别墅物业管理建议

2022-06-23

第一篇：别墅物业管理建议

别墅物业管理

居住类型上物业分为：一般住宅、公寓、别墅三种。从档次上别墅属于最高一层。别墅住宅随市场经济的发展日益增长，成为房地产业的“宠物”，倍受消费者亲睐。因此对别墅的管理也成为物业管理企业的一个重要课题。

所谓“别墅”现代汉语所给定义为：在郊区和风景区建造的供休养用的园林住宅。所谓“管理”在这里的喻义为物业管理，含保管、照管与料理、约束的并列关系。虽然书中对别墅的定义与目前市场上销售的别墅及国外发达国家的别墅有诸多不同之处。但即称“别墅”住宅都有许多相同之特征，那么别墅的物业管理除了进行一般物业管理工作所包涵的社区清洁、保安;一般设备养护、维修;公共设施保养、维护等，还要根据别墅的特性，搞好针对的服务管理工作，方能取得良好的效果和收益。

一、别墅环境的特性

由于别墅区选址大都在郊区、风景区，远离城市喧哗区域，在开发建设与它类型物业相比，占地多、面积大、个性化强、绿化用地与占地面积的比例不低于1：1，各建筑之间距离大，道路宽阔。那么通常物业管理中所要求的，绿地无杂物、杂草，人行道和机动车道无损坏;保持清洁标准，就不适宜了。

首先园林绿化区域的设计，在风格上需与别墅的建筑相符，在选择的品种上，需考虑到南北气候的差异，否则会造成“碧绿”一会儿，“优雅”一时的短时效应，一年只有一季二季绿的景象。如果这些“先天不足”一旦形成，那么后期的物业管理无论如何，也无法达到良好的效果。

另外，距离大、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别，通过“民意测验”、“客户调查”，增加一些实用功能的公共设施，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏等，以沟通开发商、物业公司、业户之间的情感，提高物业管理成效。

还有，象雪天及时有效地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作，构成了管理的全面，可以体现管理水平的地方。

二、治安特性与管理

别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上规模的社区。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所;在京办事处;集团办公地等。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多，因此安全治安工作必须放在首位，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，则要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。以技防和人防相结合，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。保安员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员。以使用电动、机动交通工具达到“快速”，以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效”从而防范、控制、处理各类突发事件。

但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是“壁垒森严”的“监狱”感。如何恰如其分地做到安全又方便，确实是个难题。我想因为别墅面积大、人员流动小、固定保安岗与流动保安岗利用通信设备，实现“移动通报制”可以缓解此矛盾。(即随着来人、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网)。有的别墅在对外来人员，车辆管理上实行主、付卡验证方式，效果也还可以。

在物业管理中，保安工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的保卫职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴，不少项目，提出“有困难找保安”的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须“人车分流”，那么标识的正确、有效、到位、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一。

三、别墅的服务与管理

服务与管理从字面上看，前者是听从命令的，后者是发出命令的。但在物业管理中就要将二者溶汇贯通，有机地结合起来。曾经有境外某大型物业管理公司总裁感叹：在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业户对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现“以区养区”，就要在服务的种类多样化，管理形式灵活上大做文章。

虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的必须性和单一性，但因别墅用户的活动半径大，第一居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲。

由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用的收缴是管理工作之必行，如上门收取，从服务角度上讲固然可取，但频频打扰用户又是不可取之。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。

住别墅的一族人群对休闲、健身、娱乐都有一定的需求，应运而生的“会所”是一个很好的契机。办好了，即可以满足用户需要，又可以提高收入，达到“以区养区”的目标。但是现有项目会所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目、周边情况、经营的方式、面积的大小、收费的高低等等一系列可行方案，解决经营和安全等问题，方能达到预期的目标。

另外别墅房屋的钥匙管理;代出租委托管理;公司用房、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目，是值得进一步探索的方面。

目前国内的物业管理，还处于探索、磨合阶段，无论是国外的模式，还是国内自产的，无论是借鉴酒店管理经验，还是引进英式管家服务;都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此，依据自身特点、市场情况及管理需要，坚持创新和稳步结合、服务与收益结合，业户、开发商、物管公司三方受益相结合，推动本项目健康、持续发展，使别墅物业自身保值升值，物业管理公司产生社会效益，增加知名度和美誉度，创造服务品牌。

第一部分物业管理服务理念••••••••••••••••••••••••••••(3)

奋斗目标•••••••••••••••••••••••••••••••••••(3)

企业精神•••••••••••••••••••••••••••••••••••(3)

服务宗旨•••••••••••••••••••••••••••••••••••(3)

经营管理理念•••••••••••••••••••••••••••••••••(3)

第二部分总体构想••••••••••••••••••••••••••••••••(4-8)

努力目标•••••••••••••••••••••••••••••••••••(4)

保证体系•••••••••••••••••••••••••••••••••••(5)

服务承诺•••••••••••••••••••••••••••••••••••(6)

管理模式•••••••••••••••••••••••••••••••••••(7)

第三部分物业管理工作计划••••••••••••••••••••••••••••(9-11)物业交付前管理工作计划••••••••••••••••••••••••••••(9)

物业交付后管理工作计划••••••••••••••••••••••••••••(10)

业主入伙前管理计划•••••••••••••••••••••••••••••••(10)

业主入伙中管理计划•••••••••••••••••••••••••••••••(10)

业主入伙后管理计划•••••••••••••••••••••••••••••••(11)

第四部分物业管理服务内容及操作标准•••••••••••••••••••••••(12-46)物业接管验收管理服务•••••••••••••••••••••••••••••(12)

日常物业管理服务•••••••••••••••••••••••••••••••(14)

物业管理服务内容结构图•••••••••••••••••••••••••••••(14)

日常物业管理服务基本要求••••••••••••••••••••••••••••(15)

业户服务••••••••••••••••••••••••••••••••••••(16)

设备维修及养护•••••••••••••••••••••••••••••••••(31)

保安服务••••••••••••••••••••••••••••••••••••(36)

绿化服务••••••••••••••••••••••••••••••••••••(41)

卫生保洁服务••••••••••••••••••••••••••••••••••(43)

小区应急处理服务••••••••••••••••••••••••••••••••(44)

突发性公共卫生事件的处理••••••••••••••••••••••••••••(46)

第五部分管理架构及教育培训计划•••••••••••••••••••••••••(47-52)管理处架构图•••••••••••••••••••••••••••••••••(47)

人员配备•••••••••••••••••••••••••••••••••••(48)

岗位职责•••••••••••••••••••••••••••••••••••(49)

培训计划•••••••••••••••••••••••••••••••••••(49)

新员工录用阶段培训计划•••••••••••••••••••••••••••••(50)

项目前期验收阶段培训计划••••••••••••••••••••••••••••(51)

正常管理阶段培训计划••••••••••••••••••••••••••••••(52)

第六部分各项管理制度规范••••••••••••••••••••••••••••(53-55)内部日常管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••(53)

业主用户服务制度•••••••••••••••••••••••••••••••53)

房屋设备管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••(53)

物业安全管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••(54)

物业环境管理制度•••••••••••••••••••••••••••••••(54)

附件•••••••••••••••••••••••••••••••••••••

现代别墅的定义

城市别墅区的形态多种多样，它在当今这个越是工作上快节奏就越向往舒适安逸的商务时代，城市别墅直接把豪宅、财富巨子、商务生活连接起来。是财富阶层实力与姿态的象征，好比名片上的头衔，是一种卓而不凡的商务礼仪与身份显现。

住城市别墅，就是住城市幸福。为商务精英提供一个物化成就享受财富和安逸娱度有生之年的超级平台乃是建立一个人人可追照的社会幸福标本。再者，城市别墅是财富阶层实力的象征，拥有城市别墅，进可取，退可赚，在商战中无后顾之忧。再再者，“父母在，不远游”乃儒商之孝道彰显，买城市别墅，三代同堂，四代同福，境界矣。

专家眼中的别墅

北京吴德洲有这么一说;别墅最主要的特性就是它的投资特性。很多人买别墅，可能最初没有意识到它的投资特性。客人买房子在那个区域第一认可的是位置，接受这个区域的国际化背景。不管你买的时候有没有意识到买不动产就是投资，但是最终还是一个投资型的，因为一旦你选择了这个区域，就一定接受它这个背景，就一定接受它这个状况。而且是无法回避的，即使你买了更远的别墅，总也有一天你要面对，要处理这个房子，是买，还是卖，还是租。

戴德梁行董事胡港文讲了他们泛城中介的一个例子“2003年有一位业主买了一套600万元的别墅，但后来这位业主的资金周转出现问题，我们向其回购了这套别墅，后来我们以900万元的价格再次将这套别墅卖给了其他客户!”成功出售二手别墅而获得丰厚利润，主要是得益于一手别墅已经日渐稀缺。

有专家阐述，真正意义上的别墅，它其实是高消费的奢侈品，其价格往高走怎么高都没有关系，往低走却不太正常，有违别墅品质的含义。国外实行住宅郊区化，是因为郊区的居住成本高，富人一般住在郊区，而我们的住宅郊区化刚好相反，是离城市越近价格越高，许多人选择在郊区置业是因为在城里买不起房，才到郊区置业，结果造成交通和生活配套等方面的压力。再加上目前的郊区没有相关的产业配套,生活单调问题较为突出，这些都制约了别墅市场的健康发展。因此，从某一方面来讲，城市别墅成了普通人眼中的奢侈品。

别墅物管安全为本

前不久，京城某高档别墅社区中发生的“宝马撞门”事件令高档别墅社区的物业管理问题被各方广泛重视，至今，纠纷已经得到了妥善的解决，业内人士指出，由于别墅属于高档社区，因此物业管理的品质和水平将直接影响生活的品质。不过，不少业内人士认为，所谓“高档别墅社区的物业服务品质”的评判应当首先建立在安全的基础上，只有社区的物业管理充分地保证了社区居民的安全才能够继续谈论其他服务品质的价值。

能住别墅的人，身价自然都不菲，所以在居住别墅的人看来，安全永远是第一位的。记者从碧水庄园方面得到的数据是，在碧水庄园的400多户业主当中，有将近95%的人把安全看作是别墅物业管理最重要，也是首先考虑的因素。所以，在更多的负责别墅的物业管理公司看来，安全是高水平物业管理的基础，在安全的基础上，才能谈论和评判其他服务的水平。

近两年来，京城楼市的供应量持续走高，而高档别墅的供应量也有了较大的增长，随之而来的竞争压力，以及品质的愈发接近，这令别墅的竞争开始更多地转向了软件方面的竞争，尤其是物业管理的水平，作为物管水平基础的安全防范在楼盘竞争中的权重也进一步提升。

据记者了解，在北京著名的高档别墅当中，无论是亚北的紫玉山庄，还是八达岭高速旁的碧水庄园，虽然都以生态和居住价值在京城楼市独树一帜，但却无一例外地将物业管理的安全防范摆到了相当重要的位置，碧水庄园、紫玉山庄的开发商都表示，在一年物业管理费用当中，用于安全防范方面的费用支出就通常可以占到20%以上。

碧水庄园有关人士表示，虽然买家选择别墅的第一标准仍然是项目的品质，但随着竞争的加剧，产品品质的同质化已经显露出苗头，因此，日后的竞争必然会逐步向软件方面转移——主要是物业服务的水平，而作为基础存在的安保因素无疑将在竞争中占有更加重要的位置。碧水庄园以其先进的设施，在园区内形成独具特色的立体交叉安防系统。园区实行封闭式管理，24小时保安巡逻及摩托车机动岗，业主的可视对讲系统与园区保安监控中心联网，可实现应急报警，庄园周界设4束红外线及监控防护系统，使整个园区的防护措施高效、机动、安全、可靠。2002、2003年，碧水庄园分别获得“北京市先进治保会”、“首都物业管理先进集体”的称号，良好的社区安保环境已经成为碧水庄园品牌的一部分。

紫玉山庄COO江蓝告诉记者，紫玉山庄在京城已经运作了10多个年头，在这10多年当中，紫玉山庄没有在安保方面出现任何问题，她表示，紫玉山庄已开发到第3期，日后还将有4、5期，安保情况的好坏是开发商品牌的组成部分之一。

“人力、高科技一起上”。据记者了解，这是京城多数高档别墅社区在安全防范方面共同采用的手法。人力就是负责安保的人力资源，高科技就是红外线监控、以及先进的门禁系统，包括可视对讲等等。高档别墅的开发商们意图通过两方面的手段，为居住在社区当中的业主营造一个安全的环境。

第二篇：高端别墅物业管理方案

目

录

第一部分项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第2页

第二部分管理及服务人员配置„„„„„„„„„„„„„„„„„第2页

一、指导思想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第2页

二、编制定员„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第2页

第三部分物业管理纲要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第4页

一、总则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第4页

二、对物业实施管理和对业主提供服务„„„„„„„„„„„ 第4页

三、Butler(Butler)特色服务„„„„„„„„„„„„„ 第9页

四、第29页

一、前期介入阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第29页

二、正常管理阶段„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第33页

三、各项管理服务指标承诺„„„„„„„„„„„„„„„„ 第47页

第五部分物业管理服务标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„第48页 (管理类)„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第48页 (安全类)„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第53页 (环境类)„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第56页 (设备类)„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第60页

第六部分物业管理服务设想„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第65页

第一部分

项目概况

一、项目简介

东北亚别墅区位于长春市净月潭旅游经济开发区，目标客户群是来自于社会经济体系中接近层峰的部分，对生活有高品质追求的人群，已习惯于市场化的服务对高档物业所带来的高成本。

1、项目名称：东北亚别墅区

2、项目位置：净月潭旅游经济开发区南环路与临河街交汇处

3、总建筑面积：总建筑面积约29.88万平方米，分三期开发，一期建筑面积60551.5 平方米(含售楼中心、物业办公楼)。

第二部分

物业管理及服务人员配备

一、指导思想

本着提供优质服务的原则，在搞好安全管理和客户服务的前提下，尽量缩小管理机构，精简人员，提高工作效率。

二、编制定员

一期具体机构设置及岗位编制定员图示如下：合计：72人(此人数服务于一期别墅区，不包含保洁绿化人员) 第三部分物业管理纲要

一、总则

1、为规范别墅的物业管理，提高管理服务水平，根据建设部的有关规定，特制定本纲要。

2、东北亚别墅区物业致力于创造高品质的居住空间，通过规范化的管理，运用现代管理科学和先进技术，为别墅业主提供专业化的服务，为业主提供良好的居住环境。

3、东北亚别墅区物业的努力方向是“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”。使东北亚别墅区物业成为知名品牌。

4、质量是东北亚别墅区物业的生命线，我们的服务质量方针是：科学管理

完善服务

注重细节

持续创新。

二、对物业实施管理和对业主提供服务

1、对物业实施有效管理和对业主提供优质服务是物业管理的主要工作内容，其中每项工作的每个环节都体现本物业的专业化精神。

2、物业服务中心遵循以下原则，制定明确的管理及操作程序文件并严格执行。 (1)、严格遵守《前期物业管理委托合同》的有关条款; (2)、遵循政府的有关法律法规; (3)、遵循东北亚别墅区物业管理的总原则; (4)、维护业主及本公司的正当合法权益; (5)、健全具有可操作性的程序文件; 日常管理

3、物业管理的日常工作主要包含以下内容： (1)、房屋及建筑的公共部位、设施设备的日常维护与养护; (2)、业主及物业档案管理; (3)、清洁、花木租摆; (4)、小区的安全保卫、消防及车辆管理; (5)、业主装修管理; (6)、其它物业管理相关事项。

4、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理： (1)、了解小区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患，指定相应的完好率、维修及时率标准; (2)、指定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定; (3)、指定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书;

5、水、电设备的管理、维护 (1)、了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，指定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制指标; (2)、指定水、电设备的使用和维护管理条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能指标; (3)、指定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责。

6、业主档案管理 (1)、业主档案包括与业主有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等; (2)、建立业主档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。

7、清洁 (1)、按照高档住宅项目的运作规律，建议本项目采取外判保洁公司的形式运营。 (2)、提出清洁工作的检验及标准; (3)、对室内公共区域、公共设施的清洁; (4)、对室外公共场所的清洁; (5)、建议外判保洁公司采取招标的形式，确定最终的中标保洁公司。

8、绿化 (1)、按照高档住宅项目的运作规律，建议本项目采取外判绿化公司的形式运营。 (2)、确定绿化方案并承担绿化方案的实施; (3)、园林设计讲究因地质宜、因时制宜，要结合绿地使用性质、面积大小、环境条件等综合考虑; (4)、落叶与常绿树种相结合，以落叶树种为主; (5)、选择返青早，耐低温，耐践踏的草种作为绿化草种; (6)、建议外判绿化公司采取招标形式，确定最终的中标绿化公司。

9、安全保卫 (1)、调查分析小区可能存在的治安问题，并根据园区的建筑平面分布、出入口、别墅，公寓结构，周围环境等特点，有针对性的制定《安全管理方案》，合理配置相应的安全管理员岗位，实行24小时人防、物防及电子监控等智能化安全保障管理; (2)、指定保安员岗位职责及安全管理工作作业指导书; (3)、逐步完善园区物业的安全技防措施; (4)、本物业服务中心设立安全控制中心，负责园区紧急事件处理及消防作战指挥，保证园区的安全随时处于受控状态。特色：

1、实施国际化的“阶梯式快速支援体系”，由监控中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与晚上紧密相结合、区内宽松与外围严查相结合。

2、“物防”上采用围栏、绿化隔离带等手段既可绿化环境又可起到实体防护保护线。运用智能化保安设备如闭路电视、红外探头、门禁系统、电子巡更、节假日、夜间无人的区域采取报警功能等，结合监控中心的统一管理、快速调度，确保安全防范万无一失。

3、及时更新业主/工作人员信息，创新采用磁卡或感应卡印制彩色照片技术(人像图文识别技术)，配以各种门禁系统，统一输入电子资料库并进行管理，确保业主/工作人员证件的使用唯一性，当使用者持有IC卡，但照片不符时也无法进入，进一步提高安全保障措施。同时以备保安人员对使用者的身份核查之用。

10、消防 (1)、检查园区可能存在的消防隐患，坚持“预防为主、防消结合”的消防管理方针，根据园区物业的规划方案及国家的消防法规，全面建立园区消防控制体系。建立消防人员队伍，定期巡视消防设施设备、器材的完好性，制定消防控制措施及预案; (2)、制定园区消防管理条例及消防工作内容，明确责任人; (3)、制定消防设施、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书，确保消防系统符合国家规范要求。

11、车辆管理 (1)、车辆管理包括机动车及非机动车的管理; (2)、制定园区内车辆出入、停放和行使的管理规定、程序; (3)、制定停车场设施的完好率、维修及时率标准。

12、业主装修管理 (1)、制定业主装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾处理及装修人员管理，完善装修申报、审核手续; (2)、建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、园区消防、安全保卫及环境卫生不受影响。阶段性工作重点

13、园区物业管理工作划分成以下三个阶段;

阶段一：前期园区物业管理服务意见征询及调研; 阶段二：制定《东北亚别墅区物业管理方案》，签定《前期物业管理委托合同》; 阶段三：《前期物业管理委托合同》的实施。

14、前期介入阶段物业公司对园区的物业现状及管理服务需求作意见征询及调研： (1)、与物业管理委托方做物业现状及管理服务需求意见征询及调研; (2)、与客户做物业现状及管理服务需求意见征询及调研。

15、制定《东北亚别墅区物业管理方案》，与委托方签定《前期物业管理委托合同》，明确责、权、利，并开展以下工作： (1)、组建管理机构; (2)、确定管理服务范围及内容，制定管理服务费的收费标准; (3)、《前期物业管理委托合同》正式实施，对小区事实正常的管理服务。与业主的日常沟通

16、与业主的日常沟通包括以下形式和内容 (1)、通过电话、传真、信函、E-Mail、走访、张贴公布等形式处理与业主有关的事务; (2)、通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访业主; (3)、开展专题或系列社区文化活动; (4)、建立财务公开制度及管理报告制度，接受业主的监督。

17、物业服务中心的高层管理人员高度重视与业主的日常沟通，保持与业主的良好关系。

18、如遇业主违背管理规定时，物业服务中心坚持不采取任何制裁性措施的原则，而通过正面协调直至寻求法律援助等途径予以解决。处理业主投诉

19、物业服务中心遵循以下原则，规范业主投宿的处理程序： (1)、接到投诉时，首先要假定工作存在问题; (2)、出现投诉，一定要及时向上级通报信息; (3)、面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理。

20、总公司将及时分析、总结业主投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。营造园区文化

21、园区文化包括园区文化氛围和园区文化活动两方面。园区文化活动促进文化氛围的形成;园区文化氛围又促使园区文化活动层次的提高和业主业余生活内容的丰富。

22、物业服务中心把营造园区文化氛围的工作列入日常工作日程并加以重视。

23、园区文化氛围主要体现在以下方面： (1)、园区的整体精神面貌; (2)、业主的邻里关系。

24、建立园区精神文明公约，通过设立专栏或印发《通讯》等形式广泛宣传，物业服务中心员工严格遵守，模范表率。

25、园区文化活动有各种类型，包括：各类培训班、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动等。

在东北亚别墅区别墅所提供的服务并不仅是一般的物业管理服务，它是坚持高品质并力求为精明业主提供全面性物业服务，协助业主解决所有与物业有关的难题，使业主高枕无忧的专业物业服务工作。

三、Butler(Butler)特色服务：  优质服务

业主至上

遵循4F服务准则(Fast快捷时效、Fine细腻完美、Feel感情贴心、Fabulous难以置信)，以全心全意为业主提供服务为原则，以自身品牌和规范服务，为全体业主和用户用好每一分钱，保持物业长期稳定的保值升值为服务宗旨。

为实现上述目标，物业在服务中将启用“5341业主服务快速反应体系”具体内容如下：  接到业主电话后5分钟反应到位  一般问题30分钟内解决

 30分钟无法解决的，应向业主口头解释，并于4小时内最终解决  需细条外部单位解决的，应于1日内向业主作出书面答复

 履行力旺物业公司推出的“1.3.5.N”服务理念，具体如下：  一种模式：力旺弗朗明歌项目将推出“Butler”服务模式——男Butler服务  三中服务：精细化服务、个性化服务、预见性服务;

 五个过程：熟悉客户过程、引导客户过程、体贴客户过程、感动客户过程、  成就客户过程;

 N种做法：N个不同的物业服务具体做法，并不断推陈出新，持续改进。  Butler服务模式的真正内涵(需增加内容)

 Butler服务定位(需增加内容)

 Butler服务的意义  体现完美生活  是一种高附加值  增大别墅的亮点  最大程度的促进销售  别墅品牌发展的延续  特色服务内容

本项目的定位为“手工”，其代表着“专注”。而我们认为手工也体现了“限量”“品质”，所以弗朗明歌物业管理服务工作要从“量”的追求转变为“质”的追求。根据以上设想我们将推出以下特色服务，即N种做法：特色

一、Butler“生活无时限”特色服务  无时限精品酒店服务  无时限生活超市服务  无时限商务中心服务  无时限维修服务  无时限餐饮服务  无时限生活咨询服务

特色

二、Butler “一站式”服务通过“超前运做方式”，提前接触客户，在业主入伙、装修等办手续时，业主只需面对Butler，而不需要烦琐的手续办理，Butler还能提供登门服务。

特色

三、贴心“1V1”服务，实现移动办公，随时接受客户诉求。

我们将全方位地实行以人为本的客户服务，为客户专属的“Butler”配备固定的移动电话号码，随时接受客户的诉求，实现“人变号不变，服务不间断”，保证全天候的服务。特色

四、成立“二装管理中心”、提供“贴心工程师”服务。

由Butler牵头，实施“一站式”服务，针对业主装修工作要求质量、服务、效率并重，同时体现其尊荣身份的特点，在装修管理上将创新设立“二装管理中心”、“贴心工程师”服务，为业主提供装修咨询，甚至监理服务。并通过情理手段、经济手段、法律手段并用，确保园区内装修无一例违章装修。

特色

五、扩大安全服务体系范围

加强小区外围安全防范，增加围墙周遍安全人员的密度，甚至到区外的市政路口，配合智能识别系统，实现外紧内松，使客户在无意识中体现安全生活的舒适特色

六、“女安全员”服务配备一定比率的女性保安员，在为女住户提供服务时，能减少相应尴尬，也能消除住户对服务的抵触和紧张，容易建立与客户的良好沟通。特色

七、引进“园艺师”概念为住户提供“园艺师”服务，它区别于传统的绿化服务，除了完成业主私家花园的浇水、除草、施肥、灭虫外，还为住户提供名私家花园设计，名贵物种修剪、养栽咨询、园艺知识讲座等专业绿化服务。 „„„„

 超前运做方式——先行式营销

超前运做方式，是指服务必须贯穿于东北亚别墅区(别墅)活动，而非仅停留在最终的物业管理服务。

Butler服务超前运做方案

“东北亚别墅区”的购买客户均具备财力、地位与高品位的三重特征，因而他们对服务的挑剔势必很高，超前启动Butler(Butler)服务，能让客户从售楼前期接触开始即能让其感受到别墅的尊贵生活潜质，同时感受到超值的礼遇，有能区别于周边项目。

 销售中心——现场Butler(Butler)的体现 ·焕然一新的Butler外表 ·设立礼宾式看楼向导 ·销售中心统一调度 ·记录客户的出租车牌 ·代叫出租车服务 ·提前开设个性化服务项目 ·现场设立Butler客户服务的咨询  Butler(Butler)维系客户关系 ·为业主建立完善的档案 ·全程工程的跟进服务 ·开通Butler尊贵服务热线 ·定期问候业主 ·入住前的全程跟进

 前期Butler职责及服务流程

1、现场Butler服务必要性： ·负责“东北亚别墅区”现场展示，为客户提供Butler服务，解答客户提出的问题： · 对客户提供相关服务，令客户获得舒心的满意; · 处理客户提出的问题或投诉，让客户体会到butler服务的无微不至。客户维系重要性 · 向已购买“东北亚别墅区”的业主及时传递Butler服务的各种信息，令客户随时了解各种信息及相关事情; ·负责潜在客户在维系及拓展，推广优质的Butler服务。 ·负责已购买业主入住前的全过程服务跟踪;

2、Butler售楼中心现场服务流程

3、物业服务流程

 Butler(butler)特色增值服务

四、监督机制

为了确保服务质量，物业公司建立严密而科学的检查监督体系：

1、目标责任制

具体的管理项目之管理目标实现，与物业服务中心总经理的升迁、去留密切挂钩，是物业公司物业考评激励机制的重要特色之一; 同时具体项目由物业服务中心总经理为核心全面负责，提高管理较力。

2、运行机制

A：总经进负责制，项目部经理职责以内事情全权处理，部门之间相互协商解决。

B：每月考评，物业服务中心各部门进行自我考评，上级给下级打分，总部给项目打分，并进行不定期抽检。进行总的管理评审，不合格便降职位直至淘汰。 C：项目设立24小时双热线，总部质量维护中心投诉电话及项目部值班电话：

⑴

报修;

⑵

投诉举报;

⑶

及时维修、解决;

⑷

24小时内回访通报结果记录。

3、激励机制—在项目执行管理中通过：

⑴ 培训：对工作中表现突出，有晋级提职潜力的员工，进行内部或外送培训。 ⑵ 提职：给员工提供发展空间，有岗位需求，优先选拔内部员工。

⑶ 加薪晋级：每年(季)公司对优秀员工、优秀管理者、特殊表彰者给予加薪或晋级，以示嘉奖。

⑷ 奖金：对当月工作考评，按等级发放浮动奖金。

(二) 员工培训计划与受训内容

高标准服务，需要商标准制度来保障，高标准制度需要高素质人才来贯彻执行。通过多年的努力，我公司已建立了一套较好的管理人员培训机制。培训是使员工能否圆满执行制度规定并达到目标的手段，也将是我公司驻场能否实现承诺的一个重要保证。

1、培训内容：

物业公司的全体员工应具备以下条件：综合素质高，专业性强，纪律性强，综合素质高，职业道德品质优秀。在此基础上进行下列培训：

2、新员工培训计划

3、接管前期员工培训计划

4、正常管理期员工培训计划

(三) 内部管理具体内容

1、规范化的内部管理是实现园区物业管理和经营目标的保障。

2、物业服务中心将遵循以下原则，建立各项管理工作的管理程序文件并严格执行。 (1) 遵循政府的有关法规;

(2) 执行东北亚别墅区物业的经营管理规定; (3) 遵循公司的人才理念;

(4) 健全具有可操作性的程序文件;

(5) 确立管理过程的记录体系并具有可追溯性。组织结构及职能、职责

3、物业服务中心将遵循以下原则建立别墅、公寓、商业物业管理服务机构，明确机构的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道。 (1)遵循国家的有关规定; (2)在经营范围允许下;

(3)结合不同阶段的工作重点;

(4)把质量责任作为各个环节的重点;

(5)遵循职责分明、线条清晰、信息流畅和高效的原则。

4、物业服务中心将按照以下要求，明确从事管理、服务、质量监督人员的职责、权限和相互关系，明确各项工作的内容及标准。

(1)各岗位的人员设置将遵循简明、高效的原则;

(2)保安员在完成小区治安及车辆管理的同时，还肩负着对小区房屋及公共设施、卫生和消防情况的巡视，同时注意小区周边情况; (3)保洁员在对楼宇内公共部分和楼外公共空间及配套设施完成日常清洁的同时，还肩负着小区房屋及公共设施、治安和消防的巡视;

(4)维修人员除日常的维修工作外，还肩负着管理员的责任。

5、各级管理人员关心、了解下属，均对下属负有指导、示范、帮助、培养的职责。资源管理

6、资源管理包括人才资源、专业技能及各种设备及资产的管理，其核心是人才资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节。

7、招聘

(1)物业服务中心规范招聘程序;

(2)明确物业服务中心的用人标准及招聘人员的基本条件和要求; (3)建立畅通的招聘渠道。

8、培训

(1)把培训作为物业服务中心的日常管理工作的重要手段，建立覆盖全员的不同层次、不同阶段和不同形式的培训体系及实施方案; (2)及时总结培训效果;

(3)在岗培训是培训工作的重点。

9、考核、 (1)建立覆盖全员德的不同层次、不同岗位和不同指标的考核监督体系及实施方案，把考核监督机制贯穿于物业管理服务的日常工作中; (2)及时总结、完善考核体系; (3)结果透明化，与业绩挂钩。

10、调配

建立管理人员条配机制，从全面培养的角度，在保证实际工作的同时，提供良好的工作环境和丰富的工作内容。

11、述职

建立述职制度并纳入物业服务中心信息管理体系，使其成为各层人员了解情况、沟通信息和研究问题的重要途径。

12、工资、福利

根据员工的需求层次建立清晰的工资、福利和晋升等激励制度，为员工展示切实可行的阶段性目标。

13、质量体系是实施质量管理所需的组织结构、程序、过程和资源。质量体系管理的重点是动态控制而不是静态管理。质量体系管理包括以下几个方面。 1)合同评审

(1)建立合同评审的管理程序，明确对各种类型的单据、协议、合同的规定、执行、跟踪、修改的规定;

(2)合同评审必须在充分理解业主的需求及正确判断自身能力的基础上进行。 2)文件资料控制

(1) 建立文件资料控制程序，以控制与经营管理标准要求有关的所有文件和资料; (2) 确保对质量体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到或张贴相应文件的有效版本。 3)采购管理

(1)制定采购的管理程序，明确采购人员的认知资格

(2)建立评审程序，确定符合资格的商品供应商和劳务承包商并定期评审资格。 4)质量记录管理

(1)确定统计技术方法;

(2)建立对经营、服务记录的管理程序，以确保各项工作原始记录真实、完整，有可追溯性。

过程控制管理

14、过程控制是通过对服务、管理过程和相关工具设置必要的检验和试验点，用明确的标识进行连续的检验和试验，并对记录进行分析。过程控制的重点是质量，过程控制管理的几个要点如下。 1)标识设置

(1)标识包括服务性标识和公共设施标识，公共设施标识包括固定性标识和临时性标识; (2)标识的设置安全并简洁明了; (3)临时性的标识及时安置和拆除; (4)标识的设置及拆除列入质量记录。 2)检验和试验

(1)明确检验和试验的方法及相关的设备;

(2)编制检验和试验的管理程序及相关人员的岗位职责; (3)各项检验和试验过程均列入质量记录‘ 3)纠正措施

(1)建立采取纠正措施的管理程序，防止服务、管理或相关工具出现不合格、缺陷或其他不希望的情况发生。

(2)采取纠正措施的管理程序包括： A.组织力量对出现的不合格进行调查; B.分析产生不合格的原因; C.研究可采取的纠正措施;

D.对纠正措施的事实进行验证。

(3) 采取纠正措施的整个过程列入质量记录。 4)内部质量审核

(1)建立内部质量审核制度，定期评审质量体系的适用性和有效性; (2)内部质量审核的全过程列入质量记录。管理服务费

15、物业管理服务费用不包括房屋共用部位、公共设施大中修、更新、改造的费用。

16、物业服务中心对园区物业实施管理和对业主提供服务的费用来源主要靠管理费收入，来源包括：

(1)向业主收取的管理费; (2)区内的其他合法收入。

17、管理服务费的用途：

(1)房屋公共部位及公共设施、设备日常运行、维修及保养; (2)绿化管理费或花木租摆费; (3)清洁卫生费; (4)保安费; (5)办公费;

(6)管理单位固定资产折旧费; (7)法人税费;

(8)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费; (9)公共水电费、制冷费、供暖费。第四部分

物业管理各阶段的服务内容

一、前期介入阶段

1、交付使用前的准备工作

1.1工地考察，这项工作应是贯穿于交付使用前的整个阶段，因为只有充分了解现场，才能发现问题，从物业管理的角度，及时提出改善性建议，保证物业更符合人性化设计。令日后的管理工作更能事半功倍。

1.2按照施工图纸制定设备设施资料及合同统计计划，对项目具体情况作出有效整理。 1.3进行物业管理非测算，确定物业管理费的收取标准，制定入住的详细预算方案，

提交开发公司审批，并建立完善之财务制度，有效控制管理手指，这是确保日后物业管理公司能否正常高效运作的一个关键环节。预算管理是防止经营上的随意性，从而避免大的决策失误的有效方法。

1.4计算别墅、公寓、商业各部分所占制管理份额，使其使用者能公平地负担楼宇管理的支出。

1.5确定人员架构和人事、财务制度，筹建管理处各部办公室，制定各级管理员工

之岗位职责和职权，制定各部门运作程序和标准，并安排招聘所需员工，建立一只优良的服务队伍。因为只有良好的机制加上训练有素的员工才能保证物业管理公司的良好运作，保证提供的是高水准，高品质的物业管理服务。 1.6制定开办费预算/筹备物品设备购买。

1.7开荒工作，这是一项庞大、繁重、专业、细致的工作，需要专业清洁公司来配合进行此项业务。

1.8制定各类业主管理文件及印刷。 1.9制定移交标准。

1.10初检物业情况/相关工程返修，协助及处理物业各部芬的交收程序，协调有关单位进行翻修遗漏工程，保障发展上、租户的利益。 1.11设备调试

1.12编制员工手册/入住指南/商户手册/装修手册。

1.13各种收费标准出台;主要包括管理费、管理费按金、维修基金、电费按金及业主单元有偿服务收费标准。 1.14购置物业保险可以保证发展商的相关权益一旦受到侵害时，能够得到合理赔偿，同时也可以减低物业管理处的风险，保证物业管理出更好的运营。

2、物业移交、接收、验收管理方案及内容 2.1物业移交、接收内容的准备工作 ▲成立接管验收小组 ▲制定好接管验收计划 ▲定期对施工现场进行检查

▲提前参与机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数 ▲准备好接管记录表格

▲做好接管验收后遗留问题的处理方法 ▲前期资料的提供接管 2.2物业正式接管工作

▲待四方验收合格后开发商、物业公司、总保及监理公司开始正式进行接管工作 ▲接管工作主要分设备、钥匙的实物接管和资料接管

▲正式接管前三天请开发商通知物业公司进行预检，待物业公司预检完成后，再正式进行三方接管验收工作

▲设备、钥匙的实物接管逐层进行，验收完项目马上封闭 ▲设备试运行

▲遗漏问题及缺损项目整改 ▲物业材料的接管验收 ▲物业产权资料包括：

项目开发批准资料：规划许可证;投资许可证;土地使用证;建筑开工许可证;用地红线证; 综合竣工验收资料：竣工图(包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程，各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图) 建设工程竣工验收证书; 建设消防验收合格证;

公公配套设施综合验收合格证; 供水合同;

供电协议书、许可证; 供气协议书、许可证; 有线电视合格证; 通讯设施合格证; 电梯准用证;

施工设计资料：

地质报告书;全套设计图纸;图纸会审纪录;设计变更通知单;工程预算决算报告书;重要的施工会议纪要;隐蔽工程验收纪录;沉降观测记录;其他可能会影响将来管理的原始记录。

机电设备资料：机电设备出厂合格证;机电设备使用说明书(要求中文);机电设备安装、调试报告;设备保修卡、保修协议。 2.3要求

2.3.1移交接收工作结束后，接受小组应立即对接收文件资料登记建档，建档应包括《物业交接协议书》、《物业交接备忘录》、《物业交接报告》、《工程交接表格汇总表》、《工程交接备忘录统计表》、《房屋建筑工程质量保证书》和交接工作中的各种表格。

2.3.2对移交接收中发现的遗留问题，工程部经理应根据《物业交接报告》和《物

业交接备忘录》的内容负责催办。对于备忘录中尚未按期解决的问题，工程部经理应及时向开发商送交《移交接收遗留问题催办通知单》，并及时跟进，直至问题最终解救。

2.4移交接收工作文件、表格目录《移交接收工作流程》《物业交接协议书》《物业交接备忘录》《物业交接报告》《工程交接表格汇总表》《工程交接备忘录统计表》《房屋建筑工程质量保证书》《移交接收遗留问题催办通知单》《工程图纸资料目录》《图纸资料文件交接清单》《业户资料交接清单》《钥匙交接清单》《设备交接清单》《备品备件交接清单》《工具仪表交接清单》《设备保修单位资料清单》《设备运行试验纪录》《房屋验收记录表》《庭院设施交接表》《公共照明设施交接表》《变(配)电室设备交接表》《楼层配电箱交接表》《电梯设备交接表》《供暖系统交接表》《制冷机组交接表》《空气处理机(新风机)组交接表》《风机盘管交接表》《给排水系统交接表》《消防水系统交接表》《消防自动报警系统交接表》《消防排烟系统交接表》《智能化控制中心交接表》《综合布线系统交接表》《安防监控中心交接表》《通信系统交接表》《有线电视系统交接表》《网络宽带系统交接表》《市政能源表底数记录表》《业户能源表底数记录表》《天然气调压箱交接表》

3、制定节约能源管理计划

公司将按项目情况制定节约能源管理计划和相应实施的制度和表格。如何做好节能管理工作首先：

3.1制定有效设备运行管理制度

3.1.1各专业认真制定设备运行制度及设备运行表格。 3.1.2认真执行设备运行制度。

3.1.3认真填写设备运行表格，做好原始记录。 3.1.4了解设备正常运行性能、参数、状态。 3.2加强能源消耗管理

3.2.1对主要能耗设施运行和利分析。 ▲对照明系统的合理性进行分析。 ▲对动力设施的运行和理性进行分析 ▲对空调系统运行的合理性进行分析 ▲对生活水泵运行的合理性进行分析 ▲对中水机房运行的合理性进行分析 ▲对电梯运行的合理性进行分析

3.2.2通过对设施运行和理性分析，制定节能措施加以实施 ▲分析出的浪费问题采取管理上的措施 ▲通过改革工艺技术实现节能降耗 ▲通过改造设备实现节能降耗 ▲建立能源计量网络图 ▲做好设备维护保养工作

二、正常管理阶段(应增加Butler管家日常管理服务工作内容，如：工作内容，档案管理、横向工作关系、客户信息处理流程图等)

1、工程维修管理

A、工程管理的负责人每月应召开能源费(水、电、气)控制会议，对每个月的能源进行分析总结，实行数据化管理。当能源费出现大幅变动时需及时予以分析原因，做出合理解释。采取定期与不定期相结合的方式开展周检及月检活动，价钱对巡检人员及记录的监督管理制度。

B、加强对员工的培训工作，培养员工严谨的工作态度，环保节能意识，鼓励员工提出合理化建议，推进和提高工程师的工作质量，提高效率。

1.1总体服务根据所制定只财务预算，有效控制手指，并定期把有关帐目同报发展上。除按所拟定制管理计划执行日常工作外，并以承租人之角度，检讨娄玉之设计和设施，提出有关之改善意见，以达至高水平物业之要求。

1.2具体服务范畴

工程管理是充分发挥项目使用功能的保障;实验厂设备使用寿命，保障设备安全运行的保证;是为业主提高经济效益，实现物业保值增值的重要手段。是物业管理的基础管理之一。工程管理主要包括小区建筑物、高低压配电系统、发电机组、空调供冷/供暖系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、闭路电视监控系统和有线电视系统。工程管理要保证这些系统始终处于一种良好的运作状态。工程管理的内容了分为基础管理、运行管理、安全管理和维修管理四大部分。

2、基础管理

2.1设备资料档案管理物业设备资料包括三类：

设备原始资料：如设备出厂合格证书，操作使用说明，验收资料，设备安装积极构图，设备的登记表等。设备维修资料：如报修单，事故纪录，中大修工程纪录，设备改造记录等。设备管理资料：如运行记录，运行月报。

建立机电设备台账，对工程部所管辖的机电设备进行统筹管理。良好的资料档案管理可以为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据，也是工程管理人员丰富管理经验的重要手段。 2.2标准化管理

物业设备的标准化工作主要包括两类：

技术标准：如各类设备的验收标准，完好标准、维修等级标准等。

管理标准：如保修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核及奖惩标准等。设备的标准化工作的基本功能有两个方面。一是为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准;二是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。

2.3 规章制度

物业设备管理的规章制度包括三类：

生产技术规程：主要有安全操作规程，维修保养规程。

管理工作制度：主要有运行管理制度，巡视制度，安全管理制度，值班制度。责任制度：包括岗位责任制度，记录与报告制度，安全制度，交接班制度等

2.4 安全管理

物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节。设备的安全管理主要有以下几个方面工作：

加强安全知训培训工作。可以制定《安全员工安全遵守10 条》 ; 建立设备安全管理措施，对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的安全保护措施;实行持证上岗制度。如电工证、电梯证、空调证等

2.5 维修管理

A 、日常维护保养; B 、定期检查; C 、计划维修。

设备的计划修理以设备的基础资料管理为依据的，同时也要求负责工程管理人员有较丰富的经验。

3 、公共设施设备自行维修保养和外包的划分范围 3 . 1 外包内容：电梯，冷水机组，水质处理 3 . 2 自行维修管理内容除上述设备外有：

▲ 空调：空调机组、新风机、风机盘方、空调水泵、冷却塔、阀门配件等。▲ 给排水：冷热水泵，热交换机

▲ 设备：建筑红线以内暖通、给排水、强弱电设备由市政、电信单位自管的设备和线路除外，如： A 、市政热力设备和管线

B 、市区属供电局的供电设备线路 C 、市政天然气管道和设备 D 、给水市政总表为界

▲ 开发商与市政有协议的遵照协议执行，如： A 、以有线电视机房为界

B 、网络、电话等根据前期开发与电信的协议。

4 、对于公共设施设备选择外包单位维修保养的实施方案 4 . 1 冷水机组维保方案

▲ 巡检周期：定期现场检查周期

▲ 定期保养内容：年/季/月维保的具体内容

▲ 零部件供应：几组零部件消耗或损坏后的供应及实性

▲ 质量标准：为达到维修要求而设定的标准

▲ 服务响应时间：一般性服务，定期服务，紧急服务的响应时间▲ 紧急事件处理：机组发生紧急情况下，厂商的处理预案 ▲ 为本项目配备的技术人员情况

▲ 公司总体评定：资格审定，企业实力和信誉

4 . 2 水质处理一般为空调冷却水和冷冻机、泳池等。

▲ 水质标准：国家规定的水质标准或地方标准 ▲ 监测项目：对哪些指标进行化验

▲ 水质监测方式方法：由谁进行水质监测，监测的方法

▲ 水质分析：根据监测指标分析水质情况，制定相应措施和预案▲ 加药程序：定期或不定期，周期多长，何时添加

▲ 监测分析周期：对于水质进行检测的时间要求，一个月或两个月▲ 企业实际市场品牌和知名度的信息反馈

▲ 企业的技术力量和测试仪器的完备先进程度 ▲ 公司总体评定：资格审定，企业实力和信誉 4 . 3 电梯维保方案

▲ 安全资格认证：电梯专业维修保养公司应具有当地质量技术监督局签发的有资质许可证。

▲ 人员资格认证：电梯维修、保养人员必须经专业培训和考核，取得特种设备作业人员资格证书后方可上岗。 ▲ 巡检周期：电梯维保公司每15 天对电梯进行检验、维修、保养以保证电梯的安全运行。 ▲ 故障处理：当发现电梯有异常情况时，必须立即整改，严禁带故障运行▲ 电梯维保公司制定紧急救援措施

▲ 电梯机房制度：电梯维保公司制定电梯机房防火制度 ▲ 维保内容和检查项目

▲ 目标承诺：安全运行承诺、故障率承诺、维修承诺、保养承诺、响应时间承诺 5 、公共设施设备维修保养外包单位的监督管理方案 5 .1 合同管理：按照合同要求的内容进行管理

5 .2 目标管理：外包目的实现，定期对目标完成情况进行统计和评定

5 . 3 过程管理：合同实施过程中外包的工作主动性、配合度以及纪实性、定期对分包进行评估

5 .4 沟通管理：良险沟通互补，积极协调处理，双方完美配合 6 、大型公共设施设备周期性维修保养计划

一般物业，若经过几年不进行翻修，将会显得残旧，影响形象，为维持“力旺· 弗朗明歌”高服务水平，建议物业最少五年进行一次翻新工程，其中包括墙面翻新，地砖及少量的设备更新维修工程;而最少每十年必须进行一次性的全物业大型翻新工程，其中将包括外墙的翻新及物业内部的改善工程的实施，如提升电梯的功能，定期性的检查物业建筑，将更可避免物业因建筑结构而引致的危险。每年的灭虫灭蚁亦可延长物业的使用期限。物业公司公司针对“力旺，弗朗明歌”之设备配套情况，于日后之管理中，将按照如下规定实施有关之保养计划。

6 . 1 设备保养计划细则

6 . 1 消防联动设备定期检测保养规定 6 . 2 火警自动报警系统定期检测保养规定 6 . 3 楼宇自控系统、暖气检测保养规定 6 . 4 电梯定期保养规定

特别说明：以上内容作为特例提出，物业公司将为力旺”弗朗明歌项目特别定制设备施保养计划。

表一：设备保养计划细则表二：消防联动设备定期检测保养规定：

表三：火灾自动报警系统定期定期检测保养规定：

表四：楼宇自控系统定期检测保养规定：(如有) 表五：电梯定期检测保养规定：

三、各项管理服务指标承诺(应符合国家示范住宅小区的标准) 1. 房屋完好率：98% 2. 房屋零修、急修及时率：100% 3. 维修工程质量合格率：100% 4. 管理费收缴率：90%以上 5. 绿化完好率：99% 6. 清洁保洁合格率：99% 7. 道路完好及使用率：100% 8. 化粪池、雨水井、污水井完好率：100% 9. 排水管明暗沟完好率：100% 10. 道路完好率(庭院灯、楼道灯)：98% 11. 停车场、车库完好率：100% 12. 公共文体设施、休息设施及雕塑、小品完好率：99% 13. 小区治安案件发生率：0.01% 14. 消防设施设备完好率：100% 15. 火灾发生率：0 16. 违章处理率：100% 17. 住户投诉率：0.1% 18. 投诉处理率：100% 19. 管理人员培训合格率：98% 20. 住户回访率：100% 21. 业主对物业服务满意率：95%以上第五部分

物业管理服务标准 (管理类)

一、组织规范 1. 组织机构健全。

2. 建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、财务管理、质量管理、信息管理、资产管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。 3. 管理处应制订工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。

二、业务规范

(一)办公环境与礼仪

1. 办公场所环境清洁，物品摆放整齐，分类明确，私用物品统一管理，无杂务堆放。 2. 办公桌椅摆放整齐，办公人员离开办公位时，应将椅子归位。办公桌面外侧上角摆放办公品牌，电话、电脑等用品清洁、整齐。

3. 打印机、复印机整洁，无散乱纸屑。电器类办公用品有静电防范措施。 4. 办公区域禁止进食，公共办公区域禁止吸烟。 5. 工作人员着装符合规定要求，禁止服装混穿。工牌佩戴在左胸处，工作吊牌悬挂于胸前。 6. 工作人员服装干净，无褶皱，破损。头发干净，发式整齐，男士禁止留长发。 7. 工作人员精神状态饱满，坐立行走姿态端庄、严谨，言谈举止得体。

(二)(文件资料管理)

1.明确岗位负责文件的管理，所有文件、记录标识清晰，存放整齐，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。

2.文件资料保持完整，无缺失、破损。

3.业主档案、工程档案资料齐全、管理完善。

4.保持文件的现实有效性，作废文件应做适当标识。

5.涉及到物业服务中心机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备。

6.为安全起见，存储于电脑总的服务中心内部及服务中心与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件必须备份。

7.文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹应该设置标识。柜内无尘、无潮、无虫。 8.合同资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限。

9.接管新建物业，应在物业正式接管前，与发展商(或物业所有人)签订(前期)物业管理委托合同，业主档案、工程档案、物业资料等接管验收资料完善。

(三)品质管理

1.物业服务中心应建立ISO9000质量管理和运作模式，定期进行内部审核。

2. 通过ISO9000外部审核的管理小区，累计外部审核中出现的观察项≦5项，轻微不合格项≦3项，严重不合格项0项。

(四)CI管理

1.服务中心相关场所、人员、设备设施应有符合规定的标识。

(五)采购管理

1.具有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完善，每年应对供方进行评估。 2.物资采购应具有相关申请手续和物品验收手续。

3.实行采购行为回访制度，采购物资单价在2000元以上的(含2000元)，应全部回访;每次单宗采购物资金额达1000元以上的(含2000元)，应全部回访。

(六)仓库管理

1.仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。

2.仓库应配备温度计、湿度计、具有防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。 3.易燃易爆物资存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防暴灯具。 4.库存物资进行出仓、领借用手续完整。

5.所以库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。 6.报废物资、待处理物资应具备相关手续。

(七)资产管理

1.建立资产管理台帐，定期对所有资产全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。 2.资产的购置、调拨、转让、报废应具备相关手续。

(八)安全管理

1.物业服务中心应建立安全管理机构，负责紧急安全事物的处理，其相关人员和紧急联系电话应予以公布。

(九)装修管理

1.装修应办理相关的审批手续。 2.装修人员应有统一识别标志。

3.装修现场应关闭门窗，保持封闭。消防通道禁止堆放物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，特种作业应取得相关资质证明。 4.装修现场应配备一定的消防器材，原则上每50平方米至少应配备1具2公斤灭火器，不足50平方米的，按50平方米计算。

5.装修期无破坏周边环境现象，装修垃圾应在指定时间，搬运的指定地点。

(十)钥匙管理

1.管理项目应指定岗位对钥匙进行管理，钥匙应加以标识，分类保管。 2.钥匙的领借用应具备相关手续。

(十一)业主财产管理

1. 对业主委托管理的钥匙、房屋、资金、资料、物品等应办理相关接收和领取手续，明确责任，妥善保管。

(十二)食堂管理

1. 食堂应干净、整洁、做到餐具净、台净、椅净、墙净、地净、灯具净、玻璃窗净。 2. 食堂的设备、设施做到无灰尘、无油渍、无脏水、无杂物。 3. 食堂内应具有防火消防设施。

4. 餐、厨具要摆放整齐，工作服，工作鞋等要统一摆放。 5. 食堂应定期进行消杀工作，无苍蝇、老鼠、蟑螂。 6. 食品摆放整齐，生熟食品分开摆放。

7. 存储食品应保持新鲜，具有相应的防烂、防潮、防腐、防变质等措施。 8. 餐具应按规定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污迹、水印等。 9. 食堂工作人员应统一着装，服装干净，无油渍、无破损。 10.食堂工作人员应具有健康证，每年至少进行一次体验。 11.员工应在体检合格后，方可到食堂就餐。

三、信息管理

1. 物业服务中心应建立内部和外部专业网页，用以队内管理和地、对外宣传。有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护。 2. 建立信息管理制度，物业服务中心设立专门岗位负责信息的收集和传递。 3. 按要求定时编制并传递月报、季报及重要的管理和服务信息。

4. 重大的质量事故，突发事件、业主投诉必须在一个工作日内通报给相关部门或人员。 5. 按照总公司信息管理的相关要求，及时准确的向总公司传递相关信息。 6. 物业服务中心应加强与同行业的交流，每年至少组织两次外部交流活动。 7. 总公司应推进办公网络化管理，总公司和物业服务中心项目应实行电脑联网，职能部门的电脑普及率应达到80%，管理项目必须具有1台可联网电脑。

8. 物业管理、物业资产、物业人事软件资料应及时更新与维护，其内容至少应2个月更新一次。

四、人力资源

1. 物业服务中心应通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员。新聘人员应通过笔试、面试或现场操作合格后方可录用。

2.管理人员和专业技术人员应具有相应资格，持证上岗。专业技术人员持证上岗率达到100%，管理人员物业管理证持有率达到80%。

3.对所有正式员工，应按照国家劳动法的规定签定劳动合同，并按照国家和地方政府的有关规定为其购买相应的社会保险。

4.为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都应接受职业安全培训。 5..各岗位有相应的岗位任职标准。

6.每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，保证所有人员没季度接受培训的时间不少于8小时，并实施考核。

7. 物业服务中心每年至少聘请两次外部专业机构针对相关人员进行专业培训。

8.物业管理专业软件在总公司和管理项目得到推广和应用，相关人员应接受相应培训，能熟练使用软件办公。

9.每年至少进行一次员工满意度调查，并对调查结果进行分析，整改落实。10.实行全员绩效考核。

11.建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、服务和技术创新活动、物业服务中心应确保每有超过3项在内布管理，业主服务、企业经营上的创新措施得以有效应用。

五、业主关系

1. 物业管理项目应与业主签订业主临时公约。 2. 呜咽管理项目内应设立业主意见箱。

3. 物业管理项目应向业主提供紧急联系电话及日常服务电话。

4. 建立24小时接听电话制度，接听业主保修、求助、投诉等，并做好相关记录。 5. 物业管理项目每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见。

6. 物业管理项目至少每半年进行一次业主意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。

7. 物业管理项目应设置Butler负责业主服务。及时反馈和处理业主投诉，所有投诉应在收到信息之日起2个工作日内反馈给业主，并不断跟进=反馈处理结果。

8. 物业管理项目至少每月一次将具有共性的业主投诉处理结果，一适当方式向业主公布。 9. 物业管理项目至少半年公布一次物业管理服务费收支情况。

10.物业管理项目应编制季度管理报告，每季度将管理、服务及财务信息向业主公布：季度管理报告应全面、真实。

六、居家、商务服务

1. 服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到最迟不应超过2分钟。

2. 服务过程中服装要求穿戴整齐，符合总公司CI手册的规定，不浓装艳抹，金银首饰不外露，利益规范，面带微笑。

3. 对顾客的资料，物品、现金应有明确收交记录。 4. 提供服务的项目，必须在醒目的地方公布价格表，并在服务前向服务对象说明服务内容能够及相应的价格。

5. 零修、急修及时率100%，返修率不高于1%(随即抽样值)。服务质量回访满意率不低于95%。

七、遗留问题

1. 在接管一月内，对重大遗留问题有解决的方案。 2. 接管三月，已解决问题占总遗留问题的50%; 3. 接管半年，无较大遗留问题的存在。

八、经营管理

1. 物业服务中心应开展与物业有关的多种经营业务，物业管理项目应开展各种生活配套服务项目及公共配套设施代理经营业务等。 (安全类)

一、人员素质

1. 保安员岗位人员按照企业形象策划手册统一着装，各岗位按照工作要求统一形式佩戴警用器械、臂章和钥匙等工具，符合应急要求;私用物品的佩带不影响统一形象;站立时至少保持跨立姿势/ 2. 保安员应熟悉园区的环境，熟悉园区的消防设施位置，熟悉本岗位工作方法和流程。 3. 保安元行为用语规范、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。

4. 保安员具有使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援等技能。 5. 保安员每周至少一次身体素质训练，一次业务素质的培训，应达到以下标准

二、内务管理

1.安全岗位所用器具保持完好，摆放整齐，标识清楚，电器设备电力充足，不影响正常使用。

2.集中住宿房间应保持干净、整齐、无意味、无乱挂乱放乱贴等现象，并具有完善的监督制度。

3.每周至少安排一次内部，并保存记录。

4.保存足够处理突发事件的力量，原则上保安员外出人数不超过不当班保安员总人数的50%(不含50%)

三、综合安全

1.安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。

2.根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作，整个小区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系/ 3.对高空作业人员行为应符合作业安全需要。

4.对危机人身安全处应有明显标识和具体的防范措施。 5.可控事件年发生数2件以上。

四、治安管理

1.有效控制外来人员，确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员逗留小区。 2.对大型和贵重物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。

3.社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射严重危害生命和财产安全的危险品存放。 4.对突发事件如偷盗抢、意外伤害、非法机会、在逃通缉犯等行之有效的处理办法，对相关技能应能把握。

5.园区应具有两套以上的巡逻路线图，巡逻签到周期与规定周期差误不能超过正个周期时间的20%，特殊原因有祝明的除外。

6.对非本物业服务中心员工的施工人员或供方人员需进行登记、易识别性和其行为举止的管理。

五、交通管理

1.停车场有清晰、有效、规范的安全，交通标识。 2.小区区域内严禁机动车鸣笛，有明确的限速标志。 3.经营性停车场须具有当地政府要求的合法证件。

4.所有机动车实行一车一单据、=进出有凭据或车车进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据至少保持1个月的追溯根据。 5.对车辆进出敬礼且动作标准、规范。

6.对机动车车主都应有双方明确车辆及车辆物品的管理责任关系。 7.机动车出入口都应设有缓冲和防强闯设施，并能有效发挥功能。

8.机动车场地应标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。 9.机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。 10.夜晚在机动车场值勤的保安员应着反光衣。

11.非机动车管理有序，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。 12.车场现金应和票据相吻合，移交清晰。 13.恶性交通事故发生率为0。

六、消防管理

1.有效按照消防安全责任制度落实，定期进行检查，并有保存总结资料。 2.对小区业主每年至少两次的普及消防知识宣传。

3.消防设备实施完好无损，可随时启用，严禁挪为他用。 4.消防通道畅通，无阻碍物和不符合消防规定的门。

5.火警通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在5分钟内(参照紧急事件处理相关标准)赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作、。 6.灭火器选择和配置数量标准 A .车库灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30 %。 B .设有消防栓的场所，可相应减少30 % ;设有灭火系统的场所，可减少50 % ;设有灭火系统、消防栓的场所，可相应减少70 %。

C 一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2 只，每个设置点的灭火器不宜多于5 只。 D .灭火器设置明显便于拿取，并有明显标识。

7 .每个小区必须备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱、防烟防毒工具等。

8 .对燃油罐储备时，要进行隔离管理，区域内严禁烟火，配置足够灭火器材。9 .公共火灾发生数为。，火警有效控制率为100 %。

七、智能防范

1 .监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要路口和出入口应设有录像，录像至少保持一个月。

2 .消防中心和监控中心实行24 小时不间断值勤，对信号随时做出反应，并做必要记录。 3 .红外报警系统等安全防范系统应确保全天侯布防的需要，信号接受反应灵敏。 (环境类)

一、人员素质

1 .熟悉园区的环境，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能。 2 .按照物业企业形象策划手册统一着装，保持整洁，正确佩戴工牌。 3 .言语文明、作业规范、认真负责、精益求精、积极上进、保持热情。

二、内务管理

1 .保洁、绿化工具管理落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，存放处及对应标识不能有碍观瞻。机械性工具应做到连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁。2 .集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。3 .每周至少安排一次内部沟通活动。

三、绿化管理

1 .园区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明。

2 .花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤。 3 .园区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过0 . 5 平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每1000 平方米范围内累计面积不超过2 平方米。枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。

4 .园区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物，无积水.

5 .乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整。

6 .乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象。7 .绿地和花坛无杂草(人不常经过区无明显杂草)、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。8 .草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，茎叶高度在4cm 左右，立春前可修剪为Zcm 左右。

9 .主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净。

四、清洁卫生

(一)公共设施

1 .房屋的公共楼梯、走道、天台、车库等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

2 .房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。 3 .门目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm 无明显污迹。 4 .玻璃：

A .距地面2 米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm 无明显污迹。 B .距地面2 米以外玻璃目视无积尘。 C .通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。 5 .地面：

A .需打蜡的地面光亮、显本色。

B .大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。 C .瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。

D .胶质地面无明显灰尘、污迹;办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。 E .水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。 F .水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。

G .广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。H .车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。 6 .墙面

A .涂料墙面无明显污迹、脚印。

B .大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm 无灰迹;外墙面无明显积尘。 C .水泥墙面目视无蛛网、呈本色。

D .不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm 无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。

7 .天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘。

8 .人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网;能常接触到的设施位置处手摸无污迹感;所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。

9 .喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物;沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑不(蚊的幼虫)不超过1 只/100ml 。 10 .空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无积尘。

11 .停车场、车库、“彩织桥”、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。

12 .排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3Cm ;排污井、暗沟部分无明显蚊蝇嶂螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1 / 5 、井盖完整，覆盖紧贴。

13 .垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。 14 .垃圾中转站、垃圾桶(箱)，垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。 15 .标识牌、指示牌无污迹、无积尘。

16 .烟灰盅标志图案清晰，内置物(水、石米、沙)保持清洁。

17 .洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物;便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。

18 .门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。 19 .桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm 无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。

20 .垃圾篓不过满、无异味。 21 .饮水设施无污迹、无积水。

22 .会议室、培训室、等及时清扫、归位。

23 .洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。

(二)环境消杀

1 .定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。

2 .房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。 3 .夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。 4 .无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。

5 .投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。

(三)综合项目

1 .园区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。 2 .清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。

3 .排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染。

4 .公共设施或场所标识应按照物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。 5 .对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，应设有明显标识或采取有效防范措施。 6 .底商管理有序，符合卫生标准，整洁干净;无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。 (设备类)

一、人员素质

1 .身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病。

2 .具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，并经当地主管部门考试合格;取得相应工种的操作许可证明。

3 .上班时间内，必须穿戴工作服装，佩戴工牌。

二、设备房管理

(一)基本要求

1 .设备房门上有相应设备房标识。

2 .设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物;

3 .设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。4 .配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

5 .设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要流向标识; 重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。

6 .设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位要有防护罩。 7 .设备完好各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。 8 .所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

9 .房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准(2 公升/只)重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。工手册的要求。

H .设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。 12 .重要设备房内应配置干湿温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内气温应保持在40 摄氏度以下，相对湿度应保持在80 %以下。 13 .参观来访需进设备房，指定专人陪同方可进入。

14 .无人值守的设备房必须加锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。

15 .设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。16 .设备房排水通畅。

17 .具有防虫、防鼠措施。

18 .专用工具安全用品应放置在指定位置。

三、资料管理

产权资料：项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料;技术资料：

1 .竣工图包括：总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸;2 .地质勘察报告;

3 .工程合同及开、竣工报告; 4 .工程预决算; 5 .图纸会审记录;

6 .工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录); 7 .隐蔽工程验收签证; 8 .沉降观测记录; 9 .竣工验收证明书;

10 .钢材、水泥等主要材料的质量保证书; H .新材料、构配件的鉴定合格证书;

12 .水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书; 13 .砂浆、混凝土试块试压报告;

14 .供水、供暖、管道煤气的试压报告;

四、供配电系统

1 .供给三级负荷的配电设备至少每日须由维修员巡视检查两次并记录。供给二级负荷的配电设备至少每日须四次并记录。供给一级负荷的配电设备每两小时须巡检并记录。 2 .动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4 欧姆。 3 .变压器出口线电压：380V 士5cy0 范围内。

干式变压器温度：110 度继电保护报警;155 度继电保护延时跳闸;70 度变压器自动吹风散热装置动作。

油侵式变压器温度：105 度继电保护延时跳闸;90 度继电保护报警。 4 .补偿柜管理 ( 1 )功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。 ( 2 )补偿控制手动、自动切换有效。

( 3 )辛卜偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0 . 5 兆欧。 ( 4 )功率因数：大于0 . 9 5 .高低压配电柜内部连接螺栓无松动;无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无异常声响、无焦糊气味; 标识清楚准确。

6 .高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。

7 .操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，

平时浮充电压一般为：235V 一255v 。 8 .蓄电池：

( 1 )福镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3 年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：

A .电解液用量过少，露出部分极板。 B .蓄电池外部短路。 C .池外部电压不正常。

D .电极板膨胀，气塞孔堵塞。 E .电解液内含有机扎杂质。 F .爬碱严重。

( 2 )酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈腐。充电状态不允许开盖。

9 .发生停电事故后，最多不超过5 分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4 小时。

10 .发电机设备： ( 1 )内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 ( 2 )发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。

( 3 )用柴油油量保持在容器容量的80 %附近。冷水箱水量保持在容积的80 %以上。四滤应按体系文件要求及时更换。

( 4 )配备符合要求的两套蓄电池，按2 个月周期轮换使用。备有符合要求的切换开关装置。

( 5 )蓄电池电压24v 。蓄电池具备利用电网充电，设备本身充电功能。 ( 6 )柴油储备应房敷设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。 ( 7 )正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周设备启动运行一次。

( 8 )发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。

五、给排水设备设施

1 .生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。 2 .水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3 滴/分，填料密封泄漏应小于10 滴/分。)润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。 3 .设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠，泵不反转。 4 .限水、停水按规定时间通知用户。

5 .污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。

6 .下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。

六、消防设备设施系统

1 .消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。

2 .消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。

3 .温感喷淋头：无泄漏，外观完整。(红色喷淋管温度70 度，黄色喷淋管喷头喷淋温度72 度，绿色喷淋管喷头喷淋温度93 度。)消防烟感、温度传感器，定期检验(香烟燃烧温度、集烟浓度即可输出报警)。 6 .消防监控中心：

( 1 )录像画面清晰;画面切换稳定。录像带更换时间定时，专人负责保管。 ( 2 )音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。

( 3 )监视摄像镜头干净无灰尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。

( 4 )监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。

七、电梯系统

1 .电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。

2 .电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。

3 .电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。

4 .平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4ITlln 以内。

5 .曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0 . 7 毫米。接触面积不少于70 %。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要求范围。

6 .曳引机电动机要求：轴承温度应不高于80 度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。每工作3 0 00 小时更换新的润滑脂。

7 .曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油(每滴/3 一5 分钟)。减速器的机件和轴承的温度应不高于75 度。油温不高于85 度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。

8 .曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于IITlln 。

9 .限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。

10 .安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5 牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200 一300 牛顿范围内。

11 .轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5 一8 毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25 毫米。门厅锁啮合应不小于7 毫米。层门外面不允许能用手把门钱开。门扇下端距地砍应为5 一8 毫米。门垂直误差不大于0 . 5 毫米。 12 .门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁啮合应不小于7 毫米。

13 .轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。 14 .轿厢导轨导靴。

( 1 )导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。

( 2 )检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1 毫米。间隙应均匀。 ( 3 )导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。 15 .缓冲器

( 1 )油压缓冲器用油凝固点应在负10 度以下。油面高度应保持在最低油位以上。 ( 2 )缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。

( 3 )缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90 秒。 16 .安全钳

( 1 )传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂埋基润滑脂。其动作应灵敏可靠。

( 2 )安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4 毫米左右。 17 .钢丝绳

( 1 )轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。

( 2 )钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32 根。 ( 3 )断丝集中在1 或2 个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16 根。( 4 )不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90 %。 18 .辛卜偿装置补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。 19 .电梯电气部分：

( 1 )继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。

( 2 )接地电阻小于4 欧。动力线绝缘电阻大于0 . 5 兆欧。控制线绝缘电阻大于0 . 25 兆欧。 20 .盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显

21 .运行出现故障后，救援人员应在10 分钟内到达现场处理。

22 .如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每季度至少须向本部门负责人提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。

23 .电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮。无手印、污迹、各类标识齐全。运行无声响。

24 .电梯机房：温度保持在。一40 度，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。

八、检测仪器仪表及安全设施

1 .购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证;每年至少一次由总公司专门的部门进行检验或送专业机构检验。

2 .检验项目：压力容器上压力表、配电设备的电流表、电压表、功率因素表、功率表、收费用互感器、电镀表、安全操作的高压验电杆、高压绝缘手套，绝缘靴。测试使用的摇表、万用表、气焊的氧气乙炔表。防雷设施，电梯安全检验。高压配电设备。变压器。消防设施等

九、弱电设备设施

1 .可视对讲系统(如有)：室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。

2 .禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。

3 .电话系统。有线电视：主交接箱、分接线箱、插座端子接线紧固。布线美观合理。箱体内外完整无损坏。

十、附属、配套设施

1 .防雷系统：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10 欧姆;引下线及屋顶雷网线无脱焊，大面积生锈现象。

2 .外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损;是涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 3 .屋面排水通畅，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计;每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫。第六部分物业管理服务设想

物业公司将为东北亚别墅区项目提供优质的物业管理服务，以业主为先，力求不断改进，自我完善。通过实施质量管理系统、物业管理稽查等措施，确保服务水准达到国际级的150 质量管理要求的标准，力求为力旺弗朗明歌创造品牌，并实现以下目标： 1 、2009年，当业主入住率达80%后创建长春市优秀住宅小区。

2 、业主入住率达85%后，通过ISO9000 质量管理体系认证、ISO14001 环境管理体系

认证。

3 、2010年，业主入住率达90%后创建吉林省优秀住宅小区。

第三篇：XX别墅物业管理方案

第一部分项目概况

一、地理位置及占地面积：

二、区内环境：

三、房屋特点：

四、配套设施：

五、交通条件：

六、物业管理：

第二部分物业管理服务内容服务

项目服务内容服务标准

一、工程服务园区内房屋小、中、大维修服务 1. 小修：

1、完成日常小修任务指标。

2、房屋小修、急修、及时率100%。接到维修单10分钟赶到现场。零修及时24小时、完成，急修不过夜。

3、小修合格率达100%。

4、水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

2. 中修：保持房屋完好率100%。房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象。

3. 维修工程质量合格率达100%。分项检查、结合部位，严格把关。按照工序一步到位，杜绝二次返工现象。 4.住户满意率达到98%以上。

二、设备设施管理园区内公共设备设施管理

1. 公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率100% 2. 设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100% 3. 设备设施保养、检修制度完备率达99%。 4. 消防系统设备完好无损坏，可随时启用。

5. 道路畅通，路面平坦，无积水，无塌陷。完好使用率99%以上，无随意占道，无改变使用功能。

6. 排水管、沟完好率99%。排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/月。

7. 路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定期维护保养、清洁，每月一次。

8. 公共文化娱乐、休闲设施完好率100%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次

9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏。

三、装修管理监督业主和住户遵照有关规定进行装修 1. 审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%。

2. 检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求。

3. 监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目进行装修施工监督率100%。 4. 建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接。 5. 装修时间固定，不影响他人，不超时施工。

6. 每日三次做到巡视装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符。

7. 检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。

四、保洁服务园区道路环境的日常清洁保养 1. 24小时卫生保洁制。

2. 园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率 100%。

3. 园区内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99.6% 4. 垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次。 5. 垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次。

6. 地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚整洁无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上。 7. 所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上。 8. 园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。

五、绿化管理园区内花草树木绿地日常养护和管理

1、绿化完好率100%。植物配置基本合理，乔灌花草齐全，园区内绿化布置优美，花草树木与建筑协调一致，基本无裸露土地。绿地覆盖率超过40%。

2、有多种树种，有一定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定的立体绿化，衬托美化环境。

3、花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈，及病虫侵害现象。

4、树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下。

5、树木无钉拴捆绑现象。

6、绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。

六、保安服务维持园区公共秩序及住户安全

1、园区实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合，维护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问。

2、巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门。

3、被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1‰以下，无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生。

4、遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施。危险处设有明显标记和防范措施。

5、保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检。

6、违章发生率1‰以下，处理及回访率100%。

七、消防管理园区的日常消防管理

1、园区消防设施完好率100%，消防供水率100%。系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压。

2、火灾发生率1‰以下，有防范措施，定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到100%。

3、制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。

八、车辆交通管理园区内提供车辆管理

1、提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检查进出车辆及车辆凭证。

2、车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记。

3、车辆无鸣笛叫人，违章率低于1‰以下。

4、人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。

九、档案资料管理建立园区公共档案资料

1、建立计算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100%，有物业管理费用的收缴和使用记录，工作日记整洁真实。

2、房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸、、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符。

3、有1/10001比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网规划图、绿地规划图以及园区的详细规划说明书和环境预评价书。

4、有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区情况表、房屋安全普查统计表。

5、有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设备设施运行记录。

6、公共维修基金的提存和使用记录。

十、代收代缴服务代收、缴费服务

1、熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电气费的收费标准、计算方法。

2、熟悉抄看水电气表，正确读表，计量准确准确率100%、并提供凭证。

3、管理费收缴率98%以上。按规定收取，不擅自提高收费。十

一、服务规范用语与客户进行日常业务交往时使用礼貌用语

1、好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打扰了，请留步，您走好，再见

2、节日快乐，祝贺您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞快乐

3、小姐，先生，女士，夫人

4、让您久等了，给您添麻烦了，希望您满意，有什么可以帮您我再给您想想办法

5、请问您有什么事请问您找谁有什么需要我帮忙请您登记，欢迎光临本园区

6、很乐意为您服务，这是我应该做的，请随时与我们联系，请您多提宝贵意见

7、请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临第三部分管理方式驻场管理

第四部分管理原则服务宗旨业主和住户至上服务第一依法管理企业服务精神

热诚奉献求实创新职业道德

热爱工作忠于职守廉洁奉公遵守纪律艰苦奋斗勤俭节约钻研业务科学管理文明礼貌优质服务

第五部分管理目标

以人为本，为业主/住户服务，通过对别墅园区的管理，对业主/住户的服务，保持和提高物业的完好程度，使物业保值增值，以维护业主/住户的整体利益为出发点，为业主/住户带来最大限度的利益。

以业主/住户为中心，为业主/住户提供完善的服务，创造安全、舒适、温暖、快捷、方便、清洁的生活环境。

管理处对别墅园区实施专业化、规范化管理，使我们的管理融入业主/住户的居住生活之中，用优质的管理服务，为业主/住户营造一个高品质的生活空间。通过我们的管理服务，树立物业的优质品牌形象。通过营造高品质的生活空间，树立别墅园区的良好社会形象。通过别墅园区的良好形象使开发商获得更大的经济效益和社会效益。通过我们的努力使管理处成为业主/住户的朋友和别墅园区的长期管理者，使管理处在竞争中得到发展。第六部分总目标和分项指标总体目标：

我们将尽力确保别墅园区物业管理按本方案标准实施及达到良好效果。通过我们的物业管理服务，树立物业管理的品牌形象，确保开发商今年在别墅园区项目上销售/出租任务的完成。

年10月开展ISO9002质量体系认证，并在一年内获得ISO9001质量体系认证证书。

争创“优秀物业管理示范园区”。分项指标：

第七部分实现目标的保证措施管理体制和人员配备 ▲管理机构设置

根据《管理原则》、《管理方式》及别墅园区的具体情况，管理处全面负责日常管理运作，统管整个园区的内外事务。管理处按管理内容设置机构，保证管理区域安全、设备正常运转、业主/住户正常居住。 ▲人员配备

按ISO9002质量标准和别墅园区管理内容，科学、合理地设置机构和人员，本着“精干、高效、节约”的原则确定人员编制。 ▲管理处职责

贯彻执行物业管理公司的工作方针、决策、计划和各项指令。执行公司统一的财务管理规定。执行公司统一的人事管理规定。

负责管理处的全面管理工作，并根据公司的整体计划，制订管理处的工作目标、工作计划并组织实施。

制定管理方案报公司批准并组织实施。

根据公司批准的财务计划，合理、有效的控制成本，收取物业管理费、供暖费等各种费用，提高各种费用的收缴率，并积极开展项目内的多种经营，为公司经济发展，寻找新的经济增长点。

负责别墅园区项目管理处各种文档的收发、传递、存档及信息管理、反馈等工作。负责别墅园区项目管理处办公用品、工程所需维修材料及固定资产的采买。负责别墅园区项目工程设备、设施的日常检查、维修、保养工作。

负责别墅园区项目内装修管理工作。负责别墅园区项目内保安、保洁、绿化、车辆管理等工作。

根据权限和内容负责处理和配合业主、开发商对管理处工作或人员的有关投诉。自觉接受业主和开发商的监督，并协调好与业主和开发商的关系。负责与各项目所在地政府及有关部门建立良好的协作关系。

配合协调与项目部、销售公司等公司内相关部门的关系，配合供暖、收视等专业部门的工作，配合相关的外包公司的工作，为专业公司及外包公司提供必要的条件。 ▲入住

入住流程具体说明：

1、验房

2、填写返修单

3、返修

4、验收

5、领取资料、签协议

发给业主签订并填写的文件资料

签订《物业管理合同》、《供暖协议书》，业主、管理处各保留一份。

业主领取《房屋使用、管理、维修公约》并签订《承诺书》，三方各保留一份。

6、领取《住户手册》、《装修手册》、《工程质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程保修卡》。

业主填写《业主基本情况登记表》、《紧急情况联络登记表》。

7、收取费用

在签订协议后，向业主收取物业管理费、供暖费等，如办理装修再向装修公司收取装修管理费，垃圾清运费、保证金等。

8、锁匙发放

验房合格并签署法律文件后，办理钥匙交接手续。填写《钥匙交接单》。业主/住户、管理处签章。

▲装修

一、房屋装修程序

业主办理入住手续后，可以依照以下程序进行装修工作。装修流程如下图：装修流程具体说明：

1、业主/住户需要装修时，应提前到公司物业部提出申请，领取《住宅园区装修管理规定》和《别墅园区装修手册》，并如实填写《业主住户、装修施工申请表》，办理装修申报手续。

2、业主/住户将《装修方案》、设计图纸以及装修施工单位的营业执照副本、复印件、《资质证书》复印件等有效证件交到物业部，由工程部审批方案。合格后，签协议。

3、若装修项目不符合规定，须变更装修内容，交工程部再审，直至通过。

4、《装修方案》审批合格后，管理处、业主/住户、装修施工单位三方共同签定《房屋装修协议书》。

5、协议签定后，业主/住户和装修施工单位需交纳装修押金、装修管理费及垃圾清运费。

6、装修单位执《交费单据》、施工人员身份证、免冠近照二张到管理处物业部填写《装修施工人员登记表》，领取出入证及《施工许可证》。

7、进场装修

为确保装修期间一切正常，管理处根据建设部、市、区有关文件，指定了《别墅园区装修手册》，对施工时间、施工人员、施工期间的安全、消防、施工用电，清洁卫生等做出规定，所有施工人员必须遵守。

在装修期间如需变更转内容，需到物业部备案，办理复审，得到许可后，方可按变更后的内容进行整修。

8、管理处在装修期间要监督装修过程，不定期对其进行检查，并将检查情况做好记录。

管理处各职能部门根据各自职责，监督装修单位有无违反装修协议及装修规定的行为发生。若施工中有违反协议内容的，通知施工单位及时进行整改后，方可继续施工，如拒不服从，则由物业部签发《违章处理单》，立即停工，另做处理。

9、管理处保安保洁部在装修期间负责检查监督装修垃圾和生活垃圾的清运工作。

二、装修期间治安的管理

1施工人员进入园区，都应办理出入证。出入园区时，保安负责查验，无证者不准进入园区。出入证仅供本人使用不得转借。持证人要自觉接受和配合保安查验。出入证到期或有遗失，须及时到发证部门办理延期或补办手续。 2装修期间为加强对施工人员的管理，进行以下主要工作：保持各施工别墅公共区域的公共卫生及公共秩序。

监督施工人员在运进、运出装修材料等物品时，是否有遗洒等情况出现，如发现，要及时制止。

防止施工人员破坏公共区域的设备及设施。不准施工人员将施工材料堆放在公共区域内。

检查消防设备的完好，发现违反消防规定的人或行为立即制止并上报。防止施工人员在施工区域内打架斗殴。

3装修公司在进入施工现场装修前，应与管理处签订《施工防火安全协议书》，如需动用明火应先到工程部办理《动火证》，特种作业人员需持证上岗作业。

4、所有装修人员在施工期间必须遵守《装修手册》及保安保洁部制定的《特别通告》，保安员在日常巡视当中，将对施工人员进行管理，并有权对违反《装修手册》及《特别通告》行为的人员进行制止，情节严重者将通知物业部对其进行处罚，直至停止施工。

三、装修期间装修垃圾的清运

装修期间，施工单位须将装修垃圾装袋放在户门以内，装修垃圾不得散放。生活垃圾不得与装修垃圾混放。如违反规定，物业人员有权制止并令其清理，拒不服从者，管理处有权令其停工，清场。

装修垃圾由施工单位日产日清，如遇特殊情况，及时与物业部取得联系，另行安排人员清运。保洁人员在清运垃圾时要保证密封，不遗洒，不丢落，将垃圾运至指定地点。上门收取垃圾的原因：

保证园区室外环境卫生处于良好的保洁状态。保证别墅园区的设施设备不受损坏。 ▲返修、保修

返修是指业主/住户房屋自用部分仍在保修期内的维修.维修工作由施工单位负责。

返修流程具体说明：

业主/住户在保修期内向物业部提出返修申请。

物业部通知工程技术人员到现场核实情况，确认是否是质量问题。

情况属实由物业部填写《返修单》单中应写明预约时间、联系电话、维修项目等、，转交给施工单位。

施工单位根据《返修单》内容，在约定时间内派人员进行维修，如在约定时间内不能安排，由施工单位自行与业主/住户另行商定时间。维修完毕，由工程部进行初验，初验合格后，通知业主/住户确认。物业部对业主/住户的报修项目进行回访。保修期满前一个月，物业部公告业主/住户。

保修到期后，由开发商、管理处及施工单位共同进行验收，对曾经提出返修要求的项目，根据实际情况重点查验。 ▲维修

维修是指业主/住户房屋自用部分已过保修期的维修.费用由业主/住户负担。维修流程图：维修流程具体说明：

物业部接到业主/住户报修电话或书面申请，核实该户是否欠交费用如欠交催缴、后填写《维修工单》，《维修工单》中应写明报修预约时间、联系电话、维修项目及费用(包括材料费及人工费)。物业部将《工单》转工程部值班人员，由工程部委派人及时进行维修。工程部值班人员根据《维修工单》内容，在约定时间内派维修人员进行维修，维修工作完成在维修单上填写完成时间，如住户原因，在约定时间内不能进行维修，应及时通知物业部，另行约定维修时间。

业主/住户验收合格，签字确认工程质量及费用。维修人员将《维修工单》转物业部存档。

物业部定期对业主/住户进行回访。维修费由物业部计入当月应收，定时收费。 ▲投诉的处理

管理处各部门日常管理运作

原则：全面推行国际、国内质量认证机构认证的ISO9001质量管理体系，园区内日常机电运行、房管事务、治安消防、车辆、清洁绿化、园区文化、设施维修保养等统一规范管理，注重每一个管理服务人员的培训、考评、进行日检、周检、月检、年终评审工作。管理处管理规章制度分为公众制度和内部管理制度两大类，总体实施原则为：建立专项工作领导小组。设立总值班制度。

执行物业管理公司的各项管理制度。 ▲ 管理制度目录：公众制度

别墅园区物业管理公约别墅园区物业管理住户手册别墅园区精神文明建设公约别墅园区别墅使用与维护管理规定房屋二次装修管理规定交通车辆、停车场管理规定别墅园区治安管理规定别墅园区消防管理规定别墅园区清洁卫生管理规定别墅园区园林绿化管理规定别墅园区环境保护管理规定别墅园区饲养宠物管理规定别墅园区安全用水、用电管理规定别墅园区娱乐场所管理规定别墅园区暂住人口管理规定别墅园区房屋出租管理规定别墅园区路灯管理办法别墅园区配电室管理制度别墅园区水泵管理制度内部岗位职责管理处经理岗位职责物业部经理岗位职责客服中心主管岗位职责客服中心职员岗位职责行政主管岗位职责行政职员岗位职责财务主管岗位职责出纳员岗位职责收费员岗位职责保安保洁部经理岗位职责保安主管岗位职责保安员固定岗岗位职责保安员巡逻岗岗位职责车辆管理员岗位职责中控值班员岗位职责保安保洁部保安主管岗位职责保安保洁部保洁主管岗位职责保洁员岗位职责绿化工岗位职责工程部经理岗位职责电气主管岗位职责电工岗位职责维修主管岗位职责维修工岗位职责水暖工岗位职责内部管理运作制度员工手册员工行为语言规范员工职业道德规范员工培训管理制度员工培训大纲档案资料管理制度财务管理制度管理处值班制度回访制度投诉处理制度园区文化工作制度公共钥匙管理规定库房管理制度

公用设施及设备维护、保养管理规定有偿服务收费制度防火管理制度

防火安全“三级”检查制度消防应急方案房屋维修管理规定维修服务工作标准安全服务工作标准保洁服务工作标准工作流程

管理处整体运作流程业主投诉处理流程园区文化活动实施流程业主入住流程二次装修管理流程档案建立与管理流程

服务质量评价及不合格服务控制流程物料使用控制流程设备设施维修养护工作流程固定资产购置控制流程服务分包控制流程业主室内维修工作流程治安事件处理工作流程环境管理工作流程消防应急处理流程员工培训工作流程工作质量考核制度员工服务质量考核办法员工奖惩条例部门月考核表员工月考核表

第四篇：别墅物业管理收费难问题的探讨

别墅物业管理收费难主要有如下几点，

1.当今社会还有不少的人不了解，为什么要收物业管理费，什么叫物业管理。所以物业管理收费难是本行业目前最普遍的问题。业主不愿交纳物业管理费是缘于对物业服务水平的不满;而有些小区的业主“拒交”是认为别人侵犯了自己的利益，小区的业主反映：一些物业管理公司没有严格履行他们的服务承诺，服务不到位，甚而在封闭的小区曾发生过入室抢劫，造成业主经济损失，因此严重影响了业主交费的积极性和主动性甚至拒绝交费。面对这些问题，物业服务企业往往是心有余而力不足，不能从根本上解决业主面临的问题，加之业主对物业管理公司和开发商之间相互独立的关系不是很了解，有些物业管理公司在财务制度和管理上缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成的，如何分配和使用所以就造成了业主他(她)们对物业管理的不满，直接影响了整个物业管理行业在老百姓心目中的形象，使业主产生大量不满情绪，并以拒交物业费的形式来表示抗议

2. 有些业主的消费观念及道德素质有待转变，比如説;任意在公共场地乱停车、堆放自家杂物、践踏公共绿地、从窗口向楼下抛撒垃圾、制造噪音干扰邻居等，影响了其他业主的正常生活，受影响的业主又将这些现象归结为物业服务企业的管理服务不到位而拖欠或拒交物业管理费。物业管理水平和收费标准对收费的影响。在制定物业收费标准时，应切合实际，做到既满足业主利益，又符合业主的要求，达到“质价相符”，否则，就会影响收费。在全社会进行正面宣传和引导，树立正确的物业消费意识，广泛宣传，提高社会对行业的认知度，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。对于物业公司要应该把大力提升管理服务水平，作为解决“收费难”问题的着力点。以“质价相符”为基本原则，掌握业主心声，持续改进工作，使业主获得信任。对于业主投诉的问题;要认真对待，认真处理。不可拖拉。

3. 定期公示物业管理服务费收支情况;增强物业管理服务费收支情况的透明度，将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，实行明码标价，而且应当将收费表、收费清单、收费手册及使用情况向业主和物业使用人公开，以接受业主、物业使用人的查询和监督。物业管理中心应该像交电费，有线电视费一样发卡的形式，让业主便于缴费，也让外地工作的业主方便缴费。所以我最后建议为了日后物业管理收费不在难收，应该加强物业管理人员的培训，提高为业主服务的效率。

第五篇：翠屏国际城独立别墅物业管理服务标准

依据《物业管理条例》、《南京市物业收费管理实施办法》对翠屏国际城的物业收费进行说明，物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同(协议)的约定时各类房屋及其共用设施设备、公用绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。通常所指的物业管理费实际上是指物业管理公共性服务费，即目前翠屏国际城独立别墅区暂定5元/平方米的物业收费，公共用电产生的能耗费用依据实际产生的费用合理分摊，定期对分摊情况向住户公布。根据物业类型、收费性质的不同情况，住宅实行政府指导价，别墅实行市场调节价。代收代办服务费、特约服务费实行市场调节价。

物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分：

1、

2、

3、

4、

5、

6、

7、

8、

9、管理服务人员的工资按规定提取福利费、养老保险、医疗保险等费用; 房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费; 清洁卫生费; 绿化管理费; nmj 公共秩序维护费; 物业管理企业办公费;

物业管理企业固定资产折旧费; 法定税费; 合理利润。

以上费用不含业主的人身及财产保险费

以上是物业管理的基本工作内容，费用的高低主要取决于其相对服务标准的差异，以下为莲花物业对翠屏国际城独立别墅区物业管理服务标准。

一、公共服务标准一)、接待

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切;对业主(使用人)一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不应

1 使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。

对业主(使用人)的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主(使用人)的意见。二)、值守

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。三)、服务时限

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。

二、房屋、共用设施、设备维护服务标准一)、巡检

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价;

2、每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作;

3、在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等;

4、每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;

5、业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施;

6、巡检有记录：

巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。二)、房屋

1、装修管理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行 1)、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人;

2)、对业主(使用人)装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议; 3)、业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况; 4)、装修结束组织验收;

5)、验收合格2个月后组织复验;

6)、复验合格后3个工作日内退还装修保证金;

7)、对装修中的违约行为及时劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、油漆粉饰

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1)、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;5年油饰1次;

2)、钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉;上述部件应3年油饰1次;

3)、楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。三)、建筑物外立面

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次;外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、委托合同另有约定的按合同约定执行。四)、给排水系统

1、给水设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

3 1)、饮用水水池(箱)半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施;水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素;保持水池(箱)结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门;冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染;

2)、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀(浮球阀)失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活;每年对水泵机组清洁保养1次;泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志 ;每日填写水泵运行记录，建档备查;

3)、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活; 4)、专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

2、排水设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

1)、化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场;

2)、楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次;

3)、每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4 4)、每3日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草;每2周用洗洁剂擦洗1次排水沟。达到目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味;

五)、供配电系统：

由物业公司配合供电部门进行维护

六)、弱电系统

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、操作人员受过专业培训，持证上岗;

2、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别;发现异常，及时处理;

3、有切实可行的维修保养计划;保养、检修及时;

4、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态;

5、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护;

6、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。七)、避雷接地系统

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。八)、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施;

2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;

3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补;

4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;

5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划;

6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁服务标准

5 一)、道路保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

每日清扫2次，分别在6:30、16：30前完成;保洁时间不少于6小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙;每100m2痰迹控制在2个以内;每100 m2内烟头、纸屑平均不超过3个，无直径1cm以上的石子;地面垃圾滞留时间不能超过1小时;每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。二)、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物;每周擦拭2次业主(使用人)信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。三)、绿化带保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不超过1小时。四)、休闲、娱乐、健身设施保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日清洁1次(擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅);每半月彻底刷洗消毒1次;设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。五)、门卫、岗亭、监控探头保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰;工、

6 器具排放整齐、有序;监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾;擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

六)、垃圾桶、果皮箱

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

垃圾桶、果皮箱：每日清运2次;每日抹布抹1次;每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹;垃圾桶、果皮箱目视无污迹、无油污;无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。

七)、垃圾收集与处理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日上门收集生活垃圾2次;垃圾日产日清;垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋;再盖好垃圾桶盖;垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用;对有毒物质分离特殊处理;建筑垃圾定点堆放;灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染;废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面;垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。八)、卫生消杀

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠：每季进行1次;确保操作人员和业主(使用人)安全，有切实可行措施，不干扰业主(使用人)正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞;检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞;抽查楼道、业主(使用人)家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%。

四、绿化养护服务标准一)、草坪

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

1、成活率在90%以上，生长正常;

2、整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草;

3、基本无病虫害;

4、绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下;

5、绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施基本完好，无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理;绿化生产垃圾能及时清运;

6、根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。二)、园林树木

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

1、生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当;

2、树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈;

3、枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%以下;乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物;

4、缺株在2%以下;

5、管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象;

6、绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下;

7、有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。三)、花坛

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1、花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美;

2、在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度;

3、宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下;

4、有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象;

5、叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶;

6、株形丰满、整齐、姿态匀称优美。十)、人工湖、喷水池

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

1、每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，基本保持

8 人工湖水面无漂浮物;每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复;

2、每月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖;抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢;清理池底脏物、垃圾;清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等);目视池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。

十一)、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每2个月擦洗1次，保持清洁卫生。

五、安全防范服务标准一)、人员组织

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1、专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好;

2、接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力;

3、熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作;思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录;

4、安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具;

5、当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐;

6、上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表;在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠;

7、讲普通话，可以进行简单英语会话;

8、交接班制度完善，并有工作及交接班记录。二)、门卫

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施

9 交通指挥交通疏导等工作。三)、巡逻

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人;及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。四)、紧急事故反应

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等;

2、

3、有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态;

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练;

4、

5、

6、高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;

对紧急事故做出快速、正确的反应;尽可能减少破坏和损失程度; 按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。五)、其他防范措施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、

2、设有业主(使用人)求助与报警电话，24小时有人值守;