国有企业物业出租经营管理优化建议

2022-09-10

一、国有企业物业出租经营管理的基本原则

(一) 坚持“三公”原则

国有企业物业出租经营管理要自觉遵守国家法律、法规, 坚持公平、公正、公开原则, 并接受监管。在公开的原则下, 国有企业物业要公开经营管理中的各项规则以及相关标准, 将制度透明化, 必须使大多数员工都了解并认同, 从而确保经营中各项行为的合法性和指向性;在公正的原则下, 国有企业物业管理层必须确保执行规则和标准过程的公正, 按照既定的标准评价各项活动, 并监督其是否合乎规定, 从而确保出租经营管理活动和相关制度的有效和一致性;在公平的原则下, 国有企业物业管理层需要营造一个公平的环境, 通过保障管理活动和制度制定的公平性, 促使员工以实现自我超越为主, 反对简单的纵向比较, 坚持公正、公开原则等实现这一目标, 从而提高员工的凝聚力和积极性[1]。

(二) 坚持政府和市场“两把手”相结合的原则

国有企业物业出租需要配合当地经济发展的需求, 配合城市功能改造, 在政府相关政策的引导中发挥企业自主的作用。国有企业物业要充分发挥市场配置资源的决定性作用, 不以行政、领导干预等人为方式违背市场自然规律。在物业出租经营过程中还涉及到国有资产、环境、社会管理等多方领域, 市场的作用发挥受到相关因素的制约, 还需要政府进行调节。通过发布相应的政策保障市场运行, 从而使政府这把“有形之手”和市场这个“无形之手”共同发挥作用, 促进国有企业物业出租经营管理的良好发展。

(三) 坚持经济效益和社会效益相结合的原则

经济效益主要指企业通过较少的劳动力损耗获得较多的经营成果, 一般所说的经济效益较好就是资金投入少且成本支出也少, 但经营成果较多的情况。社会效益主要指利用有效的资源满足人们日益增长的物质文化需求, 广义上与经济效益相对而言。经济效益的提高是所有企业追求的目标, 是保障企业生存和发展的基础资本, 而社会效益是企业实现自身社会价值所追求的目标。经济效益为社会效益提供了物质保障, 社会效益是企业信誉立足的重点, 企业的发展必然损耗社会资源, 缺乏社会效益则被市场淘汰。故而国有企业物业管理在整个过程中还要充分发挥存量资源优势, 通过物业出租经营带动周边区域的转型和发展, 承担担负的社会责任[2]。

二、国有企业物业出租经营管理的特点

(一) 收益性

国有企业进行物业出租经营多是因为经营不善, 在计划经济转为市场经济的转变中寻求新的突破。国有企业, 尤其是发展历史较长的国有企业多数拥有一定量的物业资产, 通过出租一定的使用年限获得租金, 即具有收益性。

(二) 复杂性

国有企业物业出租经营管理的复杂性主要从三个方面体现:第一, 由于市场竞争问题, 国有企业物业在开展出租经营活动时也需要配置适宜的设备, 比如空调、监控、智能消防系统以及高科技通信设备等, 故而在设备配置上较为复杂。第二, 国有企业的物业资产在租赁时并未对承租人有过多限制, 导致承租人的来源较广, 使用者构成复杂。第三, 国有企业物业除了和承租人打好关系之外, 还要与街道、公安、城管、工商、税务、消防等部门保持良好的关系, 同时可能还需要关注个体协会、酒店协会等之间的合作, 故而国有企业物业的对外关系较为复杂。第四, 一般国有企业用于出租的物业资产多在交通要道或人气集中的地方, 这些地方人流量较大, 故而环境较为复杂[3]。

(三) 综合性

在将物业资产用于出租经营后, 物业出租经营管理就具有综合性, 不但要维护日常的设备维修、保洁等基本服务, 同时还要管理物业租售、商业策划与推广等, 在有租金进账的同时, 也因为需要提供交通、库房、办公娱乐等而导致成本支出较多。同一般物业管理相比, 物业出租经营管理更加多样化和综合化,

(四) 创造性

国有企业物业在经营资产时并未有过多政策支持, 在吸引承租者时同样面临市场竞争力, 所以物业布置、服务等同样要具有一定的优势。物业的经营理念和管理模式需要与时俱进, 不断随时代进行创新, 如此才能紧随时代潮流, 进而保障国有企业物业出租经营可持续发展。

三、国有企业物业出租经营存在的问题

(一) 受政策影响较大

在我国经济的改革中, 以国有企业的物业资产进行出租经营已经成为国有企业收入来源的一部分, 且随着经济发展, 这部分资金所占比重在不断增加。为了更好地规范国有企业物业出租经营管理, 国家也发布相关政策, 从国家的角度对国有企业物业出租经营管理提出了要求。比如在招租时以公开招租的方式进行, 同时还需要对资产进行评估, 以及物业资产单次租赁期限一般不得超过6年, 如因为一些制度、政策需要延期时, 单次租赁期限最长不得超过12年等。国家相关政策制度是国有企业制定物业出租经营风险防范制度和进行规范管理时的约束条件, 一定程度上保障了国有企业物业出租经营管理的稳定性。但这些政策要求也使招租过程较为烦琐、损耗较多, 提高了物业出租成本。

(二) 经营管理分散, 难以统筹调动

国有企业的物业资产多是在发展过程中的积累、划拨以及重组整合而来, 资产分部较为分散。这也是国有企业资产在管理上多以当地机构自主经营管理的原因之一, 所以国有企业物业出租经营管理也较为分散。而造成的影响主要有以下几点:

首先, 在一些未在总部设置物业管理的国有企业中, 总部对物业出租经营管理的掌控力较弱, 一方面难以发现其中存在的问题, 另一方面无法发挥统筹调动的作用, 各部门独立经营导致整体物业出租经营效率低下。其次, 由各分支机构自主管理物业资产时各单位各自为营, 难以实现制度的完全统一, 从而增加了总部物业管理的难度, 难以保证财务数据的准确性和真实性, 从而降低国有企业财务管理的有效性。比如国有企业在进行预算指标制定时, 物业出租经营管理的数据不正确容易导致预算指标过高或过低, 不利于国有企业的精细化管理。另外, 经营管理的分散也导致国有企业难以监管财务管理工作在物业出租经营过程中的执行情况, 财务管理措施得不到有效的反馈, 不利于国有企业优化相关措施, 从而抑制财务管理转型[3]。

(三) 国有企业物业出租经营缺乏定位

大部分国有企业物业出租经营并没有明确的目标, 也未有明确的定位, 使国有企业物业出租经营中缺乏合理的战略目标, 战略目标的缺失极大地影响了对物业出租经营的管理。包括预算指标、目标成本等都难以进行合理、准确地计算, 国有企业物业出租经营的管理不严谨, 难以利用预算管理、成本控制、绩效管理等达到降本增效的效果, 同时也导致国有企业的资源难以得到充分利用, 进而导致财务支出缺乏明确的方向, 进一步加剧国有企业资源滥用、浪费问题。比如在进行资金投资时, 缺乏合理的目标使国有企业难以对投资项目进行契合性分析, 容易以短期收益为主进行对比, 导致国有企业物业损失发展前景较好的投资项目, 国有企业资源的价值并未得到充分发挥, 形成资源浪费。

(四) 国有企业物业出租经营管理中内控建设不完善

国有企业以往在发展过程中受到较多的国家政策支持, 所以在经营中多忽视自身内部建设。虽然随着我国经济的改革, 国有企业逐渐朝着自负盈亏的经营方式转型, 为了保持可持续发展, 国有企业开始实行财务管理转型、重视内部控制等措施。但在健全内部控制的过程中存在诸多问题, 比如对内控管理的认识不全面、内控监管制度缺失等, 导致国有企业对物业出租经营的管理不善, 导致国有企业物业经营的财务风险增加。比如由于内控建设的不健全, 内部控制难以在物业经营活动中发挥良好的作用, 也难以对出租经营活动进行规范, 出现承租方拖延缴纳水电以及物业费的问题。而且容易滋生腐败, 如承租方为了延缓缴费期限或者延缓物业资产的使用期限, 通过向相关管理层送礼等“走后门”的方式增加自身获利时间, 违背相关政策法规规定的公平、公正、公开原则。另外, 内控建设的不健全也导致国有企业物业出租经营中的库存管理、固定资产管理出现问题, 如资产购买时重视价格不关注质量、对购入资产以及现有资产管理不善出现损坏、闲置资产剩余价值得不到有效发挥等, 从而导致国有企业出现经济损失[4]。

(五) 管理人员综合素质有待提高

大部分国有企业对物业出租经营的认知存在一定的偏差, 在相关人员的配备上并未重视其专业性。不可否认物业最开始的职能是为业务提供服务, 属于国有企业的后勤部门。但随着计划经济转向市场经济, 国有企业物业出租经营活动发展迅速, 物业部门的职责也从单一性转为多维性。除了维持日常的物业服务之外, 还涉及到落实成本控制、预算管理以及内部控制措施等, 对相关管理人员的专业水平提出了较高的要求。而实际上, 国有企业在招募物业管理人员时缺乏合理的标准, 导致人员技能水平参次不齐, 难以支持各项措施的有效执行, 影响国有企业物业出租经营管理工作的有效开展。

四、国有企业物业出租经营的优化对策探析

(一) 加强管理者对物业经营重要性的认识, 加强统筹管理

国有企业要想有效且快速的优化物业出租经营管理, 则首先要从全面的角度认识物业出租经营管理的重要性, 加强管理层和全体员工的思想建设。国有企业可以从增强管理层的思想建设开始, 通过专业讲座了解现代物业出租经营管理的建设及其建设的意义, 从而增加管理层在完善物业出租经营管理中的推动力。同时为普通员工树立榜样, 促进普通员工对物业出租经营管理的重要性认知, 为其行动提供明确的指导方向, 一定程度上也提高了员工对推行制度的主动性和积极性, 为国有企业物业出租经营的管理构建一个较为理想的运行环境。另外, 国有企业还要专门设立物业管理部门, 将各分支机构的物业出租经营管理工作进行整合, 并制定统一的规章制度, 加强总部对其拥有资产的掌控力, 便于统筹管理[5]。

(二) 规范经营流程, 完善内部控制体系

在目前国有企业物业出租经营管理中, 关于财务收支两条线都缺乏严谨的管控, 完善内部控制体系有利于保障国有企业物业出租经营活动中资金安全性和财务数据的及时、准确性。国有企业在完善内部控制体系时可以从以下三个方面入手:一是构建物业收入管理, 结合国有企业物业所处的环境和自身情况, 制定合理、明确的费用收取流程, 对流程各环节都要通过制度进行管控, 并做好记账管理, 便于数据稽核。二是关注库存物资的管理。国有企业可以依据资产管理系统实时记录和更新企业资产的存量和损耗情况, 为采购提供较为准确的依据, 同时在这个过程中还要重视采购环节的公开化和透明化。三是对物业支出成本的控制。提高资源利用率, 以目标成本为依据落实对成本的管控。依据这几个方面, 再结合国有企业物业出租经营的具体情况构建内部控制框架, 并制定适宜的内控管理制度。另外, 还需要相应的监管评价制度, 一方面对内部控制的运行和执行情况进行监督, 另一方面还需要对内控制度的有效性进行评价, 为国有企业提供优化内部控制管理的线索。

(三) 加强对物业的改造, 提高物业收入

处于商业发达区、人口密集区的物业资产拥有更好的市场, 便利的环境给物业资产的价值增值。但国有企业的物业资产并非全部处于闹市中, 部分物业资产所处地方偏远, 难以找到承租方或者租金过于低廉。而且管理层在资金、精力投入上更倾向于闹市中的物业资产, 使国有企业整体物业资产的价值发挥并未有较大的提高, 还存在可利用空间。国有企业在对偏僻地方的物业资产可以选择寻求与产权交易所的合作, 通过产权交易所这个平台扩大承租方的来源, 引入投资者对现有的物业进行改造。以当地的发展为导向, 将其升级为产业园区模式, 从而实现物业资产价值增值, 提高出租率和出租金, 从而提高国有企业物业经营收入, 为各制度的开展和实施提供经济支持。

(四) 完善全面预算管理

对于国有企业在物业出租经营中实现精细化管理还要借助预算管理, 通过完善全面预算管理, 从物业出租经营的战略目标出发, 将其具体化为经营目标并细分到经营活动中的各个环节, 制定具体的预算指标, 以此作为标准进行成本、资金的管控。国有企业在完善全面预算管理时可以从下面三个方面进行:一是从多角度选择预算编制方法。在目前形势下, 国有企业的发展趋于多元化, 继续延续以往的预算编制缺乏一定的科学性, 其预算编制方法也要跟随国有企业的改革而革新, 比如可以将传统的预算方式比如固定预算、弹性预算、滚动预算等组合进行预算编制, 从而提高预算编制的全覆盖性, 避免重复、真空问题, 提高效率。二是完善预算执行制度。在制定好合理的指标后, 下一步需要重视其在物业出租经营活动中的执行, 构建监管制度, 并借助内部控制制度规范活动流程和员工行为, 从而确保预算计划的落实。三是完善预算偏离调整机制。由于市场环境和国家政策随着时代不断变化, 国有企业物业出租经营中面临的风险也具有不确定性, 预算计划也需要不断调整。预算偏离调整机制大体分为判断预算是否出现偏差及确定偏差程度、分析偏差原因并确定关键影响因素、采取应对措施调整偏差这三个步骤[6]。

(五) 加强专业性培训, 构建绩效评级机制

相关管理人员的专业技能不足是阻碍国有企业物业出租经营管理的一个重要因素, 管理层需要重视对员工专业技能的培训, 可以设置定期的培训活动或者督促员工自主学习, 同时加强对其专业能力的考核, 将专业技能的提升落实到集体。并借助绩效评价机制发现员工在工作中存在的问题, 并利用绩效指标适当增加员工的工作压力, 将员工工资与绩效考核结果挂钩, 从而提高员工工作中的积极性和主动性。

五、结束语

国有企业物业出租经营管理已经是国有企业管理中的重要组成部分, 由物业出租经营所带来的收入在国有企业总收入中的占比越来越重。国有企业物业管理层需要通过完善内部控制、预算管理等提高其资源利用率, 加强对物业的改造提高出租经营收入, 以便有多余资金投入管理。同时提高管理人员专业能力, 从而不断完善物业出租经营管理。

摘要：国有企业的发展受到国家政策和市场环境这两个主要因素的影响, 使其拥有的物业资产在管理上也受到这两个主要因素的制约。近年来随着我国经济的发展, 经济结构不断进行改革, 主要的消费需求转向以第三产业为主体, 物业管理因而迎来了蓬勃发展的时代, 物业价值不断上涨, 市面上物业出租的资金不断攀升, 通过物业出租经营所获得的收入也成为国有企业重要的收入来源。本文主要就目前国有企业物业出租经营管理进行研究, 探讨其中存在的问题, 并提出优化国有企业物业出租经营管理的对策建议, 从而促进物业出租经营管理的进一步发展。

关键词：国有企业,物业出租,经营管理