住宅使用年限

住宅使用年限（精选三篇）

住宅使用年限 篇1

随着楼市新政的接连出台, 房价上涨过快的状况终于得到了暂时的遏制, 但依然维持在高位的房价还是让人望而生畏。对于普通百姓来说, 买房的道路自然是困难重重, 但买了房也未必就能从此高枕无忧。上海的“楼倒倒”、南京的“楼脆脆”、成都的“楼歪歪”这样一连串的劣质楼房被相继报道出来, 使人们不禁担心, 花了那么多钱买来的房子究竟能住多久。即使除去住宅自身的问题, 在我国, 土地所有权属于国家, 我们拥有的只是最高70年的土地使用权, 土地使用权到期之后, 位于其上的房产要怎么办, 这些都是需要我们深入探讨、妥善解决的问题。

二、住宅寿命短于设计使用年限

1999年出台的《住宅设计规范》规定, “住宅物质寿命一般不少于五十年”;2001年公布的《建筑结构可靠度设计统一标准》再次明确, “普通房屋和构筑物, 设计使用年限为50年”。然而, 相关的研究显示, 我国城市住宅使用寿命均小于设计寿命50年。

住宅寿命过短, 究其原因, 主要是未到设计使用年限的提前拆除和建筑质量低劣。造成住宅提前拆除的原因是多方面的:一是城市发展迅速, 规划缺乏前瞻, 许多寿命不足30年甚至20年的住宅因为不符合新的规划遭到拆除;二是生活水平提高, 旧住宅功能落后, 比如没有卫生间, 位于北方的住宅没有暖气等, 这样的住宅随着生活条件的改善, 已不再适合居住, 被拆除在所难免;三是土地升值造成的利益性拆建, 原来低矮的住宅楼与其优越的区位已格格不入, 终究逃不过被拆除的命运, 被高楼大厦所取代。未到设计使用年限的住宅早早便遭到拆除是社会资源的极大浪费, 想要避免如此频繁的大拆大建, 必须从规划的控制入手。世界上许多国家的法律规定, 调整城市规划须经议会批准, 因此国外的城市规划能够在长时期内保持稳定。而在我国, 规划的调整只需要地方政府自己同意, 人大和上级机关只是备案, 根本得不到有效的监督。所以, 借鉴国外的办法, 加强对规划调整的监督控制, 将是对住宅寿命的有力保证。

住宅自身质量是另一个决定寿命的重要因素, 此类问题的处理较为复杂, 首先要明确各方主体的质量责任。住宅质量的责任主体可分为三类:第一类为建设单位, 承担保修期内的质量保修责任, 质量保修期内对住宅进行维修、更新和改造的费用由建设单位承担。应注意的是, 住宅不同部位的保修期是不同的, 根据《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品住宅工程质量保修规程》的规定, 室外工程不低于两年, 防水、保温工程不低于五年, 地基基础和主体结构工程不低于设计使用年限, 具体的保修期以购房时的《住宅质量保证书》为准。第二类为物业企业, 承担房屋建筑日常养护责任, 并从物业费中支付零星维修费用。第三类为物业的全体业主, 负责保修期满后住宅的维修、更新和改造及其资金投入。

质量方面影响住宅寿命的, 主要就是地基基础和主体结构的耐久年限, 业主如果在地基基础和主体结构保修期内发现房屋有质量隐患的, 应该及时委托房屋安全鉴定机构进行鉴定, 鉴定后确实是危险房屋的, 鉴定费用应当由建设单位承担。鉴定机构认为采取适当安全技术措施后仍能继续使用的房屋, 建设单位应该立即组织加固和修缮, 并且承担由此发生的费用。对于被鉴定为整体危房即使加固也不能再使用的房屋, 笔者认为, 建设单位和业主宜协商采取以下办法处理:一是原地重建, 建设单位给予业主拆除重建期间的周转补助, 重建后的住宅, 建筑面积未超过原建筑面积部分业主无需向建设单位购买, 超过原有住宅建筑面积的部分按照成本价格购买。二是建设单位对业主异地安置, 经业主同意, 建设单位用他处住宅安置业主, 安置住宅与原住宅按照区位、建筑面积以及土地使用年限的差别适当补齐差价。因为保修期内的住宅寿命终止属于建设单位的责任, 所以建设单位无论选择哪种办法安置危房业主都不该从中盈利, 并且应当对业主的损失进行赔偿。

如果建设单位已经破产、注销或下落不明, 住宅又在设计使用年限内 (保修期是建设单位对业主的承诺, 因为此处建设单位已不存在, 故用设计使用年限) 变成危房的, 业主可向政府寻求帮助。笔者认为, 出现此类情况, 宜按照政府组织、业主自己掏钱拆危房建新房的原则运作, 拆除重建期间的周转用房和周转费用需要业主自行承担。重建后的住宅, 建筑面积未超过原建筑面积部分应该按照房屋的建设综合成本价格购买, 超过原建筑面积部分按商品房价格 (其中土地使用权费用按原住宅剩余的土地使用年限计算) 购买。虽然此方法由政府组织, 但与政府组织建设经济适用房不同, 经济适用房的土地使用权是政府划拨的, 而危房拆除重建的土地使用权是业主的, 国家在重建过程中没有收回土地使用权, 所以重建后的住宅仍按商品房产权管理, 它的土地使用年限截止日期应该和原住房一致 (重建住宅的寿命肯定会超过原住宅剩余的土地使用年限, 如何解决土地使用权到期问题下文会提到) 。

三、住宅寿命短于土地使用年限

住宅的设计使用年限为50年, 一旦超过这一年限, 也就意味着住宅的寿命随时都有可能面临终止。而另一方面, 开发商从自己的利益出发, 一般不会让保修期长于设计使用年限, 因此, 住宅在达到设计使用年限的同时, 建设单位也将不再对其承担保修责任。但此时, 离70年的土地使用权期限届满尚有20年的时间, 如果住宅在这段时间内成了不能再住的危房, 剩下来的土地使用年限将变得毫无意义。

所以笔者认为, 对于那些过了设计使用年限马上就成为危房的住宅, 由于离土地使用权期限届满还有将近20年, 为了保障业主剩余的土地使用权, 仍然可以沿用设计使用年限内政府组织、业主掏钱的办法进行就地重建。但是与设计使用年限内重建的住宅相较, 此时重建的住宅应当适当提高购房价格, 以示区别。除了就地重建, 政府也可以和业主协商提前收回土地使用权, 根据土地开发、利用的实际情况和剩余的土地使用年限给予业主相应的补偿。

还有许多住宅在成为不能继续使用的危房时, 已经与土地使用权截止日期十分接近。对于这样的情况, 应该由政府给予》业主相应的补偿后, 提前收回土地使用权。因为如果对土地使用权即将到期的住宅采取就地重建的处理办法, 为了保障重建住宅的产权, 土地使用权将续期到重建住宅的寿命终止, 这相当于业主多拥有了接近一个住宅寿命那么长时间的土地使用权。根据目前住宅土地使用权期限届满后如何续期的主流观点, 这接近一个住宅寿命时间的土地使用权很有可能是无偿的, 或者仅仅是象征性的有偿。住宅成为危房, 业主反而从中大为受益, 这显然是不合理的。

四、住宅寿命超过土地使用年限

虽然住宅的设计使用年限仅为50年, 但只要质量过硬, 使用、维护合理, 到了70年以后还能正常居住也不无可能。问题在于, 住宅和土地是不可分离的, 到时候住宅还在, 土地使用权却到期了, 这又要如何解决。2007年出台的新《物权法》回答了一部分我们的疑问, 新《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的, 自动续期”, 却未对自动续期是无偿还是有偿做出说明。

笔者认为, 无偿自动续期多少有承认土地私有之嫌, 也是对土地国有这一事实的变相挑战, 在现有意识形态下国家一般是不会选择的。而有偿续期相对无偿续期而言, 不但确保了住宅使用期间的土地使用权不被侵犯, 同时也维护了对土地国有的尊重和政府对土地增值收益的索取权, 所以被采用的可能性很大。

如果确实采取有偿续期, 那么按照目前的情况来看, 很可能会是象征性有偿收费:一者, 当前的房价已经非常之高, 很多老百姓为了购房已经倾其一生之力, 而且民众对于有偿续期情绪较大, 所以续期的收费标准不会过高;二来, 内地的土地出让制度很大程度上借鉴的是香港地区的官地批租制度, 在香港, 续期是不需要补缴地价的, 仅需每年缴纳约为房产租金1.5‰的新地税, 所以香港土地使用权续期属于象征性的有偿续期。

五、结语

我国当前的住宅建设发展模式最突出的问题是住宅寿命过短, 引起的原因主要有城市规划和住宅质量两个方面。对于规划的问题, 除了进一步完善拆迁补偿办法, 还需从规划调整的监督和控制入手, 提高规划的前瞻性, 减少频繁的改动;另一方面, 为了保证住宅的质量, 政府要加强对工程实体以及工程各方责任主体的监督管理, 对于质量引起的住宅提前夭折现象要建立责任追究制度, 出台有效的处理办法, 切实维护广大业主的利益。国家在大力延长住宅寿命的同时, 还应妥善解决土地使用权到期问题, 始终以保障业主的住宅产权为核心, 明确土地使用权续期办法, 建立一个全寿命、高品质、可持续的住宅建设发展新模式。

参考文献

[1]、欧阳建涛, 任宏.城市住宅使用寿命研究[N].科技进步与对策, 2008, 25 (10) :32-35.

[2]、童悦仲.用市场经济手段延长住宅使用年限[N].中国房地产, 2005 (1) :36-39.

汽车评估使用年限参考 篇2

1、带拖挂的载货汽车、矿山作业专用车、微型货车及种种出租汽车使用八年，达到报废期后，不得延伸使用。2、9座（含9座）以下非营运载客汽车（包括轿车、含越野型）使用15年。达到报废准则后请求继续使用的，不需求审批，经检验合格后可延伸使用年限，每年定期检验2次，超出20年的，从第21年起每年定期检验4次。

3、轻、中、重型货车，旅游载客汽车和9座以上非营运载客汽车使用10年。达到报废准则后请求继续使用的，按审批步骤治理，但可延伸使用年限最长不超出10年。延缓报废使用的旅游载客汽车每年定期检验4次；延缓报废使用的9座以上非营运载客汽车每年定期检验2次，超出15年的，从第16年起每年定期检验4次。

4、营运大客车的使用年限调解为10年，达到报废准则后请求继续使用的，按审批步骤治理，延缓报废使用不超出4年；延伸使用时期每年定期检验4次。

5、重荷摩托车、摩托车的使用期为9年，达到报废准则后请求继续使用的，不需审批。延缓报废使用不超出3年：延伸使用时期每年定期检验4次。

6、上述车辆定期检验时，一个检验周期连续3次检验都不相符国家准则《机动车运转安定技术条件》（GB7258-2004）规定的，收回号牌和行驶证，报告机动车一切人治理注销登记。

7、营运车辆转为非营运车辆和非营运车辆转为营运车辆一概按营运车辆的规定年限（8年）报废。延缓报废申报质料

（一）填写《机动车延缓报废审批表》；

（二）行驶证正、副本（双印件）；

（三）机动车安定能检测机构“安定技术检验合格证实”；

（四）圈外人责任强制保险凭证双印件。

（五）对付吊车、消防车、钻探车等从事特地作业的车辆，延伸使用年限3年（含3年）以

上，须按单位隶属关系分别经省汽更新办或省辖市汽更办审核批准。

（六）有下列情况不得恳求机动车延缓报废：

1、微型载货汽车（总质量小于1.8吨，含越野型）、带拖挂的（全挂汽车列车）载货汽车、矿山作业专用车及种种出租汽车（19座以下）。

2、营运车辆转为非营运车辆或非营运车辆转为营运车辆。

3、右置偏向盘汽车，达到十年使用期。

4、达到使用年限前未即时恳求“检验合格标志”。

5、一个检验周期三次分歧格的（含环保排汽净化物检测分歧格），不得恳求延期使用。

治理步骤及期限机动车达到国家规定的使用年限需求继续上门路行驶的，机动车一切人理卖正在机动车达到使用年限前三旬日内向机动车管辖地车辆治理所提出检验标志恳求。车辆所人有向车辆治理所恳求“检验合格标志”的，车辆治理所理卖自受理之日起一日内，确认机动车，对触及机动车的门路交通安定违法行为和交通事故处理情况进行核查后，核发机动车检验合格标志。治理根据

1、《汽车报废准则（1997年校正）》国经贸经〔1997〕456号；

2、《关于调解轻型载货汽车报废准则的报告》（国经贸经〔1998〕407号）；

3、《江苏省汽车报废准则》（1997年拟订）苏计经市发〔1997〕1700号文印发；

4、《关于调解汽车报废准则若干规定的报告》（国经贸资源〔2000〕1202号）；

5、《关于调解汽车报废准则若干规定的报告》相关题手法报告（雄交管〔2001〕2号）；

6、国家环保总局第33号联合令《摩托车报废准则暂行规定》；

7、部雄交管〔1997〕261号关于施行《汽车报废准则》相关事项的报告。

8、部72号令《机动车登记规定》。

2000年12月18日，国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合下发了“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”（国经贸资源〔2000〕1202号），全文如下：

为了鼓励技术进步、节约资源，促进汽车消费，现决定将1997年制定的汽车报废标准中非营运载客汽车和旅游载客汽车的使用年限及办理延缓的报废标准调整为：

一、9座（含9座）以下非营运载客汽车（包括轿车、含越野型）使用15年。

二、旅游载客汽车和9座以上非营运载客汽车使用10年。

三、上述车辆达到报废年限后需继续使用的，必须依据国家机动车安全、污染物排放有关规定进行严格检验，检验合格后可延长使用年限。但旅游载客汽车和9座以上非营运载客汽车可延长使用年限最长不超过10年。

四、对延长使用年限的车辆，应当按照公安交通管理部门和环境保护部门的规定，增加检验次数。一个检验周期内连续三次检验不符合要求的，应注销登记，不允许再上路行驶。

五、营运车辆转为非营运车辆或非营运车辆转为营运车辆，一律按营运车辆的规定报废。

目前，我国在新的《道路交通安全法》中规定，我国实行的是机动车辆强制报废制度。

机动车辆分车种、车型分类，在达到一定的使用年限或者车辆的性能达不到国家规定的安全标准时，车辆必须报废。

而具体的报废标准是，a轻微型、微型货车（包括越野型）累计行驶30万公里;b重、中型货运车辆累计行车40万公里；c特大、大、中、轻微型客运车辆以及小型轿车累计行驶50万公里，其他车辆行驶里程在45万公里达到报废标准。

而另外一种报废标准是：a车辆严重损坏或车辆的安全性能不良，无法修复的车辆。b淘汰车辆，没有配件来源的车型。

汽车年限过长，蚝油量超过出厂规定15%的。c、经过多次修理和调整，安全性能仍然不能达到标准的车辆。d再有一种车辆是排气标准不合乎标准的。但19座以下的车辆和出租车以及轻微货运车辆除外。如果性能等符合规定的车辆，根据具体情况可以延缓报废年限，但必须由公安交通管理部门确定，并出具证明，才能上道行驶。而延长期限不会超过规定标准年限的一半时间。轻型、中型载货汽车车辆性能符合相关规定，使用年限可以办理延期，但延期时间也不能超过5年。汽车报废年限规定 车型参考使用年限

小、微型出租载客汽车8年 中型出租载客汽车10年 大型出租载客汽车12年 小、微型租赁载客汽车10年 大、中型租赁载客汽车15年 小、微型教练载客汽车10年 中型教练载客汽车12年

大型教练载客汽车15年 公共汽车、无轨电车13年 大型旅游、公路客运汽车15年 其他小、微型营运载客汽车8年 其他大、中型营运载客汽车15年 大、中型非营运载客汽车20年

三轮汽车、装用单缸发动机的低速载货汽车9年

装用单缸以上发动机的低速载货汽车以及微型载货汽车12年 半挂牵引汽车及其他载货汽车15年 全挂车使用10年

半挂车、中置轴挂车使用15年 正三轮摩托车10年－12年 其他摩托车1年－13年

国家有关部门《颁布农用运输车报废标准》[离线图片] http://2001年3月20日10:46国研网

国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合制定颁布《农用运输车报废标准》，对农用运输车的报废标准进行了规定。按照规定，我国农用运输车的最长使用年限为12年。根据《报废标准》规定，三轮农用运输车和装配单缸柴油机的农用运输车使用年限为6年；装配多缸柴油机的四轮农用运输车使用年限为9年；装配多缸柴油机的四轮农用运输车累计行驶里程为25万公里。另外，对达到报废年限或累计行驶里程的，依据有关技术安全和污染物排放规定检验合格的，可延长最长不超过3年的延长使用时间。据悉，目前我国农用运输车的保有量已近2000万辆，占我国机动车保有量的1／4以上。《报废标准》是以1993年发布的《农用运输车安全基准》为依据。制定和建立《农用运输车报废标准》，是节约能源、保护环境、保证道路交通和人民生命财产安全的重要措施。

影响二手车价格变化的因素：

（1）二手车的实体性贬值

实体性贬值也叫有形损耗，是指机动车在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的二手车实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。

（2）二手车的功能性贬值

功能性贬值是由于科学技术的发展导致的二手车贬值，即无形损耗。

（3）二手车的经济性贬值

经济性贬值是指由于外部经济环境变化所造成的二手车贬值。外部经济环境，包括宏观经济政策、市场需求、通货膨胀、环境保护等。

取消土地使用年限 篇3

黄志明代表说，随着城市化进程加快，五至十年内，城市建设基本完成后，农村迁移到城市的居民需要大量的工作岗位进行第二次就业，这需要实业型企业来解决农民工进城后的第二次就业问题。这就意味着，城市需要卸下荣耀的自负；农村昔日坚守的阵容亟待一场历史的转变，土地使用权性质的调整已经刻不容缓。现行《土地管理法》体现的是国家主义思维，重管理效益轻管理保障，导致其部分现行法律条款的滞后而不能满足中国社会当前的需要，是目前阻碍中国经济长期平稳增长的最大瓶颈之一。《土地管理法》第二章“土地的所有权和使用权”第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。这一土地使用性质的问题就形成了房产是所有权与土地只有使用权的矛盾。

黄志明代表表示，國有土地使用权出让年限住宅、综合、商业旅游娱乐分别为70年、50年、40年（其中商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直使用至今）。因为土地使用性质问题，土地使用权期满之后，尽管可以继续转让，但是由于转让政策的不明朗使国民依然担心政策的变化，也使企业的发展处于迷茫的尴尬境地。这种状况从一定程度上体现了“公权”和“私权”两种权利的不对等地位，导致国民对私人产权最终所有权的保障没有信心，也造成了目前国民和企业处于富不过三代的消极状态。这种焦虑的产生已由一种不完善的法律演化成一个影响中国社会未来经济发展的障碍。

黄志明代表认为，国家经济建设要稳定、持续地快速发展，不能光靠思想鼓动，这样的发展没有稳定性和长久性。我们应该要实现所有国民都充满激情、热情与能量地来自觉打造实业，自己找事做，实现以名品、名企、百年老店、百年企业来支撑国民经济的持续发展，而不是依赖于短期房产与资本市场的泡沫经济。只有实业才是国家经济发展的稳定基石，但是国家目前的土地政策没有给实业一个稳定的条件。目前，国家对部分商业、企业住宅用地以有效使用年限出让的方式对城市国有土地进行市场化以推动经济发展。但是，这种方式随着国家城市化发展速度的步伐已经不能形成鼓动国民自觉推动经济发展的动力。尽管土地戴着“国有用地”的帽子，而实际上只是一种心理上的安慰，因为所有房价都包含了地价，所以城市住宅用地和企业用地“国有化”已经没有任何存在的意义。因为不管采用哪一种方式取得的土地年限有多长，其建筑物都是包含地价的，征收了房子就征收了土地。所以近年来以年限出让的土地没有任何实际意义，反而体现的是国与民的争利，不能充分调动国民的积极性。因此，国家采用出让永久性住宅和规模型企业土地使用权是推动经济发展的方向。