住宅小区商业计划书

时光荏苒，一项工作总是在不知不觉间结束，我们又迎来新的任务与挑战，在开始新的任务前，我们要学会撰写计划，那么该如何拟定计划呢？以下是小编整理的关于《住宅小区商业计划书》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：住宅小区商业计划书

小区led广告项目商业计划书 2

新型社区LED多媒体广告屏项目商业计划书

新型社区LED多媒体广告屏

项目商业计划书

第一部分 项目介绍

一、项目简单描述

首个新型社区LED多媒体广告屏(彩屏);位于小区出入口或休息区的社区LED多媒体广告屏，通过实用性很强的便民信息加视频广告，深度黏住住户，从而构建受众与品牌零距离的接触效果，使广告更高效。 受众的“主动关注”——更优于其他社区媒体! 在小区总能找到广告主的最佳目标客户!

另为新型社区LED多媒体广告屏(彩屏)是代表户外媒体未来发展方向的新兴媒体形式。它将最先进的LED视频技术与互联网技术相结合，将传统的户外视频LED连接成局域网，克服单屏单点播放的弊端，将多座城市的钻石级户外广告席位联结在一起，通过机房进行远程控制，统一管理，真正实现户外视频广告网络化传播。

新型社区LED多媒体广告屏(彩屏)主要是面向中高端小区，锁定城市主流消费群体，全面覆盖呼和浩特200多个中高端小区住户达100多万人次，可吸引流动人口约300万人次。他们，足以左右这座城市的消费趋势。社区LED多媒体广告屏(彩屏)着眼大品牌推广的高端定位，确保城市联播高水准运行。高端品牌，高端推广，高端品质，带给客户无与伦比的丰厚回报。

二、项目的宗旨和目标(市场目标和财务目标)

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新型社区LED多媒体广告屏项目商业计划书

致，广告牌和单元指示牌及公益宣传视窗结合为一体的产品，产品款式共计9种。

11.媒体形式：家门口的户外媒体(简称：半户外媒体)，传播方式：室内户外同时都能到达的一种新型半户外媒体，到达形式:人们每天出门第一个和回家时最后一个看到的广告媒体，每个人每天 至少两次以上关注的媒体。

12.产品设计理念：覆盖率广，传播时效快，到达率极高，消费群体针对性强，投放费用低，一种贴近社区生活的户外媒体;精致、美观、便民，在安静、和谐的环境中所有住宅小区居民每天至少关注两次以上的新型媒体，是唯一一种远离喧闹环境，小区业主不反感的自己家门口的传播载体，公益、商业的巧妙结合，且有效的避免了行业主管部门对户外广告的审批整治及项目投资运营的自主性。

六、项目特性及优势说明

1、全铝合金材料制作(使用价值永远超出其他材料制品);

2、坚固、耐用(使用期可达10以上年);

3、美观(牌体采用新型喷涂，不褪色、不变形，颜色选择多达10几种);

4、使用方便(拆装方便，维护成本相当低);

5、回收价值高(产品回收价值高达60%，有利于后期产品更新);

6、功能齐全：特别是单元指示功能，业主和物业深受欢迎，有利于产品投放;

7、节能环保：产品采用LED做光源，比一般光源节能60%以上;

8、红外线人体感应开关，晚上遇人即亮，人离灯熄，不扰民;

9、产品使用高能量聚合物锂电池，无需外接电源，一次性充电可使用50天以上，电池试用期达5年以上;同时也可使用220v备用外接电源;

10、实用性广，普及性强，是目前小区内唯一一个高价值的空白媒体资源，适合政府和物业的安装要求，有利于投放;

11、媒体价值高，城市小区密集，可任意选择性的投放点位，广告到达率极高，深受商家喜欢;覆盖率大，适应在各级城市小区投放。

12、无行业竞争性，专利产品，仿冒必究;

七、项目运作方案：

1、 首先了解项目及产品的市场价值，在该区域内调查相同形式的媒体的基本运作模式及回报价值(指小区内的媒体，建议咨询各电梯框架广告媒体);

2、 了解该城区内各小区的分布情况，进行物业费用及项目相关费用的现场摸底，进行

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新型社区LED多媒体广告屏项目商业计划书

为在广告位经营的过程中再有价值的广告位都会有闲置期的，相对来说2000个广告位在指定的3年的时间内至少预计闲置差不多得有6-8个月，当3年后广告位增值时正好是投资方收回广告位的最佳时期，市场价值可想而知;

4、同时过度了新型产品的维护费用和避免了自己去承担高额的场地资金的风险，这一条应该是在经营新媒体的过程中风险最大的，也是最致命的，前期如果自己经营，经营不善的话，不仅仅会丧失对该项目的投资信心，也会影响到和其他物业签订资源合同的诚信;

八、市场点位分类及基本运作模式

小区点位可按市场行业价值分为A网和B网两类

A网：指市内的高档小区，公寓、商住楼、效益较好的单位住宅区、大型商场的停车场(不含别墅)，该网一般指市内中心地段房价最高的电梯房住宅区;为消费能力极高的居住群体，小区的单元数量在10-50个之间的，人口密度越大越好;

B网：指市内中档及政府安置小区，(不完全局限于电梯房)，或居住人口多的民用住宅群，含商业圈、休闲圈等。

该项目的前期实施首选A网，在占领相对的A网资源后，即可大力发展B网。

九、市场营销模式

业务提成模式：A网的业务提成：以业务员包干的形式运作，公司在统计好各小区的投放价值后制定责任包干，如XX小区以每个单元为600元;XX小区每个单元为1000元的形式去激励业务员，业务以公司名义和小区物业签订好场地租赁合同为准，(在签订合同的同时小区物业必需提供楼栋号及前期小区的公益宣传资料)，并协助公司安装部门安装完毕为准，安装后业务员必需把该小区的负责人及小区物业相关资料信息移交给公司后期维护的主管部门，才能结算全额费用，合同不得低于3年一个合同期，一次性签订5年以上的合同业务员公司另外给予相应的奖励。B网可参照A网的基本运作模式试行。

九、产品价格方案 定价依据和价格结构

广告发布价格可基本定为：二线城市1500元每年(二线城市每个灯箱年开支约为400元(含平均为300元左右的物业管理费、50元一个的产品维护费用和50元一个的人工管理费用，未含产品的第一次成本投入);一线城市约2500元每年(一线城

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新型社区LED多媒体广告屏项目商业计划书

1500元/个/年(广告年发布价) ×10000个=1500万元/年(含场地租金200元/个×10000=200万元;税金及附加1500万元×6.3%=95万元;管理费用20万元;业务员提成 1500元/个×3%个=45万元)净利润1140万元/年

第三部分 可行性分析

一、广告市场现状分析

21世纪 一个信息化高速发展的时代，一个视觉冲击的年代。广告成为这个时代不可或缺的一部分。孕育出一片新的就业市场，也影响着我们的生活格局!

只要有买卖的地方，就有户外广告。户外广告已经不再是以前改革开放30年的那个老旧呆板、平面色彩单调的时代，随着广告制作技术的不断进步，人们对户外广告有更多的要求，时尚 新颖 立体 色彩斑斓 富有创意是这个时代的主旋律!各种户外广告让人惊奇，“只有想不到，没有做不到的!”成为21世纪广告的口号!

对于广告设计制作者而言，创意永远是他们的财富。有了好的材料，没有好的创意就像黑白的照片一样只能让人回忆!广告无不时刻在刺激着消费，而更多的消费刺激着商家对广告的更高要求!吸引，夺目是广告的最大特点，而创意就是广告的灵魂!户外广告有着很强大的发展潜力，与长远的发展方向!

中国户外广告业目前有近6万家经营企业，其中98%以上为民营企业。行业前10家较大的户外媒体公司只占20%的媒体资源份额，尽管行业集中化趋势明显，但传统户外媒体资源依然十分松散。由于户外媒体在中国不被视为一种固定资产，其作为法人财产的法律地位模糊，需要各种不同政府部门的审批，且被批准使用的时间普遍较短，加上城市规划的缺位或经常调整，全行业一直处于无保障、粗放式的初级经营状态。

所以，完全的户外广告市场已经异常激烈，成为行业竞争的“红海”区域。

二、项目设计来源

产品的创意设计源自于近年来中国

一、

二、三线城市政府对户外大牌的拆除整治，原来各大城市经营户外大牌的广告公司失去了往日的暴利，一些经营单一的户外广告企业将面临生存的困境，在万般无奈的情况下到处寻找一种新的媒体资源，他们有成熟的管理和销售团队，不缺资金，不缺客户，从而所有媒体的目光盯住了有待开发的城市小区阵地，学习分众，模仿框架、各大城市所有商住楼的大堂、通道，特别是电梯的里里

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新型社区LED多媒体广告屏项目商业计划书

城市小区的媒体广告市场至今几乎仍处于空白阶段，是企业战略选择的“蓝海”区域，发展前景良好。

场地租赁合同范文

城市小区单元指示灯箱安装协议

甲方: 乙方：

为了积极响应省政府的号召，进一步提升城市小区品位，加强城市小区夜间景观建设，提高文明城市创建水平，创造全新的社区文化氛围，规范美化湖南住宅小区的整体形象，基于目前该小区亮化及基本设施状况，我公司愿免费为该小区安装小区单元指示灯箱，用于小区单元地标指示，夜间照明，信息发布及文明小区建设宣传等，同时也给人们的日常生活和社区工作带来极大的便利，现就小区指示灯箱安装一事双方达成如下协议：

一、项目名称：全国首创，专利产品：城市小区单元指示灯箱。

二、项目功能：人体感应灯箱，无需外接电源，用于小区地标指示，夜间照明，信息发布及政策法规、文明小区建设宣传等。

三、安装位置：小区内各单元一楼门口，离地面约2米处，含停车场及小区内的其他功能区。

四、准许期限

年，自

年

月

日起至

年

月

日止。

五、费用：

元每个，共计

个，合计租金为

元每年，合同签订之日乙方向甲方支付该小区内单元数量的总租金的30%作合同保证金，余款在乙方安装后投放第一个广告当日一次性付清。

六、具体事宜

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此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字、盖章之日起生效。

十一、

此合同如有未尽事宜，甲、乙双方可通过友好协商、签订补充附件解决，补充附件与合同具有同等法律效力。无法取得共识和谅解的，提交合同签注地司法机关解决。

甲方签字(盖章)：经办人：

签约时间：

年日

电话：

地址：

日

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：

经办人：

签约时间：

年电话：

地址：

乙方签字(盖章)

月

月

第二篇：日本商业、住宅考察心得

2010年2月日本商业、住宅考察心得

2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满当当，感触良多。流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。

一、优秀的施工工艺水平

1、标准化构件的生产应用

在日本不锈钢的应用相当广泛，我们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道„„等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推广，十分遗憾。事实上这样的标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。

2、清水混凝土工艺

作为建筑工程专业出身，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为出色的施工工艺。有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。

我们看到这些建筑成品表面十分平整光滑、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用;施工操作还是过多依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。清水混凝土属于新兴的施工工艺，真正掌握此类建筑的设计和施工的单位不多。

清水混凝土难点有四个，一是水泥、砂、石产地、配比要一致，不能有色差;二是模板质量高，多为一次性使用，投入大;三是预留预埋的孔洞尺寸必须一次成功;四是后期的保养维护十分困难;因此清水混凝土对建筑施工水平是一种极大的挑战。

清水混凝土造价要比普通混凝土成本高出20%以上，而且精工细作，工期要拉长不少，结构施工阶段投人的人力、物力加大，但最终节省了抹灰、吊顶、装饰面层等内容，减少了物业维保费用，工程总造价是降低的。随着与国际接轨的日益加速，随着绿色建筑日渐受到重

视，到处都在提倡节能减排，在我国工业与民用建筑中，我认为清水混凝土的应用将会有一个比较大的发展。这方面就需要认真学习日本机械化和标准化管理的水平了，如果能在龙江或者虹桥项目中建一个概念形式的小型内建筑，用清水混凝土工艺倒也不失为一个好的表现形式。

3、施工细节精处理严要求

日本施工细节上面的东西太多了，其他的就不多说，我特意在每个项目都认真看了填缝处理，可以毫不夸张的说，在日本街头的随便一个建筑物，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都比南京的五星级酒店要做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

经了解，日本现在还是实行技工的等级制度，而且专业化分工相当细致，比如打胶的就是一个公司、一个队伍、一个人一直都是只做打胶的活，虽然死板但是质量非常高。而反观我们国内，施工单位已经都是走总承包然后劳务分包的管理路子，都是农民工放下锄头就拿起榔头，没有培训没有指导，边干边学，还能一个人横跨木、瓦、钢筋、水、电、油漆等多专业，个个都是全才。国家要保障农民工进城务工的就业问题，大的国企要甩掉包袱轻装上阵，这样的体制决定了我们国家在建筑产业上缺少专业技工，产品无法精雕细琢的现状。

日本的渣土车和国内不一样，外形很像一辆大型依维柯，尾箱完全封闭，干干净净，如果不是有人提醒，我还以为就是一辆超市的运货车而已。国内采用普通卡车加装挡板的做法孰高孰低一目了然。

二、别具一格的景观园林、小品装饰

1、淡路岛梦舞台的温室布置了各种各样的雅致兰花，百花圃层层叠叠的坐落在阶梯状的山崖上，而这里原来不过是一片荒凉的嶕岩，用了10年时间才慢慢形成我们看到的规模，你不得不佩服开发商和设计师的决心、恒心。

大阪21世纪实验住宅采用架空地板，每户开门见绿，小小一栋房子内庭还做了水景步道;东京赤坂的高层公寓四周巧妙地利用坡地做了景观绿化，而植株不是像我们这里成片的只是一个种类，小小一块地里参差的种了上百种植物，高低结合，相互穿插，做出了原始植被的感觉;难波公园更是用商场和景观相结合的方式把一个shoppingmall变成了城市中的绿地公园;这一系列的造景方式改变了我们的惯常思路，都可以在虹桥二期项目上广泛应用。

2、东京中城以日本现代和式风格为主题的大型综合体，有几点值得提出：

一是在项目内摆放大师们的艺术作品，如安田侃的“妙梦”，类似的作品在商场、酒店、室外广场上都有，布置了20余件，使得都市和艺术融为一体，使东京中城的普通空间拥有高品质的艺术氛围。

二是大型的树形钢结构广场，配合旁边地铁出口处流水覆盖的雨蓬玻璃，曲线造型相当别致

的木制桌椅，让人很想坐在这个角落喝杯咖啡休憩一下。

三是室外的大型庭院公园，有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠，我们看到了大众汽车在做推广活动，也看到老人在锻炼，这也是把公园和商业整合的一个综合体项目。

四是商场内别致的和式风格装修设计，高达17米的水线景观，竹地板取代了地砖，以及处处可见的木材、日本纸等装饰风格设计很是精彩。

五是专业的引导解说安排，中城在我看来其实商场并不具多少人气，也没有什么国际知名名牌，只有负一层和地铁相接，餐饮、超市的人流量相对较大。但是有了引导小姐的一路解说，理解了这个综合体内建筑所包含的种种含义，中城给我留下的印象反而是这次日本考察之行里面最深的。

三、明确的商业定位与建筑表现相结合

我们看了难波公园、东京中城、六本木新城三个综合体，也看了丰州LALAPORT购物中心，虽然不是学商业的，但我感觉这几个项目的定位准确，而且差异明显。

1、难波公园是备受推崇的体验型购物中心，它把公园与购物中心结合为一体，根据地形特点以一条“峡谷”贯穿中间，两侧布置商业，动线为环形。由于别开生面的峡谷设计，从2-8层依次递推，在每层的退层平台都布置了大量的绿植花卉和休息区，空中花园、屋顶绿树直接与大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。

难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。它的定位中档，多为日本本土品牌，餐饮、休闲服饰、娱乐、家居等业态分布较多，但是人流很多，可以看出很多人就是过来休闲，不是专门购物，但巨大的客流量保证了足够的主动消费。

2、东京中城是典型的用建筑和装饰手法来吸引客流的综合体，它是东京都内最高的建筑物，设计强手云集，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计EDAW Inc.，商业设施的设计由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了“Design Wing”的设计 。

这里是东京拥有最大片绿地的购物商城!它的拱廊街及广场之中种植了许多植物，在摩登的建筑之中，彷佛闯入了一个温室，逛街显得格外舒服。外围则有一个庭园，包含中城庭园及松町公园两个区块，铺设了无线网络基地台，这里也成为了最佳的户外办公室。而且更骄傲的是这里春天可以赏樱花、秋天还可以赏枫。

它甚至专门安排了服务台，设置解说小姐引导参观客人沿着中城走一圈，把中城的建筑特点、大师雕塑艺术品、日式装修、庭园钢结构等都系统的进行介绍，使客人即便是走马观花，也

对中城到底有哪些特点有了更直观深入的了解。

不知道是不是时间不合适，我感觉中城地下的餐饮、超市、咖啡饮品店生意火爆，而商场1-4层时装、家居却没有什么人流，也没有国际一线品牌，应当是属于中高端定位，但这里的建筑表现手法的确是给我留下深刻印象，属于完美利用了建筑物“地标”属性来增强商业价值的典型代表。

3、六本木新城位于东京都会区的六本木六丁目地区，也是东京的地标之一。它以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。

六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施„„几乎可以满足都市生活的各种需求。

这里一线品牌云集，属于高端商业，建筑也是现代特色鲜明，引进的几个主力业态都是相当强势。它的一层架空，停车场与城市道路自然结合;在森大厦52层设置了观景台，还有森美术馆定期举办展览吸引客流;露天广场的钢结构气势磅礴;高端豪宅的底层是LV、hugoboss等一线品牌专卖店;内街的立面设计层次分明、采用外墙的装饰手法„„可以说六本木新城是城市综合体的成功典范，也是我们学习的高端目标。

4、丰州lalaport购物中心

在日本，Lalaport是当地久负盛名的连锁购物中心，凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。Lalaport的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目。这对我们来说是一种启示。

lalaport整体商业建筑中有四幢在外形上采用了“ship”的形状，充分体现了旧时船坞的历史风华。在室外空间和广场地面的设计中，充分引进海洋元素，用蓝色的水域呼应海洋的感觉，把广场地面做成仿真的海浪形状。通过种种途径，lalaport的设计师们既让建筑物融于了当地的历史环境，又延续了本地海洋船坞的历史痕迹。

Lalaport的主力店是儿童体验主题公园“Kidzania”，我们进去参观的感觉就是这个点子真绝，把小孩子“过家家”的游戏规模化、标准化、扩大化、成人化，确实是吸引力无穷，也为商场带来了大量的人流。因为Lalaport的商业基本以中档服饰和家居杂货为主。商家品牌和商品类型，也并没有非常特别之处，但是在货物摆放和陈列上，紧紧围绕着儿童和家庭主妇这个主题设置，在商场里到处可以看到推着婴儿车购物的主妇们，而室外的广场上也全是嬉戏的儿童。可以说定位相当准确，确实对普通大众和中等收入家庭具有极大的吸引力。

四、考察带来的启示

我个人感觉，新城市在商业运作上应该以lalaport为学习的榜样。

一是要学习它的招商营运，明确项目自身定位进行招商，如果引进kidzania，就应该围绕儿童和女性做招商策划，定位中档，辅以娱乐、餐饮等服务业态，扩大和南京同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。事实上我是觉得虹桥更适合做成这样的购物中心。

二是要学习它能持续运作一个项目，形成自己的独特品牌，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力，这与我们现在的情形非常相似，如果“新城市”能够打出南京，打出江苏，是不是能够和日本的“lalaport”一样成为大家的首选目标和观光圣地呢?这需要我们好好的研究思考。

而在建筑形态上，我认为龙江和虹桥的内街都可以参考六本木新城的内街形式，中城商场的装饰特色，而虹桥的外街可以借鉴难波公园的“峡谷”。而在室外的园艺、景观、雕塑小品上，日本可供我们学习的地方就更多了。

但是归根到底我认为外在的东西还只是停留在形式上，做的再漂亮也不过吸引人看一次两次，即便是真的公园，如果人们不消费也就无法盈利。毕竟我们是企业，不是做公益事业，如果我们想要做成功新城市这个品牌，还是要靠招商营运，用优秀的业态组合来刺激客人主动消费，并能把他们吸纳成为新城市的固定客源。所以我认为不论我们现在怎么去调整研究商场装修、动线、建筑立面，这些我们都可以做的很好，如果追加投入的话甚至超过东京中城，超过六本木也不是不可能，但是我们的客户在哪里，是什么类型的客户，什么档次的消费，商业收入能不能实现既定目标，还需要我们在招商策划运作上研究透、研究细，加大投入和精力，这是我们新城市最终成败的关键。

最后我要说的是精细化管理，通过这次考察，我最大的感触就是日本人的确注重细节，处处都是人性化的设计，处处都是高素质的表现。我们对日本企业的精细化管理有了深切的体会，更让我们感到震撼的是，这种精细化思想已经深深根植于这个国家的方方面面之中。很多方面我们和日本存在的差距不可能一朝一日就赶超它们，在看汪中求的《细节决定成败》时，一位在中国、美国、日本三地的大学都工作过很多年的中国教授说：“即使中国现在跟日本在一个起跑线上，我们也未必能够赶上日本。国民素质相差30年。”虽然我们不喜欢听，但是不得不承认国民素质是不一样。

日本的路并不是很宽阔，很少看见超过单向四车道，甚至还有主要公路是双向单车道，车道也很狭窄，但车辆秩序井然，只有一次遇到高速路堵车。在市区通过大量的单行道来组织交通，没有看到有人插队，更没有人急着猛打喇叭，遇到红灯车与车之间的距离都保持2米以上，遇到行人过马路主动停车。还有一次消防车鸣笛通过，双车道上的所有车辆都是主动向两侧打方向靠边停车，让出中间的通道给消防车通行。

在难波公园我看到楼梯扶手是用不锈钢制作，在每段栏杆的前后都刻着上阶、下阶，并有箭头、台阶步数和盲文指示，残疾人服务设施相当到位，这是需要设计者有非常细致耐心的工作态度的。

在东京中城我没有看到保洁工，一个美女穿着套装，我认为是楼层主管，但她带着塑料手套，

拿着一个夹子，在为客人服务的同时也在即时的捡起地上的垃圾。

在kidzania我买了8个小纪念品，大小厚薄都不一样，收银员按食物、用品分类装到两个塑料袋里，用透明胶带封口再放进一个大袋子，把我送到门口还微笑着鞠躬说“谢谢，再见”。我回酒店打开时才发现里面还放了6个折叠的整整齐齐的塑料袋，而大小就和这些纪念品的规格一致，是为了方便我单独分装或者送人用的，你不得不感叹这种服务真的是无微不至。

如果说我们的施工工艺赶不上日本，我们的消费和收入水平赶不上日本，我们的开发资金比不上日本，我们的品牌引进赶不上日本，那至少我们应该从这些细节入手，提高自己的管理水平，提高自己的服务意识，我想只有感动顾客，你才能留住顾客吧。

第三篇：商业小区景观园林设计说明

******景观园林景观设计说明

一、项目概况

本案位于******学院路与文化路交叉口，北临黄水河滨河绿地，项目用地呈较为规则的矩形地块，建筑均为高层建筑，呈围合状。共设北侧及东侧两个出入口来连接各住宅组团，全贯通的外围环形车道，将机动车活动范围限制在环路附近，为出行提供了便利，也减少对小区内部，步行系统及中心集中式的景观部署的影响和干扰。

接到项目后，我们首先测量了所需绿化面积，小区内的景观用地约24200㎡，临街外围景观用地9100㎡，共计33300㎡。

二、接着，我们研究对设计思路的定位。设计了两种风格。

三、定位好思路以后，我们对景观有以下4点要求：

1、景观的实用性：

分两方面

(1)景观功能的实用性：首先要得满足居民的需求与功能：比如儿童、老人活动区，同时与其它环境相互协调，能容纳公众多种活动，从物质上和精神上去引导居民的正常生活。

(2)其二就是经济实惠，用最少的钱办最多的事，在材料的选择上具有经济性，并要兼顾景观效果。

2、景观的多样性：

只有景观丰富多彩才能带给人们更多的感观愉悦，比如，水体的设计可以使人的亲水性得到满足，木平台、台阶、廊架、景墙、汀步、灯具、坐凳、花钵等等都是景观多样性的体现。我们让这些景观合理搭配，合谐统一。使居民有景可赏，有步移景异，流连忘返。

3、景观的艺术性：

艺术来源于生活，而高于生活，艺术带给人们美感，我们运用各种建筑手法和自然的材料、植物，用艺术的表达构成人文自然景观，使活动在其中的人获得艺术享受。比如我们对景墙的艺术处理(漏空式)，对水池底的艺术处理(用彩色马赛克拼贴图案)，等等。

4、以“绿”为主，让绿色融入我们的生活。最大限度提高绿地率，体现自然生态。除了中心景观区硬质铺装大一些以外，楼前楼后尽量见缝插绿，以低矮灌木为主，要达到层次丰富，看不见黄土。

方案一设计风格：新中式简约风格

设计紧贴项目案名“润园”这一主旨，轮廓以璧玉状为主表现形式(璧玉：扁平、圆形、中心有孔的玉器。《诗经卫风淇奥》：“有匪君子，如金如锡，如圭如璧。”玉还有温润、珍贵之意，亦与润 园的主旨相符)，以浓郁的中国风、海派风为设计指导思想，并贯彻在每一个角落(充满中国风的玉玺状中心雕塑、廊架、景墙、构架、景亭、石柱、水景水钵、小品)，整体构图以简洁、大方、对称，规整为基调，注重主景突出、辅景合理，做到硬质景观设计充分彰显精致和注重细节。 方案一景点介绍

(根据总体布局和主团特色可划分为：小区入口景观、中心景观、宅间景观3大部分来介绍) 一 、入口区景观：(各成一景，品位自成)

1、东入口区：

景观元素：水景雕塑、特色小品(玉玺LOGO墙)、叠水景墙

2. 北入口区

景观元素：特色景墙、水景水钵

东入口为小区主要入口，即是引导小区住户的标志，也是小区形象的展示，所以设计这块尤为重要，在商业街景观这块放置了叠水水景雕塑，是为烘托周边热闹的商业街景，在广场铺装上，采用以代表中国传统的色彩和图案符号进行装点，形成色彩亮丽又不失稳重的现代简约入口景观。

进入小区即为入口活动广场，迎面而来的是以方印演化而来的LOGO标志，镂空造型景墙，配以喷水陶罐，使得广场在满足人们群体性交流、集会的同时，又不失庄重、大气，是小区景观的重要名片。

北入口是小区的次入口，主要承担引导的作用，也是展示小区文化的另一个窗口，也是不能忽视的一个重点，在本节点设计中采用与主入口异中求同的设计思路，运用充满中国风的景观元素做一个镂空景墙，两侧绿化采取有层次的种植，中间配以规则式的水钵景观，一动一静，使景观在统一中求变化。隐隐约约彰显小区的品位。

二、中心景观区：(景观脉络融汇交融，景观特色鲜明)主要分别为亲水区和休闲观赏区

1、亲水区

景观主要设计元素：观景长廊、玉玺雕塑、亲水平台、音乐喷泉

2、休闲观赏区

景观主要设计元素：健身步道、汀步、花径小路 、坐凳 、景观廊架

中心广场由碧玉演化而成，四周由水系围绕，意指玉之形,灵动、温润; 碧玉广场以玉玺状中心雕塑主为题，沿着人行道形成一条景观轴线;

木质的栈道、静静的水面、雅致的亭架结合建筑景观材料及新中式的表情定位，中国红、琉璃黄用于屏风廊架景观建筑上，突显崇高、喜庆、祥和的氛围;

玉脂白主要用于水流、景墙饰面、雕塑、地面散置石等，营造纯洁、吉祥如意的景观氛围;长城灰主要用于地面铺装、景墙贴面、座椅等小品上，来突显景观宁静、典雅的氛围;既保留了传统文化又体现了时代特色，突破了中国传统风格中的沉稳而又不失活泼。

将其设为一处交流、休憩、活动的公共活动大空间，以软质景观为主，人文景观与植物景观交相互应。

广场外围的园路则取自“百花吉印”之形，六边形状如雪花，态似流水，润泽万物;顺滑、通顺富有美感。

三、宅间绿地组团：(独立围合，环境融融}

各宅间绿地景观是相对比较独立围合的景观区，此做法想动静区分开来，来满足各个年龄段，对各个环境需求的的活动需求来设计的。

1、休憩小栈

景观元素：亲水平台、观雨亭、花钵、字体小品

位于一号楼与九号楼之间。随着城市中竞争激烈、生活节奏加快„„人们因此会现沮丧、疲劳、慵懒、失眠、头痛、注意力不集中等紧张状态，在此处营造一个相对私密的空间，给居民提供一处发泄、交流情感的空间，给城市中忙绿疲惫的人们一处温暖的场地。

2、静思园

景观元素：镂空景墙、特色景亭、雕塑小柱

位于三号楼与五号楼之间，此处也是一处比较静怡的场地，整个小区品味高雅的文化环境和建筑小品的精雕细琢，在这个节点中展现的一览无余，试想下趁着月色，茶余饭后，家人结伴来此是何等的温馨。

3、逸乐童园

景观元素：特色花钵、矮墙坐凳、树阵花池、特色花坛、儿童天地、健身器材

位于五号楼与六号楼之间，由儿童游乐场和休闲广场组成，为儿童创造欢乐天地，为家长提供看护、休息交流空间，各种健身器材以满足人们晨练、健身及休闲需求。使得游乐休闲相结合。

三个节点独立成景，通过流畅、方便的线条把各节点串联起来、，让人们感觉到“运动在林中，生活在花园中”。

方案二设计风格：简欧风格

此方案中我们的运用了大体量水系、喷泉、雕塑、鲜花、廊架、石材、名贵树种、模纹为元素来树立一个城市精英人群尊贵、典雅的人文居所。

方案二景点介绍 (也是从入口景观、中心景观、宅间景观3大部分来介绍) 一 、入口区景观：

1、东入口区：

景观元素：水景雕塑、特色小品(玉玺LOGO墙)、迎宾亭、台阶广场、欧式喷水景墙

2. 北入口区：

景观元素：绿荫廊架、圆形树池、木平台

东入口：商业街部分续用了方案一的水景雕塑，感觉放在广场上更彰显大气，进入小区穿过一条四季花境来到入口活动广场，迎面而来的还是以方印演化而来的LOGO标志景墙，中间是一个有高差的小广场，广场中间放置一个典型的欧式景亭，更突显小区的庄重，以景亭为中心,设计了对称式的简欧式弧形景墙，弧形景墙的运用，形成两扇景门，使整个景观空间立体感更强，加上特制的喷水小兽，使整个入口景观锦上添花，丰富多彩。

北入口：通过视觉的焦点在中心位置设一圆形的入口广场，中间种植一个大树，寓意独木成林且与弧形廊架廊架相结合，使其成为一道亮丽的屏风。

本案同样将大体量水系放在了园区的中心部位，从风水上将，水放在中间最佳，有聚财的寓意。放在中心位置也是视觉焦点的最佳欣赏处，能更好的聚集小区居民去中心景区游玩，促进邻里关系。

三、中心景观区：(景观脉络融汇交融，景观特色鲜明)

主要分为公共休闲区、亲水区、观赏区、健身区

1、公共休闲区

景观元素：爬藤花架、圆形树池

2、亲水区

景观元素：弧形景墙、亲水平台、音乐喷泉

3、观赏区

景观元素：夕照长廊、花径小路 、造型矮墙、浪漫花廊

4、健身区

景观元素：儿童游乐天地、老年健身步道 围绕水系我们做了丰富的景观，例如流水景墙、亲水平台、音乐喷泉等，透过景窗，对内部景观形成框景和借景，吸引人们去中心区游玩。在这里可看到不远处儿童游乐设施和亲水平台。

沿着水系旁边，这是一组廊架，带孩子的家长可在儿休息、聊天，同时不让孩子离开自己的视野。我们特意在为孩子们开辟了一片欢乐天地，在此可尽情游玩嬉戏。还可欣赏音乐喷泉带给我们的活力。

在水系的这边我们巧妙地用植物围合，形成形状流畅的花径小路，卵石铺砌，有脚底按摩的功效，草丛中的特色矮墙更给生硬的植物带来动感。尤其是景墙的成功运用，使空间立体感更丰富。

三、宅间绿地组团：(独立围合，环境融融}

1、思想静园：

景观元素：景亭，汀步，园路，疏林草地

位于一号楼与九号楼之间，以月光亭为景观核心，配以精致的地面铺贴，加以优美的圆弧型园路及汀步，周边设计了多姿多彩的花灌木，营造出了一个幽静休闲的交流空间。周边地以乔木为主，花灌木，草坪为辅，营造精致、品味的小花园，让人在氧吧式浓荫环境中，体验现代文明中的慢节拍。

2、漫步花园

景观元素：休闲景亭，花钵，景观步道。

位于五号楼与三号楼之间，景观设计中以椭圆为设计元素，主要以休闲步道为主，辅于步道小节点，休闲亭廊，让人们在景观步道行走之中，留有休息交流的的空间，丰富的植物种植，以致营造出绚丽浪漫的花园，让人们行走在花海之中。

3、幸福康园

景观元素：特色花坛、健身器材、紫藤廊架、石桌凳。

位于五号楼与六号楼之间，设计中定位为中老年人健身、交流的场所，修建亭廊、花坛以及较大面积的硬质铺装，安装高档健身器材、坐凳，为小区中的广大中老年人提供一个美妙的幸福康体园。

五、植物种植设计：

以小乔木、花灌木为基调植物，注重浅根类植物的应用量，适当点植少量高大的主景树木，以适应地下车库顶部土层有限的客观事实。以乡土树种为主，以科学造景手法营造实用观赏兼顾的景观，通过植物来营造不同的自然空间，做到四季有景。

充分利用植物的枝叶、花期、花色、果实等观赏特征进行有效的组合，科学搭配。使植物景观真正达到生态型效果。

注意乔灌木结合，常绿与落叶、速生与慢长相结合，乔灌木与地被相结合，适当点缀草花，构成多层次的复合结构，利用植物本身的树形、色彩、季相特点，按照反差、对比和渐变等美学原理组成宽度、色彩不同的花带以及大小不等的图案，在林中草坪的映衬下，显得既规则又活泼，给人一种舒畅愉悦的空间感受，形成特色的植物群落景观。

以绿为主的基础上还注重体现艺术美、自然美和意境美，在绿化配置上时刻能够体现"四季常绿、四季有花"的家园绿化理念，保证“春天鲜花烂漫，夏天浓荫匝地，秋天丹桂飘香、层林尽染，冬天绿意盎然、寒梅傲雪”。

此外，通过植物配置和群体寓意，反映我国在植物鉴赏中文化的精髓，以及与其他优秀植物设计文化的交融和渗透。如：“梅兰竹菊”的组合式种植，“松竹梅”的合理搭配，“玉棠春富贵”的意境营造。

第四篇：商业用地和住宅用地的区别

一，使用年限存在差异

事实上，关于土地性质的问题，还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这份文件中将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。所以很明显，根据这份条例，购买在非“居住”用地上建造的房子，首先受影响的是使用权年限，也就是说，这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据去年两会通过的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚，而非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间。

二，贷款、生活成本、户口问题需要注意

除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。

1.是贷款，对于居住用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理首付最少三成、最多贷款七成、最长三十年还清的个人住房贷款，但如果是购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付最少四成，最长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

2.是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30%左右。但对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者最好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。

3.是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者办公性质，原则上是不可以落户口的;至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房落户的实行。

关于土地使用年限还要再说一点，这个“年限”是根据土地转让的时间来开始计算的，也就是一般所说开发商拿地的时间算起，而不是有些人理解的是从买房人签订购房合同算起，更不是从入住开始算。具体的使用权期限会在购房合同中写明，对此消费者也要必须给予足够的关注。

1.使用年限

商业配套40年.办公50年.比住宅的70年缩水严重, 产权时间我理解应该是土地使用权时间.不是房屋产权时间.因为房屋购买后.房屋产权就属于你了.但土地你只有使用权.无所有权.土地所有权属于国有.国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年.商业用地最高出让年限为40年.所以.住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现.40年后.国家有权收回土地及地上附着物.50年和70年听起来好象对现业主影响不大.但因为<物权法>对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确.因此.购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险.<物权法>第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的.自动续期.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期.依照法律规定办理.该土地上的房屋及其他不动产的归属.有约定的.按照约定,没有约定或者约定不明确的.依照法律.行政法规的规定办理..最可能的方案是:到期后.你再次向国家交纳土地出让金.国家再次出让土地使用权.所以.你不会赔30年.但会多缴一些土地出让金.因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵! 2.交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取.而住宅为1.5%, 如果国家开征物业税.土地增值税.商业用房的标准也会比住宅高 3.按揭方式

大多不能申请公积金贷款.但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到.另50年产权或者40年产权的住宅.如采用银行贷款的方式.只能得到五成或六成按揭.最长贷款年限10年 4.日常生活成本

如按公建用途规定.其水.电.暖等使用费用都将采取商用价格.所以.对于购房者应该在购房时询问清楚.目前.开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施.能按民用价格缴纳. 如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆.饭店.餐饮业) 5.设计标准

设计导向不同.公建物业受朝向.采光.进深等限制较少.而普通住宅的要求较高. 6.落户问题 无法迁入户口

优点主要有以下几点: 1.关于保值性

开发商能将土地建造成本都较高的商用房.改为住宅出售.主要由于住宅可变现性强.风险小.销售速度快资金回笼时间短等因素.当然.最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强!能实现较高的利润价值.因此购房者在购买这类住房时.往往也是由于缺乏其他的选择导致的.房产相应的保值性也比较好. 2.关于建造标准

非住宅的房屋建设标准不同.如果按照公建相关要求.人防和消防等建设标准都较高.对开发商而言.成本将提高.但对购房者的使用影响不大. 3.可以注册公司

2006年6月19日.北京市工商局正式下文:公司登记注册时凡提交的<房屋所有权证>或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅(包括公寓.别墅)"的.房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住.综合等).均不予登记注册.因此.非住宅类房产.可以注册公司

第五篇：浅谈商业与住宅之间的关系

由于受到政策调控影响，住宅地产开发商逐渐转型做商业地产，所以这两年应该算是商业地产开发的鼎盛时期，全国大大小小的城市综合体项目可谓是弄得热火朝天。目前我公司也正在操盘贵阳“大上海”城市综合体的项目。那么，城市综合体里面的住宅产品与商业产品到底存在什么样的互补关系呢?下面我起个抛砖引玉的作用，就此问题谈谈个人观点，希望各位踊跃探讨：

住宅与商业其实就象“左手和右手”的关系，彼此是无法完全分离的，商业氛围愈浓，其实住宅的升值潜力愈大。只要商业定位比较好，对居住的品质还是有很大提高的。反过来，住宅项目对商业给予了自身人气的支撑。

面对住宅与商业，在推广过程中哪个先行?这个是要好好考虑的问题!这点首先要根据开发商的资金实力、商业部分的定位来考虑，如果开发商的实力比较强，可以考虑先推广商业部分，这样对于项目住宅部分以后卖更高的价格是非常有利的;如果开发商资金实力一般，可以选择住宅先行，滚动开发销售，但须控制好销售节奏，争取项目的利润最大化。

即使住宅先行，商业招商工作也应提前进行，谈好主力店，再和一些大点的散户洽谈沟通，为商业部分做好准备，只要商业氛围做好了，利润将更加客观。

商业先行，以商业带动住宅。就拿“大上海”项目来说吧，商业形象定位为贵阳首席多元化购物乐园——集购物·休闲·娱乐·餐饮·旅游于一体的SHOPPING MALL!引进知名连锁超市(如家乐福、沃尔玛、OLE、永辉等)、电器城、数码港、酒吧街、品牌服饰等。

只要商业的氛围营造好，那么住宅的价值自然不菲，因为

一、二线城市的居住理念与

三、四线城市的居住理念是有区别的，他们希望自己居住的地段清静而不失繁华就好，园林式的居住环境是他们最直接的想法。

在“大上海”这样的偏重商业的项目，如何进行商业规划及如何营造住宅环境我觉得是一个主要问题。项目的优势非常明显，良好的地理位置，绝佳的园林环境。而且项目的商业部分也是定位时尚购物中心，形成当地特色的商业网点。“大上海”项目建成之后，她能代表一种全新的生活方式，规划业态集合了商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出本项目在业态规划上的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。(张宙，2012年3月23日)