人地挂钩（精选五篇）
人地挂钩 篇1
两个挂钩政策的相继提出并允许在部分地区开展试点,是新形势下我国土地管理制度的重大创新,是建立以城带乡、城乡一体的新型城乡关系的重要抓手。两个挂钩既有相同之处,又存在明显差别。目前学界关于城乡建设用地增减挂钩政策的研究主要集中在以下四个方面:一是归纳了增减挂钩的运作模式。王君等[1]将增减挂钩的运作模式划分为三种类型,即政府主导型、市场主导型和农民集体自主型,并对三种运作模式的特点、利弊进行了系统分析,提出了政府与市场相结合的方式是现阶段增减挂钩最可行的运作模式;张海鹏[2]认为,在我国各地挂钩实践中形成了天津“宅基地换房”、重庆“地票交易”以及新乡“农村社区”等各具特色的增减挂钩运作模式。二是分析了增减挂钩实施过程中存在的问题及产生这些问题的根源,并提出了解决方案。增减挂钩在实施过程中存在的主要问题包括少数地方片面追求增加城镇建设用地指标,未经批准擅自开展挂钩试点或扩大试点范围;有的地方违背农民意愿强拆强建,严重侵害农民权益,土地纠纷不断;挂钩周转指标收益使用不规范;整治出的耕地质量差,难以保证耕地占补平衡等[3,4,5,6,7,8]。产生上述问题的根源包括“挂钩”政策缺少科学理论支撑、现行土地制度存在缺陷、保障体系不完善等[9]。三是对具体区域城乡建设用地增减挂钩潜力的计算。程龙和董捷[10]通过分析武汉城市圈1996-2008年土地利用结构及人口数据,以2008年为规划基期年,按照人均用地指标法,预测规划目标年2015年和2020年城乡建设用地增减挂钩需求潜力和供给潜力,并据此提出了高、中、低三种挂钩方案,分别测算出其挂钩潜力。四是对增减挂钩规划的方法进行了探讨。周小平等[11]以山东省东明县为例,引入级差区域指数,探讨了挂钩规划的方法;程龙和董捷[12]以武汉市新洲区为例,通过引入生态位适宜度模型构建了城乡建设用地增减挂钩供给和需求区域的评价指标体系,测算其生态位适宜度,并据此划分挂钩供给和需求区域,制定了联动规划方案。
由于人地挂钩试点工作开展较晚,能够检索到的文献较少。现有文献关注较多的是人地挂钩政策的内涵与功能、现实意义和实施模式等[13,14,15,16],缺乏与增减挂钩的对比分析及对人地挂钩的实施程序和实施要点的研究,而且内涵的表述过于空泛,不能反映政策的全貌。因此,在厘清两个挂钩异同的基础上,借鉴增减挂钩试点的经验,探讨人地挂钩实施过程中的关键问题和关键环节,对于试点项目的顺利实施和适时向其他地区拓展具有重要的指导意义。
1 人地挂钩与增减挂钩的异同分析
1.1 人地挂钩与增减挂钩的内涵分析
根据国土资源部颁布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》第二条之规定,城乡建设用地增减挂钩是指“依据土地利用总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区(以下简称项目区),通过建新拆旧和土地整理复垦等措施,在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上,最终实现增加耕地有效面积,节约集约利用建设用地,城乡用地布局更合理的目标。”据此,可将增减挂钩的内涵分解为以下几个方面:首先,增减挂钩必须符合当地的土地利用总体规划及其他相关规划,在已有规划的基础上有序地开展此项工作;其次,增减挂钩是拆旧地块与建新地块进行挂钩,并且是由两个等面积的地块组成一个完整的挂钩项目区;第三,保证项目区内各类土地面积平衡是建立挂钩项目的基本要求。即通过挂钩项目的实施,区域内建设用地总面积不增加,耕地总面积不减少;第四,对拆旧地块进行拆除和复垦是确保项目区内各类土地面积平衡的基本手段;第五,增减挂钩的最终目的是优化城乡用地布局和实现土地的节约、集约利用。由于确保挂钩项目区内建设用地面积不增加、耕地面积不减少是实施增减挂钩项目的基本要求,因此增减挂钩的实质是占补平衡政策的延伸和特例。
目前学界对人地挂钩政策的内涵说法不一、各执其词,大多是从《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》的相关表述中去解读其内涵。有的直接将其简单地理解为“地随人走”,也就是人口迁移到哪里,这些人口所占用的建设用地面积就转移到哪里;从哪里迁出的人口,哪里就要相应地减少这些人所占用的建设用地面积[14]。笔者认为,人地挂钩是指遵循城市化的一般规律,在人地关系协调理论和城乡一体化理论的指导下和规划的引领下,根据农村人口向城镇转移的数量、速度确定农村建设用地减少、城镇建设用地随之增加的数量与速度,通过调整城乡建设用地布局和土地综合整治,并以整治后节余的建设用地指标在城乡和地区之间的有偿流转为突破口,实现城乡和区域之间耕地数量不减少、建设用地数量不增加,以满足城镇建设用地需求的一项用地政策。人地挂钩的政策核心是“人往城转、地随人走、钱从地出”。所谓“人往城转”,是指挂钩区域内的农村人口按照相关规划有序地到城镇定居或到就近的新型社区定居,定居后的居民均享有与城市市民同等的待遇;所谓“地随人走”,是指随着农村人口的转移,相应地减少农村集体建设用地规模,并按照人均建设用地标准相应地增加城镇的用地规模并用于解决进城农民的居住问题,节余的建设用地指标以有偿使用的方式用于当地的工业化和城镇化建设,剩余部分可跨区域有偿流转;所谓“钱从地出”,是指通过整合各种涉农资金,整乡或多村联合开展土地综合整治,从农村节余建设用地指标交易和农村土地、房屋产权抵押贷款中获取资金。综上所述,人地挂钩政策是在工业化、城市化快速推进、耕地保护形势日益严峻、人口城市化严重滞后于土地城市化的背景下土地管理制度的一项重大创新,其本质在确保耕地总量稳定、质量不降低的前提下,有序推进城乡之间、地区之间的人口、土地等生产要素的空间布局调整与优化配置,有效破解城市化进程中的“人、地”矛盾,实现人口城市化和土地城市化的同步发展,最终实现城乡一体化。
1.2 人地挂钩与增减挂钩的异同分析
从增减挂钩和人地挂钩的内涵可以看出,两个挂钩既有相同之处,也存在着明显的差异。
1.2.1人地挂钩与增减挂钩的相同之处人地挂钩与增减挂钩的相同之处主要体现在以下几个方面:第一,两个挂钩的重要目的之一均是在确保耕地总量不减少、质量不降低、建设用地总量不增加的前提下,通过优化城乡用地布局来为城市化的推进提供发展空间,有效破解城市化进程中的土地供需矛盾;第二,两个挂钩均是借助于对农村土地综合整治来实现耕地总量不减少、质量不降低、建设用地总量不增加的目标;第三,两个挂钩实施过程中资金的重要来源之一均是通过建设用地指标的有偿使用和涉农资金的整合;第四,两个挂钩均要符合当地的土地利用总体规划和其他相关规划;第五,两个挂钩的试点均要通过有关部门的审批;第六,两个挂钩在实施过程中均需要有关部门下达的挂钩周转指标,并在规定时间内用农村土地综合整治出的耕地面积归还,归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标,归还周期一般为三年。
1.2.2人地挂钩与增减挂钩的不同之处人地挂钩与增减挂钩的不同之处主要体现在以下几个方面:第一,增减挂钩是两个区域的挂钩,即拆旧地块与建新地块的挂钩,而且建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积,即建新规模取决于拆旧规模。而人地挂钩则是城镇建设用地增加规模与吸纳农村人口进入城市(或新型社区)定居规模的挂钩和城市化地区建设用地增加规模与吸纳外来人口进入城市定居规模的挂钩,城镇新增建设用地的规模取决于向城镇转移定居的农村人口数量和用地标准;第二,人地挂钩的目标不仅仅是解决城市化进程中的土地供需矛盾,更重要的是通过实施人地挂钩来克服城市化进程中普遍存在的人口城市化滞后于土地城市化的弊端,实现人口城市化和土地城市化的同步协同推进,逐步消除城乡二元结构,最终实现城乡一体化。而增减挂钩的基本目标是取得城镇建设用地指标,目标相对比较单一;第三,根据《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的相关规定,增减挂钩项目的设置限定在县域范围内,其目的主要是为了促进县域经济的发展。而人地挂钩从理论上讲,不仅可以在县域内实施,而且还可以突破县域在市域甚至省域范围内实施,即将通过土地综合整治节余的集体建设用地指标可以在市域和省域内有偿流转。扩大建设用地指标的流转区域,不仅可以实现挂钩指标收益的最大化,而且可以在更大的范围内实现土地资源的优化配置;第四,人地挂钩的切入点是农村人口到城镇(或新型社区)定居,在享有与市民同等的福利待遇后,放弃农村宅基地使用权并通过土地综合整治将其复垦为耕地,从而产生建设用地指标。而增减挂钩的切入点是在建设用地供需矛盾突出、农村建设用地整理复垦潜力较大的地区,依据当地的土地利用总体规划和城镇规划,由当地政府或企业根据需要,在尊重农民意愿的基础上,人为地将两个特定区域的地块(即拆旧地块和建新地块)整合在一起构成一个完整的挂钩项目区。项目区内的农村人口采用就近安置的原则,统一安置到新建的农村社区继续从事农业生产;第五,增减挂钩项目实施过程中所需经费主要来源于建新区中用地单位所缴纳的新增建设用地指标有偿使用费、耕地开垦费等项目资金和各项涉农资金,而人地挂钩实施过程中的资金来源较增减挂钩更加多元化,既可以通过节余指标的公开市场交易获得,也可以是土地整治专项资金(新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和用于农业土地开发的土地出让收入等)和整合后的农业、水利、交通等各项涉农资金,还可以是社会投资和融资。节余建设用地指标交易收益不仅可用于农村土地综合整治,建设高标准基本农田,还可以用于解决进城定居农民的居住、社保、就业、教育、医疗等问题。
总之,两个挂钩都是对快速城市化背景下解决用地矛盾的政策响应,但人地挂钩是在社会经济快速发展的推动下用地制度的重大变革,制度设计的依据是社会经济发展推动农村人口入城、农村人口向城镇流动从而推动农村建设用地指标向城镇转移。而增减挂钩主要通过缩村并点、农民上楼等方式节约农村建设用地以补贴城镇建设用地的不足,它是一个简单的、机械化的、企图暂时缓解用地矛盾的“治疗性”方案,而不是一个系统的、具有生命力的一劳永逸的“治愈性”方案。
2 人地挂钩政策的实施要点
人地挂钩政策的实施程序见图1。其实施要点包括政策设计的立足点、政策实施的引擎、规划的引领及政府主导作用的发挥、资金的筹措、农村宅基地退出机制的构建、挂钩指标公开交易平台和土地承包经营权流转平台的构建等。
2.1“以人为本”是人地挂钩政策设计的立足点
人地挂钩的核心是“人”与“地”的挂钩,即将城市化进程中“人”与“地”的城乡流动联系起来,而“人”的流动是最根本的,是衡量土地流动的尺度。因此,在人地挂钩实施机制中人口的流动是基础,处于主导地位,而土地的流动是人口流动的内在要求,处于从属地位。因此,人地挂钩机制设计的核心在于“以人(农民)为本”,以社会经济发展过程中人的需求特别是农民的各种需求作为人地挂钩政策设计的立足点,必须解决好农民转化为城市人口之后的安居、就业、发展、子女教育、社会保障等一系列问题[14]。同时,土地在城乡间的流转规模与速度取决于人口在城乡间的流动速度与规模,确定城乡建设用地流转速度与规模的依据是农民入城转化为市民的速度与规模。这里所指的“人”不是几个人或几户人,而是指整村人。因为通过几个人或几户人的迁移实现人地挂钩不具有现实可操作性。
“以人为本”就是把维护广大农民的权益放在首位。建立在尊重农民意愿的前提下的农民户籍转化制度是建立人地挂钩机制的基础,而这种户籍转变绝不能仅仅是一种身份的表象转变,而应该是承载了权利、福利及责任义务的质的转变,即农民完成身份转变后必须与市民享有同等的住房、就业、发展、社会保障、子女教育、医疗等权利,相对应的其作为农民所应享有的宅基地使用权也应同时放弃。对于不愿意入城生活的农民,当地政府应根据村镇规划在就近的中心村分配宅基地建房居住,以原村的集体农用地保证其农用地承包权,经济关系转入中心村集体经济组织。
2.2 以内涵城市化作为人地挂钩政策的引擎
城市化既是一种社会经济现象,又是对社会经济发展水平的度量方式,城市化过程包括人口和土地的城市化,但仅有人口和土地的城市化也不是真正的内涵城市化。内涵城市化过程是指城市随社会经济的不断发展而产生对人口与土地的自然需求与内在引力,并由人口与土地的积聚效应产生对社会、经济的激励作用及城市化的推动作用。在这个过程中,人口与土地在城市的积聚,在城市化的特定阶段能够促进城市化的发展,但自始至终推进城市化的源动力只能是社会生产力的提高。所以撇开社会经济发展仅强调城镇人口与土地规模扩张的城市化是“假城市化”,甚至忽略社会经济发展与人口的内在需求仅片面追求用地规模扩张的城市化只能催生时下的各种“鬼城”。
人地挂钩的本质是城市化进程中人口、土地城乡间的优化配置,其动力是城市化,其优化配置的标准是城市化进程中社会经济要素的空间需求。城市化本身才是农民入城的引力源泉,因此,只有内涵城市化才能作为人地挂钩政策的引擎,才能保证人地挂钩政策的健康实施。也就是说,人地挂钩机制应该是一个由城市化推动农民、农地实现城乡流动的正向引导机制,而绝不是由农民、农地城乡转化而装点的假城市化倒逼机制。
2.3 充分发挥政府的主导作用和规划引领作用、稳妥推进是人地挂钩试点顺利实施的保证
人地挂钩的实施是一个涉及多部门的综合性系统工程,如专项规划及年度实施计划的编制、方案的报批、挂钩标准的确定、涉农资金的整合、指标的交易及交易收益的使用、项目的组织实施与验收等,均需要政府有关部门的直接参与和配合。因此,建立由当地政府主导的组织体系,强化对该项工作的组织管理,明确各部门的职责,实现分工合作,是人地挂钩政策顺利实施的保证之一。
规划的最重要特征是其未来导向性[17]。人地挂钩政策的实施是一项涉及面大、持续时间长、政策性强的系统工程,没有一个完善的规划做引领,就难以达到预期的效果。因此,拟开展人地挂钩试点的地区,县级人民政府首先应依据当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、村镇体系规划和土地综合整治规划,编制人地挂钩专项规划。规划的主要内容包括制定规划期内农村建设用地整治方案、新型社区建设用地方案;测算城镇吸纳农村人口数量和建设用地增加面积;制定资金筹措和收益使用方案等。在专项方案获批后,还应制定年度实施方案。
2.4 多方筹措资金是顺利实施人地挂钩的重要保障
人地挂钩项目是一项资金投入量较大的系统工程,因此,资金保障问题是人地挂钩试点区域必须考虑的重要问题之一。人地挂钩的资金来源主要有四个渠道:一是节余建设用地指标交易款;二是土地整治专项资金(包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和用于农业土地开发的土地出让收入等);三是整合后的农业、水利、交通等各项涉农资金;四是社会投资和融资等。
2.5 构建公平的农村宅基地退出机制是实施人地挂钩的前提
由于人地挂钩政策中所谓的“地”主要是指农民的宅基地,农民自愿退出宅基地并移居城镇或新型社区生活是实施人地挂钩的前提。因此,构建人地挂钩实施机制首先必须在加快农村宅基地确权登记的基础上,根据不同的区位条件构建公平的农村宅基地退出机制。宅基地作为农民的安身立命之本,一般情况下是不会自愿放弃的。因此,只有在农民进城后享有与市民同等的福利待遇(人地挂钩的应有之义)并在给予一定的安置补助的条件下,农民才有可能自愿放弃宅基地。同时,对于放弃宅基地的进城农民,其宅基地上附着物也应给予合理的补偿。
2.6 构建两个平台是实施人地挂钩试点的基础
人地挂钩项目的实施离不开两个平台,一是挂钩指标公开交易平台,二是土地承包经营权流转平台。通过农村土地综合整治并验收合格后所产生的建设用地指标,扣除安置进城(或进新型社区)农民所需土地后即为节余建设用地指标。节余建设用地指标除了用于当地的工业化和城镇化外,剩余部分可通过挂钩指标交易平台采用拍卖或挂牌的方式进行公开交易,交易范围既可是县域也可以是市域甚至省域,扩大指标交易范围的目的一是实现交易指标收益最大化,以弥补农村土地综合整治和进城农民安置中的资金缺口,并激发当地政府实施人地挂钩的积极性,二是在更大范围内实现土地资源的优化配置。此外,由于农民进城定居并享有与市民同等的福利待遇后不可能再从事农业生产,因此,构建一个权属明晰、界址清楚、面积准确、规范有序、交易公开、农地农用的土地承包经营权流转平台就显得十分必要。流转收益在扣除必要的交易费用后应全部归还原承包户,使之成为其在城市从事非农业生产的本金之一。
3 结论与展望
城乡建设用地增减挂钩和人地挂钩都是对快速城市化背景下解决用地供需矛盾的政策响应,但两个挂钩在政策内涵、政策目标、切入点、适用范围及实施机制等方面既有相同之处,同时也存在着较大的差异。本文在详细分析两个挂钩异同的基础上,借鉴增减挂钩试点的经验教训,提出了在人地挂钩的试点工作中,一是以内涵城市化作为实施人地挂钩的引擎;二是必须坚持以人为本,充分保障农民的正当权益;三是充分发挥政府的主导作用和规划的引领作用,稳妥推进;四是多方筹措资金,为人地挂钩的顺利实施提供资金保障;五是在加快农村宅基地确权登记的基础上,构建公平的宅基地退出机制;六是加快构建挂钩指标公开交易平台和土地承包经营权流转平台,为试点项目的顺利实施奠定基础。
如前所述,充分保障农民的正当权益是人地挂钩政策设计的立足点,但在实际操作中如何充分保障农民的正当权益,特别是如何确保项目区农民完全享有与市民同等的住房、就业、发展、社会保障、子女教育、医疗等权利仍需要进一步研究。此外,为便于操作,目前的试点仅限于县域内整村(自然村或行政村)人口的就近城市化流转,不考虑零散人口和跨区域流转,但如果将流转范围扩大到市域甚至省域且是非整村流转,一个关键问题就凸显出来,即人口的流向和流动规模问题,包括统计每个区域流出的农村人口规模和每个城市吸纳的农村人口规模等。上述问题的解决在理论上不存在障碍,但在实施过程中如何具体操作有待进一步研究。
摘要：近年来,国家在宏观层面相继提出了城乡建设用地增减挂钩政策和人地挂钩政策,并允许在部分地区开展试点工作。两个挂钩在政策内涵、政策目标、切入点、适用范围及实施机制等方面既有相同之处,同时也存在着较大差别,其中增减挂钩是耕地占补平衡政策的延伸和特例,而人地挂钩则是增减挂钩的拓展和延伸。本文在详细分析两个挂钩异同的基础上,借鉴增减挂钩试点的经验教训,提出了在人地挂钩的试点工作中,一是应以内涵城市化作为实施人地挂钩政策试点的引擎;二是必须坚持以人为本,充分保障农民的合法权益;三是充分发挥政府的主导作用和规划的引领作用,稳妥推进;四是多方筹措资金,为人地挂钩的顺利实施提供资金保障;五是加快构建挂钩指标公开交易平台和土地承包经营权流转平台,为项目的顺利实施奠定基础。
人地挂钩专题片--解说词 篇2
——平舆县土地综合整理 人地挂钩工作开展情况汇报
平舆县是国家扶贫重点县，也是一个典型的农业大县，土地面积1282平方公里，全县我县19个乡镇（街道）总人口97万人，其中农业人口占89%,可耕地面积134.6万亩。由于传统思想的影响及经济条件的制约，平舆县农村居民点普遍存在一些问题：人均占地面积超标，违法占地查处难度大；农村居民用地具有分散性，在建设方面具有零乱性，规划执行缺乏严肃性且容积率、土地利用率低，耕地减少，宅基地使用制度不够完善，农村住宅建设缺乏管理，建设外延粗放扩张，污水多、畜粪遍地、基础设施落后、居住环境差。
为此，近年来平舆县通过土地开发整理复垦、土地综合整治、城乡增减挂钩等一系列土地整治项目的实施，通过对“田、水、路、林、村”的综合整治，不仅开垦新增耕地，提高土地利用率，而且建成一批村落布局完整、生产生活方便、生态环境、居住环境优美的新农村。有效实现了农田及新增农田各项基本设施配套完善，达到旱涝保丰收，增加当地农民收入，改善了人文自然景观。
现在项目区交通便利、土地平坦。改善了土壤养分状况，提高了土壤肥力耕地质量，生产条件和生态环境也得到改善。土地整治项目的实施一方面促进当地农村和农业经济持续、稳定、健康发展，加快农业现代化建设进程；为实现平舆县耕地总量动态平衡目标，实现了项目区内土地的可持续利用，并具有显著的社会、生态、经济效益。
“人地挂钩”关键是解决好„地随人走‟的问题，但如何走，怎么挂钩，牵涉农村的方方面面，需要不断的探索和研究。平舆县委、县政府对此项工作高度重视，10月20日县政府常务会议听取了国土部门关于“人地挂钩”试点工作的准备情况汇报，就有关问题进行了研究。11月2日市国土部门来平舆县调研人地挂钩工作时与县委、县政府的主要领导进行了认真细致的探讨和研究。县委书记王兆军结合我县实际，对人地挂钩项目前景规划做了较仔细的剖析和阐述。调研工作结束后，王兆军书记和张怀德县长又召开常委会，对人地挂钩工作做了进一步的研究，并安排部署了下一步的工作计划。
为了更好的开展工作，按照县委、县政府工作安排，平舆县成立了以县长张怀德为组长、常务副县长和主管县长为副组长、各有关单位负责人和各乡镇长（街道办事处主任）为成员的人地挂钩工作领导小组，以加快推动人地挂钩试点工作的开展。
推进人地挂钩首先是加强土地综合整治，土地综合整治工作的重点是新农村建设，尤其是社区基础设施建设方面。新型农村住宅社区建设需要大量的资金支持，特别是公共服务设施建设，为此县委、县政府于11月6日再一次召开了常委会，经会议讨论研究，由县政府组织县财政拿出3000万元用于人地挂钩试点工作，建立人地挂钩试点项目基金专户，项目基金的建立为下一步的人地挂钩工作提供了有力的资金保障。
在开展工作的同时，平舆县委县政府多次组织省市县相关专家针对如何挂好土地挂钩工作进行实地调研，经过一系列研究论证后把得出的经验结果及时向参与的工作人员进行培训，确保了此项工作扎实有效的开展。
2013年2月7日，平舆县人民政府在县会议中心一楼如开了各乡镇党委书记，分管副职，国土所长参加的关于加强土地综合整治推进人地挂钩工作的动员会，县长张怀德，副县长朱东升分别就如何开展好人地挂钩工作作了专强调和人地挂钩的重大意义，奖惩进行全面讲解和布置。
人地挂钩试点项目确定后，各乡镇积极行动，深入一线宣传发动，让广大群众认识到人地挂钩的好处，通过采取座谈会、动员会等多种宣传形式，既宣传了土地整理目的意义、政策、法律、法规，又激发了广大干部群众支持参与土地整理的积极性，形成了良好的社会氛围和社会共识。
尤其是平舆县为“人地挂钩”工作试点县后，为尽快启动这项工作，县委书记王兆军、县长张怀德多次安排布置此项工作，并多次邀请市国土部门分管领导及各科室长来我县指导此项工作。目前此项工作正在顺利进行中。同时展开调查摸底，规划先行。目前国平舆县土部门正在与技术设计单位合作编制“人地挂钩”专项规划和“人地挂钩”实施方案。根据土地利用总体规划、城乡建设规划和土地整治规划等相关规划，正在对全县开展调查摸底工作，结合实际，为编制人地挂钩专项规划和分实施方案做好工作准备。反复考察、筛选试点，科学进行项目规划。
土地综合整治潜力大、有一定经济基础的乡镇，确定人地挂钩试点项目。初步选定：射桥镇单老村、射桥镇东关社区、高杨店集镇、高杨店陈刘村、西洋店集镇、清河社区六个工作试点。推进人地挂钩首先是加强土地综合整治，土地综合整治工作的重点是新农村建设，尤其是社区基础设施建设方面。新型农村住宅社区建设需要大量的资金支持，特别是公共服务设施建设，为此县委、县政府于11月6日再一次召开了常委会，经会议讨论研究，由县政府组织县财政拿出3000万元用于人地挂钩试点工作，建立人地挂钩试点项目基金专户，项目基金的建立为下一步的人地挂钩工作提供了有力的资金保障。
平舆县射桥镇单老村综合整治试点项目为例，单老村作为驻马店市新农村建设的“百村示范”试点工程村，省、市新型农村社区建设示范村，通过完善基础设施，实现家家通水泥路，通有线电视，通自来水，使各自然村群众迁入住宅小区，达到城市居民生活水平。现在单老社区各种基础设施建设已基本落实，幼儿院、寄宿学校、敬老院、医疗服务社区都已建成，新住宅区也已完成800多户，部份居民户已乔迁新居，其他村的农民也积极要求迁入该村。目前，160多户群众住宅楼正在施工中。止于目前，通过土地平整项目，在8个老村庄上，已经平整出土地600多亩，待老村庄住户全部搬到社区后，还可以再平整出土地2000多亩。今后平舆县计划在已申报的11个土地综合整治试点项目中选取五个土地后备资源丰富、土地整治基础较好、发展潜力大、乡镇政府重视、群众基础好的试点项目作为土地综合整治试点项目的典范，总结好的经验和做法进行推广。
人地挂钩下城镇建设用地需求量预测 篇3
摘 要：随着新型城镇化的不断发展，“人地挂钩”政策应运而生。本文以伊宁市为例，利用文献综述法和定性与定量分析相结合的方法，对伊宁市的城镇农村人口变动、城镇建设用地的需求进行预测分析。得出以下结论：（1）伊宁市城镇人口呈持续增长态势，对伊宁市城镇建设用地的需求增长方向有导向作用，有利于人口城镇化和土地城镇化的同步推进；（2）预测出2020年伊宁市城镇建设用地需求量为1 590.08 hm2，主要集中在伊宁市区和汉宾乡。
关键词：人地挂钩；城镇建设用地需求；伊宁市
中图分类号：F301.24 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2016.05.033
Analysis on the Potential Capacity of People Linked to Land in Yi'ning
YAO Yao1， QI Qungao2， LI Song3， LIU Haiyan3， PU Juan4
（1 .School of Management， Xinjiang Agricultural University， Urumqi， Xinjiang 830052， China； 2. Dean's Office，Xinjiang Agricultural University， Urumqi， Xinjiang 830052， China； 3. School of Management， Xinjiang Agricultural University， Urumqi， Xinjiang 830052， China； 4.School of Economics and Trade， Xinjiang Agricultural University， Urumqi， Xinjiang 830052， China）
Abstract： With the continuous development of new urbanization， the policy of "people linked to Land" came into being. In this paper we discussed the Supply demand balance of between indicators of urban and rural land conversion， taking Yi'ning city as example， using the method of literature and the combination of qualitative and quantitative analysis method， the rural population changes of a core grain production county was analyzed. Draw the following conclusions： （1）Yi'ning urban population is in a sustained growth trend， the demand for urban construction land in Yi'ning has a guiding role in the direction of growth， is conducive to the population urbanization and land urbanization synchronous propulsion； （2）predict 2020 in Yi'ning city urban construction demand was 1 590.08 hectares.
Key words： people linked to land； the amount of urban construction land demand； Yi'ning city
随着我国工业化、城市化和现代化建设进程的快速向前发展，土地与人口发展、生产生活和生态环境保护密不可分。加快农村劳动力转移与统筹城乡经济社会发展逐渐成为人们关注的重点。2008年，在《国务院办公厅转发发展改革委关于2008年深化经济体制改革工作意见的通知》（国办发〔2008〕104号）中，首次提出了“推进城镇建设用地增加规模与吸纳农村人口定居规模相挂钩的试点工作”。“人地挂钩”政策是城乡建设用地增减挂钩政策的创新和延伸[1]。其政策理念都是通过空间位置的置换，将建设用地挪到城镇周边，同时确保耕地面积总量不减少，保障粮食安全，但在实际操作过程中，后者更多考虑了“人”的因素，更能反映城镇化发展的本质[2]。“人地挂钩”政策包括城乡两个方面：一是实行城镇建设用地与城镇人口数量（含流动人口）挂钩；二是实行农村土地与人口挂钩[3]，劳动力的流动对农村土地的流转有促进作用[4]。我国正处于城市化快速发展时期，城乡在经济、社会、文化等方面的融合大势所趋[5]。开展“人地挂钩”，缓解了城镇因发展而土地供给指标不足的问题[6]，同时有利于统筹城乡发展，加快社会主义新农村建设[7]。
1 研究区域与研究方法
1.1 研究区域
2014年，伊宁市被列为国家新型城镇化综合试点地区之一，对伊宁市开展“人地挂钩”，为伊宁市新型城镇化建设奠定了一定基础。本文对伊宁市的人地挂钩潜力进行预测及分析，为“人地挂钩”政策的开展提供理论依据。2013年伊宁市土地总面积62 279.94 hm2。其中农用地面积为45 197.28 hm2，占土地总面积的72.57%；建设用地面积为15 114.49 hm2，占土地总面积的24.27%；其他土地面积为1 966.15 hm2，占土地总面积的3.16%。近年来伊宁市经济飞速发展使得土地需求迅猛增加，尤其是建设用地需求倍增，而建设用地空间拓展范围十分有限，土地供求难以平衡。
1.2 研究方法
1.2.1 人口预测方法 见图1。
人口预测的方法有很多种，为了提高预测结果的准确性，笔者根据所搜集到的伊宁市人口数据情况，分别采用一元线性回归模型、马尔萨斯人口模型和GM（1，1）灰色系统模型3种方法对伊宁市2020年的总人口进行预测，将3种方法的预测结果取均值，得出伊宁市2020年的最终总人口规模。之后，采用年均增长率法测算出2020年的城镇化率，结合预测出的总人口规模，最后得出2020年城镇和农村的人口规模。
1.2.2 城镇建设用地需求预测方法 笔者采用人均建设用地定额法来预测2020年伊宁市的城镇建设用地需求。
2 伊宁市“人地挂钩”城镇建设用地需求预测分析
2.1 人口预测结果
2.1.1 总人口预测结果 笔者通过查阅2014年伊宁市统计年鉴，收集了伊宁市2010—2014年各街道及各乡镇的人口数据。
第一，采用一元线性回归模型对人口进行预测，将2010—2014年各街道及乡镇的人口数据输入spss19.0，并进行一元线性回归分析，得到各街道及乡镇的年份与人口数的相关系数R2除了卡桑奇街道是0.6外，其余街道和乡镇均是在0.9以上，说明相关性较好。之后根据方程预测出各街道及乡镇2020年的人口数，将其相加得到伊宁市2020年人口数的预测值为68.36万人。
第二，在Excel工作表中计算出各街道及乡镇人口数的年增长率，将其代入马尔萨斯人口预测方程：P（t）=P0ert，从而预测出伊宁市2020年的人口数为72.51万人。
第三，利用DPS数据处理系统对伊宁市各街道及乡镇的人口数一一进行GM（1，1）灰色系统分析，计算得出伊宁市2020年人口数的预测值为69.44万人。
最后，汇总以上3种方法对伊宁市2020年总人口规模的预测，进行均值计算，综合预测出伊宁市2020年总人口规模为70.1万人。
2.1.2 城镇人口和农村人口规模预测结果 由于我国目前缺少一套完整的“人地挂钩”信息平台，无法及时、准确地掌握城镇人口和农村人口的变化数量及变化方向，因此，笔者使用“城镇化率增长指标”模式来对伊宁市的城镇人口和农村人口进行预测。“城市化率增长指标”模式是通过土地利用总体规划，确定未来的城镇化率，来测算每个区域新增的城镇人口数量，再按照人均用地标准测算出农村建设用地减少规模和城镇新增加的建设用地规模[8]。
参考我国及世界其他国家的城镇化发展历程，当城镇化水平在30%以下时，城镇化发展速度较快，平均每年上升1.5%～2%，当城市化水平在30%～50%之间时，平均每年上升0.3%～1.7%[9]。采用年均增长率法，并根据伊宁市的社会经济发展状况，经分析研究及征求有关部门意见，最终确定2020年伊宁市各乡镇的城镇化率。根据伊宁市的有关规划，到2020年，伊宁市市区（汉宾乡将会逐渐纳入城区范围）将无农村人口。通过公式：城镇人口=总人口×城镇化率，农村人口=总人口-城镇人口，计算得出2020年城镇人口和农村人口的数量（表1）。
2.2 城镇建设用地规模需求预测
“人地挂钩”要保证城镇建设用地增加的规模与吸纳农村和外来人口相协调，城镇建设用地新增的规模取决于向城镇转移定居的农村人口数量和用地标准。因此确定农村人口到城市定居的规模是“人地挂钩”测算和实施的基础和关键[10]。
首先根据《城市用地分类与规划建设用地标准》确定城镇人均建设用地指标，之后利用上一节预测出的城镇人口代入公式计算出2020年城镇建设用地需求量。人均定额法的基本公式为：S=A*P，其中S为2020年城镇建设用地需求量；A为人均建设用地标准；P为2020年的人口数。
根据新版《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）（表2），伊宁市属于Ⅶ级气候区，结合2020年各乡镇预测人口规模，计算得出2020年伊宁市各乡镇城镇建设用地需求量如表3所示。
3 结 论
从以上研究结果可以得出结论：
（1）在新型城镇化的进程中，伊宁市的人口数量在不断增加，预测到2020伊宁市总人口将达到70.1万人，较2014年增加17.28万人，其中城镇人口为56.1万人，占总人口的80.02%。2020年伊宁市的城镇化率为80.02%。
（2）通过对城镇建设用地需求的预测，得出伊宁市2014—2015年的城镇建设用地需求为1 590.08 hm2，主要分布在伊宁市区和汉宾乡。这一预测对“人地挂钩”规划的编制起到有力引导作用，提供数据基础。
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浅析“人地钱”挂钩政策及发展思路 篇4
然而在高速发展的城市化进程背后,却带来了城镇土地集约利用水平低、土地城镇化与人口城镇化发展不协调以及农村耕地、宅基地大量闲置等问题。由于大部分地区仍然惯以“GDP论英雄”的发展思路,盲目追求发展指标,片面强调地方经济效益,导致城市以“铺摊子”“摊大饼”形式向外扩张,使得土地利用效率低下,土地浪费严重。据统计,目前我国城镇低效用地占40%以上,处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5 000 km2,占全国城市建成区的11%。由于土地城镇化的快速发展也出现土地城镇化明显快于人口城镇化的现象。有关调查统计表明:1990—2000年,土地城镇化的速度是人口城镇化速度的1.71倍;2000—2010年,这一指标上升到1.85倍。而合理的二者比值应在1.12左右(冯长春,2016)。与此同时,农村耕地,以及宅基地、乡镇企业用地等建设用地却由于大量农民工进城务工、农村缺乏足够的资金来源而大量闲置,“空心村”和“空心房”现象越来越普遍。2012年,《人民日报》曾引述国土资源部的调查称“我国每年撂荒的耕地近3 000万亩”(吴秋余,2012)。耕地闲置、抛荒带来的直接后果是危害我国的粮食安全。此外,据统计,目前我国农村宅基地闲置比例也已达到20%~30%。因此如何合理解决保护耕地以维持基本粮食安全与因城市建设而占用耕地的发展矛盾也成为亟待解决的问题。
大量农民工进城务工,也带来了“半城市化”现象。“半城市化”是相对于“城市化”而言的,指的是农村进城人口并未真正融入城市社会的状态(黎智辉,2013)。这表现为一方面农民工进入城市生活,为城市建设做出巨大贡献,另一方面却因为户籍制度不完善等原因而未与城市居民一样享有平等的住房、教育、医疗等社会保障。在此背景下,如何推进新型城镇化健康可持续发展,成为政府及学术界讨论的焦点。基于提高城镇化效率和质量的要求,在2016年两会政府工作报告上,李克强总理提出加快农业转移人口市民化,深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩的政策。
1“人地钱”挂钩政策解读
“人地钱”挂钩政策的提出是一个当前中国经济发展面临新常态下对城镇化认识逐步清晰的过程。追溯来源,国家早在2008年就提出“推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩、城镇建设用地增加规模与吸纳农村人口定居规模相挂钩的试点工作”;2010年,在《国务院关于印发全国主体功能区规划的通知》中,也提出“探索实行地区之间人地挂钩的政策,城市化地区建设用地的增加规模要与吸纳外来人口定居的规模挂钩。”但从各地试点及反应的情况来看,这些政策的提出未取得令人满意的效果。原因可能在于面对中央政府下达的“指挥棒”,地方政府仍因为地方经济发展利益愿意挣钱而非花钱。
而“人地钱”挂钩政策与之前所强调的建设用地增减挂钩与“人地”挂钩政策相比,更加突出以人为本的新型城镇化,改变了地方政府以往为经济发展需求而未真正投入资金推动农业转移人口市民化的现状,在新政策中尤其加入了财政转移支付,降低了地方政府财政负担压力,有利于充分调动地方政府积极性。同时新政策有助于吸引农村人口向城镇转移,提高城镇化发展效率和质量。
新型城镇化是以人为核心的城镇化(冯长春,2016)。“人地钱”挂钩政策的实质是指将财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩,城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数挂钩,基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩,即实现“以人为根本,以业为核心,以地为保障,以钱为支撑。”新型城镇化下产业与劳动力呈现相互促进的作用,一方面产业结构的聚集与整合带动大量进城务工农民就业,而农民工则为产业的发展提供充足劳动力。在该过程中,作为另一重要要素的土地起到承载与支撑的作用。“人地钱”挂钩政策依据土地利用总体规划和区域城市发展规划,通过实现劳动力、土地、资本三大要素的流动与融合,起到保证城镇发展、保护粮食安全、保障农民权益的作用,促进人口与土地资源的合理配置,最终实现城乡统筹发展。
2“人地钱”挂钩政策的发展思路
2.1 在法律层面完善与调整相关法律法规
虽然自2004年修正的《土地管理法》对于规范土地的利用和开发起到了一定程度的规范作用,尤其在土地征收、耕地保护等方面取得了一系列成就,但也需清楚地认识到,随着农地流转等现象的普遍以及对土地产权界定要求的更加明晰,《土地管理法》仍留有发展进步空间。《土地管理法》需要进一步完善对一些概念与内涵的分析和认识,做到科学规范,同时对于一些突出的矛盾与问题也要在法律层面上予以保障解决。“人地钱”挂钩是一项“人往城走、地随人走、钱随地出”的政策。对于“人地钱”挂钩政策,笔者认为同样需要在法律层面上进行确认,在强调其法律地位重要性的同时规范地方政府行为。此外,考虑到实行“人地钱”挂钩政策后随之出现的因大量农民工进城带来的如耕地抛荒、农地流转、进城农民工安置等问题也需要通过有关政策与法律予以完善和保障。尤其是针对农地流转政策,也应以法律层面予以完善。确立农民承包经营土地的物权属性,明确农地流转过程中的产权归属,对农地的所有权主体和经营权主体的法律关系进行明确界定,成为有效破解农地流转中各类法律问题的关键所在(许国强,2015)。同时,也应逐步实现土地流转市场的开放化,实现对农村土地资源的优化配置。
2.2 完善我国户籍制度改革
“十二五”期间,我国人口城镇化发展取得了令人瞩目的成就。然而,在所反映出的大量农村人口向城市人口转移的现象背后,我们也可以发现,在农民工进入城市之后,仍然主要从事第二、三产业,所谓机会的增加与收入的提高并未带来生活条件真正改善,同时,社会对于农民工群体的“经济吸纳、社会排斥”的现状并未有效缓解,农民工的城市适应水平较低,仍处于城市发展底层或半城市化边缘。探究原因,这些现象的出现可能是由于户籍制度不合理造成的连带反应。户籍制度是城乡二元结构的基础性制度,也成为目前阻碍流动人口实现社会融合的主要制度性障碍(李涛,2011)。因户籍制度不合理带来了两大方面的问题:一方面农民工因没有当地户籍造成其身份认同感较低,殷娟等(2009)在对长沙市农民工的抽样调查中发现,新生代农民工无法明确定位自身身份,其身份认同模糊化倾向十分突出;另一方面因为我国城市关于医疗、住房、就业、教育等一系列社会福利都基于户籍制度之上,进城务工农民工也因此受到在各项公共服务和社会福利安排上面临制度的排斥。因此,对于“人地钱”挂钩政策的实施,也需要配合完善我国户籍制度。只有解决好进城农民工的户口问题,才能真正实现“人往城走”的发展目标,进而提高城镇化发展的效率。对于完善我国的户籍制度改革,其着力点与突破方向应放在如何打破现有利益格局,如何革除其利益分配功能,以及如何配套教育医疗、社会保障等基本福利但不至于使地方财政捉襟见肘这3个方面(杜睿云,2011)。
《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出,到2020年,我国常住人口城镇化率要达到60%,户籍人口城镇化率达到45%,并且努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。对于目标任务的完成,“人地钱”挂钩政策将在顺利推进新型城镇化过程中发挥着关键作用,多部门的联合协作变得尤为重要。对于土地管理工作者来说,应进一步协调好土地城镇化与人口城镇化的关系,实行差别化的城市规模和人均占用土地状况,同时明晰土地产权界定,推动农地流转,“人地钱”挂钩政策才得以顺利落实。
3 结语
可以看出,“人地钱”挂钩政策作为2016年政府工作报告的热点新词,比起以往的“人地挂钩”办法,更有利于解决城镇化过程中农民工和其他常住人口难以在城镇落户、土地利用效率低下、资金不足等实际问题。但为保证“人地钱”挂钩政策得以顺利实现新型城镇化目标,仍需要国家以完善法律为前提,同时配以户籍制度改革为保障。
摘要：在2016年政府工作报告上,李克强总理明确提出了深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全“人地钱”挂钩政策的新发展模式。“人地钱”挂钩政策与之前相关增减挂钩政策相比,有助于提高城镇化发展的质量与效率,凸显以人为本的新型城镇化发展道路。该文在剖析“人地钱”挂钩政策提出背景、实施内涵的基础上,为实现更加健康、可持续的新型城镇化发展,在法律完善、户籍改革两方面提出了落实“人地钱”挂钩政策的发展思路。
关键词：新型城镇化,政府工作报告,土地管理制度,人口城镇化,户籍改革
参考文献
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人地挂钩 篇5
关键词：城中村,人地挂钩,建设用地,置换,实施情况
0 引言
随着社会的发展, 城市化进程的加快, 城市的规模也在不断的扩张, 以前的农村在日新月异的今天已经很大部分变成了城市的一部分, 这不仅体现在规模较大的城市, 同时在很多经济发展速度较高的县城中也存在。“城中村”这一在城市化建设快速发展过程中出现的特殊现象, 不但没有得到相应的解决, 甚至在某些方面阻碍了城市化进程的发展, 主要表现在卫生条件差、公共设施不完善、私拉电线、改建扩建违章建筑等现象。
为了能够了解“城中村”改造过程中的一些问题产生的原因以及探索解决的办法, 本文以大城市的城中村和一般县城的农村改造及土地置换情况为具体调研对象, 就拆迁牵扯涉及到的问题:开发公司的利益、老百姓的利益以及拆迁安置、赔偿、资金监管、以及周全的规划、后期的回迁等问题, 先后对郑州市金水区的大铺村、小铺村和郑州东区尚庄村, 以及许昌市襄城县的张圪垱村进行了调研。
1. 对郑州市金水区大铺村、小铺村的问卷调查
金水区的大铺村、小铺村是郑州市的城中村之一。通过走访调查, 了解村民对“城中村”改造的态度, 执行和实施情况。为了能够对相关的问题进行统计得到客观的数据, 课题组特别制作了针对“城中村”改造的问卷, 共发放调查问卷50份, 回收问卷50份。调查内容包括:
(1) 家庭设施方面, 如:家里是否用上太阳能, 天然气等新型能源;
(2) 公共设施, 如, 村里有没有活动中心、每年参加村里举办活动的次数;
(3) 改造方面的问题, 如, 最担心改造过程中的的困难等。
现从问卷调查中的相关问题中选出4道具有代表性的小题, 经过统计借以说明城中村村民的基本情况和基本想法。村民选项所占比例分别为:
(1) 在“城中村”改造中您最担心出现哪些问题 (多选) ?
A自筹资金比例过高52%B有人从中以权谋私42%
C出现豆腐渣工程30%D生活没有得到改善36%
E成为政绩或形象工程40%F其他2%
(2) 您对目前尚未改造村庄状况最不满的地方在哪里?
A卫生条件差41%B饮水不达标16%
C治安状况不理想39%D其他4%
(3) 您最希望对农村进行哪方面改造?
A自来水8%B卫生设施42%
C农田标准化改造20%D校舍10%
E其他10%
(4) 在城中村改造中, 作为城中村村 (居) 民您最关注的问题是: (可多选)
A安置补偿标准46%B房屋拆迁后的生活来源44%
C养老、医疗等社会保障问题50%D收入降低问题20%
E集体分红18%F其他14%
通过整理分析, 大多数村民赞同“城中村”改造政策, 认为此政策使村貌焕然一新, 给他们生活、医疗、出行带来方便。
2. 对郑州市东区尚庄村的改造置换调研
经过对大铺村, 小铺村的问卷调查及其相关数据的整理, 项目组对“城中村”改造村民的想法有了一定的了解。为了验证村民所担心的问题在实际改造的过程当中是否能有效的进行了解决, 项目组又组织课题组对郑州市东区尚庄村进行调研。
尚庄村是郑州市已经完成“城中村“改造的村庄之一, 村民已经住进了由政府统一就近规划的安置小区。进入安置小区, 平整的水泥道路, 整齐的绿化, 漂亮的六层单元房给人眼前一亮的感觉, 改造后的尚庄村与之前的老村庄有着天壤之别。
课题组成员通过与安置小区中村民的走访交谈, 对当地的“城中村”改造、土地补偿以及相关问题有了以下几方面的了解:
(1) 对当地有房子的农民, 房子全部置换为680㎡面积的单元房, 置换方法为:先将原来的房子按三层以下1∶1, 三层以上3.5∶1置换为面积。然后把这个面积和680㎡对比, 超出部分按每平方米400元补偿, 不足部分则农民每平方米需交纳400元买足680㎡。当地村民得到的680㎡的房子大多都不会全部使用, 较多的用户都是将大部分房子出租, 收取租金, 一层出租为商铺, 二层以上出租为住房。安置小区房子租金比原居住区的租金高了一倍, 房子比以前的宽敞, 干净, 用水、用电都十分方便, 环境也更安静。但是底层商铺生意却没有原来好, 主要原因是地方比较偏僻, 小区人比较少, 且不固定。
(2) 农村的年轻人由于失去了耕地, 也就相当于失业了, 他们必须去城里找工作, 挣钱。政府对于每家都有补贴, 每人每年补贴3000元, 但除去衣食住行等正常花销以及孩子的上学费用外, 基本上不会有剩余, 他们也必须出外打工, 挣点钱以备不时之需。但如果他们没有技术, 就找不到好的工作, 只能干苦力。
(3) 当地基础设施还不是十分完善。虽有供水供电设施, 但是集中供暖设备没有, 天然气没通。而且没用上太阳能等新能源。医院学校以及娱乐设施都还不健全, 需要继续改进。
3.对许昌市襄城县张圪垱村的改造置换调研
许昌市襄城县现辖16个乡 (镇) , 其中8个乡、8个镇 (1个回族镇) 、另有被列为河南省重点产业集聚区的襄城县产业集聚区管委会, 全县共有436个行政村 (居委会) 。
近年来, 襄城县非常重视城镇化建设, 通过调研走访, 由于地理位置较好, 襄城县茨沟乡选取张圪垱村作为试点村, 着重进行新型农村社区建设, 以此作为促进城乡统筹、改善人居环境、破解“三农”问题的试点, 采取“市场运作、群众参与, 先安置、再拆迁”的原则, 坚持高标准规划、高质量建设、高效率推进城乡建设用地置换工作。
经调研, 通过市场化的运作模式, 开发公司对于每家每户的住房情况进行摸排调查, 统一宅基地面积赔付标准为一套三居室住房 (面积不少于128m2) , 地面以上住房按照建筑面积、新旧程度、装修规格等实行一户一制的赔付标准, 地下室的分配基本保证每户一个, 临街房且拆迁前为门面的住房按照面积赔付临街商铺;对于不同意安置地点的, 可以以市场价进行赔付, 另外自行安置。
目前一期工程6栋居民楼主体已全部完工, 2013年12月底竣工并交付使用。村民对于安置赔付标准比较满意, 道路不再泥泞, 水、电、气等公共设施齐备, 村民生活环境得到了较大的改善。整个项目建成后可安置三个行政村的5600口居民, 节约土地300多亩。
4. 结论
4.1 好的经验和做法
(1) 通过置换和改造, 促进了村庄规划的顺利实施, 优化了村庄建设布局。通过推行农村宅基地置换和有偿选位, 由外向内分步推进旧村改造和新区建设。完成的主干道建设及高标准的独立式住宅, 使原先的“脏乱差挤”村庄逐步变成了总体布局合理、村庄框架开阔、设施配套完善、农房实用美观、环境卫生整洁的农村新社区。
(2) 盘活了土地资源, 促进了农村宅基地的节约集约利用和合理配置。通过推行宅基地置换、有偿选位和农户建房“一户一宅”的严格控制, 将农户原先多占的、闲置的土地集中起来用于村庄道路、村庄绿化等基础设施、公共设施建设, 并通过宅基地有效置换和市场选位, 筹集农村闲散资金, 有效地增加了农村建设资金的投入。
(3) 扭转了农民观念, 转变了村风民风。首先, 实行农户建房统一规划、统一标准图纸、统一放样、统一立面、层高、标高和外墙颜色等“七统一”后, 农民盲目攀比的观念得到了扭转, 照抄照搬、比大比阔的现象得到了控制;其次, 严格执行“一户一宅”政策, 农民的乱搭乱建和乱占地的现象得到有效遏制, 自觉执行村庄建设规划的意识得到加强, 杜绝了旧村改造以来未批先建和超面积建设等违章建筑行为;第三, 加强了村庄空置、闲余土地的合理利用。通过推行农村宅基地置换, 促进了农民文化活动场所和体育健身场所等公共设施的建设, 为农民群众开展业余文化生活提供了良好的设施和条件。
4.2 不足之处及要考虑的问题
(1) 在城中村改造过程中, 政府应加大宣传城中村改造政策力度, 使居住在城中村的居民对改造政策有正面的了解;
(2) 在补偿问题上更加的透明公开;
(3) 在安置住房建成后, 继续对公共设施进行完善, 来满足村民的基本生活要求, 做到真正为人民服务。
参考文献
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