住宅改造设计探讨论文

摘要：在城市化进程不断推进的背景之下做好老城区住宅的改造工作，既能够避免住宅重建对资源带来的浪费，同时也能够保护周围环境，节省资金，对老旧住宅去进行合理的改造以及设计作为当下老城区再利用的重要手段，对于推动当地社会经济发展有着十分重要的作用。本文就老旧住宅区建筑的改造设计原则以及相关要点展开探讨。今天小编给大家找来了《住宅改造设计探讨论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

住宅改造设计探讨论文 篇1：

城市旧住宅区改善的市场化途径及管理探讨

摘 要：

通过研究国外城市旧住宅区的改造理论与政策，分析国外对旧住宅区改善的市场化途径和控制管理方法，通过分析历史及内在的运行机制和成因，找出内在的规律，为我国城市旧住宅区的改善与发展，制订适合中国国情的城市旧住宅区改善发展规划与实施政策提供一定的借鉴。

关键词：旧住宅区；市场化；途径；管理

1 城市旧住宅区改善的趋势与政策

1.1 城市住宅建设的重点转变

世界主要工业化国家的城市住宅建设大体经历了3个发展阶段：大规模新建、新建与维修改造并重及重点转为对旧住宅更新改造现代化。

20世纪70年代，各国在基本解决住房困难问题后逐渐开始重视城市旧住宅区的更新改造与维修。20世纪80年代，欧洲各国建筑日常维修资金投入年递增6-10%，旧住宅维修改造总额占住宅建设总额的1/3-1/2；瑞典1983年的住宅维修改造投资占建筑业总投资的50%，1988年旧房维修改造工程占建筑工程总量的42%；英国从20世纪70年代改变大规模拆旧建新的住宅建设方式，转为保护性维修改造和内部设施现代化建设，1978年改造维修投资是1965年的3. 76倍，1980年旧房维修改造工程占建筑工程总量33%。进入20世纪90年代，在国际建筑业新建市场日渐萎缩情况下，以旧住宅为主要对象的建筑维修改造业正发展成为“朝阳产业”。

1.2 城市旧住宅区的改善政策

当住宅建设和城市化水平达到较高程度后，各国将难以避免的出现城市旧住区的衰退问题，主要体现在：（1）城市住房大多逐渐老化或标准过低；（2）城区经济衰退和城市中心人口过渡外迁；（3）旧城区住房和土地价格不断上涨使旧住宅改造日益困难；（4）居住环境恶化，居住区传统经济基础损耗严重等。

各国通常采取的旧住区改善政策有：（1）升级改善：即认为旧住区政策实质是对主要城市尤其是老城市面貌和环境的升级，重点是修复更新陈旧住房和改善住区环境；（2）修汇改善：即制订新政策，以城市更新为重点，通过分区规划，限制市郊发展，鼓励社会参与，恢复旧城内部居住区的居住吸引力，从而改善城市旧住宅区质量；（3）经济改善：即通过复苏旧城萧条的经济状况，带动城市旧住宅区改造升级。

各国通常采取的主要政策改善措施有：（1）修订住宅建筑标准，促进旧房更新改造；（2）制订旧住宅（区改造）修复规划；（3）采取减税、借贷、补贴等经济措施资助私人及合作社改造旧房；（4）为低收入者提供帮助和贷款，使他们能继续住在改造后的住宅中；（5）修改住房租赁法规，鼓励私营企业公共住房维修管理。

1.3 城市旧住宅区的再开发

城市住宅开发是指城市以住宅为对象的生产活动及其过程。按开发性质可分为：（1）开发：又称新开发，是指在新市区、卫星城或曾开发利用的土地上建造住宅及其相关设施的生产活动；（2）再开发：是指对旧城区内旧有住宅区进行的改建、扩建、重建等生产活动。

城市旧住宅区一般采取综合再开发方式，具体分为：（1）维护性开发：指对有较大保护价值的城市旧住宅区通过维护住宅正常使用状态，改善住宅区内公共设施，提高住宅经营效益，增加居民就业机会和促进社会发展等方法，维持或恢复城市旧住宅区使用功能和居住吸引力，保持土地利用价值。（2）整建性开发：指对城市旧住宅区内各种住宅，视改造需要分别采取改建、扩建、部分拆建、维护养护、实施住宅内部设施的现代化和公共服务设施完善化等方法，明显改善城市旧住宅区居住环境质量，保留城市旧住宅区原有的面貌特色，提高土地利用价值。（3）重建性开发：指对已无保留价值的城市旧住宅区进行拆除清理后，重新规划设计，调整用地功能或变更住宅形式规模标准，在住宅区内重建住宅或其它建筑及设施，彻底改善城市旧住宅区居住环境质量，优化土地利用。

2 城市旧住宅区改善的市场化途径

2.1 土地资源利用及利益影响

城市旧住宅区通常占用着宝贵的城市土地，其改善任务和动力首先来自于对土地资源的充分利用和对改善利益的合理分配，其市场效用主要有：（1）分配城市旧住宅区房地产资源利益。利用级差地价，寻求旧区改造用地供给与开发市场需求之间的价格均衡。（2）反映对旧区各种资源和利益的需求变化。经济发展、房地产趋向、税收政策导向、居民收入及居住愿望、政府干预支持等，都会对旧住宅更新改造产生需求变化。（3）反映对市场供给资源条件的变化。改造用地政策，代款供应方式，不同阶层居民对修缮旧住宅或购置新住宅的选择方式，新房建造与旧房改造市场供给数量比例等。（4）补偿旧住宅土地资源所有人或利益人。如旧区改造拆迁、居民回迁购房、居民安置补偿和提租资助等，此类一般通过资本投资或超额利润方式补偿。

2.2 旧住宅改造市场运行特征

旧住宅改造市场具有以下4个基本特性：（1）市场地方性：每一地区旧房改造都应适应地方市场需求和变化，不宜强求统一模式，应灵活机动，不应千篇一律。（2）市场扩散性：旧区改造要考虑对其他地区的市场影响，如新区开发、旧城新住宅供应、城市旧住宅区与商业区联系等。不能因为一己私利，而影响全局，给以后的更新改造带来更多的不利因素。（3）调整滞后性：旧住宅改造投资大、周期长，必须制订长期改造实施计划。对短期项日则应增强抗风险变化能力，准备多种可调及动态改造方案。（4）品质多样性：旧住宅（区）更新改造不应象新建住宅那样采用统一标准和方案，而应多样化、多层次、多标准，充分适应不同市场的需求。

2.3 市场扶助与产业化运作机制

联合国人居中心在2000年全球住房战略中提出住房发展两大扶助战略：一是社区扶助，指推动提供民间住宅过程的战略；二是市场扶助，指在住宅生产中为扩大私有住房提供便利的战略。两大扶助战略的宗旨是减少公有住房建造和实现住房市场经济。旧住宅（区）改善过程中的资金筹措一般可采取：

（1）政府拨款启动改造资金；（2）政府优惠政策减免部分改造费用；（3）银行为开发商和居民及业主改造提供项目贷款；（4）用房地产开发高收益项目补贴改造项目；（5）私人或企业集资或合资改造融资；（6）通过提租或提价售房从住房改善项目受益者处回收部分资金，实行滚动再开发等融资途径。

旧住宅（区）的改善是一项内容繁多、涉及面广、计划性强的社会发展过程，产业化是一种较普遍采用的运作方式。应明确旧城住宅更新改造目标和实施标准，制订更新改造计划和实施程序，市场调节与政策引导应该相结合，鼓励社区居民广泛发展。

3 城市旧住宅区更新改造的控制与管理

3.1 旧住宅更新改造的方法与规划控制

国外关于旧住宅（区）更新改造的法规较健全，大体分类为：

（1） 综合管理类：如日本颁布有《颓废住宅更新法》、《住宅区改造法》、《城市再开发法》、《聚落地区整理法》、《再开发地区规划法》等。

（2） 工程技术类：如《住宅区分等级法》、《建筑物区分等级法》、《旧居住区分区规划》、《已有建筑物可靠性鉴定方法和检验手册》、《危险建筑物法规》等。

（3） 经济计划类：如《住房折旧法》、《拆迁补偿法》、《减价资产的耐用年限规定》、《固定资产评价标准》、《居住和公共建筑物进行有计划的定期检修条例》等。

（4） 产业管理类：如《房屋管理法》、《公管住宅法》、《统一管理法规》、《房岸检查手册》、《住房与公共建筑人修手册》等。

历史风貌特色保护是各国在城市旧住宅（区）改善控制中面临的共性问题。包括：（1）是继续保护城市旧住宅区历史民居风貌并重新使用，还是拆旧建新以满足新的居住需求；（2）应采取何种经济合理方式保护城市旧住宅区资源和历史风貌，并同时增加旧住宅区的活力

3.2 城市旧住宅区改造的社会人口问题

城市旧住宅区改造是十分敏感的城市社会和人口问题。在旧城住宅区更新改造中应慎用大规模拆除重建方式，改变大规模拆建为渐进改造方式的优点：首先，能有效防止对旧城悠久历史文化传统的不可挽回的破坏；其次，保留旧城土地及公共设施等已有资源，为今后可持续发展留有余地；再次，对低收入居聚地区按居民需要和能力适当改造旧住宅区，是充分利用现有资源和实际情况改善居民居住条件市场化更经济的途径。

市场经济条件下的旧住宅改善重要基础之一是鼓励社会居民积极参与改善计划的全过程。推行城市旧住宅区更新改造规划方案的社会参与是有效的更新改造原则之一。其主要途径有：建立旧居住区改造规划设计方案，向社区居民公示制度，由当地居民及社区组织评选和提出修改意见；在专业人员的帮助下，让居民有组织地参与旧住宅改造方式的决策议程和提出居住改善需求；鼓励社区居民积极参与住房改善项目管理。

3.3 城市旧住宅区维修管理现代化

本文认为，城市旧住宅区维修管理现代化控制管理重点有：

（1） 提高修房效率，并定期维修，其费用支出比例提高到占维修总费用的60%-70%，因住房损坏后维修费比正常维修费高30％-50%。

（2） 旧房调查评定，确定居住最低标准和满意标准作为维修改善依据。

（3） 分析旧房结构体系优劣程度，如发现某种体系不适继续使用，即通过立法规定为不安全建筑，房主有权获得当地政府补贴进行维修改造。

（4） 鼓励营造商开发配套维修改造技术，政府择优认定推广，以降低成本造价和提高改善质量。

（5） 采用计算机管理，储存每户住房资料并与各城市房管所联网，并设有住房维修改造辅助决策系统。

总之，随着经济发展和城市现代化进程，城市住宅的老化和旧住宅区的改善需求将持续增长。国外城市旧住宅区的改善理论和方法研究表明，城市旧住宅区的改善与可持续发展是一个社会大系统工程，涉及建筑与规划、住宅与房地产、经济学与社会学、历史与美学等众多学科和行业领域。城市旧住宅实际拥有数量占住宅总量比例的增加已被国外住宅建设演变所证实，旧住宅比例不断增加是住宅发展的必然趋势。我国住宅目前及以后一段时间即进入“住宅高龄化”和大修改善高峰时期。与此同时，住宅建筑市场由新建项目为主向，维修更新改造等改善项目为主的“市场逆向化”转变进程已经开始。借鉴国外城市旧住宅区改善的发展途径和理论方法，研究制订适合中国国情的城市旧住宅区改善发展规划与实施政策，是一项重要而紧迫的工作。

参考文献

［1］韩毅. 国外城市旧住宅区更新改造的政策和再开发研究［J］.工程建设与档案， 2005，（3）.

［2］韩毅. 城市旧住宅区更新改造模式的探讨［J］. 安徽建筑，2005，（5）.

［3］唐懿. 上海城市旧住宅区资源的整合与改造初探［J］. 北京规划建设，2004，（1）.

［4］宋士芳. 实施乡域规划的策略研究［J］.北京规划建设，2004，（1）.

［5］杜宏武. 影响小区居住环境质量居民满意度因素——以珠江三角洲地区若干小区为例［J］.城市规划汇刊，2002，（5）.

作者：杨政明

住宅改造设计探讨论文 篇2：

老旧住宅区建筑的改造设计原则及其要点

摘要：在城市化进程不断推进的背景之下做好老城区住宅的改造工作，既能够避免住宅重建对资源带来的浪费，同时也能够保护周围环境，节省资金，对老旧住宅去进行合理的改造以及设计作为当下老城区再利用的重要手段，对于推动当地社会经济发展有着十分重要的作用。本文就老旧住宅区建筑的改造设计原则以及相关要点展开探讨。

关键词：老旧住宅区;建筑改造;设计原则;要点

在城市化建设推进的同时建筑行业也得到了飞速的发展，想要降低老旧住宅建筑的淘汰率，应当展开住宅区建筑改造设计措施，不断更新建筑设计思想，最终使得老旧住宅区的建筑也能够适应城市发展的实际需求。

一、老旧住宅区建筑改造的必要性

（一）结构老化

当下城市化进程不断加快，因此全市土地的资源也十分紧缺老，城区的位置往往在城市的中心，因此地理环境十分优越。然而，老住宅区的历史十分悠久，自身的功能不能够满足人民群众的实际居住需求，例如居住面积以及配套设施等等都相对落后。

（二）经济因素

在人民群眾生活水平不断提高的背景之下，居住条件的改善尤为重要。然而，近两年商品房的价格正在与日俱增，住房往往存在供不应求的情况，通过对老旧住宅区建筑展开设计以及改造能够提高人民群众的生活质量，同时也能够进一步减轻群众对于新房的居住需求。同时，由于老旧住宅区建筑地理位置往往十分优越，因此具有一定的开发以及再次改造潜力。

（三）社会因素

通过调查发现，老旧住宅区的居住人口往往大多是老年人以及低收入人群，因此通过对住宅区建筑进行改造以及设计能够充分保障这一类弱势群体的利益，同时对于构建和谐社会有着十分重要的作。，除此之外，在老旧住宅区往往社区氛围十分稳定，都是由一些朋友以及家庭的社会群体组成，而这一社会网络系统对于城市发展而言既能够帮助城市营造文化氛围，同时也能够增加城市个性，提高历史厚重感。

二、老旧住宅区建筑改造设计原则

（一）因地制宜

在对老旧住宅区建筑进行设计改造的过程中，应当充分考虑不同地区的气候特色，并且选择合适的颜色进行设计，这也能够起到一定的节能作用。老旧住宅区的改造工作应当充分考虑当地人民群众的生活习惯以及风俗，通过将设计与生活进行结合，才能够确保老旧住宅区建筑改造设计的高效性。

（二）文化传承

在对老旧住宅区进行改造的过程中，不能够过于注重现代化，应当对建筑所蕴含的历史以及文化适当的保留，同时在对建筑进行改造设计的过程中，也应当始终以保护作为重要前提，使得老旧住宅区建筑的特色能够得到延续以及传承[1]。

（三）色彩和谐

在进行老旧住宅区改造设计的过程中，应当使得建筑的颜色与人民群众相和谐，充分尊重当地人民群众的审美习惯以及感受，确保建筑设计的人性化。

（四）时代统一

在对老旧住宅区进行设计改造时除了应当保留原有的历史文化特色，同时也可以在其中加入一些时代感，在确保外形不受到较大变化的同时，将一些现代化的设计融入其中，最终使得设计与时代和谐统一[2]。

三、老旧住宅区建筑改造设计要点

（一）消防

在对老旧住宅区建筑进行改造以及设计的过程中应当做好消防工作，避免出现火灾，首先应当就老旧住宅区原有的轨道运行情况展开科学有效地管理，通过确保结构的合理性，并且采用先进的技术，从而保障老旧住宅区建筑的整体安全[3]。在一些住宅区的建筑口可以设计相对应的消防应急通道，一旦出现火灾也能够方便消防人员及时进行营救，最终提高老旧住宅区建筑设计的安全性，在实际建筑使用的过程中，也可以在不同的楼层安装对应的红外线探测仪这样一旦出现火灾能够及时的发现情况，并且采用针对性的措施进行灾情处理，在对老旧住宅区建筑进行内部设计的过程中也可以预留消防救援通道，这样也能够方便消防救援人员以及设备及时进入建筑内部展开救援。除此之外，也应当对人员展开安全教育工作，在防火领域，应通过公告的方式与管理委员会进行协商，以提高安全意识，加强对相关线路的检查，并在公共场所制定安全消防的标志，避免火灾发生。工作人员也可以定期地对可能存在的安全隐患进行检查，这样也能够确保老旧住宅区建筑在之后运行的过程中安全性有所保障，避免出现消防安全事故。除此之外，在对住宅区建筑进行改造和设计的过程中，也应当着重审查消防设备的安置情况，尤其是针对老旧住宅区建筑内部的一些电气设备以及电缆等等，对其安全性应当展开全面排查[4]。

（二）暖通空调系统

在对老旧住宅区建筑暖通空调系统进行安装的过程中，针对压力调试应当满足房间的送风量达到安装需求，通过对排风量以及回风量进行调节，从而实现空气净化。然而在实际老旧住宅区建筑暖通空调系统安装的过程中，由于阀门布置数量较少，想要达到洁净的效果，往往会通过调节回风口来实现。然而，这样的风量十分有限，在实际调节的过程中，很容易带来污染。同时，由于回风口大部分都布置在房间下侧，因此十分容易受到人为破坏，导致室内压力降低，作为工作人员应当适量的增加回风阀的数量，同时由于新风与回风比例宜是4：6，因此工作人员可以通过安装回风来实现节能的效果[5]。当下在对老旧住宅区建筑空调系统进行安装的过程中，往往为了维持正压，只采用加大风量的方法，然而在此过程之中如何对新风进行处理被人们忽略。如果仅仅是通过简单的过滤之后就经过表冷器，会使得大量的细菌以及尘埃进入机组之中，进而使得管道出现堵塞，降低空调的传热效能。要想从根本上提高建筑工程暖通空调系统设备安装工程的质量，对建筑工程进行管理，需要确保安装材料的质量，这样才能够使暖通空调系统设备安装工程得到保障。除此之外，在对老旧住宅区建筑暖通空调系统进行安装的过程中，应当避免过滤器安装在回风混合段，这样会在无形之中加大过滤器的负担，在后续更换时难度较大，同时过滤后的空气也会被管道那部分尘粒及杂质所污染，导致老旧住宅区建筑内部的洁净度无法满足预期需求。由于老旧住宅区建筑具有特殊性，因此在对暖通空调系统进行安装的过程中，自动化控制系统尤为重要，同时手术室对于温度以及湿度的要求较高，因此在对暖通空调系统进行安装的过程中，应当参考室内的回风参数对水量以及送回风比例进行调节。

（三）地下室结构

在地下室结构施工過程中，地下室顶板属于非常重要的应用环节，该结构主要负责分担结构压力，但是结构面积相对较大，该结构的防水工作难度相对较高。结合目前的施工经验，在地下室顶板防水施工过程中，所选择的防水材料大多以细石混凝土为主，完成材料铺设之后，需要对其进行碾压，确保保护层结构的压实程度。在实际施工过程中，如果保护层的碾压方式为机械碾压，那么实际施工过程中的结构厚度需要控制在70mm以内;若保护层的碾压方式为人工回填，那么实际施工过程中的结构厚度需要控制在50mm以内。在实际施工过程中，施工单位需要提前委派勘察人员对基础作业情况进行了解，同时注意基层处理，确保基层结构的平稳性和整洁性。尤其是结构表面，需要将表面松动或者凸起的部分进行处理，为后续施工奠定基础。为了提升结构的防水性能，技术人员需要在后浇带位置涂抹上防水土涂层，同时在房顶施工的过程中，需要确保连续施工，减少施工结构裂缝的发生几率。另外，在施工的过程中，需要做好控制点的观察工作，一定程度上可以辅助施工人员进行结构施工的校验工作。若控制点的位置已经无法移动，那么此时可以进行最终阶段的施工，反之需要对其进行施工质量校验，提高顶面结构的稳定性。除了上述防水施工之外，地下水排水施工也属于非常重要的施工过程，为了确保后续施工过程的顺利推进，需要结合现场实际作业情况来选择相应的排水方式，在实际应用过程中，可以将其分为临时排水设施与永久性排水设施，前者主要是借助集水坑、降水井辅助地下室结构排水，后者主要借助明沟与暗井来辅助地下室结构建设，并且会作为永久性的排水设施。

（四）防堵防漏

在建筑工程给水排水质量管理的过程中，防堵防漏也是施工质量管理的要点，一方面为了进一步避免建筑给水排水工程出现堵塞这一情况，影响人民群众的健康生活，另一方面，也为了避免管网出现不必要的渗漏，导致水污染情况的出现，进一步影响社会经济可持续发展。因此在施工开始之前不同的单位应当做好技术交底工作，并且明确设计图纸中应当注意的相关要点以及指标，避免在施工的过程中出现不规范等情况，同时在进行管道敷设的过程中，一定要做好检查工作，确保管道的完整性，避免管道内部出现杂质或者是管道出现裂缝，在安装结束之后，也应当展开通水以及闭水的试验工作，并且在实验的过程中及时记录不同出水口的流量，与标准流量展开对比，了解是否存在管道渗漏的情况。为了能够进一步确保建筑给水排水施工的整体质量，作为施工单位应当对建筑给水排水工程的施工现场展开全方位的考察，在明确给水排水设计要点以及相关规范的基础之上，科学合理地展开一系列的施工活动。在施工推进的过程中，应当严格按照设计图纸对现场进行审核并且安装管道伸缩装置，确保系统的通球率。其次，应当按照现场管理的实际情况对污水管道的坡度展开合理的设计，这也能够方便工作人员展开后续的检查以及维修，针对管道暗敷的位置应当留有专门的安装通道，并且独立安装给水管道以及排水管道，不得将给水排水管道与风道进行联通。

（五）绿化带

在现代城市建设的过程中十分注重对于绿化景观的改造，这也能够在一定程度上改善城市的面貌，一方面老旧住宅区位置往往在于城市的中心，住宅区的形象能够直接代表城市形象。如果住宅区的形象长时间没有出现较大的改变，那么也会进一步影响人民群众对于城市发展的基本印象。另一方面，作为在老旧住宅区居住的居民也需要一个更加良好的环境，从而提高人民群众的日常生活质量。在此背景之下，在对老旧住宅区建筑进行改造以及设计的过程中重要的出发点应当放在如何改善城市面貌改善人民群众居住环境，这两个要点上。在进行改造工作推进的过程中，可以利用现有的住宅区空间，通过采用碎片化设计，最终规划绿化景观。通过将公共区域与社区绿化两者进行融合，最终改善整体的居住环境。

结束语：

综上所述，老旧住宅区建筑的改造以及设计工作作为城市发展的重要民生工程，不仅仅能够有效改善人民群众的生活环境以及居住条件，同时也能够与城市配套设施相对应，最终推动当地经济可持续发展。

参考文献

[1] 李云鹏.刍议嵌入式养老模式下的住宅室内空间改造设计原则[J].明日风尚，2021（04）：127-128.

[2]张能，李雪萌.老旧住宅小区外部空间改造策略研究——以青岛市唐岛湾小区为例[J].住宅科技，2021，41（12）：25-29.

[3]刘炜，邓锐.重大疫情背景下近代住宅健康性能改造设计研究——以武汉新成里为例[J].建筑与文化，2021（12）：143-145.

[4]姜灿坤，罗智星.基于生态经济效益评价的西安市不同年代既有住宅节能改造技术适度性选优[J].室内设计与装修，2021（12）：120-121.

[5]魏新娜，赵薇可，邱元等.工业遗产改造类型对周边住宅价格的影响研究——以成都市为例[J].住区，2021（05）：140-149.

作者：宋亚堃

住宅改造设计探讨论文 篇3：

城市旧住宅区整治改造与规划探析

摘要：城市旧住宅区整治改造工程是一项综合性强、复杂程度高的系统工程，如果单一地使用拆建模式来进行改造，势必会增加成本压力，因此借助科学、有效的改造计划和方法来代替新建是十分必要的。文章首先介绍了旧住宅区整治改造的基本现状，然后对旧住宅区整治改造的必要性和可行性进行了论述，最后对旧住宅区整治改造的要点进行了探讨。

关键词：旧住宅区；整治改造；城市改造；可行性；城市规划 文献标识码：A

老城区因历史沿革旧住宅区星罗棋布，大部分旧住宅区中居住着相对弱势群体，他们非常期盼在经济飞速发展、城市日新月异的今天，让他们的居住生活环境得到较好的改善，共享改革发展的成果，因此旧住宅区整治改造工作得到了居民群众的广泛关注。

1 旧住宅区整治改造的基本现状

随着城市现代化进程的不断推进，城市住宅区衰退问题日益凸显，因此旧住宅区的整治改造会在相当长的一段时间内成为城市发展所关注的重点。目前，旧住宅区的基本现状主要表现为：

1.1 房屋维修管理问题

屋面渗漏严重，隔热板大部分已破损，屋面垃圾成堆；房屋外墙面起壳、剥落、渗水、风化严重；公共楼道门窗结构老化，楼道墙面剥落，小广告随处可见，环境脏、乱、差；南北阳台栏杆铁锈风化，大刀片损坏严重。

1.2 绿化主要问题

品位不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒废；花灌木大多生长不良，缺少整枝和修剪，配置不尽合理，病虫害严重；绿化带内杂草丛生，建筑垃圾成堆，现存绿地内的草坪基本已全部毁坏，生态环境较差；小区内景点游园设施损坏严重，小区的健身、休闲场地少，环境差，影响居民日常活动，缺乏文化、休闲、运动亮点。

1.3 配套设施主要问题

值班室不完善，围墙破損严重，大型货车随意出入小区，压坏路面，也给小区居民带来安全隐患；小区内宣传栏、小区标牌、店招门头等规格不一，缺失损坏严重，影响小区整体美观。

1.4 汽车停放主要问题

停车位严重不足，现有停车位无法满足要求，很多车辆停进绿化带或随意停放在道路上，既影响环境，又影响交通，汽车停放成为小区管理的一个难点和矛盾焦点。

1.5 违法建设问题

违法搭建较多，院墙开门较多，突出的是主要道路旁的破墙开门，店外和道路随意设摊，直接影响小区居民出行和整体面貌。

1.6 市政设施主要问题

下水道管网不完善，雨水管道陈旧老化、窨井淤堵严重，部分污水管道不通，老百姓正常生活排水经常受影响；原有的侧平石损坏严重，小区道路破损、狭窄，甚至出现下陷的情况，已不适应现在的交通流量要求；路面经过多次开挖和大型车辆碾压后破损较严重；主支干道路面收水井严重缺失，造成路面积水，影响了居民的生活与出行，也影响了新村的环境。

1.7 环卫设施主要问题

化粪池的规格不一，路面化粪池坑面板和窨井破损严重；部分住宅楼缺少化粪池，连接排污管过长，造成大部分化粪池存在排污不畅，粪水外溢等现象；很多化粪池出口无拦污井。

1.8 公用事业设施主要问题

自来水管网老化，需要更新；居民还在使用瓶装液化气，希望能用上管道燃气，以减轻经济负担；小区内路灯陈旧，损坏缺失严重，楼道内无楼道灯，夜晚光线不足，不利于居民出入与治安安全；楼道信报箱破损、缺失损坏严重，信件、报纸丢失情况时有发生。

以上八个方面的问题给居民生活带来诸多不便，居民群众呼声强烈，迫切要求实施旧住宅区整治改造来改善居住环境，提高生活质量。

2 旧住宅区整治改造的必要性及可行性分析

2.1 旧住宅区整治改造的必要性

旧住宅区无论是建设标准、景观环境，还是基础配套设施都难以满足现代住户的多样化需求，但是究其建设年限不足30年，房屋结构也未受到较大破坏，如果强制拆除重建，会造成房源的极大浪费，有违节约型方针政策的要求。因此为了确保城市建筑特色，杜绝房产资源的浪费，对旧住宅区进行整治改造就显得尤为必要。

2.2 旧住宅区整治改造的可行性分析

现阶段，我国正处于社会主义建设的初级阶段，全面建设小康社会是我国现阶段的根本目标，由此小康住宅即成为了住房建设的目标所在。为了能够达到城市小康住宅的标准，完全依靠新建住宅既不经济又不现实，因此对旧住宅区进行整治改造是改善民生条件、促进民生发展的重要手段。

当前我国正在大力倡导节能型、节约型、可持续型社会的建设，因此政府和民众对旧住宅区整治改造政策的实施给予了肯定和支持的态度。

3 旧住宅区整治改造要点的初步探讨

对旧住宅区进行整治改造的基本要点是：在保持旧住宅区原有居住功能和整体形态的基础上，重点改善居住品质、优化外部环境、健全完善配套设施。对旧住宅区整治改造的侧重点包括总体规划布局的设计和完善、居住品质的改善和提升、市政（环卫）设施的更新改造、外部景观的系统化治理、住宅区交通状况的改善以及改造后长效管理体系的构建六个方面。

3.1 总体规划布局的设计和完善

对旧住宅区基本情况开展认真调查，充分了解住宅区道路、停车等配套设施情况及住宅屋面漏雨、外立面、路灯、燃气、自来水等需要改造的情况后，并根据调查摸底结果，制订专门整治改造方案。并由属地街道牵头，组织相关人员在小区内开展宣传发动。通过发放征求意见表、召开居民座谈会等方式，大力宣传整治改造内容以及整治改造方案，倡导广大居民要主动配合，积极参与。

在方案设计过程中，要坚持“以人为本”“因地制宜”“先现场调查，后图上作业”“先初步概念设计，后详细设计”的原则。把房修、市政、环卫、绿化、配套等各工种的方案做细做完善，减少施工期间的变动，为按时、高质量完成整治任务创造条件。设计方案原则上需进行两次公示，第一次是在调查摸底的基础上制订概念性设计方案，明确整治的主要内容及整治后的外观效果，并在小区内进行首次公示，征求居民意见；第二次是根据居民提出的意见建议，对设计方案进行修改完善，制作包括整治内容、整治后效果的展示图板，在住宅区内醒目位置进行整治全过程的公示，接受群众监督。

整治改造工作需要属地街道、社区的支持，需要城管、市政、环卫、绿化等的配合，需要协调好供电、供水、路灯、燃气、技防、邮政等部门的关系，要通过各单位和部门的协调配合，齐心协力，共同推进整治改造工作。并尽可能在整治改造工程实施之前完成对小区内路灯、燃气、自来水、供电、技防、消防、广电等设施的改造、升级。

3.2 居住品质的改善和提升

整治改造要彻底解决屋面垃圾成堆、渗漏严重、隔热板破损问题。要消除房屋外墙面渗水，楼道内墙面脏乱，南北阳台大刀片损坏严重的现象。通过对房屋内外的整修，小区居住环境焕然一新，延长了房屋的使用寿命。

进一步完善旧住宅区配套用房和配套设施。新做、改建小区大门，新建、改建值班室；拆除院外违法搭建，用于新建配套用房；翻建危险围墙。增设拦道器，新增阅报栏、宣传栏、公示栏、小区示意图。安装楼道灯，对小区各单元进行信报箱改造。

3.3 市政（环卫）设施的更新改造

适当拓宽道路，在小区主干道原砼路面上加铺6cm沥青。新铺侧石、平石、小区人行道新铺道板砖。铺设塑料波纹排水管，增设雨水篦，新增窨井，更换窨井圈盖，确保排水畅通不积水。改造后，解决了原小区道路狭窄、坑洼不平、常年积水、交通不畅问题，坑洼小路变得平坦宽畅。达到整个小区路面平整，排水畅通，侧石成线，交通顺畅。

对规格不一，损坏较严重的化粪池进行改建；缺少化粪池的住宅楼通过新建进行补缺，清坑化粪池；新做改建检查井，铺设排污管，新建拦污井，更换各类井圈盖；修补破损垃圾收集房，改造垃圾集中收集点；彻底消除众多化粪池排污不畅、粪水外溢，以及窨井破损、部分住宅楼缺少化粪池等现象，完善了生活垃圾收集等环卫设施。

3.4 外部景观的系统化治理

通过对小区绿化进行修剪、养护、淘汰、增补，使得绿化结构更合理、层次更丰富，提高了小区绿化品位，还居民们一个优美敞亮的绿化环境。

重视外部景观同住宅风格的遥相呼应，对于有历史风貌的旧住宅区要在保持原有风味的基础上，整旧如新，融新于旧。通过改造游园、局部休闲场地，增加景观主题，增设休闲廊架、石椅石凳，设置健身器材，为居民提供了休闲和交流的场所，满足小区住户邻里交流、休闲健身等精神文化需求。

3.5 住宅区交通状况的改善

因城市旧住宅区建设较早，基本处于交通便利的城市中心区域，如果旧住宅区内交通混乱，乱停乱放，容易造成住宅区的交通安全恶劣等现象。改造中要充分利用小区的空余场地、树木间隙、拓宽道路等方式增设草坪砖停车位，通过路面硬化合理划线增加停车位，解决了旧住宅汽车随意停放，停车位严重不足的问题。

为了能够有效的改善旧住宅区的交通状况，现提出以下三点建议：第一，在确保住宅区居民出行方便的前提下，适当调整住宅区出入口质量，保留主出入口，从而避免多出入口的交通胡乱；第二，按照消防要求对住宅区道路进行规划改造，并请交警部门专业指导，设计出符合小区的车辆进出循环系统，以彻底解决上下班高峰出行时的拥堵；第三，及时调整住宅区的道路结構，加强环境死角的治理和利用。

3.6 长效管理维护体系的构建

整治改造工程应坚持业主参与的原则，完成整治改造工程后，属地街道要因地制宜，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由社区居委会组织实施社区化准物业管理，建立小区长效管理机制。在工作中，一是要尊重居民意愿，确定管理模式；二是要征求居民意见，明确管理内容；三是要接受群众监督，公示管理账目。

4 结语

综上所述，城市旧住宅区是城市发展过程中的必然产物，而对旧住宅区的整治改造又是城市住宅发展的必然要求。因此加强对城市旧住宅区的整治改造既符合我国现阶段的基本国情，又实现了旧住宅的可持续性使用，从而为节约型、节能型社会的发展创造良好的条件。

参考文献

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[2] 戴奕.城市旧住宅区改造中的文化构建策略初探[D].

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[3] 章麟.城市老旧小区改造整治工程实践与探析）——

以姜堰老旧小区改造为例[J].城市建设理论研究（电

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作者简介：陆强（1971-），男，供职于无锡市梁溪区住房和城乡建设局。

（责任编辑：周 琼）

作者：陆强