住宅小区规划设计管理论文

［摘要］在新的环境和条件下，住宅小区供电设计亦要与时俱进。文章从负荷计算、供电可靠性和投资界面方面进行住宅小区供电设计探讨与改进。今天小编给大家找来了《住宅小区规划设计管理论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

住宅小区规划设计管理论文 篇1：

浅谈设计阶段的成本预控分析

摘要：在设计阶段做好成本预控的重要性，影响方案经济性的主要因素，在设计管理工作中的成本控制工作。

关键词：成本控制，设计阶段，计划节点

房地产开发企业从最初获得土地起就会确定该项目的最终目标收益，后续的每个环节，从定位、设计、施工及销售等都会尽力实现这个预期目标，而成本控制在每个环节中都对实现该目标起着重要作用。但是在每个环节中，关系到成本的因素很多，对全部因素都进行有效控制是不现实的，所以需要选择对房地产成本控制影响较大的环节和因素进行控制。

大量实践证明了如表1的结果，发生费用在总投资占比6%-8%的策划定位和总体规划及设计阶段，可以决定项目总投资的70%-80%，因此策划定位和总体规划及设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要的阶段，房地产项目的设计是否合理和经济直接影响到整个项目的总投资及利润。

项目设计阶段的成果以图纸表示为主，项目的功能、基本实施方案和主要投入元素均能在图纸得以体现。一个成功的设计方案不仅能节约成本，保证项目按计划开发，而且能够促进商品房的销售，增加商品房的卖点。

建筑规划方案本身是经济性与技术性并存，所以研究和分析影响设计经济性的因素，对寻求建设项目的经济效果，降低工程造价有着极其重要的作用。笔者认为，影响建筑规划方案经济性的主要因素有如下几个方面：

1、小区整体规划设计

房地产项目需要根据政府的规划要点及公司的定位确定小区的整体规划设计，安排好住宅建筑、公共配套设施、管网、道路及绿地的布局，确定合理的容积率、建筑密度、建筑层次和间距以及水电等的供给，由此而形成的经济指标反映了小区内住宅和公建、绿地、道路等占地的比重，是考察建设用地利用率和经济性的重要依据，它直接影响小区各项投资的多少，因此经济指标很明显的影响着住宅小区建设的总费用。开发商需要尽可能在保证今后销售顺利的前提下，增加可销售面积，降低单位成本，追求利润最大化。

2、住宅户型

小户型内墙多，相应墙体砌筑及抹灰、管线敷设安装等也多，所以小户型单方造价比大户型高。但是为了追求单方造价低而一味增大户型面积，最终不被市场所接受也是不可取的。所以房企需要根据项目定位，客户群的方向，结合方案成本测算最终确定主力房型与其他房型的配比，并且在销售中得以体现。

3、层高

目前市场上主流住宅产品的層高在2.8-3.0米，在满足建筑功能的前提下，适当降低层高，会使工程造价降低。有统计表明，层高每下降10厘米，工程造价降低1%左右，墙体材料可节约10%左右。但是住宅层高也要根据业主的居住需求以及产品定位做灵活调整。例如一些大面积的豪宅产品（大平层、复式及别墅），针对的客户群具备一定的经济实力，房价具有提升空间，房企可以将住宅层高设计为3米～3.3米，别墅的首层客厅甚至可以做到3.6米，这样室内的空间高度，与宽敞的面积会更匹配，不仅增强了室内的视觉效果，而且也能够满足业主安装家庭中央空调以及地暖的要求，进一步提升居住品质，可以成为日后销售上的一大卖点。如此的层高增加必然带来成本上涨，但是如果这一点确实有利于销售溢价以及推动销售去化速度，还是值得的。因此相关部门需要综合测算，适度确定住宅层高。

4、建筑的平面形状

一般来说，建筑平面越简单，则外墙面积越少，墙体结构越简单，成本造价就越低，施工也越简单，因此正方形或者矩形是较为经济的。但圆形虽然简单可是施工难度高，所以建筑平面应尽量以正方形或者矩形为主。

但是随着市场化的发展，房企为了增加自己产品的标志性与竞争性，在建筑平面的布置方面不仅要考虑到降低造价，还要注重使用功能的完善，以及建筑外立面形象，提升小区整体品质，力争给客户留下美好的印象，所以建筑平面的简化要根据项目情况酌情而定。

5、建筑的单元组合

设计方案中合理安排建筑的单元组合，能提高该方案的经济效果，单元组合形式亦可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。

6、建筑结构体系的选择

住宅常用的结构体系中框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。

7、结构配筋

结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。

另外，房企的设计部在设计管理工作中做好如下工作，对成本预控也是有很大的促进作用。

1、积极推进设计招标，开展方案评选。

要保证设计方案的合理性及经济性，设计之前需要有准确的项目定位和策划及目标成本控制要求，设计部可将上述要求写入邀标函、设计任务书及设计合同里，并且在邀标函中，对下述选项进行综合等级评定：设计单位技术能力的配置，设计资质，已完成项目的效果评定，设计计划的推进，项目负责人的综合评定，设计期间的服务及施工期的后续服务等。

2、设计合同中的成本控制

要在设计阶段对成本进行有效的控制，就需要从全局加强控制，由被动反应变成主动控制，由事前控制代替事后核算，而限额设计就是根据上述要求提出的一种投资控制方法。

推行限额设计是控制工程造价的重要手段，在设计中将控制工程量作为主要内容，就抓住了控制工程造价的核心，从而能有效地克服和防止成本失控的现象，使得房企的投资获得尽可能大的经济效益。推行限额设计还有利于增强设计单位的责任感，在实施限额设计的过程中，通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使其既负技术责任也要负经济责任。

房企在设计合同里需明确列出限额要求，内容包含结构含钢量和混凝土含量，外窗节能要求，外立面装饰要求，景观配置等的详细条款。设计文件提交后，如果实际成果超出限额指标在3%以内，可不予以调整；如果实际成果超出限额指标大于3%，设计公司必须进行设计调整，调整后的成果必须满足成本限额指标的要求，如最终设计成果实在不能满足限额指标的要求，设计单位必须以书面形式说明原因，并得到房企的认可。

每个设计阶段的设计成果经房企评审通过之后，房企方可支付该阶段的设计费。

采取奖罚分明的合同措施，调动设计人员的积极性。以往的设计取费办法，难以调动设计人员主动控制工程造价的积极性，从而不利于工程造价的控制。房企有必要鼓励设计单位在批准的投资限额内，认真运用价值工程原理，在保证工程安全和不降低功能的前提下，通过合理的采用新技术、新材料、新工艺，节约工程投资，因此房企也应按一定比例给设计单位和设计人员提取奖励，做到"优质优价"，在设计合同中应有节约工程造价的奖励和浪费投资的处罚条款，利用合同措施调动设计人员造价控制的积极性。如被评为优秀设计，同样也应受到奖励。相反，如设计超投资，设计不合理或造成了一定的浪费，设计单位和设计人员同样要承担相应责任，并视浪费程度承担一定的经济损失。

3、设计过程中的成本管理

通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研-设计任务书-方案设计-（扩初）施工图任务书-（扩初）施工图设计-图纸会审。 以上共计六个节点，除了方案设计和施工图设计，其余的四个节点是要求甲方完成的。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，如：土方工程、基础部位、地下室，主体材料，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。 同时保证时间按计划推进是成本上控制的重要点之一。

4、运用价值工程衡量设计方案

價值工程是研究如何以最少的人力、物力、财力和时间获得必要的功能的技术经济分析方法，强调的是项目的功能分析和功能改进。在整个开发阶段都可以价值工程来提高产品的价值，但是在不同的阶段带来的经济效果的提高幅度却差别很大，在设计阶段就进行价值工程讨论，可以获得最佳的综合效果。

价值工程的核心是功能分析，其出发点是满足使用者的功能需要；价值工程研究要从降低项目全寿命周期成本的角度来提高研究对象的价值，全寿命周期的成本包括项目的建设成本和使用成本，所以价值工程研究是要将建设成本和使用成本均衡考虑。在工程设计阶段，做好技术与经济的统一是合理确定和控制工程造价的首要环节，既要反对片面强调节约，忽视技术和销售上的合理要求；又要反对重技术、轻经济的倾向，设计上的保守浪费。运用价值工程，进行方案优化，对控制造价有着十分重要的意义。当然并不是片面地认为工程造价越低越好，而是把销售、技术和造价三方面综合起来分析。

5、严格控制设计变更，有效控制工程投资

由于设计毕竟受到外部条件的限制，如工程地质、设备材料的供应采购、供应价格和规范规程的变化，以及人们主观认识的局限性，往往会造成施工图设计阶段甚至施工过程中的局部变更，从而会引起对己确认造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。至于涉及到建设规模或设计方案的重大变更时，就应进行严格控制和审核。因此，要加强施工图设计的审核，尽可能把问题暴露在施工之前，同时加强设计变更的管理和建立相应的制度，防止不合理的设计变更造成工程造价的提高。

6、聘请专业咨询单位进行设计优化

对于设计管理人才缺乏的企业，进行设计阶段成本控制难度较大，可以通过引入专业咨询公司进程设计阶段成本控制。

引入的专业咨询公司旨在利用其能在设计阶段提供专业化的成本控制服务，一方面有利于控制工程进度，一方面有利于优化设计，降低工程成本，还可以提高设计质量，保证工程总体质量。

在设计阶段做好成本预控，还有很多精细化的管理点，房企设计部人员平时工作中要善于交流和总结。设计部在常规的设计管理工作中必须要将成本领先的原则贯穿始终，在自己的岗位上为提高企业经济效益做出自己的贡献。

作者：糜娟

住宅小区规划设计管理论文 篇2：

住宅小区供电设计探讨与改进

［摘要］在新的环境和条件下，住宅小区供电设计亦要与时俱进。文章从负荷计算、 供电可靠性和投资界面方面进行住宅小区供电设计探讨与改进。

［关键词］住宅小区供电设计；负荷计算；环网供电；投资界面

［作者简介］汤绍强，广州城北电力工程有限公司工程师，研究方向：电力工程设计管理，广东广州，510800

［

住宅小区供电设计通常会针对小区建设规模、建筑类型及其标准，确定供电性质、容量、等级和建筑电气设计标准。做到立足现实、适度超前、适应发展之需要。随着经济的发展，社会的进步，住宅小区供电设计也出现新的情况。新建住宅小区设施齐全、环境幽美、建筑物密集，住户的用电设备增多，供电可靠性要求越来越高，出现新投资界面的划分，设计的衔接。这些情况的出现必给住宅小区供电设计带来不少的改变。现结合出现的新情况，对住宅小区供电设计进行探讨与改进。

一、负荷计算

用电负荷是确定供电等级、供电方式及选择设备的依据。科学合理地进行负荷计算是提高小区配电系统的可靠性、正确选择各类配电设备容量的前提。由于各地气候和用电设备差异较大，按照统一的标准计算负荷是不现实的。户平均负荷（kW/户）及同时需要系数的选取有成倍的差距。目前常用的负荷计算有需要系数法、利用系数法和单位指标法，住宅小区负荷计算较多用需要系数法，以设备功率先乘需要系数，再逐级乘上同时系数，求出计算负荷[1]。

以前小区为节约成本，每户的用电负荷定的比较低，随着人们生活水平的提高，居民生活用电设备不断增多，根据广州地区的实际情况综合考虑，按下列数据进行负荷计算：普通住宅建筑面积80平方米及以下的不少于4千瓦/户，普通住宅建筑面积81～120平方米及以下的不少于6千瓦/户，普通住宅建筑面积121～150平方米及以下的不少于8千瓦/户，超过150平方米的主宅按50～75瓦/平方米的标准；办公室、招待所按80～100瓦/平方米的标准；商场、宾馆按100～120瓦/平方米的标准。

二、供电方案

新建住宅小区供电方案包括10kV电源进线、配电变压器配置及布点、低压配电网设计三大部分。供电方案应在配电设施布置与小区整体规划协调的基础上，在满足小区居民20年负荷发展需求前提下，本着安全、经济、适度超前的原则，提高小区供电可靠性，降低运行损耗。

住宅小区外部10kV配电线路应根据当地城市规划或配网规划选用电缆方式供电；小区内部使用电缆线路，宜采用开闭所（环网柜）和配电所方式实行环网供电。把两条线路组成一条手拉手环网，对每条线路进行分段设置控制开关，线路的连接点设置联络开关，利用设备的延时进行停电区间的负荷转换。当供电线路的某一区发生故障时，配电系统具备隔离故障区段、恢复非故障区段的供电能力，从而达到缩小停电范围和减少用户停电时间、提高对用户供电可靠性的目的。随着10kV线路负荷的增长、变化，可根据两条线路负载情况，调节小区用电至负荷较低线路，降低10kV线路损耗，实现降损节能。

根据广州地区的运行经验，SF6半绝缘环网柜存在较高的故障率，不适应广州地区炎热、潮湿、污秽的天气条件，且存在“火烧连营”的隐患。全密封全绝缘环网柜是全工况产品，是半绝缘环网柜的升级换代产品，其运行性能不易受外部条件的影响，能够适应广州的气候条件，所以环网柜选用全工况（即在凝露、严重污秽下能保证设备绝缘性能）、免维护的全绝缘、全密封SF6开关柜。柜体采用铠装结构，母线室与开关室之间，开关室与电缆室之间均有金属隔板，全绝缘结构的一次部分防护等级可达IP67；具有三工位的负荷开关焊接在充SF6气体的密封不锈钢壳内，气密性非常好，用气量少，可保证30年不漏气，符合环保的要求，扩展母线采用插拔式硅橡胶连接器，全绝缘和屏蔽，确保导电可靠性，且不受周围环境影响。组合连接及扩展方便，便于今后用户或变电所的增容改造。

住宅小区公用配电房应按“小容量，多布点”原则设置。在测算时应充分考虑到今后小区用电需求，配电变压器总体配备容量较大，而小区居民用电3～5年内负荷率很低，相当一段时期内变压器“大马拉小车”，空载损耗大，造成能源的浪费。因此室内配电站优先按两台变压器设计，两路进线，根据负荷确定变压器容量；两台变压器低压侧母线间加装联络开关，在负荷率低情况和故障情况可提供转供电能力。用户应自备发电机作为电梯、消防等一类负荷的保安电源。居住小区内设置配电变压器，装设配电信息综合采集装置；集中表箱装设远程抄表装置，包括具有通讯接口的电能表、数据采集终端等，配网自动化系统与居住小区供配电设施同步建设投运。

三、投资界面的划分

为理顺电网公司与客户之间的投资界面，深化配网管理，进一步提高电网供电可靠性，提升客户服务质量，根据南方电网的相关要求，广东电网制订业扩工程投资方案。按投资界面的划分，以住宅小区10kV电源线路接入公用电网的连接点为投资分界点。分界点电源侧供电设施（包括"T"接装置）由电网投资建设；分界点负荷侧供电设施由开发商投资建设[2]。示意图如下：

住宅小区供电出现两个投资方，其设计的衔接变得相应重要。按投资界面的划分， 住宅小区供电设计可分为10kV进线电缆到环网柜部分和变压器至低压柜部分，前者为电网投资建设，后者为开发商投资建设。由于现在的小区寸土尺金，在电房平面设计时应以严谨的态度进行，其中：

1.开关房的设计：开关房必须放置在建筑物的首层，满足电缆进出的要求，除条件限制外，其净空面积应满足(长×宽×高)6米×4米×3.5米。

２．综合房的设计：由于小区位置有限，许多电房都设计成综合房。在１０ｋＶ进线电缆到环网柜部分设计时要预留变压器的位置。单公变综合房其净空面积应满足（长×宽×高）５米×６米×３．５米，双公变综合房其净空面积应满足（长×宽×高）６米×７米×３．５米。

在小区规划阶段，力求做到提前介入，在住宅小区项目规划初期积极与开发商、政府规划部门协调沟通，并在小区基建用电阶段把关，做到小区配套电力设施与小区整体规划同步设计，将小区永久用电的电房平面送当地规划局备案，避免出现小区主体建筑完工后，基本没有环网柜、变压器等配电设施的位置，造成对小区整体环境的影响，引起开发商、客户对供电局不满。

四、结论

随着人们生活水平的不断提高，对住宅的要求已由满足需要型向电气化、信息化、舒适化转变，住宅小区供电设计必须科学合理地进行负荷计算，提高供电可靠性，提前介入投资界面设计，通过在实践中不断总结经验与不足，并运用到住宅小区电力建设实践中去，实现了住宅小区供电设计的不断优化。

［参考文献］

［1］谭金超,谭学知,谢晓丹.10kV配电工程设计手册［S］.中国电力出版社,2004.

［2］广东电网公司规划业扩投资界面方案［S］.2010.

［3］广州供电局中低压配电网设备技术原则［S］.2008.

作者：汤绍强

住宅小区规划设计管理论文 篇3：

房地产工程管理的应注意的几个问题探讨

1、规期管理

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件。前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

要做的具体工作包含以下几点：

1）、开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后应对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

2）、规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码规定进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求：

3）、通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划阁导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等：

4）、将规划设计成果转成基础资料。审批通过的规划罔(如控制性详规等)，可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务。

2、开发管理

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资(财务)计划、施工：单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。销售部门就是要把企业开发的产品——楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上保障。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。

开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3、施工管理

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。对大型的工程项目、或者高档的楼盘。房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式(MC)是指业主(开发商)和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议。负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承发包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份,采取Fast Track(快速路径)的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的；在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等)、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

4、物业管理

我国是在上世纪九十年代初才开始从香港引入物业管理(facilitymanagement)的概念。十年左右的时间全国各地都成立了不少物业管理公司，但是大多数管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。物业管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。在这样的境况下，对有志于塑立品牌、开拓市场的房地产开发企业来说，既拥有了前所未有的机遇，同时也面临严峻的挑战。一流的物业管理服务成为房地产企业争夺市场的又一张王牌，而这就需要企业以顾客满意作为经营管理中的行为准则。即以高素质的人才构筑企业的核心，建立规范化的物业管理流程和制度(客户部接受住户的咨询、投诉，维修部立刻派遣人员到现场处理，保安部提供一天24的安全服务，绿化保洁部门保持美晤舒适的环境等)，制定合理的物业管理费用、并实行财务公开，创造人性化的生活空间(定期和住户交流，节假日的问候或礼品，举办住户共同参加的文艺晚会)等。物业管理是房地产企业开发经营过程中的重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件，服务的质量同产品的质量一样具有决定性的意义。

5、工程管理的协调

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容(部分地体现在开发管理工作中)。而其中又以规划设计管理与施工管理及旅工管理与物业管理之间的协调最为重要。

1）、规划设计管理与施工管理

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近流行的管理方法。可施工性(Constructability)是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师／工程师根据开发商的要求规划设计出能满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划：施工管理人员或承包商根据自身的施工(管理)经验对该方案采用适当的材科和工法，在规划设计阶段对建筑师／工程师提出建议。在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。

可施工性研究的实施以及设计的正确施上都需要具备以下几个要素：(1)房地产开发企业的有力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者／协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通、交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。(2)尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。(3)持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理。使之成为“可利用再生资源”实现知识共享和再利用。

2）、施工管理与物业管理

物业建设与物业管理之间的衔接问题成为令广大房地产开发商和消费者都非常头疼的大难题。造成物业管理阶段住户和(开发企业的)物业管理公司存在大量纠纷的原因主要有以下几个：(1)开发商及施工单位的“遗留问题”。如规划设计问题(停车位不够等)、建设质量问题(房屋质量低劣，渗水、漏水等)，这些问题多是物业管理企业靠自身力量无法解决的。(2)开发商在销售楼房时对物业管理做了违规的或不实际的承诺，以及对客户维修基金的擅自挪用等。(3)客户与开发企业及物业管理公司之间的权、责、利没有进行科学有效的界定。(4)现阶段我国的物业管理公司的服务内容和质量还不够高。(5)住户的消费意识也不成熟，短视性、自利性太明显。

提供高质量的物业管理服务对房地产开发企业的长远发展有着极为重要的意义，而这就需要开发企业在施工阶段就为以后的物业管理构筑良好的设施基础。可以从以下方面来考虑：A．严把工程建设的质量关，从规划设计开始，开发商自身的控制、专业化的工程监理以及各方人员参与的验收程序，这些都应该确保工程质量的优良及配套设施的完备。B．开发企业应该把物业管理放在与物业建设同等重要的位置上，而不是说房子建好了就完了。住户在建筑楼房中的感受不仅仅在建筑施工质量上面。物业管理本身的质量至关重要。C．物业管理人员也应该及早参与到项目的开发过程中去，在规划设计阶段，特别是施工阶段物管人员应该发挥应有的作用，从而减少后续的维修服务成本。D．房地产开发商应该大力提升本企业的物业管理水平，在科学性、规范性及顾客满意方面狠下工夫：同时物业公司应该分开经营、独立核算。或者物业管理服务通过招投标给外面的专业化物业管理公司来完成。

6、总结

企业都是以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外，而这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的旌工：技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的令过程中实施顾客满意管理即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务，这是我们努力的方向。

作者：窦维莹