预告登记制度管理论文

【摘要】商品房预售是我国近年来房地产市场迅速发展的产物。对商品房预售合同进行登记是商品房预售者的义务所在,其目的在于保障购房者对房屋产权的顺利取得。预告登记制度是我国《物权法》新规定的一项与不动产物权变动紧密相关的登记制度,其对于保障权利人对未来物权变动的顺利取得有重要意义。今天小编为大家精心挑选了关于《预告登记制度管理论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

预告登记制度管理论文 篇1：

在建船舶抵押融入物权预备登记分析

通过对预告登记制度、异议登记制度以及现有的在建船舶抵押登记法规现状的考察，对在建船舶抵押权登记中如何融入物权预备登记制度进行分析，并提出完善有关制度的建议。

在建船舶抵押，亦称建造中船舶抵押，是指抵押人为取得在建船舶继续建造资金的贷款，以合法方式取得的船舶建造合同、资信证明等，连同在建船舶投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

近年来，受国家船舶工业发展战略和国家金融政策调整的影响，以造船企业在建船舶为担保对造船企业融资贷款并办理抵押权登记的情况增多。在建船舶抵押权登记在有效利用在建船舶价值，促进造船业、航运经济快速发展的同时，也给海事管理机构的船舶登记管理带来一定的责任和风险。

2007年全国人大通过的《物权法》确立了物权预备登记制度，即包括预告登记制度与异议登记制度，其确立有利于维护当事人及第三人的合法权益。在建船舶投资时间跨度大、工期长、风险大，将预备登记制度引入在建船舶抵押权登记中，有利于稳定船舶物权关系，保障船舶交易安全，减少因船舶物权关系不明确而造成的在船舶抵押权登记的海事执法风险。因而本文尝试从物权法中预备登记制度出发，结合我国已出台的有关在建船舶抵押登记的法规规定，就如何将预备登记制度引入现有在建船舶抵押权登记制度进行分析。

物权预备登记制度

物权登记以登记作为时间和效力为标准进行分类，可分为本登记和预备登记。本登记又称终局登记，指当事人所期待的物权发生效力的登记，包括物权的设立登记、变更登记、更正登记、注销登记等，是物权登记的重点和主体。而预备登记制度是为保护真正权利人的权利而规定的一种制度，它并不能直接产生物权变动的法律后果。预备登记的目的在于当登记要求的实质要件和程序要件尚不充分时保全当事人的登记请求权，包括物权的预告登记和异议登记。

1、预告登记制度

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

预告登记制度通过限制原权利人的处分权，保障物权的顺位请求权及债权的实现，经预告登记保全的请求权，不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，还可以对抗任意第三人。

2、异议登记制度

异议登记，指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记权利人的异议的登记，其主要是针对不动产登记的正确性有异议而提起的。我国《物权法》第19条规定，不动产登记簿登记的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

异议登记，其实质是消灭现有登记的权利推定效力，以及时防止第三人借登记的公信力取得受让利益，避免真正权利人的权利受到不应有的侵害。

在建船舶抵押登记法规现状

目前，规范我国在建船舶抵押登记的主要有《物权法》、《海商法》、《担保法》、《船舶登记条例》以及国家船舶登记主管机关—交通运输部制定的部门规章制度和规范性文件，其中对在建船舶抵押登记直接规定的主要是《建造中船舶抵押权登记暂行办法》。

为落实国家船舶工业调整振兴规划、拓宽造船企业融资渠道，规范在建船舶抵押权登记行为，部海事局于2009年6月发布实施了《建造中船舶抵押权登记暂行办法》，该办法为在建船舶的物权登记提供了可操作的程序性规定，为造船融资提供了便利，但受限于《办法》所出台的特殊环境（侧重融资），在维护当事人以及第三方权益、促进交易安全方面还存在不足，尚存在其他不合理、法律风险之处。

在建船舶抵押权登记中融入物权预备登记制度之分析

1、在建船舶抵押预备登记制度建立的必要性

（1）预告制度建立的必要性

预告登记制度的立法宗旨是使债权请求权具有物权的排他效力，同时对债务人的处分权进行限制，以防范交易风险。而目前中国已建立的有关在建船舶抵押登记制度中，鲜有对防范和控制交易风险的考虑，这与船舶在建抵押权登记现实所面临的由交易风险引发的诉讼风险不相适应。

船舶定造人与船舶建造企业签订合同，意在取得建造完毕的船舶所有权，在建船舶交付之前，船舶定造人往往只享有期待权，因不具备本登记的条件而无法进行登记；但船舶建造企业可能在订立船舶买卖合同之后，可能受利益驱使，将同一船高价转卖或一船多卖，极易造成船舶交易的混乱及交易风险，对船舶定造人和其他第三人利益造成损害。船舶定造人和其他第三人缺乏的是一套透明的，有效的，具有公信力的，在船舶建造期间即可以保护其合同下合法权益的法律制度，最好的解决办法是，对这些期待权进行预告登记，赋予其对抗效力。

（2）异议制度建立的必要性

建立异议登记制度有利于保护真正权利人的合法权益，促进交易安全。由于船舶登记其实质为物权公示的性质以及权利正确性推定原则，各国各地区普遍认同船舶登记的权利，但这并非意味着经船舶登记的权利是绝对与实际相符，我国目前船舶登记实践中常发生真实权利与登记权利不一致的情况，尤其是在建船舶，错误登记现象时有发生，对真正权利人的利益造成严重损害。而通过在在建船舶抵押登记制度中引入异议制度，借助异议登记阻却现时登记名义人的处分，在现时更正登记程序较长的情况下，是对真正权利人采取的一种临时性保护措施。在建船舶异议登记较其他船舶物权争议解决方式，在程序上更为简单，举证责任负担更为减轻，成本更为经济、便捷。

2、在建船舶抵押预备登记制度的内容

（1）适用范围

在建船舶预告登记的请求权是保全将来在建船舶物权变动的请求权，是在本登记之前进行的预备登记程序，因而应具有特定的适用范围。

在建船舶所有权、在建船舶抵押权的预告登记中，应满足下列条件：有关权利变更、范围和内容应为可登记事项；须以保全在建船舶物权变更为目的，如为防止船舶建造企业将定造船一船多卖为目的，进行预告登记。

（2）法律效力

预告登记的法律效力。在建船舶预告登记，具有保全预告登记请求权人将来对特定船舶物权变动的权利，第三人不得无视预告登记的存在，不得主张善意取得在建船舶权利，预告登记义务人违反预告登记的处分行为相对无效，只当其处分不影响请求权行使时，其处分才有效。在建船舶预告登记后，设定了在建船舶抵押并进行了登记，则一旦预告登记最终转化为本登记，则本登记设定的权利优于后设定的抵押权。

异议登记的法律效力。船舶权利人或利害关系人申请在建船舶异议登记的，可中止现时船舶名义登记人按照登记权利的内容行使权利。当异议纳入登记后，登记权利的正确推定原则丧失效力，第三人也不得以凭借登记的公信力而当然地依登记的内容取得船舶的所有权和其他物权。

（3）预告登记义务人的抗辩

预告登记义务人所拥有的抗辩权源于请求权本来的法律关系，不受登记行为的影响。而抗辩权行使的结果主要取决与原请求权所产生的债的目的是否已满足，即取决于预告登记人是否存在根本违约，如果预告登记人存在根本违约，则义务人可行使抗辩权终止物权的变动，有权请求登记机关注销预告登记。

（4）防止异议制度的滥用

由于异议登记能限制现时登记名义人的处分权，如不对异议制度加以限制，则将导致船舶物权长期处于不稳定状态，阻碍船舶交易；因而在《物权法》中规定了防止异议制度滥用的两种方法：设立异议登记的除斥期间和异议登记不当或不成立的损害赔偿。为了预防因滥用异议登记造成不必要损失，可在在建船舶抵押登记制度中，规定异议申请人在提出异议登记时须提交适当的担保。

3、在建船舶抵押登记中建立预备登记制度的可行性

依据《物权法》，预告登记制度需满足物权标的为不动产的条件，而船舶在我国物权变动规则的规定中，一直将其视为“少数价值较大的动产”，作为“可拟制为不动产的动产”来处理，而在建船舶作为特殊动产，在《海商法》、《担保法》中已作准不动产对待，因此在建船舶抵押登记制度中可参考引入预备登记制度。我国台湾地区《船舶登记法》中就规定了船舶暂时登记制度，即船舶预备登记制度。

结束语

《建造中船舶抵押权登记暂行办法》的出台，为规范建造中船舶登记行为，创新船舶融资发挥了重要作用，但实践也凸显其对维护当事人以及第三人利益，保障交易安全方面的不足。而《物权法》中新设立的物权预备登记制度（包括预告登记制度和异议登记制度）正好在保全权利、维护相关方利益、保障交易安全等方面填补了这一空白，因此建议，在“在建船舶抵押登记制度”中借鉴新设的预备登记制度，促进船舶登记制度的进一步完善。

(作者单位：南通海事局)

作者：张新星 李 勇

预告登记制度管理论文 篇2：

对我国商品房预售合同登记制度是否是预告登记制度的思考

【摘 要】商品房预售是我国近年来房地产市场迅速发展的产物。对商品房预售合同进行登记是商品房预售者的义务所在,其目的在于保障购房者对房屋产权的顺利取得。预告登记制度是我国《物权法》新规定的一项与不动产物权变动紧密相关的登记制度,其对于保障权利人对未来物权变动的顺利取得有重要意义。当下,理论界不少人认为商品房预售合同登记实为预告登记制度在我国的先期应用,即在《物权法》未颁布之前,我国已经存在预告登记的具体表现形式。笔者对此持否定意见。本文通过对商品房预售合同登记制度与预告登记制度的比较,指出二者的不同。

【关键词】 商品房预售;合同登记;预告登记;比较

1 我国的商品房预售合同登记制度简介

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的新产物,它与现房买卖已经成为我国房地产交易市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。

为规范、引导房屋交易的合法有序进行,规范、治理房屋交易市场的有序竞争,防止同一房屋被数次交易,相关的法律法规均对房屋交易程序与交易过程作出严格规定,其中,与商品房预售合同登记制度相关的规定有:我国《城市房地产管理法》第44条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。” 《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”

国家之所以要对正在建设中的房屋预售要求进行房屋预售合同登记备案,其原因主要为:第一,通过行政手段加强对房地产交易市场的管理;第二,我国对不动产物权的变更采登记要件主义,即须经登记不动产物权变动方发生法律效力。正在建设中的商品房,由于其还不具备办理房屋产权转让的条件,购买人即使缴纳了购房全款,其对所购房屋也仅享有债权上的请求权。

2 我国的预告登记制度简介

2007年3月6日颁布、2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》在其第20条规定了动产的预告登记制度,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

预告登记制度最早起源于普鲁士法所设定的异议登记,后该项制度被德国、日本、瑞士等国家和地区在其民法中继受,并成为民法物权中的一项重要制度。预告登记是与本登记相对应的一项特殊的不动产登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。目的在于保障将来不动产物权变动顺利实现。

预告登记制度的本质是保障登记权利人实现其期待的物权目的,而实现这种保障的方式则是限制登记义务人对其不动产物权在预告登记期间的处分。现今,我国房价上涨速度迅猛,出卖人在“一物二卖”中所赚取的利润空间常常大大高于违约金,因此,为谋取更大利益,出卖方常不惜冒着违约的风险。对于买方,即使通过违约责任使销售者承担了责任,但因对方违约而遭受的其他间接损失却往往被忽略。《物权法》核心目的之一就是保护自然人的合法权益不受侵犯,保障人们基本的生存之权,然而现实中比比皆是的“一物二卖”甚至“一物数卖”却正是因为理论与实践中物权行为与债权行为意义的分离使得众多的债权人利益无法得到真正的保护。这样的结果,既是对民法诚实信用原则与权利不得滥用原则的践踏,也给在交易中处于弱势的一方带来极大的交易风险。

3 商品房预售合同登记备案制度究竟是否为预告登记制度的思考

通过上述对两种登记制度的简介知,商品房预售合同登记制度是政府对商品房交易市场进行规制的手段之一,同时也是为保障购买者如期顺利买得房屋的保障措施。而预告登记制度是为保障权利人对未来物权的顺利取得。可见,两种制度确实有目的利益的相似之处,也正因此,不少人就此认为即使《物权法》还未颁布,在我国的不动产相关立法中也依旧有预告登记制度的身影,这个身影就是商品房预售合同登记制度。笔者对此并不赞成并对此问题有如下思考。

第一,“登记”是否须强制而为在两种制度中截然不同。预告登记制度中,登记是双方在合同中预先约定的,若没有进行预告登记的约定,则不动产物权变动的承受者一方无权要求出让者一方与自己为预告登记。对此,《房屋登记办法》中已有明确规定。

第二,两种登记中的登记对象截然不同。根据《城市房地产管理法》的规定,商品房预售登记备案制度,是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案,即登记的是预售合同,进一步言,即是对预售房屋的交易的初始凭证进行登记;而预告登记制度中所登记的是登记权利人对未来物权变动的请求权。

第三,两种登记中所涉及的登记范围截然不同。预告登记制度所涉及的登记范围远比商品房预售合同登记的范围广。依《物權法》的规定,预告登记制度不仅适用于房屋买卖,还适用于其他的不动产物权变动中。另依《房屋登记办法》的相关规定可知,不仅现房以及现房抵押适用预告登记制度,期房与期房抵押同样适用预告登记;相比之下,商品房预售合同登记所涉范围就十分有限,其只适用于正在建设中的房屋预售,别无其他。

第四,对两种制度中登记义务违反的责任结果不同。由于预告登记制度是因当事人约定而发生,因此,如果有进行预告登记的约定而一方拒不履行登记,其行为是对合同义务的违反,承担的是合同违约责任,适用有关的民事责任理论;商品房预售合同登记制度,是在我国还没有不动产登记法并且有关不动产管理秩序相对较乱的时期出台的一项制度,因此,该项制度不可避免的带有较浓厚的行政管理色彩。例如,我国《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。…”可见,合同备案与否导致的更多的是行政责任,并且交易实践中对于此类问题也多通过行政程序解决。

4 总结

不动产登记制度是物权法中十分复杂的问题,商品房预售合同登记制度和不动产预告登记制度又是不动产登记制度的组成部分,两种制度在表面上有不少相似之处,但就其本质,依然是俩各种不同类型与不同性质的制度。深入探讨二者的区别对完善我国的登记制度有重要意义。

参考文献:

[1] [德]曼弗雷德•沃而夫:《物权法》,吴越、李大雪译,北京:法律出版社,2002年9月

[2] 王锦村:《土地法实用》,台湾:五南图书股份有限公司,1984年

[3] 常鹏翱:《比较法视野中的预告登记》,载于《金陵法律评论》2005年春季卷

[4] 房少坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第四季

[5] 王利明:《物权法研究》,北京:中国人民大学出版社,2002年版

作者：张玲艳

预告登记制度管理论文 篇3：

不动产预告登记制度若干问题的研究

摘 要 预告登记制度是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，其具有保护交易安全和促进交易效率的双重价值.本文在从预告登记制度的立法价值出发，在充分尊重其立法功能的基础上，提出我国预告登记制度的不足和完善建议。

关键词 预告登记 适用范围 法律效力

一、预告登记制度的立法价值

预告登记制度，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。我国新修订的《物权法》第二十条对预告登记制度作了规定豍，该法条在我国第一次以基本法的形式正式规定了预告登记制度。

随着我国房地产交易日益成为了经济发展的宠儿，房地产交易纠纷也层出不穷。处于主动地位的卖方很可能为获得后期更高收益而违反与买方的规定，与第三人签订不动产买卖合同并登记转移所有权，而我国在不动产所有权转移上实行的是登记主义，对处于被动地位的买方的交易安全产生了极大的威胁。因此不动产预告登记制度应运而生。这一制度的确立，在于保护不动产交易中处于弱势地位的当事人的权利，保护不动产的请求权，平衡不动产交易中各方的利益，从而达到稳定不动产交易秩序的目的。

首先，预告登记制度是民法基本原则中诚实信用原则的具体表现。诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务，而预告登记制度刚好为这种权利的实现和义务的履行提供了法律的保障。一方面，预告登记要求物权人按照合同约定履行不动产登记义务以实现所有权的转移，即使物权人在为请求权人办理不动产登记之前，对不动产实施了其他的处分行为，由于其妨碍了预告登记，该行为归于无效。因此预告登记能防止物权人违反合同约定，促使物权人诚实地履行义务。另一方面，预告登记的保护时间是有限制的，这就要求物权请求权人要在规定的时间内履行支付价款的义务，才能获得不动产的所有权，这对于物权人权利的实现也有促进和保护作用。

其次，预告登记制度也具有保护弱者的民法价值。在我国的房地产领域，房地产开发商 “一房多卖”的现象屡见不鲜，严重损害了购房者的交易安全，使交易双方的利益处于不平衡状态。不动产预告登记制度通过对购房者在未来取得的物权的请求权加以保护，使请求权人对物的权利可以顺利实现。换句话说，只要请求权人对不动产进行了预告登记，在规定时间内，物权人对物权所为的处分行为，如果妨碍了预告登记效力，则是无效的。预告登记制度的确立，为有效解决一房多卖的问题提供了有效保障，保护了买方正当的请求权利。

二、我国预告登记制度的不足和建议

（一）扩大预告登记制度的范围

在《物权法》颁布之后的《房屋登记办法》中第六十七条，规定了有以预购商品房设定抵押的情形时，当事人也可以进行预告登记，这是对预告登记制度进行完善的一个显著进步。但是，预告登记制度在范围上仍然存在很多局限，例如我国将预告登记制度的适用对象局限于房屋或者其他不动产买卖，而且发生预告登记的债权请求权仅限于合同。这种对预告登记范围的限制显然违反了预告登记制度保护交易安全的价值。因此笔者建议从以下两个方面扩大预告登记制度的范围：

1、扩大预告登记适用范围。预告登记不仅仅是为房屋或者其他不动产买卖服务的，它在不动产物权的取得、移转、消灭、限制等方面亦可适用，甚至在遗产分割上也可以适用。

2、扩大预告登记发生条件的范围。根据我国《物权法》第二十条的规定，能够进行预告登记的前提条件只有一个，就是“按照约定”。尽管这一设定体现了民法自由主义的精神，但对于债权请求权人却是不利的。一旦物权人不同意进行预告登记，债权请求权人则得不到另外的保障途径。因为笔者认为，预告登记的请求权不仅可以由合同产生，还可以因不当得利、无因管理、法院的判决、裁定或者仲裁机关的裁决、政府部门的命令等产生。

（二）完善预告登记的效力

在我国，明确规定的预告登记的效力只有保全权利的效力，然而只有一项权利对于构建完整的预告登记制度，实现交易中各方利益平衡是远远不足的。要构成一个完整的预告登记效力体系，必须加上预告登记的顺位保全和破产保护的效力。权利保全，顺位保全和破产保护这三个效力共同构成了预告登记效力的基本内容，三者共同作用，才能全方位地实现制定预告登记制度的初衷。豎

1、权利保全效力。即指保障请求权得以实现并发生所期望之特定效果的效力。也就是说，预告登记完成后，物权人对不动产所作出的处分行为，如果妨碍或者损害请求权的实现，根据相对无效的原则，该处分行为不得对抗预告登记人。这一效力可以保障请求权人顺利实现其权利。

2、顺为保全效力。即指为了防止未来可能发生的因一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，将多项权利按照时间的先后顺序排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。在实现预告登记保全请求权的同时，应当依据不动产物权预告登记时间来确立其顺位，才能更好地协调各方的利益。

3、破产保护效力。即指在相对人陷入破产时（请求权的履行条件并未成就，期限尚未到来），排斥他人而保障请求权发生指定的效果。即在相对人破产时，请求权人可以申请预告登记，针对受预告登记保护的不动产行使特别权。该效力对于应对债务人发生意外破产情况之时，确保债权人真实利益的实现，具有重大的作用。

注释：

《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

刘伟道，孙良军.论我国不动产预告登记制度及其完善.正义网.

参考文献：

[1]姜博爱.不动产预告登记制度研究[D].广西大学硕士学位论文，2012（5）.

[2]吴彬.预告登记制度的立法价值和制度完善[J].法治论丛，2007（3）.

[3]李伟.不动产预告登记制度若干问题研究[J].改革与战略，2007（8）.

作者：雷玥霏