中小企业融资案例汇总

第一篇：中小企业融资案例汇总

中小企业融资案例论文

中国中小企业金融的话题虽已陈旧，却依然沉重。中小企业对GDP和大众福利的贡献与日俱增，不少金融机构也纷纷向其示好；但平心而论，中国的金融业却依然没有将中小企业真正当盘菜。中小企业也依然在此种尴尬的格局中，蹒跚前行。以下是小编整理的额中小企业融资案例论文，一起看看别人的论文怎么写吧。

一、引言

近几年，我国围绕缓解中小企业“贷款难”问题出台了一系列新的融资制度安排，而真正能对中小企业融资产生实质影响的，当属信用担保体系的创新、推广发展；商业化的专业担保已事实上被推崇为信用担保体系建设的重点。然而，由于受中小企业信息不对称风险的约束，以市场分工和有偿担保为基础的专业担保只是解决了层次较高的中小企业的融资需求，而大批层次较低的中小企业仍然面临着“担保难”和“贷款难”问题的困扰。一般而言，完善的信用担保体系必须与中小企业融资需求和银行信贷制度等相匹配，我国中小企业的总体框架结构是“金字塔”型的构造，决定了信用担保体系的建设必须是多元化的。大批层次较低的中小企业存在着广泛的经济互助与合作，这为确立信用担保上的互助合作提供了坚实的基础和条件。山东菏泽市巨野县农联社推出的互助联保贷款实践进一步证实，互助联保组织具有将信息不对称风险内部化和低成本、稳定运作的比较优势，理应成为我国信用担保体系建设的基础。

二、互助联保相对传统担保模式的比较优势

目前，我国担保机构主要有三种：一是政府出资建立的担保机构，主要面向符合政府产业导向、政府重点扶持的中小企业；二是行业协会性质的互助担保机构，主要服务于协会内部的企业；三是私人建立的商业性担保，服务的企业类型广泛。前两种担保机构带有浓厚的政府色彩，具有产业导向性强、进入的门槛较高、企业获得担保的门槛也较高等特点；第三种担保形式虽然不具有上述特点，但其担保很难得到银行的信任。

从传统的担保来看，担保机构自身经营也存在着问题，主要表现在两个方面：一是风险与收益不匹配。由于银行的优先权，对于符合要求的企业，可直接采取信用、抵押、质押等措施向企业放贷，而真正寻求担保的，往往是那些经营状况不尽理想、资信程度低的企业，这就决定了担保机构承担着比银行更大的风险。二是担保筛选机制和担保模式存在严重缺陷。理想的担保机构应该是由大批专业人士组成，可以最大程度地降低信息不对称，而现实的情况并非如此。不管是政府性质的担保机构还是商业性担保机构，都不是纯粹的信用担保，而必须设立严格的反担保措施。但担保机构对风险的调查能力有限，并且缺少银行所具有的天然优势。所以，他们为了控制自身的风险，只有通过要求企业提供足额的抵押品等措施来补偿担保的风险，且抵押标的一般是厂房、土地、机器设备等资产，而这些恰好是大量中小企业的软肋。因此，这种经营机制在一定程度上偏离了担保机构存在的本来价值。

互助联保融资相对于传统担保模式具有四大特点：

（一）企业信息不对称问题在内部被弱化

互助联保其实是成员企业筛选和监督合作伙伴的过程。由于较为稳定的大联保体都是同一区域，从事着同一产品、同一行业的产品生产和加工，有着相同或相近的发展起点、成长经历、企业规模和经济实力的成员组成的，因此，内部成员间信息透明度很高，他们彼此的筛选比银行或第三方担保机构更具有针对性，更容易以较低的成本真实地了解企业的财务状况、经营前景等重要信息。即使出现信息不对称情形，其风险也可通过外部经济的内部化实现对冲，而且由于互保组织较严格的事先（事后）过滤、筛选和动态调整机制，使入围成员的风险水平基本处于透明状态，并被“信用联盟”所掌控，信息不对称问题在内部被弱化。

（二）降低了融资成本，提高了工作效率

参加“大联保体”之前，企业之间要进行认真的彼此筛选，节约了银行审查的工作量，由于没有经过第三方担保，缩短了业务链条，有助于审查时间的节约和效率的提高。由于没有通过第三方担保，企业不必缴纳额外的担保费用，这直接节约了企业的融资成本。同时，由于企业之间利益的联动促使他们在贷款后有足够的动力互相监督和扶持，并且相互之间密切的业务往来也使他们有最佳优势做好彼此的监督工作。

（三）催生大量优质中小企业的“强强联合”

在内生性互助模式下，由于缺乏足够的抵押品或者规模较小等原因，被排除在传统的担保贷款范围之外的大量中小企业互相寻找合作伙伴，争取互助联保融资。在多重博弈后，会形成大量优质中小企业的“强强联合”。

（四）完成了低层次企业信用自增级

在信用互助联保组织下，过去那些不符合银行信贷条件的低层次企业通过互助联保完成了信用自增强和信用自升级，使分散的信用个体集合成松散的信用联合体，完成了与银行信贷制度的基本对接，得到了银行的初步信任，互助联保成员在一定程度上解除了融资瓶颈，并共同享受融资激励给互助联保体带来的经济增长。

三、巨野县中小企业互助联保贷款的实践

（一）组织模式

5家（不含）以上互相熟悉、产业关联、具有产业集群特性的中小企业，自愿组成联保体，联保体中的成员互相提供共同连带责任担保、联合申请贷款。成员之间签订合作协议，以合作协议为纽带，成立联合体，信用共同体不单独设立管理机构。由信用社与互助联保体成员直接议定融资、担保条件，办理融资担保事宜。

（二）贷款管理

为稳妥推进中小企业互助联保，县联社制定了具体的实施方案，对联保企业的基本条件、企业评级、授信、利率执行、合同签订及其权利和义务等进行了详细规定。对企业互助联保，农联社向互助联保体授信600万元，3A级企业更是达到6000万元，为联保贷款的10倍，一次授信有效期为2年，并给予10%―20%的利率优惠。

（三）风险防范

设立互助联保体风险保证基金，每名成员按授信额度的3%―5%缴纳风险管理基金，实行专户管理、专款专用。担保采取“互助联保体成员联保＋互助金担保”、“互助联保体成员联保＋互助金担保＋中小企业信用联合会担保”等方式，加强风险防范。每个互助联保体民主选举5―7人组成贷款管理小组，负责督导大联保体成员依法合规经营，按合同约定使用贷款，进行贷后检查等。对互助联保成员企业因生产经营出现问题导致拖欠贷款本息的，信用社可先从保证金中扣划归还贷款本息，不足部分依法追偿借款人及企业联盟成员的连带保证责任。对出现挪用贷款、恶意拖欠贷款本息等行为的，互助联保贷款管理小组要利用广播通报或张榜公布黑名单，采取提前收回款、取消其企业成员资格等制裁措施。

截至目前，巨野县农联社共组建互助联保体36个，发展中小企业联保体成员526户，总授信额6。83亿元，发放贷款5。14亿元。

四、结论与启示

通过上述理论研究和实证分析，我们得到这样的基本结论：互助联保是当前中小企业融资担保体系中具有良好适用性的发展模式。

联保模式相对适用于块状经济或同产业、同行业块状经济，具有相对独立性。从巨野县的探索实践来看，块内企业生产经营具有同质性，彼此合作的可能性较大。企业不仅可以在原料采购、能源消耗、产品销售等诸环节达成一致及合作，亦可以在融资方面平等互助，相互提供支持。

企业联保需要有一定的组织形式。企业间应建立合作协议，以约定的条款界定企业责权，对企业进行约束和规范，形成良性的自律机制。同时，可以通过建立企业同业协会、联保协会等形式将企业组织起来，发挥产业整体合力。

政府及有关部门应充分发挥推动作用。地方政府应根据经济发展的需要和企业融资特点，积极发挥好引导、协调作用，鼓励引导企业组织融合，加强同业自律，推动产业健康发展。要充分考虑金融部门的利益，从政府及职能部门层面建立有效的正向激励和失信惩戒机制，适当运用行政手段，弘扬诚信，打击和制裁违约行为。

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第二篇：关于中小企业融资毕业论文参考文献小汇总

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第三篇：天津地区中小企业融资案例分析

【核心提示】中小企业授信创新已成为银行竞争的最大筹码

【】天津部分银行授信产品及发展状况

1.农业银行天津分行

截至2011年10月末，全行中小企业贷款本外币余额412.67亿元，比年初增长41.26亿元，增幅为10.7%。

2.招商银行天津分行

3.兴业银行天津分行

4.天津银行

5.其他金融机构

【案例分析】天津地区中小企业经典授信案例分析

第四篇：成功企业家的失败融资案例

成功企业家的失败融资案例 张京利 袁建伟

很多企业家创业、奋斗之后，因股权融资的错误，没有了“企业”，光剩下了“家”。不是他们请不起投融资的专家，也不是他们没有学习投融资的专业知识，而是忽略了投融资的基础常识。

融资，不是钱的问题，是出钱人的问题。融资的成功，是找到志同道合的出钱人!

今天，我整理了一些标杆企业家的失败融资案例，希望大家明白，融资，是人的合作，是企业家自己的事，不要陷进专家、专业、资金的黑洞。 案例一：联想，柳传志 柳传志再度出山

65岁的联想集团创始人柳传志再度出山担任集团董事局主席, 2009年2月3日,面对媒体的柳传志神情凝重,言语间充满恳切:“联想就是我的命,重新出任联想集团董事局主席对我而言,义不容辞。” 联想亏损

2008年12月31日的第三财季,集团净亏损达9700万美元。

2009年3月31日的第四季度销售额下降25.8%，达到28亿美元，由此造成的亏损达2.64亿美元。

2009年5月21日，联想公布财报，创下了2.26亿美元的最高亏损记录。

有两个数据，让全年亏损2.26亿美元不是那么真实 需要分析。一个是2009年1月公布的联想全球资源重组计划，其1.46亿美元的重组费用在这个财年扣除;另一个也是与此相关的一笔7100万美元的一次性项目扣除。两个数据加总就达2.17亿美元。几乎与这个亏损相当。

中科院救子

2009年8月7日，中国科学院国有资产经营有限责任公司(简称“国科控股”)将其所拥有的联想控股29%股权在北京产权交易所挂牌转让，挂牌价格27.55亿元。

1984年由中科院计算所投资20万元，柳传志等11名科研人员创立了联想控股，经过多年转型，联想控股初步形成了涉及IT、投资、地产等三大行业。旗下公司共五家：联想集团、神州数码、联想投资、融科智地和弘毅投资。

泛海集团以27.55亿元入股联想控股，成为联想控股第三大股东。柳传志当选为联想控股新一任董事长。此次股权转让后，联想控股新的股权结构为：国科控股占36%仍为第一大股东，联想控股职工持股会占35%，中国泛海占29%，泛海集团成联想控股第三大股东。 外界对联想控股本次股权变动有套现“救子说”，分析认为，目前联想控股子公司联想集团业绩不佳，联想控股需要资金来帮助联想集团。 危机源头

IBM公司2004年12月8日宣布，同意将个人电脑业务出售给中国的竞争对手联想集团，交易额12.5亿美元，联想集团将向IBM支付6.5亿美元现金以及6亿美元股票，即联想集团18.9%的股份，此外，联想集团还将承担IBM的5亿美元债务。

实际上，由于联想规模不及IBM，手上只有约30亿元人民币资金，所以另外20亿元人民币则要透过借款及发行新股集资。

大部分机构投资人都不看好这次交易。麦格理证券认为联想将要面对执行及员工流失的风险，管理层亦要应付不稳定业务策略;野村证券认为由于联想缺乏海外专业人才，加上缺乏管理庞大分销网络经验，所以未来将要面对相当大的挑战;花旗美邦指出联想管理层缺乏国际经验，难以保留IBM员工。 要进行大规模的国际化，自然需要大量海外专业人才，可是从联想业务的区域性可见联想的人才主要从事本土业务。对此，柳传志亦曾表示：“尽管我们吸收了许多有海外业务经历的同事，但是我们的骨干员工主要是在本土发展、培养起来的，这些年来我们不断地吸取中国到海外念书、做了工作回来的一些同事，但是离国际化的人才要求还有很大的距离。”由此看来，联想在人力资源上并没有作好充分准备，其国际化经验不足的员工能否胜任处理国际化业务，将变成一个很大的疑问。 引狼入室

联想与全球三大私人股权投资公司德克萨斯太平洋集团、泛大西洋集团及美国新桥投资集团达成协议，三公司向联想集团提供3.5亿美元，约合人民币28.9亿元的战略投资，当中约1.5亿美元将用作联想收购IBM个人电脑业务，余下约2亿美元用作日常运营资金。美国三大财阀至此一举拥有联想12.4%的股权，并将占据联想董事会的三个席位。

3楼

最后一点，也是最不愿意说的是人的问题。元庆是一个难得的商业运营奇才，刻苦认真，执行能力强。可以说不逊于任何国际CEO。但是人都有弱点。元庆的软肋在战略。麦肯锡的团队和元庆合作，表面上当然对客户毕恭毕敬。但私下里对元庆的战略方面的评价一致认为只有一个词“一塌糊涂”。这种弱点可以说是基因水平上的，根本无法改变。但是元庆根本意识不到，或者不愿意承认这点。遇到问题，永远强调是战略执行不力，而战略则永远没有问题。古希腊的神庙上刻着一句话“认识你自己”。但这是最难的。

案例二：蒙牛，牛根生 牛根生“万言书”表明的困境

股价暴跌，导致蒙牛股份在价值上大为缩水，老牛基金会抵押给摩根的股票也面临被出售的危险。这引得境外一些资本大鳄蠢蠢欲动，一方面编织谎言，一面张口以待……

能不能及时筹足资金，撤换回被质押在外国机构里的股份，关系到企业话语权的存亡。作为民族乳制品企业的蒙牛，到了最危险的时候! 蒙牛股权脉络 1999年1月，牛根生创立了“蒙牛乳业有限公司”，公司注册资本100万元。后更名为“内蒙古蒙牛乳业股份有限公司”(以下简称“蒙牛乳业”)。2001年底摩根士丹利等机构与其接触的时候，蒙牛乳业公司成立尚不足三年，是一个比较典型的创业型企业。

2002年6月，摩根士丹利等机构投资者在开曼群岛注册了开曼公司。2002年9月，蒙牛乳业的发起人在英属维尔京群岛注册成立了金牛公司。同日，蒙牛乳业的投资人、业务联系人和雇员注册成立了银牛公司。金牛和银牛各以1美元的价格收购了开曼群岛公司50%的股权，其后设立了开曼公司的全资子公司——毛里求斯公司。同年10月，摩根士丹利等三家国际投资机构以认股方式向开曼公司注入约2597万美元(折合人民币约2.1亿元)，取得该公司90.6%的股权和49%的投票权，所投资金经毛里求斯最终换取了大陆蒙牛乳业66.7%的股权，蒙牛乳业也变更为合资企业。

2003年，摩根士丹利等投资机构与蒙牛乳业签署了类似于国内证券市场可转债的“可换股文据”，未来换股价格仅为0.74港元/股。通过“可换股文据”向蒙牛乳业注资3523万美元，折合人民币2.9亿元。“可换股文据”实际上是股票的看涨期权。不过，这种期权价值的高低最终取决于蒙牛乳业未来的业绩。如果蒙牛乳业未来业绩好，“可换股文据”的高期权价值就可以兑现;反之，则成为废纸一张。

为了使预期增值的目标能够兑现，摩根士丹利等投资者与蒙牛管理层签署了基于业绩增长的对赌协议。双方约定，从2003年～2006年，蒙牛乳业的复合年增长率不低于50%。若达不到，公司管理层将输给摩根士丹利约6000万～7000万股的上市公司股份;如果业绩增长达到目标，摩根士丹利等机构就要拿出自己的相应股份奖励给蒙牛管理层。

2004年6月，蒙牛业绩增长达到预期目标。摩根士丹利等机构“可换股文据”的期权价值得以兑现，换股时蒙牛乳业股票价格达到6港元以上;给予蒙牛乳业管理层的股份奖励也都得以兑现。摩根士丹利等机构投资者投资于蒙牛乳业的业绩对赌，让各方都成为赢家。

牛根生困境源头

2004年6月10日，内蒙古蒙牛乳业股份有限公司(2319.HK)在香港成功实现IPO，当时风光无限，只可惜牛根生的赌注下得太大。

在蒙牛上市之前，与大摩有一个对赌协议，其中牛根生承诺，10年内，外资系随时随地可以净资产价格或者2亿元人民币的“蒙牛股份”总作价中较高的一个价格，增资持有“蒙牛股份”的股权。这样，即使牛根生准备对抗外资系，外资系也可以轻松地增持“蒙牛股份”的股权，从而摊薄牛根生对蒙牛的控制力，架空牛根生。 只是小股东被动搏命的牛根生

牛根生致中国企业家俱乐部理事及长江商学院同学的万言书中如是写道：“及时补足保证金，关系到企业话语权的存亡”，一语道破天机，这是因为牛根生知道，自己根本就没有控制权，充其量只是“代理人+小股东”。

牛根生在万言书中的感激

得知蒙牛所处的窘境，为了防止境外机构恶意收购，柳传志总裁连夜召开联想控股董事会，48小时之内就将户上。

新东方俞敏洪董事长闻讯后，二话没说，火速送来5000万元。分众传媒的江南春董事长也为老牛基金会 中海油傅成玉总经理打来电话，中海油备了2.5亿元;同时派人来企业了解情况，什么时候需要什么时候 田溯宁、马云、郭广昌、虞峰、王玉锁等等都打来电话，随时随地可以伸手援助。

香港的欧亚平联系境内的王兵等长江商学院的同学，还买了许多蒙牛股票，以支撑和拉升股价。

理事们、同学们的高度信任，说实话，让我既感动，又惭愧。在此，我也提醒各位理事、同学，一定要至于蒙牛(老牛控股)，最后即使白送了弟兄们，也绝不愿被外国人买走。在这里，再一次向大家鞠躬致谢牛根生

二OO八年十月十九日

牛根生正确的融资选择

牛根生：我回答一下为什么要选择中粮，蒙牛是一家比较特殊的在香港上市的内地股权公司，股权极为分散东几乎没有，我们在信托下面的股东上千人，每个人零点几，到去年推到28的时候，按照国际上低于25是线，去年我们股权把境内的股转到外面保证不低于25%。每年的八九月又到了股东卖股的时候了，登记的数于就可能被恶意收购，谁知道是谁我们不清楚，要么就选择一家能够长期进行战略合作的伙伴，不进行买卖使更多的消费者受益。这样的话中国第一品牌中粮就被我们选择，宁总我也很熟悉，其他的人也不熟悉，谈是怎样为国家创建百年品牌，为民族怎样建设一个百年老店，这是我们都向往的事情。

中粮联手厚朴以每股17.6港元的价格投入61亿港元收购蒙牛公司20%的股权。

案例三：汇源，朱新礼 汇源被卖风波

2008年9月3日，可口可乐公司宣布，计划以24亿美元收购在香港上市的中国汇源果汁集团有限公司。11口可乐并购汇源案正式送交商务部审批。

中国商务部2009年3月18日正式宣布，根据中国反垄断法禁止可口可乐收购汇源。 朱新礼为什么收购协议上签了字

在可口可乐收购之前，达能、华平基金和朱新礼签订了一份股权转让备忘录。按照备忘录，三方将一起捆绑三方一致行动。当有一方反悔，反悔方必须承担相应损失。如可口可乐报价12.20港元，如果一方不同意，额数字，而就是这条惩罚性条款，让朱新礼最后在收购协议上签了字。

朱新礼的压力

早在汇源果汁上市之前，朱新礼实际控制的6.1亿股股份(占上市后的41.53%)，已有超过一半处于“代管”状 根据2007年2月5日，朱新礼与达能、华平等订立的协议：中国汇源控股(由朱新礼全资拥有)将会委托imited(独立第三方)代管合共3.25亿股股份，以支持“朱新礼就汇源果汁的财务表现所提供的表现保证及内部 这一类似“对赌协议”的“保证”，与汇源果汁2006年6月发行的“可换股债券”(主要持有人为华平、香港惠承诺，若上市公司的业绩达不到预设的标准，或债券的内部回报率少于10%，则朱新礼需以股票或现金的方 而此等“保证”的最终受益人为达能。根据2006年9月23日，达能与各债券持有人订立的协议：6个月的市公司66%股权前，各债券持有人若欲转让，则达能享有优先购买权。

对于朱新礼来说，失去上市公司控制权的风险，始终存在。2007年2月23日，汇源果汁于香港上市之后，朱新礼便生存在这样的压力之下，直至最终卖掉汇源。 朱新礼的融资路

汇源控股公司在2006年通过一系列金融交易引入多家财务投资者，这包括：1)向DPF、VPL等2家财务投资者发售总值2000万美元的可换股债券;2)向华平基金总值1.325亿美元可换股债券;3)向达能亚洲发行可换股股份融资1.3725亿美元，其中1.215亿美元用于偿还汇源与统一合资中的对方付款，

汇源果汁(1886.HK)2007年2月23日在香港联交所上市，时值中国农历新年正月初六，成功融资24亿港元。 案例四：太子奶，李途纯

借力财务投资者、走上市融资之路是太子奶多年的梦想，全球亦先后有30多家投行与李途纯有过接触，但发生实质性的转折是在2006年下半年。这一年，李途纯遇上了曾帮助蒙牛上市的英联，而英联也正在中国寻找“下一个蒙牛”，双方一拍即合。

2006年11月，太子奶引进英联、高盛、摩根三大投行共同注册中国太子奶(开曼)控股有限公司，三大投行联手注资7300万美元(英联4000万美元、摩根1800万美元、高盛1500万美元)，根据协议，新公司股权比例大致为李途纯61.7%、太子奶研发人员7%、三大投行31.3%。

同时，李途纯与这三家投行签下“对赌”协议：在收到三家投行7300万美元注资后的前3年，如果太子奶业绩增长超过50%，就可调整(降低)对方股权;如完不成30%的业绩增长，李途纯将失去控股权。 在三大投行的推动下，2007年9月，太子奶又获得以花旗为首的国际六大财团5亿元的无抵押无担保的低息贷款，李途纯以个人名义对此笔贷款承担无限责任。

这两起里程碑式的融资事件——前者是国际三大顶级投行在中国“联手”投资的首家企业，后者是中国全面向外资银行开放人民币业务后，外资银行在中西部地区安排的最大一笔贷款，李途纯俨然成为中国民营企业资本运作的一位旗手。

太子奶集团2008年陷入资金链断裂危机，株洲市政府派出的工作组调研之后，认为“太子奶必须救、可以救、能够救”，遂组建国资背景的高科奶业有限公司，2009年1月20日与李途纯和英联、摩根、高盛三大投行签署租赁协议，托管太子奶集团的运营。

面对整理出的案例，我很心痛。大家学习的榜样，为什么在融资时不冷静。他们面对消费者，可以研究很透;面对资金背后的人，却。。。他们完全可以向国内企业家融资，牛根生的万言书换回了多少资金?3—5年的对赌，不是百年企业的所为!

第五篇：我国房地产企业夹层融资及案例

我国房地产企业融资创新—— 夹层融资

一、关于夹层融资

(一)夹层融资的概念

夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。

夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。

(二)夹层融资的风险和回报

夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率;2.还款溢价;3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。它的回报率低于私有股权，高于优先债务;它的风险低于股权融资，高于优先债务。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。

(三)夹层融资的形式

夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益 (见图1)。

(四)夹层融资的特点

第一，夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点，可以获得现金收益和资本升值双重收益。

第二，对投资者而言，夹层融资在融资期内有可预测的、稳定的、正向的现金流入，并且可以通过财务杠杆来改变资本结构，提高投资收益。

第三，对融资方而言，夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融资条款，在最大程度上减少对企业控制权的稀释。夹层融资适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息，但是难以承担更多优先债务的企业或项目。

第五，从行业角度看，因为融资规模、现金流和信用等级的要求，夹层融资主要应用于基础设施和工商业项目。

第六，夹层融资的不足在于产品非标准化，信息透明度低，法律架构复杂，其费用远高于抵押贷款。此外，借款者在考虑夹层融资时，还必须征得抵押贷款投资人的同意。

二、我国房地产夹层融资的需求分析

我国现阶段房地产企业的融资选择余地不大。一是股权融资的门槛太高。在全国3万多家的房地产企业中，绝大多数是中小企业，它们无法达到上市的基本要求，但对于资金的需求更为迫切;二是上市的融资规模有限。截至2004年初，全国仅有60多家房地产企业实现了证券市场的直接融资;三是产业基金立法的缺失，致使房地产基金的融资方式暂不可行。

总体来看，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。房地产融资方式多样化有利于房地产市场和房地产业的发展。

城乡居民收入持续增长，国内资本市场融资空间广阔。由于夹层融资没有资金投资限制，允许中小投资者的进入，所以能为我国城乡居民提供一个投资房地产的机会。据2006年统计年鉴的数据显示，我国城乡居民储蓄逐年增加，具有巨大的投资潜力(图2)。

总之，宏观法律环境的变化和银行放贷谨慎导致了房地产行业的资金短缺，房地产开发企业需要求助于其他的融资渠道。此时，夹层融资成为房地产开发企业另一重要资金来源，带有某种必然性。

三、我国房地产融资运用夹层融资方式的实现途径

(一)夹层融资引入载体选择

国外夹层融资的投资方式是先成立一个夹层投资基金，然后选择合适的项目进行投资。有别于中国传统的融资过程，夹层基金一般先进行资金募集，然后根据资金寻找收益、风险与之匹配的投资项目。国内由于暂时没有产业基金法出台，基金市场以及证券市场都不完善，所以采取直接设立夹层投资基金进行房地产投资的可能性不大，夹层融资需要选择一个合适的载体进入产业市场。

在我国目前的金融制度环境下，商业银行要大规模开展夹层融资创新存在不少的障碍。首先是资金不足的问题，夹层资本属于高风险资产类别，要求大量的资本金，这对于普遍资本充足率不足的商业银行来说，困难不小。其次，夹层融资产品的设计、管理和风险控制与银行的传统业务有很大的区别，商业银行目前还缺乏相应的的技术和经验。此外，商业银行法第四十三条也规定了国内商业银行不能向非银行金融机构和企业投资。所以商业银行暂时还无法成为引入夹层融资方式的载体。

笔者认为要在房地产市场上引入夹层融资方式，最佳的引入载体是信托公司。美国信托专家斯科特认为“信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美”。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能。在我国信托公司是唯一链接货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。信托公司可以投资房地产，所以目前在国内只有信托公司才能更好的运用夹层融资手段解决我国房地产企业融资的问题。

一方面，信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，而且在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

另一方面，由于原有房地产政策大大提高了信托贷款的门槛，对于解决长期的、大规模项目的融资问题作用还是非常有限的。通过引进夹层融资这一新的融资方式，信托公司可以拓宽自己的业务、优化投资结构、提高市场竞争力和影响力，对于扩大自己的利润来源也有着重要作用。

最后，信托公司己经具备了投资房地产业丰富的实践经验，在信托公司的全部业务中，房地产信托己经„三分天下有其一‟，房地产信托业务成为信托公司很重要的一个利润来源。

(二)夹层融资结构选择

结合房地产开发的特点，本文提出以下几点夹层融资投资及还款结构安排:

1.夹层投资阶段投入形式安排

对于房地产信托来说，目前最关键的问题就是要在开发商“四证”尚未齐全之前就融资给开发商，否则房地产信托没有任何意义。项目处于开发阶段，不具备向银行和信托公司申请贷款时，资金可以通过有限股，或者可转债的方式，作为“夹层融资”进入，以此补充企业的资本金，为优级债券和银行贷款进入提供条件。比如一个房地产项目，要求开发商的自有资本金的比例达到35%，如果开发商自有资本金的比例只有20%,“夹层融资”就可以以参股的形式注入资金，使整个项目的资金达到要求的35%，不影响房地产开发商的控股权。对于已经取得银行贷款，只是在销售前期面临着暂时资金短缺的项目，夹层融资可以安排以债权投资为主、结合一部分认股权证的结构，使投资者获得一定的利息收入和还款溢价。

夹层投资可以采取一次性投入，也可采取分期分批投入。例如可以安排夹层投资中的一部分为企业先期投资注入开发资金;另外一批资金在企业实际进入项目实施阶段投入。这样做的目的是保证企业资金供应的连续性然后根据不同阶段的投资风险来确定投资回报率。 2.夹层融资还款期安排

夹层融资可以采取灵活的还款方式。对于处于开发阶段的项目，可以只要求承担一定的利息或者不偿还本息，等到项目有了现金流入再偿还本金和一定比例的项目收益。因为夹层投资人一般不寻求控股和长期持有，在企业有了现金流入之后，他们一般采取出让收益权证或回购优先股等形式，获得一定的投资溢价，进而实现资本的退出。

3.夹层融资还款利率安排

在利率的安排上，笔者认为可以采取市场化原则，按照高风险、高收益的原则，制定和实行灵活的利率标准，即夹层投资根据开发商的信用、自有资金比例、投资期限等多种因素调节利率，以保证风险和收益对等。

4.夹层融资可采取的其他特殊模式

夹层投资资金通过信托公司可以采取优先购买权的信托模式，赋予夹层投资者优先购买己建好楼盘的权利，这种投资模式十分符合我国国情。在此结构安排下，既解决了房地产企业的融资困难，又解决了房地产商的销售问题，。夹层投资人不仅可以享受开发期间的利息收入，也可以选择以最终购买房产作为资金退出渠道。

四、夹层融资的进入条件

(一)获得夹层投资的房地产企业应该具备的条件

一是有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告;二是己开立基本账户或一般存款账户;三是提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求;四是除国务院规定外，对获得夹层融资的企业各种资本金比例要有一定的要求，如夹层融资额与企业自有资金的比例，夹层融资额与优先债务的比例，夹层融资额与所投资项目所需总投资的比例等等。

(二)获得夹层融资的项目应该具备的条件

一是投资项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好;二是投资项目己经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发;三是投资的项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定:四是投资项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要;五是投资项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用。

五、夹层融资退出机制选择

与单独的股权融资相比较，夹层融资在资金的退出上有一定的优势。通常会在夹层投资债务构成中包含一个预先确定好的还款日程表，可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。因此，夹层投资提供的退出途径比私有股权投资更为明确(后者一般依赖于不确定性较大的清算方式)。同时，在夹层融资采取优先股或可转债形式时，也可以采取开发商或管理层回购的方式，或转卖给愿意长期持有到期的机构投资者以及愿意持股房地产企业的投资者，以赚取价格差额。

例如，联信·宝利七号在安排产品的灵活性时，借鉴了期货交易的做市商制度，引入投资机构充当“做市商”角色。在信托计划发行之前即约定，信托计划优先受益权产品持有人在期满一年以后，以约定的价格卖给做市商，做市商可将信托计划卖出赚取差价，也可将信托计划持有到期获得收益。这种做法提高了夹层融资产品的流动性，也可以作为夹层融资退出制度的一个借鉴。