非营业配套设施产权探讨论文

【摘要】房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税,本文对房地产企业所涉及的以收益增值为课税目的的土地增值税和所得税税前扣除项目的异同进行了比较分析,一方面可以在实务操作时注意避免进入税种误区,另一方面探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。下面是小编整理的《非营业配套设施产权探讨论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

非营业配套设施产权探讨论文 篇1：

用户电力设施资产接收管理探讨

【摘 要】 用户电力设施的资产移交是供电企业实现“一强三优”目标，践行企业服务承诺，全面提升供电企业社会形象的重要课题。《财政部 国家税务总局关于电网企业接收用户资产有关所得税政策问题的通知》（财税[2011]35号）的颁布实施，为供电企业全面接收用户资产，解决用户资产管理在技术运维上的必要性与权属关系上的分离性难题提供了有力的政策支持。文章从用户资产接收管理现状以及法律风险进行分析，对规范用户资产接收管理提出有关建议，探讨供电企业用户资产规范接收、标准建设、精益管理的实现途径。

【关键词】 用户资产； 电力设施； 接收管理

用户电力设施，即用户产权的受送电设备。就其技术属性而言，用户电力设施是输配电网络的受送端，直接供给用电设备，实现用电目的，其运行的可靠性是建设智能电网，提升供电质量的有机组成部分。就其物权属性而言，用户电力设施属于用户资产，游离于供电企业的资产权属之外。因此，对供电企业而言，如何解决用户资产管理在技术运维上的必要性与权属关系上的分离性，成为实现“一强三优”（即电网坚强、资产优良、服务优质、业绩优秀）目标，全面提升供电服务形象的重要课题。

一、用户电力设施移交现状

对供电企业而言，用户电力设施的移交主要有两种情形，一是农村集体资产的整体移交；二是用户自有的电力设施移交。前者主要是电力体制改革时期形成的，农村集体资产整体划拨给供电企业。后者是目前供电企业接收管理用户资产的主要来源，用户将自己投资建设的高压专用线路、变电设备、进表线、电缆以及小区配套电力设施等资产移交给供电企业，并由供电企业负责维护管理，且一般以无偿移交形式为主。

近年来，随着城市化进程的加快和房地产投资的活跃，社会经济生活对电力需求和供电服务质量的要求与日俱增，城市公用配电系统的升级改造，小区配套电力设施的代建代管，使供电企业建设、运维和管理的用户资产规模迅速扩大。

从用户电力设施的来源构成情况看，用户电力设施移交主体主要是房地产开发商、居民小区业主委员会、大企业用户以及地方政府。其中，以房地产开发商、居民小区业主委员会和地方政府为主要移交主体。

从用户电力设施类别构成来看，目前供电企业接收的用户电力设施类别主要包括输配电线路、箱式变电站、配电变压器、低压配套设施以及开闭所等，其中线路类、箱式变电站类、配电变压器类设备为主要的接收设备类别。

二、用户电力设施接收管理现状及分析

（一）用户电力设施接收管理现状

目前，供电企业对拟移交用户电力设施主要采取鼓励接收的原则，但是针对不同的移交主体，具体采取的处理原则也不尽相同。对于房地产开发企业或居民小区业主委员会所移交的小区配套电力设施（不考虑资产健康状况）、政府资金补偿性质的输配网升级改造形成的电力设施，主要采取鼓励接收的原则；对于政府及其事业单位、学校等公用事业的配套电力设施，一般工商业用户、制造及加工企业等动力户的配套电力设施，采取的是不予接收的原则。

现阶段，用户向供电企业移交的电力设施主要包括南水北调、高铁及公路跨越形成的输电线路迁改，政府投资的城镇建设涉及配电系统迁建以及小区配套电力设施建设，供电企业接收上述用户电力设施主要按以下方式进行资产管理：

1.作为代管资产处理。供电企业接收用户电力设施后，不做会计处理，不增加资产总额。设备管理部门建立相应的备查账，资产发生的维护费用在生产成本中列支，或根据合同规定向用户收取代管费用。

2.作为无偿赠与资产处理。供电企业受让用户电力设施后，根据资产移交合同、资产评估报告等资料，按照移交资产净值或评估值确认用户电力设施入账价值，增加“资本公积”。供电企业建立财务资产卡片和设备台账，资产发生的维护费用在生产成本中列支。

（二）用户电力设施接收管理风险分析

用户电力设施移交供电企业管理，有利于电网安全运行，促进电网建设快速发展，提升供电企业服务形象。但是，鉴于用户电力设施的专用性、资产权属的独立性以及设备运维管理与产权的分离性等特征，供电企业全面接收用户电力设施，其产权获取的权益远远小于需承担的义务及风险，主要表现在以下两个方面：

1.产权关系模糊，法律风险较大

产权是界定电力设施权益和责任的主要依据，《供电营业规则》第五十一条规定：“在供电设施上发生事故引起的法律责任，按供电设施产权归属确定。”就现阶段用户电力设施接收管理情况来看，权属关系不清晰和产权界定不明确，是制约供电企业全面接收用户电力设施的主要障碍。

一是资产移交主体不明，权属关系转移难以确立。电力设施作为非登记产权，其产权或管理权确认一般是以移交合同为准。而目前接收的用户电力设施主要是由用户电力设施施工单位或房地产开发企业移交形成的，其与供电企业签订无偿移交或划转协议。根据《电力法》第十三条规定“电力投资者对其投资形成的电力，享有法定权益”，施工单位或房地产开发企业不是用户电力设施的投资者（或称所有权人），其签订的移交协议无法律效力。

二是产权界定不明确，法律责任确认不清晰。《电力供应与使用条例》第二十六条规定：“用电计量装置，应当安装在供电设施与受电设施的产权分界处”，这项规定将用户投资建设的资产纳入供电企业的“维护管理”范围或“产权”范围。一方面，附属的土地、房屋、建筑物使用权难以与小区公共物权剥离，可能增加土地或房屋建筑物占用费用以及隐蔽性或破坏性施工附带恢复物态原状的费用；另一方面，供电责任界定范围扩大，增加了供电企业法律风险，根据《电力法》第六十条规定：“因电力运行事故给用户或第三人造成损害的，电力企业应当依法承担赔偿责任。”《供电营业规则》第五十一条规定：“在供电设施上发生事故引起的法律责任，按供电设施产权归属确定。产权属于谁，谁就承担其拥有供电设施上发生事故引起的责任”，产权界定决定了供电企业法律责任履行的范围。

三是法定管理权、委托管理权和产权移交相互分离，运行维护管理风险较大。根据《供电营业规则》有关规定，用户将电力设施移交供电企业存在“法定管理权”、“委托管理权”、“无偿或有偿移交产权”三种形式。目前，现行法律法规尚未明确上述形式的权责范围，用户电力设施移交合同或协议尚未健全有关内容，这就造成供电企业对用户资产的运维管理属于无权代理行为或无因管理行为，供电企业需承担行为导致的民事责任，而不论用户资产所有权人是谁。

2.接收及运维管理薄弱，管理责任难以落实

一是用户电力设施移交合同管理尚未规范，用户电力设施接收标准以及移交程序有待统一。特别是南水北调、高铁及公路跨越、城市公用配网系统升级改造形成的用户电力设施的接收管理亟待规范。

二是运维费用没有成本补偿。全面接收用户电力设施后，供电企业所维护资产规模扩大，运维成本费用随之增加，目前电价政策没有相应的成本补偿。

三是更新改造资金来源匮乏。全面接收用户电力设施后，后续技术升级、设备改造等资金来源匮乏，增加了供电企业筹资负担。

四是供电企业运维力量相对不足，“瓶颈”效应凸显。全面接收用户电力设施后，供电企业所运维设备数量剧增，供电企业运维管理覆盖能力相对不足，增加了供电企业安全措施、日常巡检以及隐患排查的压力。

三、规范用户电力设施接收管理的建议

为了促进用户电力设施精益化管理，更好地服务社会经济发展，推动供电企业社会形象提升，建议从以下几个方面规范用户电力设施接收管理：

1.健全用户电力设施接收管理体制机制，规范产权移交及物权确认程序

电网建设投资大，回收期长，由用户或地方政府投资建设电力设施是加快电网建设的重要措施，供电企业应高度重视用户电力设施接收工作，健全用户电力设施接收管理体制机制，保证用户电力设施接收的有序、高效、优质。同时，供电企业应规范产权移交与物权确认的法定程序，切实维护供电企业和用户的合法权益，明确投资方和受让方的权责范围，规避产权纠纷、供电责任等法律风险。

2.明确用户电力设施接收的经济和技术标准，确定用户电力设施接收处理方式

（1）对于不具备接收条件的用户电力设施，通过与业主签订《委托管理协议》，在不发生产权转移和限制民事责任条件下，开展用户电力设施运行维护管理。

（2）对于公用电力设施、变电站内用户专用设施、小区配套电力设施以及其他用户电力设施，通过与政府、用户签订《法定管理权资产移交合同》或《资产无偿移交合同》，在明确移交的内容、双方的权利和义务、产权和管理权界定等条件下，开展用户电力设施接收与维护管理工作。

（3）对于南水北调、铁路及公路跨越、城镇建设等资金或资产补偿性质的电力设施迁移、改造，通过与政府或投资方签订《资产迁移、改造补偿合同》，完成迁移、改造后补偿资产的接收和运维。

3.规范和健全用户移交资产台账和财务管理

一是统一用户移交资产价值评估标准，真实反映用户移交资产价值；二是严格执行财税［2011］35号文有关规定，规范用户电力设施账务核算；三是确定用户电力设施建卡标准和方式，实现与移交设备台账的联动，提升资产管理精益化水平。

4.明确双方产权和移交时间

在资产移交合同中明确约定双方产权分界及移交日期起算时间，便于在各自的产权范围及承接时间内承担责任，规范移交用户电力设施物权确认的法律程序。

5.加强用户电力设施移交的合同管理

合理利用电力设施产权人免责范围的法律规定，制定接收用户电力设施合同格式文本，内容包括但不限于移交资产权属关系分界点确定、移交主体确认，土地、房屋建筑物无偿使用，电气施工与设备更新改造中双方的权责界定，电气设备安全措施和日常巡检职责、免责事由和禁止性行为等，避免与小区公共物权产生法律纠纷，减少供电责任和意外事故导致的法律风险。

6.小区配套电力设施的接收，应加强对房地产开发企业移交行为的法律约束

一是小区验收送电前，向开发建设单位提出在《商品房购买合同》中增加对购房者有关配套电力设施移交的提示及说明内容。二是业主委员会管理机制健全的居民小区，积极与业主委员会签订用户电力设施移交协议。三是未建立业主委员会的居民小区，积极与当地居民委员会协调，组织居民集中签订用户电力设施移交协议；或用户办理《供用电合同》的同时，与其签订用户电力设施移交协议。

【参考文献】

［1］ 李莉.用户产权的受送电设备的维护管理［J］.电力设备，2004，5（10）：132-133．

［2］ 游福兴.用户电力设施资产移交的法律性质及其规制［J］.电力需求侧管理，2007，9（3）：62-63．

［3］ 黄良顺.细解用户电力资产移交［J］.中国电力企业管理，2005（12）：57-59．

［4］ 游福兴，孙发.界定产权分界的法律意义［J］.大众用电，2008（6）：8-9．

作者：耳建彬 尹克周

非营业配套设施产权探讨论文 篇2：

房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析

【摘要】房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税,本文对房地产企业所涉及的以收益增值为课税目的的土地增值税和所得税税前扣除项目的异同进行了比较分析,一方面可以在实务操作时注意避免进入税种误区,另一方面探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。

【关键词】房地产开发 土地增值税 所得税 税前扣除 比较

房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税,土地增值税属于按照土地收益计征的特定行为财产税,采用超率累进税率,征收一般采取先预征后清算的征收管理办法。企业所得税属于按照企业生产经营利润和资本利得计征的所得税,采用比例税率,征收一般采取分期预缴年度清算的征收管理办法。鉴于土地增值税和企业所得税都将按照相关收入扣除相应支出后的增值余额作为税基计征税款,并且今年国税总局为了加强房地产企业两个税种的征收分别制定了《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009)31号),因此,本文主要从以下几个方面来分析土地增值税与所得税支出扣除的差异,探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。

一、共同扣除项目

根据土地增值税暂行条例及实施细则,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。

据国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除,开发产品计税成本支出的内容如下。

一是土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

二是前期工程费,指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

三是建筑安装工程费,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

四是基础设施建设费,指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

五是公共配套设施费,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

六是开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。从扣除内容构成看,土地增值税税前扣除项目与所得税的扣除项目基本上一致的(不考虑企业年度投资损益以及营业外收支等项目)。

二、加计扣除项目

作为一种税收优惠措施,加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在,但对于房地产企业适用各有不同。

1、土增值税所涉及的加计扣除项目

我国《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的企业,允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。这项扣除政策的基本立法意图是:由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产,将生地变为熟地后转让,属于国家鼓励的投资行为,因此,在计算应纳增值税时,不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用,以及扣除与转让房地产有关的税金,而且,还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除,这样就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报,以调动其从事房地产开发的积极性,其他企业从事房地产开发的,不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为。

2、根据《企业所得税法》的规定,企业的下列支出可以加计扣除

(1)企业的下列支出,可以在计算应纳税所得额时加计扣除。企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定据实扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。

(2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定。

三、限額扣除项目

1、土地增值税所涉及的限额扣除项目

房地产开发企业的利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。此外,财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

2、根据《企业所得税法》的规定,企业下列支出按规定扣除

(1)对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除范围和标准规定:扣除标准分别为14%、2%、2.5%,为鼓励企业加强职工教育投入,新企业所得税法规定,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,企业发生的职工教育经费支出,不超过工资薪金总额2.5%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

(2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

(4)对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准规定:企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。为增强其可操作性,新企业所得税法对公益性捐赠作了界定:公益性捐赠是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门,用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。同时明确规定了公益性社会团体的范围和条件。

(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

四、扣除方法的差异

1、土地增值税的扣除

土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。清算期间具有不确定性,可以长于一个会计年度。清算之前都是预缴,达到清算时限条件时则不再预缴,必须按规定进行清算,多退少补。

共同的成本费用分摊依据,房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的,但有些扣除项目(如基础设施费、配套设施费等)不是直接属于某一个项目的,需要由多个清算项目共同享用,这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积,也不是按项目实际占用面积,而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

2、所得税的项目扣除

所得税清算期间是固定的,并以一个会计年度为周期。按照国税发(2009)31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用中,直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象;共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法可按以下规定选择其一:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 同时,限定了规定了共同成本的分配方法,如:土地成本按照占地面积法进行分配;单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配;借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配。

五、税前支出扣除差异对房地产企业影响分析

1、限额扣除项目的影响

土地增值税的限额扣除项目主要是房地产开发费用的扣除,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用,按照现行会计制度的的规定作为期间费用直接计入当期损益,不按成本核算对象进行分摊。而作为土地增值税扣除的房地产开发费用是根据《土地增值税实施细则》规定的标准进行扣除,而不是实际发生数进行扣除。而根据《所得税法》的规定,期间三项费用除了部分项目限额扣除外均可以据实扣除。

房地产开发费用扣除按规定标准进行扣除,而不是实际发生数进行扣除。这造成以下三个方面问题:一是实际发生的房地产开发费用,与土地成本和房地产开发成本的关联度并不大,往往扣除金额与实际发生的差异较大;二是如果实际列支的开发费用小于按比例计算的金额,那么差额部分的房地产开发费用就等于没有有效凭证而被扣除了;三是财务费用扣除往往是按比例扣除大于据实扣除金额,此外利息支出据实扣除时对于超过上浮幅度的部分和超过贷款期限的利息部分和加罚的利息又不允许扣除。因此,本文认为,土地增值税关于房地产开发费用的扣除方法不符合税法的真实性原则。

2、分类扣除与加计扣除的影响

房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅,根据财税[1995]48号文规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额,未分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能享受相关免税优惠。本文认为,开发项目中同时包含着普通住宅和非普通住宅,有可能存在普通住宅出现负增值,而非普通住宅出现较多增值,合并计算则可能是负增值或较少增值,这就存在分开计算和合并计算完全不同的結果。如果硬性要求分开计算,不利于鼓励开发商以丰补歉,连片综合开发,也有悖于保护开发商合法利益的原则。同时又与允许房地产开发企业按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除相违背,与调动其从事房地产开发的积极性相矛盾。

六、结论

通过本文对两种税法差异的分析,一方面能够在实务操作时注意避免进入税种误区,企业所得税政策规定仅适用于企业所得税而不适用于土地增值税,另一方面论述了所得税关于收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则,对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除的原则应该也体现在土地增值税的扣除原则中去。建议立法者在物业税开征之前,考虑土地增值税和企业所得税都是按照相关收入扣除相应支出后的增值余额作为税基计征税款的共性,应该考虑其支出的趋同性,减少纳税人的遵循成本。

【参考文献】

[1] 税法[Z].

[2] 所得税法[Z].

[3] 房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发(2009)31号)[Z].

[4] 土地增值税清算管理规程(国税发[2009]91号)[Z].

(责任编辑:唐石泉)

作者：黄　健

非营业配套设施产权探讨论文 篇3：

浅谈房地产行业税收存在的问题及征管对策

摘 要 近年来，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。本文拟从房地产日常税收征管工作实践出发，分析存在的主要问题，就如何加强房地产行业税收征管作一些探讨。

关键词 房地产 税收 征管

一、 现行房地产行业的主要涉税问题

（一）收入方面。

存在确认销售收入不及时、不完整、不合理的情况。

1、收入不及的时主要表现：一是预售收入确认不及时。如：将预售房款记入“应付账款”等往来科目，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入，或采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐。二是销售收入确认不及时。如：销售收入长期挂在“应付账款”、“其他应付款”或“预收款"账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；分期收款，应作而不作收入等。

2、收入不完整的主要表现：其他业务收入部分或全部不入帐。如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税；将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税；不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

3、收入不合理的主要表现：向关联方销售开发产品，不合理定价，减少收入。

（二）成本方面。

1、多列、虚增土地成本。通过评估机构对土地进行评估，按评估后的金额调整土地账面价值，加大土地成本。

2、虚列拆迁补偿费，多列成本。虚增拆迁户数和补偿金，多列拆迁补偿款。

3、签订虚假合同、协议，通过“真票虚开”方式虚列、多列或重复列支成本费用。一是签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大设计费、建安工程费以及配套设施费。此已为房地产企业行业较常采用的手段。二是通过关联企业加大成本。从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。三是甲供材重复列支成本，即在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业再按料工费总额开具发票。

4、取得不符合规定的发票入帐，多列成本费用。如取得旧版作废发票、开具内容不实的发票、第三方开具的发票以及取得异地开具建安发票入账。

5、扩大期间费用列支范围及标准，如：开发产品完工前的借款利息，一次性记入当期损益，虚增财务费用；2008年以前工资据实扣除，预售收入作为计提三费的基数。

6、混淆开发成本、期间费用的核算范围。将应作为期间费用扣除的项目在开发成本中列支，加大开发成本，如将项目上发生的业务招待费、企业交纳的维修基金、企业管理人员费用进入到开发成本。

7、未按配比原则结转产品成本。如:未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；一次性列支应由各期分担的成本或提前列支下项目成本；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

（三）纳税申报不及时。

部分企业不按预收房款申报营业税、不依据利润率(或毛利率)缴纳企业所得税,或干脆就不申报,甚至作虚假申报；另有些房地产开发商由于资金紧张，打起延期缴纳税款主意，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，次年1月前全部缴清。

二、问题的成因分析

（一）房地产行业特点客观上给税务管理工作带来挑战。

房地产行业涉及的环节很多、成本费用支出项目多，归集难，开发期限一般较长，通常都实行滚动开发。土地成本、开发成本、开发费用的摊销虽有财务上的具体规定，但在实际操作中，由于各种主客观因素影响，分摊的合理性、准确性都不是一件容易界定清楚的工作。在管理实践中该行业财务核算大量业务一般是通过往来科目核算，财务成果要么不核算，即便核算了要么就是极不准确，随意性、差异性很大。由于该行业财务核算很难健全，给税务日常管理带来较大困难。

（二）房地产行业税收管理人员素质与工作要求存在一定差距。

近年来房地产开发企业经营模式日新月异，加上受利益驱使，房地产行业的合理避税以及涉税违法行为越来越普遍，其手法呈多样化、专业化、隐蔽化的发展趋势。而管理人员知识更新不及时，管理模式单一，管理方法创新不够，管理人员业务知识结构、水平和能力滞后于企业的发展变化，已经成为制约管理工作整体水平提升的瓶颈。

（三）房地产税收信息化建设进程、综合治税协税护税网络有待加快和完善。

在日常房地产税收征管中，税源信息采集效率低下，范围较窄，综合征管信息的取得相对滞后，以及现有的税务征管软件还无法大量汇总、分类比对、相互反馈和相互监督各渠道、各环节采集的信息及数据。另外，征纳双方信息不对称现象非常突出，没有建立起有效的第三方信息采集渠道，与国土、金融、建设、房管等部门的信息交流不及时，综合治税协税护税网络有待完善。

三、加强房地产税收征管对策及建议

注重从房地产行业的自身特点和运作规律出发，把握住房地产税收管理的关键和节点，突出信息管理，强化税源监控，整合征管资源，创新管理模式，努力实现房地产税收科学化、精细化管理。

（一）建立房地产开发企业“户籍档案”，加强信息采集工作。

一是基础信息采集。主要包括企业名称、税务登记证号、工商证照号码、注册类型、经营范围、注册资金、投资方信息、法定代表人（负责人）、财务负责人及办税人员、开户银行及账号、关联企业和分支机构相关情况。二是开发项目信息采集。主要包括项目名称、投资总额、坐落地、占地面积、总建面积、房产性质、开工时间、预计完工时间、土地情况、开发规划信息、建筑施工方情况、项目销售信息等。三是纳税申报资料信息采集。主要包括各类税费的申报缴纳情况、财务会计报表及相关资料。信息采集准确完善与否，是做好房地产税收管理的前提和基础。

（二）做好纳税评估，切实提高房地产行业税收征管效率。

扎实推进房地产税收一体化管理纳税评估体系，对纳税人纳税申报的真实性和准确性进行全面系统评估，做到有的放矢，有效管理，进一步提高房地产行业税收征管效率。税务管理员要定期和不定期进行案头分析和纳税评估，筛选比对纳税申报数据，结合房地产同行业综合税负、收入、利润水平以及历史对比分析中，及时发现并锁定纳税异常户，开展纳税约谈、要求纳税人给予合理的解释，必要时实施税务检查，及时排查疑点，努力做到挖潜堵漏，应收尽收。

（三）拓展房地产税收征管思路，加强各环节、各税种的征管，努力提高房地产行业税收征管质量。

从土地取得、立项开发、竣工销售、保有使用四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建筑安装成本控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地核查与询问调查相结合、账内调查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。

1、土地取得环节。

关注土地取得方式，特别是通过企业改制、债务重组、合并分立、对外投资等方式取得土地的，重点审核土地成本变化情况，注意是否有评估增值应缴未缴企业所得税、土地增值税情况及承受方按评估后金额入账的合规性、合理性。

关注是否有虚增拆迁补偿费情况。向拆迁管理部门了解拆迁政策，调取《拆迁补偿安置协议》，审核补偿形式、补偿金额、支付方式等，对于大额现金支付、拆迁补偿标准差异过大的，要予以重点核查。同时，应注意契税计税依据的完整性。

2、房地产开发环节。

(1)加强工程设计费的审核。房地产行业工程设计费一般控制在建设项目总投资的1%以内，而一些开发商采用虚假境外工程设计合同、或关联企业之间签订虚假设计合同等方式，虚开大额设计费发票，单位工程设计平均价格极高，这种情况下可参照同地区同类型设计单位的收费标准，确定其合理性，进行调整予以扣除。再者，可对开发企业提供的证据进行全面深入的核查，从中发现疑点，或要求开发企业提供进一步证据，证明其金额的合理性。

(2)加强开发间接费用的审核。

重点关注是否将应计入管理费用、销售费用的项目列进开发间接费用，增大开发成本，侵蚀土地增值税税基。

(3)加强建安工程费的审核。

虚增建安工程费，人为抬高建筑成本，是现行房地产开发企业偷、逃税的常用手段，而方式往往采用税务机关难以查实的“真票虚开”。所谓“真票虚开”，即票面形式真实，而业务内容虚假。开发企业通过代施工方承担少量税费，加大建安成本，从而少缴巨额土地增值税和企业所得税。如：一建安企业虚开给开发企业工程款1000万元，本身仅承担税款情况：营业税及附加1000*3.33% +企业所得税1000*2%=53.3万（假设建安企业所得税核定征收，这也是目前税务机关对建安企业所得税常见征收方式），而开发商少缴税款情况：土地增值税1000*（1+加计20%+综合扣除10%）*30%+企业所得税（1000-39%土地增值税）*25%=540万，合计国家少征税款540-53.3=486.7万。要真正减少和杜绝此类现象的发生，笔者认为应从以下几方面着手：

一是管好自开票纳税人。积极引导建安企业，提高财务管理水平，健全财务核算，对规模较大的建安企业原则上不采用核定征收企业所得税方式。对少数确因成本、费用核算混乱，必须采用核定征收的应从高核定应税所得率。建安企业因虚开发票导致本身收入增大，成本无法扣除，若从高核定应税所得率，企业所得税税负重，建安企业会因税收成本太高从而自发减少虚开发票。

二是加强代开票纳税人管理，一般建安企业多数属于异地经营，若虚开发票也是通过到税务局代开发票方式而取得发票，如：一些企业通过关联关系转假账代开发票、另一些企业根本不转账而代开发票，还有一些企业既不转账也利用到税务局分次代开票机会就虚开部分发票剔除根本不入账，税务部门查账对代开发票一般不会怀疑反查，建安企业从而逃脱虚开发票部分大量的企业所得税。税务局必须把好代开发票审核关成为义不容辞的责任。

一方面把好支付款真实性审核关。事前或事后确认付款的真实性后，再同意其代开发票。同时建立分次代开票台账，特别最后竣工决算后的代开票，应严格按预、决算报告或支付款依据，同时根据已代开票台账情况，严格控制其按合同或最终决算总金额内代开发票。

另一方面加强对合同真实性、准确性的审核。其一、税务人员要多学习工程造价方面的专业知识，对企业提供的施工合同和预（决）算书，能做到对照图纸，进行工程量和工程造价评估，测算开发产品的平均建筑成本和当地有关职能部门公布同类开发产品的平均建筑成本比较，对价格过高的建筑成本可约谈纳税人了解情况或现场进行检查，对异常户的代开票应重点加强监控。其二、审查施工合同和预算书，核对工程内容，应电话核实甲方或到现场等其他途径了解合同真实性。特别注意单项工程合同的审核，对照建筑安装总合同，查实是否存在将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又将这些单项签订虚假合同，虚开发票。其三、可到现场调取工程监理部门的监理记录，核实有关材料的真实性。其四、是掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系加大建筑安装成本或转移利润。其五、有条件的地方，税务部门可聘用专业的工程造价师，对所有代开发票建安合同，工程内容的准确性进行审核，或核实其合理性，同时延伸对建安自开票企业工程项目进行审核，减少“真票虚开”，堵塞漏洞。

三是了解掌握甲供材情况，审核其价格是否公允，票据是否合规，有无人为抬高价格转移利润情况，是否缴纳建安营业税。

四是审核大额成本发票的开具时间、发票代码、发票号码、开具单位、开具项目，核查取得发票的真实性。

(4)加强利息支出的审核。一是审核是否符合资本化条件；二是审核民间借贷是否有借款合同、付款凭证，利率水平是否超过国家规定标准；第三核查向个人支付利息是否代扣个人所得税。

⑸加强装饰装修费的审核。对开发产品的装饰装修费，应分情况进行处理：如装修费包含在收入总额中，且装修构成开发产品不可分割的部分，则装修费可计入开发成本，在计算土地增值税时可加计扣除，其他和开发产品可分割的动产除外。如装修并不构成开发产品不可分割部分，则装修的收入和成本都应单独计算，如精装房中的家用电器、某些卫浴设施等。

3、房产销售环节。

其一，坚持“以票控税、栋号管理”办法，按商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的销售情况。同时加强发票管理工作，充分利用网上在线开具发票的信息化手段，实时开展票税比对，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，实行动态监控，及时了解情况。

其二，案头分析企业每月按时向税务机关报送的会计报表、销售月控表、纳税申报数，发现销售收入疑点，及时约谈纳税人，或到现场实施检查。

其三，实地查看核实收入。税务管理员要定期到企业的项目工地、售楼一线部门直接了解楼盘开发、销售进展情况。一方面查看售楼处资料，收集销控台帐、销售合同、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据等电子文档，统计已售面积及销售金额。其次，查看物业管理部门的入住通知单、《钥匙发放保管登记薄》等档案资料，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收帐款”、“主营业务收入” 明细账及纳税申报表进行比对，核实企业收取的销售款申报纳税的及时准确性。第三还可查看《工程竣工验收备案表》确定的开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，核实预收款是否按规定结转收入。

其四，核查是否存在视同销售行为不及时确认收入的情况，或虽予以确认但价格严重偏低，核查是否存在无正当理由以明显偏低价格销售开发产品情况。

其五，核实销售成本核算是否按配比原则结转产品成本，是否存在人为调节利润或成本归集，以达到少缴企业所得税和土地增值税目的。首先审查《建设工程规划许可证》及规划总图，确定成本核算对象。是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。其次，根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。重点核实不能把属于自用的配套设施和周转房、拆建换建面积、产权归全体业主所有的公共配套设施计入总可售面积。

其六，检查期间费用的列支范围及标准。审核是否多列“三项费用”，审核银行借款利息支付凭证，是否属于成本对象完工前发生的，是否计入开发产品成本。

4、房地产保有使用环节的税收管理。

实地查看或审核看立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况，核实有无将配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；或是否将产权为本企业所有的开发产品作为固定资产进行账务处理；有无将已完工的产品进行出租，不按规定确认收入，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业的行为。

（四）加强与国土、规划、城建、房管等相关职能部门的联系，建立信息共享传递制度。

及时在土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，第一时间全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题，充分发挥协税护税网络管理对房地产税收管理的支撑作用。

（五）加大房地产行业日常检查力度，以查促管。

充分发挥税收日常检查在日常管理中的作用，及时对检查中发现的行业性或带普遍性、倾向性的问题进行总结，对如何强化日常税源监控和税收征管，堵塞漏洞，提出行之有效且有操作性的意见和建议。在开展税收的征管、日常检查中，避免处罚力度不大，对违反税收法律、法规的行为没有给予处罚或处罚力度不够，没有产生一定的威慑力。如企业不按规定时间申报或进行虚假的纳税申报，严格按《中华人民共和国税收征管法》有关条款进行处罚，对恶意偷逃税行为，要及时移交稽查部门查处，特别要加强对屡纠屡犯房地产企业和重大涉税案件的查处以及打击力度，以促进整个房地产市场税收环境的根本好转。

作者：成都市锦江区地方税务局理论调研小组