在人生的每一阶段，我们都需要提前去做好计划，以免在新的征程中困惑与迷茫，是时候为自己拟写一份新的计划了，你知道如何写好吗？今天小编为大家精心挑选了关于《房地产按揭部按揭计划》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
第一篇：房地产按揭部按揭计划
房地产按揭流程
一、住房按揭贷款概念
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。
二、基本条件
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、已与公司签订了《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上;
3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
三、须提供以下资料
1、购房人与公司签订的《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》、20%以上房款收据;
2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明);
3、购房人收入证明(银行提供置于售楼处);
四、业务一般规定
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。
五、住房按揭贷款流程
1、项目销售组与购房人签订《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款;
2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。
3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同(备案登记)、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的
其他资料。
3、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。
4、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。
5、问题客户的处理：
(1)对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款;
(2)因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款;
(3)购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，
违约按照合同相关规定执行。
(4)对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次(15日内)通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用。
6、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票。
7、项目竣工初始登记后(取得大证后)，进入抵押登记程序。
第二篇：权证按揭部科室职责
权证按揭部工作职责
权证按揭部是房产的售后服务部门，科室工作主要由：银行按揭、公积金贷款、房屋所有权证的办理、房屋所有权他项权证的办理等工作组成，通过与公司其他部门沟通与合作，完成各项工作。
一、工作概要
全面负责公司房屋的按揭、按揭款的回款、房产证、他项权证的办证工作，并制定相应的表格。
二、工作任务内容
1、按照公司的销售量计划、制定、完成办理房产证量
2、负责告知按揭客户贷款所需资料，并指定银行为客户办理贷款
3、按揭款尚未到账前，催缴贷款工作
4、负责办理银行按揭贷款、抵押、解押手续及银行保证金退款手续
5、为客户办理房屋交易登记、备案、抵押登记，房屋产权过户、他项权证过户
6、办理新建小区的预售许可证
7、房屋所有权证初始、分证的办理
8、土地分证的办理
9、收集客户办理房产手续的所有票据及资料
10、配合银行催缴原银行按揭贷款垫资款
11、按揭住户的抵押注销，房屋产权交易管理中心解押
12、对办理相关手续的合同进行管理
13、编制月办证报表、贷款收缴报表、清欠报表
14、他项权证的移交，房屋所有权证、土地使用证的发放
15、银行公证书的发放
233 权证按揭部岗位职责
一、权证按揭部岗位职责
(一)、合同登记后，根据购房者协议着手申请办理产权证及抵押贷款。
(二)、按揭岗位负责按揭客户提供贷款所需资料，资料齐全后，在指定日期内上报指定银行申请贷款。 (三)、按揭岗位负责购房按揭房款尚未到账前，催缴的工作。
(四)、按揭岗位负责在房产交易中心出具证明后，即将所有相关贷款资料转交银行进行放款 (五)、按揭岗位负责银行审查核定后发放贷款。
(六)、按揭岗位负责房屋档案登记管理、清偿、新楼盘协助银行催缴原按揭贷款垫资购房户。
(七)、按揭岗位负责办理客户的银行按揭贷款、抵押、解押手续及银行保证金的退款手续。
(八)、按揭岗位办理房屋交易登记、备案、抵押登记、权证岗位办理房屋产权过户、他项权证过户。 (九)、权证岗位负责办理房屋他项权证和房产证手续。 (十)、权证岗位负责办理房屋土地证手续。
(十一)、权证岗位负责给予原按揭户办理抵押注销，房屋产权交易管理中心解押进行过户。
(十二)、配合清欠办做好本部门的清欠催缴工作。
二、权证按揭部经理岗位职责
(一)、负责部门员工的管理和分配，监督各项规章制度的执行情况。
(二)、采取有效的激励机制，提高员工的工作热情和效率，不断完善各项管理制度。 (三)、负责分解经济指标，监督和落实执行情况。
234 (四)、及时掌握部门情况，将管理与实际工作相结合。
(五)、及时了解与工作相关的政策法规，使工作做得更加完善。
(六)、负责与各部门工作的沟通和协调，及时将办证问题反馈给领导及相关部门，提出解决方案。 (七)、负责部门月办证报表、贷款收缴报表、清欠报表的审核工作。 (八)、负责制定科室工作计划、阶段工作报告和总结。
(九)、参与员工的绩效考核工作。(十)、完成领导交办的其他工作。
按揭工作流程
土地分证流程
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注:
1、个人收集资料名称:①、房屋所有权证原件;②、商品房买卖合同原件;③、身份证复印件;④、其他
公司收集资料名称:①、房屋所有权证原件;②、商品房买卖合
同原件;③、法人身份证复印件;④、营业执照及组织机构代码证;⑤、其他
2、整理资料名称:①、填写申请表;②、复印所有办理资料;③、制楼房分户图;④、制申请登记表及附表;⑤、其他
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权证按揭部岗位职责
一、权证按揭部岗位职责
(一)、合同登记后，根据购房者协议着手申请办理产权证及抵押贷款。 (二)、按揭岗位负责按揭客户提供贷款所需资料，资料齐全后，在指定日期内上报指定银行申请贷款。
(三)、按揭岗位负责购房按揭房款尚未到账前，催缴的工作。
(四)、按揭岗位负责在房产交易中心出具证明后，即将所有相关贷款资料转交银行进行放款
(五)、按揭岗位负责银行审查核定后发放贷款。
(六)、按揭岗位负责房屋档案登记管理、清偿、新楼盘协助银行催缴原按揭贷款垫资购房户。
(七)、按揭岗位负责办理客户的银行按揭贷款、抵押、解押手续及银行保证金的退款手续。
(八)、按揭岗位办理房屋交易登记、备案、抵押登记、权证岗位办理房屋产权过户、他项权证过户。
(九)、权证岗位负责办理房屋他项权证和房产证手续。 (十)、权证岗位负责办理房屋土地证手续。
(十一)、权证岗位负责给予原按揭户办理抵押注销，房屋产权交易管理中心解押进行过户。
(十二)、配合清欠办做好本部门的清欠催缴工作。
二、权证按揭部经理岗位职责
(一)、负责部门员工的管理和分配，监督各项规章制度的执行情况。 (二)、采取有效的激励机制，提高员工的工作热情和效率，不断完善各项管理制度。
(三)、负责分解经济指标，监督和落实执行情况。
234
第三篇：房地产银行按揭知识
银行按揭知识
挤兑 “挤兑”英文名“run on banks”。在银行业中为固有名词，是指在银行券流通的条件下，银行券持有者争相到发行银行券的银行要求兑现贵金属货币的现象。当一家银行的信用发生动摇，准备金不足，银行券兑现发生困难，就会发生挤兑。挤兑可能使一家银行倒闭，甚至波及整个银行业。现在一般是指存款户集中地大量地到银行提取现钞。
同业拆借
同业拆借是指金融机构(主要是商业银行)之间为了调剂资金余缺，利用资金融通过程的时间差、空间差、行际差来调剂资金而进行的短期借贷。我国金融机构间同业拆借是由中国人民银行统一负责管理、组织、监督和稽核。金融机构用于拆出的资金只限于交足准备金、留足5%备付金、归还人民银行到期贷款之后的闲置资金，拆入的资金只能用于弥补票据清算、先支后收等临时性资金周转的需要。
准备金
准备金(reserve)商业银行库存的现金和按比例存放在中央银行的存款。实行准备金的目的是为了确保商业银行在遇到突然大量提取银行存款时，能有相当充足的清偿能力。自20世纪30年代以后，法定准备金制度还成为国家调节经济的重要手段，是中央银行对商业银行的信贷规模进行控制的一种制度。中央银行控制的商业银行的准备金的多少和准备率的高低影响着银行的信贷规模。这个制度规定，商业银行不能将吸收的存款全部贷放出去，必须按一定的比例，或以存款形式存放在中央银行，或以库存现金形式自己保持。准备金占存款总额的比重，称为准备率。
人民银行
中国人民银行1948年12月1日在华北银行、北海银行、西北农民银行的基础上合并组成的。1983年国务院决定中国人民银行专门行使国家中央银行职能。含金融风险防范与化解、统计数据、银行卡、金融规章、反假货币工作、公告栏等。中国人民银行是中华人民共和国的中央银行，中华人民共和国国务院组成部门之一。中国人民银行根据《中华人民共和国中国人民银行法》的规定，在国务院的领导下依法独立执行货币政策，履行职责，开展业务，不受地方政府、各级政府部门、社会团体和个人的干涉。
商业银行
商业银行(Commercial Bank)是百姓、企业、政府、机构等最常用的银行。银行有多种，如中央银行、商业银行、投资银行、政策性银行、储蓄所、信用社等等。不同银行的目
的、作用、功能、操作、经营范围、经营科目、服务对象、对风险的容忍度等等有很大区别，甚至完全不同，不能一概而论。商业银行的主要业务范围包括吸收公众、企业及机构的存款、发放贷款、票据贴现及中间业务等。它是储蓄机构而不是投资机构。
银行靠信用卡如何赚钱
1.年费收入。
2.各种超限、超期、提现、挂失等原因的手续费。
3.资金运用收入，你存在卡里的钱，无利息，银行用做投资，利润很大。增加吸储能力。
4.你刷卡消费的商家还要付一部分钱给银行，因刷卡减少现金流量，商家减少财务人员。
产权
指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工业用建筑。一般民用住宅建筑权属年限为70年;教育、科技、文化、体育用地50年;工业用地、综合或其他用地50年;商业、旅游、娱乐设施用地年限40年。
土地使用权和房屋所有权的区别 土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。 土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
为什么产权是70年
我国建国后30多年里，一直没有专门的土地管理法规和土地管理机构。城市土地归国家所有，用地则由政府划拨;农村土地归集体所有，集体用集体管，各级政府都没有专门的土地管理部门。土地的使用是无偿的、无限期的、不流动的。然而，在上世纪80年代中期，情况发生了变化：1984年我国粮食产量达到峰值，1985年产量突然下滑，仅1985年一年我国净耕地面积减少了1500多万亩，这使得土地的规划和有偿使用急需国家宏观调控。
基于这些现实状况，1986年3月国务院下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局。国家土地管理局成立后不久，根据我国基本土地情况，在向国务院递交的报告指出，要在全国普遍开征土地使用费。曾参与制定房屋70年产权制度的首任国家土地管理局局长王先进在2011年接受媒体采访时指出，对于城镇住宅，土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的，“这里有一个比较近的样板，就是香港。后来，又考虑到人们的寿命以及最长工作年限为50年，最终把房地产权规定为70年。”
经济学家程永昌表示，上世纪80年代后期，中央重要会议在涉及土地转让的问题时，也对土地使用年限的期限规定进行了多次重大讨论。“土地使用年限长一些行不行”，这是当时中央重要会议讨论的焦点。后来相关部门在制定法律时，将土地使用权由最初的50年有效期变成最高年限70年。而目前阶段，最关键的争论焦点是土地使用权到期以后怎么处理的问题，这才是真正需要解决的问题。
70年产权到期后怎么办
1.允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。
2.国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。
3.用类似拆迁安置的办法解决。通过调查了解第一种方法得到大家的普遍认可，也有一部分人认为房子根本就住不到70年就会拆迁。
住房公积金
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。 这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。2011年10月27日，住建部副部长齐骥表示，住建部正在联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。
担保人
担保人即保证人，根据担保法规定，第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任，这里的第三人即担保人，包括具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，这里的债权人既是主债的债权人。这里的-按照约定履行债务或者承担责任-称为保证债务，也有人称保证责任。
征信 以个人征信系统负责的主管机关中国人民银行营业管理部有关负责人的概括：个人征信系统就是由一个专门的机构给每个人建立一个“信用档案”(即个人信用报告)，再提供给各家银行使用。这种银行间通过第三方机构共享信用信息的活动就是征信。有了征信机构的介入，你再向银行借钱时，银行信贷员就可在征得你同意后，查询你的信用报告，这样可以以最快的速度告诉你是否可以提供贷款，节省了时间。 个人征信系统一方面是防范金融风险的工具，起到维护金融稳定的作用，另一方面也起到了推进社会信用体系建立的作用。
按揭材料
身份证、户口本、结婚证(单身证明)、收入证明、银行流水
中行：省内
工行：公积金
建行：公积金
招行：利率上浮10%、单身需担保人
交行：首套房证明、收入证明章不得同一家
公积金不需要收入证明、银行流水
需要领取公积金申请表
首套、二套分别
无贷款购房、户口本无因购买商品房迁入、无房产抵押贷款、夫妻双方打了结婚证后，任何一方贷过款都算二套。
第四篇：房地产贷款按揭细则
一、按揭流程
1. 各售楼处销售人员对已签订《商品房买卖合同》的客户按
揭贷款所需资料：
(1) 夫妻双方身份证(正反面)、户口簿(首页)、结婚
证、购房发票复印件、公积金须复印3份、商贷
2份、房产部门出具的首套房证明、收入证明、同时
缴纳契税、维修基金等费用并根据客户自身条件选
择银行办理按揭贷款。
(2) 复印证件时注意事项：证件上姓名、号码必须保持
一致，婚姻状况一栏必须相符，如有不一致情况请
换领新证件。如客户是单身须提供民政部门出具的
单身证明，去房管局签字时必须办理单身公证书(单
身公证书当天有效过期作废)。夫妻双方收入证明加
盖单位公章或财务章，银行流水(存折、卡等银行
对账单原件)。首套房证明在房产局一楼大厅东面。
契税在房产大厅地税窗口缴纳，维修基金在大厅商
业银行缴纳。
(3) 需要找担保人和共同还款人的客户需准备身份证、
户口薄、收入证明和银行流水，担保人需公务员或
工作稳定者无信誉不良记录。
(4) 由于其他原因不能亲自前往银行或房管局办理相关
手续的客户需办理公证委托书，办理委托需委托人
带齐证件及受托人身份证件到公证处办理公证。
2. 资料备齐后客户夫妻双方携带所有原件到银行与我们按
揭人员联系安排客户签字需担保人的担保人同时去签字、然后交予银行信贷部门审批，资料齐全(3-5天)审批完毕。
3. 银行审批工作结束后及时把资料交给我们进行整理填写、
通知客户(夫妻双方携带所有证件原件及契税、维修基金票据和80元工本费，单身的开单身公证书)去房产服务中心办理按揭抵押手续(10-14工作日)。
4. 抵押结束客服人员将抵押资料送至各银行进行扫描放款。
二、计算方法 (附：个人住房贷款等额本息还款法速算表)
1.等额本息还款法
等额本息是一种常见的购房贷款还款方式，是指在还款期内每月偿还同等税额的贷款(包括本金和利息)
2.等额本金还款法
等额本金还款法又称利随本清、等本不等息还款法，贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减，这种方式适合现在收入较高人群。
三.银行政策
1.目前几大国有银行住房贷款执行首套房首付30﹪-40﹪,
执行基准利率，月息5.4583‰，年息6.55‰。
二套房首付60﹪，利率是基准利率上浮10﹪、月息
6.0042‰，年息7.2‰。
2.公积金目前执行的是首套房(夫妻二人单方有公积金
的限贷20万元)首付最低40﹪.夫妻双方都有公积金的首付30﹪(贷款封顶30万元)，利率月息3.75‰，年息4.5‰。二套房(指以前用公积金办理过住房按揭贷款)首付50﹪，利率上浮10﹪，执行月利率4.13‰，年利率4.9‰.3.公积金提取：根据徐州市公积金管理中心规定对购买
商品房提取公积金又贷款的客户实行公积金账户余额不能低于5000元且公积金正常缴存否则不予办理公积金住房贷款，对于新参缴人员要求正常缴存6个月才可以办理公积金住房贷款。
四.自办流程同第一项相同
五.注意事项：.所有证件必须真实有效、本人亲自前往银行和房产部门办理相关手续。我们的销售人员让办理按揭贷款的客户提前与客服人员联系以便以最快时间办理好按揭贷款。
第五篇：按揭制造房地产虚假繁荣
http://finance.QQ.com 2009年06月06日09:13 21世纪经济报道 董玉华
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据国家统计局公布的数据，1-3月，全国个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。有业内专家分析估计，其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明日前也表示，虚假按揭贷款案件开始明显增多。而一些媒体的调查发现，假按揭现象在地产市场是公开的秘密。假按揭产生的后果，就是楼市成交量大幅增加，退房率增高。
“假按揭”
制造房地产虚假繁荣
对比美国较为完善的个人信用制度，目前我国征信系统建设才刚刚起步。房地产信贷市场广泛存在的“假按揭”现象，正是我国个人房地产贷款信用缺失的真实写照。
“假按揭”，从本质上看就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用并非法取得银行按揭贷款的行为。“假按揭”产生的原因主要有： (一)获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入。
在商业银行的部门设置上，个人住房按揭贷款归口个人业务部门管，属于零售业务范畴，项目开发贷款由公司业务部门或专门的房地产信贷部门管理，属于公司业务领域。前者具有利率优惠(一般为5%)、贷款期限长(最长达30年)、审批手续简便等特点;后者具有利率高(一般为8%-10%)、贷款期限短(一般为5年)、审批按项目标准审批手续复杂等特点。在利益驱动下，不法房地产开发商会伪造假材料骗取按揭贷款。
(二)完全为了骗取银行的信贷资金，有的甚至卷款潜逃，房产项目就成为“烂尾楼”，纯属诈骗行为。
(三)在楼盘销售不畅时实施“假按揭”。通过伪造身份证及相关资料，或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款。这样做既可以提前收回投资，又制造楼盘旺销的假象，借以抬高房价。
(四)某些银行工作人员出于各种目的，配合开发商搞假按揭现象也在一定程度上存在，商业银行在一定程度存在纵容或配合作假现象。
通常“假按揭”存在一定的隐蔽性，在出现违约或购房人迟迟办理不了“产权证”以后才被发现。
对于商业银行来说，“假按揭”存在很多危害，从恶意诈骗银行资金的角度看，会带来银行信贷资金的损失，因为一旦骗取银行资金的诈骗发生，银行是最终的受害者;从套取利差收入、获取银行信贷资金，但还款有保障等弄虚作假的角度看，实际也存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，干扰银行的正常经营秩序。一旦出现楼市逆转，实际上风险就由商业银行承担了，极易形成不良资产。从整个社会经济秩序角度看，“假按揭”扰乱了社会信用体系，还容易制造房地产虚假繁荣的假象、抬高房地产价格，制造房地产泡沫。对于“假按揭”，除了依法予以严惩以外，商业银行实际上是有能力进行事先防范的。主要措施有：审查要严、要细。如项目资本金比例是否达到30%、“四证”是否齐全、开发商市场口碑和资质如何?对开发商的材料要辨认真伪、对按揭人的经济能力进行认真审查;项目贷款后要跟踪管理，对失职或故意合谋的银行工作人员要严肃追究行政、经济甚至法律责任。
“假按揭”反映社会征信制度的缺失。目前，上海市制订了第一部联合征信管理办法，于2000年成立了上海资信有限公司。1999年中央银行建立了中央银行信贷登记咨询系统，取得一定的进展，但我国中介机构、立法建设、信用评估标准等亟待完善。应借鉴美国经验，建立个人的信用记录，让那些搞假按揭的开发商难以立足，寸步难行。信用制度就像“达摩克利斯”剑，对“假按揭”发挥一种有效威慑和抑制作用。 房企融资多元化的可操作思路
房地产开发商过分依赖银行信贷资金所带来的后果是很严重的，一旦出现泡沫，危及整个国家经济安全，日本就是最典型的例子。中国海南岛在90年代初出现严重的泡沫，导致大量银行不良资产，广西北海的房地产泡沫，同样也给商业银行造成巨大损失。
英国《金融时报》记者吉莲·泰特全程跟踪日本房地产泡沫破灭给银行带来的痛苦和造成日本经济长期停滞的全过程，写下了《拯救日本——泡沫崩溃后的银行危机与华尔街行动》一书，描述了日本长期信用银行如何参与房地产，获取巨额盈利，后因泡沫破灭造成巨额不良资产，最后不得不破产清算和重组，日本政府千方百计挽救长期信用银行，邀请美国的一家非银行金融机构参与重组，重组成功后改名为新生银行。据日本政府估计，由于房地产泡沫的破灭，在20世纪90年代的10年之间，银行坏账已经达到1万亿美元以上，日本私营部门的经济学家估计则是它的2到3倍，使日本陷入可怕的经济停滞不前时代。
日本房地产的暴利，吸引了众多的银行资金进入，银行资金的支持又促进了房地产泡沫形成。应该说，日本的金融市场远较中国发达，也就是说日本开发商除银行信贷资金以外，还可以通过发达的证券市场上市融资，在这种融资格局中，尚且形成巨额坏账，危及整个经济发展。更何况中国的金融市场远远落后于日本，中国房地产开发商对银行信贷资金的依赖远超过日本，一旦出现问题，对中国银行的破坏力远超过日本。
在中国，虽已建立银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系，但房地产企业的主要融资渠道仍依靠银行贷款，信贷占总融资的比重已经超过了70%。房地产行业的平均负债率均在70%以上，因此对银行资金依赖较强。据统计，在1998年-2002年之间，每年银行贷款余额递增在1000亿人民币以内;2002年-2003年一年内增加2200多亿元;2004年-2007年之间银行对房地产贷款的增速加快，每年增加约3000亿-4000亿元。1998年银行对房地产贷款余额为2029亿元，到2006年达14100亿元，2007年更超过18000亿元，这反映出房地产贷款增速之快。商业银行自身也看好房地产业，认为房地产贷款有物业抵押，相对比较安全，个贷更加安全，所以贷款冲动很大。据统计，到2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额高达4.69万亿元，房地产贷款占整个银行贷款的比重达20%。
因此，可以说房地产业一有风吹草动，银行的不良资产就会激剧增加。所以有关于银行与开发商风险捆绑在一起，“银行先死，开放商后死”之说，虽然这是要挟之话，但说明银行与房地产之间关联度之高，形成一损俱损、一荣俱荣的格局。政府、银行、开发商之间的相互博弈清楚可见。这就是房地产业依靠单一融资渠道的危害，银行必须深刻认识，采取必要的措施进行行业资金限额管理。银行有必要对利益与风险进行权衡，行业限额管理是国外先进银行的风险管理手段，中国的商业银行不可忽视资产组合管理的极端重要性。
那么如何改变这个融资格局呢?很显然是要通过发展直接融资来改变，直接融资有公募上市融资，也有私募房地产产业基金和房地产投资信托(REITS)等等。据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等途径从股票市场融资1000亿元以上，但公开上市的房地产企业目前仍旧数量较少，因为上市的条件是要求上市公司的负债率不高于75%，净资产规模不少于5000万，连续三年净资产收益率不小于10%，三年内无重大违法行为，业务无重大变化、主要管理人员无重大变动。
我国目前房地产企业有3万多家，普遍存在规模小、负债率高的特点，难以完全符合上市要求，一些房地产企业通过买壳上市方式曲线融资，近几年内有30家公司通过借壳间接上市，通过增发、配股、可转债等形式融资。房地产产业基金也是未来房地产企业的重要融资渠道。在美国，商用地产的资金来源有二个，一个是债务融资，二是权益融资。在权益投资中，房地产信托投资基金占37.7%，仅次于退休基金的38.6%。而中国目前房地产基金还处于起步阶段。过去的房地产基金如“大中华基金”、“精瑞基金”、“第一中国不动产基金”、“世纪华夏”、“伟业顾问”、“东方恒基”都无疾而终。原因在于我国产业投资基金法没有正式出台、投资方法和退出渠道不明确。房地产基金相对证券投资基金，存在环节多、风险大、周期长、监控难，尤其缺乏法律保障、信用习惯和成熟的专业分工，导致实际运作比较困难。
目前比较可操作的是房地产信托。近年来房地产信托在我国发展较快，原因主要有二个：一是人民银行2003年6月13日下发的121文件，二是2002年7月18日下发的《信托公司资金信托管理暂时办法》，这二个因素是促进房地产信托在我国快速发展的根本原因。121文件使得一些房地产企业通过银行贷款渠道受阻，转而寻求房地产信托渠道，且房地产信托可以在不提高资产负债率的前提下优化公司财务结构，可以降低融资成本。目前房地产信托预期收益率在5%以下，低于银行贷款利率，且期限有弹性，从半年开始到4年不等，多数在3年左右，这些对房地产企业有利。但在2007年3月1日以前，规定只能采用私募的方式，信托份额不超过200份，每份信托不超过5万元，2007年3月1日后，新颁布了《信托公司集合资金信托计划管理办法》，规定参与信托计划的委托人应为唯一受益人，单个信托计划不得超过50个人，这与国外房地产信托内涵完全不同。我国房地产信托转让对象必须自己找，因而增加了转让的难度，转让的交易成本也较高，按照每份信托5万元人民币最低限额，交易双方的手续费达100元人民币，这些都限制了房地产信托业务的发展。
今后，我国房地产企业融资多元化的思路是：在规范商业按揭贷款的同时，积极发展住房公积金低息贷款，尝试建立大公积金制度，使公积金不仅包含住房基金，还可以包括养老、医疗、教育等项目基金。最后，要培育住房金融二级市场，推行住房抵押贷款证券化。尽管美国的次级债危机是归祸于住房抵押贷款的证券化，但事实上这是一个错误的判断。应该说住房抵押贷款证券化减少了美国次级债危机的经济损失，增加了其流动性，因为全世界的投资者通过购买CDO或MBS，为美次级债损失埋单。对于投资周期长的房地产，必须有发达的二级市场，使短存长贷的银行，流动性得到保证。再者，要建立完善住房金融中介机构，建立住房消费信贷担保机构，建立政府专营的住房抵押贷款公司。美国就是一个好的例子，美国建立了房利美(联邦国民抵押贷款协会，Fannie Mae)、房地美(联邦住宅贷款抵押贷款公司，Freddie Mac)等担保机构，是私营政府担保的主要购买房地产抵押贷款，并进行证券化的机构，在二级市场发挥积极的作用，资产规模大约5万亿美元，对于稳定美国的房地产市场发挥了重要作用。
房市健康发展
才能实现银企共赢
对于我国房地产市场的评价见仁见智，有人说是深度开发，有人说是已经形成了泡沫。但有一事实不容否认，那就是连续几年的房地产调控，中国大城市的房价丝毫没有回落，反而在2007年迎来新一轮上涨浪潮，许多城市房价超过10%。对此，比较合理的解释是市场需求大于供给，中国的城镇化发展步伐加快趋势加大了对城市住房的需求。事实上，房价上涨是由于地价上涨、投资和投机性需求增加、外资热钱介入、商业银行追捧房地产源源不断地供应信贷资金等诸多因素造成的。地价上涨源于土地资源的稀缺性。国土资源部实行最严格的土地管理制度，各开发商加大了对土地的争夺力度，各地“地王”纪录不断刷新，据不完全统计，目前全国开发商因土地储备沉淀的资金至少有1万亿元以上。高地价抬高了房价预期，推高了房价。有些开发商拖延土地开发，囤积土地等待升值，相应地减少了市场供应。由于土地出让价70%归地方政府所有，一些地方政府出于增加财政收入的目的，垄断土地，有意推动地价的上涨以获取土地出让金收入。由于全球流动性过剩，加上人民币升值预期，境外资金持续涌入房地产市场，参与开发、中介和销售各个环节。境外的房地产投资基金、风险投资基金及大量个人资金，通过直接购房、进行项目合作和直接参股房地产公司，助推了房价的上涨。国内也出现投机炒作的趋势，如媒体所称的温州和山西炒房团等投机行为在一定程度上推高了房价。
上述因素导致国内房价持续快速上升，国内各界也因此出现房地产泡沫之争。如果真的出现房地产泡沫，对国内商业银行来说，则不是一个福音。日本的房地产泡沫破灭，使日本“失去10年”，日本银行巨额不良资产因此出现。日本债券信用银行、日本长期信用银行因此破产倒闭。1997年的东南亚金融风暴实际上也与房地产泡沫脱不了干系，外资涌入推动了房地产的价格暴涨，而外资撤退使泡沫破灭，表现在货币形态上是这些国家货币大幅贬值。
这些教训对于我国商业银行来说，绝不是危言耸听，而是活生生的事实。所以，无论房地产泡沫争论谁对谁错，作为需要稳健经营的商业银行，必须理性地对待房地产市场。房地产行业说到底是风险比较高的行业。1980年代美国储贷协会危机，使得2000多家节俭金融机构倒闭，清算这些机构花了10以上的时间，损失了纳税人的税款2000亿美元，相当于美国1933年GDP的40%，直接原因是追逐房地产暴利，贷款是借短贷长，住宅抵押贷款集中度在82%以上，加上利率的剧烈波动等因素导致危机的产生。一般来讲高收益对应的是高风险，近年来美国次贷危机也使美国商业银行遭受重创，许多知名商业银行和投资银行的CEO因此下课，银行拨备急增，损失严重，这是近在眼前的教训，值得中国深思，如果不加警惕，中国发生美国式次贷危机也不是不可能的。
对于房地产这个高风险行业的信贷，基于国际国内历史教训，加强风险管理的功课必须持之以恒地做下去。风险管理包括信用风险、市场风险和操作风险管理。首先，商业银行对房地产贷款必须有一个正确和理性的认识，不能随波逐流，在燥热的市场中失去理性，必须要认识到房地产具有经济周期波动的特点，这是不以人的意志为转移的规律;其次，必须重视银行的资产组合管理，即不把所有的鸡蛋放在一个篮子里，信贷资产要分散化、多元化;第三，对房地产贷款要进行限额管理，科学制定房地产的限额，不得随意突破限额;第四，对房地产开发商的资产、信誉、执行国家政策情况、经营稳健性、法人品质、自有资本金的比例、资金使用情况等要认真进行贷前调查、贷中审查和贷后跟踪管理。要建立房地产信贷的预警体系，严控房地产信用风险。第五，要加强房地产市场的市场风险研究，加快开发内部评级法，对其进行12级分类管理。第六，加强内部管理、防止银行员工内外勾结的“假按揭”的操作风险发生。最后，金融安全关系到国家经济安全，商业银行必须以负有社会责任的态度，切不可狂热地追逐房地产暴利而置国家经济金融安全于不顾。