土地增值税清算通知书

土地增值税清算通知书（共10篇）

篇1：土地增值税清算通知书

收到土地增值税清算通知书一定要清算吗？

文章来源公众号——《孙炜财税课堂》作者：牛鲁鹏

也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。

财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗？

还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。

一、举例说明

假定神州九鼎房地产（北京）公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。

2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。

企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：

1.销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度；

2.发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。

如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。

也许很多财务小伙伴会想到二次清算。

二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。

2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。

三、国家土地增值税清算相关规定

国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：

其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。

（一）主动清算条件：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（一）款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）通知清算条件：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（二）款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

四、地方代表性规定

以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。

其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。

当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：

1.你的项目竣工验收了吗？

2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗？

3.你的开发产品交付使用了吗？

4.你的开发产品办理初始产权证明了吗？

5.你的最后一份销售（预售）许可证满三年了吗？

他均肯定的回答：没有！

我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。

我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。

过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。

在这儿要提醒小伙伴记住的是，税务工作要以税法为准绳、以法律事实为依据。

篇2：土地增值税清算通知书

房地产开发项目土地增值税清算结论通知书

地税土清结〔 〕 号

: 经对你（单位）年 月 日至 年 月 日期间 的 项目进行土地增值税清算，现结论如下：

一、项目收入、扣除项目金额及适用税率情况

……

二、税款补缴（退还）情况

该项目共应缴纳土地增值税 元，其中，普通住宅应缴纳土地增值税 元，商服、车库、车位等其他项目应缴纳土地增值税 元，你单位此前共预缴土地增值税 元，应补缴（退还）土地增值税 元。

三、税款缴纳日期 限你（单位）自收到本通知书之日起 日内到 办理税款补交、退还手续。

本通知书一式两份，一份交纳税人，一份装入一户式档案。

税务机关（签章）

篇3：谈土地增值税的清算

例：某市A房地产开发公司(简称“A公司”)于20×6年一次性征地100000平方米。根据该房地产开发公司住宅小区的整体规划，计划在该宗土地上分五期共开发商品房20栋，所开发商品房总占地面积为50 000平方米，其中一期开发工程占地面积为10 000平方米。一期开发的商品房总建筑面积为200 000平方米，其中普通住宅的总建筑面积为60 000平方米。

20×8年一期开发的商品房竣工，截至20×8年5月底，一期开发的商品房共取得销售收入90 000万元(包括产权调换视同销售的收入)，其中普通住房销售收入为13 500万元。已销售的商品房建筑面积为150 000平方米(其中普通住宅的建筑面积为50 000平方米)，占一期开发的商品房可售建筑面积的75%，由于A公司已将未销售的商品房全部用于出租或办公，所以，符合土地增值税清算条件。

A公司支付的土地支付价款、土地开发成本、前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费等属于整个房地产项目，而该项目同时包含五个清算单位(含未完工和尚待开发的)，其发生的共同成本费用在本案例中按房地产项目的占地面积分配计算。土地支付价款、土地开发成本、前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费等支出情况如下：

1. 土地支付价款1 615万元。

其中：支付地租即土地出让金1 000万元;缴纳耕地占用税100万元;缴纳契税500万元;在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费10万元;支付征地应缴纳的印花税5万元。

2. 土地开发成本支出3 050万元。

(1)土地征地费用2 450万元。其中：以货币形式支付的土地补偿费、安置补助费、新菜田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等2 000万元;以产权调换方式换原住户30套商品房，根据与“回迁”户达成的协议：“回迁”房面积按1∶1计算，“回迁”房总面积3 000平方米，相当于支付拆迁补偿费450万元。

(2)土地开发费用，包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等共支出600万元。

3. 前期工程费用支出1 050万元。

其中：规划、设计、项目可行性研究支出100万元;“三通一平”支出800万元;水文、地质、勘察、测绘等支出150万元。

4. 基础设施费用支出750万元。

其中：开发小区内道路支出150万元;供水、供电、供气支出100万元;排污、排洪、通讯、照明、环卫支出100万元;绿化等工程发生的支出300万元;排水管线、供水管线、燃气管线、供热的热力站管线等设施支出100万元。

5. 非营利性的公共配套设施费用支出1 300万元。

其中：托儿所、幼儿园、小学和中学等配套设施支出300万元;公共厕所、变电所、消防站、垃圾站、煤气调压站等支出100万元;居住区道路、小区路、组团路、宅间小路、步行道等支出100万元;门楼岗厅支出100万元;排水设施包括排水管网、污水泵站、化粪池等支出50万元;供电设施包括供电网络、变电室、开闭所、路灯配电室支出50万元;供气设施包括供气管网和煤气调压站支出50万元;消防设施即保护居住区消防安全的市政设施支出50万元;小区内坐椅、桌子、路灯、垃圾筒、电话亭、售货亭、休息亭(廊)、书报亭、入口标志、楼门牌、指示牌、路牌、儿童游戏设施、围墙、栏杆、路障、台阶、花坛和水池等支出500万元。

6.

整个土地开发间接费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等共发生支出50万元。

分析：以上支出7 815万元是五个清算单位发生的应扣除项目，应按五个清算单位占地面积分配计算。一期开发工程占地面积为10 000平方米，五个清算单位占地面积为50 000平方米，由此计算一期开发工程应分摊土地支付价款：1 615÷50 000×10 000=323(万元)。一期开发工程应分摊的土地开发及房地产开发成本(包括土地开发成本、前期工程费、基础设施费、非营利性的公共配套设施费和土地开发间接费用)为1 240万元[(7 815-1 615)÷50 000×10 000]。

另外，根据A公司的会计核算资料，允许扣除一期开发工程直接建筑安装工程费30 000万元;直接组织、管理一期开发工程发生的开发间接费用100万元。

当地确定的不包括财务费用的房地产开发费用扣除率为5%，在本例中，扣除基数包括应分摊的土地支付价款、应分摊的土地开发及房地产开发成本以及一期开发工程发生的其他开发成本和间接费用。根据上述资料，房地产开发费用扣除基数为31 663万元(323+1 240+30 000+100)，一期开发工程应扣除不包括财务费用的房地产的开发费用=31 663×5%=1 583.15(万元);该公司的财务费用能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明，该公司一期开发工程实际发生财务费用2 500万元(未高出金融机构同期同类贷款利率);一期开发工程应加计扣除：31 663×20%=6 332.6(万元)。

一期开发工程应扣除房地产开发成本费用(除与转让有关的税金外的所有扣除项目，与转让有关的税金的扣除另行计算，下同)总额=323+1 240+30 000+100+1 583.15+2 500+6 332.6=42 078.75(万元)。一期开发的商品房总建筑面积为200 000平方米，计算单位房地产开发成本费用=42 078.75÷200 000×10 000=2 104(元/平方米)。

一期开发商品房已销售部分土地增值税清算结果如下：

1.已销售普通住房部分的土地增值税清算。根据上述资料，已销售普通住房的面积为50 000平方米，销售收入为13 500万元，应扣除房地产开发成本费用=2 104×50 000÷10 000=10 520(万元)，应扣除与销售有关的税金742.5万元(其中：营业税675万元、城市维护建设税47.25万元、教育费附加20.25万元)，增值额=13 500-10 520-742.5=2 237.5(万元)，增值率=2 237.5÷(10 520+742.5)×100%=19.87%。因普通住宅销售的增值率未超过20%，应免征土地增值税。

2.已销售其他商品房部分的土地增值税清算。根据上述资料，已销售其他商品房的面积为100 000平方米，销售收入为76 500万元(90 000-13 500)，应扣除房地产开发成本费用金额=2 104×100 000÷10 000=21 040(万元)，应扣除与销售商品房有关的税金4 207.5万元(其中：营业税3 825万元、城市维护建设税267.75万元、教育费附加114.75万元)。增值额=76 500-21 040-4 207.5=51 252.5(万元)，增值率=51 252.5÷(21 040+4 207.5)×100%=203%，应缴土地增值税=51 252.5×60%-(21 040+4 207.5)×35%=21 914.875(万元)。抵减平时A公司已预缴的土地增值税后即为A公司应补缴的土地增值税税额。

篇4：广东清算土地增值税

《规程》规定，从7月1日起，纳税人只要符合“房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一，就应进行土地增值税清算。

对于房企故意拖延清算等问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算，从而解决故意拖延清算问题。

篇5：土地增值税清算通知书

宿地税发〔2008〕102号

各县及宿豫地方税务局，市地方税务局各分局、稽查局：

现将《宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

二00八年六月二十四日 宿迁市地方税务局土地增值税清算管理工作规程

（试行）第一章 总则

第一条 为规范和加强土地增值税管理，发挥土地增值税调控作用，做好土地增值税清算管理工作，进一步贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，制定本规程。

第二条 土地增值税清算，是指纳税人开发的项目符合土地增值税清算条件，在规定的期限内，依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算清算项目应纳土地增值额和应纳税额，根据该清算项目预缴的数额，确定该清算项目应补或者应退税额，并填写土地增值税纳税申报表，向主管税务机关办理该清算项目土地增值税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清该清算项目土地增值税税款的行为。

第三条 本规程适用于土地增值税清算的税务管理。土地增值税清算的税务管理是指税务机关对清算对象在进行土地增值税清算中提供的涉及收入、扣除额、增值额等有关资料，依法进行调查、核实、评估、检查，清算税款的工作。

第四条 本规程所称的“清算对象”是指实行预征缴纳土地增值税的纳税人。

对纳税人项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税；对不实行土地增值税预征的普通标准住宅，待项目全部竣工、销售完毕后直接进行税款结算。

第五条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。

第二章 职责分工

第六条 清算工作职责分工

（一）县（区）局的基层分局、市局各分局的管理科负责落实土地增值税清算工作中涉及的清算审核、纳税评估、组织审核、事项移交、资料归档、建立台帐等工作。

（二）县（区）局、市局各分局税政科（业务科）负责清算工作中税收政策的贯彻落实；负责清算工作中的政策审核；协调、解决清算政策中出现的问题，需由市局解决的问题，应及时上报市局；负责《土地增值税税款清算情况汇总表》的报送工作。

（三）市、县局稽查局负责管理部门移送的土地增值税案件、上级交办的土地增值税案件以及稽查部门按规定选取的土地增值税案件的查处工作。

第三章 清算条件

第七条 根据国税发[2006]187号第二条规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

申请注销的房地产开发企业，必须进行土地增值税清算后才能注销。

第八条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

第四章 清算手续

第九条 符合第七条规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，并报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

第十条 主管税务机关要求纳税人清算的，由主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》，通知纳税人清算。纳税人应在接到主管税务机关通知后两个月内办理土地增值税清算，并按规定报送第九条中所要求的申请资料、申报资料、证明材料和其他资料。

第五章 清算委托

第十一条 纳税人办理土地增值税清算应准确、如实填写各类申报表及明细表，纳税人也可以自愿委托中介机构代理进行清算。

第十二条 中介机构代理进行清算的，需由中介机构出具审核报告，审核报告应详细披露转让收入、扣除项目据以计算涉及的各类信息和相关鉴证资料，填写申报表及明细表，并在申报表上签字盖章。

第六章 清算管理

第十三条 纳税人在办理清算手续时，主管税务机关应对纳税人报送相关清算资料的逻辑性、完整性、准确性进行审核。

第十四条 纳税人在办理清算手续后，税务机关应组织专人开展土地增值税纳税评估和检查。评估时应按照《江苏省地方税务局关于印发＜纳税评估工作规程＞的通知》（苏地税发[2005]122号）相关规定进行操作。

第十五条 主管税务机关应对纳税人转让房地产所取得的收入、允许扣除项目金额、相关评估价格、适用税率及项目核算情况等真实性进行重点核查。

（一）纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的全部价款和有关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。

对于收入的确认重点应审核企业预售款是否已经全部结转为销售收入，同时应重点审核代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，应作为转让房地产所取得的收入计税，但不允许作为加计20％扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

（二）土地增值税的扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。

扣除项目按照土地增值税条例及其实施细则的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额扣除，且能核算清楚并取得合法有效的凭证，不能核算清楚或无法提供合法有效凭证的，不予扣除。

1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核土地出让合同和取得土地的原始凭证，如缴纳土地出让金的凭据、支付地价款的发票、银行转账记录等是否一致，对于纳税人应付未付等未发生款项不允许扣除。

2、开发土地和新建房及配套设施的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核交易的真实性，对金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，以判断其交易的真实性。

3、开发土地和新建房及配套设施的费用，是指销售费用、管理费用、财务费用。

税务机关或中介机构审核本项时，应重点审核利息支出，即能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。

5、对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

6、对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊。

第十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第十七条 对符合第十六条规定的，主管税务机关可以按下列标准核定征收：

（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，按取得收入的0.5%计征土地增值税；

（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，按取得收入的1%计征土地增值税；

（三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按取得收入的3%计征土地增值税；

（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入(增值额)应分别核算，否则从高按取得收入的3%计征土地增值税。

第七章 附则

第十八条纳税人应如实、正确填写纳税申报表及其各类明细表，完整报送相关资料，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。未及时、如实进行土地增值税清算申报的，分别情况按照《中华人民共和国税收征收管理法》的第六十二、六十三、六十四条规定进行处罚。

第十九条在土地增值税清算中因中介机构提供虚假审核报告等原因造成纳税人未缴、少缴税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。

第二十条 税务人员在土地增值税清算过程中有违反法律、法规等规定的行为的，按照相关规定进行追究。

第二十一条 本规程由宿迁市地方税务局负责解释。

第二十二条 本规程自发布之日起试行。

附件：

1、土地增值税清算通知书

2、土地增值税纳税申报表

3、各类明细表

篇6：土地增值税清算通知书

吉林省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知成文日期:2010-06-10 各市州、县（市、区）地方税务局，省局直属税务局、稽查局：

现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）转发给你们，结合我省实际，作如下补充规定，请一并贯彻执行。

一、调整普通标准住宅面积和价格标准。根据《吉林省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于改善群众住房条件和促进房地产市场健康发展指导意见的通知》（吉政办发电〔2008〕12号）规定，自2008年12月1日起，普通住房面积标准全省统一调整至144平方米以下，价格标准上浮20%.土地增值税政策规定的“普通标准住宅”面积和价格，按上述“普通住房”标准掌握。对2008年12月1日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对此之前已经开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。各地要按照标准严格区分普通标准住宅、非普通标准住宅和商用房等不同类型房地产，及时清算土地增值税。

二、拆迁补偿费的扣除凭据问题。拆迁补偿费的合法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁（回迁）补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。

吉林省地方税务局

篇7：土地增值税清算通知书

武地税发［2007］33号

武平县地方税务局关于开展

房地产开发企业土地增值税清算工作的通知

各地方税务分局、稽查局:

为了贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）精神，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，现就我县开展房地产开发企业土地增值税清算有关工作通知如下：

一、做好清算工作的各项前期准备

（一）成立土地增值税清算工作领导小组，确保清算工作组织保障到位。由于土地增值税清算工作涉及的政策复杂、专业性强，工作难度大，清算工作开展过程中可能会遇到相关政策问题及有关方面的阻力，按照市地税局的要求，县局决定成立由分管领导兰宝璋副局长为组长，何生明、曾小平、谢京文、张德生、王秀连等相关负责人为成员的土地增值税清算工作领导小组。

1（二）举办一期土地增值税清算业务培训班，为清算工作的顺利开展奠定业务技能基础。培训时间为2007年3月5日。培训内容主要是学习《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法》（闽地税发〔2005〕195号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）和房地产开发企业财务核算制度等相关业务知识，切实增强干部的业务素质，提高清算工作质量。

（三）开展专项调查，为准确把握土地增值税扣除项目做好准备。县局税政部门和城区分局要联合开展调查，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条和《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）第三条规定，参照我县建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，掌握不同时期、不同区位各类房地产开发四项成本的单位面积金额标准（四项成本指：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用）。

（四）做好政策宣传，城区分局要通知所有符合清算条件的房地产开发企业做好清算前的自行申报工作。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国

税发〔2006〕187号）规定的有关清算条件，把所有符合条件的企业列入清算对象，同时做好政策宣传解释工作，并书面通知企业在3月底前进行自行清算申报，并补缴少缴的土地增值税。对不按规定进行自行清算申报并及时补缴税款的将按《中华人民共和国税收征收管理法》规定进行处理。

二、认真开展土地增值税清算工作

（一）企业自行清算结束后，县局将抽调业务骨干进行清算检查。对符合清算条件的房地产开发项目，土地增值税清算面应达100%，清算方法根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）进行。

（二）土地增值税清算应逐户出具书面清算报告，报告内容应包括：房地产开发项目基本情况、转让收入总额、各项扣除项目金额、土地增值税预征及清算补缴税款情况，实际土地增值税税负等，同时取得纳税人办理土地增值税清算时报送的以下资料：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

（三）建立土地增值税清算情况台帐，跟踪应补缴入库税款

情况，对逾期入库税款严格按照税收征管法规定加收滞纳金，发现纳税人有偷、抗税等违法行为的应及时移送有关部门处理。

（四）土地增值税清算工作应在5月底前结束，纳税人自行清算申报情况应在3月底前、分户清算报告应分别在4月底、5月底前报送县局税政股。

三、征收单位在土地增值税清算过程中要及时反馈发现的存在问题，认真总结清算工作经验，确保清算工作高质量完成。

二○○七年二月二十八日

抄送：辖区内各房地产开发企业（9）

武平县地方税务局办公室2007年2月28日印发

篇8：土地增值税清算政策效应分析

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国1993年颁布的《土地增值税暂行条例》, 规定转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的, 应当缴纳土地增值税。但实际上, 自1993年宏观调控之后, 全国的房地产行业进入了低潮期, 因此1994~1998年期间, 全国的土地增值税征收极低。1998年实行房改货币化分配之后, 房地产业迅速发展, 土地的价格持续出现了高增长, 在此基础上, 土地增值税自2001年之后也几乎年年成倍增长。

从2003年起, 国家逐步对房地产行业进行税收调控, 国内各个地区对土地增值税基本上是要求房地产企业按照预 (销) 售收入的1%—2%的比例进行预征, 但还有部分地区则没有开始预征。国家税务总局从2007年1月16日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (以下简称《通知》) , 明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳, 取代现行的以“预征”为主的缴纳办法。

二、土地增值税清算政策的内容

此次土地增值税清算政策细化了清算条件, 《通知》规定房地产开发项目全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算房地产开发项目;直接转让上地使用权等三种情况必须进行土地增值税清算。《通知》还规定了强制清算的条款, 包括:已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在8 5%以上, 或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售 (预售) 许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。此外, 《通知》还明确土地增值税的清算以项目为清算单位;规定了土地增值税清算需要报送的资料;明确土地增值税的扣除项目;规定了五种一可以核定征收上地增值税的情形。这些内容最主要的特点就是可操作性强, 有了这些明细规定, 土地增值税清算扫除了技术障碍, 有利于以清算方式进行土地增值税的征收。

三、土地增值税清算的效果

1、抑制房地产过热开发

土地增值税实施清算, 增加了开发商成本, 降低房地产行业利润。按照这一政策, 取得土地越早的开发商承受成本增加的压力越大。由于前些年的拿地成本相对较低, 很多仍未完成开发或销售的土地都具有增值空间。在目前土地大幅度升值的情况下, 清算土地增值税会提升房地产项目的开发成本, 降低房地产开发商的利润。税务总局再次在全国范围内加强房地产开发企业土地增值税的清算, 强化了房地产开发环节的税种, 同时国土资源部、国家工商行政管理总局已经向各地发布2008版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本, 2008年7月1日起正式执行, 两者联合作用, 必将抑制过热的房地产开发。

2、楼市进入税收调控新阶段

实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。1月1日起, 城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍, 其中交纳税费最高的大城市土地使用税, 每平方米年税额由以前的0.5元~10元调整为1.5元~30元。同时, 新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高l倍的政策也正式实施。自此, 土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高, 三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。土地增值税的从严征收, 将加大开发商的囤地和开发成本, 缩减房地产企业利润, 这意味着国家进一步通过税收环节加大对房地产市场的调控力度。

3、对房地产企业的影响

具体来讲土地增值税清算对房地产开发公司的影响有以下三点。

第一, 土地增值税清算会降低房地产项目开发的收益。土地增值税相当于政府与房地产企业在进行利润分配, 该税种与企业所得税相比较, 其不同之处在于, 企业所得税采用固定税率, 而土地增值税采用超率累进税率。企业赚得越多, 政府收得越多。当增值额小于等于50%时, 政府要分走三成;增值额在50%到100%部分, 政府要分走四成;增值额在100%到200%部分, 政府要分走一半;增值额超过200%部分, 政府要分走60%。在这个利润分配的过程中, 政府不用承担任何经营风险, 而房地产企业的收益由于被政府强制征收, 将会大受影响。受此影响, 企业进行价格操纵的意义也就大打折扣了。

第二, 土地增值税清算可以抑制房地产行业的投机炒作行为。转变开发盈利模式。近几年, 土地的价格不断上涨, 一些企业或一些人利用自己手中持有的土地, 对土地进行囤积炒作。虽然国家有关部门出台了征收土地闲置费的规定, 但并不能有效抑制土地炒作。而土地增值税的征收, 一定意义上可以抑制国内房地产市场土地的流转与炒作, 降低房地产市场泡沫吹大的风险。

第三, 提高房地产行业的进入门槛。土地增值税清算加大了行业进入壁垒, 加剧优胜劣汰的行业整合力度。土地增值税的清算一是会降低房地产开发的利润率, 从而降低对投资资金的吸引力。同时会增加开发商的税金现金流支出, 这就大大提高了房地产行业的进入门槛。

土地增值税的征收经历了一个从松到紧的过程, 对土地增值税从预征改为清算, 符合国家产业调控政策的需求。此次土地增值税清算政策规定的内容使土地增值税清算征收具备了可操作性。因此, 在可预见的将来, 该项政策将会被继续执行。

参考文献

[1]、徐晓云、中惠, 《土地增值税清算政策下房地产企业普通住宅开发的研究》, 长三角, 2010.4

[2]、高林, 《土地增值税清算中应注意的问题》, 现代商业, 2009.24

[3]、楼立明、陈树青, 《土地增值税清算政策及其对房地产市场的影响》, 浙江国土资源, 2007.2

篇9：清算土地增值税效果如何

一直以来，土地增值税名义上实行30％～60％的四级超率累进税率，不过，在现实操作中，但累进税率极少被严格使用，各地一直普遍采取“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，最终“预而不清”。目前，预征税率一般在1％～3％或1％～2％之间，许多地区的预征率甚至低于0.5％。

为抑制投资投机性购房，遏制房价上涨，4月17日，国务院出台新“国十条”，其中包括税务部门认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题，明示各种情况在技术上的处理办法，从严清算土地增值税，以深化房地产调控。接着，继5月31日国务院批准“逐步推进房产的税改革”后，6月3日，国家税务总局下发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高了土地增值税预征率的下限。随后，6月4日，《人民日报》发表记者采访国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行解读的文章，释放出政府将认真落实政策、从严清算土地增值税的决心的信号，以督促政策执行。

6月3日的通知规定，对确需核定征收土地增值税的，要从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％。各级税务机关要有针对性地选择3～5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。这无疑将压缩了房地产不能提供发票及通过抬高财务费用、开发费用的避税空间，更增大了囤积、闲置、炒卖土地的成本与风险。

结合调控大背景和5月31日国务院批准“逐步推进房产税”等来看，政府的真正目的在于，在加强税收监管的同时，明示强化落实新“国十条”政策，释放进一步深化调控的信号，以影响房价预期。对开发商来说，虽然最终可能被真正按政策要求而清算的企业不多，不会对开发商造成太大的税收负担影响。但可能造成开发企业现金流减少，尤其加大被各地选中的3～5个定价过高、涨幅过决的项目所在的部分开发商的资金压力，会对一些项目不大、实力不强尤其那些一度囤积土地以获得土地增值利益的开发商有较大威慑力，最终可能迫使楼盘降价促销以回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。

不过，也要看到的是，由于政策执行中的诸多技术操作性和地方政府执行积极性可能不高等因素的影响，土地增值税很难真正全面从严清算。而且，开发商在给商品房定价时往往遵循的不是成本定价法而是随行就市的市场定价法，预征率提高到5％而不能全面清算，影响不大。这样来看，这一政策对抑制房价的效果很可能有限，至少还有待观察。

篇10：土地增值税清算程序与清算方法

一、土地增值税的清算程序

土地增值税的清算程序大体分为六步： 1.清算前的准备工作；

2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。

二、清算前的准备工作

土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括：(一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。

2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。7.明确清算项目的起止日期。

（二）应当搜集、整理如下资料：

1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。

3.银行借款合同及借款计息清单。

4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证 明资料。

5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。

8.项目竣工决算报表和有关账簿。

9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。

三、清算项目销售收入的计算

（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。

（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。

（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。

（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。

（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。

（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。

（七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。

四、扣除项目的计算

（一）扣除项目计算的程序

1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。

2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。3.对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。4.计算清算项目的《开发产品成本明细表》。5.编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。

（二）成本项目计算要点 1.取得土地使用权支付的金额。

（1）原始凭证审核，取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。2.土地征用及拆迁费。

（1）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。

（2）拆迁费有无合法凭证。

（3）动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。（4）取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。取得土地使用权所支付金额的分摊方法是：

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。①转让土地使用权时土地费用的分摊：

土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让土地使用权面积÷总面积）

②转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：

土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让建筑面积÷建筑总面积）

3.前期工程费。

（1）开支范围是否属于前期工程费，有无乱摊费用情况。（2）费用支出的原始凭证是否符合规定。4.建筑安装工程费。

（1）自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，会计处理是否符合规定。

（2）出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。（3）甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证，增值税额是否计入材料成本，出入库手续是否完备。5.基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。

（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定，有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。

（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。

（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。分摊方法如下：基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊：