本细则实施前已签订物业服务合同的，物业服务等级及收费标准等可按原合同约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主委员会的，按照业主大会决定执行。

第二十二条

本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

第二十三条

本市十二县可参照本细则执行。

第二十五条

本细则从二0一五年元月一日起实施。桂林市物价局印发的《关于制定桂林市物业服务等级及收费标准的通知(试行)》(市价字〔2008〕28号)同时废止。

第四篇：住宅小区物业服务内容包含哪些？

物业服务内容

物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务;

(二)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;

(四)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修;

(五)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;

(八)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;

(九)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告;

(十)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

除前面提到的规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务。

日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：

日常养护：对于一个物业来说，配套的机电设备、供水、供电系统、共用设施等应经常、定期地进行养护，让其维持良好的运行状态，延长设备的使用寿命。

清洁绿化：对一个住宅小区来说，搞好清洁绿化工作可为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境，培养人们亲近自然的意识，热爱自然、热爱生活。

安全保卫：在现实生活中，每个人都希望有安全感。物业管理应切实做好安全保卫工作，将不安全因素消灭在萌芽状态，让业主和使用人无后顾之忧，确保人们的生命财产安全。

消防工作：物业管理应高度重视消防工作，一定要保证消防设备处于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇火情可立即作出反应。另外，还要提高业主和使用人的防火和自救意识。

日常维护：物业在使用过程中会出现很多问题，须有一支全天侯的维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工作，方便业主和使用人。

征收各类费用、保管使用管理基金：定期收取管理费，编制预算、收支帐目，并定期公布，以便业主和使用人监督。

协调各方面社会关系：物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系，协调好工作。管理公司还应与物业相关的政府各部门如供水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现情况都可与有关部门配合，尽快予以解决。

处理好物业内部人际关系：一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用户，物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和用户有机会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。

特约服务：特约服务是指根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等等。

物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营，增加收入，补充管理经费不足，减轻业主和住户的负担。

针对以上的物业服务内容的分析，可见物业服务工作的内容必须要做到事无巨细，面面俱到，考虑到小区生活的方方面面。如果采用信息化、智能化的物业管理软件来帮助物业公司对物业工作进行精细化的管理，不仅可以提高工作效率，进行有效监管，还可以提升用户体验，提升物业公司的价值。

极致科技一直以不断积累的经验和技术创新为前进动力，通过将物业管理信息化的产品和服务做到极致，来满足客户不断发展的应用需求。极致物业管理系统的设备管理模块提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。收费管理模块对物业服务公司向客户收取各种费用的活动进行管理，所有收费项目、收费标准、损耗分摊、滞纳金计算等都可采用用户自定义的方式，满足物业服务公司灵活多变的收费管理。同时还提供保证金(押金)管理和与金蝶、用友等财务系统对接的功能。客户管理模块帮助物业服务公司建立起完整的客户档案，通过短信平台将费用信息、欠费信息、活动通知、生日祝福等信息发到客户的手机上，或进行客户满意度调查;还可提供派工管理、投诉管理、装修管理等功能，通过工作流实现客户服务部、工程部等部门的协同工作，及时处理客户提出的服务申请，提高客户满意度。

第五篇：小区物业服务标准

物业服务标准

一、综合服务

服务内容服务要求:依法经营服务、经营项目均取得相应资质，证照齐全、有效，且在服务现场进行公示。

（1）小区内设置管理处，提供12小时服务。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

服务人员

1.小区经理获得国家相关规定的相应资格证书或岗位证书, 有二年以上小区经理任职经历。

2.物业服务人员仪容整洁、行为规范、统一着装、佩戴工牌、使用文明用语。

服务响应

1.24小时受理业主或使用人报修，三十分钟内响应客户诉求。

2.对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

3.消防等警情、电梯故障等紧急情况，三分钟内响应，十五分钟内工作人员到场。

沟通渠道

1.设立24小时服务电话、投诉论坛、官方微博、移动应用终端（住这儿），接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，及时响应并记录。

2.每年进行2次客户满意度调查。

制度与档案管理

1.建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度。

2.妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案。

3.制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

4.建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。

5.制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

6.建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

财务公开:编制季度管理服务报告，每季度首月20日前将上季度管理、服务及财务信息向业主公示。

日常管理与服务

1.可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。

2.制定管理处内部管理制度和考核制度。

3.广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

4.每年对业主或使用人进行2次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

社区共治

1、根据业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》、《维修基金管理规约》的约定和授权，对小区的公共性事务进行管理。

2、配合业主委员会、社区志愿者或业主代表对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门。

3、每季度开展一次社区文明宣传。

社区文化

1.每季度组织一次社区文化活动。

2.结合业主需求，建立社区圈子。

特约增值服务

1.能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置。

2.配置便民工具箱，免费借用。

二、秩序维护服务

人员要求

1.专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

3.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

4.配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

通行服务

1. 出入口分别采用24小时有人值守，且24小时每岗有1人立岗。

2. 两个大堂提供设置内岗,提供服务。

3. 对大型物件搬出实行记录。

人员出入

1.小区设立人车分流系统后，常住人员自行刷卡进出小区。

2.外来人员实行核实、登记管理，阻止其随意进入小区。禁止小商、小贩、发放小广告者进入小区。

车辆进出

对进出小区的车辆实施卡/证管理，引导车辆有序通行、停放(包括电动助力车和自行车)

监控中心

消防控制中心24小时有人值守，录像保存期30天。

应急服务

1.制订火警、警情、自然灾害等各类应急预案。

2.各类应急预案每年至少组织1次演习。

现场巡查

1.安全员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

2.接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

3.在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

车场管理

1.交通设备设施完好、标识齐全规范。

2.车辆通行顺畅、停放有序，对乱停放车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施。

3.有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

4.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

5.若发现影响业主正常行车及生活的损坏公共绿化的行为及时告知制止。

6.小区内若车辆饱和，禁止一切车辆进入。

公共区域管理 对乱摆放杂物、乱停放电动助力车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象，实施书面告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施。

技防设施和救助（监控岗）

1.小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

2.监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

3.小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

三、公共区域清洁卫生服务

楼内公共区域

地面和墙面:地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有光泽。

楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

门、窗等玻璃 清洗次数不定，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。

垃圾收集、清运 按栋设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，确保垃圾箱垃圾不满溢，发现及时清洁；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。并根据季节性特点作适当增加频次调整。

电梯轿厢 每日循环保洁；操作板每日清洁一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮沉，不锈钢表面光亮、无污迹。

楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每季度冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分没每半月擦抹、除尘一次）。

垃圾厢房 有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。并比照楼内垃圾收集、清运办法处置。

消毒灭害 每年4月-10月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

外墙清洗 一年一次外墙清洗，保持外墙干净

四、公共区域绿化养护服务标准

草坪

修剪 草坪保持平整，草高不超过8cm。

清杂草 每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

病虫害防治 及时做好病虫害防治

其它 草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪 乔、灌木修剪每年二次以上，基本做到无枯枝；篱、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于二次，基本无枯枝。

中耕除草、松土 适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木追施复合肥二遍。

病虫害防治 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

扶正加固 树木基本无倾斜。

其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花镜

布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水 保持有效供水，无积水。

补种 缺枝倒伏及时补种。

修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每年布置前施复合肥一次。

病虫害防治 适时做好病虫害防治。

五、共用部位、共用设施设备维护保养服务

公共标识

1.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有导向标识。

2.各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。

3.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

房屋本体及设施

4.每年12月编制下年度维修保养计划，公示后实施。

5.每年巡查2次，发现问题及时处理。

6.巡查、维修、保养记录齐全。

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、

屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、凉亭、

雕塑、景观小品 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

室外健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

装饰装修管理

1.建立住宅装饰装修管理制度，明确装饰装修禁止行为和注意事项，并告知业主。

2.每日巡查1 次装修施工现场，发现违章装修，乱倒建筑垃圾、及时劝阻、制止、曝光、上报，并协助业主委员会和主管部门处理。

供配电系统 每半年停电检修一次，计划性停电，提前_3_天通知。

消防系统

1.消防设施设备完好，功能正常。

2.消防通道畅通。

3.消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

4.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

5.每天检查火警功能、报警功能是否正常。

6.每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

7.每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

8.每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

弱电系统

1.楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

2.住户报警：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

3.周界报警: ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

4.监视系统: 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

5.电子巡更: 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

公共照明

1.每天巡查路灯、楼道灯一次，发生故障及时修复，灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。

2.每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

3.根据实际情况对小区照明设施进行节能改造。

供水系统

1.二次供水水箱清洗1次/6个月，每季度检测水质1次，水质符合卫生要求，并公示水质检测报告。

2.计划性停水，提前_3_天通知。

3.每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

5.高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

1.每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2.每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3.控制柜电气性能完好，运作正常。

4.污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5.每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

电梯系统

1.委托有专业资质的电梯维保单位对电梯每月定期保养，发生故障后及时维修。安排专人对电梯保养工作进行监督、管理。

2.载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），轿厢内按钮、照明、通风、紧急呼叫系统等设施完好，张贴有效的《电梯安全检验合格证》；

3.电梯困人时，三分钟响应，物业人员 5 分钟到达现场处理，专业人员30分钟进行救援。

大堂、电梯空调 冬夏两季工作日早晚高峰开放2小时，双休日全天开放

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

维修管理

1.制定共用设施设备年度保养计划，并按计划实施日、周、月、季、年检。

2.涉及动用专项维修资金的大中修及改造工程，编制维修、更新改造计划并按法定程序申请使用。

3.设备设施维修、保养作业避免影响客户的出行、生活及休息，作业时有明显警示标志和安全防范措施。

应急处理

1.编制设备突发故障应急预案。

2.接到停水、停电和停气通知后24 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电停气及设备突发故障除外）。

3.市政突发停水停电停气，2 小时内实施应急预案。