预告登记实施细则

预告登记实施细则（通用9篇）

篇1：预告登记实施细则

关于开展预告登记的通知

各房地产开发企业、银行以及需要办理预告登记业务的申请人：

根据《物权法》及《房屋登记办法》的有关规定，结合我市实际，我局从二〇一〇年三月十五日起全面展开预告登记业务，现将有关问题通知如下：

一、开展预告登记的依据。

《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

二、预告登记的应用范围

《房屋登记办法》第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（一）预购商品房；

（二）以预购商品房设定抵押；

（三）房屋所有权转让、抵押；

（四）法律、法规规定的其他情形。

三、预告登记的收件要求

《房屋登记办法》

第七十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）已登记备案的商品房预售合同；

（四）当事人关于预告登记的约定；

（五）其他必要材料。

预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。第七十一条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）抵押合同；

（四）主债权合同；

（五）预购商品房预告登记证明；

（六）当事人关于预告登记的约定；

（七）其他必要材料。

第七十二条 申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权转让合同；

（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；

（五）当事人关于预告登记的约定；

（六）其他必要材料。

第七十三条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）抵押合同；

（四）主债权合同；

（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；

（六）当事人关于预告登记的约定；

（七）其他必要材料。

四、预告登记的收费标准

根据物价部门批复:

房屋所有权登记登记费标准均为

住宅80元/宗非住宅 550元/宗

五、预告登记的办理流程

申请预购商品房预告登记以及申请房屋所有权转移预告登记流程：

交易收件 —（收费）— 交易审批 —— 产权打印 —— 交易发证 —— 档案归档（验收收件资料）（主要核对合同真实性）（建立完整档案接受法院查询）

申请预购商品房抵押权预告登记以及申请房屋抵押权预告登记流程：

产权收件 —（收费）— 产权审批 —— 产权打印 —— 产权发证 —— 档案归档（验收收件资料）（主要核对合同真实性）（建立完整档案接受法院查询）

六、预告登记的注意事项

《房屋登记办法》

第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

按照《物权法》规定预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此收件资料中的“当事人关于预告登记的约定”必须明确这个三个月的计算起点时间。

七、预告登记的实施日期

从二〇一〇年三月十五日起所有新签订的预购商品房均可向自愿申请预购商品房预告登记，同日起对新签订的预购商品房需要申请预购商品房抵押权预告登记的必须提交预购商品房预告登记证明否则不予受理，对于三月十五日前已经提交合同备案但未完成登记导致未能按时完成预购商品房抵押权预告登记的，可以选择重新申请预购商品房预告登记，也可以按原登记方式提交资料到二〇一〇年四月十五日止，请各房地产开发企业以及购房人尽快办理相应登记。

特此通知。

高要市房产管理局

二〇一〇年三月十二日

篇2：预告登记实施细则

一、预告登记的基本概念

1、含义。预告登记，是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。符合预告登记条件的申请，由登记机关将房屋登记过程记载于房屋登记簿上。由于预告登记本身作为债权的请求过程，因此在办理条件成熟时，当事人应当办理正式的房屋权属登记。

2、法律效力。预告登记具有房屋权属证书的部分法律效力，预告登记之后，申请人可以取得房屋权属的准物权，不经预告登记的权利人同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理，可以有效防止一房多卖、违规抵押等现象的发生。另外，预告登记具有顺位保证效力，如果发生产权纠纷，经预告登记的房屋权利人为优先顺位受偿人。

3、原则

① 自愿原则。预告登记具有自愿申请的原则，预告登记申请不具备行政强制性，当事人可以根据自身需要自愿申请预告登记。

② 约定原则。预告登记具有约定的原则，购房者必须与出让方签订关于预告登记的约定，否则登记机构不予受理。回迁房屋暂不需要预告登记约定。

4、收费。预告登记属于房屋权属登记的一种，符合条件的申请经审核后，缴纳预告登记费，发放预告登记证书，其收费标准按照正常登记费收取，即住宅80元/户，非住宅550元/户。当办理条件成熟正式办理房屋权属登记时，仍需缴纳房屋权属登记费，发放房屋权属证书。

5、面积等权属信息。由于预告登记属于前期登记，登记面积可能与最终测绘面积不符，因此预告登记时的房屋面积仅作为正式房屋权属登记的参考，最终面积以具有资质的房屋测绘机构测绘面积为准。

二、预告登记的具体措施

（一）预告登记的申请

1、领取申请书

申请人到延吉市房产管理局预告登记申请窗口索要《延吉市房屋权属预告登记申请书》，并按照实际情况填写，签字处不要填，待回交申请书时在工作人员鉴证下签字。表格一式两份，一份申请人留存，一份回交预告登记申请窗口。

2、申请书回交

回交申请书时，需购房者本人在工作人员的鉴证下签字，在预告登记试行期间，委托他人申请的暂不受理。回交申请书的同时，需要提交购房合同或回迁合同、购房收据以及身份证等要件，所需材料均需提供原件及复印件。

（二）预告登记的受理

1、预告登记处理顺序

对符合条件的申请按照“回迁→商品房→其他房屋”的顺序进行分步处理，优先处理回迁房屋的申请。

2、预告登记受理条件

预告登记试行期间，按照年度进行登记试点，现阶段的受理范围是：

① 2009年1月1日之后发放与销售许可证的商品房，其购房者可以申请预告登记； ② 2008年1月1日之后被拆迁并签订会签协议的回迁户，可以申请预告登记；

③ 待2008年度预告登记申请试点结束后，将按照2007→2006→2005等年份逐年进行受理，具体日期另行通知。

预告登记试行期间，暂不受理房屋抵押权预告登记以及房屋所有权转让预告登记的申请。

3、预告登记的所需要件

① 商品房：购房合同、有关预告登记的约定、购房收据、身份证明。

② 回迁房：回迁合同、身份证明。

4、有下列情形之一的暂不作为预告登记受理范围：

① 土地性质为军产或者集体土地的；

② 商品房前期手续不全的；

③ 房屋权属有纠纷的；

④ 州、市等上级专案组介入的；

⑤ 商品房擅自更改规划设计的；

⑥ 商品房未签订预告登记约定的；

⑦ 根据法律法规不适宜申请的其他情形。

5、预告登记受理的阶段

预告登记试行期间，将预告登记的受理分为三个阶段进行：

① 集中受理阶段（2009年5月15日-2009年6月30日）

集中受理依据布尔哈通河为界，将延吉市城区分为河北、河南两片，该阶段5月15日至6月5日，受理河南片房屋预告登记申请；6月6日至6月30日，受理河北片房屋预告登记申请。集中受理阶段结束后，尚未申报的购房者可以继续申报。

② 材料审核阶段（2009年7月1日起）

该阶段开始，工作人员将对各类申请进行分门别类，对符合条件的申请提交监察、产权部门审核，对暂不受理的在新闻媒体上进行公告并说明原因。

③ 公告发证阶段（2009年7月1日起）

经过产权部门审核后，对符合预告登记条件的申请，分批在新闻媒体上公告，开始《预告登记证书》的印制发放工作，申请人根据媒体上公告的取证日期到延吉市房屋产权管理处办理预告登记的后续步骤，缴纳预告登记费，领取预告登记证书。

（三）预告登记的失效

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记试行期间，预告登记是否失效由登记部门根据实际情况上报上级部门决定。

三、注意事项

1、预告登记试行期间，申请人必须本人到申请窗口签字鉴证，委托他人申请的暂不受理。

2、申请书签字栏必须在工作人员鉴证下签名。

3、申请时必须提供合同书、购房收据以及身份证明的原件和复印件各一份，供工作人员审核，审核后原件退还，复印件留档。

4、关于预告登记的约定，申请人未与出让方签订相关协议的，可以与出让方签订补充协议，或者在购房合同上补充签订，由出让方签章后提交登记机构审核。

篇3：预告登记申请条件新论

关键词：预告登记,申请,物权法

为保全将来发生的不动产物权变动的请求权的效力,我国物权法规定了预告登记制度。然而,该制度对预告登记申请的提出由于规定得过于严苛和简单,不但缺乏相应的指导作用,反而限制了该权利的行使。

一、其他国家和地区关于预告登记申请条件的规定

作为一项集实体权利与程序要求于一身的法律规范,各国都规定预告登记申请应当同时具备实质与形式两方面的条件。

(一)申请预告登记的实质要件

按照各国通行的做法,申请预告登记应当具备两个实质条件:一是有效之被担保请求权的存在。这是提起预告登记申请的前提条件,也是预告登记为之服务的最终目标,因此,各国都要求必须具备这一条件。二是被涉及者的同意或者假处分命令。这是二选一的条件,即申请预告登记或者应当获得被涉及者的同意或者获得假处分命令。

1.《德国民法典》第885条规定:

(1)预告登记,依据假处分或者依据其土地或者其权利为预告登记所涉及的人的许可证书进行。(2)无须为了发布假处分而证明待保全的请求权受到了危害。

2. 为了详细地表明所要保全的请求权,可以在登记时援用假处分或者登记的许可。

按照该规定,在德国,预告登记申请应当获得预告登记所涉及的人的同意或者得到假处分命令关于被涉及者的同意。预告登记中,登记权利人的意思表示从其向登记机关申请办理预告登记的行为就可以看出,因而,多数国家都没有将登记权利人的意思表示作为条件,而是明确指出应当获得登记义务人的同意。至于登记义务人同意的表达方式,可以是多种的,登记义务人可以出具许可证书、承诺书等书面材料,也可以与申请人一起到登记机关办理手续以当场表明态度。

需要特别指出的是,并非所有国家都赞成这一做法。日本与韩国并不同意单由登记权利人办理申请的做法,他们要求预告登记由登记权利人和登记义务人共同申请,即实行的是共同申请主义。“因为在日本和韩国,尚未具备能够确实证明实体法上权利关系的特别制度,登记申请与实体权利关系的一致性很难得到保障。并且登记公务员的审查权限只限于形式上的书面审理。因此,为了减少不完善的特殊环境下容易出现的不符实体关系登记或虚伪登记现象,即采取所谓的共同申请主义。”

关于假处分。这是很多国家都实行的一项制度,其意是指“在诉讼过程中,关于诉讼标的物现状的变更,当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时,提出申请,由法院对诉讼物进行的一种处分行为。”其实质是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物,而对其作出的一种限制处分行为[2]。从法律效果上看,与我国的保全措施有相似之处。作为一项与实体权利紧密相连的程序制度,预告登记中的假处分并不要求申请人证明该请求权已经受到侵害或者面临受到侵害的危险。

(二)申请预告登记的形式要件

在具备了前面的实质要件后,登记权利人应当带着相关材料到登记机关办理预告登记手续。只有经登记机关审核批准并将该预告登记记录在登记簿上,权利人才能真正获得法律的保护。

二、我国《物权法》和其他法规关于预告登记申请条件的法律规定

(一)《物权法》关于预告登记申请条件的原则性规定

《物权法》作为一部实体法律规范,没有对预告登记申请的详细程序作出规定,仅在第20条就申请作出了“当事人……按照约定可以向登记机构申请预告登记”这样一个类似原则性的规定。通过分析不难看出,预告登记申请是法律赋予当事人的一项选择性权利,是按照当事人的主观意愿来决定办理与否的,即当事人“可以”去登记机构申请,也“可以”不申请。换句话说,只要当事人一方不同意预告登记,双方未能就预告登记达成协议,就不能办理预告登记。

(二)其他法规关于预告登记申请条件的规定

早在物权法正式公布实施以前,我国就有一些地方和部门法规出台了预告登记或者类似预告登记的规定,由于缺乏统一的原则基础,这些规定显得混乱无章。

其一,预告登记申请的强制与否规定不一。不同法规针对不同请求权对当事人是否可以自愿选择预告登记申请作出了不同的规定。国家土地管理局和建设部制定的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》将预购商品房的预告登记做了强制性的规定。《城市房地产管理法》第44条规定:“商品房预售人应当将预售合同报县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”《南京市城镇房屋权属登记条例》将以预购商品房和在建房屋设定抵押的预告登记做了强制性规定。该法规第30条第1款规定:“由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押的,抵押当事人应当于抵押合同约定的登记期限内办理抵押预告登记,并提交主合同,抵押合同以及其他有关证件、证明。”国土资源部的《土地登记办法》和《上海市房地产登记条例》等法规则将预告登记申请与否的选择权利赋予了当事人。《土地登记办法》第62条第1款规定:“当事人签订土地权利转让的协议后,可以按照约定持转让协议申请预告登记。”《上海市房地产登记条例》第49条规定“房屋尚未建成时,有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条第1款则将由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押之外的几种情况规定为自愿性申请。

其二,共同申请与单独申请并存。预告登记是由当事人一方持有关材料去办理还是应当由双方当事人共同办理法律规定不一。《南京市城镇房屋权属登记条例》第10条规定:“申请以约定方式限制房屋权属的预告登记或者商品房预购登记以及他项权利登记的,应当由双方当事人共同登记”。显然,该法规要求当事人双方共同申请。而《上海市房地产登记条例》第49条第2款规定:“应当由当事人双方共同申请的登记,一方当事人未提出登记申请的,另一方当事人可以单方申请预告登记。”也就是说,该法并没有强制当事人必须共同办理登记手续,而是灵活的规定为以共同申请为原则,单独申请为例外。

物权法颁布实施以后,2008年2月1日起施行的《土地登记办法》和2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》就预告登记的申请作出了与物权法相一致的规定。不同的是,《房屋登记办法》第69条增加了一个补充规定,即“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。”

三、完善预告登记申请条件之我见

(一)预告登记申请的几个原则

1. 强制与自愿申请相结合的原则

预购商品房及以预购的商品房和房屋建设工程设定抵押的,应当予以强制预告登记。其一,预购商品房因标的物———期房不符合法律规定无法进行正常的房屋产权变更登记的,若不要求强制申请,买受方作为该交易的弱势群体将难以与出卖方达成预告登记的合意,这样就无法进行预告登记,在没有可为第三方提供查询信息的情况下,“一方二卖”难以避免。其二,以预购商品房和房屋建设工程设定抵押,同样也存在无法进行物权变动登记的问题,而且标的额较大,对社会经济生活影响明显,并关系着金融市场的发展与稳定(美国的次贷危机就是很好的明证),因此有必要强制当事人办理预告登记。至于其他的不动产物权变动请求权,考虑到多是属于当事人自愿处分个人财产的行为,而且其登记与否不会对社会经济生活产生较大影响,应当给予当事人以自主决定权,因而,不建议采取强制规范

2. 有条件地单独申请原则

在预告登记申请材料齐备的情况下,没有必要要求当事人双方必须同时到登记机关办理手续。首先,预告登记申请材料本身已经表明了当事人双方对预告登记申请的态度,没有必要在登记机关再表明一次。无论是哪一类预告登记,其必备的申请材料都包括身份证明、不动产物权变动合同以及当事人关于预告登记的约定,这些材料足以表明双方关于预告登记的态度。其次,要求双方当事人同时到登记机关办理手续会增加申请的难度,不利于权利保护。社会竞争如此激烈的今天,大家都很忙,抽出工作时间处理个人事务并不容易,而要找到双方当事人都空闲的时间则更是不易。

至于应当由哪一方当事人来办理,笔者认为,因预购商品房而强制申请的,应当由预售方来办理;因以预购的商品房和房屋建设工程设定抵押而强制申请的,应当由抵押权人来办理;因其他原因而自愿申请的,可以由当事人约定由哪一方来办理。无论由哪一方来办理登记,在手续完成后,都应当将办理完毕的相关材料交给对方当事人一份,作为对方主张权利或承担义务的凭证。同时,为保障预告登记申请的顺利进行,法律应当规定,强制申请方借故拖延的,应当对其采取罚款或者其他惩罚措施,并赋予对方当事人以督促的权利,必要时可以由对方办理。

(二)预告登记申请的实质条件

1. 存在可以申请预告登记的债权请求权。

预告登记是为保护不动产物权变动的债权请求权而服务的,如果没有需要其保护的债权请求权,就没有申请预告登记的必要。

2. 当事人就不动产物权变动预告登记达成协议或者属于法律强制登记或者有生效的法律文书。

当事人就不动产物权变动预告登记达成协议的,申请人可持协议书和法律规定的其他材料去登记部门办理手续。当事人未就预告登记达成协议但是法律规定应当办理预告登记的,登记义务人应当在法律规定的时限内去办理登记手续。当事人就不动产物权变动发生纠纷,生效的法律文书判定应当办理预告登记的,登记义务人应当按照判决要求办理预告登记手续。

有学者指出,“我国立法未要求对当事人关于预告登记的约定进行公证,登记机关必将面临审查预告登记的约定是否真实的难题,而实践中,登记机关有限的精力和时间无法完成对约定的实质性审查”,故认为“我国应在今后的立法中规定公证这一环节。”然笔者认为,预告登记作为民事主体一项普通的民事法律活动,只要一般的协议就可以,并不需要强制引入公证制度,而且,引入公证程序不但会增加经济负担还使得预告登记的申请程序变得复杂。

(三)预告登记申请的形式条件

当事人要想获得预告登记的保护,在具备了上述的条件后,应在法律规定或双方约的时间内到登记机关办理登记手续,否则将无法受到相应的法律保护。

参考文献

[1]崔吉子.韩国的不动产登记制度[C]//梁慧星.民商法论丛:第26卷.香港:金桥文化出版(香港)有限公司,2003:706.

[2]高婧.不动产预告登记法律制度研究[D].泉州:华侨大学,2007.

篇4：论预告登记制度

摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。

关键词:预告登记制度;商品房;物权法

一、预告登记制度的发展现状

1.立法现状

目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。

通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。

2.实际操作情况

(1)预告登记制度

目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。

(2)预售登记制度

另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。因此，不能有效发挥预防“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。

二、我国预售登记制度实践中存在的主要问题及完善

1.预告登记制度的保护请求权范围不明晰

根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记，由此可以看出，我国预告登记请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。根据物权法定原则，没有规定就不能适用预告登记制度。在我国现实生活中，为了保全给予或取消土地上的某项权利，对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议， 应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。

2.预告登记制度的效力有待完善

预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。从各国法律的规定来看，这种排他效力主要包括权利保全、顺位保全和破产保护效力，它们分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国《物权法》只规定了权利保全效力，而对顺位保全和破产保护效力均未涉及。笔者建议采取相对无效的效力规范模式。预告登记后，登记义务人有权处分不动产，但与预告登记保全的权利相抵触的，不发生物权效力。而且，为发挥预告登记的功能，在经法院确定的判决而对不动产为强制执行也不能排除预告登记的效力。另外，明确规定预告登记保全顺位的效力和破产保护效力。

3.预告登记制度的发生方式缺失

关于预告登记的产生原因及申请程序。我国物权法只规定当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记，但如果约定不成，如何处理，在国外有相应的假处分制度。假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，我国诉讼法中没有假处分制度，假处分类似于我国司法中的保全措施，可类推适用。笔者认为可增加规定由请求权人向法院申请，经由法院的保全裁定进行预告登记。另外，将预告登记条款写进《房地产买卖合同示范文本》里，防止购房者因为不了解预告登记，使得预告登记制度的实施受到影响，而如果将预告登记制度写入房地产买卖合同示范文本中，提醒购房者这项权利，将使预告登记制度的发挥应有作用。

4.预告登记薄的公开化

篇5：注销预告登记申请

甲方：扎赉特旗鑫佳园房地产开发有限公司 乙方：

_______ 已在墨香居小区购买_______号住宅，合同号为：__________甲乙双方就解除购房合同事宜达成如下一致意见：

1、经双方协商同意，解除购房合同。

2、乙方按甲方要求配合甲方到不动产登记部门办理注销预告登记手续事宜。

3、乙方按甲方要求甲方到房产管理部门办理相关的退房手续事宜。

4、自本协议生效之日起，甲方或乙方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求。

甲方（盖章）：

乙方（签字）：

篇6：(二)关于预告登记的效力

《物权法》第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的`请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，为此，《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

篇7：预告登记制度的完善[定稿]

若晓春一梦

【摘要】不动产预告登记制度是不动产登记制度中一项重要制度，我国物权法也对此进行了规定。不动产预告登记将债权物权化，赋予债权请求权以物权性质的排他效力。其价值在于保障预告登记权利人的权利，保护交易安全，维护市场信用等，特别是以抑制商品房买卖中“一房多售”为典型。当前立法在很大程度上起到了保护交易安全与公平的作用，但还是存在不足。

【关键词】不动产预告登记交易安全

不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。笔者在本文中将对不动产预告登记制度相关问题进行简单的探讨和分析。

一、预告登记的法律地位以及适用范围

（一）关于预告登记的立法现状

在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易安全，确保债权的实现。

（二）预告登记的适用范围

所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权的交易，在这里体现的是物权法定原则，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。” ①

在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停止条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易安全，保障了所有权的实现。当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。

二、预告登记的效力②

（一）预告登记的保全效力

预告登记的保全权利的效力，是其在保全对象上所表现的作用，又称为预告登记的担保作用，即“防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分”。根③

据物权法规定，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是在法定的时间范围内绝对不能发生物权变动的法律效果。这一规定对于避免不必要的纠纷，确立预告登记担保效力是十分必要的。

（二）预告登记的顺位效力

预告登记的顺位效力体现在保全债权请求权的顺位，即“因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力”，这是预告登记对依本登记取得的④

①

② 欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第98页浙江大学出版社2008年12月关于预告登记的效力问题主要有“三效力说”和“四效力说”。笔者在这里采用“三效力说”进行学习探究。

③ 王星《浅谈我国〈物权法〉中的不动产预告登记制度》 刊登于《法制与社会》2007年12月 ④欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第102页浙江大学出版社2008年12月

物权所具有的保障作用。因为预告登记的顺位效力的存在第三人不得无视预告登记的存在，并且预告登记人认识到预告登记人在法定期限内为本登记的可能性，从而限制其妨害预告登记所保全的权利顺位的行为，并且第三人不得以不知预告登记为由而与预告登记人进行善意抗辩。其中也体现了预告登记具有预警的效力，现行《物权法》明确规定了预告登记的物权效力，但是对于预告登记完成后的其他登记行为也未予禁止。预告登记本身所具有的防御性与当前立法的不明确是存在矛盾的，因此可以在将来的不动产登记立法中将这个问题明确化。

（三）预告登记的完善效力

“预告登记的完善效力，即预告登记的权利已经表现出将来物权权利的某种效力，在一定场合可以被当作将来完整的权利看待。”预告登记的完善效力⑤

是以受保全的权利具有类似于物权的特征为前提。主要体现在以下两个方面，一是破产保护效力；例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了告登记，如果不久甲破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。二是对因公权力的行使而发生的不动产物权变动的排他效力在我国因公权力的行使导致物权变动的事实时有发生，最明显和常见的就是在征地、房屋拆迁的过程中；此外，在相对人死亡时，预估登记的完善效力依然存在，继承人不得以继承由而请求剔除不动产上的预告登记。

三、预告登记的消灭

对于不动产预告登记消灭的原因，由《物权法》第20条可以看出有两种：一是预告登记保全的债券请求权的消灭导致预告登记的消灭。如果居于主导地位的债权因为无效、被撤销或被解除等原因而消灭时，由于预告登记制度本身的附随性，其自然归于消灭；二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记便失效。预告登记虽然具有一定的法定效力，使债权具有物权的性质，但是实际上并没有实现预告登记权利人的物权，所以如果债权请求权人在法定的三各月内不积极行使其请求权，导致法定或约定时效已过，那⑤ 【德】曼弗雷德·沃尔夫著吴越、李大雪译《物权法》第18页法律出版社2002年

么，预告登记的效力自然消灭。但是如果预告登记人明确作出放弃已经进行预告登记的权利，笔者认为是可以导致预告登记的消灭的。因为在这个放弃的过程中权利人实际放弃的是债权请求权，所以是可以导致权利义务消灭的。

对于不动产预告登记消灭的程序，《物权法》并没有做出明确的规定。但笔者认为如果预告登记消灭事由出现后当事人双方或者利害关系人应该经过合意进行申请，注销登记。同时也不排除单方进行申请，注销登记的可能性和可行性。如果将预告登记消灭程序法定化以后，可以排除在交易过程中对抗第三人交易，降低交易成本。

四、小结

在当前的市场经济状态下，不动产预告登记制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，稳定市场秩序。同时我国立法将不动产预告登记制度纳入其中，也是体现了与国际接轨，促进社会主义市场经济发展的目标。预告登记制度在其确定的范围内，以保全效力为前提，在一定程度上实现和保障了顺位效力和完善效力，保护了在交易过程中的预告登记权利人的债权请求权，起到了“保护弱势”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二卖”的情形，但是就当前的立法现状来看，其中还是存在以下不足：（1）预告登记的发生要件中应该将登记义务人的同意明确为独立的要件；（2）应该规定假处分制度；⑥（3）对预告登记顺位效力的保障不足，笔者认为应明确禁止登记义务人在法定期限内对不动产进行可能损害登记权利人利益的登记；（4）对预告登记的消灭程序应该有比较明确的规定。

⑥ 假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，类似于我国司法中的保全措施。

参考文献：

1、欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》浙江

大学出版社2008年12月

2、孙鹏著《物权公示论——以物权变动为中心》北

京：法律出版社2004年5月

3、陆建超 《构建我国不动产预告登记制度的思考》刊登于

《中国房地产金融》2007年第1期

4、王星《浅谈我国《物权法》中的不动产预告登记制度》

刊登于 《法制与社会》2007年12月

5、陈文娟《浅议不动产预告登记的效力——析《物权法》

第20 条》刊登于《法制与社会》2009年1月

6、吴访非宇光《透析《物权法》不动产预告登记制度》刊

登于《沈阳干部学刊》2008年2月

7、杨建《我国不动产预告登记制度之若干思考》刊登于

篇8：预告登记实施细则

问:登记机构如何来判断预告登记是否已经失效?在这种情况下, 登记机构能否为某乙办理转移登记?

金绍达:预告登记是对预告登记的义务人行使权利的一种限制, 倘若长期处于这种限制状态, 会损害预告登记义务人的利益。因此, 《物权法》规定了“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效”。

能够进行不动产登记 (本登记) 的条件应包括两个方面, 一是客观上具备了办理本登记的条件, 二是预告登记的义务人是否配合预告登记的权利人办理本登记。是否具备了办理本登记的客观条件, 不同类型的预告登记有所不同:

1.预购商品房预告登记, 是开发企业 (卖方) 已完成了初始登记;2.预购商品房抵押的预告登记, 是预告登记的义务人 (购买商品房的业主) 完成了商品房的转移登记;3.现房的转让和抵押本来从房屋转让合同或抵押合同签订之日起就可以办理转移登记或抵押登记, 只是由于当事人自己的原因, 一时无法或不打算立即办理转移登记或抵押登记, 这才需要以预告登记来保障将来实现物权。因此, 如果当事人在协议上约定某一天作为能够进行不动产登记之日, 则应从协议所约定的一天起算。如果没有对此进行约定, 则起算时间就是物权协议签订之日。

但是, 登记机构并不能简单地以起算日期起三个月时间已经届满来直接推定预告登记失效, 因为还存在预告登记的义务人是否配合的问题。预告登记的主要目的就是为了保障将来实现物权, 因此, 在一般情况下, 只要到了能够进行不动产登记之时, 预告登记的权利人一般都会及时地办理不动产登记, 以取得不动产物权。在本例中, 双方没有在开发企业办好初始登记之日起三个月内申请转移登记, 这存在两种可能:一是买方某甲怠于行使自己的权利或是出于故意 (如某些炒房者) , 未及时申请转移登记;二是作为卖方的开发企业不予协助或故意拖延时间, 等待三个月时间的届满, 让预告登记失效。

如果预告登记的权利人和预告登记的义务人对此各执一词, 这就形成了双方的民事纠纷, 难以也不应由登记机构来判断谁是谁非。当事人应当通过协商或司法程序来解决问题。因此, 预告登记在实践中出现的问题远比立法时所考虑的问题更为复杂。在国家没有新的规定以前, 除了以下情况, 登记机构不能仅以三个月时间的届满来推定预告登记失效:

1.有证据证明已办理预告登记的债权消灭 (如双方解除合同或合同被认定无效) ;2.司法部门认定预告登记已经失效;3.预告登记的权利人自己认可从能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。

篇9：预告登记的效力

2000年开始我国房价一路飙升，如今一线城市的房价已经是大多数年轻人及普通家庭的无法承受之痛。房地产也在众人推高之下，经过了很长一段繁荣发展的时期，但是近年来，由于经济下行的压力，虽然房价依然处于高位，但是许多房地产企业却因为资金链断裂而破产，房地产老板自杀、跑路，“繁华小区”骤成烂尾楼已不是新闻。中国的家庭为了在城市拥有一套房子，往往是汇集整个家庭的财力和几十年的努力，在支付了高额的购房款后，却因为房地产企业破产，而无法获得房子的产权，这就造成许多购房者上访、堵门，给政府造成巨大压力的同时，亦给社会带来不稳定因素。在房地产企业破产时如何保护购房者利益就成了亟待解决的问题。

制度反思

预告登记是指签订购房协议后，为了保障将来的物权实现，而向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度本身是为了保全将来发生不动产物权变为目的的债权请求权而作的登记。预告登记这一制度设立之初，主要是为了避免房地产公司“一房二卖”。房价如果持续高走，房地产公司很有可能会在与购房者签订协议后，为了获得更多的利益，而宁愿支付违约金，而再出售，而预告登记制度的存在，就可以避免这种情况的发生，从而保障购房者利益。

由于预告登记制度，理论上对于权利人的权利定性更偏向于债权而非物权，这个定性笔者认为就预告登记制度本质而言，没有问题。但是实践中，已经出现很多购房人支付了高额的购房款，因为产权办理的时间非常漫长，而且等待具备办理产权的时间也很长，而只能暂时先办理预告登记，但是就是这个时候，房地产公司破产，而我国《破产法》、《物权法》均没有规定在破产程序中预告登记的效力，那么按照预告登记的本质是债权的属性，购房人无法在破产程序中获得其所购房产，这就非常的不公平，严重损害了购房人利益。笔者认为，预告登记制度无论其本质属性是什么，无论该制度设立之初是为了解决什么问题，在实践应用中，在权衡各方权益后我们应该为了公平，为了保护弱势的一方，而应该对该制度进行调整，以适应需要和解决问题。

域外制度合理借鉴

在企业破产中为了保护购房者利益而延续预告登记的物权效力，在其他国家中是存在立法例的，为了完善我国的相关制度，研究借鉴他国的法律是非常有必要的。

德国对于预告登记制度的规定比较完善，在《德国民法典》、《德国破产法》中，规定了房地产公司破产后，购房人有权因预告登记向破产管理人请求履行该请求权。

日本立法规定了“假登记”，所谓的“假登记”在内涵上和预告登记是一致的，日本赋予假登记有排除假扣押、假处分的效力，在破产程序中，购房者依旧可以办理产权登记。在破产公司债权人和购房者之间，日本立法和判例也是站在购房者的一边，在破产程序中依旧选择保护购房者的权益。

无论各国法学理论界对于预告登记的权利人权利的本质属性如何看，立法中实践中日本和德国都是选择保护购房人的利益，这就证明在这个问题上，大家认为房地产破产公司债权人和购房人的利益相比，购房人处于弱势，而且许多时候未办理产权登记不是购房人能控制的，毕竟在各国达到办理产权的条件都需要经过一段的时间，预告登记本身就是为了在能够办理产权之前而为了保护购房人的权益的制度，将预告登记的物权效力延续到破产程序中，笔者认为是理所当然的，而且我们找不到其他时候预告登记有物权效力，而破产程序中就不具备物权效力的合理理由。

具体制度协调融合落实

在破产程序中，笔者认为，首先，应该确保预告登记权利人有权继续进行产权登记，办理了预告登记的房产笔者认为不应该列为破产财产的范围内，应该最大限度的保障购房人的权益。然后，如果破产程序中其他债权人和破产公司达成和解，除非预告登记权利人同意，否则，对其无约束力。破产程序中的和解，不能包括预告登记的房产，这也是出于确保预告登记权利人能够顺利继续办理产权登记的考虑。其次，在破产重整程序中，笔者认为也应该保障购房人的利益，确保预告登记权利人有权继续办理产权登记，而不应该设置任何的阻碍。最后，在破产撤销权上，笔者认为应该预告登记能够对破产撤销权进行阻却。

给予预告登记权利人在破产程序中畅通无阻的办理继续请求办理产权登记的效力是非常必要，而且非常重要的。否则，就会造成利益保护失衡，严重损害预告登记权利人的权益。