土地增值税清算流程

2022-08-27

第一篇：土地增值税清算流程

土地增值税清算

培训讲义

上饶市地税局税政三科二〇一四年6月查吉胜

一、土地增值税清算概述

(一)定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。(规程第三条)

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。(实施细则第十六条)

(二)总体要求

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。(规程第四条)

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。(规程第五条)

(三)相关法规

1、中华人民共和国土地增值税暂行条例(国务院令[1993]138号)

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]6号)

3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)

4、财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财

2 税[1995]48号)

5、国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知(国税发﹝1996﹞4号)

6、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号)

7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发„2006‟187号)

8、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发„2007‟132号)

9、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发„2009‟91号)

10、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函„2010‟220号)

11、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发„2010‟53号)

12、国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知(税总发„2013‟67号)

13江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知(赣地税发„2007‟22号)

14、江西省地方税务局关于对转让二手房征收土地增值税有关问题的通知(赣地税发„2007‟99号)

15、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知(赣地税发„2008‟76号)

16、江西省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知(赣地税函„2009‟110号)

17、江西省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(赣地税发„2009‟117号)

18、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告(江西省地方税务局公告2010年第3号)

19、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告(江西省地方税务局公告 2011年第6号)

20、江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知(赣地税发„2013‟117号)

21、江西省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知(赣地税函„2013‟101号)

22、江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告(江西省地方税务局公告 2013年第10号)

23、上饶市地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告(上饶市地方税务局公告 2010年第1号)

24、上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告(上饶市地方税务局公告 2013年第3号)

二、土地增值税清算实施

(一)前期管理注意点：

1、项目管理;

2、数据分析;

3、调研评估;

4、发票管理。

(规程第六条、第七条、第八条)

(二)清算主体

1、土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后……(规程第三条)

2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算。

一种是企业自行清算，……

另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……(赣地税发„2008‟76号)

3、市局办法：

一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人(房地产开发企业)。

二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。

三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。

四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。

(三)清算条件

1、规程：

第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第

(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2、市局办法：

第十二条

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

第十三条对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。

(一)对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

对前款所列第

(二)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十四条对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。

(一)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(二)省税务机关规定的其他情况。

3、办法规定解读：

一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情 6 形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。

即(1)对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发„2008‟76号中的规定：

“

二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税;销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。”

“

四、……房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目;

(三)直接转让土地使用权的;

(四)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的;

(五)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。”

二是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”情形，明确规定主管税务机关原则上不要求纳税人进行清算。

作出上述规定，主要是基于严肃税收政策、规避税收流失、防止纳税人在项目后期特别是接近尾声时的一些“非正常行为”;同时考虑到如果纳税人取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕，往往是销售比例不高，一旦清算出现退税的情况为多。

(四)清算单位

1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。(细则第八条)

2、……纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。(财税„2006‟21号)

3、“

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”(国税发„2006‟187号)

4、……根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税„2006‟21号)的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。

同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。(赣地税发„2008‟76号)

5、土地增值税清算单位

自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。[《江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(赣地税发„2013‟117号 2013年9月30日)]

(五)清算受理

1、主管税务机关按规定要求纳税人清算的，必须下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

2、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 8 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。

三、土地增值税清算审核

(一)审核方式

1、案头审核

2、实地审核。

(二)审核内容

1、审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2、审核收入情况

3、扣除项目审核

4、关联方交易行为的审核

5、中介机构鉴证报告的审核。

(三)审核要求市局办法：

1、要健全土地增值税清算组织机构，市、县地税机关要成立土地增值税清算领导小组。

2、主管税务机关是土地增值税清算审核主体。

3、审核时间要求。主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内(不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间)组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。

4、要按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额。并且强调，“普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由、并入其他类型房地产统一计算增值额。

5、必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容，对未按规定预征税款的必须作出加收滞纳金等处理。

6、主管税务机关、审核人员的责任，审核完毕必须健全手续、在审核表上盖章、签字确认。

7、除了总局规程等规定的内容以外，要特别注重企业自购建筑材料、建筑安装发票的真实性和准确性、利息支出等内容的审核。

※其他税费的处理：房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加、地方教育附加等

※财税【2006】21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

四、土地增值税核定征收

(一)核定征收环节

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。(规程第三十三条)

(二)核定征收条件

1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 10 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。(规程第三十四条)

2、强调建账建制。土地增值税原则上实行查账征收、据实清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。

进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。(市局办法第三十一条)

进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。(江西省地方税务局公告2010年第3号)

(三)核定征收程序

1、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。(规程第三十五条)

2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。(规程第三十六条)

3、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。(江西省地方税务局公告2010年第3号)

4、在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。(市局办法第三十一条)

5、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关 11 核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。(市局办法第三十三条)

(四)核定征收率的确定

1、为引导和督促企业规范财务核算，依法依规履行土地增值税纳税义务，进一步加强土地增值税征管，现就调整我省土地增值税清算环节核定征收率的有关问题公告如下：

一、土地增值税清算原则上都应采取查账清算方式，少数纳税人确实无法查账清算、符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》(国税发„2009‟91号)第三十四条之规定的，按核定征收方式对房地产项目进行清算。对符合条件适用核定征收方式的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书，组织人员开展核定征收清算的审核工作;清算审核结果报经县级以上地税机关合议批准后，通知纳税人办理税款缴纳或退税手续。

二、全省土地增值税清算中的核定征收率统一调整为四个档次：转让普通住宅，5%;转让非普通住宅，6%;转让非住宅，8%;符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告从2014年1月1日起执行。在2014年1月1日(含1月1日)后正式受理的土地增值税清算申报事项，经确定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》(2010年第3号)第二条和《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》(2011年第6号)同时废止。【《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》(江西省地方税务局公告 2013年第10号)】

2、之前：

12 (1)我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。(江西省地方税务局公告2010年第3号)

(2)以本公告公布之日界线，凡在2011年6月20日前实现的销售收入，土地增值税按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日(含6月20日)后实现的销售收入，按新的核定征收率核定征收。(江西省地方税务局公告2011年第6号)

(3)规范房地产企业土地增值税核定征收。对少数企业确实无法清算的, 土地增值税采取核定征收。其核定征收率,按国家税务总局和江西省地税局相关要求,结合我市实际确定，具体为：转让普通标准住宅按3%核定征收，转让非普通标准住宅按5%核定征收，转让商铺(店面)按7%核定征收，转让其它非住宅(含车库)项目按5%核定征收。(上饶市地方税务局公告2010年第1号)

(4)核定征收率按以下原则确定：

(一)省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率;

(二)省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。(市局办法第三十五条)

五、土地增值税税务检查市局办法：

第三十七条主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。

第三十八条主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

13 第三十九条对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查;对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查;对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。

第四十条各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。

六、土地增值税清算后续管理

(一)清算审核期间转让房地产的处理按相应的预征率预征税款

(二)清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积(国税发„2006‟187号)

(三)清算后补差款的处理

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。(市局办法第四十一条)

(四)纳税人清算后再转让房地产税款申报缴纳

纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产 14 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。(市局办法第四十二条)

(五)退税审批手续

对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上(含100万元)的，县(市、区)地税局应上报市地税局审批。(市局办法第四十三条)

七、土地增值税清算法律责任

1、《中华人民共和国税收征收管理法》第五章法律责任

2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第七章法律责任

3、财政部、总局、省地税局相关文件规定

八、土地增值税清算文书档案

(一)清算案例评审

要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县(市、区)地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。(市局办法第四十四条)

(二)档案管理

土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。(市局办法第四十五条)

(三)清算文书

1、建立健全《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》;

2、规范完善《土地增值税清算申报表(企业填写)》;

3、严格填列《土地增值税清算审核表(税务机关填写)》;

4、补充完善了一系列征管文书。 ※市局办法10个附件：

(1)房地产开发项目土地增值税日常管理台账 (2)土地增值税清算申报表(企业填写) (3)土地增值税清算审核表(税务机关填写) (4)土地增值税清算通知书 (5)责令限期改正通知书

(6)土地增值税清算审核受理通知书 (7)土地增值税清算审核补充资料通知书 (8)土地增值税清算申报通知书 (9)土地增值税清算终止审核通知书 (10)土地增值税核定征收通知书

第二篇：土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书

甲方(委托方)：XXXXX

甲方税务登记号：

乙方(受托方)：山东红旗税务师事务所有限公司

乙方税务师事务所执业证编号：18285

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项

(一)项目名称：曹县交通家园

一、

二、三期土地增值税清算项目

(二)具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。

(三)完成时间：2015年9月30日前。

二、甲方的责任与义务

(一)甲方的责任

1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。

3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

(二)甲方的义务

1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。

2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。

3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。

4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。

三、乙方的责任和义务

(一)乙方的责任

1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。

2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。

3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。

(二)乙方的义务

1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。

2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：(1)取得甲方的授权;(2)根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据;(3)监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。

3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。

4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

5. 乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。

四、约定事项的收费

经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元(￥280000元)。

上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元;提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。

五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用

(一)乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。

(二)乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。

(三)甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告;不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。

六、约定事项的变更

如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。

七、约定事项的终止

(一)本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。

(二)在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。

八、适用法律和争议解决

本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：

(一)向原告所在地的人民法院提起诉讼。

九、本约定书的法律效力

(一)本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。

(二)本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。

十、其他事项的约定

本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。

甲方(委托人)：

乙方：山东红旗税务师事务所有限公司

(盖章)

法人代表：(签名或盖章)

地址：

电话：

联系人：

签约地点：签约日期：年月日

第三篇：土地增值税的清算审核

为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。

案例一

北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。

二.取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元

具体计算可采取以下两种方法：

1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;

2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：

(1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)

分摊扣除金额计算过程为：

1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。

具体计算可采取以下两种方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;

465,657,300*80﹪=372,525,840元

2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。

27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元

(三)房地产开发费用

该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。

(五)房地产开发企业加计扣除为

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元

根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。

四、纳税情况详细计算过程

该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。

(一)普通标准住宅计算过程

1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元

增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪

该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。

(二)其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪

扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元

增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪

适用税率为40﹪

应纳土地增值税为：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已纳土地增值税为:5,000,000元

应补缴土地增值税为：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

五、税务机关审核情况

(一)对清税资料的审核

税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：

(二)确定销售收入1,430,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元;出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。

同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。

根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。

(三)确认扣除项目金额

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。

2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。

(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。

(2) 首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。

其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：

([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)

另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。

(3)公共配套设施费用的审核

经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式：

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。

3、房地产开发费用的审核

《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。

4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。

5、重新计算房地产开发企业加计扣除为

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。

经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

(四)修正后的应纳税款计算

1、普通标准住宅计算过程

经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。

2、其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34﹪

适用税率为50﹪

应纳土地增值税为：

(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元

已纳土地增值税为：5，000,000元

应补缴土地增值税为：88,900,175元

六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：

(一)总建筑面积200,000平方米

(二)批准可销售面积170,000平方米

(三)已出售面积160,000平方米

(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。

2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。

4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。

5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

案例二

北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)房地产开发成本

经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元(开发成本具体明细内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)。

(三)房地产开发费用为7804000元

1.利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

2.其他房地产开发费用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

(五)财政部规定的加计扣除金额为：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、纳税情况详细计算过程

(一)房地产转让收入132,800,000元;

(二)扣除项目金额合计167,420,000元;

其中：

1.取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;

2.开发土地和新建房及配套设施的成本为111,000,000元;

3.开发土地和新建房及配套设施的费用为7804000;

4.与转让房地产有关的税金为6,640,000元;

5.加计扣除为25,496,000

(三)增值额132,800,000-167,420,000= -34,620,000元

(四)应纳土地增值税为0。

(五)已纳土地增值税为300,000元。

(六)应退土地增值税300,000元。

五、税务机关审核情况

(一)资料审核

对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算情况审核确认如下：

(二)收入确认

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中，应视同销售，将奖励职工的住宅1000平方米，按该项目平均销售价格每平方米8300元，增加销售收入8,300,000元，因此全部销售收入合计为141,100,000元。

(三)扣除项目金额确认

1.根据纳税人提供的“X号土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;

2.开发成本确认

(1)对于土地拆迁及补偿费35,642,400元，经审核拆迁协议及支付凭证，未发现问题。

(2)对于2000平方米的车库和1000平方米的变电站、热力站，经审核纳税人提供的人防工程证明，均可确认为公共配套设施。由于该项目全部销售，扣除的公共配套设施费1,027,000元，未发现问题。

(3)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

扣除公式为:2263x20,000=45,260,000元

(4)经审核确认后，开发成本扣除合计为：

35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元

3.房地产开发费用确认

(1)利息支出

通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核，税务机关认为扣除的贷款利息，不是按清算项目单独进行划分计算的，不适用按利息支出据实扣除的政策，利息不能单独扣除。

(2)房地产开发费用

由于该项目利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。

(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元

4.与转让房地产有关的税金6,640,000元，经审核数据无误。

5.财政部规定的加计扣除金额为：

(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元

(四)应纳税款计算

(一)房地产转让收入141,100,000元;

(二)扣除项目总金额合计134,572,220元;

16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元

(三)增值额

141，100，000-134,572,220=6，527，780元

(四)增值额与扣除项目金额之比(增值税)

6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪

(五)适用税率30﹪

应纳土地增值税为6,527,780x30﹪=1,958,334元

(六)已纳土地增值税为300,000元

(七)应补土地增值税1,658,334元

案例三

北京市某房地产开发有限公司投资建设的xx项目，座落于丰台区xx号。2006年10月，向丰台地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目提供的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称鉴证报告)中内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露的该项目具体情况如下：

一、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设xx项目，是经北京市发展计划委员会于2003年12月以(2004)458号文件批准投资开发的项目的，座落于丰台区xx号，规划批准总占地面积10,000平方米。该单位在2004年1月曾到丰台地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2004年初开工建设，于2005年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积15,000平方米，全部为住宅，剩余自用办公面积5,000平方米.

3、截止2006年9月30日，批准可售住宅面积15,000平方米已全部出售完毕。

4、该项目在2006年6月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书“。

5、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积15,000平方米、总商品住宅176套，平均每套85. 23平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

6、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：15,000/20,000=75﹪。

二、取得收入情况说明

该单位于2005年5月开始预销售xx项目，截止到2006年9月30日，共取得销售收入总额120,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的总金额为22,660,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字x号地价缴款证明，经确认“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金22，000，000元，缴纳契税660,000元。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为16，995,000元。

具体计算方法：

22,660,000*75﹪=16,995,000元。

(二)开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年10月该项目工程总成本为118,352,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为88,764,000元。其中

(1)土地拆迁及补偿费：90,890,000元。 (2)前期工程费：5，000,700元。(3)建筑安装工程费:4,000,000元。(4)基础设施费：5，861，000元。(5)公共配套设施费：0元。(6)开发间接费：12,600,300元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)

分摊扣除金额计算过程为：

118,352,000*75﹪=88,764,000元

(三)房地产开发费用

该公司不能提供按清算项目支付的金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元

(四)缴纳与销售环节的有关营业税、城市维护建设税、教育费附加共计6,600,000元。

(五)房地产开发企业加计扣除为：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。

根据以上数据，本次清算允许扣除项目总金额为

16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。

四、纳税情况详细计算过程

该项目属于普通标准住宅，计算纳税情况为：

取得收入120,000,000元

扣除项目金额=144，086，700元

增值额=120,000,000-144,086,700= -24,086,700元

由于该项目没有增值额，兔交土地增值税。

五、税务机关审核情况

针对上述案例，我们编写了两种情况的假设审核结果方法，请参考。

假设一

(一)对清税资料的审核

根据纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算审核确认情况如下：

(二)确定销售收入120,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房问号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅15,000平方米，取得销售收入120,000,000元，进行核对后，未发现问题。

(三)扣除项目金额的审核

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积15,000平方米占整体面积20,000平方米的比例进行分配后计算。

1、取得土地使用权时所支付的金额

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为22,660,000,按清税面积与总建筑面积配比后，本次清税应扣除16,995,000元，未发现问题。

2、房地产开发成本

(1)对清算时扣除的土地拆迁及补偿费的金额90，890,000元，通过我们审核后发现，该项目提供支付凭证和相应的拆迁补偿协议书中记载的内容不相符，因此，对土地拆迁及补偿费90,890,000元的金额无法判断，决定不允许扣除。

(2)对《鉴证报告》中成本扣除的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”相关表中列举的明细项目内容进行审核后，虽然通过对四项费用计算后，该项目每平方米工程造价的金额为1373.1元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2005年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2167. 94元。但对有些疑点项目及金额，我们调取了中介机构《鉴证报告》的工作底稿与纳税人提供的开发项目相关成本财务报表统计的相关金额进行核对，发现工作底稿披露的四项开发费用，特别是建筑安装工程费的支出与成本财务报表统计的金额数据相差较大。经过研究，决定暂停清算，向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》送达给纳税人，要求纳税人在30日内进一步补充与清算项目相关的财务计账的有关凭证证明资料，结果纳税人没有按主管税务机关规定期限提交补正材料。据此情况，税务机关决定对该清算项目移交给纳税评估部门按检查程序进行办理清算工作。向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》送达给纳税入，并将全部清算资料移交纳税评估部门按照有关规定程序进行稽查检查工作。

假设二：

假设主管地方税务机关在对案例三清算审核过程中，经过对疑点项目金额调取《鉴证报告》工作底稿和纳税人进一步补充的相关资料核对审核后，发现，由于多种原因，该项目的成本核算账簿账目混乱，成本材料凭证残缺不齐，税务机关难以确定扣除项目金额因此，向纳税人送达了《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》决定该清税项目，按确定的销售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件为依据)，计算征收土地增值税。

第四篇：土地增值税的清算条件

(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

第五篇：土地增值税清算相关政策

福建省地方税务局转发国家税务总局

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

[发文日期：2007-02-05]福建省地方税务局文号：闽地税发〔2007〕24号

各市、县(区)地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局：

现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)转发给你们，并对有关问题明确如下，请一并贯彻执行。

一、各地应根据国家税务总局规定，结合当地实际，积极开展房地产开发企业的土地增值税清算，并建立起土地增值税基础资料库，为确定科学合理的评估模型，保证土地增值税征收的及时、准确、公平、合理奠定基础。土地增值税基础资料库应包含以下主要内容：房地产开发项目基本情况、转让收入总额、各项扣除项目金额、土地增值税预征及清算情况，实际土地增值税税负等。

二、根据国税发[2006]187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。

三、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的地方税务机关按照国税发[2006]187号第四条第

(二)项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。

四、各设区市地方税务局应根据国家税务总局规定，结合当地实际情况，制定税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作的具体管理办法，明确《土地增值税清算税款鉴证报告》格式,并报省局备案。

五、闽地税发[2005]号印发的《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)》继续执行，但其中有关清(结)算条件和时间的规定以国税发[2006]187号文和本文为准。

六、凡2007年2月1日后开始进行清算的项目，均适用本通知的规定。

二OO七年二月一日

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算

管理有关问题的通知

[发文日期：2007-01-17] 来源：国家税务总局

文号：国税发〔2006〕187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第

(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第

(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;

(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

国家税务总局

二○○六年十二月二十八日

财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知

[发文日期：2006-11-10]

国家税务总局文号：财税[2006]141号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：

“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

请遵照执行。

财政部国家税务总局

二○○六年十月二十日

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

[发文日期：2006-08-03]

国家税务总局

文号：财税[2006]21号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：

一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题

《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第

(一)、

(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

三、关于土地增值税的预征和清算问题

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。

四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

六、本文自2006年3月2日起执行。

抄送：各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局。

财政部国家税务总局

二○○六年三月二日

福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)》的

通知

[发文日期：2005-10-14]福建省地方税务局各设区市地方税务局，省局直征分局：

现将《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中存在的问题与意见请及时反馈省局，以便修改完善。

二OO五年十月十四日

福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)

第一章总则

第一条为加强和规范房地产开发企业土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》(以

文号：闽地税发[2005]195 下简称《税收征管法》)及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。

第二条凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的房地产开发企业(以下简称纳税人)，应当依照本办法申报缴纳土地增值税。纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第三条纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。第四条土地增值税由房地产所在地的地方税务机关(以下简称主管税务机关)负责征收。第二章纳税申报

第五条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料(复印件)。

(一)施工许可证;

(二)房地产开发项目的预、概算书;

(三)项目立项书;

(四)商品房分层平面图;

(五)取得土地使用权的证明材料;

(六)主管税务机关要求提供的其他有关资料。

第六条纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的15日内，向主管税务机关报送预售许可证明(复印件)及预售商品房分层平面图等资料。

第七条纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同，应在合同签订后30日内向主管税务机关报备。

第八条纳税人应于次月10日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款,同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。

第三章税款征收

第九条纳税人项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《条例》及其实施细则的有关规定，据实申报缴纳土地增值税。

第十条纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。除当地政府规定的经济适用房转让不预征外，其他房地产项目应按下列预征率预征土地增值税。

1、住宅按1%—2%预征。

2、商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%—3%预征。

3、别墅按3%预征。

4、对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%预征。

各设区市地税局在上述规定的幅度内，应对当地房地产开发经营情况进行调研测算后，自行确定预征率，并报省局备案。个别地区的预征率需要调整的，报经省局批准，可在统一规定的预征率幅度内适当上浮或下调，但最高调整幅度不得超过50%。

第十一条纳税人按照转让房地产取得的收入和规定的预征率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

第十二条纳税人应在主管税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按预征规定期限缴纳税款的，按《税收征管法》及实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，加收滞纳金。

第四章纳税清结算

第十三条预征土地增值税的纳税人，应在项目竣工结算完毕后的45日内，向房地产所在地主管税务机关申请土地增值税纳税清结算，同时提供以下资料。

(一)土地增值税清结算申请报告;

(二)土地增值税纳税清结算申报表;

(三)支付土地使用权出让金的证明材料;

(四)银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料;

(五)房地产开发项目工程决算报告;

(六)无偿提供公共配套设施的证明材料;

(七)开发项目成本扣除情况补充说明报告;

(八)税务机关要求提供的其他材料。

第十四条对已全部竣工结算的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占可转让的建筑面积比例达85%以上时，税务机关可以要求纳税人对土地增值税进行清结算。清结算时，对未转让的房地产部份，按其占总建筑面积的比例，相应扣除土地增值税的扣除项目金额。第十五条存在以下情形的，税务机关应当及时对纳税人的房地产项目进行清结算：

(一)经纳税评估发现房地产项目利润异常或存在虚报瞒报房地产成交价格等情况的;

(二)由本级或上级税务机关或其他有关单位或个人转来举报案件;

(三)纳税人有涉及偷税漏税等税收违法行为等其他情形的;

(四)税务机关认为有必要进行清算的。

第十六条纳税人纳税清结算时，应准确核算房地产开发项目的转让收入与扣除项目金额，并提供真实合法有效的凭据。没有真实合法有效的凭据不能列入扣除项目。

纳税人提供的转让收入或扣除项目明显不实的，税务机关可以按《税收征管法》的有关规定，核定其应纳税额。

第十七条对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额;对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条

(一)项的免税规定。第十八条纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：

(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

(二)单套建筑面积在140平方米以下;

(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。其中

(二)、

(三)项的具体标准以当地政府公布的数据为准。

第十九条纳税人因财务制度不健全等原因导致主管税务机关难以对房地产项目进行清算的，税务机关可以按照《税收征管法》的有关规定，对整个房地产项目应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于按预征率计算的税款。

第二十条土地增值税清结算已结束的纳税人，如果有证据表明纳税人在清结算过程中提供虚假收入、成本费用等情况的，主管税务机关应重新清结算或移交稽查部门立案稽查。

第二十一条对1994年1月1日前已签订的房地产项目或已立项，并已按规定投入资金进行开发，按规定在2000年底前首次转让的房地产，可免征土地增值税。2000年12月31日以后对剩余部分转让的，该房地产项目在进行清结算时，应对该项目的全部收入和扣除项目进行整体清结算，先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的销售收入比例划分征免的税额。第六章附则

第二十二条纳税人违反本办法规定的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处罚。

第二十三条各设区市地方税务局可以根据本办法制定具体实施办法。第二十四条本办法由福建省地方税务局负责解释。

第二十五条本办法自2006年1月1日起施行。以前规定与本办法规定不一致的,以本办法规定为准。

附件：1.土地增值税项目登记表。 2.土地增值税纳税清结算申报表。

福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知

[发文日期：2005-06-21]福建省地方税务局各设区市地方税务局，省局直征分局：

最近陆续接到各地反映一些地方税相关政策问题，经研究，在国家税务总局未作出明确之前，我省暂统一如下：

一、关于房地产开发企业以出让方式取得土地使用权后土地使用税纳税义务发生时间的确定问题。

房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，其土地使用税从有权批准用地的政府批文中所确定的土地使用时间的次月起计算缴纳。

二、关于房地产开发企业出售部份商品房后如何计征土地使用税问题。

按当地地税部门确定的土地使用税纳税期限的期末，商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已售商品房的占地面积后，计征土地使用税。

三、纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，如何缴纳房产税问题。

纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。

四、关于城市维护建设税适用税率问题。

按纳税人工商营业注册所在地确定城市维护建设税的适用税率。对跨地区经营、联合经营、

文号：闽地税发[2005]93号临时经营的单位和个人的适用税率仍按《福建省城市维护建设税暂行条例》第三条的规定执行。

五、关于既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的如何计算征收土地增值税的问题。

对纳税人既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的，应分别核算增值额。对纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额。

二OO五年六月二日

国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知

[发文日期：2006-07-18]

来源：国家税务总局文号：国税发[2005]172号

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：

根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)(以下简称《通知》)的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：

一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

六、享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

国家税务总局

二○○五年十月二十日

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 [发文日期：2006-05-30]

来源：国务院办公厅文号：国办发[2006]37号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。当前，要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费;坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序;坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

国务院办公厅

二○○六年五月二十四日

关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见建设部发展改革委监察部财政部国土资源部

人民银行税务总局统计局银监会

去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：

一、切实调整住房供应结构

(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案;其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

(八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号)的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

(九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

(十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚;对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

(十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

(十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

六、完善房地产统计和信息披露制度

(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

(十五)坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的

二OO六年十二月二十二日

财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知

[发文日期：2006-07-05]：国家税务总局文号：财税[2006]75号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关营业税问题通知如下：

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;(此规定已失效)个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

地方各级财税部门要严格执行税收政策，加强税收征管，对执行过程中出现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

财政部国家税务总局

二○○六年六月十六日

福建省地方税务局关于经济适用住房销售征收营业税的通知

[发文日期：2004-11-10]

福建省地方税务局

文号：闽地税发[2004]283号

各市、县(区)地方税务局，省、各设区市地方税务局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局：近接部分市局要求明确经济适用住房销售征收营业税问题的请示，根据国家经济适用住房建设有关规定和现行营业税有关规定，对我省经济适用住房销售征收营业税问题明确如下，请遵照执行。

根据建设部等四部委下发《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。该办法赋予经济适用住房在建设用地、行政事业性收费、贷款方面相应的优惠政策，没有规定经济适用住房销售免税的优惠。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)规定，为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。经济适用住房销售以保本微利为原则，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，不同房改成本价和标准价，因此，经济适用住房的销售应按规定征收营业税，不能比照房改政策免征营业税。

二OO四年十一月十日

福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知

[发文日期：2004-03-28]福建省地方税务局 [

文号：闽地税发[2004]63号各市、县(区)地方税务局，省、各设区市地方税务局直征分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、宁德等设区市地税局来文、来电请示，要求对企事业单位取得的拆迁补偿费收入，是否征收营业税问题予以明确。

为正确执行营业税税收政策，加强对拆迁补偿业务的营业税征收管理，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)，以及福建省政府《关于加快发展住房二级市场的通知》(闽政[2001]43号)等文件对补偿费收入的税收规定精神，经研究，明确如下：

一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。

二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

三、此前省局下发的文件规定中与本规定不一致的，一律按本规定执行。

国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知

[发文日期：2006-06-01]国家税务总局文号：国税发[2006]74号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关问题通知如下：

一、各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

(一)2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

(二)2006年6月1日后，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

(三)2006年6月1日后，个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

(四) 普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

二、各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

三、各省级地方税务部门要加强部门配合，积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，加强营业税政策调整对本地区房地产市场产生影响的分析评估工作。

国家税务总局

二○○六年五月三十日

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知

[发文日期：2006-03-06]：国家税务总局文号：国税发[2006]31号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业(以下简称开发企业)的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

(一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

(二)非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

二、关于完工开发产品的税务处理问题

(一)符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象); 2.已开始投入使用的开发产品(成本对象); 3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

(二)开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

(三)开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。

上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

(四)开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

(五)开发产品销售收入应按以下规定确认：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

5.开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

三、关于开发产品预租收入的确认问题

开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

四、关于合作建造开发产品的税务处理问题

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题

(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1.企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2.接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1.企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

2.接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

(二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

(一)开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。

5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

(二)下列项目按以下规定进行扣除：

1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

(1)属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

(2)属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(2)属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

(1)由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理;出租的，按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

(2)由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

8.开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

(1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

(2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

11.利息。按以下规定进行处理：

(1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

(2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

(3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除;未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

13.成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

14.折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

九、关于征收管理问题

(一)开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

(二)开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的; 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的; 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;

4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的; 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

十、关于适用减免税政策问题

根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

十一、关于本通知适用范围和执行时间问题

本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。

本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发〔2003〕83号)同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

国家税务总局

二○○六年三月六日

国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问

题的通知 [发文日期：2002-09-11] 国家税务总局文号：国税发[2002]117号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

现对纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题通知如下:

一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题

纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征收营业税:

(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质;

(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。

凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。

对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。

纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税;同时，签订建设工程施工总承包合同的单位和个人，应扣缴提供建筑业劳务的单位和个人取得的建筑业劳务收入的营业税。

二、关于扣缴分包人营业税问题

不论签订建设工程施工合同的总承包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，还是仅销售自产货物、提供增值税应税劳务不提供建筑业劳务的单位和个人，均应当扣缴分包人或转包人(以下简称分包人)的营业税:

(一)如果分包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款。

(二)除本条第一款规定以外的分包人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为分包额。

三、关于自产货物范围问题

本通知所称自产货物是指:

(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品;