农民建房管理办法

2022-07-10

第一篇：农民建房管理办法

农民建房管理调研报告

关于加强和规范农民建房管理专题调研的报告

根据县委安排，县政协组织县规划、国土、建设三个部门有关人员和部分政协常委、委员，就我县农民建房开展专题调研。调研组先后深入马坳、大桥等乡镇，通过听取汇报、实地察看、召开镇村干部、机关部门负责人和群众代表座谈会等形式，

深入了解我县农民建房现状和存在的问题，认真剖析问题的根源，积极探讨加强农民建房管理的有效途径。调研组还分别赴我省武宁县、河南省兰考县、安徽省肥东县、宿松县等地，考察学习他们在农民建房方面的成功做法和典型经验。现将调研情况报告如下：

一、全县农民建房主要特点

(一)农民居住条件持续改善。改革开放以来，随着农民收入的增长和生活水平的提高，全县农民居住条件得到了极大改善。根据调查了解，全县农民人均住房面积已由改革开放前不足20平方米增加到现在的45平方米。马坳镇10082户农民、征村乡4409户农民中，有90%以上的农民都在改革开放后新建了住房，其中60%以上新建于近20年。同时，农民建房品位也不断提升。上世纪八十年代农民建房以满足生活基本需求为主，九十年代建房以居住改善为主。进入新世纪，农户建房已进入到居住和享受共发展的阶段，越来越重视户型设计、风格品位、内在质量等，并投入大量的资金用于房屋的装修，并逐步向庭院式、别墅式方向发展。近两年，上杭乡、马坳镇等部分村民新建住房都是二三层新式楼房，每栋花费资金都在20万元以上。

(二)农户建房投资持续增长。根据县农调队调查显示，近年来，全县农民建房投资呈现快速增长的态势。2006年以来，全县农民建房投资连续4年保持两位数的增长。据调查，征村乡和马坳镇在近两年，分别新建住房328户、245户，户均投资近14万元。农村建房对于农村拉动建材、家电等市场消费的作用十分明显。较多农户在搬进新居后配置数字电视、冰箱、洗衣机、空调等家用电器，享受型消费在农村已逐步发展。根据大桥镇对当前正在建房的农户调查，新建房投资装修户均在5万元左右、配置家用电器和家具达3万余元。

(三)农民建房需求持续提升。随着城镇化进程和社会主义新农村建设的深入推进，农民对改善居住条件的意愿明显增强，许多上世纪八九十年代建的简易二层砖混结构楼房都进入了翻建期。加上新农村建设村庄改造、移民扶贫等实施，当下农村到处都有建新房、盖新居的场景。今年，上杭乡农民新建房屋106栋，大桥镇有176户农民申请新建住房，马坳镇今年申请建房的农民有50多户，还有860余户建房于上世纪八十年代的村民有拆旧建新的想法。在农民人均住房面积大为改善的情况下，提高住房品质仍将成为我县农民今后建房的主要需求。

二、存在问题

(一)建房选址散乱。在宅基地调换和土地流转不畅的情况下，加之长期以来规划缺失，农民建房随意选址行为普遍存在。有的“追”公路建房，采取乱占责任田地、私自买卖集体土地等办法，傍乡村公路而建，甚至建在公路红线内;有的居民点布局零散，哪里地势好、“风水好”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“开天窗”建房等势头难以遏止;有的村庄呈“环状扩张”，新房不断向外围延伸，四周新房林立，村内破破烂烂，建新不拆旧，形成“空心村”。白岭镇在桃树河综合治理中，就有20多户因侵占河堤建房被拆除，造成极大浪费。大桥镇礼源村陈家大屋30多户农民,在村庄四周建新房后，老屋堂仅剩3户住户，大多空房已成破房、危房，却无法拆除，象这类外新内破的“空心村”,全县到处都存在。建房选址散乱造成农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，公共基础设施配套难以到位，村容不整洁，“只见新房、不见新村”，或“只见新村，难有新貌”，阻碍了农村经济的进一步发展和农民生活水平的提高。

(二)违建现象严重。由于管理缺位、监管缺失，农民违规违章建房现象比较突出。有的未批先建，不申请、不报批，不办任何手续，偷建、抢建、突击建行为大有人在。大桥镇朱溪村和马坳镇十甲村因申请建房审批难，便纷纷不经报批在柯龙线两旁突击建房,有的少批多建，多占超建。相关法律法规和县里有关文件明确规定，农民建房每户占用非农用耕地不得超过 200 平方米，占用原宅基地和村内空闲地的不得超过180平方米，占用农用地建房不得超过 120 平方米。但实际中普遍超标，甚至出现“做三分田的房要占用一两亩”现象。有的违法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大桥镇墨田村在2006年有耕地1500亩，去年统计剩下1200亩，除少数抛荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽树、三年抛荒、四年建房”，大桥镇农民的顺口溜，形象地描述了农村蚕食耕地建房的的现状。有的“一户多宅”，大桥镇礼源村672户农民中，约有 65%村民拥有两处以上宅基地。违法违章建房

现象致使大量耕地被蚕食侵占，违反了国家土地政策法规，损害党和政府在群众中的形象。

(三)质量参差不齐。前些年，县规划部门编制了《新型农村住宅图集》，并免费供农民建房选择，但受观念、资金等因素影响，我县农民建房普遍样式单

一、户型简易，大多为砖混结构的“火柴盒”式平顶房。加上农民建房管理监督相对滞后，缺乏技术指导，致使房屋结构

不尽合理，防灾抗震能力较弱。当前，我县农民建房没有实行施工许可制度，农村个体工匠绝大部分是“土瓦匠”，没有经过专业培训，建筑知识缺乏、质量意识淡薄，施工过程中既无规范设计图纸、也无质量监管程序，都是凭经验施工，造成施工质量难以保障，建筑品位和档次普遍较低下。

三、农民建房管理难的主要原因

(一)村庄建设规划滞后。一是村庄建设缺规划。各地镇村干部和职能部门相关负责人均反映，由于绝大多数村庄没有编制建设规划，建在哪?哪里能建?哪里不能建?怎么样建?村民无从知晓，建房无章可循，致使农民建房随心所欲，违规违章建房时有发生。二是现有规划欠科学。2006年实施新农村建设政策以来，县委、县政府曾启动了以行政村为单元的新农村建设规划编制，但没有完成。已修规划编制由于没有充分考虑农民建房需求，许多村庄周边没有预留建房用地;有的由于过度超前，不切合农民从事生产生活实际而难以实施。同时，现行的土地利用总体规划虽经过修编，但由于与村镇建设规划编制不同步，致使土地利用规划情况与农民建房用地需求矛盾时常突显。土地利用总体规划预留的建设用地，可能农民不愿接受;符合新农村建设规划且农民又愿意建的，而土地利用总体规划上却为禁止建房的基本农田。两个“规划”无法有效衔接，使规划的引导作用并不明显。三是规划执行落地难。调研中发现，有的村庄虽在新农村建设中有规划，而实际建设却并不按规划执行。规划挂在墙上成装饰，丧失了在建设指导中的权威性。

(二)管理失位缺位越位。一是县乡管理失位。2008年1月1日，新的《城乡规划法》正式实施。2010年8月1日，《江西省城乡规划条例》颁布实施。两个法规对城乡规划的制定、实施和责任管理主体都有明确规定。但近些年，我县在具体实施中存在重城镇、轻村庄的倾向，县乡两级人民政府没有将村庄规划建设纳入地方经济社会发展大局来组织实施。近两年虽制定颁发了《关于加强村镇规划建设管理工作的实施意见》(修府发[2009]10号)、《关于进一步加强土地管理工作的意见》(修府办发[2010]4号)、《修水县农村村民住宅建设用地管理规定》(修府办发[2010]17号)、《关于加强和规范农民建房的管理办法》等相关政策文件，但贯彻执行不得力，监督检查不到位，问责机制不健全，管理存在失位。二是部门职责缺位。2005年，国家实行农业税费改革后，农民建房只收取证照工本费。因此，国土、规划等相关职能部门出于利益追求，忽视和放松了对农民建房的管理;乡镇“无钱可收、无利可图”，也畏难推诿;其他相关部门则事不关己、袖手旁观。加上规划、国土等乡镇基层站所管理力量薄弱，专业人才严重紧缺，监管力不从心，部门协调机制不完善，也致使管理难以到位。目前，县国土局在全县设有8个乡镇中心所，每个中心所要负责周边四五个乡镇的用地管理。如大桥镇土管所仅4名工作人员，管辖范围涉及大桥、余段、水源、上衫等4个乡镇，对庞大的建房户申请需求无法进行有效的审批指导，也根本无法实施有效的建房用地监管。去年，我县曾在几个中心集镇设立规划所，但除太阳升镇外，人员或没有到位，或被乡镇政府借用，无法人尽其专，对乡镇总体规划和村庄规划实施的监督管理也就形同虚设。三是村级组织越位。对农民建房乱象，有村干部形象指出：“村干部是揣着明白装糊涂，镇干部是揣着糊涂装明白。”许多村级组织对发生在眼皮底下的农民违建现象，不仅置之不理，还以所有者和管理者的双重身份，越位行使对集体土地的所有权，擅自将农用地出让、转让、出租用于非农业建设，造成了农村用地秩序紊乱。少数村组干部越权批地，引起群众的误解，以为建房不收费，只要村组同意，就可以按照自己的意愿建房，不需办理报批手续。

(三)用地供需矛盾突出。受国家耕地保持政策限制，2005年农民新增用地建房实行计划管理以后，省市下达我县农民建房新增用地计划指标严重不足，近年来基本没有安排。加上工业化和城镇化进程的加快，农民建房用地指标受城市规划、项目建设的制约较大，在化解供地需求时，存在重城市、重项目、轻农村、轻农民的现象，农民建房需求与土地供求有限的矛盾日益突出。部分有建房需求、符合条件的农民，在审批不到宅基地的情况下，便冒险违规违章建房。

(四)群众法律意识淡薄。长期以来，由于政策法规宣传普及不够，农民对建房是否要规划、设计、报建、验收等，均缺乏足够的认识，对规划了解不够。当前，很大部分村民还存在着土地“谁耕种、谁所有”的观念，认为土地的所有权是自己的，自己想怎么建都行，进而也就导致占用农用地建房、以及非法占用土地的现象严重。加上受传统封建思想和传统习俗的影响，农民建房历来有由“风水先生”决定房屋朝向、方位和结构的习惯，缺少科学建房、依法建房的观念。调研中，马坳、征村等地群众反映，目前农民建房审批牵涉的部门多、手续较繁杂、审批的流程复杂、手续繁琐，这也严重影响了农民依法报批的积极性。

四、外地加强和规范农民建房管理的经验借鉴

调研组通过赴外县考察学习发现，各地对规范和加强农民建房管理的模式虽不尽相同，但他们在宅基地管理、村庄土地整理流转以及拆迁安置和管理机制创新等方面的探索，为我们加强和规范农民建房管理提供了许多值得借鉴的经验。

(一)坚持规划引领是加强和规范农民建房管理的关键所在。武宁、兰考、肥东、宿松四县都把科学编制村庄建设规划，放在加强农民建房管理的首要位置。武宁县在2008年启动村庄建设规划编制，利用两年时间，以乡镇为编制主体、以自然村为规划单元，全面完成了全县1871个自然村庄规划，规划编制率达92%以上，做到“没有规划绝不允许建设”。肥东县在2006年和2009年，先后开展了新农村规划和“百村规划”，完成了全县18个乡镇共263个新农村建设规划，提出规划中心村、改造集镇村、整治自然村、建设园边村、培植特色村、合并弱小村等六种规划建设形式，为农村建房提供了科学依据。

(二)强化履职问责是加强和规范农民建房管理的根本保障。武宁县在出台《关于贯彻落实《江西省村镇建房规划审批办法》的实施意见》后，陆续出台了《关于进一步规范县城规划区内农民建房等活动的通知》、《武宁县违法(章)建设行为责任追究处理办法》、《关于进一步加强我县各乡(镇)房屋建设批后监管的通知》等相应配套文件，使全县农民建房做到有法可依、有章可循、违规必查、失责必究。乡镇设立村镇规划建设管理指导站，配备管理人员，所长由乡镇分管领导担任，并将农民建房管理纳入乡镇目标管理考评。兰考县成立由县委书记为组长的新型农村社区建设领导小组，将农民建房纳入同计生、维稳同样重要的位置来抓。在全面完成村庄建设规划的同时，对率行开展新型农村社区建设并走在全市前列的乡镇正职和分管副职优先提拔重用;对按规划建新房累计达到70%以上或受到市级以上表彰的村，村支部书记工资提升3倍。宿松县明确以乡镇为管理主体的管理体制，乡镇成立村镇服务站，履行规划执行、建房审批、手续办理等职责，县财政连续4年每年拿出500万元进行奖补。

(三)突出机制创新是加强和规范农民建房管理的活力之源。肥东县以土地整治为抓手，通过用地置换、增减挂、整村推进等项目，有效破解了新村建设中资金筹措、土地利用、产业经营等难题。大力推进中心村建设，2007年来共实施39个村庄建设项目，4549户搬入新村，累计新增耕地103002亩。该县运用土地整治产生的资金收益，即对闲置废弃的宅基地复垦成耕获得每亩8万元补偿，再整合涉农项目资金，对农民拆除旧房按房屋结构给予每平方米100至240元补偿，对进入规划区集中建房的村民，新建一层、二层的分别给予10000元和15000元奖励，从而极大地调动农民集中建房的积极性。武宁县、兰考县用活新农村建设、移民扶贫、危房改选等政策，整合惠农涉农资金，重点用于新村或新型社区基础设施、公共服务设施建设，并对农民新建房屋、拆除旧屋、耕地复垦等给予奖补，积极引导农民集中建房。兰考县还采取整合流转土地、合并迁建、商业化运作等模式，集中建设新型农村社区。

(四)注重以人为本是加强和规范农民建房管理的重要基础。无论是规划建设、户型选择、项目实施等方面，四县都尊重群众意愿、广泛听取意见、发动群众参与，让群体当主体、唱主角、得实惠。武宁县规划和国土所实行限时办结承诺制，全程帮助村民代办各种建房审批证件手续，以优质服务取信于民。宿松县财政连续4年每年拿出500万元对农民建房进行奖补。特别注重对个体工匠的培训，提高个体工匠的实用技能，做到持证上岗，有效保证建房风格统一和质量安全。以人为本赢得了村民的最大支持，依法依规建房逐渐成为村民的自觉行动。

五、加强和规范农民建房管理的建议

(一)规划先行，发挥规划引领龙头作用。一方面，科学编制村庄建设规划。村庄规划是确保农村有序建房的依据和基础。针对我县村庄数量点多面广、规划技术力量严重不足的现状，根据村庄规模大小、基础条件、地理位置等不同情况，要按照“能进县城的不留集镇,能进集镇的不留村组，能集中居住的不分散安置”的布局走向,突出“注重长远，有序推进;合理用地，适度集中;生态优先，突出特色”的村庄规划设计理念和“一个保持、两个突出、三个不搞、三个配套”的规划编制原则(即保持修水农村传统文化特色;突出人与自然和谐，突出农村田园风光;不推山、不填塘、不砍树;水、电、路配套，公共服务设施配套，房屋设计配套)，以自然村为主体分类编制好村庄建设规划，既彰显前瞻性，又要因地制宜、量力而行，注重现实可行性。政府要加大投入，按照“县级财政补一点，编制单位出一点，乡村两级筹一点”的办法，切实解决规划编制经费，力争实现村庄建设规划全覆盖。另一方面，狠抓规划执行落实。在充分考虑农民现实和未来需要的前提下，注重乡镇总体规划、土地利用总体规划、村庄建设规划等规划的衔接，避免村镇规划与土地利用总体规划相脱节、相矛盾，保持规划的统一性和协调性。村庄规划编制中充分尊重和体现广大村民的意见，发挥村民理事会作用，增强农民执行规划的自觉性和严肃性。建立健全保障规划实施的配套措施，实行村镇规划公示制度，加强对规划执行情况的全程监督、全方位管理。

(二)明责确权，建立齐抓共管联动机制。一是健全机构队伍。切实提高对农民建房管理重要意义的认识，成立以县委、县政府主要领导为组长的高规格领导机构，部署、指导、协调、督查农民建房管理各项工作。实行乡镇属地管理原则，真正把乡镇作为农民建房管理的责任主体。成立乡镇规划建设分局或站所，核定全额拨款副科级事业编制，业务分别归口县规划局和建设局管理，所长或由乡镇分管领导兼任，具体负责协同国土所做好农民建房的批前审核、批后监管和建设管理等工作，确保“有人做事，有权管事”。建立健全县、乡镇、村组三级监管巡查网络，形成齐抓共管的新格局。二是强化制度保障。县委县政府尽快研究制定关于加强和规范农民建房管理的政策性文件，着重研究“一户一宅”政策落实、农民建房审批程序简化、农村宅基地管理办法、违法(章)建房查处及责任追究等有较强操作性的政策意见，制定相关优惠政策，吸引社会资金参与农民集中建房、土地平整、旧村和空心村改造等项目。三是严格考核奖惩。完善政绩考核制度，将农民建房管理工作纳入乡镇目标管理考评内容，把农民建房管理纳入与计划生育、信访维稳同等重要的位置。落实责任追究制度，对乡镇、有关部门及相关责任人的渎职、失职行为将依法依规进行查处。

(三)创新机制，破解农民建房制约难题。按照“创新思路、完善机制、突出重点、统筹发展”的工作思路，积极探索建立健全农民建房政策激励和利益导向机制，着力解决 “房在哪里建、地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里走”等关键难题，促使农民统一规划建房。

一是政府主导、以奖代补，因地制宜推进村庄改造。针对当前农村即将迎来第三批建房热潮的现状，要根据“规划先行、节约集约、尊重民意、循序渐进”的原则，结合新农村建设，试点实施旧村旧房和“空心村”整体改造工程，着力推进村容村貌整治，配套实施水、电、路等美化环境的基础设施建设。村庄改造遵循“以点连线、以线连片、分层推进”的工作方式，先从城郊、公路沿线开始做起，逐步辐射到边远山区;先从有条件、有基础、群众有热情的村庄开始，再辐射到经济较薄弱的村庄。以财政扶持资金为引导，建立政策激励机制。县财政设立村庄改造专项资金，采取以奖代补的方式，对申请改造的乡镇和村庄社区，分类分档给予资金奖励。对农民按照规划要求和标准改造验收合格并拆除旧房到位的，给予一定的资金补贴。

二是土地整理、有偿调剂，统筹解决建房用地需求。以农村土地整理复垦开发和城乡建设用地“增减挂”相结合为核心，在调整现有存量土地上做文章，通过农村土地整治，挖掘潜力，增加耕地面积。大力开展农村宅基地整理，允许以房屋置换建房指标，探索建立宅基地有偿退出和调剂的机制。对实施城乡建设用地“增减挂”项目的新增用地,实行全县统筹安排，由县土地储备中心按价予以收购或出让,形成的土地收益，全部用于农村村庄与危房改造等项目建设，调动乡镇村组的积极性。充分发挥土地整理作为统筹城乡发展和新农村建设基础的平台作用,把土地整理与农村住房建设有机结合起来,统筹安排田、水、路、林、村的综合整治。对村庄改造、移民安置和危房改造的村庄,可采取“先建新房、后拆旧房,先补偿、再拆除”的政策,建一批、搬一批、拆一批、复垦一批,以利于调动农民积极性。在符合土地利用规划和使用计划的前提下,适当优先安排农村住房建设与危房改造用地计划指标。对农村住房建设与危房改造中涉及的新增建设用地,在土地利用计划中安排5%用地指标予以保障。

三是整合资金、拓宽渠道，加大农民建房资金扶持。坚持以县乡政府为主导，创新资金整合机制。在加大财政投入和土地整理收益奖补的基础上，按照“资金性质不变、管理渠道不变、县级统筹使用”原则，在维持各类支农资金投向相对稳定的前提下，最大限度地将各类涉农项目资金集中用于村庄改造、危房改造、集中建房等项目的基础设施和公共服务设施建设。坚持以受益农民为主体，创新民间投入引导机制。发挥村民理事会作用，把农民建房、村庄整治交给村民理事会决定，引导村民积极投入，努力探索“资金民筹，方案民出，支出民审，管理民营”的民建民管新路子。坚持以社会力量为补充，创新社会共建机制。积极动员企业和社会各界人士，参与到“工业反哺农业，城市支持农村”中来，通过捐资捐物等形式，帮助开展集中建房、村庄整治、危房改造等项目建设。鼓励金融机构加大信贷支持力度，实行贴息或无息贷款，鼓励农民通过林权抵押、联保贷款、住房抵押等形式缓解资金压力。同时按照“能免则免、能减则减”的原则，实行涉农建房项目税费按最低标准收取的费用减免政策。在村庄规划区内按标准统一建房的农户，采取以奖代补、实物补贴的方式给予一定补助。对采用新户型建房的，通过补助减轻农民建设资金的压力，促使农民选用新户型建房。

四是培育典型,以点带面，积极引导农民集中建房。紧紧抓住市县重点示范镇建设契机，把农村住房改造与集镇、中心村建设相结合，进一步优化村庄布点，积极引导农民往县城、集镇和中心村集聚。重点鼓励和扶持有条件的村庄，依托移民扶贫、灾后重建、地质灾害安置、危房改造等政策，采取“统一规划，村民自建或联建”的方式，大力推进农村新型社区和中心村建设试点，把不太适合人居住的村庄聚集到更适宜人居住的地方，把分散农户逐步向城镇转移，把小村逐步并入大村，让农村实现聚集发展。通过典型引路、以点带面，逐步培育一批特色鲜明、配套完善、产业发展的中心村。积极探索户籍制度改革，按照政府引导、农民自愿、政策激励的原则,鼓励和支持有条件的农村居民到集镇建房或进城购买商品住房。集镇建房或进城农民可保留农村田地山林承包权不变，享受涉农优惠政策;进城购买商品住房的农村居民,自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权并不再申请宅基地的,由宅基地所在乡镇据实际情况给予每户(一宅)一次性奖励，原承包土地和宅基地由村集体组织收回,统一安排使用;对进城购买商品住房落户的农村居民,在就业、子女入学、社会保障等方面享有与城镇居民同等待遇。

(四)整疏结合，规范农民建房管理措施。

一是全面清理建档。开展一次全县农村住房建房情况普查，摸清底数，对全县农村每户人口、年龄结构、宅基地位置、占地面积、建筑面积、房屋结构、新旧程度和用地审批等实行严格登记造册，完善宅基地台账登记管理，为 “一户一宅 ”政策的严格执行奠定基础。完善农村宅基地登记发证制度，对于符合农村村民个人建房条件，符合土地利用总体规划及农村宅基地建房许可条件的，未办理建房手续已建房户，按程序申请补办审批手续。

二是规范审批程序。严格执行村民申请、村(居)委会公示、规划建设管理站所和国土所初审、乡镇会议研究、报县职能部门审批以及批后公示、规划放线等程序，依法依规审批管理农民建房;农民建房竣工后由乡镇牵头组织相关部门进行验收。严格落实农民建房“一书一证”制度，凡不符合村庄规划要求的不予审批。引导乡镇和部门转变重管理、轻服务的观念，积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门便民服务窗口，受理农民住宅建设申请，提高审批效率，减轻农民建房负担。

三是加强建房监管。发挥村级组织作用，建立村(居)委会和村民小组信息管理员和举报奖励制度，确保在第一时间掌握农民非法用地、违法建房等信息，及时向镇(乡、街道)报告。国土、规划、建设等部门抽调人员组成农民建房监管工作小组，每月或每季至少一次对各乡镇农民建房管理工作进行督查，严格农民建房选址、户型、面积等方面的监管。开展乡镇违法违章建房专项整顿，对于擅自建房，少批多占、超面积建房的，实行“占补平衡”政策，按相关规定处罚。对于强行抢占耕地、违法占地建房，影响很坏的典型案例，公开曝光处理，强行拆除。实行农民建房保证金制度，农民申请建房缴纳一定金额的建房保证金，房屋验收后，若无违建现象则保证金如数退还。

(五)宣教并重，构建农民建房服务体系。着力做到四个一。即：发放一本工作手册。把法律和政策规定的办事程序、收费标准制成《农民建房指导手册》，免费发放给农民。编制一本建房图集。结合农民建房的功能需求，为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸;把规划建设、环境保护、生态建设、节约用地等具体化，提供多份房屋设计图纸供农户选择，并以乡规民约的形式确保乡村建设统一风格、配套和管理。培训一支工匠队伍。实施“农村个体工匠免费培训教育工程”，建立个体工匠持证上岗制度和动态管理制度，切实增强个体工匠的法律意识、规划意识和创新意识，使个体工匠成为农村建房的“技术员”、新房型的“推介员”、新理念的“宣传员”。同时，因地制宜引导鼓励农民对已建成的房屋进行“平改坡”改造，优化住宅造型效果，有效提升农民建房的质量安全和建设品位。办理一套法律证书。强化服务意识，及时依法为建房户办好“一证一书”，即《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》，保障农民的合法权益。

第二篇：九江县农民建房管理办法

九江县大九江规划区居民建房管理

暂行办法

县府办字120号

为了加强九江县大九江规划区居民建房管理，保障城市规划建设和土地利用总体规划的顺利实施，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《江西省实施中华人民共和国土地管理法办法》、《江西省城乡规划条例》、《江西省村镇规划建设管理条例》、《九江市大九江规划区农民建房管理试行办法》等法律法规政策规定，结合本县实际，制定本暂行办法。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全面落实县十四次党代会精神，按照《九江市大九江规划区农民建房管理试行办法》规定及市委、市政府有关文件精神，坚持以城市规划为统领，进一步加强居民建房的管控，规范居民建房行为，严厉打击违法违规建房，确保九江县大九江规划区城乡建设有序进行，城市管理依法规范，为“对接主城区、融入大九江、决战新工业、做美沙河城”创造良好的城乡建设环境。

二、管理范围

本管理办法适用于九江县大九江规划区居民建房管理。九江县大九江规划区范围为《九江市大九江规划区农民建房管理试行办法》规定的范围：《九江县城市总体规划(2004～2020)》规划区范围;沙河街镇、沙河经济技术开发区、城子镇、港口街镇、城门乡、狮子镇、马回岭镇、岷山乡的全域;新合镇、新塘乡、涌泉乡沿双瑞路以北区域。

根据我县实际，分为三类区域进行管理：

一类区：东至福银高速、南至沙河220千伏变电站、西至京九铁路、北至九江市八里湖新区的区域，以及赤湖工业园核心区和沙城工业园区域。

二类区：沙河街镇、沙河经济技术开发区除一类区以外区域;港口街镇集镇规划区、马回岭镇新集镇规划区以及其

1 他重点乡镇集镇规划区;港湖大道、九码快线、大机线、狮城大道及其与杭瑞高速连接线、环湖路、双瑞大道沿线200米范围内区域。

三类区：九江县大九江规划区内除

一、二类区域外的区域。

三、管理办法

(一)一类区建房管理：

1、一类区内的县城新区一律不准建私房。如确为世居户且属D类危房的，经所在地镇(区)、村、组及县房产、公安、国土、建设规划等部门审核确认，报县城乡居民建房联审联批组审批，统一在县城新区的公寓式安置小区内进行安置。县城新区范围为：沙城工业园全区域，以及东至福银高速，南起沿河北路市综合工业园交界处至城门山铜矿生活区、中华贤母园接柴桑北路与渊明大道交界处、渊明大道西延伸线至沙阎路，西至沙阎路，北起沙阎路杨家门村庄(含杨家门村庄)至九江县与八里湖新区交界处区域。

2、一类区内县城新区以外区域，除以下两种情况外，一律不准建私房：

(1)2010年前因重点工程及重大项目建设需拆迁安置的未建户，允许其在当时政府提供的安置地上重建，但重建房屋不得超过三层，建筑总面积不得超过300平方米。

(2)属D类危房的世居户在符合规划的前提下，办理了相关手续，允许挂图施工，在原址原面积重建。

3、凡私自买卖土地建房和购买旧房进行非法房产开发(小产权房)牟取暴利的，原则上一律拆除，由县检察院、县公安机关依法没收其非法所得，并追究法律责任。

4、一类区内不符合第2条重建条件而乱搭乱建、恶意套取国家资金的建房一律拆除，并追究建房者的法律责任。

一类区居民建房的管控，由沙河街镇、沙河经济技术开发区和县城管执法局负责，其中赤湖工业园核心区管理以港口街镇、城子镇为主，赤湖工业园管理局协助，赤湖工业园内其他区域按属地管理的原则进行管理。

(二)二类区建房管理：

1、港湖大道、九码快线、大机线、狮城大道及其与杭瑞高速连接线、环湖路、双瑞大道沿线200米区域内一律不准建私房,按照属地安置原则，实行统规统建;如确属危房或符合分户条件的，则在200米范围外按三类区管理办法建房。

2、二类区内其他区域的居民建房，由乡镇参照本办法的一类区管理方式，制定具体的管理细则，报县城乡居民建房整治工作领导小组审批后组织实施。

(三)三类区建房管理：

在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，实行统规自建。经批准在农民集中居住点自建房屋的，坚持一户一宅的原则，每户建筑面积不得超过300平方米，占用耕地的每户宅基地占地面积不得超过120平方米，占用非耕地的每户宅基地占地面积不得超过150平方米;原宅基地必须复垦。有条件的地方鼓励统规统建。

四、申报审批程序

(一)一类区建房申报审批程序：

1、县城新区公寓式安置小区安置申报程序：(1)申请户凭县房产部门指定的有资质的鉴定机构出具的危房鉴定书、身份证明向所在地的村(居)委会提出书面申请;(2)村(居)委会接到申请后，经初步审查并在村、组公示7天无异议的，由村、组签署意见报镇(区)政府(管委会)审核;(3)镇(区)政府(管委会)经审核通过后，报县城乡居民建房联审联批组审批;(4)县城乡居民建房联审联批组审批(原则上一个月集中审批一次)并公示7天无异议的，报县城乡居民建房整治领导小组备案批复后，由县房产部门统一进行安置，原宅基地由县国土部门收储。

统规统建公寓式安置小区由县建设规划部门提出选址意见并进行规划设计，县房产部门负责建设和居民安置。

2、一类区内居民自建房屋的申报程序：(1)申请自建房屋的居民凭县房产部门指定的有资质的鉴定机构出具的危房鉴定书或重点工程拆迁证明、身份证明向所在地的村(居)委会提出书面申请;(2)村(居)委会收到居民自建

3 房屋申请后，在村、组公示7天无异议的，由村、组签署意见报镇(区)政府(管委会)审查;(3)镇(区)政府(管委会)经审查通过后，报县城乡居民建房联审联批组审批;(4)县城乡居民建房联审联批组审批(原则上一个月集中审批一次)并公示7天无异议的，报县城乡居民建房整治工作领导小组备案批复后，挂图建房。

(二)二类区建房申报审批程序：

1、二类区统规统建申报程序：(1)申请统规统建居民向所在地的村(居)委会提出书面申请;(2)村(居)委会初步审查并在村、组公示7天无异议的，由村(居)委会签署意见并盖章，报乡镇(区)政府(管委会)审核;(3)乡镇(区)政府(管委会)审核通过后统一进行安置并报县城乡居民建房联审联批组备案。

2、二类区统规自建申报程序：(1)建房户凭县房产部门指定的有资质的鉴定机构出具的危房鉴定书、身份证明向所在地的村(居)委会提出书面申请;(2)村(居)委会初步审查并在村、组公示7天无异议的，由村(居)委会签署意见并盖章，报由乡镇国土所、村镇规划所组成的乡镇联合审批领导小组审查;(3)乡镇联合审批领导小组审查后，报乡(镇)政府审批;(4)乡(镇)政府审批并公示7天无异议的，报县城乡居民建房联审联批组备案准予建房。

(三)三类区建房申报审批程序：(1)建房户凭县房产部门指定的有资质的鉴定机构出具的危房鉴定书或无房户和符合分户条件的证明材料以及身份证明向所在地的村(居)委会提出书面申请;(2)村(居)委会初步审查并在村、组公示7天无异议的，由村(居)委会签署意见并盖章，报由乡镇国土所、村镇规划所组成的乡镇联合审批领导小组审查;(3)乡镇联合审批领导小组审查后，报乡(镇)政府审批;(4)乡(镇)政府审批并公示7天无异议的，报县城乡居民建房联审联批组备案准予建房。

五、组织机构及工作职责

县委、县政府成立九江县城乡居民建房整治工作领导小组：

4 第一组长：徐耀纯(县委书记)

组长：陶晔(县委副书记、县政府县长) 常务副组长：李青(县委副书记)

副组长：袁汝明(县委常委、组织部长、统战部长)

孙金星(县委常委、纪委书记)

刘浔华(县委常委、政法委书记)) 张南(县委常委、宣传部长) 张国安(县政府副县长) 虞莉清(县政府副县长) 孙卫东(县政府副县长)

李彤(市公安局党委委员、副局长、县政府党组成员、县公安局局长、党委书记)

宋亚娟(县法院院长)

王建民(县检察院检察长) 于成林(县政府党组成员)

成员：曹世远(县政府党组成员、县纪委副书记、监察局局长)、刘上京(县委农工部部长)、张国华(县国土局局长)、张周应(县房产局局长)、项飞(县建设规划局局长)、曹尚华(县工商局局长)、张子良(县司法局局长)、陈发扬(县政府办公室副主任、法制办主任)、周电鹏(县城管执法局副局长)及有关乡(镇、场、区)主要领导。

领导小组主要职责：

(1)负责全县城乡居民建房管理整治工作的指挥、调度和协调;

(2)传达贯彻落实上级相关文件精神，部署安排“两违”整治、居民建房有关工作，以及向上级报告有关事项;

(3)对整治过程中出现的重大问题进行研究，制定重要政策、管控方案等;

(4)听取“三组一室”工作情况汇报，并对“三组一室”阶段性工作进行安排部署;

(5)听取纪检部门对党员干部参与“两违”建房调查情况汇报;

(6)督促各地落实居民建房管理办法;

5 (7)研究决定城乡“两违”建房整治的其他事项。领导小组下设“三组一室”：城区居民建房整治组、农村居民建房整治组、城乡居民建房联审联批组以及城乡居民建房整治工作领导小组办公室。

1、城区居民建房整治组

组长：刘浔华(县委常委、政法委书记) 副组长：张国安(县政府副县长)

李彤(市公安局党委委员、副局长、县政府党组成员、县公安局局长、党委书记)

于成林(县政府党组成员)

成员：熊六才(县建设规划局副局长)、刘友柱(县国土局党总支副书记)、徐景标(县房产局副局长)、於艳球(县公安局党委副书记、副局长)、周电鹏(县城管执法局副局长)、王章锦(县法院副院长)、刘克进(县检察院副检察长)、赵曦(县司法局副科级干部)、熊向阳(县工商局纪检组长)、肖世杰(沙河街镇副镇长)、陈春水(沙河经济技术开发区副书记)、盛道荣(县水务公司副经理)、胡茂胜(县供电公司副经理)。

主要职责：

(1)对一类区内的“两违”建房进行调查摸底，建好台账;

(2)制定详细的管控方案，实行网格化管理，并对网格化管理中的重大失职行为进行责任追究;

(3)制定强制拆除预案，并组织有效的依法强制拆除; (4)做好宣传教育工作，营造浓厚的舆论氛围; (5)加强执法队伍建设，提高执法水平; (6)为县领导小组起草相关文件初稿。办公室设在县城管执法局。

2、农村居民建房整治组

组长：孙卫东(县政府副县长) 副组长：雷新钧(县人大副主任)

张圣才(县政协副主席) 刘上京(县委农工部部长)

6 成员：王水龙(县委农工部副部长、县农办主任)、於艳球(县公安局党委副书记、副局长)、张安扶(县法院执行局局长)、刘克进(县检察院副检察长)、徐剑明(县国土局国土监察大队大队长)、邹焕文(县建设规划局党委委员)、周征安(县农业局副局长)、王丰水(县水利局纪检组长)、邹立荣(县林业局武装部部长)、蔡报银(县扶贫和移民办副主任)、刘唐忠(省棉科所纪委书记)、梁光朗(赤湖管理处原赤湖场场长助理)。

主要职责：

(1)督促乡镇摸清底数，建立台账;

(2)督促乡镇落实巡查管控责任，开展宣传教育活动; (3)督促乡镇对辖区内“两违”建筑进行拆除; (4)制定依法强制拆除预案，组织较大规模的集中依法强制拆除行动;

(5)向县领导小组报告整治情况。办公室设在县委农工部。

3、城乡居民建房联审联批组

组长：虞莉清(县政府副县长) 副组长：陶宏启(县人大副主任)

曹达银(县政协副主席、县财政局局长)

成员：张国华(县国土局局长)、张周应(县房产局局长)、项飞(县建设规划局局长)、李万木(县公安局副局长)、周电鹏(县城管执法局副局长)、有关乡(镇、场)长、沙河开发区管委会主任。

主要职责：

(1)负责一类区建房和安置房审批工作; (2)负责

二、三类区建房审批、备案工作; (3)负责抽查

二、三类区建房审批管理工作; (4)负责建房档案管理。办公室设在县建设规划局。

4、县城乡居民建房整治工作领导小组办公室主任：于成林(兼)(县政府党组成员) 成员：由县委组织部从相关单位抽调3-4名。

7 主要职责：

(1)与市“两违”整治工作领导小组办公室的对接、协调;

(2)负责“三组”工作的督查、信息反馈、简报撰写; (3)负责领导小组日常工作;

(4)完成领导小组交办的其他工作。办公室设在县城管执法局。

5、有关部门和单位主要职责

县城管执法局：负责除赤湖工业园以外一类区内居民“两违”建房的日常监管和违法违规顶风抢建行为的叫停、查处及拆除工作。

县建设规划局：负责统规统建房的选址、规划、设计及规划许可的审批，以及对严重违反城市规划的“两违”建房的认定及查处工作。

县国土资源局：负责居民建房用地预审、管理，支持配合县公安部门对私自买卖土地建设小产权房行为的认定及查处工作。

县房产局：负责配合沙河街镇、沙河经济技术开发区“两违”建房的认定及掌握相关基本情况，做好统规统建房的登记、核准、建设工作，并依据有关法律法规完善档案管理，严格房屋产权证发放。

县公安局：负责对私自买卖土地、非法进行小产权房开发案件的侦办、查处工作，并没收非法所得。

县工商局：负责对一类区内商业门点的营业执照的管理，查处各分局中不作为、乱作为的行为。

县法院：负责依法受理强制拆除申请。

县检察院：负责“两违”整治现场执法过程中的执法监督工作。

县纪委、县检察院、县监察局：负责对党员干部职工参与“两违”建房查处工作。

县水务公司、供电公司：负责对进行“两违”建设的采取断水、断电措施。

县委各部门和县直各单位：负责管好本单位的干部职

8 工，对本单位党员、干部违章建房要管控到位。

6、乡镇主要职责

(1)各乡镇党政主要领导是“两违”建房监管第一责任人，负责对本辖区“两违”建房进行管控;

(2)组建巡查队伍，按属地管理原则负责本辖区内房屋等建设情况的24小时巡查和督查，并及时对违法违规建设行为进行处理;

(3)发现违法违规建设或接到村、社区、分场有关报告，及时组织人员到现场了解情况，做好记录及宣传劝阻工作，直至其停止建设;

(4)对违法违规建筑，经劝阻无效且继续施工的，依法及时组织拆除;

(5)定期向县城乡居民建房整治工作领导小组报告违法违规建筑情况。

(6)负责本辖区内建房的申报审批工作。

7、村组主要职责

(1)对本辖区内的违法违规建筑进行巡查，发现有非法买卖土地和违法违规建设的，应立即向乡镇书面报告;

(2)及时上门对违建户进行宣传劝阻，直至其停建并做好记录;

(3)配合相关部门进行调查，协助乡镇做好拆除违法违规建筑工作。

六、九江县大九江规划区以外区域居民建房，可参照三类区管理办法执行。

七、本暂行办法由九江县城乡居民建房整治工作领导小组负责解释。

八、本暂行办法自发布之日起施行，原有的《九江县危房改造实施方案》等相关规定与本暂行办法相抵触的，以本暂行办法为准。

第三篇：慈溪市农民建房用地管理办法

慈溪市人民政府办公室文件

慈政办发„2008‟43号

关于印发慈溪市农民建房用地管理办法的通知



各镇人民政府、各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

•慈溪市农民建房用地管理办法‣已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年四月二十一日

慈溪市农民建房用地管理办法

第一章总则

第一条为推进效益型农民集中居住区建设,改革农村传统建房方式,改善农村生产生活条件,进一步推进我市新农村建设，根据•中华人民共和国土地管理法‣、•中华人民共和国城乡规划法‣、•浙江省实施†中华人民共和国土地管理法‡办法‣、•宁波市农村宅基地管理办法‣以及宁波市人民政府•关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见‣(甬政办发„2007‟107号)等法律、法规及规定，结合我市实际制定本办法。

第二条本市行政区域内的农村居住房屋(以下简称“农居”)建设用地管理适用本办法。

第三条农居建设的总体原则是“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层公寓”，城区90平方公里规划范围内的农居建设实行由镇人民政府(街道办事处)、村统一规划、统一设计、统一建设多层、高层公寓的方式，其他区域的农居建设实行统建、自建相结合的方式。其中在农居集聚区范围内建设低层多户联排房屋及多层公寓;在梳理式改造区推广多户联排，鼓励建设多层公寓，确实不能联排建设的，允许以单家独院形式建设。

农居建设具体实施过程中必须遵循以下原则：

(一)符合规划原则。农居建设必须符合土地利用总体规划、城乡规划，农居点建设必须符合区域内详细规划的要求。

(二)节约集约原则。农居建设必须坚持“一户一宅”、“建新拆旧”，严格控制宅基地面积。农居建设应当与旧村改造、村庄整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的荒地。严格控制村庄外移扩张，严格限制占用耕地建住宅。

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(三)统一建设原则。农居点布局应当具有整体性、时代性风格，结构设计具有合理性、经济性。实施过程中应由镇(街道)或村统一建设、统一监管，并委托有资质的单位统一设计及有资质的单位参与招投标和施工建设。

第二章农居宅基地(统建房申购)标准、对象与人数计算办法

第四条农居宅基地(包括附属用房、庭院用地，下同)限额为：

(一)经批准的农居集聚区范围内低层住宅占地面积标准为2—4人户不超过95㎡，5人(含5人)以上户不超过125㎡，1人户不单独在新农居点安排宅基地，但可以申请购买多层公寓。

(二)梳理式改造区范围内低层住宅占地面积标准为1人户不超过50㎡，2—4人户不超过95㎡，5人(含5人)以上户使用耕地的不超过125㎡，使用其他土地的不超过140㎡。

农村村民申购多层、高层公寓的，人均建筑面积上限为60㎡，各镇人民政府(街道办事处)可以根据不同地段在此标准范围内确定限购标准，多层及高层公寓的附属用房或杂物间及车库不计入申购限制面积。

第五条农居宅基地申请及统建房申购的人数计算办法

(一)人口按每户在册常住人口计算。未婚独生子女凭证按2人计算，符合单独分户条件且已婚尚未有子女的，按再增加1人计算。

(二)家庭成员中虽无常住户口，但属下列情形之一的人员，可计入宅基地申请(统建房申购)人数：

1.家在农村的在校学生和回镇落户的高校毕业生;

2.家在农村的应征入伍的义务兵;

3.家在农村的国家干部、职工，其配偶为农村户口且确需与配偶一起在农村居住的;

4.劳动教养、监狱服刑人员。

(三)已享受过福利分房、集资建房、经济适用房待遇的，不得计入宅基地申请(统建房申购)人数。

第六条有下列情形之一的农村村民，可以申请宅基地或申请购买统建房：

(一)符合建房所在地土地利用总体规划和村镇建设规划，利用原宅基地翻建房屋的;

(二)因国家和集体建设实施城乡规划或旧村、旧镇改造必须调整搬迁的;

(三)常住人口中已领取结婚证书或达到晚婚年龄，其宅基地面积低于析产分户后可达到规定面积90%的;

(四)因自然灾害或经确定为危房户的;

(五)其他符合建住宅条件的。

第七条农村村民申请宅基地或申请购买统建房的，有下列情形之一的，不予批准：

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(一)已有宅基地达到规定面积标准的90%及以上或可原地拆翻扩建的户，不得外迁申请宅基地，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

(二)出租、出卖或以其他形式转让宅基地及地上建筑物的，或者将住宅改作他用的;

(三)以所有家庭成员作为一户申请并被批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的;

(四)规划已确定需要迁并的自然村村民在原地申请宅基地的，或在已确定的城镇建设、交通、水利等规划控制范围内申请宅基地的;

(五)其他不符合申请建住宅条件的。

第八条城镇非农业户口居民未享受过福利分房或集资建房的，确因住房困难需利用原有宅基地(集体土地)翻建、扩建房屋;利用原有宅基地(国有划拨土地)翻建房屋的(仅限于土地使用证证载面积范围之内)，且符合建房所在地土地利用总体规划、村镇建设规划的，其宅基地面积标准与当地农民同等待遇。

第三章农居用地的报批及管理

第九条农居统建房用地的报批。农居统建房用地采用项目用地的形式报批，供地主体为项目所在地村(居)委会(村经济经济合作社)或镇人民政府(街道办事处)。供地方式：镇人民政府(街道办事处)申报的，以行政划拨方式供地;村级组织申报的，办理集体使用手续。

第十条农居自建房用地的报批按下列程序进行：

(一)村民向所在村(居)委会提出书面申请并逐户填写•慈溪市农居自建房用地申请审批表‣，经村(居)委会初审并对建房申请户相关情况进行公示，公示10天后无异议或虽有异议但异议不成立的，由村(居)委会汇总并附各户的•慈溪市农居自建房用地申请审批表‣、低层农居建设规划用地红线图等相关资料，统一组件后上报镇人民政府(街道办事处)村镇建设办公室。

(二)当地村镇建设办公室根据农居点建设详细规划、建房条件和其他相关规定对•慈溪市农居自建房用地申请审批表‣及有关附件进行审核，在10个工作日内进行现场踏勘并绘制建房平面图，核定建房四至、前后间距、地坪高度、滴水高度、层高和层数等具体规划要求。报市规划局核发建设用地规划许可证、建设项目选址意见书或乡村建设规划许可证，并负责将上述资料统一移交当地国土资源所。

(三)当地国土资源所根据土地利用总体规划在10个工作日内对土地性质进行审核，对建房户的原宅基地使用和处理情况、建房人口和建房条件进行调查核实，并出具意见报送镇人民政府(街道办事处)审核。

(四)当地镇人民政府(街道办事处)在10个工作日内作出审核意见，对符合建房条件的再报送市国土资源局。

(五)市国土资源局在10个工作日内作出审核意见，并报市人民政府审批，市政府在10个工作日内作出审批意见。

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(六)市人民政府作出批准决定的，由镇人民政府(街道办事处)在10天内将批准结果公示并逐宗落实到申请建房户，建房户开工前向村镇建设办公室提出申请，由村镇建设办公室报市规划局核发建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，并按规定收取费用后下发到村或建房户。

第十一条农居用地涉及农用地的，必须先依法办理农转用手续，其中以行政划拨方式报批的，同时办理集体土地征收手续，然后按第九条、第十条规定办理用地手续。

第十二条农居应当在被批准之日起六个月内动工建设。由村民自建形式报批的低层农居建设期限为一年，以项目形式报批的多层农居建设期限为二年。因特殊原因无法按期竣工的，报经镇人民政府(街道办事处)同意，可延长建设时间，但延长期不得超过一年。

第十三条农村村民有下列情形之一的，报经市人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村级组织收回宅基地使用权：

(一)自批准建房之日起满二年未动工建设的;

(二)非法转让宅基地或住房的;

第十四条经市人民政府批准，对下列宅基地可以注销其土地使用权证或有关批准文件，并由村级组织收回宅基地使用权：

(一)新批宅基地时向村级组织承诺建新拆旧，新建房屋竣工后三个月内不拆旧房的原宅基地;

(二)实施旧村改造，统一建造新村后，已迁入新村居住村民的原宅基地。

第十五条当地国土资源所和村镇建设办公室对农居建设用地管理要各司其职，土管员和规划员要做到“三到场”，即：审查、放样、验收到场。审查到场：上报镇人民政府(街道办事处)后“两员”到实地调查，查清申请建住宅户的实际情况是否与申请相符，所选位置是否符合土地利用总体规划、村镇建设规划，四至是否清楚等;放样到场：宅基地批准和缴费后，建住宅时两员根据批准面积和位置到实地放样，确定四至;验收到场：房屋竣工后，“两员”到实地验收，填写竣工验收表。

农民统建房的验收，由项目所在地镇人民政府(街道办事处)向市发展改革局提交竣工验收申请，市发展改革局集中组织项目竣工验收;对于由镇人民政府(街道办事处)以下单位组织实施的项目，市发展改革局可会同所在地镇人民政府(街道办事处)集中组织项目竣工验收。

农居自建房由镇人民政府(街道办事处)组织验收。

第四章农居统建房建设的要求、申购程序

第十六条多层统建房套型建筑面积(含公摊面积)的控制标准：一人户型不超过60㎡，二人户型不超过120㎡，三人户型不超过180㎡，四人及以上户型不超过240㎡。

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以行政划拨方式报批的统建房仅限所在镇(街道)范围内符合建房条件的村民购买，以集体使用方式报批的仅限所在村范围内符合建房条件的村民购买。

多层统建房开工建设前须按•建筑法‣要求办理施工许可证和建设工程质量监督手续。

第十七条农居统建房的价格核定。农居统建房的价格不得高于实际结算成本，结算成本包括征地成本(含报批费用)、设计费用、基础设施主体投入费用、监理费、公建绿化费、房屋建设造价、物业管理用房的造价、利息和代建费等。农居统建房的价格经物价部门批准后,由所在地镇人民政府(街道办事处)公布、执行。

第十八条农居统建房的购房程序。

(一)统建房的购买实行申请、审批和公示制度。申请购买统建房的农村村民应以户为单位，填写•慈溪市农居统建房购买申请审批表‣，并提供户籍人口的身份证明、婚姻状况证明和原有房屋土地使用权证等材料，由村(居)委会审核，并经所在村村民(居民或股民)代表大会讨论通过。由镇人民政府(街道办事处)对购房资格进行审查，对符合条件的购房户在其所在村公示，对公示后无投诉或虽有投诉但经调查核实投诉不成立的，批准其购房资格，并报市国土资源局备案，核发农居统建房购买资格通知单，作为准购凭证。

(二)对准购户的购买顺序，采取抽签或随机摇号等方式确定，准购户数量超过当期供应房源数量时，按照确定的购买顺序不能在当年度购买的准购户，依次轮候，安排在下一期购买，原已确定的购买顺序不变，购房面积标准按新购房时的人口重新核定。

第五章原有房屋及宅基地的处理

第十九条农居自建房报批或农居统建房认购时，建房户或购房户必须放弃对原有宅基地及宅旁地的占有使用权利，并向村(社区)作出处理承诺，统一由村(社区)收回。原有房屋尚可保留使用的，经村(社区)同意并按程序批准后可以调剂给本村(社区)有建房条件的村民。根据规划应当予以拆除的，建房户或购房户作出限期拆除原有房屋的保证，注销土地证书，并向村(社区)缴纳拆除老屋保证金，保证金额度由村级组织确定，并与村(社区)签订其原有宅基地及宅旁地收回补偿协议，其补偿标准可参照该地区的同类土地征收标准。

村民按规定退还原宅基地的，村级组织应当在退还原宅基地之日起5个工作日之内，将拆除老屋保证金本息退回。

第六章农居房的登记发证及流转

第二十条农居房土地使用权的登记发证。

(一)低层住宅(三层及以下)竣工验收后按宗地逐宗发证。

(二)多高层公寓(四层及以上)统建房竣工验收后按分摊面积发证。第二十一条使用集体土地的仅限该村范围内流转，转入者必须是该村具有建房条件的村民并报村级组织和镇人民政府(街道办事处)审核，按规定办理相关手续;

第 5 页共 6 页使用国有划拨土地的，上市交易时必须全额补缴土地出让金。办理流转时转出方必须保留自己一处居住房屋。

第七章有关责任

第二十二条对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的，按规定处理。

对以欺骗手段购买农居统建房的，由原建设单位按原价收回所购房屋。

第二十三条国土资源部门发现非法占用土地或超过批准的标准多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止、继续施工的，按土地管理法律、法规和规定可以查封、暂扣用于施工的工具、设备和建筑材料等。各镇人民政府(街道办事处)和市级有关部门应当予以协助配合。

第二十四条以拆除原住宅为条件申请建住宅的，新房竣工后，不按规定拆除原有住房并退还宅基地的，按非法占地处理，其保证金不予退还，用于拆除旧房，多余部分专户储存，用于旧村改造和土地开发整理。

市级有关部门和各镇人民政府(街道办事处)应开展定期清理拆除旧房工作。

第二十五条规划部门和镇人民政府 (街道办事处)在农居房建设过程中发现未按规划确定的要求进行建设的，应责令其停止建设，并按相关法律、法规和规定进行处理。

第二十六条建设部门发现农居房建设中有违反建设管理规定行为的，应按相关法律、法规和规定进行处理。

第二十七条在农居房建设分配过程中违反规定变相搞房地产开发的，将依照法律、法规没收地上建筑物以及非法所得，并追究直接主管人员和其他直接责任人员的责任。

第二十八条各级管理部门应加强对农居房的建设用地管理，凡违法审批的，批准机关应承担违法审批的法律责任。各级农居建设用地管理人员如有玩忽职守、滥用职权和以权谋私等行为，将追究其违法、违纪责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第八章附则

第二十九条本市其他有关私人建房用地的规定，如与本办法有抵触的，以本办法为准。

第三十条本办法自发布之日起执行，原•慈溪市农村宅基地管理办法‣(慈政发„2002‟37号)、•慈溪市城区农民住宅建设管理暂行办法‣(慈政发„2003‟14号)和•关于加快解决城区农民建房问题的若干意见‣(慈政发„2003‟63号)同时废止。

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第四篇：关于进一步规范农民建房管理的实施意见

(讨论稿)

为贯彻落实耕地保护和节约集约用地制度，进一步引导农民规范有序建房，健全长效管理机制，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规，按照上饶市政府《关于加强新农村建房管理的若干意见》的文件精神，结合我区实际，提出如下意见：

一、加强规划管控，科学引导农民建房

(一)健全乡镇规划管理机构

乡镇政府要进一步健全规划管理机构，切实发挥规划管控职能。对已成立规划所的维持原模式不变;未成立规划所的乡镇，一律新设立规划所，工作人员、工作经费由乡镇政府安排，并由一名乡镇分管领导分管。

(二)科学编制村镇建设规划

在上饶市加快“1+5”信江河谷城镇群建设的大背景下，各乡镇要站在战略的高度，以乡级土地利用总体规划为依据，高起点编制总体规划和控制性详细规划，全面做好村庄建设规划。要做好园区、景区和主要干道如：新320国道、新上广快速通道、上广二上公路、稼轩大道、信秦公路等沿线的控制性详细规划编制。为指导村镇建设和规范管理农民建房提供法律依据。

(三)积极做好技术指导工作

规划行政主管部门要坚持统一设计、统一房型、统一规格的总体要求，精心设计编制《信州区农村民居通用图集》，免费发放到乡镇和行政村供农民建房时选用。图集的选用应遵循经济安全、美观适用的原则，外墙装饰与周围环境协调， 1

体现信州传统民居风格特色。同时建设行政主管部门要做好农民建房工匠技能培训工作，对泥瓦工、木工、钢筋工等工种采取持证上岗管理制度，对未取得培训合格证书的一律不得上岗。

(四)实行农民建房台账管理

一是建立宅基地基础台账。以村为单位建立宅基地登记台账，准确反映每户现有人口和宅基地现状，包括现有宅基地座落、占地面积、建房时间、房型及建筑面积等。查清闲臵宅基地情况，积极探索闲臵宅基地退出和补偿机制。二是建立新增宅基地管理台账。每月月初，各乡镇将新增建房户的用地需求，包括新增建房户主姓名、用地位臵、地类、面积等情况汇总上报至区国土分局和区规划局，作为农民建房用地审批、登记发证必要条件。乡镇国土所应及时将用地申请、规划选址、用地审批、现场放线、登记发证等各个环节监管情况登记造册。未纳入新增宅基地台账管理的视为农民擅自违法建房或乡镇村监管失职导致。

二、严格行政审批，规范农民建房行为

(一)划定农民建房区域范围

按照各乡镇总体规划和各村庄总体规划，明确划定“建设区”,“限制建设区”和“适宜建设区”,并严格按照规划执行;对道路、河道沿线明确建房禁止建设范围，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道、村道不少于5米;河道两侧从防洪堤内上侧起算，信江河、丰溪河两侧各30米，其余20米宽以上的河道两侧各15-20米，20米以下河道两侧各10米。

(二)明确农民建房标准

严格坚持“一户一宅基地、符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划”的原则，严格控制用地面积，对使用原宅基地或“三荒地”建房的，每户占地面积不得超过180㎡;占用耕地建房户，每户不超过120㎡;在集镇区建房的，每户面积不得超过100㎡，宅基地面积人均不得超过50㎡，房屋不超过四层，且地面高度不超过12m。

(三)履行农民建房审批程序

符合申请建房条件的建房户向所在镇(乡)、街道的村(居)委会提出申请，并将村(居)委会讨论后的意见和名单张榜公示。公示期满无异议的，由各镇(乡)、街道行政主官主持召开农民建房联审会议，原则上每个月召开一次，国土、规划、水利、供电、林业、交通、公路等有关部门参加。会审后应及时纳入各镇(乡)、街道农民建房台账并按程序上报区规划局和国土分局审核。使用村内原有建设用地的，由村(居)委会申报，镇(乡)、街道审核，按批次报区政府批准;占用耕地等新增建设用地的，按批次报市政府申请办理审批手续。

(四)建立农民建房管理约束机制

一是实行保证金制度。建房户在建房申请批准后，由所在镇(乡)、街道规划所及村(居)委会与建房户签订建房履约保证书(协议)，并向建房户收取保证金。由镇(乡)、街道代收保证金，并开具《江西省行政事业单位资金往来结算票据》，所收保证金上缴至区财政保证金管理专户，不得挪用。若建房户因违约没收的保证金，将全额返还镇(乡)、街道，用于建房管理工作。二是实行土地有偿使用和耕地占补平衡制度。建房户占用耕地的必须依法缴纳耕地占用税，

并由所在地的村集体经济组织履行耕地占补平衡义务;或由所在村组按新增耕地占补平衡指标市场调剂价收取耕地开垦费，收取费用上缴至区财政耕地开垦费专户，全额返还乡镇用于落实耕地开发占补平衡项目，无耕地后备资源不能落实占补平衡的乡镇，由区政府统筹调剂，用于在其他乡镇实施土地开发项目，结余的耕地开垦费用返还原乡镇。三是严格验收程序建房户住宅建成后，向所在地国土所、规划所申请验收、发证。国土所、规划所接到申请后，应会同乡镇有关部门进行实地验收。对验收合格的，除依法依规建房应收取的工本费外，保证金予以退还;对验收不达标的，按照农民建房履约保证书的规定进行处理。

三、强化批后监管，推进农民建房长效管理

(一)建立农民建房管理共同责任机制

按照属地管理原则，镇(乡)、街道是农民建房管理的责任主体，要切实履行主体责任和法定职责。区直各部门要各司其职，共同遏制违法占地建房行为，规范农民建房秩序。区规划局和区国土分局是农民建房管理的行政主管部门，要加强对农民建房的规划和用地管控。林业、水利、公路、供电、供水等部门要加大行业监管力度，严禁为违法建房户供水、供电。财政和审计部门要加强对农民建房收费的管理和监督，监察、公安、检察院和法院等单位密切配合负责农民违法建房案件查处工作。

(二)构建农民建房“三级联动”监管网络

一是发挥村组巡视作用。村(居)委会是农民建房一级日常巡查责任主体，要加强日常巡查力度，积极搭建举报奖励平台，让广大群众参与监督，确保在第一时间掌握农民非

法用地、违法建房等信息，并及时纠正和做好信息的登记和上报工作。二是强化乡镇政府监管责任。按照属地管理原则，乡镇是二级巡查的责任主体。对村组上报的非法农民建房，形象进度在正负零以上，一层一下的建房户，实行镇(乡)、街道二级巡查管控，及时制止和妥善处理。三是落实部门协调机制。区国土、规划、公安等有关部门是三级巡查的责任主体。对

一、二级巡查主体管控无效的情况下，由二级巡查主体申请三级巡查责任主体启动联动机制。同时其他职能部门也要对农民建房违法行为进行联合查处，形成执法合力，房屋产权部门不得为其登记，工商部门不得为其提供一切经营活动的营业执照。

(三)加强组织领导，建立管理问责机制

一是要成立由区政府主要领导为组长的农民建房管理

领导小组。小组成员由区政府办、国土、规划、建设、房管、林业、水利、供电、公路、公安、监察等主要负责人及所在镇(乡)、街道行政主要负责人组成。领导小组成员单位各施其职、密切配合，做好农民建房规范化管理工作。领导小组下设办公室，办公地点设在区规划局，负责农民建房管理日常工作。二要实行约谈问责。对农民建房管理的责任主体和工作人员，涉及失职、渎职造成不良后果的，由区委、区政府领导对镇(乡)、街道主要领导、分管领导进行警示约谈甚至启动问责程序。

2013年11月1日

第五篇：关于进一步加强我县农民建房管理的实施方案

关于进一步加强农民建房管理工作的

实施方案

为进一步加强我县农民建房管理，建立健全农民建房长效管理机制，推进我县和谐秀美乡村建设，实现全域旅游、绿色崛起目标，依据•中华人民共和国城乡规划法‣、•中华人民共和国土地管理法‣、•江西省实施†中华人民共和国土地管理法‡办法‣、•江西省城乡规划条例‣等相关法律法规，以及•九江市关于进一步加强农民建房管理的实施办法‣，•关于进一步加强农民建房管理的实施办法‣(武办发„2012‟41号)，•武宁县村镇规划建设暂行管理办法‣(武办发„2014‟28号)，结合我县实际，制定本实施意见。

一、加强领导，优化农民建房管理机构

1、武宁县防控农村违法违规建设领导小组不再单独设立，与武宁县农民建房管理领导小组共用一套人马，名单进行调整(调整后名单见附件)，负责对农民建房管理及防控农村违法违规建房工作进行指导、督查、考核。领导小组办公室由县委农工部移至县城乡规划局，办公室主任由刘胜兼任，负责组织协调、监督指导村镇规划编制、建设管理和“两违”防控进行督查、对控违中不作为、乱作为、慢作为的人和单位向县委、县政府提出责任追究建议，由相关部门依法依规进行责任追究，县建设局负

责施工技术指导和质量安全监督，县国土资源局负责指导农民建房用地审批及对违法用地进行监管，县城管局负责指导执法监管，县财政局负责财政奖补资金拨付和监管，其他成员单位根据各自职能发挥相应指导作用。

2、乡镇(工业园区)要高度重视农民建房管理工作，及时调整农民建房管理领导小组名单，做到乡镇(工业园区)乡(镇)长(主任)任组长，分管领导为副组长，“两所一队”负责人、村(居)委会主任为成员。

3、加强“两所一队”建设。“两所一队”编制人员要及时到位，相关职能部门做好“两所一队”业务指导和培训工作，乡镇(工业园区)负责解决“两所一队”集中办公问题。

二、加强管理，规范农民建房

(一)加大村镇规划编制力度

1、科学编制县域村镇布局规划，坚持以建设美丽乡村为导向，突出生态主题，不断改善农民居住条件，坚持培育中心村、整治保留村、撤并萎缩村、保护特色村，突出科学规划、合理布局，构建镇村一体、互相配套、相互衔接的体系，实现村镇 “建设一盘棋、管理一张网”。

2、加强风貌控制，体现地域特色。科学编制全县风貌控制规划，设计具有地方文化特色、能满足农村生产生活需求的户型图纸供农民建房时选择。原则上以乡镇结合旅游线路为单位确定

建筑风格，以自然村为单元确定外立面颜色，确保建筑物美观、协调、统一。具有特色的民舍予以保留，进行优化改造，有碍观瞻不能改造的建筑物予以拆除。

3、农民建房与扶贫移民搬迁、新农村建设相结合，科学编制中心村及集中居住点建设规划，引导农民到集镇、集中居住点、中心村建房，鼓励迁村并居。

4、各乡镇(工业园区)抓紧完成村镇总体规划、控制性详细规划及所辖区域内自然村庄建设规划的编制，对不能满足需求的规划进行修编调整，进一步提高村镇规划编制质量，注意与土地利用总体规划相衔接，注重贴近实际、体现特色，广泛听取农村村民的意见和建议。

(二)坚持农民建房审批原则

1、严格执行省政府办公厅•关于切实加强农村住房建设管理的通知‣(赣府厅字[2014]55号)文件规定，审批建房做到“八不准”，即不准违反规划选址建房、不准突破新增建设用地计划审批建房、不准在地质灾害区等危险区域建房、不准非法占用耕地建房、不准超宅基地面积标准建房、不准违反质量安全要求建房、不准破坏生态环境建房、不准损坏历史文化遗存建房。

2、农民建房建筑层数不超过3层并建坡顶，坡顶从顶层直接起坡，不得借坡顶名义增加建筑面积。

3、农民建房原则上不得跨越国道、省道规划建设村镇。在

公路两侧修建永久性建构筑物边缘与公路边沟外缘的间距，国道、省道、县道不少于50米，乡道不少于20米。以下五种情形除外：①建构筑物处在高速和省道之间的;②建构筑物处在公路和基本农田之间，退让后会占用基本农田的;③建构筑物处在公路和山体之间，退让后需对山体进行切坡、破坏山体的;④公路两侧已形成小规模集镇或居民点的;⑤拟修建建构筑物两侧已有建好的房屋，属“插空补缺”型建设的除外。因退让道路造成原有宅基地无法建房的，由乡镇(工业园区)另行选址集中规划建设，确保乡村建设健康有序发展。

4、全面推广新户型建设。建房户在申请建房时必须签订•农民建房协议书‣，并缴纳新户型保证金。协议中应明确建筑占地面积、层数、建筑面积、新户型编号、外墙及坡顶颜色等内容。每户保证金不得少于5000元，县城规划控制区和集镇农民建房保证金可根据实际相应提高。新户型保证金要建立科学的收取、管理及退回制度，进专门账户进行管理，不得挪作他用。危房改造应当与新户型推广相结合，发挥政策性资金的导向作用。

5、统一申报建设。坚持农民建房主体与附属建筑一次性申报、一次性审批、一次性验收发证，达到简化审批程序，遏制少批多建现象，严厉打击验收后的超建、乱建。

(三)规范农民建房审批程序

1、个人申请。建房申请人向所在地村(居)委会提出书面

申请，书面申请应说明建房户现有住房情况(房屋结构、所建年份、占地面积、家庭人口)和拟建房屋情况(房屋选址、结构、占地面积、层数、建筑面积等)，且还须明确宅基地正屋和附属建筑分别占地情况。

2、审核公示。村(居)委会收到农民建房申请后，征求四邻意见后张榜公示，无异议后报乡镇人民政府(工业园区)审核，填写•乡村建设规划许可申请表‣。

3、实地勘察。乡镇人民政府(工业园区)组织国土所、规划所、村组干部在5个工作日内现场勘察(如建设用地涉及林业、公路江河湖库、文物保护、旅游景点等特别规定的，联系相关部门共同参与)。对符合条件要求的，绘制拟建房屋四至范围用地红线图，规划所、国土所分别在•乡村建设规划许可申请表‣、•个人建房用地呈报审批表‣上签署意见。申请人选定新户型，并签订好农民建房协议书，乡镇人民政府(工业园区)在5个工作日内对建房主体、资格条件、建房选址进行审核，并签署意见。

4、县级审核。规划所上报县城乡规划局核发•乡村建设规划许可证‣(建制镇集镇核发•建设用地规划许可证‣)，申请人凭•乡村建设规划许可证‣或•建设用地规划许可证‣到县国土资源局核发•建设用地批准书‣。

5、批准放线。建房申请人在取得规划许可证、•建设用地批准书‣后方可申请放线，放线申请须由建房申请人提出，报请乡

镇人民政府(工业园区)核准同意，乡镇人民政府(工业园区)组织国土所、规划所、村委会实地放线，填写•乡镇农民建房放线表‣。

6、竣工验收。房屋竣工后由建房申请人提出验收申请，报请乡镇人民政府(工业园区)同意，由乡镇人民政府(工业园区)组织规划所、国土所等相关职能部门到实地检查是否按照批准的面积和要求进行建设，并出具验收意见。经验收合格由乡镇规划所到县城乡规划局换取•乡村规划许可证‣或•建设用地规划许可证‣原件，建房申请人凭规划许可证原件到县不动产登记局办理•不动产权证书‣。

三、加强联动，完善农民建房巡查监管机制

1、村委会建立巡查防控队伍，每个村民小组安排1名信息员，负责一级巡查防控，履行日常巡查，做好巡查工作记录;对出现的“两违”建设及时制止并报告乡镇农房建设管理领导小组。

2、乡镇人民政府(工业园区)按照属地管理的原则，负责对所辖范围内的“两违”建筑进行二级巡查防控。规划所、国土所应积极配合乡镇人民政府(工业园区)开展“两违”整治及查处活动。

3、县农民建房管理领导小组办公室负责对全县农民建房进行三级巡查、督查防控。每月至少一次对乡镇人民政府(工业园区)的“两违”监管工作进行督查，每半年开展一次农民建房巡

查，对发现的“两违”建筑及时通报，并督促乡镇人民政府(工业园区)对“两违”建筑按相关的规定及时处理到位。

4、加强部门联动，各职能部门应严格按照•武宁县人民政府办公室关于印发<武宁县违法(章)建筑查处部门联动机制实施方案>的通知‣(武府办发[2015]41号)文件精神配合“两违”建筑查处部门，做好“两违”查处工作。

四、明确责任，坚持责任追究制度

1、明确责任。村(居)委会对本辖区的违法违规建筑负巡查、监控、制止和报告等责任，村(居)支书和包村(居)领导(干部)为第一责任人，村(居)委会主任为直接责任人;乡镇(工业园区、街道)对本辖区的违法违规建筑负监控、制止、拆除等责任，其党政主要领导为第一责任人，分管领导和国土(规划)所主要负责人为直接责任人;有关职能部门依据各自职责，负农村建房审批和违法违规建筑监管、查处等责任，主要领导为第一责任人，分管领导和直接负责人员为直接责任人。

2、责任追究。对各责任主体不履行或不正确履行职责的，严格按照•武宁县违法违规建设行为责任追究暂行办法‣武办发„2014‟19号文件，落实责任追究。

五、加强服务，提升农民建房管理水平

1、乡镇“两所一队”要为建房户提供用地政策、村庄规划、建房条件、房型户型选择、设计及违法违规建设处理等方面的咨

询服务。

2、公示审批流程，减少审批环节，缩短审批时限，提高工作质量和办事效率。对符合条件建房的，乡镇做到10个工作日不少于一次审查，县做到10个工作日不少于一次审批。

3、对符合建房条件的危房、住房困难户开通建房审批“绿色通道”，实行特事特办。

4、加强农村建筑工匠管理，县农民建房管理工作领导小组办公室要协同建设局、就业局对农村建筑工匠免费进行培训，切实增强工匠的法律意识、规划意识和创新意识，使建筑工匠成为农村建房的“技术员”、新房型的“推介员”、新理念的“宣传员”，有效提升农民建房的质量安全和建设品位。

5、鼓励引导农民建房按规范要求安装防雷设施，防范雷电灾害。

附件：武宁县农民建房管理领导小组暨武宁县防控农村违法违规建设领导小组成员名单

附件：

武宁县农民建房管理领导小组暨武宁县防控

农村违法违规建设领导小组成员名单