银川住宅专项维修资金使用流程

银川住宅专项维修资金使用流程（精选8篇）

篇1：银川住宅专项维修资金使用流程

银川市住宅专项维修资金使用流程

维修项目申报审核

一、小区业主委员会向所在辖区物业办提交书面申请。（未成立业主委员会的，由辖区居委会做为申请主体）

二、辖区物业管理单位会同市供热物业管理办公室进行交存资金查询、现场勘查后，对符合使用条件的项目下发计划通知。

三、对列入计划的维修项目，按以下程序申报审批：

1、申报单位组织编制施工方案及预算，在小区内公示；

2、征求相关业主意见（下载统一表格）；

3、辖区管理单位回访无异议后，申报单位可采取公开招投标方式选聘施工单位（招标可以自行组织招标（自行招标需由辖区物业管理单位监督）、也可以委托第三方招标代理公司组织招标）；

4、申报单位与中标单位签订施工合同。合同内容必须载明以下内容：

（1）施工单位不得挂靠，且必须自开发票提供基本帐户；（2）资金拨付分三次直接拨付给施工单位：开工后拨付第一笔不高于50%工程款，验收合格后拨付第二笔，质保期后拨付质保金5-10%；

（3）5万元以上（电梯1万元以上）工程款最终以审价单位核定金额进行结算；

（4）质保期限不得低于以下规定：屋面防水质保期为5年，电梯设备维修质保期为1年，其余维修质保期均为2年。质保期及安全责任须在合同中约定；

（5）施工安全责任等。

5、表决结果及施工合同、方案等在小区内做公示。

四、申请单位须向辖区物业管理部门提交以下资料：（所需样

表可在银川市供热物业办官网便民服务栏下载）

1、银川市住宅专项维修资金使用申请审核表（需下载）；

2、维修资金使用建议方案（需下载）；

3、小区业主征求意见情况登记表（需下载）；

4、小区业主表决结果汇总表（需下载）；

5、小区业主表决决议（需下载）；

6、施工方案及预算；

7、招投标资料（1、组成招标领导小组；

2、评标小组、投标单位、列席参会等单位签到表；

3、专家资质证书；

4、会议纪要；

5、招投标文件；

6、招投标单位备案表、7、中标通知书；

8、中标单位报价承诺书；

9、项目工程预算；

10、招标项目公示及影像资料）；

8、施工合同及维修单位营业执照和资质证书复印件；

9、需要进行维修部位的照片及公示等影像资料；

10、针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书；

11、其他资料。

五、市供热物业办对申报的资料进行系统录入，并逐级审批。

首笔资金拨付

六、中标单位进入现场进行施工（项目申报人做好监督检查及工程量记录），项目申请人申请进行首笔资金的拨付。

七、市供热物业办对申报的资料进行系统录入，并进行首笔资金的审批、拨付。

竣工验收及资金拨付

八、工程完工自验合格后，申请人组织辖区物业管理部门、专家、审价单位进行验收，验收合格后提交以下资料：

1、《住宅专项维修项目验收申请审批表》（需下载）；

2、施工单位施工日志、所需的材料产品检验报告、材料产品合格证及施工图纸等资料；

3、工程决算报告书；

4、工程发票；

5、其他资料。

九、申请单位将资料提交辖区审核上报市供热物业办，审核后向施工单位拨付第二笔资金。

质保金拨付

十、保修期满后，项目申报人对确定无质量问题的项目向辖区物业办申请拨付质保金，提交以下资料：

1、《住宅专项维修项目质保金支用申请审批表》（需下载）；

2、申请人出具维修工程合格的证明；

3、质保金票据；

4、其他资料。

十一、申请单位将资料提交辖区审核上报市供热物业办，审核后向施工单位拨付质保金。

篇2：银川住宅专项维修资金使用流程

关于印发《银川市住宅专项维修资金使用规定》的 通 知

银房发〔2012〕298号

各业主委员会、物业服务企业：

为明确住宅专项维修资金使用范围、使用条件及使用程序，规范资金使用行为，配合《银川市住宅专项维修资金管理办法》的颁布实施，结合我市实际，我局制定了《银川市住宅专项维修资金使用规定》，现印发给你们，请遵照执行。

银川市住房保障局 二〇一二年九月二十八日

银川市住宅专项维修资金使用规定

第一条 为明确住宅专项维修资金使用范围、使用条件及申请程序，规范资金使用行为，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》、《银川市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令5号）的规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于住宅专项维修资金的使用及审核管理。

第三条 住宅专项专项维修资金使用可以由业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主提出申请。

（一）已经成立业主委员会的，业主委员会应做为申请主体，物

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业服务企业配合做好相关工作。

（二）未成立业主委员会的，由物业服务企业做为申请主体。

（三）如无业主委员会及住宅服务企业的，可由业主代表及社区居委会提出申请。

第四条 住宅保修期满后，共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

发生危及房屋安全等紧急情况，需使用维修资金应抢修的，按照《银川市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定的程序申请使用。

第五条 本文中所列的质量保修期限，采用的是《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）的规定标准。

如《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章标准的，保修期以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

第六条 工程维修项目范围

（一）地基、基础

地基：支撑基础的土体或岩体。

基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。

（二）主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。

（三）防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。

（四）保温工程，包括屋面、外墙面保温。

（五）装饰装修工程，分为房屋内共用部位装修和房屋外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。

（六）室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。

（七）给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。

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（八）电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

（九）电气工程，包括电线、电缆、配电箱（柜）等。

（十）智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。

第七条 工程维修项目质保期及维修条件

（一）地基、基础

[质量保修期限]设计文件确定的建筑设计使用年限。

[维修条件]保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施；基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。

（二）主体结构工程

[质量保修期限]设计文件确定的建筑设计使用年限。

[维修条件]保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固或整体加固。

（三）防水工程

[质量保修期限]不低于5年。

[维修条件]保修期满后，出现以下情况之一时，应重做整个屋面防水、外墙防水或地下室防水：

1、防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30％以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修。

2、重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更换。

3、外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上，且经局部补漏不能彻底根治的，应重做整幢楼外墙防水。

4、地下室地面积水，且经局部补漏仍无法解决的，应重做地下室

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防水。

（四）保温工程

[质量保修期限]不低于5年。

[维修条件]保修期满后，出现以下情况时，应重做屋面保温或外墙保温：

1、屋面保温层损坏面积达到30%以上，应重做屋面保温。屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行。

2、外墙保温层损坏面积达到20%以上，应重做外墙保温。

[改造]原设计未考虑设置保温层，需增加保温层的，应在屋面防水保修期满后，同时申请进行。

（五）装饰装修工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后，楼内共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1、门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失，应进行维修、补全。

2、饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的，应重做。

3、墙面50%以上面积经过修补的，应进行整幢房屋内墙粉饰。

[维修条件]保修期满后，房屋外共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1、外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做；外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时，应进行整幢房屋外墙粉饰。

2、护栏、扶手定期油饰；定期检查固定连接部件；锈蚀破损严重的，应更换。

（六）室外工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后，小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时，破损达30％以上，可进行翻修。

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（七）建筑给水及排水工程

[质量保修期限]建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。

[维修条件]保修期满后，建筑给水及排水工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1、管道：明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀；暗敷设管漏水。

2、水箱、水池：水箱局部变形、漏水，保温层破损；水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准。

3、节门锈蚀启闭不灵活，漏水。

4、控制柜内元器件损坏。

5、压力表损坏。

6、中水设备：

（1）格栅：链条式除污机链瓣断裂。

（2）调节池：刮泥机损坏；行走机构损坏；电气设备损坏。

（3）曝气设施损坏。

（4）鼓风设施损坏。

（5）沉淀池：吸刮泥机损坏。

（6）消毒机损坏。

（八）电梯工程

[质量保修期限]不低于1年。

[维修条件]保修期满后，电梯设备下列部件出现磨损、损坏，必须由质量安全检验部门出具整改意见，进行维修、更新、改造：

1、曳引机。

2、制动器。

3、电动机。

4、导向轮、曳引轮。

5、钢丝绳。

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6、限速系统。

7、控制柜。

8、选层系统。

9、操纵盘与显示系统。

10、层、轿门系统。

11、导靴。

12、导轨。

13、对重。

14、安全装置。

15、控制电缆及井道配线。

16、缓冲器。

17、轿厢。

（九）电气工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后，电气工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1、配电柜内元器件损坏。

2、配电线路老化、损坏。

3、电缆损坏。

4、π接箱内元器件损坏。

5、避雷系统接闪器与其他金属物的连接断开；接闪器的焊缝断开、严重锈蚀；引下线弯曲、严重锈蚀；引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。

第八条 业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。住宅专项维修资金的管理方式：

（一）业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由银川市物业管理办公室（下称市物业办）负责代管。

（二）业主大会成立后，业主大会决定委托市物业办管理住宅专项维修资金账目的，市物业办应当在住宅专项维修资金账户下为业主

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大会开设专户，将已交存的住宅专项维修资金全额转入该账户。

（三）业主大会成立后，业主大会决定自行管理住宅专项维修资金帐目的，应符合以下条件：

1、业主大会通过自行管理住宅专项维修资金的申请，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，形成业主大会决定。

2、委托本市一家商业银行作为专户管理银行，与住房保障主管部门签订监管协议。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。

3、业主大会决定住宅专项维修资金划转后的帐目管理单位，并建立住宅专项维修资金管理制度，包括帐目管理、住宅专项维修资金使用、续筹方案、应急使用预案及资金支用程序等。

4、帐目管理单位应建立住宅专项维修资金管理系统。

5、业主委员会每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修账目，并向业主公布住宅专项维修资金交存、使用、列支、增值收益及结存等情况。

6、业主委员会接受业主对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

第九条 业主委员会持业主大会的有效决议，讨论通过的住宅专项维修资金管理制度，与账目管理单位签定的书面委托协议及管理单位营业执照、资质等资料报市物业办备案。备案后，市物业办通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金帐面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金帐户。

第十条 住宅专项维修资金的使用由申请人向住宅专项维修资金资金代管单位（下称资金代管单位），即向业主大会或市物业办递交住宅专项维修资金使用书面申请。

第十一条 资金代管单位通过系统查询资金使用情况、对有使用资金的项目进行现场勘察进行预审，属维修资金使用范畴且确需维修的项目予以受理；对于不属维修资金使用范畴或超额度使用资金的项目

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书面告知申请人。

第十二条 预审通过的项目申请人如实填报以下资料：

（1）银川市住宅专项维修资金使用申请审核表（附件1）；

（2）维修资金使用建议方案；

（3）小区业主征求意见情况登记表（附件2）；

（4）小区业主表决结果汇总表（附件3）；

（5）小区业主表决决议（附件4）；

（6）工程预算；

（7）工程合同；

（8）工程维修单位营业执照和资质证书复印件；

（9）维修项目需要进行维修部位的照片及相关电子文档；

（10）针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书；

（11）项目工程预算在30万元以上维修工程必须经过招投标的方式确定施工队伍。

第十三条 申请资料填好后，申请人应将以下资料在小区明显位置公示，公示期7日：

（1）资金使用建议（方案）；

（2）小区业主征求意见情况登记表；

（3）小区业主表决结果汇总表；

（4）小区业主表决决议；

（5）工程预算；

（6）工程合同；

（7）针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书。

公示期间需告知资金资金代管单位，由其对公示情况予以监督。公示期间的相关电子文档及图片提交资金代管单位存档。

第十四条 申报审核

（一）申请人持以上资料、维修单位营业执照和资质证书副本复

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印件、公示相关电子文档及图片向资金代管单位提出资金使用或备案申请。

（二）住宅维修资金由市物业办代管的，市物业办应对申报资料进行初审，对业主意见进行抽查复核，经预审通过的维修项目，如资料初审不合格的不予受理，并书面告知申请人（附件5）；对初审通过的维修资金申请提交主任办公专题会议研究并出具会议纪要，并逐级完成维修项目系统内的申报审批，生成《维修资金使用付款通知》。

（三）住宅专项维修资金划转至业主大会管理的，需将以上资料报市物业办办理备案，初审合格后，报市住房保障局完成审核后出具备案证明；备案不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，由市物业办通知业主委员会补正，补正后，出具备案证明。

第十五条 维修资金支付审批

住宅专项维修资金付款分为首次支付、二次支付及质保金支付三个阶段。资金代管单位为业主大会的，由业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位，并及时在本物业小区内公示住宅共用部位、共用设施设备维修计划和工程结算及据实分摊费用的情况。

（一）首次支付

1、符合维修资金使用申请并完成逐级审批程序的项目，首次付款金额不得超过工程概算的50%。

2、申请人持付款通知书、工程发票及合同原件到资金代管单位办理财务相关手续。

3、申请人凭付款通知书和转账支票到承办银行办理付款业务。

（二）第二次支付

1、维修工程项目具备竣工验收条件后，申请人须向资金代管单位提出现场勘验申请，并组织相关单位、部门进行验收。维修工程验收合格的，可申请第二次付款，金额为扣除首付款及质保金以外的剩余款项。

2、申请第二次付款，须提交以下资料：

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（1）《住宅专项维修项目验收申请审批表》（附件6）；

（2）业委会、物业服务企业、施工单位维修工程验收报告单；

（3）工程决算等资料；

（4）工程发票；

（5）其他资料。

3、符合支付条件的，申请人持维修资金付款通知书及转账支票到承办银行办理付款业务。

（三）质保金支付

1、工程保修期满后，工程合格的，申请人持下列资料支付质保金：

（1）《住宅专项维修项目质保金支用申请审批表》（附表7）；

（2）申请人出具维修工程合格的证明；

（3）质保金票据；

（4）其他资料。

2、符合支付条件的，申请人持维修资金付款通知书及转账支票到承办银行办理付款业务。

3、如原申请人变更或灭失的，由辖区居委会出据维修项目物业企业或业主委员会变更、灭失的书面证明，经资金代管单位工作人员现场勘察并确定工程合格的，资金代管单位通知专户管理银行向施工单位划转质保金。

第十六条 住宅专项维修项目的监督管理

（一）维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采取招标方式择优确定维修单位：

1、维修费用总额超过30万元的；

2、单项维修工程费用超过5万元的；

3、业主大会尚未成立期间的维修工程；

4、业主大会决定实行招标的。

（二）维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：

1、维修费用总额超过10万元的；

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2、电梯维修工程预算在1万元以上或其他单项维修工程费用超过5万元的；

3、应急抢修的工程，电梯抢修工程决算在1万元以上或者其他抢修工程决算在3万元以上的，应当在工程竣工后，委托具有相应资质的审价机构对工程决算进行审价。

4、业主大会决定进行项目审价的。

5、审价报告应由市财政局、审计局、建设局确认的造价咨询企业提供。

（三）工程招标、监理和审价费用等计入维修、更新和改造成本。

篇3：铁路住宅专项维修资金管理初探

1 目前铁路住宅维修资金制度中存在的问题

1.1 交纳范围标准不合理

首先, 在交纳范围上, 对一些小区内的产权不够明晰的设施, 如地下车库、作为小区服务设施的医疗卫生、金融邮电等, 应由谁按什么标准交纳维修资金没有明确。

第二, 2007年12月27日, 建设部和财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》, 新办法规定从2008年2月1日起, 市民买房时所要缴存的公共维修资金, 将不再按照房款的比例, 而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。而在铁路企业的某些单位维修资金的缴纳标准不够明确, 有的仍然沿用以前的标准按照售房款的一定比例缴纳, 但售房款是一个变量, 尤其是原成本价改标准价出售住宅中, 考虑了结构系数、楼层系数、工龄等诸多因素, 实收售房款=应收售房款-结构系数款-楼层系数款-工龄折合款-一次性优惠款, 可以说同房不同价, 其后的经济适用房出售过程中在同一地点、同一面积的住宅, 因销售对象和销售时间不同, 售房款也有差异, 维修资金也就多寡不一。

1.2 代管存储机制不健全

在2005年前, 各分局自行管理有关住宅维修资金的存储。各铁路建筑段将收取的维修资金直接上转原分局房管中心, 对于房管中心来说只掌握数额不了解明细, 对于基层单位来说资金既已上转跟单位也就没了关系, 造成上下脱节, 账目不清。2005年由于生产力布局的调整, 铁路三级管理变为两级管理, 由原各分局管理的住宅维修资金由于分局的撤销全部上交铁路局, 但铁路局接收时只有总数, 而没有更明细的资料, 所以给以后的维修资金管理带来了诸多不便。

1.3 资金管理使用不规范

首先, 从主体地位上来说, 房建公司既非缴费主体又非使用主体, 他的施工单位性质决定了他最关心的不可能仅仅是将住宅维修资金的使用落到实处, 由其提报计划很难保证维修资金使用的客观性和安全性。

其次, 据建筑物区分所有权理论, 共用部位、共用设施设备属共用部分之范围, 共用部分可区分为全体共用部分和一部分共用部分两类, 全体共用部分是指由全体业主共同使用、受益、管理的共同部位、共用设施部位。一部分共用部分则指部分业主共同使用、受益、管理的共同部位、共用设施设备。

2 对完善住宅维修资金管理制度的建议

2.1 明确交纳时间及范围和标准

首先, 维修资金应该何时交。新建房产由购房人买房时一次性交, 若能与发房产证有效挂钩以作为制约, 可以提高维修资金筹集的效率, 省去以后挨家逐户筹集资金的难处。但房屋实际的老化、损坏多是时间积累造成的, 且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题, 开发商负质保责任, 所以一开始并不需要很大笔的维修资金, 按时间逐步累积维修资金正好体现符合“谁用谁修, 多用多交”的原则。采用类似物业费的方法逐期交纳。

其次, 再来看交多少的问题。维修资金交多少与房产建造质量、类型、使用性质、维修标准和银行利率等密切相关, 仅这一点就值得作专门研究。若一次性交纳维修资金比例过小, 在当前低利率情况下便失去了作为基金的意义, 因为其利息不足以支付起码的维修开支, 必然要不断续交, 照目前情况来看, 频繁收取维修资金并不好操作。若一次性交纳维修资金比例过大, 一方面涉及到业主经济承受能力问题;另一方面还涉及到若业主短时间转让房产, 他付出的代价 (已交大笔维修资金) 与享有的权利 (房产修复权) 不对等的问题。因为按照目前通常的做法, 维修资金是“跟房不跟人”, 房产转让时维修资金是不能随业主转移的, 而是自动记到后续的业主名下;再者, 在目前没有有效监管和好的投资途径的情况下, 比例过大必然造成资金闲置、浪费, 甚至挪用。综合以上分析可知, 住宅维修资金应从房产投入使用时由业主逐期按适当比例交纳, 这样既不会给业主带来太大的经济压力, 也不会造成资金的闲置浪费, 最主要的是这样才符合责权利对等的原则。

第三, 再来看按什么标准交的问题。当前铁路部门按照房价一定比例交缴维修资金存在明显的不合理性。首先, 物业维修是针对房产本体建筑和设施设备进行的, 并不含土地要素, 而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格;其次, 房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观、甚至地名、编号等许多与房产老化维修无关的因素, 以房价为基准显然将这些因素均包含进去, 这就会导致诸如城市中心区与市郊同类房屋交纳相差成倍维修资金的情况, 甚至同一栋楼的同房型单元因为层高、朝向、景观等不同就要交纳相差悬殊的维修资金, 而这类房产其致损因素、机会与实际维修成本是相当的。以房价为基准缴纳维修资金除了有“劫富济贫”的作用, 显然无科学依据。所以建议按以物业建筑面积乘以成本价作为交缴维修资金的标准, 成本价应由上级主管部门考虑房屋质量等因素后制定并定期公布的核定值为准。

2.2 完善代管存储机制

住宅维修资金的产权属于全体业主, 交给谁的问题主要涉及维修资金的安全性。

首先, 各房管部门出售公房后, 须将购房人交纳及从售房款中提取的维修资金及时缴到路局财务处在指定银行开立的专户内。

其次, 应强化科技投入。住宅专项维修资金的管理是一项复杂的系统工程, 每一环节既相互独立又相互联系, 在业务办理中需查询大量的资料和数据, 若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该资金管理的客观需要, 运用新的管理模式和管理系统已成为历史的必然要求。为此财务部门应按照“专户存储、专款使用、按栋设账、核算到户”的原则, 加紧研制设计先进、结构合理、功能全面的“住宅维修资金管理系统”软件, 提高管理水平。

第三, 针对业主可以发分户卡, 便于交费、查询, 并且以后非合法理由、程序用于维修不能自由取出。

2.3 严格监督管理使用

首先, 住宅维修资金的产权属于全体业主, 应由业主代表组织行使所有、监管权。因此, 各铁路住宅小区应尽早建立小区业主委员会, 由业主委员会行使相关职权。

其次, 住宅维修资金的使用应严格按照各房产建筑段定计划-业主代表组织审查批准-路局土地房产管理处、财务处审核-财务处划款这一程序进行。并且各房建公司应当定期向全体业主公布维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况, 接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别, 所以维修资金专户的开立应按幢立账, 并分列每一使用单元的分账, 以方便每一位业主查询, 保证维修资金使用的透明性。

第三, 值得指出的是住宅维修资金使用虽然有审查关 (业主委员会等业主代表组织审查) , 但由于业主代表组织成员往往不具有专业性, 对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了, 所以应有的监督作用难以保障。更有甚者, 若物管公司 (房建公司) 与业主委员会主要成员相互串通, 资金使用的合理性便更没有保障。所以在动用维修资金超过一定数额时, 需接受专业机构年度审计。

3 结束语

住宅维修资金的建立看起来是一个小问题, 但在其真正的筹集、使用、管理过程中问题很多, 原因之一是对其性质作用认识不清, 立法规范不完善、不严密、不统一, 约束力不够。有关问题的根本解决, 有赖于社会信用体系的普遍建立与完善, 有赖于社会制约机制的加强, 有赖于行政与司法效率的根本提高。

参考文献

篇4：银川住宅专项维修资金使用流程

一、全国住宅专维资金使用情况

据央视报道，目前，全国住宅专维资金超万亿，然而全国平均使用率却不足1%，被称为“沉睡的基金”。截至2013年7月，北京市缴存资金总额348.1亿元，仅使用了5.38亿元，使用率为1.55%；截至2013年5月，上海市缴存资金总额399亿元，也仅使用了29亿元，使用率为7.4%；截至2013年7月，天津市缴存资金145.4亿，仅使用7753.5万元，使用率仅0.53%……

为何这笔巨大的沉睡的资金如此难以唤醒呢？根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的使用必须征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上的业主同意，即“双2/3业主通过”，除了这个硬性规定外，还必须经过查勘界定、资金核对、制定方案、银行核算、方案公示、受益确认等10多个环节，粗略估算下来，要真正申领到专维资金，少则3～4个月，多则1～2年。因此申领条件的苛刻和程序的复杂，是专维资金长期沉睡的根本原因。令人欣慰的是，近年来，各地相继出台了一些面对紧急情况，应急使用专维资金的办法，放宽了条件，简化了程序。

二、专维资金使用范围

《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金仅用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。住宅共用部分、共用设施设备界定详见下表：

《住宅专项维修资金管理办法》特别指出，下列情况不得使用专维资金：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

三、专维资金申领流程

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的申领程序在专维资金划转业主大会管理前和划转业主大会管理后略有不同。

专项维修资金交由业主大会管理前需要使用的，按照以下程序办理：

1由物业（或相关业主）提出使用方案

2专项维修资金列支范围内专有部分占总建筑面积2/3以上的业主通过且占总人数2/3以上的业主通过使用方案

3物业（或相关业主）组织实施使用方案

4物业（或相关业主）向所在地政府住建主管部门申请列支

5政府住建主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知

6专户管理银行将专项维修资金划转至维修单位

专项维修资金划交由业主大会管理后，需要使用的，按照以下程序办理：

1由物业提出使用方案

2业主大会依法通过使用方案

3物业组织实施使用方案、

4物业持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金申请

5业主委员会审核同意使用方案后，报政府住建主管部门备案

6业主委员会向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知

7专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位

以上是《住宅专项维修资金管理办法》明文规定的必经程序，各地相关部门根据实际情况可能还会增设查勘界定、资金核对、方案公示、分摊公示等程序。

四、各地新规

6种紧急情形可申请应急专维资金，最快48小时到账

北京市住建委2013年12月4日正式下发通知指出：屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、水泵损坏导致供水中断、单体外墙超1/5脱落、排水设施重大故障、消防系统出现功能障碍六种紧急情形，可应急使用专维资金，无需双2/3业主同意，专维资金最快可实现48小时到账。

维修项目可年度“打包”申请

南京市规定住宅小区可按年度对所有维修项目“打包”，进行“年度维修项目申请”。这样不仅简化申请程序，还缩短了等待时间。同时，还提出了“应急使用预案”，紧急情况下可应急使用专维资金，无需双2/3业主同意。

紧急情况可“先使用资金，后补办手续”

2013年9月，大连市重新明确了办理专维资金划拨使用的工作流程和标准。如遇突发事件而引发的影响住宅居住安全的维修问题，甚至可以“先使用资金，后补办手续”。

建立专维资金备用金制度，赠设业主投票表决方式

成都市建立专维资金备用金制度，用于共用部位、共用设施设备维修除险等。几百至几千元的“小修小补”，不再重复走全体投票、申请、核拨、结算等传统流程。此外成都市还规定在取得2/3以上业主同意的投票方式上，增设委托代理人、网络投票、手机短信、电子邮件投票等新方式。

十种紧急情形可先拨付50%的专维资金

广州新的专维资金管理办法正在征求意见，新办法规定了包括电梯冲顶、屋顶漏水、外墙脱落、水电设施故障等十余种紧急情形可采取边申报边维修的办法。维修资金管理中心在收到申请后即派人到现场核实，核实后先拨付50%的维修资金，之后再按现有规定的程序公示拨付。

没维修基金的旧住宅区可由政府“先垫付，后追缴”

沈阳市规定，在专维基金应急使用中，因业主未交维修基金或业主分户账面维修基金余额不足产生资金缺口的，甚至尚未建立维修基金的旧住宅区，发生房屋急需维修情况时，所在地区、县（市）人民政府应当按照“先垫付，后追缴”的原则安排资金和施工队伍实施修缮。

篇5：银川住宅专项维修资金使用流程

一、物业服务企业持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部办理物业管理企业注册审核。

提交材料：

1、《物业企业注册登记表》（外网打印，加盖公章）；

2、企业营业执照副本、组织机构代码证、企业资质证书副本（验原件，留加盖公章的复印件）；

二、物业服务企业持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部办理物业管理企业下属的小区管理处注册审核。

提交材料：

1、《小区管理处注册登记表》（外网打印，加盖公章）

三、数据关联前，需要进行项目楼盘数据整理的，可由物业服务企业持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部申请数据整理。提交材料：

1、《前期物业服务合同录入信息》（外网打印，加盖开发企业公章）；

2、物业服务合同、物业服务企业的开户许可证、经办人身份证（验原件，留加盖开发企业公章的复印件。

四、房地产开发企业登录系统将项目数据与物业服务企业下属的小区管理处进行关联，并持相关资料到市住房资金管理中心区（县）管理部审核。

五、物业服务企业下属的小区管理处进行关联，并持相关资料到区（县）建委（房管局）办理维修工程使用审核手续。

提交材料：

1、《住宅专项维修资金使用申请审核表》；

2、住宅专项维修资金使用建议（盖章）；

3、工程预算书；

4、施工单位营业执照副本和资质证书复印件（盖章）；

5、住宅专项维修资金管理系统生成的任务单、分摊明细（需单位盖章、业主签字）；

篇6：如何申请使用住宅专项维修资金

（1）物业服务企业或受托管理的单位，根据物业维修、更新或改造项目，提出使用计划，填报《维修资金使用申请表》（备索），编制工程预算书，并在小区内进行公示。已成立业主大会的经业主大会通过（提供会议签到簿），未成立业主大会的需经列支范围内全体业主三分之二以上同意签字，报房管局维修资金管理部门审核。

（2）房管局资金管理部门接到申请材料十日内，对申请项目进行实地勘察。

（3）经审查符合资金使用范围和条件的，由申请使用单位或个人提供以下资料后拨付：

①维修资金使用申请表；

②业主同意使用维修资金签字表；

③维修工程合同书；

④经指定专业工程造价机构审核（编制）并在小区内公示的工程决算书；

⑤工程耗费发票原件；

⑥业主委员会或业主代表验收合格证明。

（4）工程完工后资金管理部门对维修项目进行验收；

（5）维修资金拨付完毕后，资金管理部门办理记帐报销手续。

篇7：物业专项维修资金使用流程

为规范物业专项维修资金使用，特制定本流程。流程如下： 第一步、管理处每年末制订下一《物业专项维修资金使用预算表》（以下称《预算表》）； 第二步、报送《预算表》给物业专项维修资金专管员审核； 第三步、将审核通过后的《预算表》报送财务部备案； 第四步、根据《预算表》招投标施工方；

第五步、根据招投标结果制订相关方案后向业主公示并收集相关业主签名； 第六步、根据相关业主签名结果与中标施工方签定相关合同；

第七步、编制《深圳市物业专项维修资金专项使用备案(首款)申请表》（以下称《首款备案表》）和《深圳市物业专项维修资金专项使用划款(首款)申请表》（以下称《首款申请表》）并完成相关签名；

第八步、将《首款备案表》复印件和《首款申请表》复印件、相关合同复印件（内容须含施工方名称、工程总价、开工时间、完工时间、质保时间等）交项目会计录入物业专项维修资金信息系统；

第九步、根据要求将有关资料交给区住宅局/城建局申请物业专项维修资金首款；

第十步、工程施工验收完且首款到帐后，管理处以相关合同复印件及发票原件、部分相关业主签名表复印件、《首款申请表》复印件、《首款备案表》复印件、《工程竣工验收证明书》复印件等资料为附件填写付款申请书结算，财务部审核时参考预《预算表》； 第十一步、编制《深圳市物业专项维修资金专项使用备案(尾款)申请表》（以下称《尾款备案表》）和《深圳市物业专项维修资金专项使用划款(尾款)申请表》（以下称《尾款申请表》）并完成相关签名；

第十二步、将《尾款备案表》复印件和《尾款申请表》复印件交项目会计录入物业专项维修资金信息系统；

第十三步、根据要求将有关资料交给区住宅局/城建局申请物业专项维修资金尾款； 第十四步、尾款到帐后，管理处以相关合同复印件及发票原件、部分相关业主签名表复印件、《尾款备案表》复印件、《尾款申请表》复印件、《工程竣工验收证明书》复印件等资料为附件填写付款申请书结余款； 第十五步、每完成一个物业专项维修资金项目，物业管理处须收集维修方案原件和投标单位报价单原件、物业专项维修资金处理事宜业主大会决议证明原件、相关业主签名表原件、《单项工程施工结算合同书》原件、《工程验收证明书》原件、相关合同复印件、发票复印件、《首款备案表》复印件、《首款申请表》复印件、《尾款备案表》复印件、《尾款申请表》复印件、《备用金核销表》等资料归档备查。另以备用金形式使用物业专项维修资金的，首先备用金帐户须有余额，然后管理处以相关合同复印件及发票原件、部分相关业主签名表复印件、《工程竣工验收证明书》复印件等资料为附件填写付款申请书结款，财务部审核时参考预《预算表》；

特别强调：一个物业专项维修资金项目只能有一个施工方，财务部只与报送区住宅局/城建局申请表上的一致的施工方结算，财务部不与其他参与单位或个人单独结算，财务部不预付物业专项维修资金款项。

如因紧急情况确须修订《预算表》，可修订《预算表》。但是必须在预算表审核、备案及招投标和征得相关业主签名后方可签定施工合同及施工，即须通过相同的流程。

篇8：住宅专项维修资金若干问题探析

一、专项维修资金缴费基数

《管理办法》规定业主缴纳专项维修资金, 应按照其拥有物业的建筑面积, 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%。以建筑安装成本作为计提基数, 缴存额依据标准由“购房款”变为“建安费”, 虽然避免了因各种人为因素和自然条件因素造成的同一个户型、不同维修基金交纳数额情况的发生, 略显公平, 但是按照此种方式缴纳仍有其不合理之处:

其一, 房屋建安费的数额是多少?既然要缴费, 那么缴费的数额是多少, 购房者无从得知。一般来说, 这是开发商最不愿提及的。因房屋的购房款一般包括土地征用 (出让) 及拆迁补偿费和建安费等费用, 在一些房价较高的城市, 建安费在购房款中所占的比例很低。根据有关报道, 北京市建安成本费用占普通住宅成交均价的不足30%, 若对外公布建安费的确切数字, 会对购房人的心理以及房地产市场产生何种影响, 目前尚无定论。

其二, 建安费的费用构成各是多少?建安费一般包括直接费和间接费等多种费用, 建筑安装工程每平方米造价因构筑物采用的建筑设计、建材价格、地基地质状况等因素不同而互不相同。确定每一个小区的建安费用, 每幢住宅逐一计算, 在实际上是不可行的。因此, 不同的建造价格, 缴纳相同的维修资金, 显然是不公平的。

其三、以建安费作为计提基数, 由谁来确定建安费?开发商还是政府部门, 《管理办法》没有具体规定。若由开发商自定, 将会导致购房人因开发商的建安成本高而多缴纳维修资金, 从而损害了购房人的利益。

《管理办法》对缴存基数范围的规定比较模糊, 同时又没有相关配套的可操作性强的实施细则, 在实际中操作中可能会出现缴费标准不统一的现象, 造成混乱。其实, 缴纳维修资金的目的是为了对房屋进行维修、更新和改造。实际上, 我们可以采取很简单的方法来确定维修资金的缴存标准, 将房屋建筑物分解为可维修部分和不需维修部分 (包括土地、基础工程和主体结构等) , 维修基金的缴纳基数是房屋建筑的可维修部分的价值。

二、专项维修资金的归集

住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。但在实际中人们对维修资金的认识不足, 根本不知道维修资金是什么, 有什么用处。据《四川日报》与“四川在线”的一次联合调查结果显示, 不知道住房专项维修资金的受调查者占44.44%, 不清楚交了多少的占70.37%。人们对专项维修资金认知上的缺失, 再加上维修资金数额巨大, 使人们在心理上容易产生抵触, 不愿意缴纳, 致使维修资金征集不到位的情况普遍存在。

在国外, 规定由施工企业缴纳高达30%-70%的物业维修资金, 因为根据国际惯例, 建筑物的合理使用寿命为50-70年。建筑物属于“超耐用品”, 在此期间, 建筑企业有义务确保地基基础工程和主体结构的质量, 如果施工企业建设的房屋保修期间就出现需要大修、翻修、更新改造等问题, 就说明建筑存在质量问题, 施工企业应当修复并承担修复的费用。我国《建设工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下, 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程, 最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。而根据国际惯例, 通常设计文件规定的合理年限为50-70年。也就是说, 住宅主体承重结构部位 (包括基础、内外承重墙体、柱、梁等) 出现问题按规定应由开发建设单位保修至合理的设计使用年限, 即终身保修。

《管理办法》之所以强调住宅专项维修资金用于“保修期满后”, 应该是考虑到在保修期内的维修由建设单位负责, 动用施工单位缴纳的工程质量保修金。如:在保修期内施工单位履行了保修责任, 保修期满后就有权将工程质量保修金全额收回。一旦出现施工单位保修不及时的情况, 就可以先行维修, 维修费用在工程质量保修金中扣除。所以保修期内的维修, 根本不会动用维修资金。这也就是国外施工企业之所以缴纳高额物业维修资金的原因。 (国外施工企业缴纳的维修资金的性质相当于我们这里所指的工程质量保修金) 但是, 我国目前的法律法规对建设单位及施工单位如何履行建筑房屋在保修期限内的保修义务仍然是一个空白点。

实际上, 专项维修资金归集应本着“谁使用, 谁付费, 谁受益, 谁负担”的原则, 维修基金属于全体业主所有, 理应由全体业主交纳。《管理办法》也规定了采取强制手段———对开发商交付房屋的条件作出约束, 保证购房者入住前就能将维修资金交存到位。为了确保维修资金的归集得到切实保证, 让业主真正了解维修资金的概念、用途, 并促使其自觉缴费, 政府的相关职能部门应该积极深入宣传维修资金归集的意义、法律法规、相关政策, 并加大宣传力度, 提高整个社会对专项维修资金认知度。同时, 为避免由于法律的缺失所带来的——在实践中本应由建设单位在保修期限内承担的开支转嫁到维修基金状况的发生, 致使业主在缴纳维修资金时, 心存顾虑, 政府部门应该制定出房屋建设质量管理法律的实施细则, 明确落实建设单位在建筑房屋保修期内的维修义务及违约责任。使维修资金真正起到物业后续服务的资金保障作用, 并推动房屋维修基金制度的实行, 为房屋维修基金制度的健康发展打下坚实的社会基础。

三、住宅专项维修资金的使用

随着《管理办法》出台, 维修基金在使用中不规范, 被挪用的现象已基本得到控制, 然而, 维修资金“惜用现象”则悄然出现。据不完全统计, 全国已经征集并建立物业维修资金 (含基金) 的物业比例不足15%, 正常投入使用的则占不到3%。美国一所大学房地产管理教授格林·黑格曾说:“在中国旅行时, 一些只不过三五年的楼房, 看上去像有20多年了”。与此相反, 瑞士有不少“二战”前的住房, 既保持了传统的建筑风格, 又具备了崭新的内部设施;新加坡的住宅区, 每5-7年就要进行因此粉刷装修、更新设施, 以保持全新的面貌。房屋作为一个“不动资产”, 它的保值、增值是通过必要的维修和合理的更新来体现的, 维修资金如果只是“维而不修”, 那就丧失了维修资金的本质和意义。

《管理办法》就维修资金的使用程序进行了统一规定, 并针对业主大会成立前后两种情况, 分别确定了6、7项不同的程序和实施细则, 总的来说很全面, 但从微观上看尚有不完善之处。如在使用程序中涉及到物业公司、业主委员会 (大多数业主) 、行政主管部门等众多相关方, 并且操作程序十分复杂, 如果上述某一个环节受阻, 就不可能正常启动住宅维修资金, 建筑物就不能如期得到维修和更新。希望制定相对简单易行的使用程序, 使维修基金的使用真正落到实处。其次, 维修预算方案由业主大会批准, 而大多数业主委员会成员对维修基金的知识相对匮乏, 对物业维修、更新方案的审批不专业, 就有可能造成维修基金的“惜用”。建议有必要确立对业主委员会成员的专业性培训的制度, 如理财能力、工程审计知识、施工监理水平等, 以达到合理、高效使用维修资金, 为科学进行维修、更新和改造发挥积极作用, 最大限度地保证物业的正常运转和物业的价值。

摘要：近年来随着住宅专项维修资金制度的不断完善, 全社会对维修资金的关注度也不断提高。如何使维修资金在实际中的归集和使用上的合理化、社会效用的最大化, 本文进行了相应的探讨。

关键词：住宅专项维修资金,缴费基数,归集,使用

参考文献

[1].郭志涛.黄海荣:房屋公共维修基金的制度完善.载房地经济建筑经济.2008 (1) .

[2].张朝德:叫停强制征集物业专项维修资金.载《城市开发》.2008 (15) .

[3].李士和.蔡庆兵:《物业管理学》.浙江大学出版社.2007年1月版.第32页.

[4].见《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条。1.郭志涛.黄海荣:房屋公共维修基金的制度完善.载房地经济建筑经济.2008 (1) .

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