第一篇：中小企业融资指导
融资工作作业指导书
房地产行业是我国重要的支柱产业之一，对我国拉动内需、促进经济增长和提高人民生活水平具有不可替代的作用。同时，房地产行业也是一个高风险、高收益的资金密集型行业。其具有投资规模大，开发周期长的特点，因而房地产行业对金融市场有着高度的依赖性.房地产项目的融资渠道和方式多种多样，企业应根据市场的环境要素、自身特点和需求以及市场规划拟定符合企业和开发项目发展战略的融资工作安排。融资方式即企业融资的渠道。是指经济主体获取资金的形式、手段、途径和渠道。根据不同的标准可以对融资方式进行不同的分类。按照融资过程中资金来源的不同方向可以把融资方式分为内源融资和外源融资。 1. 内源融资方式 1.1 留存收益
留存收益是企业在经营管理过程中所创造的，但由于企业经营发展的需要或由于法定的原因等，没有分配给所有者而留存在公司的盈利。是企业从历年实现的利润中提取或留存于企业的内部积累，它来源于企业内部的生产经营活动所实现的净利润，包括企业的盈余公积金和未分配利润两个部分。房地产公司的股利分配政策是左右未分配利润这部分数额的决定因素，不分配股利或者少分配股利是内源融资的一种常见手段。企业自身的资金积累能力是企业发展壮大的前提条件，只有先把内源融资做好，才能更好的拓展外源融资。房地产企业
的多种外部融资方式均要求企业具有一定的自投资金比例，留存收益就是这部分自投资金的主要来源之一。 1.2 票据贴现
票据贴现是指资金的需求者，将自己手中未到期的商业票据、银行承兑票据或短期债券向银行或贴现公司要求变成现款，银行或贴现公司收进这些未到期的票据或短期债券，按票面金额扣除贴现日至到期日的利息后付给现款，到票据到期时再向出票人收款。当房地产开发企业有融资需求时可首先选择内部资产的变现，票据或债券的贴现是相对简单便捷的途径。房地产企业贴现票据的来源可能是多种途径的，可能是正常商品房销售收取的票据;还可以从集团内部关联单位获取票据，这样既能有效利用集团内不可动用的资金余额，也可以更好利用银行的杠杆作用，因为有些银行的承兑票据并不要求 100%的存入保证金。票据贴现作为房地产企业内源融资的一种方式，还具有不占用房地产行业专项额度的优势，期限短，变现快，是目前银行比较愿意接受的融资方式之一。
2.外源融资方式 2.1 开发贷款
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年(含三年)。贷款原则上应采取抵押
担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。房地产开发贷款目前还是我国房地产开发商所采取的最主要的融资方式。央行 121 号文件下发后银行贷款紧缩，现阶段很多小开发商很难取得开发贷款。但苦于没有更多的融资渠道，而且银行贷款的成本相对较低，财务杠杆作用大的银行开发贷款还是有着极大的诱惑。从商业银行的角度看，房地产信贷业务还是普遍被认为是优质资产，银行的贷款热情丝毫未减。
2.2 股票融资
股票融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者(股东)享有对企业控制权的融资方式。这种控制权是一种综合权利，如参加股东大会，投票表决，参与公司重大决策，收取股息，分享红利等。它具有以下几个特点：(1)长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。(2)不可逆性。企业采用股权融资不用还本,投资人要收回本金，需要借助于流通市场。(3)无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少可以视公司的经营需要而定。企业上市进行股票融资是国内很多房地产开发商梦寐以求的融资方式。但是，自2008 年以来，中国证监会基本上暂停了国内房地产企业的上市审批。欧美等国家的上市公司监管非常严格，监管成本很高，国内的中小企业很难承受，在欧美国家上市对于国内的房地产企业来说基本上是天方夜谭。目前，国内房地产企业比较有可能
的上市地点是香港。目前国内房地产公司在香港上市的很多，赴港上市既能使房地产公司与国际资本市场接轨，也能增加企业的国际化色彩，提高企业的知名度，并提升企业自身的运营能力。
2.3 债券融资
债券融资是指项目主体按法定程序发行的、承诺按期向债券持有者支付利息和偿还本金的一种融资行为。债券融资与股票融资一样，同属于直接融资。债券融资有自己的特点：第
一、债券融资在资金的使用期限上，与股权融资相比，相对较短，到期后需要还本付息。第
二、债券融资具有可逆性。与股权融资相比，房地产开发企业采用债券融资方式获取的资金，到期后必须偿还本金，并且支付利息。第
三、债券融资具有负担性。债券融资是房地产开发企业取得资金来源的方式之一，但该融资方式必须按时付利息，因而债券融资会形成企业财 务的固定负担。所以，对于我国中小型房地产企业来说，由于采用债券融资的方式要求的起点高、资产规模大、并且要求运营管理规范，中小企业采用此种融资方式是相对较难实现的。
2.4 融资租赁
融资租赁也称为金融租赁或购买性租赁。是指出租人根据承租人的请求及提供的物品规格，向供货商购买承租人所需的物品，并将物品出租给承租人使用，出租人在租赁期限内向承租人分期收取租金，在租赁期满前，物品的所有权属于出租人所有，承租人只拥有使用权。
租期届满后，根据融资租赁合同确认物品的归属权。如果没有约定的或者约定不明又不能达成补充协议的，租赁物件所有权归出租人所有。融资租赁具有一些特有的优势：首先，融资办理过程中手续简单， 可以大大提高融资的效率;其次，租赁合同中的条款可以根据租赁人的实际情况适当调整，还款方式更加灵活，更能满足企业现金流预算的需求;最后，租赁的会计处理简便，租赁过程中不受物价变动和货币贬值的影响，抵御风险的能力较强。房地产企业在开发建设过程中，常常需要购买一些大型设备，例如，电梯、中央空调系统等。这些设备完全可以通过融资租赁的形式购买，在不影响生产的同时，扩大企业的资金来源。
2.5 房地产信托基金
房地产信托基金作为信托业务的一种，各国对其定义有所不同。例如：美国对房地产投资信托基金的定义是：房地产投资信托是一种筹集众多投资者的资金用于取得各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资的公司或商业信托机构。日本的定义是：土地所有者以管理和出卖土地、房屋为目的，将土地信托给受托人，并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。德国的定义是：投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。
我国房地产信托根据《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》定义为：房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所称的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。近年来，房地产信托基金呈爆炸式增长，主要特征是：(1)房地产信托基金的投资主体大众化。除少数属于私募外，大多是集体投资并向社会公开发售，筹资规模相对比较大。房地产行业投资规模比较大并且投资周期比较长，所以投资门槛比较高。房地产信托基金是将房地产投资证券化，使小投资者也可以投资房地产.(2)房地产信托基金不参与所投资项目的建设，只是购买已有的建设项目;不从事非房地产业务，也不持有股票、债券等非房地产资产。房地产信托基金以长期持有物业为目的，不是通过买卖赚取差价，而是主要靠赚取租金收入。(3)很多国家法律规定，房地产信托基金及时将收益以股息形式支付给投资人就可以享受若干税收优惠。(4)房地产信托基金的投资有很多限制条件。借款规定限额、不能直接参与房地产开发建设、不能过度持有一些金融投资工具。 3.评价
3.1 对商业银行贷款融资方式的评价
目前，商业银行贷款是房地产企业最普遍采用的融资方式。下面
我们对其适用条件和优缺点归纳如下：房地产企业申请商业银行贷款的适用条件：①企业达到银行要求的信用等级，贷款主体通过银行审批;②企业自有资金投入达项目开发总投资金的 35%以上;③已经取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(下文简称“四证”)。
商业银行贷款的优点：第
一、银行数量多，资金规模大;第
二、与股票、债券发行相比，筹资速度快，效率比较高;第
三、资金成本相对较低;第
四、国家关于商业银行信贷的金融法律规范健全，审查手续相对固定;第
五、弹性大，可约定根据企业经营情况随时借款、还款;第
六、房地产开发贷款一般被认为是银行优质资产，银行贷款积极性比较高。
商业银行贷款的缺点：第
一、对开发资金比例及四证有硬性规定，审批时间长，手续复杂，审批条件严格;第
二、要求定期偿还本金和利息，给企业造成一定的资金压力。
3.2 对房地产企业上市融资方式的评价
房地产企业上市融资是规模比较大、优点比较多、能为企业提供长期发展资金的一种渠道。但是上市融资也存在着门槛高，审查严等限制条件，更适合综合实力较强的大型房地产企业使用。
房地产企业上市融资的优点：第
一、可以增加企业自有资金比例;第
二、不要求还本付息，不会增加企业财务负担;第
三、期限长、资金规模大;第
四、可以实力公司的品牌形象，提高公司的知名度，增
强企业的再融资能力。
房地产企业上市融资的缺点：第
一、投资者要求的回报率较高，不同于贷款融资只需还本付息;第
二、股利不具有抵税的作用，增加企业负担;第
三、上市成本和监管成本较高;第
四、削弱股东的控股权，增加被收购的风险。信息披露使财务状况公开化，审批流程复杂，时间成本高，股权稀释。
3.3 对发行房地产企业债券融资方式的评价
房地产企业发行债券的适用条件：①股份有限公司净资产不低于 3000万元;②有限责任公司净资产不低于 6000万元;③公司累计发行债券的总额不超过该公司净资产的40%;④最近三年公司平均可分配利润足以支付企业债券一年的利息。由此可以看出发行公司债券对中小房地产公司来说难度也是相当大的。
发行房地产企业债券的优点：第
一、与股票融资相比，不会分散企业控股权;第
二、资金期限相对较长，资金使用自由;第
三、融资成本低，合理的利率水平应该在同期银行存款利率和同期银行贷款利率之间。
发行房地产企业债券的缺点：发行成本高于有银行贷款，还本付息会给企业造成较大财务负担。
3.4 对发行房地产企业金融租赁的评价
企业融资租赁的适用条件：企业具有购买大型设备等融资租赁标
的物的需求。
金融租赁的优点：①为房地产企业突破单一的融资渠道提供了一种可选择的融资方式;②租赁融资无需支付首付款，门槛低;③租赁合同灵活，可以灵活安排还款和利息支付，租金价格市场化。
金融租赁的缺点：①整体规模有限，并且有较强的风险收益特征和行业指向性;②审核手续严格，要求对融资项目的风脸和收益情况进行评估;③成本相对较高，融资租赁的总成本一般高于同期银行贷款利率;④有时融资租赁还需要提供融资额度 20%左右的保证金。
3.5 对房地产信托基金融资方式的评价
房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金,通过发行基金单位,集合公众投资者资金,并由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产等所产生的收入以派息的方式分配给投资人,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
房地产投资信托基金的适用条件：①具有大型优质集中的商业物业或基金认可的房地产开发项目;②项目具有稳定的租金收入或物业增值;③投资人或合同份数不超过 200 份。
房地产信托基金优点：第
一、与债务融资相比，房地产信托基金以股权形式投资，不会增加企业的债务负担。第
二、基于房地产信托基金的分散投资策略，在一个项目的投资不会超过基金净值的规定比例，房地产开发企业不会失去企业或项目的控制权;第
三、房地产开
发商可以将较差项目与优质项目打包与房地产信托基金合作，充分释放资产的融资价值。第
四、房地产信托基金权益的法律保障程度较高，基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，这样在法 律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金的财产不属于清算财产除法律另外有规定外，一般不得对基金财产进行强制执行。第
五、与债券相比，现金股利率超过甚多，同时税率较低，配息较高。当经济景气时，股价有望受惠，但当经济萧条时，仍可以有稳健的收益，对于投资者来说还可以为投资者节省大量的税负，当发行上市后，股权增值收益丰厚，它能够快速回笼资金，要求回报率较低，但收益相对较大，再次变现能力较强，变现净收益比直接出售房产要高出许多。
房地产信托基金缺点：第一，它对资产规模，商业质地要求较高，操作程度比较复杂，时间相对来说也会比较长，而它所针对的类型是大型优质集中的商业物业。第二，风险意识不容忽视。一般来说，信托基金可分为权益型、抵押型和混合型三种形式，前二者的风险相对较小，但混合型风险相对较大。混合型是指既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商提供资金。当开发商或房地产所有者为某个项目募集到足够的资金，项目即开始动工，但他们受到资金及市场的影响较大，一旦资金出现短缺，这个项目就要停工并寻求再一次的募集资金，这时要募集到足够的资金非常困难，如果募集失败，这些投资者的资金就会化为乌有。相对而言，权益型和抵押型相对稳健，权益型主要是投资者拥有并经营收益性房地产，并提供物业管理服务，
出租房地产获得租金是他们的主要收入来源;抵押型是投资者直接向房地产开发商提供抵押信贷，其主要收入来源为贷款利息，因此这类资产组合的价值受到利率影响较大。第三，信托基金作为一个新生事物，公众知晓度有限，推行起来具有实际困难，但从国外房地产行业发展的成功经验证明信托基金会是中国房地产业融资模式的一个必然发展趋势。
4.融资管理模式设计
4.1价值创造型融资管理模式
4.1.1 融资集中管理是实现价值型融资管理模式的核心
融资集中管理的目的在于：统筹全国项目的融资能力、集中与银行进行谈判获得最优条件、适应总部对房地产开发和资金集中管理的要求、控制分散融资的风险。集中管理融资并非总部大包大揽全国融资，废除各地公司的融资能力，而是通过总部的集中谈判、集中统筹，发挥总对总模式的优势。融资集中管理需要落实以下一些管理手段： ⑴ 建立融资集中管理的制度和流程
大型房地产企业总部应制定融资管理的制度，从融资方案选择、授信条件及合同审批、提款、还款四个阶段全程参与项目融资决策，掌握各项目的四证进度及融资能力，在此基础上根据整体资金情况统一安排年度授信，进行项目融资决策 ⑵ 建立融资需求测算模型，科学测算融资需求
融资需求主要取决于公司可自由支配资金和战略性资本支出，同
时融资需求受制于公司资本结构所决定的可融资空间限制。在资本结构理论中，可融资空间更多是从资本结构指标限制角度来测算，但在房地产企业的融资实践中，可融资空间还受到现有房地产政策和项目实际所具备的可融资能力所限制。比如国家调整项目自有资金比例和放款条件，都会直接影响可融资空间。因此，根据集团、金融机构、评级机构对公司静态和动态资本结构的要求，结合房地产政策和项目 情况，可以通过一定的模型来计算公司未来的最大可融资空间，进一步确定战略资本支出的上限。
4.1.2融资平台的管理对于发挥融资优势意义重大
融资平台管理是指大型房地产企业选择什么样融资主体和融资模式。在目前国内房地产企业融资实践中，融资模式包括总对总模式和非总对总模式，总对总模式根据融资平台的不同又分为总部融资模式和项目融资模式。总对总模式的核心特点在于五个统一：统一授信价格、统一担保条件、统一合同文本、统一授信操作流程、统一窗口。在总部融资模式下，上述五个统一可以完全执行，但在其他一些目前采用的项目融资的模式的大型房地产企业融资实践中，因各地融资平台不一致，融资中 5 个方面无法做到全部统一。在目前的融资环境下，授信价格、担保条件和操作流程的统一还需进一步优化。实现整体融资条件需要企业将横向最优变为纵向最优。目前房地产的模式 下，大型房地产企业各地项目公司一般都能在各地银行获得当地相对最优的授信条件，可称为横向最优。但由于各地银行市场化程度和竞争压力差异明显，很多内地城市的授信条件和服务意识相比深圳、上
海、北京等发达地区的条件尚有一定差距，因此从全国市场来看，横向最优并非实际最优，但同时，这类企业一般在深圳、上海、北京等城市的大区公司可以获得相对优质的授信条件，而各家银行这些分行在总行的地位都比较重要，因此大型房地产企业在此类分行所获得的 授信条件为目前国内融资的最优条件，可称为纵向最优。大型房地产企业进行融资平台管理的核心目标就是整合融资平台，实现现有股权架构下，全国融资项目的纵向最优。 4.1.3 融资渠道管理可以优化资金筹集方式
融资渠道管理是指对于大型房地产企业合作银行的关系维护和总体授信限额管理。落实总体授信下审批项目和提款规模管理，提升融资能力。 通过关系维护建立战略合作关系，确保大型房地产企业在各家银行总行的战略合作地位，从而获得最优授信合作条件。一般各家银行对这些大型房地产企业多采取年度集团限额管理的模式，总对总限额管理指完成企业在各家银行年度总对总限额的审批，确保授信限额符合企业年度发展要求。同时做好日常限额管理工作，合理分配各家银行的授信份额，安排同一家银行限额在不同地区公司的合理分配。渠道管理中，大型房地产企业要充分发挥集团的优势，包括：集团整体协同优势;行业地位优势;上下游产业链优势;按揭业务及存款业务优势;商业地产优势等综合优势。具体银行关系合作中，可以通过举办年度总对总沟通协调会，加强关键分行总对总牵头行优势地位，可通过银企互相支持等方式建立比较牢固的银企关系。具体的融资渠道管理工作还包括：
⑴建立主要合作银行名单。包括短名单和长名单。当整体市场宽松时，可以采用短名单制，授信业务向战略合作银行(短名单)集中，以通过集中优势获得最优授信条件。当整体市场偏紧时，可以采用长名单制，在战略合作银行基础上，根据各家中小银行的特点，增加合作银行数量，解决融资中不同的问题。
⑵加强各家银行三级联动机制。发挥总行和相关分行的牵头作用。房地产企业总部直接与各家银行总行确定战略合作关系，由总行统一牵头全国的集团授信。根据地域特点，由各家银行相关分行作为授信的日常牵头行，负责日常全国授信的牵头和协调工作。 4.1.4 融资产品管理可以优化融资结构
产品管理包括两方面内容：一是对大型房地产企业全国融资的授信产品进行统筹管理，确保融资在不同授信产品上的合理分布;二是不断进行产品创新，利用新产品拓展融资渠道，降低融资成本。具体包括：融资产品分布、融资产品融资能力评价、新产品创新、产融协同统筹管理等具体管理工作。 不同产品的融资能力和资金使用灵活度不同，企业需要密切关注银行融资产品的不同政策变化和趋势，分析企业在不同融资产品上的资金使用效率，建立评价体系，促进融资规模在不同融资产品上的合理分布。 下面对不同融资产品的特点进行分析：开发贷款属于中期限、周期性、封闭贷款，虽然申请期限一般为 2-3 年，但银行贷款条件一般为施工证获得才能够提款，销售 50%就开始还款，80%还清，所以实际贷款使用时间较短。开发贷款的使用和归还与项目开发和销售周期密切相关，贷款要求专款专用，只
能用于项目本身的资金需求。因此开发贷款无法作为战略性资本支出直接使用，即使有些贷款提款后归集集团，也主要是对前期集团投入资金的置换。所以开发贷款短周期封闭的特点决定了其资金筹集主要满足经营性现金流支出。经营性物业抵押贷款属于长期限、非周期性、开放式贷款，其贷款期限长，与商业物业的开发建设周期没有关系，还款来源与物业租金相关，基本属于自偿性贷款。贷款用途灵活，可归集总部用于战略性支出。 流动资金贷款属于短期限、非周期性、开放式贷款，虽然资金使用灵活，价格较低，但期限较短，如果在信贷结构中占比较大，就会存在负债结构和资本结构错配的问题，导致流动性风险。因此，流动资金贷款可以按一定比例配置，同时尽量增加可借贷空余额度，满足临时性资金周转需求。供应链融资产品，其主要特性与流动资金贷款类似，但通过此种方式解决了房地产项目公司无法开展流动资金贷款的政策限制，可以延后工程款的对外支付，间接减少开发贷款的提用，但产品弊端也与流动资金贷款相同，如果开展规模和比例在整体融资规模中过大，会造成流动性风险。因此在贷款比例分布上可以并入流动资金贷款统计。 4.1.5 融资能力管理有利于有效发挥融资潜力
包括可融资空间测算和融资项目选择。可融资空间受资本结构和项目实际融资能力两方面限制。资本结构限制可以通过计算静态和动态资本结构指标来计算。而项目实际融资能力则需要结合房地产融资政策和项目实际情况来测算。对于房地产企业来讲，由于本身资产负债结构合理，经营性现金流比较充足，其资本结构所限定的融资规模
在未来一段时间都大大小于当前阶段项目实际融资能力，但由于资本结构融资规模限制偏向静态指标(有息负债/投入资本;有息负债/EBITDA)，短期变化幅度较小。而项目实际融资能力是动态变化指标， 每个月都会随着项目进度、四证获取等因素发生变化，在开发贷款期限以三年为主的情况下，每年都有约三分之一的到期贷款，因此要保持融资规模就必须做好可融资项目储备，预防因政策、规模等原因导致的提款限制，保持融资弹性。可融空间确定后，因为同一阶段具备融资能力的项目很多，就需要在满足融资弹性的前提下，做好融资项目的选择问题。要做到选择，需将每种融资产品按照可融资项目条件优劣进行排序。比如假设目前企业具备经营性物业抵押贷款融资项目共有20个，可融资额160亿，但现阶段企业需要的战略性资本支出仅有50亿，那么这50亿需求如果通过20个项目来满足，应该优先选择哪几个项目进行融资并提款，就需要大型房地产企业的融资决策部门来解决。排序的标准主要是融资成本、融资效率和贷款条件，而这些都是一个动态的过程，需要结合日常的融资平台、融资渠道的管理来动态了解并更新排序。 同时，不同金融市场环境下集团对于融资项目选择的条件是不同的。比如当金融形势相对宽松时，融资项目的选择条件应该为：成本较低、资金使用比较灵活、项目本身对银行融资比较迫切。当融资环境紧张的情况下，融资项目选择的条件就调整为：贷款规模可以保障、可以附带按揭规模的支持、资金使用比较灵活。从理论上讲，利率就是对资金流动性价值的一种体现，因此利率与流动性在银行融资方面常常表现为反向关系。在融资项目的选择
上，决策原则应该是在考虑银行整体合作关系基础上，在资金流动性和成本两方面寻求一个平衡。当流动性宽松的情况下，资金成本作为首要考虑因素，当流动性紧张的情况下，可以牺牲成本换取流动性。但上述分析只是一个理论的考虑，具体融资实践中，资金成本与流动性并不是一个简单的二元反向关系，而与融资平台、融资渠道和融资产品密切相关，而这三方面正是企业融资管理可以进一步优化的地方。
4.2融资的项目分析
4.2.1无论是项目融资方还是项目投资方，对于房地产项目价值评估最重要的因素包括：①房地产融资项目的基本要件及法律尽责调查。提交的项目资料一定要真实、完整、齐备，有关特定的要件可以提供补充资料或附加说明。②项目的评估与价值分析。
4.2.2 价值创造是企业经营的核心目标。现代企业制度下，企业经营目标是回报股东，而股东价值最大化的体现就是企业价值的不断提升。因此企业经营的目标经营设定为企业价值的创造，基于这一原则，企业日常经营的各个方面都应该体现出价值创造的核心目标。融资管理作为企业日常管理的重要一部分，也应该以价值创造为核心目标。
企业价值的评估方法：价值创造既然是企业经营的核心目标，那么如何衡量这一目标的实现，就需要关注企业价值的评估方法。在目前企业价值评估中，主要有收益法、市场法、成本法三种评估方法。目前收益法是使用最广泛的评估方法，收益法是把企业未来的现金流
进行折现的价值，未来的现金流主要是指企业创造的自由现金流。而 折现率一般取加权平均资本成本(WACC)，即权益融资成本和债务融资成本的加权平均值。
4.2.3 按照企业所属上级单位的要求，向相关金融机构提供所需项目资料和数据。配合金融机构做好项目的抵押和解押工作。
5.融资流程速达
5.1 融资准备阶段：根据公司资金运作需要和长远发展资金需求目标，结合具体项目的特点，按照融资市场运作方式，提出具体融资方案。
5.2 协调金融机构：与金融机构(包括银行、信托公司等、证券公司等)接触，提供项目可行性报告予以金融机构初审，确定合作意向，并根据金融机构的反馈意见确定融资结构与方式，包括：融资的主体、金额、期限、方式、增信措施等。
5.3 细化融资方案：根据与金融机构协调沟通情况，进一步完善、细化融资方案。
5.4 董事会审核：重大的融资项目，是公司的重大经营决策，需要董事会会议认真审议，权衡各个方面的利弊，做出最有利于公司的融资决策。
5.5 确定融资方案：董事会会议审核后，确定最终的融资方案，财务部需要安排具体实施。
5.6 跟踪协调：在办理具体融资业务的过程中，需要跟踪协调相关部
门。
5.7 融资执行阶段：金融机构通过审批后，与金融机构签订经法律顾问审核的相关融资合同。融资的具体业务完成，筹集的资金到位，确保资金的运用不超出合同规定的范围，财务人员负责资金入帐等具体事宜。
6.项目融资流程须知
6.1 股权融资流程(在公司项目处于拿地阶段，需要借助金融机构给予资金支持时，采取股权融资的方式)
6.1.1公司提出地产项目融资需求意向;(支付部分土地款) 6.1.2提供项目的可研报告及与土地出让部门签署的协议复印件。 6.1.3配合金融机构考察融资项目，确定融资方案。 6.1.4与金融机构签署融资的意向协议(可能)
6.1.5配合金融机构的尽职调查工作(考察项目现场、提供相关资料等)
6.1.6金融机构取得相关同意融资的批复后，在法律部门配合下，完成相关合同的审定。同时向上级主管部门申请股权的转让和质押。 6.1.7上级主管部门同意股权的转让和质押并与金融机构签署相关协议后，办理股权转让和质押的工作。如有上级主管部门的担保，还需协调与上级部门的担保事宜。 6.1.8金融机构放款。
6.2 项目开发贷融资流程
6.2.1公司提出地产项目融资需求意向;
6.2.2公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，也可以先提供前两证，放款前提供余下两证。
6.2.3配合金融机构(地产信托、地产基金或银行合作公司等)对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估; 6.2.4与金融机构签订房地产融资服务协议，明确房地产项目公司所需融资金额及可接受的融资年利息比例;
6.2.5金融机构实地考察项目并与项目决策人会谈， 6.2.6金融机构正式项目尽职调查; 6.2.7金融机构方给出项目融资正式意见; 6.2.8项目符合条件，决定放款;
6.2.9如果决定放款，出资方与项目方签订相关协议，明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法;提供贷款所需资料，执行贷款手续。
6.3 部门配合
6.3.1 集团综合办公室负责融资所需的基本资料提供及工商查询工作。
6.3.2 涉及集团下属项目公司的融资工作所需要的资料均由项目公司综合办提供，无综合办的由项目公司负责人提供。
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中国房地产市场可谓是一个“政策市”，国家宏观经济政策的调控对于房价走势、房地产市场波动影响很大。房地产企业也应当做好与政府监管部门的沟通协调工作，加强企业内部控制，提高企业管理水平，提高抵御风险的能力。融资管理应确立价值创造型的管理战略，企业应积极研究加权平均资本成本的构成，降低 WACC，企业还应建立全流程的融资集中管理体系，并建立统一的国内和境外融资平台，重视海外融资市场对于融资结构调整的积极意义，从而落实价值创造型融资管理模式，实现企业价值提升的目标。
第二篇：中小企业的有效融资工具-----票据融资
目前，以有效解决中小企融资难为重点的温州金改如火如荼，举措众多，而对于金改中成立民间借款平台、PTP网贷模式等改革措施，北京大学国家发展研究院薛兆丰持有保留意见，“我参加了温州三周前开的金融工作会议，我认为当前金改整个策略当中，有几点是为改革而改革。” 薛兆丰称。由于金融体制及资本市场的固有缺陷，再加上中小企业缺乏现代经营管理理念，经营风险高，规模和信用水平低下，缺少可供担保抵押财产等复杂的内外因素，所以解决中小企业融资难的问题绝非短期改革能够实现。这里向中小企业介绍一种传统有效的融资工具------票据融资。
一、什么是票据融资
票据融资是指企业将未到期的商业票据(银行承兑汇票或商业承兑汇票)转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金以实现融资目的。
二、中小企业为何选择票据融资
1、票据融资保证充分，可提升中小企业的商业信用，促进企业之间短期资金的融通。目前，我国中小企业大多由于达不到商业银行贷款标准与等级，难以从银行及时补充流动资金。同时，各商业银行在加强风险管理后，又纷纷出现惜贷现象。这样一来，就使得资金的需求和供给陷入了两难的境地。票据融资则有利于解决这个问题：商业银行通过对企业票据的承兑贴现将原来计划用于贷款却放不出去的资金不断输入这个较为安全的市场。商业银行在付出现金后可以拿票据向央行再贴现，或向总行以票据作抵押贷款。这样从央行到商业银行再到企业的货币通路就打通了。另外，票据融资过程中还可以进一步引进银行信用，将银行信用与商业信用有机地结合起来(如由金融机构介入，担任票据的保证人或付款人)，从而提高商业信用，增加中小企业利用商业信用融资的机会。
2、票据融资简便灵活，中小企业可以不受企业规模限制而方便地筹措资金。银行目前的信用评级标准主要是按国有大中型企业的标准设定的，存在着对中小企业的标准“歧视”，从而导致中小企业因达不到信用等级标准而不能顺利申请到贷款。采用银行承兑汇票贴现融资，则基本不受企业规模的限制，中小企业可轻松地“用明天的钱赚后天的钱”。持有未到期银行承兑汇票的中小企业若急需资金，可立即到银行办理贴现，利用贴现所得资金组织生产，从而创造高于贴现息的资金使用收益。
3、票据融资可以降低中小企业的融资成本。利用票据融资，要比向银行贷款的成本低得多。如农业银行山东省德州市分行对中小企业开办全额、非全额保证金存款抵押和定期存单抵押的银行承兑汇票业务，只要企业将一部分存款预先存入银行，就可以签发银行承兑汇票，这不但使中小企业解决了交易和支付问题，扣除办理汇票的手续费(我国目前汇票的手续费较低)，还能从存款利息上获利。
4、票据融资可优化银企关系，实现银企双赢。采用商业汇票融资，一方面可以方便中小企业的资金融通;另一方面，商业银行可通过办理票据业务收取手续费，还可以将贴现票据在同业银行之间办理转贴现或向中央银行申请再贴现，从而在分散商业银行风险的同时，从中获取较大的利差收益。由于票据贴现的坏帐率只有千分之五，票据放款比信用放款风险小，因此票据业务也已成为部分商业银行新的利润增长点。
三、票据融资流程
企业在需要资金时，将其未到期的票据让给银行，银行根据票面金额和既定贴现率，计算出从贴现日到票据到期日这段时间的贴现利息，并从票面金额中扣除利息，再将余额部分支付给客户。在票据到期时，商业银行向票据上写明的支付人索取票面金额的款项。
四、票据融资市场现状
今年以来，票据融资规模实现了快速增长。央行最新公布数据显示，我国票据融资余额由年初的1.52万亿元提高到今年4月末的2.01万亿元，增幅达32.2%，远高于境内贷款5.62%的平均增速。票据融资月度增量占境内贷款月度增量的比重由1月份的1%提高到4月的36%，票据融资在境内贷款中的地位明显提高。
笔者认为票据融资的快速转暖更主要归因于当前市场贴现利率下行，使得企业票据贴现需求大幅增加。市场贴现利率下降主要是由贴现资金供给的大幅扩张所致。一方面，随着近期存款准备金率的下调，商业银行信贷规模的适度放松以及央行的公开市场操作，货币市场流动性明显松动，客观增加了票据融资的资金供给;另一方面，经济下行，实体经济中长期贷款资金需求乏力，也为票据融资腾挪了空间。票据融资利率市场化程度远高于银行贷款，在流动性宽松环境下，贴现利率的下降比银行贷款利率下降来得更快，来得更猛。
根据央行统计数据，今年3月，一般贷款加权平均利率为7.97%，较年初上升0.17个百分点;票据融资加权平均利率为6.20%，较年初下降2.86个百分点，票据融资成本优势的加速显现。在此背景下，市场主体会主动调整融资结构，将贷款融资转化为票据融资，从而客观上抬高了票据融资的市场规模。
总之，承兑票据和贴现未到期汇票等渠道给中小企业提供了多种资金来源，为其发展注入新的活力，同时提高了银行资金的使用效益，扩大了业务经营范围。这一业务也是今后商业银行的资产运用新方向，是商业银行发展业务的一个新的重要增长点。
第三篇：融资宝典：全国银行中小企业融资产品总揽（7）
时间:2012-05-09 11:41来源: 中小企业投融资杂志 作者:海津 郭冰峰 点击: 744次
Financing Tactics
维坊银行 产品口号：“服务小微企业”
1、产品名称：小微业务 1)服务业务对象：
从业人员数300人以下，销售额3000万元以下，资产总额4000万元以下;个人经营性贷款贷款对象为个体工商户、个人独资企业投资人。 2)产品特点：
品种丰富，手续简便，方式灵活，审批快捷。 3)业务品种：
根据小微客户特点和发展过程中的融资需求，该行小微客户主要的授信品种为：短期流动资金贷款、银行承兑汇票、信贷证明、非融资性保函、承兑汇票贴现、集合、拆分、国内保理、自助贷款、金鼎俱乐部会员个人授信、存贷通、农民土地使用权抵押贷款业务、农民房产抵押贷款、农民土地出租收益权质押贷款、蔬菜(花卉)大棚抵押贷款、规模养殖场区与土地流转收益权抵押贷款、小企业林权抵押贷款业务等，并随客户需求及业务发展状况不断丰富业务品种。 4)申请条件：
(1)经国家工商行政机关注册办理营业执照并年检有效，从事特殊行业的须由有权机关颁发的生产经营许可证;
(2)持有人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，以及技术监督部门颁发的组织机构代码证; (3)产权关系清晰;生产经营正常;
(4)在该行开立结算账户，自愿接受该行信贷监督和结算监督;
(5)财务结构合理，资产负债率适度，其中：生产型企业一般不超过60%、商业服务业一般不超过65%、外贸出口型企业一般不超过70%，对外担保不超过资产总额的50%。
(6)信用记录良好，无不良贷款和欠息;企业法定代表人、主要投资人、股东和管理人员信誉良好、品行端正。
(7)能够提供贷款人认可的财产抵押、质押或提供连带责任保证担保。
(8)申请授信小企业须按照《潍坊银行小企业授信业务评分表》要求进行评分，且达到70分(含)以上。
5)借款人条件：
(1)当地有固定住所(或生产经营场所)、有常住户口(或有效居住证明)、具有完全民事行为能力的中国公民，年龄一般不超过60岁;
(2)具有有效的营业执照或证明合法经营的材料;
(3)有充足的还贷来源和良好的还款意愿，能按期还本付息; (4)能提供足值、有效的抵(质)押或保证担保;
(5)信誉良好，无不良信用记录，个人品行端正，经营合法; (6)在该行开立结算账户;
(7) 持有中国人民银行核发的正常有效的贷款卡(人民银行不做要求的除外); 6)其他条件：
“金鼎之约”个人授信业务贷款对象为有资金需求并向该行提出借款申请的金鼎俱乐部会员，是该行为金鼎俱乐部会员量身定做的一项VIP专项服务，金鼎俱乐部会员申请授信应提交下列文件资料： (1)借款申请书，申请内容包括：个人基本情况、所需授信额度、期限、本人签字; (2)借款人身份证、户口簿或其他有效证件原件及复印件;
(3)借款人职业和收入证明(属个体、私营业户无法提供收入证明的，由贷款行核定其收入情况并出具书面材料)及家庭成员基本情况; (4)会员所在单位的相关资料; (5)贷款人规定的其他资料。 7)业务流程
(1)借款人提出申请，包括金额、期限、用途; (2)潍坊银行受理贷款申请，进行调查、审查;
(3)审批同意后，办理抵、质押或担保手续，签订借款合同; (4)发放贷款。
2、产品名称：流动资金贷款 1)产品定义：
流动资金贷款是指为满足借款人正常生产经营周转或临时性的流动资金需要而发放的贷款。 2)产品种类：
(1)短期流动资金贷款：是指贷款期限在1年(含)以内的流动资金贷款。
(2)中期流动资金贷款：是指贷款期限为1年(不含)至3年(含)的流动资金贷款。 3)产品特点： 期限短，周转快，成本低，是借款人使用最为频繁的贷款。 4)适用范围：
经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的，符合《贷款通则》规定要求和本行流动资金贷款放款条件的企(事)业法人、其他经济组织和个体工商户。 5)利率和期限：
贷款利率按中国人民银行规定的基准利率及浮动幅度确定，并在合同中载明。贷款期限根据借款人的生产周期、还款能力、项目评估情况和本行的信贷资金平衡能力等，由借贷双方协商确定。最长不超过3年。 6)客户申请材料：
(1)借款申请书，列明企业概况，申请借款额度、期限、用途，还款来源，担保等; (2)经年检的企业法人营业执照、法人代码证书、贷款卡/证; (3)公司章程和/或合资(合作)经营合同; (4)法人代表证明书和/或法人授权委托书; (5)主要负责人(含财务负责人)的简历;
(6)同意申请流动资金贷款的董事会决议和授权书、董事会签字样本; (7)经审计的近三年和最近月份的财务报表或新建企业的注册资本验资证明; (8)存款账户设立情况，包括开户行、账号、余额、结算业务及结算量等; (9)主要负债和或有负债状况和说明。
(10)借款人以往的银行信用评级材料及有关证明材料;
(11)担保资料，包括保证人的保证承诺函、背景资料和近三年的财务报表，抵(质)押物清单、价值评估文件和权属证明，保险文件或同意保险过户的承诺函; (12)本行要求的其他资料。 7)业务流程：
(1)借款人提出申请，包括金额、期限、用途; (2)潍坊银行受理贷款申请，进行调查、审查; (3)审批同意后，办理担保手续，签订借款合同; (4)发放贷款。
3、产品名称：银行承兑汇票 1)产品定义：
银行承兑汇票是指在该行开立存款账户的客户(出票人)签发，由银行承兑(承兑人)，承诺在到期日无条件向收款人或被背书人支付款项的商业汇票。 2)功能特点：
签发银行承兑汇票，用于远期付款购货。这种方式不仅能够使客户减少银行贷款，降低融资成本，而且等同于现金购货，可获取有利的商业折扣。 3)适用范围：
适用于法人单位以及其他组织之间的商品或劳务交易，产生的正常款项的支付结算。 4)收费价格：
在签发银行承兑汇票时，一次向出票人收取票面金额万分之五的手续费，每笔业务手续费不足10元的按10元计收。 5)客户申请材料：
(1)银行承兑汇票申请书; (2)出票人的资格证明文件;
(3)出票人经审计的近三年的财务报表、报告，以及最近一期的财务报表; (4)董事会决议;
(5)注明以银行承兑汇票作为结算方式的真实商品交易或服务合同; (6)出票人到期支付票款的资金来源证明，包括：销售合同、资金计划等;
(7)拟采用第三方保证、抵押或质押方式担保的，比照保证、抵押或质押贷款提供相应资料。 6)业务流程：
(1)企业提出银行承兑汇票申请;
(2)业务受理行对申请人的主体资格、资信情况等进行调查评估; (3)双方签订交易协议;
(4)承兑申请人存入相应比例的保证金，并对敞口部分提供该行认可的担保; (5)潍坊银行向企业签发银行承兑汇票。
4、产品名称：非融资类保函 1)产品定义：
非融资保函是指在规定范围内，以客户提供符合条件的反担保条件为基础，本行为客户的贸易或工程投标等非融资性经营活动开具担保文书提供信用担保。 2)种类细分： 贸易、工程项下的投标保函、履约保函、预付款保函，一年期以内的付款保函及其他非融资类保函。 3)适用范围：
符合本行信贷条件的法人单位和其他组织。 4)功能与特点：
利用银行信用为客户提供担保，支持其正常的生产经营活动。 5)收费价格：
本行对外出具保函，每笔按保函金额的1-2%向申请人收取担保费。收取方式可以采用出具时一次性收取，或按季度分次收取，具体费率由经办行根据企业信用等级和交存保证金比例确定。 6)客户申请材料：
(1)开立保函业务申请书及有关申请文件;
(2)近期及经审计的上财务报表和财务报告、董事会决议; (3)申请保证的事项或被保证的经济合同、协议及相关文件资料; (4)保证金进账单;
(5)拟采用第三方保证、抵押或质押方式提供反担保的，比照保证、抵押或质押贷款提供相应资料; 7)业务流程：
(1)申请人向潍坊银行提交《保函申请书》; (2)潍坊银行进行调查、审查;
(3)审批同意后，签订《保函协议书》;
(4)申请人存入相应比例的保证金，办理抵质押或反担保手续; (5)潍坊银行出具非融资类保函。
5、产品名称：银行承兑汇票 1)产品定义：
银行承兑汇票是指在该行开立存款账户的客户(出票人)签发，由银行承兑(承兑人)，承诺在到期日无条件向收款人或被背书人支付款项的商业汇票。 2)功能特点：
为客户签发银行承兑汇票，用于远期付款购货。这种方式不仅能够使客户减少银行贷款，降低融资成本，而且等同于现金购货，可获取有利的商业折扣。 3)适用范围： 适用于法人单位以及其他组织之间的商品或劳务交易，产生的正常款项的支付结算。 4)收费价格：
在签发银行承兑汇票时，一次向出票人收取票面金额万分之五的手续费，每笔业务手续费不足10元的按10元计收。 5)客户申请材料：
(1)银行承兑汇票申请书; (2)出票人的资格证明文件;
(3)出票人经审计的近三年的财务报表、报告，以及最近一期的财务报表; (4)董事会决议;
(5)注明以银行承兑汇票作为结算方式的真实商品交易或服务合同; (6)出票人到期支付票款的资金来源证明，包括：销售合同、资金计划等;
(7)拟采用第三方保证、抵押或质押方式担保的，比照保证、抵押或质押贷款提供相应资料。 6)业务流程：
(1)企业提出银行承兑汇票申请;
(2)业务受理行对申请人的主体资格、资信情况等进行调查评估; (3)双方签订交易协议;
(4)承兑申请人存入相应比例的保证金，并对敞口部分提供该行认可的担保; (5)潍坊银行向企业签发银行承兑汇票。
6、产品名称：商业汇票贴现 1)产品定义：
商业汇票贴现是持票人将未到期的商业汇票向银行申请贴现，银行将贴现金额支付给贴现申请人的信贷业务，也是金融机构向持票人融通资金的一种方式。 2)功能特点：
满足客户持有的商业汇票快速变现的需求，操作手续简便，提高企业资金的流动性，降低融资成本。 3)适用范围：
凡具备法人资格并依法从事经营活动的经营单位持有合法有效的未到期商业汇票(银行承兑汇票或商业承兑汇票)，均可向该行申请办理商业汇票贴现。 客户申请资料： (1)申办委托书;
(2)法人身份证(或护照)、经办人身份证(或护照);
(3)经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡/证原件; (4)背书连续、要素完整且未到期的商业汇票;
(5)交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明;
(6)与出票人(或直接前手)之间的增值税发票原件; (7)经审计的最近三年及最近一期财务报表和财务报告; (8)该行认为需提交的其他资料。 4)业务流程：
(1)企业提出贴现申请;
(2)业务受理行进行商业汇票查询; (3)检验票据及跟单文件; (4)双方签订交易协议; (5)潍坊银行向企业划拨资金。
7、产品名称：票据集合 1)产品定义：
票据集合是指承兑申请人申请以多笔银行承兑汇票作为质押，并以其面额之和为限办理一笔或多笔银行承兑汇票的业务，通俗的讲就是“小票合大票”。 2)功能特点：
(1)增加企业的融资渠道。 (2)节约企业的资金成本。
(3)便于企业使用承兑汇票进行支付结算。 3)适用范围：
符合《贷款通则》并依法从事经营活动的法人单位或其他经济组织。 4)客户申请资料： (1)申办委托书;
(2)法人身份证(或护照)、经办人身份证(或护照); (3)经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡/证原件; (4)背书连续、要素完整且未到期的商业汇票;
(5)交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明;
(6)与出票人(或直接前手)之间的增值税发票原件; (7)该行认为需提交的其他资料。 5)业务流程：
(1)企业提出票据拆分申请;
(2)业务受理行进行银行承兑汇票查询; (3)检验票据及跟单文件; (4)双方签订票据拆分协议;
(5)潍坊银行按照集合总额度向企业签发银行承兑汇票。
8、产品名称：票据拆分 1)产品定义
票据拆分是指以承兑申请人提供的承兑汇票作为质押并以其面额为限办理多笔银行承兑汇票的业务，通俗的讲就是“大票拆小票”。 2)功能特点
(1)增加企业的融资渠道。 (2)节约企业的资金成本。
(3)便于企业使用承兑汇票进行支付结算。 3)适用范围：
符合《贷款通则》并依法从事经营活动的法人单位或其他经济组织。 4)客户申请资料： (1)申办委托书;
(2)法人身份证(或护照)、经办人身份证(或护照);
(3)经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡/证原件; (4)背书连续、要素完整且未到期的商业汇票;
(5)交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明;
(6)与出票人(或直接前手)之间的增值税发票原件; (7)该行认为需提交的其他资料。 5)业务流程：
(1)企业提出票据拆分申请;
(2)业务受理行进行银行承兑汇票查询; (3)检验票据及跟单文件; (4)双方签订票据拆分协议;
(5)潍坊银行按照拆分总额度向企业签发银行承兑汇票。
第四篇：中小企业融资约束及供应链融资对策研究
发布时间：2011-7-19信息来源：中国论文下载中心 作者：彭 萍 焦德杰 宫爱
摘要：我国中小企业经过改革开放近三十年的发展，已成为当代经济生活中最为活跃的因素和力量，但其融资难的问题一直未得到有效解决，本文通过对中小企业的融资约束与产生根源进行分析后，提出了供应链融资等可行性建议。
关键词：中小企业 融资约束 供应链融资
自20世纪末期以来，新的科技革命使社会分工变得越来越细，富于灵活性和创造性的中小企业也获得了更加广阔的生存和发展空间，无论在发达国家还是在发展中国家，中小企业在经济生活中的作用正变得日趋重要，从中国中小企业国际合作协会第三次会员代表大会上获悉, 我国中小企业目前占全国企业总数的99.6%，中小企业创造的最终产品和服务价值已占国内生产总值的58.5%，生产的商品占社会销售额的59%，上缴税收占48.2%，提供的城镇就业岗位已占到75%。然而，据中国人民大学社会学系所做的“五城市中小企业融资调查”显示，44.7%的中小企业认为融资比较困难，超过七成的中小企业获得贷款必须以高于基准的利率水平借贷，超过七成的企业认为竞争太过激烈和资金缺乏是遇到的最大困难。由此可见，虽然经济结构变化给中小企业带来了巨大的历史机遇，但由于其在市场经济中的弱势地位，使其发展面临着融资方面的诸多障碍和约束。
一、我国中小企业的融资约束及产生根源
(一)内源融资能力匮乏。内源融资是中小企业长期融资的重要来源，在企业初创时期，企业难以获得外部充裕资金，也难以支付高昂的资金成本，一般选择内源融资。在西方发达国家，中小企业的内源融资占其融资总额的50%以上，美国甚至达到80%以上，并且比例不断上升。而我国中小企业中，国有、集体和民营三种类型中小企业的自有资金比率都不到30%，可见其自我“主动积累、自我约束”意识不高，再受到产品、规模、市场、产业等因素的影响，从而使得内源融资能力匮乏，制约着中小企业的发展。
(二)间接融资不受政府和金融机构支持。间接融资在我国主要表现为借贷型融资，通常随着企业生存期的增加、生产规模的扩张，企业对外源融资特别是银行贷款的依赖程度会越来越高。然而在我国，据中国人民银行统计资料显示，截止到2002年底，金融机构共发放短期贷款74247.9亿元，其中私营企业及个体贷款1058.8亿元，占比1.43%。从有效需求来看，占全国企业总数99%以上的中小企业占有的金融资源不超过20%。究其根源在于政府和金融部门对中小企业融资存在着明显的规模歧视， “四大”国有银行实行“集约化经营”，使最了解中小企业经营情况的分行、支行无法为中小企业提供充足有效的信贷支持;信用中介服务体系与信用担保体系发展的相对滞后，使可以为中小企业提供担保的担保公司很少;而中小企业由于可作为信用担保物的实物资产相对较少，银行出于风险与成本的考虑，极易出现“逆向选择”。因此，中小企业即使有好的项目也难以获得银行支持取得贷款。
(三)企业债券融资门槛高、比例低。我国在整个发债结构中，长期以国债、政府债券及
有政府信用的金边债券为主，企业债的发行是审批制而非核准制;国内目前的相关政策法规对发债主体资格的要求十分严格，由于中小企业自身缺乏信用等级，缺乏发行债券担保等原因，无法进行债券融资。在美国及欧洲发达国家，企业债券占整个证券市场比重的65%以上，而我国到2001年底，企业债券占整个证券市场比重仅为4%。
(四)股票融资受到政策限制。我国的资本市场(尤其是股票市场)建立的初衷是保证国有企业改革(重点是股份制改造)和筹集资金，行政干预现象突出。这种政府对股票市场的隐性担保方式在资本市场建立初期起到重要作用，但也出现了“逆向选择”现象，这种现象被描述为“绩劣国有企业驱逐了绩优的中小企业”即：能进入股票市场，筹集到大量资金的是绩效很差的国有企业，而资产、绩效优良的中小企业却迫于某些政策性的人为限制，无法进入股票市场筹集发展资金。截至2006年11月，中小企业板上市公司89家，总市值1636亿元，加上已公开招股的11家企业，累计总数才100家，在2006年11个月中，中小企业板共融资141亿元，仅占证券市场全部融资总额的8.9%，这与中小企业对国民经济的贡献相比，极不匹配，资本市场配置于中小企业的资源比例仍然过低。
(五)高成本的无序的民间融资不规范。民间借贷属非正规借贷渠道,不受国家规定利率制约,是中小企业在创业初期常用的直接融资方式。借贷利率一般均高于银行贷款利率，据调查,民间借贷的月利率平均为8‰-15‰，最高的甚至达30‰。与正规金融机构贷款相比,其规模较小，利率较高，融资成本高昂，容易造成公司破产，扰乱金融秩序。而且民间借贷融资是不受我国现行法律保护的行为，甚至有可能被认定为非法集资而受到惩罚。因此，民间融资的无序性和不规范性使得民间的资金难以大量地转化为资本，难以保证中小企业持续发展。
我国的中小企业正处于规模扩张时期，仅靠初创时期原始积累、民间借贷以及集资入股等方式的资本投入已无法满足其资金需求，资金供需双方的极度不对称，造成了融资结构与潜在经济增长结构的不对称性，最终将限制我国的长期经济增长速度和质量。所以，我们必须拓宽融资渠道，改善中小企业融资环境。
二、缓解中小企业融资约束的对策
面对融资方面的诸多障碍和约束,笔者认为要改变中小企业融资现状应借鉴国际经验，从以下几方面入手,内外兼修、共谋发展。
1.全面提升中小企业素质，培育内源融资能力。为使中小企业获得广泛、持续的金融支持，中小企业自身素质的提高十分重要。首先，通过培育员工、引进先进人才、更新技术与管理理念、研究市场需求和资金运作方式、以诚信为本、打造企业的信用形象和信用品牌等方式来大力提升企业的整体信用等级。其次，对于初具规模的中小企业，应努力规范自己的生产、经营、管理行为，逐步提高在国内外金融市场的知名度和信誉度，以增强筹集资金的能力;第三，应强化信用意识，积极努力在融资活动中树立起诚实、守信的企业形象。总之，提升中小企业素质要结合实际,因地制宜,采取有力措施,以提高中小企业的内源融资能力。
2.建设多层次资本市场，拓宽直接融资渠道。单一资本市场已不能满足不同企业的融资需求，而解决中小企业融资是发展多层次资本市场体系的出发点和落脚点。所以，当务之急是建设和完善多层次的资本市场体系。其一，适时开放中小企业债券市场，启动债券的融资功能。债券融资有利于中小企业提高诚信意识，完善公司治理结构;降低权益资本在资本结构中的比重，有助于降低公司的加权资本成本;增强中小企业持续融资的能力。一方面希望能降低债券发行的门槛，
逐步放宽限制,允许盈利能力强、发展前景好的中小企业通过发行企业、公司债券进行融资;另一方面通过项目组合，扩大规模，来启动债券的融资功能;其二，推动中小板创新与发展，吸引更多的中小企业发行上市。目前中小板市场规模不断壮大，已上市公司89家，待发行11家，据有关资料显示，中小板公司主营收入平均增长35%，净利润增长13%，可见中小企业板已经催生了一批快速成长、自主创新突出的中小企业。但在中小企业板的未来发展中，仍应注重监管制度的创新，扩大信息披露范围，加强对保荐机构的监督等措施，以倾力打造诚信之板，吸引更多的中小企业发行上市，增强自主创新能力，促进国民经济的增长。
3.规范“民间融资”行为“民间融资”虽然不受法律保护，但目前在中小企业中普遍存在是不争的事实。在一些经济发达的沿海城市，2000年以来，全国企业间直接拆借或借贷的金额每年不低于1000亿元。在这些城市的中小企业资金来源总额中，80%左右来自民间融资。据中央财经大学的调查表明，民间金融的规模在7400亿元至8300亿元之间，相当于正规金融机构贷款业务增加额的近30%;花旗银行则估计，仅在2004年5月到10月期间，银行居民存款流失额在9000亿元左右，这些资金都用于自己投资或民间融资;中国人民银行公布的部分官方数据也表明，民间金融的规模相当于被调查各省当年融资增量的15%至25%。对于这部分资金，一方面通过法律、法规来规范民间借贷市场，保证民间金融有合理的生存和发展空间，并对贷款利率进行政策限定，引导民间融资向健康有益的方向发展;另一方面利用商业银行的委托贷款业务，由商业银行充当中介机构，开展针对具体企业、具体项目的多方委托贷款，为出资方、资金使用方服务。
4.开辟融资新途径——供应链融资供应链融资是指银行通过审查整条供应链，在对供应链管理程度和核心企业信用实力掌握的基础上，对其核心企业和上下游多个企业提供灵活运用的金融产品和服务的一种融资模式。作为一种新的融资模式，供应链融资从整个产业链角度开展综合授信，并将针对单个企业的风险管理变为产业链风险管理，在帮助整个产业链发展的同时，为中小企业提供了一种新的融资途径。通过这种模式融资，银行可以灵活评估企业运作过程中的各个步骤，推出原材料融资、存货融资、装船前/后融资、进出口保理和信用保证等多种产品来解决公司的不同需求。据有关资料显示：中国2005年23%以上的中小企业遭遇现金流困扰，但全国中小企业却有近11万亿元的存货和应收账款。供应链融资的作用就是把这些闲置资源盘活，帮助中小企业解决融资难问题。
参考文献：
[1]符戈.中国民营经济融资问题研究[M].北京：经济科学出版社，2003.17-36,64-130.
[2]“构建民营经济的金融支持体系”课题组“我国民营企业融资问题研究”[J].特区经济,2003, 7:27-30.
[3]人民银行成都分行课题组. “民营企业融资问题研究——以四川省467户民营企业融资情况为例”[J].西南金融, 2003,11:12-16.
第五篇：中小企业融资
资料源自 网络P2P借贷平台《你我贷》
中小企业融资
-----关于中小企业融资问题的分析
中小企业融资难，是我国近年来制约我国中小企业发展的最主要的瓶颈。而中小企业的融资难问题则主要是因为金融领域融资渠道有限，企业告借无门。银行嫌贫爱富，重大轻小，偏私向公。特别是民营企业资金基本靠自己积累，不利于企业发展，不利于企业抵抗风险。
目前，中小微企业的融资很多都来源于小额贷款公司。2008年颁布的《关于小额贷款公司试点的指导意见》鼓励小额贷款公司面向农户和微型企业提供信贷服务。据人民银行统计，截至2011年末全国共有小额贷款公司4282家，贷款余额3915亿元。其中，出现一些在微贷技术等领域取得很多成果，并实现服务大批量小微企业的小额贷款公司和P2P在线借贷平台。以“你我贷”小额贷款业务为代表。截止2012年2月末，“你我贷”已经累计为近万户小微企业发放信用贷款。小额贷款公司已然成为小微企业融资的重要渠道之一，而第三方P2P借贷平台则更是功不可没。
虽然小额贷款企业在促进中小企业融资方面做出了重大贡献，但是其发展却并不顺畅。目前小额贷款公司面临在发展过程中遇到身份不清晰、融资来源有限、税负较重等难题。其中，现有资金来源已经成为小额贷款公司能够持续经营的瓶颈。金融监管机构的指导意见明确规定，小额贷款公司从银行业金融机构融入资金余额不得超过其资本净额的50%。因此，小额贷款公司能不能承担政府的初衷，可以的确值得我们反思。而以“你我贷”为首的在线第三方网络借贷投资平台的出现，又是否真的会对我国的小额资金需求起到有效的补充吗?
小额贷款公司催债手段五花八门，合法的不合法的手段大显神威。所以，有的企业现在是不敢贷款，用企业的话说，不贷款等死，贷款后找死。
小额贷款公司是金融领域的怪胎，这是金融领域不开放的产物。国家应该放开民间资本进入金融领域。允许社会资金进入银行业。成立私人银行已是大势所趋。现在我们的银行结构单一，只有国有银行和商业银行。或者说分成国家银行和地方银行。但是，就缺少民营银行。即便少数的外资银行也受到经营人民币业务的制约。我想，既然我们的金融业可以向外国开放，为什么不行国人开放。不同的国家，在鼓励中小型企业贷款的时候都有不同的方法。有些国家会规定银行放贷给中小型企业的最低比重;或者会通过税收刺激政策鼓励银行对中小型企业放贷;或者如果银行给中小型企业放贷越多，那政府对银行的审查可能就越少。
民间集资，高利贷泛滥，典当行融资已经是屡禁不止，这正说明市场有资
资料源自 网络P2P借贷平台《你我贷》
金需求。当国有银行不能满足这种需求，就会衍生各种形式的银行怪胎。我们不要这种贷款公司，徒增社会金融成本。金融开放，还要多久?小额资金缺口，如何解决?
而就在这个时候，以“你我贷”为首的网络P2P借贷平台应运而生了。这类网站平台主要为客户提供专业的P2P个人和中小企业借贷调剂服务，你我贷网站既不吸储、也不放贷，仅仅是担任类似于中介的角色，通过选择合格的借贷者，顺利对接借贷服务，让这一古老的业务变得更加透明、便捷，让资本向诚信、高效的方向流动。
我国小额信贷专家、国家开发银行资深顾问王灵俊曾经打个比喻，大银行基本像一个大型水泵，把水从资金池子里抽出来，输送到大型国企、政府融资平台和大型民营企业上，而P2P拿一个橡皮管，把一部分水从资金池子里抽出来，疏导到微小企业和农户这个层次上，从这个层面上看，是有积极意义的。因为靠目前这个金融系统，在短期之内让低端客户拿到钱，还不是一件容易的事情。
对外经济贸易大学公共政策研究所首席研究员苏培科表示，"有需求才有市场，监管部门要想办法监管、疏导，而不是为了商业银行的利益而堵死。应当允许发展，适当监控。应尊重合同法，不超过目前法定标准的，可以按照合同法来执行。"他还认为，对于“你我贷”为主的P2P小额信贷行业，不应一棍子打死，原则上鼓励创新，也需要加强监督。P2P行业健康发展需要进一步建立进入门槛、开放征信系统、完善法律法规等。