房地产按揭合同研究论文

摘要：鉴于行业理论界的普遍认识，风险定义主要包含以下三种：①风险是未来结果的不确定性；②风险是未来结果的波动性；③风险是损失的可能性。随着现代社会的发展和住房制度的改革，以按揭方式购买商品房已经成为我国城镇居民普遍采用的一种购房形式。目前部分城市房价上涨较快，房屋资源分配管理不够合理。新国五条的出台对按揭住房也产生了比较重大的影响。今天小编给大家找来了《房地产按揭合同研究论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产按揭合同研究论文 篇1：

商业银行个人住房按揭贷款风险的成因与对策探讨

摘 要：个人住房按揭贷款属于我国商业银行房地产按揭贷款业务中的重要一项，伴随上世纪末我国房地产行业的迅速崛起，包括住房制度与社会金融体制的全面改革推进，国内各大商业银行也纷纷介入房地产市场，争相开展个人住房按揭贷款业务并获得丰厚利润。但随着该领域的不断扩大，其中所蕴藏的风险因素也逐渐萌发。本文将主要阐述当前我国商业银行在个人住房按揭贷款方面所存在的风险成因，并基于多角度提出具体的风险防范对策，以期帮助我国商业银行个人住房按揭贷款业务健康发展。

关键词：个人住房按揭贷款业务 商业银行 风险成因 防范对策

就目前在商业银行的个人住房按揭贷款业务实施现状来看，其风险因素表现主要体现于3个主体之上，他们分别为：借贷人、商业银行和政府监督部门。从这3点因素来展开风险成因分析更为直接客观。

一、商业银行个人住房按揭贷款风险的成因分析

商业银行个人住房按揭贷款本身涉及多方借贷关系，包括个人信用问题、金融企业管理问题乃至政府监督及政策调控问题，所以要从多角度分析其所存在的风险成因才更加客观。具体来讲，个人住房按揭贷款风险要从借贷人、商业银行、政府监督部门三方面来分析。

1.借贷人违约行为。商业银行个人住房按揭贷款面向社会，且具有一定开放性，所以银行机构本身所面向的借贷人情况各不相同，我国由于借贷人违约所造成的贷款风险问题也层出不穷。一般来说，借贷人违约风险还要分两种状况：被迫违约和主动违约。首先需要明确的是，借贷人违约的主要原因还在于自身与商业银行之间的“信息不对称”。通常双方都会认为彼此会拥有比自己更多的信息，这导致信息获取劣势一方在决策过程中面临不利影响。客观讲，我国在商业银行个人住房抵押贷款这一方面确实存在借贷人与银行的信息不对称问题，像贷款申请阶段与贷款发放后阶段的信息不对称，商业银行往往不能第一时间获取并掌握借贷人的真实背景信息，也就失去了对借贷人的有效控制，当时机成熟后，借贷人方面可能会发生违约行为，影响商业银行利益。

2.政府监督部门法律规范问题。我国目前仍处于市场经济转型期，市场经济体制不成熟更不完善，政府在房地产市场发展方面定位不明，这导致房地产市场在近十年来出现过热现象，进而刺激国家市场通货膨胀，产生经济泡沫。就目前来看，我国房地产价格过高，它已经背离了国家经济发展目标，更大大超出了个人消费能力，因此政府近年来也在频繁通过调整和紧缩货币政策来对房地产市场进行宏观调控，但如此操作却可能为商业银行带来政策风险。目前，我国针对房地产市场及商业银行房地产按揭贷款业务相继出台了《物权法》、《个人住房担保贷款管理办法》等一系列法律法规，但客观讲这些法律法规还存在实际操作不明确问题，其中某些法律条文也并不详细规范，难以付诸实践，比如说银行在面对抵押物设定、评估、作价与处置方面就还处于无法可依阶段，这些都是按揭贷款风险与法律风险产生的直接原因。

3.假按揭风险。由于按揭贷款利率低于房地产开发贷款利率，且还贷周期长，申请手续简单，审批相对较为容易，一些房地产开发商在资金周转不灵的情况下，会找人冒充购房人员在银行办理假按揭，套取银行的资金，将贷款资金挪用于其他方面，如商品房修建、公司广告费管理费支出、甚至公司其他项目，导致出现严重的风险问题。如果不能对假按揭进行有效甄别，进行全面的管理与控制，不仅会影响商业银行利益，也会影响房地产市场的健康发展。

4.抵押物的风险分析。抵押物的风险主要来自抵押物价值波动，房地产市场和股市、债市一样存在高低起伏，商品房目前在很多人眼里不仅是住房，更是一种投资品，因此存在价值波动，没有只涨不跌的商品，也没有永远保值增值的商品房。若作为抵押物的商品房价格出现大幅下降时，借贷人将会考虑是继续归还贷款持有商品房，还是放弃房产持有现金资产，如果权衡的结果是放弃房产持有现金资产对自己更有利，商业银行将会出现大量按揭类不良资产。此外，抵押物风险还来自抵押物评估机构和抵押物处置机构等，如果抵押物评估机构将价值评估虚高，一旦出现风险，处置抵押物也难以覆盖贷款本息，抵押物在处置过程中将面临方方面面问题，影响处置效率，从而影响贷款资金安全。

二、商业银行个人住房按揭贷款风险的防范对策

针对商业银行个人住房按揭贷款的种种风险因素，本文也围绕借贷人、商业银行及政府三大要素来给出若干防范对策。

1.基于借贷人的风险防范对策。首先，应该加速对个人信用体系的建立与健全，像目前歐美发达国家金融机构都有健全且完善的个人信用评估报告机制，围绕这一机制所构建的评估体系能够快速、准确的为商业银行方面提供个人信用报告，实现商业银行针对借贷人的信用信息对策。其次，要建立针对个人的提前贷款偿还限制与风险补偿机制，进一步提高借贷人的违约成本，这样能在一定程度上避免大量提前还款行为的发生。例如在面向个人发放按揭贷款时，应该提前规定还款的各项限制条件，比如规定提前偿还日期、金额以及次数等等，同时发布偿还处罚金等惩罚机制。尝试提前偿还的借贷人必须通过办理各项手续，缴纳手续费来进行提前还款，这就可以有效遏制他们的提前还款想法及行为。另外，我国规定借贷人在贷款第1年不能提前还款，且一年只能提前还款一次，这些规制就能减少提前还款行为的发生。最后，要做到因人而异，研究针对不同借贷人的不同按揭贷款形式，丰富传统单一的还款方式。可以考虑根据借贷人年龄、工作收入水平与工作性质状况来设计按揭贷款形式。比如调整按揭贷款利率，根据市场利率来相应调整合同利率，降低由利率变动所引发的提前还款风险。像对于年轻人群体而言，就可以对他们的收入增加予以良好预期，选择为他们设计等额递增的还款方法，随着他们的工作能力及收入增加而提高定期还款金额。

2.基于商业银行的风险防范对策。商业银行方面一定要针对个人住房按揭贷款风险做好相应管理工作，特别是在审核贷款发放与回收环节一定要做到严格把关。详细讲，商业银行必须严格执行借贷人所出具证明材料的核查程序，同时将自身所承担的风险分割给各个机构来共同承担。例如商业银行要与律师事务所经办人员达成共识，对每一宗贷款资料负责，这样如果真正发生违约或纠纷行为商业银行也有理可依。当然商业银行也应该严格审查中介机构，避免出现抵押按揭贷款资料造假、房地产评估机构虚评价值等风险因素。

3.基于政府部门的风险防范对策。政府部门要根据当前房地产市场及国民经济发展实际状况来合理及时的调整政策，预防个人住房按揭贷款风险的发生。比如说实行浮动贷款利率，根据行业企业员工所缴存的公积金及职工收入水平、信用等级、贷款次数以及购房房产相关资料来进行等级划分，基于此来设置不同贷款利率、金额以及期限。对于收入较高人群，可以设置两次以上购置房产、购买房产面积较大的借贷人相比于同期银行贷款基准利率更高的公积金贷款利率，这样就能确保公积金能够保障那些低收入人群，做到高低收入人群相对平衡。另外在面向低收入人群，则应该设置低贷款利率，相应减少贷款申请手续流程，降低缴存者贷款成本，帮助更多低收入人群实现购房愿望。如果后期低收入人群还款能力出现问题，则还可以采用住房公共基金利息补贴制度，必要时执行一段特定时期内的免贷款利息优惠，最大限度发挥公积金对各类群体的保障作用，确保政府针对商业银行房地产按揭贷款业务及住房公积金正常运转的稳定扶持。

三、结语

本文基于借贷人、商业银行及政府三方面探讨了当前个人住房按揭贷款的风险成因与防范对策，实际上其防范对策还有很多，例如转移金融机构大量投机者、创新住房贷款保险制度、房地产按揭贷款证券化等等。在未来，国家应该做的就是大力健全和推行商业银行房地产按揭贷款业务相关机制内容，健全抵押借贷市场，为各层次人群创建更好按揭贷款环境。

参考文献：

[1]杨名.我国商业银行个人住房按揭贷款风险管理研究[D].云南大学，2013.

[2]石昊琦.我国商业银行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西华大学，2012.

[3]姜少华，杨威，李晓楠等.浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范[J].长春金融高等专科学校学报，2012（1）：5-7.

作者：吕斌

房地产按揭合同研究论文 篇2：

浅谈我国个人按揭住房的法律问题

摘 要：鉴于行业理论界的普遍认识，风险定义主要包含以下三种：①风险是未来结果的不确定性；②风险是未来结果的波动性；③风险是损失的可能性。随着现代社会的发展和住房制度的改革，以按揭方式购买商品房已经成为我国城镇居民普遍采用的一种购房形式。目前部分城市房价上涨较快，房屋资源分配管理不够合理。新国五条的出台对按揭住房也产生了比较重大的影响。文章旨在通过实际调查与我国商品房预售的实践理论分析相结合，对按揭住房现实的法律问题的处理作一些分析探讨。

关键词：个人按揭；住房；概况

一、按揭的概念及制度发展概况

“按揭”，译为英文即mortgage，其意义为“永久，永远”，gage原文为“质押，担保”。“按揭”一词是英语中“mortgage”的广东话的谐音。在大陆法系，按揭主要是指对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产抵押，它相对质押（包括动产质押、权利质押）而存在。

国内房地产市场的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商的房地产买卖合同的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。在按揭中，按揭必须有银行的介入，并且按揭银行的介入的目的是为了促進房地产交易的完成。

二、商品房按揭现状及问题探讨

通过按揭贷款的方式，可以有效缓解我国房地产改革过程中居民买不起房的难题，但是，个人按揭贷款中也出现了较多的问题。

（一）实现按揭的配套措施法律根据不完善

在按揭贷款中，银行与按揭人签订按揭贷款协议时往往提出由房地产开发商进行担保，如果按揭是一种债权物权化，那么开发商的担保只是在按揭标的物价值以外的部分负担保责任。期待权是债权，债权的担保与对已设定“抵押”的担保是具有本质区别的，《担保法》第二十八条规定，同债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担责任。对期待权价值以外的部分进行担保，将导致银行在实现按揭权、担保权时没有法律可循。银行与房地产开发商签订的回购协议，如果单独从二者的关系来看，双方在法律许可的范围内尽可自由约定，但银行处置的承购人的合同权利是期待权，从理论上讲，承购人在按揭贷款时将权利让与给银行，但银行在实现此权利时却又没有法律依据，如果银行行使的是代位权，回购协议的法律效力依现行相关法律的规定显然是不够充分的。

（二）银行按揭贷款格式合同方面的缺陷

（1）加重借款人的责任和义务。商业银行的《抵押借款合同》第十条规定“抵押期间，甲方应妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。如果抵押物发生毁损、灭失或其他使抵押物价值减少的情况时，应及时恢复抵押物价值，或在30天内重新提供相应的经乙方认可的其他等值的抵押物或质押权利。”从规定的内容看，其实质在于：在抵押期间，乙方不论责任原因是什么，只要用于抵押的房产发生全部或部分毁损、灭失或其他使抵押物价值减少的情况时，责任全部由购房者承担，并承担向按揭银行重新提供相应的经其认可的其他等值抵押物或质押权利的责任。但我国《担保法》第五十一条第二款规定：抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，也就是说只有当抵押人对抵押物价值减少有过错时，抵押权人才享有上述权利。商业银行的《抵押借款合同》不区分具体情况而要求购房者承担所有风险的条款，显然是企图通过抑制购房者的权益以达到保护按揭银行利益的目的，加重了购房者的责任，导致当事人利益的失衡。由于这种合同是银行提供的格式合同，因此，对于此类纠纷，法院在审理案件时可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利为由，认定该条款无效。

（2）剥夺借款人对争议解决方式的选择权。根据《合同法》第一百二十八条规定，当事人解决合同争议的方式包括和解、调解、仲裁和诉讼，而《抵押借款合同》第二十四条规定：“本合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向乙方所在地人民法院或有专属管辖权的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款仍需履行。”司法救济是最终的权利救济方式，具有独立性、保密性、一裁终局等特点。在私法领域，意思自治原则允许当事人选择何种争端解决方式。在《抵押借款合同》中，乙方利用自己制定合同的优势，剥夺了对方当事人对争议解决方式的选择权。

三、商品房按揭制度完善措施

（一）小組完善按揭制度的基本思路

将预售商品房列入可以抵押的财产范围，从而为司法实践提供法律依据。《物权法》及《房屋登记办法》解决了预售商品房抵押备案在实践中遇到的诸多问题。根据《房屋登记办法》的规定，以预售商品房设定抵押的，可以申请办理预告登记，预告登记后，未经预告登记权人同意的，处分该预售商品房的，不发生物权效力。所以，在预售商品房抵押中，银行的抵押权人地位有了明确的法律保护。这是我国引进按揭制度的重大举措。

（二）购房者自身需提高自身的法律意识

由于房地产市场不属于完全竞争市场，交易双方信息不对称，导致双方处于不对等的交易地位。因此，购房者应加强学习，增强对相关知识的了解。买过房子的朋友都清楚，如果你对相关内容了解的越多，就越不容易掉进卖方的陷阱中。现在越来越多的人在购房时会据理力争，维护自己的合法权益。然而相比较而言，很多购房者在签订购房合同后与银行打交道时，往往是不明白自己的权利义务就草率地签订了合同。这其中银行业务过于专业当然是很重要的一个原因，多数人都不清楚这些专业术语与业务的具体意义，但这决不能成为借款人权益被侵害的理由。

综上所述，房地产业是市场经济的一个重要组成部分，然而，在房地产业的发展过程中，高昂的房屋价格和相对低下的公民购买力之间所产生的矛盾，将严重制约房产交易。商品房按揭具有得天独厚的优越性，目前颇受广大购房者、房产商和银行的青睐。它已实实在在地溶入了中国的法律背景，形成了具有中国特色的专门的法律内涵，并在实践中不断地得到了应用和推广。

参考文献：

[1]贾佩玲.我国个人住房按揭贷款风险识别[J].经营管理者，2012（2）：238.

[2]陈洁如，谢凯.个人住房按揭贷款集中化管理模式研究[J].现代金融，2011（6）：21-22.

作者：张芥川

房地产按揭合同研究论文 篇3：

商业银行个人住房信贷“假按揭”的产生及风险防范构想

一、个人住房信贷“假按揭”的表现形式

个人住房“假按揭”是指单位或个人以骗取银行信贷资金为目的，在借款人没有真实购房的情况下，通过虚抬房价等多种手段，以个人名义申请并取得的个人住房贷款。个人住房信贷“假按揭”的主要表现形式有：

（一）开发商恶意骗取银行资金形成的“假按揭”

这类“假按揭”往往是一些资金实力较差的开发商因项目运作不成功，在销售过程中勾结银行、房地产管理内部有关人员，实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假按揭”。开发商在资金到手后，迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给银行、购房人、社会造成重大不良影响。

（二）开发商资金搭桥套取银行资金形成的“假按揭”

这种类型的“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、后续资金不到位，或销售虽好但其他配套资金未按计划到位、资金出现断档，便以假购房者的名义申请贷款，解决资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按的形式变假为真，其本质就是将个人住房贷款公司化。

（三）债权债务抵冲形成的“假按揭”

部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，往往会将房子作价抵作工程款给付施工队，施工队拿抵债的房子通过造假、虚抬房价等手段，向银行申请按揭贷款进行变现，在房子找到新买主后或转按或提前还款。由于施工队的流动性很强，一旦在当地的工程结束没有新项目，便会逃废债务，转移风险，将房子留给银行进行处置。

（四）中间机构炒房形成的“假按揭”

部分规模小、资金实力差的房地产中介公司为筹集资金进行炒房，通过虚构二手房买卖交易，勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员，实施“假按揭”骗取银行信贷资金，在获利后提前还款，如炒房失败则携款潜逃，将风险转嫁银行。

（五）借款人个人套取银行贷款形成的“假按揭”

借款人个人勾结开发商，主动通过开发商，签订虚假购房合同和首付款凭证，在没有真实购房交易的情况下，套取银行个人住房贷款，改变住房贷款消费用途，用于证券投资、生产性投资以及股本权益性投资等领域。此类假个贷具有零散性、隐蔽性强的特点。

二、个人住房信贷“假按揭”的成因透析

（一）外部市场原因

1．房地产开发企业和项目准入门槛偏低，质量参差不齐。房地产行业属资本密集型行业，对资本的要求相对较高，而实践中对房地产开发企业的资本充足率执行偏低。建设部2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》中，对新成立房地产开发企业所要求注册资金总体较低。1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，这一规定直到2004年才变更为资本金占项目总投资的比例不得低于35%。过低的准入门槛和项目资本金制度使得绝大部分资金实力不强、经验不足的企业纷纷进军房地产市场，为后续房地产领域一系列问题的产生埋下了风险隐患。

2．地方政府部门行政行为变形、错位，市场监管弱化。在实践中个别地方政府行政主管部门逆程序操作，行政行为不规范，存在“关系大于制度，人情高于规章”的现象。如：部分房地产开发项目批报“先上车，后买票”，在没有取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》相关证件的前提下就已拿到《商品房销预销售许可证》，掩盖了其不合法性；外部审计形同虚设，房地产开发企业财务信息失真，导致商业银行对客户资信识别产生偏差；市场监管弱化，房地产领域的虚假广告、囤积房源、哄抬房价、偷税漏税和商业欺诈等不规范经营行为和违法行为屡禁不止，房地产市场秩序尚需进一步完善。

3．房地产开发企业融资渠道单一，资金链条脆弱。房地产投资需要的资金量大，建设周期长，大部分房地产企业先天资本积累不足，资金实力弱，在面临资本市场门槛高、房地产信托基金条件苛刻且规模小的情况下，只能通过银行贷款来进行筹融资，房地产开发企业资产负债率普遍居高不下。据不完全统计，目前房地产开发企业项目投资中银行信贷资金占近六成，单一的融资渠道、脆弱的资金链条和风生水起的宏观调控环境引发了部分资金实力差的房地产开发企业实施“假按揭”的冲动。

4．诚信缺失，社会信用制度不健全。市场经济是信用经济、契约经济，完善的信用制度是市场经济走向成熟的标志。信用观念弱化和信用体系残缺是我国一系列经济问题的重要根源。社会信用制度的不健全已经成为制约我国市场经济健康发展的严重障碍。目前我国征信制度尚处于建立的起步阶段，还没有一部规范征信行业行为的专门法律、法规，使得个人信用信息的采集与利用无法可依。社会信用法制建设的滞后以及失信惩罚机制的缺位助长了部分企业和个人不讲信用行为的发生。

（二）银行内部原因

1．商业银行对风险防范与业务发展关系把握不到位。个人住房贷款因其收益稳定、成长性好，已经成为各家商业银行的必争之地。在激烈的市场竞争环境中，受粗放经营时代形成的信贷文化的影响，各家商业银行在争抢市场份额过程中存在着不同程度的“冒进”主义思想，同时银行经营个人类贷款的时间不长、经验不足，对个人住房贷款的市场风险、信用风险和操作风险等风险规律的形成、识别和计量研究不够。业务运作流程与风险控制流程往往又与市场脱节，没有形成标准化作业。商业银行新型科学风险管理文化的缺失，风险与发展关系把握的不到位，是形成“假按揭”的重要原因之一。

2．对房地产开发企业、项目以及房地产中介公司准入审查不到位。对房地产开发企业和项目的审查分两种情况。一種情况是银行无开发贷款支持的项目，一种是有银行开发贷款支持的项目。对前一种情况由于银行处于弱势地位，只是面上按制度要求了解企业的房地产开发资质等级、营业执照以及项目的《国有土地使用权证》《建设工程用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》是否齐全，对房地产开发企业的基本情况和项目的土地出让金支付情况等深层次问题掌握不到位或趋于竞争的压力不敢深入了解。对银行有开发贷款支持的项目在企业现金流的分析不深入不全面，特别是对企业预收售房款的估计过于乐观。在二手房按揭贷款中，由于缺乏量化指标对房地产中介公司的审查也是形同虚设。

3．对借款主体审查不到位。对借款申请人购房行为、首付款真实性以及房价的合理性审查，对于银行防范“假按揭”有着重要作用。尽管在银行的个人住房贷款操作流程中对借款申请人的审查有着严格的制度要求，但在以效率取胜的激烈市场竞争中，绝大部分客户经理将面谈和首付款凭证的真实性审查作为影响效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或将面谈的内容格式化千篇一律，让房地产开发企业轻松掌握银行面谈的要求而事先进行针对性的准备，从而轻而易举地化解银行为防范“假按揭”而设计的措施。

4．商业银行贷后管理不到位。个人住房贷款期限长，严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。但在以规模论英雄的今天，在个人住房贷款不良率较低的光环照耀下，银行各级管理人员的贷后管理意识没有跟上贷款质量持续提高的管理要求，“重营销，轻管理”的思想还不同程度地存在于各级管理人员和客户经理的头脑中。主要表现在：各级行配备的贷后管理人员严重不足、贷后管理制度执行不力、贷款监控管理落实不到位、贷款催收手段单一、贷后管理科技支撑乏力。

三、个人住房信贷“假按揭”风险防范对策

（一）加强对房地产开发企业的监管，规范房地产开发企业的经营行为

一方面应修改《房地产开发企业经营管理条例》和《房地产开发企业资质等级管理暂行规定》有关内容，提高房地产开发企业设立的注册资金和房地产开发项目的自有资金比例，抬高房地产行业的入门门槛，加强房地产开发企业自身资金实力的积累；另一方面应加强行业监管，依法照章办事，标本兼治，堵引结合，规范房地产市场秩序，将房地产开发企业的诚信记录作为房地产开发企业资质年检的重要要素，提高房地产开发企业诚信水平和整体素质。

（二）加强对预售商品房的管理，改革商品房预售资金的管理制度

一方面应修改《商品房销售管理办法》有关商品房预售的规定，要求房地产开发企业必须完成项目总投资的50%才能申领《商品房预售许可证》；另一方面充分利用现代信息技术建立起当地的商品房预售房数据库，并实行网上实时销售备案登记和预抵押登记，增加商品房预售相关信息的透明度，有效防止房地产开发企业利用消费者的信息不对称进行商业欺诈。同时改革商品房预售资金的管理模式，要求商品房预售资金统一由有一定公信力的第三方或由地方行政有关部门实行代管。当预售商品房项目的后期工程建设需要资金时，由资金需求方提供相关证明后进行支取，等工程完工决算后再将剩余资金划转房地产开发企业。改变由房地产开发企业在银行开设商品房预售资金专户任由房地产开发企业自收自支的混乱局面。在资金的使用者和管理者之间建立起一堵防火墙，杜绝开发商随意挪用预售资金和恶意骗贷行为的发生，切实保护购房者的自身利益。

（三）拓宽房地产项目的融资渠道，改变房地产项目运作资金主要来源于银行贷款的局面

一是根据房地产项目的特点，在项目运作过程中最需要资金的购买土地阶段通过房地产信托资金的投入解决符合条件的房地产开发企业的资金需求；二是适时推出房地产产业投资基金，将社会上的分散资金集中，化零为整，集聚力量，形成资金规模优势。由于产业基金主要投向有专业化优势和市场品牌的企业和优势企业的盈利状况好的项目，客观有利于行业龙头企业的脱颖而出，有利于整合国内房地产业，加快房地产开发企业的结构性调整，优胜劣汰，增强整个行业的实力。三是鼓励符合条件的房地产开发企业充分利用资本市场不断发展壮大，在提高融资能力的同时，提高企业的透明度，利用社会力量规范上市企业的发展。通过上述途径增强房地产开发企业的资金实力，减少对银行贷款资金的依赖。

（四）加强诚信建设，建立起失信惩罚的机制

社会诚信的建设是建立和谐社会的重要基石，是经济秩序和谐运行的前提，因此加强诚信建设刻不容缓。一方面加强诚信法制建设，尽快修订民法通则、金融法律和有关行政法规规章中如公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定，同时加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作，使诚信的建设和利用有法可依；另一方面加快企业征信系统和个人征信系统的建设步伐，尽快将工商、税务、海关、公安、法院、电力以及各电信公司的有关个人的相关信息资料与个人征信系统连通，进一步扩充个人征信系统的内涵，同时提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性，在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和制裁制度，提高法人和个人失信的成本，使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。

（五）创新服务营销，大力推广直客式营销模式

目前，银行个人住房贷款的营销模式主要是通过与房地产开发商和房地产中介公司的合作来获得个人住房贷款客户资源。商业银行必须创新营销模式。一是推出直客式个人住房贷款营销模式，对符合条件的非按揭合作个人购房客户，在确保客户购房行为真实且提供阶段性保证的前提下，直接给客户提供贷款，由银行自主选择客户。二是建立一支营销包括个人住房贷款在内的个人资产直销队伍，实行客户经理上门直销+个贷中心集中中后台运作的营销新模式。三是进一步优化“百易安”产品，将其操作流程与二手房贷款进行整合，使其更具可操作性和适应性，同时利用银行个贷中心辐射力，大力营销买卖双方直接交易的二手房贷款业务，提高银行自销能力，逐步减小客户选择对房地产开发企业和中间机构的过渡依赖。

（六）提高项目准入标准，强化对房地产开发企业和中介公司的审查

对房地产开发企业的审查主要从以下几方面进行：一是通过查询企业项目土地出让金支付情况、土地出让金资金的来源等方面来印证企业的资金实力和筹资能力。二是从房地产开发资质等级证书取得的时间了解企业的从业经验，对于新成立的房地产开发企业要了解企业股东是否有过从业经验。三是要重点了解企业的组织架构，通过组织结构判断项目施工企业、物业管理公司、法律顾问单位是否与房地产开发企业存在关联方关系，防止企业通过关联方实施“假按揭”。四是要了解房地产开发企业是否存在拖欠施工单位工程款的情况，注意防范企业通过以房抵债的方式实施“假按揭”。对房地产中介公司要重点了解其经营范围，掌握其是否存在自己炒房行为；了解其是否存在挪用客户资金情况，将有过不良信用行为的房地产中介公司排除在银行合作伙伴之外。

（七）落实贷前调查，加强對借款申请人购房交易行为审查

坚持与借款人当面会谈和与借款人当面签订借款合同“双面”制度，不得由开发商或中介机构包办从提出借款申请到签订合同的全过程。重点从以下几方面对购房人进行审查，一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属，是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工、项目施工单位的员工、原材料供应商的员工以及法律顾问单位的员工，防止企业以关联方关系人的名义实施“假按揭”。二是要重点审查购房人购房的真实性，除了灵活设计面谈问题外，还要通过电话回访的方式对购房人的直系亲属调查购房人购房的真实性，使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析勾对房地产开发企业银行专户资金流水账和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。

（八）加强贷后管理与监控，及时排除风险隐患

商业银行必须加强贷后管理与监控。一是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况、资金使用情况的动态监控，及时做好预警工作；二是建立贷款台账，及时分析不良贷款产生的原因，对逾期贷款要及时催收，对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假按揭”排查；三是信贷部门要加强与会计部门的对账，及时掌握借款人还款情况，对由开发商集中代借款人还款的要进行“假按揭”反欺诈查核；四是提高贷后管理的科技含量，通过技术手段对疑是“假按揭”进行自动分类和筛选，为贷后管理人员及时采取措施创造条件。

作者：胡雪莉