住宅小区商业建筑布局浅谈

1住宅小区现行商业建筑布局模式

住宅小区现行商业建筑布局模式一般为两种, 一是单体建筑, 多为二层 (含二层) 以上多层建筑, 建筑占地数百平方米, 大都不超过1000㎡;二是沿街铺面商业用房, 即住宅混合商业用房, 多把建筑物的底层或二层设计为营业用房, 有的数幢沿街住宅之间还筑有1~2层连接体用作商场。

2两种商业建筑布局模式比较

据考察, 在同一区域, 单体商业建筑的经营状况不如沿街铺面商业用房。究其原因, 沿街铺面商业建筑分割独立, 经营者可自由支配经营项目和营业时间, 顾客出入也比较方便。一般而言底层或二层住宅售价较低, 用作商业用房后无论售价或租金收益均数倍于住宅。从表面上看, 沿街住宅的一层到二层辟作商业用房符合房地产估价中的最高最佳使用原则, 可以取得较好的房地产收益。但这种布局对城市管理留下了隐患。

3沿街住宅混合商业用房的弊端

3.1影响居民居住环境

居民对居住环境的基本要求是安静整洁。而商业建筑周围环境比较杂乱, 尤其是一些特殊行业如餐饮、汽修、卡拉OK厅等,

办刊宗旨

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其产生的废水、油烟气、噪声等污染严重影响周围居民的居住质量。

3.2危害建筑物质量

一些经营者为营业需要进行装修, 肆意破坏建筑结构, 使楼房变成了危房, 给楼上居民的生命财产安全带来了隐患。

3.3妨碍交通

沿街铺面商店的经营者任意占用人行道的现象也比较普遍, 把行人赶到了马路上, 影响了交通安全。有的商业建筑由于布局不合理人为阻塞交通。例如:某大型住宅小区一条交通要道的两边分别布置一农贸市场和一中型超市, 在营业高峰时段两边人群川流不息, 严重妨碍了过往车辆的运行速度。由于该路段非交叉路口, 没有安置交通信号灯, 尽管交警部门根据特殊情况划定了斑马线, 但行人和车辆的碰撞事故时有发生。

4合理的商业建筑布局模式

经比较, 笔者认为住宅小区的商业建筑布局模式以组团单体建筑为宜。根据规划服务半径和服务人口确定建筑总量, 地理位置可安排在新村街坊的主要出入口或整个住宅小区的交通干道旁。在建筑样式上既要富于变化, 又要有机联系, 以形成优美的建筑景观。在建筑格局上应充分考虑居民日常消费行为习惯, 设计建造一定数量适合社区“小、杂、便”经营特点的营业用房。为提高土地利用率, 可根据居民光顾的频繁度, 在底层安排早点、日杂品等经营点, 二层安排银行、邮局等, 再上安排歌舞厅等娱乐设施。

建于90年代初的一住宅小区, 由于每个街坊都配有完整的农贸市场, 加上街道城管部门严格执法, 该地区从未出现过马路菜场, 各农贸市场秩序井然, 生意兴隆。可以预见, 没有沿街铺面商业建筑的竞争, 组团商业建筑将赢得居民的光顾。

同时, 从宏观来看, 住宅小区商业建筑配置应遵循市场经济规律, 符合社会发展的趋势, 符合小区可持续发展的原则, 体现政府宏观调控的职能, 注重资源的有效利用, 合理利用有用的资源环境, 优化土地使用, 重视节约能源的重要性, 从节能的角度处理商业建筑与住宅建筑的关系, 强化采用新工艺、新产品、新材料的研究与应用, 为人们的生活提供高效的生活环境。无论将来采用的商业建筑布局模式如何, 未来的住宅小区环境将是生态与文化的统一、自然与人工的统一、传统与现代的统一、科学与艺术的统一。

摘要：目前, 居住区内的商业服务正向着大型化、超市化、综合化、服务化等多方面发展。很少有开发商按照分列细目的商业项目, 一般都将各种商业设施综合填列在综合商业楼中, 其数值远远超过原标准种综合商业建筑的要求。其次, 商业服务设施也大量的以大型超市、购物中心和24小时便利店形式出现, 商业性设施增加了很多服务功能, 如:电话带货、代收水费、电费、中介服务、文印服务等, 商业性设施也来越强, 综合性、服务性商业设施用房规模有增无减, 因此合理的商业建筑布局模式在住宅小区中的作用越来越明显。

关键词：住宅小区,商业建筑,布局模式