房地产居间合同研究论文

摘要：在意思表示的理论和制度为多个大陆法系国家所研究，其本源与学说亦已庞杂巨冗。在学理角度本文将参考前人学说，以此为支撑，结合我国法律实践中对其之认定这一侧面试做浅析。本文的研究来源是笔者曾代理的一宗房屋买卖合同纠纷，本文亦以该案例细节作为研究对象。下面是小编整理的《房地产居间合同研究论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

房地产居间合同研究论文 篇1：

“搜房白金卡”引发法理讨论

4月16日，上海市松江区人民法院协调处理了一起颇为耐人寻味的新兴电子商务模式引发的纠纷。

2011年8月，市民孙先生前往上海垄景房地产开发有限公司在松江泗泾的售楼处，要求购买“同润菲诗艾伦”期房，总价在140余万元，在同销售人员商谈价格时，对方表示，根据孙先生选择的付款方式，购房者可享受10万元的优惠。孙先生确立了购买意向，然而在支付了购房定金之后，销售人员却突然表示，孙先生必须参加“搜房网”的白金卡会员活动，并支付1.5万元，才能享受总价10万元的优惠。这样一来，对孙先生来说实际享受的优惠只有8.5万元。孙先生认为这笔费用的收取极为不合理，因为“搜房网”根本没有给其提供任何服务，但由于所购房源较为紧俏，他还是支付了“搜房网”1.5万元信息服务费，获得10万元购房优惠。当时，对方既没有同他签署任何协议，也没有开具发票，仅仅开了张收据了事。

事后，孙先生越想越觉得咽不下这口气，于是他委托律师向上海松江区人民法院起诉，状告“搜房网”和上海垄景房地产公司，理由是其被服务的知情权、“自主选择权”和公平交易权受到侵犯。

在松江区人民法院的协调下，孙先生和两被告“搜房网”、垄景房地产公司签订了和解协议，两被告自愿“退一赔一”，搜房网当场支付3万元补偿，孙先生撤诉。

日前，华东政法大学法制新闻研究中心就这一热门话题召开专题研讨会，在会上各位法律专家就此案的法律性质展开了讨论。

“搜房白金卡”到底是优惠卡还是会员服务卡？这一新兴电子商务模式在传统民商法体系中究竟属于何种性质的法律关系？记者就此采访了长期从事民商法研究和实践的上海政法学院民商法研究中心主任翟新辉副教授。

法律层面应如何定性？

《新民周刊》：你怎么看待“搜房网”与房地产开发商和购房者所达成的和解事宜？

翟新辉：从该个案中来看，孙先生购买140余万元的房屋，被房地产开发商要求需“购买”“搜房网” 1.5万元白金卡才能享受约10万元的优惠，可能是“搜房网”与房地产开发商之间的协议要求，如果无“搜房网”白金卡而取得优惠，房地产开发商可能需根据协议向“搜房网”承担违约责任。本案当中由于房地产开发商存在失误，在未核查孙先生是否有白金卡的情况下就收取了孙先生的定金，其实搜房网并没有向购房者提供任何服务，因此他们的行为构成了對购房者的侵权，并最终导致购房者向他们提起诉讼。我个人认为其实和解还是一个不错的结果，否则他们败诉的可能性很大。

《新民周刊》：据了解，“搜房网”白金卡的通常销售模式与本案有所不同，是由购房者先购买“搜房网”白金卡，然后持卡购买楼盘再享受优惠。请问这种新兴的电子商务模式在民商法中应该如何定性？

翟新辉：抛开孙先生该个案，“搜房网”白金卡这种商业模式虽然有各种表现手段，诸如“购买白金卡享受优惠”或“购买白金卡送房屋平方米”等，但拨开其纷繁复杂的表现形式究其本质，两者之间的法律关系就是网站向购房者提供了房屋（优惠）信息，购房者接受了该信息并最终按照打折价格买到了房屋，同时在房屋买卖合同签署后向网站支付了费用。上述特征完全符合居间的法律定义，网站和购房者之间形成了居间的法律关系；一旦购房者买房成功，其应该向居间人即网站支付居间服务费。

《新民周刊》：根据什么认定其为居间合同？

翟新辉：首先，根据合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务。在“搜房网”通常的交易模式当中，“搜房网”向购房消费者提供了有关房地产买卖，包括房源、折扣等信息，成为开发商和购房消费者之间的桥梁，也就是前面所说的居间人，它为购房消费者提供订立合同的机会或媒介。“搜房网”在促成合同成立时向购房消费者收取一定的报酬，这也符合居间合同的内容。居间合同中还规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，根据“搜房网”与购房者签署的入会协议来看，若房地产开发商没有给予持卡购房者优惠，或者持卡购房者最后没有选择可优惠楼盘是可以退卡退费的，这点也符合了居间合同的内容。

风险与前景分析

《新民周刊》：居间服务是任何法人都可以提供的吗，“搜房网”是否可以从事房地产的居间业务？

翟新辉：居间服务和房地产居间业务不是一个概念，理论上讲居间是任何经营主体都可以从事的业务。实践中对于居间服务往往都有行政许可的要求，最典型的就是经纪人，他们提供各种各样的居间服务都需要经纪人证书。正如前面所述，“搜房网”所谓的白金卡会员服务其实是一个房地产的信息居间服务，其现有特征比较符合房地产居间。

“搜房网”目前提供此类居间服务，是有一定的风险的，应聘请法律服务机构进行相应的风险分析和评估，以规避（或转嫁）该法律风险。根据相关法律法规，法人实施房地产居间业务是需要专业的资质的。2011年4月1日开始实施的新的《房地产经纪管理办法》规定，设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员；房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。可见，现行规章对房地产居间业务的服务提供方设置有行业准入门槛，不具备这些条件或未进行相关备案的，则可能被认定为不具有提供相应服务的资质，违反了政府部门的规章制度。 在此情形下，根据《城市房地产管理法》的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

《新民周刊》：对于“搜房网”开展的这种新兴的电子商务模式，你如何看待？

翟新辉：从经济学角度来讲：交易促进效率，法律的规则要促进交易，现实中也发明了各种各样的制度来促进交易，居间就是其中一种。有些企业提供居间服务来帮助大家寻找交易对手，减少寻找交易对手的费用，我认为是有利于社会发展的。“搜房网”站在了网站运营商、房地产开发商以及购房消费者三者的平衡点上，满足了各方的需求，是适应市场发展的。若“搜房网”有证据证明其从事房地产居间业务，并以取得相关资质为前提，同时确实向购房消费者提供了包括看房、签约、咨询及房屋打折优惠等相应的房地产信息服务，并以此向购房消费者收取费用，那么它的这一行为是无可厚非，合理的。相反，如果其缺少这一相关资质的话，就难以在法律上对购房消费者的权益进行保障，也可能会使其从事这一电子商务模式难免会承担相应的民事责任和行政责任。

《新民周刊》：撇开“搜房白金卡”这一事件，你如何看待这一新兴的电子商务模式？

翟新辉：我认为从传统的店商模式来看，这一新兴的电子商务可以节约资源，首先是交易时间，促进了交易效率，为广大购房者带来不少便利，是值得提倡的。

当然，如果让具有房地产居间业务相关资质的电子商务平台来做，前景更广阔。

作者：杨江

房地产居间合同研究论文 篇2：

意思表示在实践中的认定浅析

摘 要：在意思表示的理论和制度为多个大陆法系国家所研究，其本源与学说亦已庞杂巨冗。在学理角度本文将参考前人学说，以此为支撑，结合我国法律实践中对其之认定这一侧面试做浅析。本文的研究来源是笔者曾代理的一宗房屋买卖合同纠纷，本文亦以该案例细节作为研究对象。

关键词：民事法律;意思表示;浅析

民事法律行为必以行为主体的内心意思之法定表达为要素之一，本文的着眼为：在一个含有多项法律行为的事件中，一个意思表示行为能够导致多个民事行为的不同效力，在其相互交叉时，实践中的认定依据和原则。

一、案例背景与法律关系

A与B系夫妻，二人共有一房屋（以下简称“标的房屋”）。2016年9月，A单独委托中介出售房屋，签署了《房地产买卖及居间合同》和独家代理协议。买受人C在中介公司居间服务下，签订了合同并向A交付了定金。后中介公司与B取得联系，B告知中介公司其同意出售房屋。但B后来与A关系恶化，又不同意出售房屋。C将A和B诉至法院，要求其承担连带违约责任。

本案存在数个法律关系混合的情况，如房屋买卖、物权处分、委托代理和居间服务。本案关键主体B作出过两次意思表达，但只有一次实现了法律效果。

二、意思表示的两个基本概念

意思表示，是指向外部意欲发生一定私法上效果之意思的行为[1]。意思表示在学理上有几种不同分类，根据我国法律规定，主要对以下两类做简单比较。

（1）到达主义。意思表示的到达，是指在有相对人的意思表示的情况下，根据一般的交易观念，已经进入相对人可以了解的范围，至于相对人是否了解则非所问[2]。

（2）了解主义。对意思表示的了解，要求意思表示不仅要为相对人所受领，而且要为相对人所实际了解[3]。

我国《民法总则》的内容显然是区分了上述两种主义的适用，即在以对话方式和非对话方式不同情形下作出的意思表示的生效，采用不同的标准。在对话方式中，意思表示由相对人了解后才发生效力;在非对话方式中，意思表示达到相对人则发生效力。

三、“非对话方式”的意思表示

本文案例中，中介公司与A、C签订了《房地产买卖及居间合同》。此时，房屋买卖法律关系的主体为A和C;居间服务法律关系的主体为中介公司、A和C.此后，中介公司与B联系，取得B出售房屋的表意，中介公司将B该意思表示传递给C.根据“到达主义”及我国法律规定的“非对话方式”意思表示的生效，中介公司向C传递了B的意思，B的意思表示通过中介公司到达了C，则A和B向C出售房屋的意思表示即作出且分別到达而生效。

B所作意思表示的对象是买受人C，尽管B未直接与C发生“对话”行为，但中介公司依约定负有居间服务的义务，B和C通过中介公司的传递行为，便发生了法定的意思表示生效效果。

四、物权共有中的意思表示

我国《物权法》对共有物的处分予以明确的份额表意限制。在法定情形下，如未能满足全部共有人或三分之二以上份额持有人的一致意思表示，则物权处分的民事行为必不能发生法律效力。

本案例中，A作为不动产物权的共有人，签署了房屋出售协议和委托中介公司进行居间服务等的文件，在涉及共有物权处分的部分，其单独作出的意思表示，因缺乏法定的民事法律行为生效要件，而不能发生生效的效果。在B通过中介公司向C作出表意前，A的房屋处分行为并未生效，C也不能据A的意思表示享有生效的合同权益。

五、身份关系对意思表示效果的影响

本文案例中，A与B系夫妻关系，A单独签署了《独家代理协议》，欲证明其有权代理B处分房屋。有人可能援引《婚姻法》的规定来倒推该委托代理的合法性，那么婚姻关系在委托代理关系的成立中是否区别于其他身份关系主体的意思表示呢？

我国《婚姻法》司法解释对夫妻的共同财产处理权进行了规定，意即夫妻任何一方对外作出的共有财产处理之表意，只要符合《民法总则》的规定，其效果应予确认。但这是否意味着夫妻中的任一方能够未经对方许可代表其作出意思表示？或者否认了《物权法》所要求的份额处分规定？针对后者问题，依照法律解释和适用的原则，“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”以及法律优于司法解释的原则可以确定。针对前者问题，就委托法律关系来看，A缺乏有权代B行事的要素，因其双方完全不具备委托的“意思”或“表示”;就法律规定来看，A和B更无约定与合意，B没有请A“处理委托人事务”这一内容。

通过上述法律规定，《婚姻法》司法解释并未突破《民法总则》关于意思表示以及《合同法》关于委托合同构成要件的规定，而只是在限定的条件和背景下，对“另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”作出规定。

本文案例中，A虽与B系夫妻关系，且A签署了《独家代理协议》，但是A仍不能产生有权代理B处分房屋的效力。

六、对效力待定的合同进行追认时的意思表示

效力待定的民事法律行为，是指法律行为成立之后，是否能发生效力尚不能确定有待于其他行为或事实使之确定的法律行为。我国《合同法》规定效力待定合同的情形之一，即包括无处分权。其后果之一为经权利人追认，该无权处分民事行为生效。

对无权处分的民事行为的“追认”行为即为追认的意思表示。由于追认在特定的法定情形下已成为民事法律行为生效的要素之一，那么何为追认，何为追认的意思表示，也应予注意。

本文案例中，B已经向中介公司作出表示，中介公司了解了该意思表示，并依约提供媒介服务将B的意思表示传递给C，B的意思表示到达C。尽管此前A单独表意出售不动产构成无权处分，《房地产买卖及居间合同》因此而效力待定，但当C获取了B出售房屋的意思后，B的追认已生效，《房地产买卖及居间合同》便由效力待定的合同成为生效合同。A、B和C有关房屋买卖的约定成立并生效。

民事法律行为以意思表示为核心要素。实践中，意思表示的作出时间、方式的不同会对民事行为产生不同影响。但是，一个意思表示行为也会在不同类型的民事法律关系中引发不同的效果意思，进而导致不同的法律后果。因此，在一次意思表示中，同时有多个法律关系交叉的，其各自意思表示的构成要件是确认该民事法律行为效力的重要依据。在纷繁复杂的民事交往活动中，如何判定民事法律主体的意思表达是属于足以发生法律效力的意思表示，还是无效的表示、可撤回的表示或者不生效的意思，是司法实践活动中的重要内容。而司法实践的掌握标杆，应是我国法律的具体规定以及我国法定制度的理论渊源。

参考文献：

[1]王利民.民法总则，2017年7月第一版，中国人民法学出版社，第298页.

[2]四宫和夫.日本民法总则，唐晖等译，1995年，五南图书出版公司，第200页.

[3]迪特尔.梅迪库斯.德国民法总论，邵建东译，2003年，法律出版社，第209页.

作者简介：

关正荣，法学学士，国浩律师（石家庄）事务所律师。

作者：关正荣

房地产居间合同研究论文 篇3：

“居间纠纷”跳单的经济学分析

摘 要：“居间纠纷”跳单现象在二手房行业非常常见，给快速发展的二手房市场交易带来了不小的困扰。为此，房地产中介机构想了很多的措施以防止卖房者和买房者跳单，其中包括签订《独家委托销售协议》和《购房确认书》。但是本文的研究证明，跳单现象产生的根本原因在于二手房购买的搜寻成本过高，相关协议的作用是有限的。要想从根本上减少跳单现象，最重要的是减少购房者的搜寻成本，寻找房地产中介机构的竞争特色。

关键词：“居间纠纷”跳单；搜寻成本；价格分布；利弊分析

1.背景介绍

相关数据显示，现今房地产市场中，二手房的交易量已经占据了房地产销售市场的50%，甚至在有的城市超过了50%的份额。北京市2015年上半年纯新房成交量远不及二手房成交量，甚至二手房交易量是新房交易量的近3倍，具体数据见表1.1。其他省市地区的二手房交易量也是呈现出迅速发展的态势，交易规模不断扩大。根据中联链家二手房研究院监测，2015年一季度，北京、上海、深圳、广州、武汉等十大一二线城市二手房成交量突破21万套，同比增长14.3%，较2014年平均每季成交量增长6.3%。①

应当注意的是，中国的二手房市场起步较晚，市场体系还不够完善，交易中也会出现各种法律纠纷。其中一项较为常见的法律问题是“居间纠纷”跳单。2011年12月20日，最高人民法院發布了《关于发布第一批指导性案例的通知》（法﹝2011﹞354号）。其中上海中远物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案指导性案例，凸显出人们对二手房“居间纠纷”跳单行为的关注。在此前后就有多起地方法律案件与“居间纠纷”跳单有关。

2.“居间纠纷”跳单的类型

一般二手房交易是通过中介进行的。卖房者②找到中介机构，表明有房屋需出售并登记房源信息，与中介机构签订《委托协议》或者《独家委托协议》，双方商定房屋出售价格；买房者通过中介机构的房源信息宣传，在中介机构的引领下查看房屋，如果确定要购置所看房屋，则与中介机构签订《购房确认书》，按照《确认书》中约定的房屋价格及中介费用进行交易，若对房源不满意则另行找寻其他房源或者中介机构。上述情况较为简单，一般购房者不会只看一家的房源信息，而是会到其他中介进行询问对比。卖房者在未与中介签订《独家委托协议》时，也会到其他的中介机构进行委托销售。

“居间纠纷”跳单的类型大体分为两种：一、购房者利用一家房地产中介的房源信息及享受相关服务后，跳过该家中介而与另一家中介完成交易，即C跳过T1通过T2与B达成交易；二、购房者在房屋中介的引领下看房后在网上查找到卖房者信息，然后跳过房地产中介直接与卖房者完成交易；或者购房者在中介查看房源时设法取得卖房者的联系方式，看好房屋后直接跳过房地产中介，与卖房者取得联系进行交易，即B、C跳过T达成交易。

3.搜寻条件下房屋价格分布分析

3.1 二手房交易特点

依据产业经济学基本原理，在信息不对称时，同质商品的“一价定律”不再适用，会出现价格分布。在搜寻成本可堪接受的程度范围内就会出现消费者寻找低价进行交易的现象。二手房屋买卖就符合这样的规律。

房地产作为一种特殊的消费品，消费者在进行选购时具有以下几个特点：首先，房屋买卖并不像平常购买衣服、食品，或者其他生活日常用品那样会频繁发生。在信息不对称和信息不完全的情况下，消费者不清楚商品（这里指买卖交易的房屋）的质量。其次，房屋买卖与旅行购买商品的不同点在于，房屋的单价很大。最后，由于地理位置、区域环境、建造成本、规格、质量及物业管理等因素的综合作用，使得物理性质本身没有太大区别的住宅产品在价格上往往会形成较大的差别。

综上所述，二手房交易中存在严重的信息不对称与信息不完全，再加上房屋不同于一般的商品，中国当前工业化引起的房屋价格大幅上涨，就形成了二手房高额的搜寻成本。高额的搜寻成本也使得二手房存在价格分布的特点。

3.2 价格分布模型

假定购房者能在成本为c的情况下获得价格（这里的价格指房屋价格与中介佣金费用的总和）的完全信息。若消费者们的c大小各不相同，搜寻成本小于c的那部分人口比例以F（c）表示。L为购买房屋的消费者数目，M为售卖房屋的房地产中介数目，λ表示低价中介所占的份额（这里假定多个中介所出售的房源质量相同）。

显然：（1）高价中介（只迎接信息不灵通者）的要价必须是垄断价格，即u；（2）低价中介必须要价a，即最小平均成本 a=min{A（X）}。A（X）是与房地产中介销售数量相联系的平均成本，且A（X）= pmin。因为，如果a是大于pmin的任意一个价格，它就会使任何一个中介将价格减少ξ（ξ= a – Pmin），使它自己获得整个市场上的信息灵通的消费者。

在均衡中，将有两种类型的消费者：购买信息的消费者（c≤c*）和不购买信息的消费者（c>c*）。我们把前者称为信息灵通者，后者称为信息不灵通者。信息灵通者只会按照最低可能价格（我们以pmin表示）购买房屋。信息不灵通者仅仅在他们去的第一个中介③。因此，他们支付的预期价格是P—，即市场平均价格④。低价中介的利润为零。为了使高价中介的利润也为零，它就必须有足够的销售量使它的平均成本等于u。用QH，QL分别代表高价中介和低价中介的销售量，则通过数学推导计算可得结论：

λ=F（C*）（1-F（C*））QH*QL*-QH*≡（C*）（5）

显然，Φ是c*的单调递增函数。由此我们得到唯一的均衡，并以三种形式存在：（1）如果获取信息的最小成本cmin超过u-a，那么，唯一的均衡使得λ=0。也就是在垄断水平上存在着一个一价均衡：它使任何人都不会去购买信息；（2）如果F（0）1-F（0）QH*QL*-QH*>1，则由于存在着如此多的零搜寻成本者，以至于唯一的均衡是在竞争水平，p=a；（3）否则，就存在价格分布，且0<λ<1。

如果所有的其他中介都收取完全信息的竞争性价格a，此时的房地产中介收益为a×中介佣金费率。假定偏离均衡价格的中介能有利可图的收取价格u=a+ε，此时房地产中介的收益为（a+ε）×中介佣金费率。（其中ε>0，中介不会失去它所有的顾客）。若搜寻成本为c，u>a+c时，那么购房者就会考虑去其他中介。也就是说，如果购房者的搜寻成本c小于价格的溢出ε，那么其就会去其他中介机构选购。

以上分析说明，在信息不对称与不完全的情况下，如果搜寻成本高昂，则均衡价格为垄断高价；如果搜寻成本十分低廉，则均衡价格为竞争水平；否则，均衡价格为分布价格。依据中国当前二手房市场现状，显然存在的均衡结果为第三种情况，也就是说此时必然存在搜寻成本小于c*的信息搜寻者，以低价交易为目的进行搜寻对比。且信息不完全与不对称程度越严重，c*的标准就会越高，从而搜寻行为与搜寻信息的渠道越可能多样化。

3.3 “居间纠纷”类跳单的利弊分析

二手房交易过程复杂，对房屋信息及价格的了解过程也是需要购房者付出很大的精力、耗费很多的时间。这就使得购房者获得房屋真实信息的搜寻成本相对于整体交易成本而言较为高昂。在付出高昂搜寻成本的情形下，购房者对中介机构的服务不认可，也不愿付出中介机构所要求的中介费用。

中介机构为了防止卖房者或买房者进行跳单，可谓是采取了各种可以采取的手段。这里我们重点关注《独家委托协议》与《购房确认书》两项协议。中介机构通过《独家委托协议》来控制房源信息的唯一性，通过《购房确认书》来确保交易的进行。但是，中介机构可能会出于卖高价就可获得高额中介佣金的目的而抬高房屋的价格，卖房者则可能希望房屋可以在自己承受范围内尽量出售，两者利益发生冲突。中介机构希望自己在提供房源信息、带领看房后，能尽快与购房者签订购买协议，但是买房者可能由于价钱等原因而愿意通过与之后接触到的中介机构进行房屋交易，两者的利益也发生了冲突。这两两之间的利益冲突⑤形成的最终根源便是购房者搜寻成本的高昂。在付出高昂搜寻成本c*的前提下，购房者更愿意购买（p-pmin）值更高的房屋，也就会出现跳单。

那么，对于“居间纠纷”跳单这种行为，对于中介机构采取的与买卖房屋者签订的《购房确认书》与《独家委托协议》，我们当如何评价，文章分析指出，不能单纯的从“违约赔偿”的角度分析，也不能只考虑房屋买卖者的利益诉讼，而应考虑市场交易的公平合理。

在多个中介机构提供的同一房源价格差不高且不存在服务差别时，卖房者与买房者在分别与中介机构签订协议后还进行跳单，就有“恶意跳单”之嫌，中介机构可在搜集相关证据后向法院提起诉讼以获得应得的收益，严厉打击这种损害中介机构合理合法利益的跳单行为。当中介之间的同一房源价格差别大，中介有意利用房源信息抬高销售价格并借协议的约束力阻止消费者进行合理交易时，房屋买卖者的跳单行为就不能严格按照违约需支付违约金及协议约定的中介佣金进行判别。此时的跳单行为可对中介机构“单纯的利用房源信息赚取高额中介佣金”行为有所遏制，有益于促进中介机构提供更为高端便利的服务，应支持这种跳单行为。介于两者之间的，可静观其变。对跳单行为不表示“打击”或“支持”的态度，对协议约束力只看其是否符合相关法律的规定即可。

4.结语

文章通过借鉴引用产业经济学中的“旅游——陷阱”模型，得出二手房交易过程中高昂的搜寻成本使得卖房者和买房者在与中介签订协议后选择跳单的结论。“居间纠纷”跳单不能简单的依据协议的约束力或者房屋买卖房通过跳单获得的符合“经济人”的利益评价其好坏，应从市场经济的公平合理交易角度分析。

二手房市场中高昂的搜寻成本是引起“居间纠纷”跳单的一个因素。中介机构的作用本是利用其平台双边市场的规模经济，为卖房者和买房者提供信息便利，节约双方在没有中介平台时的房源信息搜寻成本。但是，中介机构如果凭借其掌握的房源信息进行不真实的宣传、虚抬房屋价格、单纯依靠房屋卖价获得数额不小的中介费用，就会更大程度的增加房屋买卖双方的搜寻成本、引起房屋买卖双方的不满而选择跳单。如果中介机构想要改变这种现状，单靠“防跳单技巧”是起不了大的作用的。中介机构应当严格规范自身职业道德，据实宣传房源信息、以提升服务质量为竞争方式、以便利顾客为宗旨。（作者单位：天津财经大学）

注解：

① 数据来源：中联链家地产.全面刺激开启 城市成交活跃——2015年第一季度深圳市二手房市场分析报告.http：//www.88hom.com/news/17269.html

② 这里的卖房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非进行房屋宣传销售的中介机构。

③ 我们假定连续搜寻的成本非常高，以至于这在现实生活中是不可能的。

④ 假定信息不灵通的消费者不具有任何中介机构要价的信息。因此，他们去任何中介机构的可能性都是相同的。

⑤ 可能还有买房者与卖房者的共同利益夹杂其中

参考文献：

[1] （美）理查德·施马兰西，罗伯特·D·威利格主编.李文溥等译.《产业经济学手册》（第Ⅰ册）[M].经济科学出版社.2009年6月：685-688.

[2] 隋彭生.居间合同委托人的任意解除权及“跳单”——以最高人民法院《指导案例1号》为例[J].江淮论坛，2012，04：110-115+164.

[3] 邵文龙.房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担[J].人民司法，2012，02：20-22.

[4] 税兵.居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例[J].法学，2011，11：85-92.

[5] 汤文平.从“跳单”违约到居间报酬——“指导案例1号”评释[J].法学家，2012，06：107-125+177.

[6] 于立，冯博.最高人民法院首个指导性案例的法律经济学分析——“跳单案”案例研究[J].财经问题研究，2012，09：25-31.

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[8] Christina Sichtmann.Buyer-Seller Relationships and the Economics of Information[J].Journal of business market management，2007，11：.

[9] Niv Ahituv，Gil Greenstein.The impact of accessibility on the value of information and the productivity paradox[J].European Journal of Operational Research，2003，1612.

作者：马咪咪