物业前期顾问咨询方案

物业前期顾问咨询方案（共6篇）

篇1：物业前期顾问咨询方案

前期物业管理顾问咨询服务方案

##物业咨询有限公司 二〇〇七年十一月

目

录

序言····································2 公司简介································3 前期物业管理顾问咨询服务整体设想········8 前期物业管理顾问咨询服务介绍············11

1、服务内容

2、服务形式、服务期限及费用

结束语··································26

第一篇

第二篇

第三篇 第四篇

第五篇

第一篇 序言

财富中心由#1市房地产开发有限公司开发建设，项目位于市中心，项目将拟建成#3市高档的商业中心。

十分荣幸能有机会提交此建议书，#3物业咨询有限公司全体同仁在预祝财富中心开发获得成功的同时，将用“真诚、善意、精致、完美”的服务理念，为财富中心锦上添花。

第二篇

公司简介

公司概况

服务优势 服务项目

第三篇

前期物业管理顾问咨询服务整体设想

从项目开发建设到物业交付使用期间，通过对财富中心项目的了解和对项目基础资料的掌握及我司在全面分析了财富中心的开发理念、规划思路、建设周期和物业特点后我司将从物业管理的角度，全面参与财富中心开发建设过程，并秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，提供物业管理方面的专业意见和建议，以提升物业人性化品质、方便日后的物业管理，降低物业管理成本、降低物业管理风险。

针对项目提供开发建设期间的前期物业管理顾问咨询服务

通过与#4小商品城、中国jidian城等项目合作管理及长期的楼宇物业管理，取得了较丰富的商业中心的物业管理经验及前期顾问经验。针对本物业的特征，我们将对本物业的管理要求，设备设施现状、业主满意率及服务要求等进行极为充分的调查了解。并将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨，以期为使用人提供最为量身定做的管理服务。

安全保卫工作

安全是商业中心的最重要也是最基本的条件，一个优雅文明的商场环境，其中十分重要的之一就是安全环境的体现。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分区域分时段实行安全防范措施，结合监控设施确立定点门岗，加强和合理安排安全防范巡逻巡更线路，配合营销公司做好市场宣传广告促销营销活动，紧急事件处理预案、消防预警演练。在硬件的配备上，绿城将充分利用宏大财富中心已有的硬件配套系统。软件上加强安保人员的培训工作。依据绿城的管理模式，在今后我司提供的前期物业管理顾问服务协助项目管理处在安保人员入聘时的入职培训以外，并根据培训计划对安保人员进行定期的巩固及增进性培训，采用准军事化人员管理。同时在安全工作的监督上采取不定期的日间或夜间突击检查，确保安保工作的严格执行及无任何漏洞。

安排有序的人流、车流、物流管理

商业中心其人流、车流、货物的流量很大，确保安全有序的人流、车流、物流管理需要详细周密的安排和管理方案。将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨设立各类分流和划定区域的标示标志和交通指示标示。我司建议将在营运时段设立交通疏导管理岗位、车辆停放引导岗位、货物分流管理岗位、门岗、广场地面巡逻岗位，通过各岗位职责责任管理制度，力求将有序的人流、车流、物流管理作为宏大财富中心的管理服务亮点。

协助营造高品质的优质的商业氛围

对于物业管理公司来说，要通过各种商业中心的硬件设备设施，如高标准的智能化的建设，提高物业管理和科技含量，及物业本身的科技含量。全面配合营销有计划有方案地做好市场宣传广告促销营销活动，并向营销提供促销营销市场信息等。

采取必要措施降低管理风险

财富中心所配备高品质的设施设备对日常的维护和保养提出了很高的要求。为使物业长期稳定运行，降低管理风险。建议为商业中心楼宇购买保险，包括楼宇财产一切保险、公众责任险、雇主责任险等内容。以此来维护业主的利益，预防意外的发生，同时转嫁经营公司与物业公司的经营风险，使其能更好的为业主提供全方位的优质服务。

第四篇

前期物业管理顾问咨询服务介绍

一、前期物业管理顾问咨询服务内容

建筑方面

我们将从物业管理和使用者的角度，通过审视财富中心施工图纸等内容，对整个小区的建筑布局、环境绿化设计、人流车流导向、上下出入口设臵、小区公共区域装饰、垃圾堆放等方面内容，提出有利于促进销售、节约投资，提出合理化的建议报告：

1、关于建筑设计、施工方面的内容

（1）审视贵司提供的建筑施工图，就其相关的内容提出合理化的建议。

（2）对物业内的各种泊位的位臵设臵进行分析，并提出合理化的建议。

（3）对商业中心内日后管理中垃圾堆放位臵及出入口设臵等方面内容提出合理化的建议。

（4）对商业中心的监控中心及保安岗亭的设臵提出合理化的建议。

（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的建筑方面的内容及时提出合理化的建议。

环境景观方面

从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议：

（1）根据项目开发的定位及项目建设的特性，提出有关景观设计定位的合理化建议。

（2）根据贵司提供景观设计方案，提出合理化的建议。（3）根据贵司提供景观扩初设计或施工图，并跟进整个项目景观施工全过程，提出合理化的建议。（4）对物业内景观小品、绿化和水景设计提出合理化的建议。

（5）结合物业的景观设计和景观定位，对物业内的标识系统提出合理化的建议。

给排水方面

从物业管理角度，通过审视给排水施工图纸，就给排水的供水方式、管路设臵等提出专业意见和建议。（1）根据贵司提供的给排水施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对给水系统中的阀门等相应设施进行考虑，及时提出合理化的建议内容。

（3）不定时巡视施工现场，对现场发现的给排水方面的内容及时提出合理化的建议。

设施设备方面

结合项目整体定位及档次，从物业管理角度，对大型设备（电梯、水泵、智能化等）及部分设施（标识系统等）的功能和定位提出专业意见和建议：

1、关于电气设计、施工方面内容

（1）根据贵司提供的电气施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对公共区域照明灯具的选型、布局及开关布臵提出合理化的建议。

（3）对公共区域的配电系统、插座等设计、布局提出合理化的建议。

（4）对商业中心的泛光照明进行分析，并提出合理化的建议。

（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的电气方面的内容及时提出合理化的建议。

2、关于弱电方面内容

（1）根据项目开发的定位及贵司对项目的要求，提出切合项目定位的弱电配臵方面的建议。

（2）针对弱电系统设计方案，提出智能化系统设计方案的建议（对子系统进行选择、补充或调整），以完善物业内智能化系统中各个子系统的配臵。

（3）提供签订合同中注意事项和应涵盖内容的建议，以提高对方的利益、方便日后管理、方便日后系统使用和降低系统维护、保养成本。

（4）贵司提供弱电系统的施工图，我们结合物业内其他系统及相关位臵的物业功能用途（如：建筑、综合管道布臵、景观等）的设计，提出合理化的建议（主要从位臵设臵的角度进行考虑）。（5）弱电系统施工过程中，定期对施工现场进行了解（应结合施工图），对现场发现的情况，提出合理化的建议。

3、关于电梯方面内容

（1）为方便贵司定位电梯，提供各种品牌电梯市场占有量的报告，以便对方进一步了解电梯市场的使用情况（从世界和地区使用情况进行分析），同时提供结合项目的电梯基本技术参数的建议（载重量、运行速度等）。

（2）提供各种品牌电梯的特性分析和使用性能情况的报告，以供对方在选择电梯品牌时进行参照。（3）在电梯的基本技术参数确定后，进一步提供部分品牌电梯的技术参数，以便开发商确认，便尽早与建筑等相关内容进行协调建设，避免不必要的浪费。（4）从物业管理和使用者的角度，对电梯在签订合同应含盖的内容提出合理化的建议（一般为包括但不限于）。

（5）在对方提供电梯购货和安装合同的文本（一般为技术部分），届时就合同中的部分内容提出合理化的建议。

（6）巡视电梯的施工现场，对现场发现的问题，提出合理化的建议。

（7）在电梯安装完毕后，提供成品保护的建议文本。

4、关于物业设施方面内容（1）结合贵司对项目垃圾集中处理的形式和设臵位臵提出合理化的建议。

（3）结合贵司项目的整体风格对标识系统的内容和设臵提出合理化的建议。

5、不定时巡视施工现场，对现场发现的各类内容及时提出合理化的建议。

公建配套方面

从物业管理角度，结合项目实际，就公建配套用房（物业管理用房）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议：

（1）根据物业的定位，对物业内各个管理用房设计、布局、配臵提出合理化的建议。

（2）在日后各功能用房装修设计中，我们根据贵司提供的装修设计，及时提出便于日后管理和使用的建议。（3）及时跟进施工现场，对现场发现的内容提出合理化的建议内容。

配合销售方面

在整个物业的销售过程中，我们将及时与贵司、设计单位、设备供应商等单位进行探讨，及时提出由于项目销售、开发商对项目推广等方面的内容，并从物业管理角度，审视销售合同和楼书，提出物业管理专业意见及建议：

（1）发现设计中的部分系统的亮点，组织供开发商定位物业销售的亮点、卖点。

（2）评审项目的楼书，并对楼书中的内容及时提出有利于开发商及物业销售方面的内容。

（3）评审物业销售买卖合同，对合同中的各个条款内容进行分析，对部分内容及时提出合理的建议。（4）便于开发商销售人员介绍日后的物业管理，制订宣传资料范本及根据贵司要求对销售人员进行物业管理知识相关内容的培训。

工程现场方面

在整个项目的施工过程中，我们将参与隐蔽工程的施工及验收、重大机电设备的调试、定期随时了解施工现场，随时掌握项目施工进度、发现各种可能不利于开发商及日 后物业管理的内容，及时提出合理化的建议；在各种设施施工完毕后，从物业管理的角度对部分内容提出成品保护的建议报告。通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。

（1）在跟进施工中，及时分析地下综合管网系统，及时提出有利于开发及日后管理、维护、维修等方面的内容。

（2）在隐蔽工程覆土前，对管网系统进行现场勘察，对发现的内容提出合理的建议。

（3）在跟进施工过程中，及时提出有利于开发商对产品保护方面的内容（如：建筑中的部分设施、电梯、装修等）。

管理模式、管理机构的建立

在物业交付前三个月期间，指导开发商聘请的物业管理公司组建财富中心物业管理处，提供成立物业管理处的工作流程、组织架构、管理制度等基础文案，并协助实施并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）指导管理处确定管理模式，设立管理处，建立设立客户服务中心（CPU）；实施专业化管理。（2）根据财富中心的实际情况指导管理处进行部门设臵并制订相应的部门职责

（3）指导管理处按照ISO9001质量体系管理标准，制订各项管理制度。

（4）指导管理处运用CI系统设计，进行园区整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升园区的整体品位。

（5）指导管理处运用专业管理软件，提高管理水平和管理效率，以实现科学化管理。

（6）指导管理处依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

人员配备及培训

指导物业管理公司对财富中心管理处人员的配备进行定位；招聘并实施相关的专业培训，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）根据财富中心的管理规模指导物业管理公司配备相应的管理人员。

（2）按照财富中心的综合管理要求指导物业管理公司对管理人员的招聘。

（3）根据财富中心的管理要求指导物业管理公司对人员进行专业的培训，并制订培训目标、培训形式及培训计划。

（4）指导物业管理公司按岗位工作要求对人员进行跟踪考核，并制订考核目的、考核内容、考核标准。

接管验收管理

为确保财富中心的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，指导管理处特制订园区接管验收方案。

（1）指导管理处编制财富中心《物业接管验收计划》。（2）指导管理处编制财富中心《物业接管验收标准》。（3）指导管理处编制财富中心《物业接管验收规程》。（4）指导管理处与开发、施工单位联合进行园区物业交接。

（5）指导管理处编制物业管理所需的各类文案，如：《业主手册》，公众管理制度、内部管理制度、员工工作岗位考核奖惩、工作流程等。

（6）协助管理处实施接管验收的管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

业主入伙管理

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，指导管理处制定业主入伙管理方案。

（1）指导管理处制定《业主领房程序》。（2）指导管理处策划业主入伙现场布臵方案。（3）指导管理处按规定办理业主入伙手续。（4）指导管理处建立业主档案。

（5）协助管理处实施业主入伙管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

安全防范管理

在财富中心管理中，指导管理处运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护园区物业和业主（物业使用人）的安全；指导管理处制订常规防范与技术防范相结合的全天候安全防范管理方案。

（1）指导物业管理处制订《安保管理制度》、《安全防范规程》等130余项

（2）根据财富中心实际情况，指导管理处制订门岗任务、巡逻岗任务

（3）指导物业管理处制订车辆管理任务的内容和《车辆管理规定》等制度及规程10余项（4）指导管理处制订技术防范内容及消监控中心管理内容指导管理处制订突发事件处理预案

（5）协助管理处实施安全防范管理工作，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

消防管理方案

消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合财富中心的实际情况，指导管理处切实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。（1）指导管理处对消防监控中心的管理

（2）指导管理处对消防设施、器材、联动设备的管理（3）指导管理处制订《消防设施检查规程》、《消防事故处理预案》等制度及规程30余项

（4）指导管理处建立义务消防队，并组织消防安全知识学习、组织消防演习

（5）协助管理处实施消防管理，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

绿化保洁管理

绿化保洁作为物业管理的重头戏，是财富中心内不可缺少的部分，指导管理处做好绿化保洁管理是关系到整个园区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标。（1）指导管理处制订绿化保洁服务质量标准等制度及规程20余项，促进宏大财富中心环境改善。（2）按实际情况指导管理处对绿化保洁区域进行划分，制订绿化保洁内容和标准。

（3）指导管理处制订绿化保洁、季度、月度计划，并协助其落实。

（4）指导管理处按操作规程进行规范操作。（5）指导管理处对绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。

（6）指导管理处对绿化保洁工作进行监督检查（实行“三查”即绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查）。

共用部位及设施设备的维护和管理

房屋的管理，直接影响到园区的形象、住户的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。

1、房屋管理

（1）指导物业管理处制订《房屋共用部位管理制度》等制度和规程50余项。

（2）指导物业管理处建立房屋管理档案。

（3）指导物业管理处制订房屋管理及季度计划和操作规程明确管理内容和管理标准。

（4）指导管理处制订《房屋装饰装修管理办法》等制度及规程20余项，督促做好装修前期申报工作，并指导装修管理的现场检查工作，发现问题及时制止。（5）协助管理处实施装修管理工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

2、设施设备管理及维护 财富中心的智能化系统、电气系统、给排水系统等设施设备的正常运行直接关系业主的生活，指导管理处对园区设施设备管理及维护是我们工作中的重点。（1）指导物业管理处制订《设施设备管理制度》《设备运行值班制度》、《交接班制度》《工作报告制度》等制度和规程100余项。

（2）指导管理处制定设备维护保养方案，根据设施设备配臵情况指导其设备操作、巡视、检查及维护保养工作。

（3）指导物业管理处建立完善的设施设备档案（包括技术档案），并指导专人进行整理、编目、归档。（4）指导物业管理处根据所配臵设备、设施建立台帐和标识。

（5）指导物业管理处对各管线、控制器等进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。

（6）指导物业管理处制定设备安全运行管理方案，建立短、中、长期设备保养制度。

（7）指导物业管理处对设施设备系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（8）指导管理处做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响（9）指导管理处建立用户报修、维修及回访流程，建立客户报修热线

（10）指导管理处制定标识标牌管理制度，维护保养制度

（11）指导管理处对园区所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等；定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换

（12）协助管理处实施设施设备管理及维修工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

增收节支管理

在倡导以人为本的物业管理与服务同时，根据不同业主的需求，提供多元化的特色服务。指导管理处通过严格控制办公、人员费用等以达到节支的目的。还指导管理处开展有偿服务及多种经营，以达到增收目的。

1、增收的办法

（1）指导管理处为业主提供各类特色服务及有偿服务，以方便广大的住户，同时也增加了物业管理收入。（2）指导管理处建立各类信息库，包括业主的需求、专业服务公司等，开展各类增值服务，使广大的业主认同我们的服务，以提高物业的入住率和物业管理费的收缴率。

2、节支的办法

（1）指导管理处综合利用各种资源，实行一人多职，培养员工节能意识，提高员工工作效率。（2）指导管理处提高设备利用率，降低能源消耗。加强设施设备维护，及时维修，延长其使用年限。（3）指导管理处对不合理公共照明系统进行整改，达到节能目的。

（4）指导管理处对采购成本及不合格品的控制。（5）指导管理处运用管理软件，及时掌握分析有效数据制定各项节支措施。

冠名授权

授权客户冠名“物业咨询有限公司”或“物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。

2、前期物业管理顾问咨询服务形式、期限及费用

服务形式

在项目开发建设阶段，组建财富中心顾问咨询组，专门负责财富中心的前期物业管理顾问咨询服务工作。通过审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。

在贵司要求的前提下，在财富中心交付前三个月至合同结束，我公司将从物管公司目前管理的小区中选拔主管级及以上优秀人员派驻财富中心现场，对财富中心的前期物业管理工作提供实务操作指导。建议派驻现场人员1名，担任财富中心管理处经理负责交付区域的前期物业管理顾问咨询服务。

服务期限

财富中心的前期物业管理顾问咨询服务暂定从

服务费用

第五篇

财富中心的前期物业管理顾问咨询服务费用为人民币 元整。

结束语 在房地产市场日益专业和细化的今天，房产开发商如何博采名家和智者之专长，扬弃前人和旁人的之缺陷，整合全社会的资源为我所用，是迅速提升房产品质和品牌形象的捷径。专业的物业咨询公司，正是顺应了市场发展的趋势，以其自身对房产品的认知和研究，并整合行业和市场的资源，为房产开发建设锦上添花。这对于专业物业咨询公司而言不仅是市场机遇，更是一种挑战，我们只有不断提升自我，随时把握市场动脉，才能真正成为开发商欢迎的合作伙伴。把我们所擅长的告诉你，并向你学习你所擅长的，我们想，这就是一种双赢，甚至三赢，另一赢就是社会。

####物业咨询有限公司

二○○七年十一月

篇2：物业前期顾问咨询方案

xx物业提供的前期物业顾问咨询服务主要是从物业管理和使用者角度对项目开发建设提供合理化建议，帮助开发商节约投资、使项目更趋人性化、合理化，并达到促进销售之目的。咨询服务内容将从以下几方面开展：

建筑施工方面

以物业管理和使用者的角度，通过审视建筑设计及跟进施工过程，对规划布局、交通流线、出入口设计、房型布局、建筑立面、环境设计、园林绿化、内外装饰、垃圾收集及标识系统等设计与施工，提出有利于促进销售、节约投资、方便业主使用及物业管理等方面的专业顾问意见和建议。

水电施工方面

从物业管理角度，通过审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。同时，针对本项目涵盖不同物业类型的特点，对不同类型物业区域的水电控制、能耗计量提出合理化建议，使其既能满足后期使用，又能达到节约能耗便于成本控制之目的。

设施设备方面

结合项目的整体定位及档次，从物业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议，并对各机房位置选择、内部设计，从物业管理者角度提供合理化建议。

公建配套方面

从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房）的定位、内部功能设计合理化，提出专业意见和建议。

综合管网方面

从物业管理角度，对综合管网设计，通过审阅图纸、现场施工跟进等形式，及时提供相关改善建议，避免后期无法弥补的缺憾。

环境景观方面

根据贵司提供的项目扩初方案，提供相应的意见和建 议。(1)根据贵司提供的建筑施工图，提出相应的意见和建议。二 建 筑(2)对施工现场进行巡视，结合图纸提出相应的意见和建 议。(3)根据贵司需要，就建筑中部分内容提出建议。(1)根据贵司提供的水电施工图，提出相应的意见和建议。三 水 电(2)对施工现场进行巡视，结合图纸提出相应的意见和建 议。(3)根据贵司需要，就水电中部分内容提出建议。四 景(1)根据景观设计方案，提出相应的意见和建议。提交 成果 时间 节点

一

规 划

观

(2)根据景观扩初设计提出相应的意见和建议。(3)根据景观施工图提出相应的意见和建议。(4)对施工现场进行巡视，结合图纸提出相应的意见和建 议。(5)根据贵司需要，就景观中部分内容或工艺提出建议。(1)对贵司提供的营销宣传方面内容，提出相应的意见和建议。

五

营 销

(2)贵司提供房屋买卖合同，提出相应的意见和建议。(3)应贵司要求参与部分营销宣传活动。(4)针对贵司在销售过程中客户提出的与物业管理有关问 题进行书面的解答。(5)功能定位的意见和建议。(6)(1)(2)方案设计的意见和建议。

(7)

六

智 能 化

(3)贵司提供合同，并提出相应的意见和建议。(4)根据贵司提供的智能化施工图，提出相应的意见和建 议。(5)对施工现场进行巡视，结合图纸提出相应的意见和建 议。(6)根据贵司需要，就智能化中部分内容或工艺提出建议。(1)功能配置的意见和建议。

七

电 梯 配 套 用 房

(2)电梯采购合同的意见和建议。(3)对施工现场进行巡视，及时提出相应的意见和建议。(1)对物业管理用房提出具体的要求和建议。(3)对餐饮、健身、综合购物用房提出相关的意见和建议。(4)对部分设备用房提出相关的意见和建议。(1)隐蔽工程设计的意见和建议。

八

九

附 属 工 程

(2)跟进隐蔽工程施工现场，并提出相应的意见和建议。(3)确定园区内告示栏及导示系统。(4)确定垃圾箱及垃圾中转站。(5)确定和完成园区的各种标志和标牌。(6)对安保岗亭提供意见和建议。

十

其 他

(1)进行本项目前期物业管理服务费标准测算。(2)拟订的产品说明书和质量保证书提供建议。

下表为 xx 项目计划书
类别 工程顾问咨询内容明细
针对土建规划布局等提出顾问建议 针对各公共区域内照明/路牌/广告如何摊分及分区开关设置等提供顾问建议 针对设备选型、节能控制（动力系统、照明系统）、计量控制方式等提供顾问建议 针对整体网络设计及相关设备容量配置等提供顾问建议 针对卫星系统接入区域及收视、维护方式等提供顾问建议 针

针对消防报警系统分区管理和联动，维护费的分摊收取方式提供顾问建议

最终提交成果

时间节点

阅图 阶段

针对智能控制设备选型与相关应用软件选配提供顾问建议 针对楼宇、消防、安防、车场等各子系统提供顾问建议 针对空调系统的设计方案优化及设备控制选型提供顾问建议 针对空调新风系统送风方式提供顾问建议 针对给水、排水、中水各系统设计方案、水处理系统方案及设备控制提供顾问建议 针对对消防水系统设计方案提供顾问建议 针对电（扶）梯配置方案提供设备选型建议 从物业管理的角度协助确认规划设计和建筑计划，以符合市场和产品定位的相关要求 从物业管理的角度协助确认各项使用功能，以使日后物业管理达到低成本、高效率、高标准的要 求 按照项目建筑图纸设计与规划方案，提供园区绿化的配置与优化 从物业管理角度对项目出入口、景观绿化灌溉、景观照明设施式样等项目整体景观提供配置优化 从物业管理角度对园区整体环境方面提出顾问建议 协助确认项目服务性功能的合理设置，以便日后物业服务的高效、快捷

《xx 项目阅图 建议报告》

根据甲方提供 图纸时间

《产品功能使 用物业配套咨 询建议》 《园区景观及 设施配套优化 建议》 《园区及地下 交通规划及设 施物业服务配 套优化建议》 《物业服务用 房及后场配套 服务设施规划 建议》 《对客服务及 使用功能配套 用房的布局、面积、配置等 优化建议》 《强电系统使 用配套优化建 议》 根据甲方提供 图纸时间 2012 年 5 月 30 日 2012 年 4 月 30 日 11 月 31 日前 10 月 30 日前 8 月 31 日前

功能 布局 咨询 建议

针对项目交通组织、车库、停车设施的设计规划提出优化建议，使日后物业交通安全、有序、畅 通 从物业管理角度对物业管理用房的设置规划和布局提供顾问建议 从为客户提供优质服务的角度，对功能服务配套用房的布局、面积、配置等提供顾问建议 协助审查后场规划设计，包括管理公司办公场所、员工餐厅、操作间等，合理规划工作流线 针对多功能厅配套建议 针对员工餐厅配套建议 针对商务中心配套建议 针对邮局、票务及垃圾处理功能等配套建议

设备 设施 建议

针对客户机房 UPS 备用应急电源配置、增容余量等提供顾问建议 针对各公共区域内照明/路牌/广告如何摊分及分区开关设置等提供顾问建议 针对设备选型、节能控制（动力系统、照明系统）、计量控制方式等提供优化顾问

针对整体网络设计及相关设备容量配置等提供顾问建议 针对卫星系统接入区域及收视、维护方式等提供顾问建议 针对消防报警系统分区管理和联动，维护

篇3：建设工程项目前期咨询工作要点

工程咨询业是智力型服务行业, 运用多学科知识和经验、现代科学技术和管理办法, 遵循独立、科学、公正的原则, 为政府部门和投资者对经济建设和工程项目的投资决策与实施提供咨询服务, 以提高宏观和微观的经济效益, 实现可持续发展, 工程咨询是投资和工程建设管理中的重要环节。工程咨询范围包括规划咨询;编制项目建议书 (含项目投资机会研究、预可行性研究) ;编制项目可行性研究报告、项目申请报告和资金申请报告;评估咨询;工程设计;招标代理;工程监理、设备监理;工程项目管理8项内容 (工程设计、招标代理、工程监理、设备监理资格, 由国务院有关主管部门认定) , 其中编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告和资金申请报告是建设工程项目前期咨询工作重点, 本文对这几项重点工作的要点作一梳理, 以有利于各方面开展建设工程项目前期工作。

1 可行性研究概述

1.1 可行性研究重要性

建设项目可行性研究是建设程序中的重要环节, 也是建设项目前期工作中不可缺少的重要工作内容之一, 在投资决策中发挥了积极的作用。国家投资体制改革后, 项目投资的风险由国家转移到投资者自身, 按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则, 项目的市场前景、经济效益、资金来源和产品技术方案等均由企业自主决策、自担风险, 并依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续, 因此做好建设项目的可行性研究工作, 具有十分重要的意义。

1.2 可行性研究指南特点

国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南 (试用版) 》的通知 (计办投资[2002]15号) , 有二个特点请注意, 一是作为“指南”;二是“试用版”, 所以“供您们在工作中参考使用”, 该指南提供了一般工业项目、水利水电项目、铁路项目、公路项目、港口项目、民航机场项目、城市轨道交通项目、城市基础设施项目、公共建筑项目、农业综合开发项目、种植业项目、畜牧养殖及畜产品加工项目和一般工业项目初步可行性研究报告编制大纲。

可行性研究报告编制大纲。具有以下特点: (1) 突出了市场对资源配置的基础性作用; (2) 强调方案比选与优化在可行性研究中的作用; (3) 强调风险分析的重要性; (4) 重视融资方案分析; (5) 注重社会评价在项目决策中的作用; (6) 简化并调整了经济评价参数; (7) 界定了初步可行性研究与可行性研究的侧重点和研究深度; (8) 强调可持续发展, 加深了环境影响评价的深度, 增加了节能、节水研究内容和要求; (9) 反映了技术改造项目可行性研究的特点。

项目可行性研究报告为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

1.3 编制要求

编制项目可行性报告, 是专业性很强的团队工作。除需要工程技术方面的专家外, 还须经济、市场、财务、营销、生产等方面的经验和专家。

行业及地方对可行性研究另有要求的以及国家、行业及地方对环保专篇、节能专篇、安全专篇及消防专篇有具体要求的, 应从其规定。

2 建设项目经济评价

2.1 建设项目经济评价的重要性

在市场经济条件下, 经济评价工作仍是必要的, 并且仍然项目前期工作中的一项重要工作。国家发改委和建设部于2006年7月3日以发改投资 [2006]1325号文批准发布《建设项目经济评价方法与参数》 (第三版) , 包括《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》3个文件。要求在开展投资建设项目经济评价工作中使用, 是2004年《国务院关于投资体制改革的决定》的一个配套文件, 同进作为一个面向各行各业的指导性文件, 仍然十分重视和关注各行业实际, 要求和鼓励各行业编写相应的实施细则。

2.2 财务分析较之以前有很大调整:

(1) 明确指出了不同类型项目的财务分析内容可以不同, 继续表明经济评价工作应按需而取, 并分别对经营性项目和非经营性项目的财务分析内容做了明确规定。

(2) 明确指出财务分析包括了融资前分析和融资后分析两个层次。

(3) 引入了“项目投资现金流量表”代替“全投资财务现金流量表”, 并在该表引入了“调整所得税”项, 以实现项目投资现金流量分析排除融资方案变化的影响, 从项目投资总获利能力的角度, 考察项目方案设计合理性的初衷。

(4) 对于偿债能力分析, 弱化了“资产负债率”, 引入了更能明确表明项目偿债能力的“偿债备付率”和“利息备付率”指标。

(5) 删除了“损益表”, 取而代之的是“利润与利润分配表”, 在该表中列入了“息税前利润”、“息税前折旧摊销利润”, 用于计算“调整所得税”, “利息备付率”和“偿债备付率”。

(6) 新增“财务计划现金流量表”, 用于项目的财务生存能力分析。

(7) 在财务报表中删除了“公益金”项目。

3 其他前期咨询文件

3.1 项目申请报告

为贯彻落实投资体制改革精神, 进一步完善企业投资项目核准制, 帮助和指导企业开展项目申请报告的编写工作, 规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为, 国家发展改革委发布了项目申请报告通用文本的通知。项目可行性研究报告与项目申请报告的区别见表1。

3.2 资金申请报告

项目申请报告是向政府申请报批立项时需要提交的文件;资金申请报告是向政府申请投资补助、贷款贴息和转贷等资金补助时需要提交的文件。如果原来编写的项目申请报告涵盖了资金申请的内容, 获得政府核准后, 无须再编制资金申请报告。

3.3 项目建议书

项目建议书 (又称立项申请) 是拟增项目单位向发改委项目管理部门申报的项目申请, 是项目立项阶段的主要交付成果, 其编制依据是规划部门的规划意见书, 是项目建设筹建单位或项目法人, 根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件, 提出的某一具体项目的建议文件, 是对拟建项目提出的框架性的总体设想。在项目建议书阶段, 主要论证项目的必要性, 包括项目的市场分析、初步建设方案、组织和进度安排、投资估算和财务分析, 项目建议书与可行性研究的区别见表2。

4 当前可行性研究工作中的主要问题及原因分析

4.1 当前可行性研究工作中的主要问题

4.1.1 依据不足

有的可行性研究报告, 在建设必要性的论述中没有国家和地区或长远规划, 没有国家产业政策, 没有项目建议书及其批文;大中型骨干项目, 没有必要的资源报告, 对于需利用矿产资源的项目, 没有国家批准的矿产资源报告;在投资估算中, 没有主要设备的咨询价格资料, 没有相应的工程造价的定额、标准;在经济评价中, 随心所欲地采用一些过时的财务三率和参数等。

注:环境评价报告是项目申请报告的重要参考依据之一, 因此, 环境评估报告的编制应该先于项目申请报告。

4.1.2 内容不全

所谓内容不全, 就是缺少应设的篇章。例如, 有的可行性研究报告, 没有节能篇, 有的没有环境保护篇, 有的没有建设进度计划, 有的在设计方案中没有方案比选及其推荐方案的论述, 特别是有关章节没有风险分析等等。

4.1.3 深度不够

由于信息滞后, 资料不全, 预见性差, 造成可行性研究深度不够, 满足不了决策要求。所谓深度不够, 就是该写的篇章都写了, 但研究得不深不透, 论据不充分, 论述不详细, 定性描述多, 定量计算差。

4.1.4 投资估算失准

投资估算失准, 造成投资失控, 资金出现缺口, 工期延长, 效益失真。

4.1.5 市场分析预测不够、风险分析不够

在市场经济条件下, 一个建设项目, 如果不能占在市场, 或者市场占有份额很小, 这个项目将难以生存。

4.1.6 方案比选和优化工作做的不扎实

方案比选和优化工作做的不扎实, 造成技术上和经济上的合理假象, 使决策失准。

4.2 原因分析

4.2.1 建设单位原因

(1) 有的建设单位对建设程序不了解, 有的建设单位对建设程序了解一二, 但不按规定要求办事;

(2) 轻视前期咨询工作, 认为是走形式;

(3) 随着压缩咨询工作周期;四是不按规定支付咨询费用;五是未能给咨询单位创造必要的条件、提供必要的资料。

4.2.2 编制单位原因

(1) 信息不灵, 特别是缺乏国民经济综合信息;

(2) 缺乏经济、市场、财务、营销、生产等方面的经验和专家;

(3) 为了单纯追求经济效益, 不顾自己力量有限, 跨行业、越资质地承揽任务;

(4) 为了降低成本, 不作深入的调查研究, 甚至连现场都不去, 坐在家里闭门造车;

(5) 一味迁就、照顾建设单位意见, 失去了的独立、公正、科学基本原则;

(6) 为了赶时间、争项目, 抢资金, 在短期内完成。

5 结束语

篇4：物业前期顾问咨询方案

一是战略合作模式。通常适用于大的品牌开发商，很多品牌开发商有自己长期合作的单位或者要求必须是当地知名的专业化咨询顾问单位，如恒大地产在华南会选择合富辉煌做主要合作方，在华东会选择易居做主要合作方。这类合作模式和费用都相对固化，但此类合作模式就基本排除了中小型的非品牌咨询顾问单位。

二是完全竞标模式。国企往往会要求采取招投标模式选择咨询顾问单位，但由于咨询领域没有硬性的资质要求和评选标准，定标过程中可人为操作的空间较大，完全依靠技术中标的几率相对较小。此外，一些开发商常常利用此模式套取咨询顾问单位的方案，因此很多咨询顾问单位在无一定把握下不愿意通过此种模式承接项目。

三是定向协议模式。开发商定向选定几家咨询顾问单位甚至针对某一家咨询顾问单位进行重点洽谈，以西安为例，开发商通常在一些重大前期咨询顾问项目上邀请世联行和易居克尔瑞两家进行简单的比选确定。而绝大多数咨询顾问单位都愿意以此种方式承接项目，开发商和意向的顾问单位谈定合作基本条件即可进入合同及服务环节。

无论以上哪种模式，实际操作中也都有大量的关系营销，非品牌的小型咨询顾问单位要拿到咨询顾问服务项目都颇为艰难。

不仅承接策划顾问项目较难，随着房地产行业的步伐放缓，咨询顾问领域出现的“新常态”也使得与开发商的合作更加艰难，具体的行业“新常态”表现在以下几个方面。

一是行业整体性的成熟。行业经过近20年的发展，已经沉淀了大量经典的策划顾问思路和规划建筑产品，行业的高度成熟使得开发商无论是开发质量还是开发速度都上了全新的台阶，住宅类品牌开发商如万科已形成自有成熟的产品品类体系，从拿地到销售周期甚至可以控制到6个月左右。商业类品牌开发商如万达更是形成了从定位、销售、招商纵向一体化的项目营销体系，从拿地到开业的开发周期为20-24个月。产业园区类品牌开发商如华夏幸福基业已形成前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理等全周期的成熟开发模式。这类品牌开发商在土地获取后经过土地价值的研判即可从自身产品品类库筛选适合地块的定位、产品及开发模式。而非品牌类的开发商在容积率、日照等的规划限制下、贴近市场主流需求（高周转的刚需刚改类产品）的自身战略驱动下、客户对高性价比产品的理性化追求下，前期咨询顾问项目的颠覆性创新已无太大可能，只能追求贴近市场和客户需求的微创新。因此，在行业日益成熟的大前提下，咨询顾问机构和单纯的策划报告自身的技术价值相比之前已大打折扣。

二是行业竞争的加剧。与传统房产评估和土地评估业务服务对象不同的是，房地产前期顾问项目合作对象绝大部分不是政府或金融机构，而是开发商。即使是之前以政府主导为主的产业园区项目现在也有越来越多的开发商介入，甚至是外资开发商的介入，如新加坡的腾飞和裕朗。相比于政府机构，与开发商的合作难度和付款难度都相对较大。近几年房地产市场的发展呈现出竞争日益剧烈和行业集中度不断提升两个新趋势，竞争加剧导致开发商在各个环节压缩成本，而行业集中度提高使得开发商的议价能力不断增强。更为严峻的是，中小型开发商生存状况相对之前更加艰难，而这部分开发商恰恰是策划顾问领域的主要客户来源。中小型开发商通常要求代理公司或招商公司做免费的增值服务，而大的品牌开发商即使聘用了外部机构做策划顾问服务，也会以压低费用、延迟付款、工程或货物抵款等形式提升自身利润和现金流安全，这就造成了策划咨询市场整体性的萎缩。为适应新的市场变化，咨询顾问单位纷纷进行转型，最具代表性的是行业巨头世联行向资产服务、金融服务领域转型，易居向社区O2O、互联网金融及理财转型。

三是服务的延伸和丰富。经历了粗放的发展阶段，房地产市场逐步迎来了精细化，多样化时代。产品和服务越来越精细化，简单的“住宅+底商”模式越来越少，而多业态组合、多建筑形式、多类型产品的项目成为常态，近几年还涌现出了全新的地产类型如产业地产、文化地产、养老地产、海外地产等模式，仅以集中商业中的奥特莱斯为例，就衍生出联营、自营、租赁、托管等多种开发模式。项目类型和开发模式的日益复杂化导致开发商越来越不满足于单纯的前期策划方案、简单的定性化分析和建议。开发商需要的是能帮助他们项目落地并实实在在解决难题的合作单位，特别是一些较为复杂的综合性项目。因此，越来越多的开发商需要能够提供一体化解决方案的综合服务机构，比如商业项目最好能一体化招商销售、写字楼项目有大客户资源做定向开发、住宅项目可完成销售执行甚至能给客户提供过桥资金、效果付费的带客。而品牌化的咨询顾问机构通常能够提供前期的融资、咨询顾问、产品研发，中期的招商销售、推广、过桥资金、效果付费服务，后期的资产管理和物业服务，这就使得行业分化加剧，小型的、业务能力单一、没有相关资源的咨询顾问单位有逐步边缘化的趋势。

总的来说，房地产前期咨询顾问领域市场规模出现了整体性萎缩和日益加剧的严酷竞争，行业新军进入最佳窗口期业已过去。笔者建议无特殊资源的单位审慎进入此市场。专业门类齐全、实力较强的单位或可将房地产咨询顾问定位为辅助性质的综合化服务，探索纵向一体化的一揽子服务模式（从可研、拆迁政策、评估到策划咨询、工程造价），或者给开发商以增值服务形式提供简单初步的策划服务模式。

篇5：前期物业介入方案

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦、防污渍）

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

（2）

陕西金源物业有限责任公司

篇6：前期物业管理方案

一、成立项目物业管理处

新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）

1、管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

（1）入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

（2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

（3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。

（4）入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。

（5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。

（6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。

2、管理处进驻小区前的工作

（1）由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。

（2）在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》；《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。

（3）联系电信局，有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。

（4）联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。

（5）策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。

（6）协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。

（7）在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。

二、物业接管验收工作

物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

1、工程技术资料：

（1）建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。

（2）建筑工程消防验收合格证书。

（3）建筑工程验收质量保证书。

（4）建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）

（5）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

（6）竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。

（7）电梯使用合格证。

（8）机电设备使用说明书。

2、公共部分接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。

（1）、其项目和标准如下：楼宇本体；楼地面；内墙面、项棚抹灰面；门窗；楼梯扶手；公共照明；水表、电表、燃气表；卫生洁具；给水设施；排水管道；其他配电设施。

（2）、公共配套设施：散水坡；路灯、装饰灯、灯柱；绿化符合设计、绿化水管；道路；消防系统；楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱；保安岗亭、保安道闸；停车场地面；单车，摩托车棚；沟、暗沟排水；沉沙井、检查井、化粪池排水；护坡，档土墙；台阶；招牌，广告牌。

（3）、机电设备：电梯；变配电设备；发电机、风机；消防监控设备；保安监控设备；同消防监控设备；经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

（4）、室内部分接管验收：入户门；卫生间；阳台；各排水管；电源箱；电源线；有线电视、电话线、网络、可视对讲；室内卫生间、厨房防水；燃气管道、纯净水管；地脚线；预埋线；土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

三、物业入伙时的工作

1、需向发展商收集的资料

（1）为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。

2、在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：《客户服务指南》；《房屋装修申请表》；《临时管理规约》；《前期物业管理服务协议》；《房屋验收交接单》；《房屋质量保证书》；《住宅使用说明书》；室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）；

3、接管问题的处理

（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

（2）对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

（3）对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证

书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。

（4）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。（凭售楼处收楼通知书）

4、入伙工作流程图：检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费3个月；文件存档；房屋钥匙交接；办理装修申请手续见装修申请表；签订物业管理协议一式两份，一份交管理处；签订业主公约一式两份，一份交管理处；填写业主资料交回管理处；办理入伙手续；

四、管理机制及人员架构

1、物业公司组织机构设置图

考虑到物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。

（1）、物业公司总经理1名：监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。

（2）、物业公司副经理1名：协助总经理监督、检查、管理下属各部门的工作。

（3）、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。

（4）、物业财务部设会计1名：监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向地产总公司财务负责。

（5）、行政人事部1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。

2、管理处组织架构（略）

（1）、主要工作职责：

（一）管理处经理（5500元—6500元）

（1）、负责管理处全面管理工作，含安全、清洁、绿化、维修、客服等内容；

（2）、负责管理中心财务监督；

（3）、负责对外联系，处理好与地方政府关系、发展商关系；（4）、对上级部门负责，全面负责公寓式物业的服务与管理及运作；

（5）、协调属下各部门的合作关系；

（6）、开元节流，控制经营中的管理、服务成本。

（二）客服行政主管（3000元—3500元）

（1）、负责服务中心的管理工作及考勤；

（2）、负责办公室文件资料、业主资料的管理工作；

（3）、负责接待客户投诉问题的跟进；

（4）、负责行政人事工作的管理；

（5）、负责小区清洁、绿化肥厂服务质量的监督，确保清洁、消杀服务工作达标；

（6）、协助管理处经理的工作。

（三）工程主管（3000元—3500元）

（1）、负责维修班的管理工作和维修技能培训；

（2）、负责机电设备维修养护，机电设备保养计划的制定；

（3）、负责住户二次装修装饰审批和管理；

（4）、负责住户维修和回访工作；

（5）、负责与各建筑单位进行联络和沟通，做好房屋保修工作；

（6）、负责住户室内维修的管理工作；

（7）、完成领导交办的其它工作。

（四）安全主管（3000元—3500元）

（1）、负责护卫班的管理工作；

（2）、负责安全护卫培训、考核工作；

（3）、负责停车场管理工作；

（4）、完成领导交办的其它工作。

（五）事务助理

（1）、负责接待客户来访，为客户提供常规服务和特约服务；

（2）、负责多种经营和物业管理特色服务的实施；

3、负责订报、订票、代订酒店客房、代办邮政服务、代叫出租车、代租汽车、代约搬家公司、代购鲜花等免费服务项目；

4、负责办理房地产中介服务项目，并按规定收取费用；

5、负责家政服务项目如衣物干洗、家教、卫生清洁、绿化养护、保姆等有偿服务内容的办理；

6、负责商务中心如打字、复印、传真、上网、电话等有偿服务项目的办理；

7、负责办公物资采购、食堂管理、电脑文档打印；

8、负责财务日常收费及财务报表制作等工作；

9、协助客服主管工作；

10、完成领导交办的其它工作。

（七）绿化工

1、负责指定区域花草、树木的养护管理。

2、每天巡查本岗位所有绿化植物及设施是否正常，及时解决发现的问题，不能处理的要及时上报绿化班长。

3、做好浇水、清理绿地内垃圾、补植及零星病虫防治、除杂草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫防治等定期工作。

4、做好室内、室外庭园景点布置及换花工作。

5、负责定期保养各种园林机械设备，保证机械设备处于正常的工作状态。

6、完成领导交代的其它任务。

（八）出纳

1、严格执行财会制度，遵守职业道德；

2、做好管理费催收工作；

3、制作管理费催收单，做好收支账目；

4、定期进行现金盘点，进行账实核对，发生差错及时汇报。

（九）厨师

1、负责保障员工的用餐标准和用餐质量，烹制品种丰富、营养可口的菜食，合理配给食品数量，督导就餐人员珍惜粮食，杜绝浪费；

2、按管理处规定用餐时间开饭无特殊情况不得提前、推迟开饭时间。非规定用餐时间，不得擅自允许他人用餐，开餐后，分菜人须掌握用餐期间用餐人数量，定量分菜，保障后来的人有充足的菜量，外来就餐人员，若无特殊指示，须持管理处就餐票，否则不予用餐。

3、每日用餐结束后，须做好厨师房、餐厅及库房的清洁卫生工作，每周进行一次彻底清洗。不购买和接受腐烂变质的原料，剩余的食物须严密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，确保食物干净卫生，确保整洁的用餐环境。

4、严格按公司的伙食标准购买食物，份量要足、花样要多，并确保就餐人员的需要。多购买营养丰富的菜质，确保就餐人员的健康和成长。

5、主动了解市场菜价，了解就餐人员对伙食的意见和饮食习惯，在保证伙食费不超标的前提下，及时合理调整饮食口味。

6、做好消防工作，开火前认真检查煤气阀是否正常、下班时要认真检查煤气阀是否关好，杜绝意外事故发生。

下属各部门员工各司其职，完成公司及领导安排的各项工作。

人员配置及简要说明：

1、管理处设经理1名，目前可由物业经理兼任。

2、服务中心配客户服务主任1名； 现场管理人员3名（包括轮休和前期装修巡查）；

文员1名（负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理）；

社区文化1名（负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作）；

前台接待3名（包括轮休和值班至晚21点）。客户服务部共计9名。

3、工程维修部设主管1名；设备电工（高压工）2名（主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具）；低压维修电工4名（包括24小时值班、轮休）；电梯工1名；泥水工1名。工程维修部共计9名。

4、护卫服务部设主管1名（按12小时工作制/班编制）；下设班长2名；巡逻保安8名（其中楼层巡逻2名/班，外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班）；固定岗保安16名（按一期五栋计算，每栋设大堂保安1名或叫门童）。监控中心保安2名（24小时值班制度，晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警）；地下车库车场保安6名暂无（出入口各1名，车场巡查加顶岗1名）。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。

5、环境部设主管1名；下设绿化工2名；清洁领班1名；清洁工楼层设5名（即每栋1名，按3000-6000平方建筑面积1人计）；外围加平台花园、商业广场设3名；机动加顶岗2名；环境部共计14名。

6、收款员1名（轮休时可由前台接待代收，物业公司设会计一名并向总公司负责）。

7、样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。

会所因在建设中未列入此次人员配置内，因前期时业主在二次装修中人员进出较杂，环境容易遭到破坏，所以在人员配置方面按其最大化的要求配置，护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另：购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患，也需添加护卫人员。再因田禾·塞纳河畔属商住结合，在保安管理上只能采取半封闭式管理。

以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案，如有不当之处请多给予赐教，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。

五、ISO9001：2008质量保证体系

小区接管之后，公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2008质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入ISO9001：2008质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。

5．2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制：

日常管理运作模式；

服务质量过程控制机制；

检查监督机制；

管理处客户信息反馈机制；

安全管理机制；

设备管理机制；

专业化运作模式

5.2.1管理运作控制模式如下：日常物业管理；计划制定；设备管理；清洁管理；绿化管理；安全管理；装修管理；消防管理；社区文化；紧急情况处理理；设施管理；设备、设施控制程序；月工作计划；设备管理手册；供方选择；档案管理