国际花园推广方案

一项工作不能盲目的开展，在开展前必须要进行详细的准备，这就是方案存在的意义，那么要如何书写方案，才能达到预期的效果呢？以下是小编整理的关于《国际花园推广方案》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：国际花园推广方案

中国国际太极拳网站推广方案

文武之道需协助提供

1、太极拳编辑上传网站资料做指导，做好内部优化

2、协助技术做好代码优化和服务器稳定

3、视频提供300个，5-6分钟。 1.1建立商务平台

寻找与中国国际太极拳网相关的行业B2C商务网站建立平台，建立公司店铺，完备店面内容与产品等信息，同时定期维护更新。目的增加网站内容的曝光度，网站的外链数以及品牌链的形成。

1.2网络广告投放 1.2.1百度网盟

说明：百度有30万家合作网站，基于用户群、基于主题词、基于用户地理位置、基于目标网站的 1.2.2谷歌网盟

说明：谷歌网盟针以高流量电商及专业性网站较多，也包括B2C的分类信息网站等。客户匹配较百度更加人性化及精准。 1.2.3腾讯网盟

说明：腾讯的情景展示是将效果推广+微博营销+地图标注统一起来，在IM领域的客户群体目前是国内最大的，同时也是人们日常生活中应用最多的，目标人群覆盖了各个年龄阶层。

2.网络媒体推广

按照类别可分为：针对百度SEM推广和针对客户群体需求推广。 百度SEM推广：百度新闻推广、百度网页推广、百度贴吧推广、百度图片推广、百度视频推广、百度知道推广、百度百科推广、百度文库推广、百度经验推广。

客户群推广：新闻推广、论坛推广、SNS推广、博客推广、微博推广、邮件推广。 2.1百度SEM推广 2.1.1百度新闻推广

·百度新闻推广权威性强,覆盖面广;

·百度新闻推广能够提高公司的知名度，产品美誉度; ·百度新闻推广能够实现公司品牌效应和建立受众口碑。 2.1.2百度网页推广 ·公司网站百度自然排名; ·有利于提高公司网站的曝光率;

·有利于潜在用户精准找到公司网站及所需产品服务。 2.1.3百度贴吧推广

·百度贴吧是百度最重视的产品之一; ·百度贴吧推广更有利于信息的快速传播; ·利用百度贴吧推广更有利于网站的排名和优化。 2.1.4百度知道推广

·百度知道能够更全面的宣传公司信息;

·百度知道能够更迅速的展示公司产品或服务;

·百度知道推广能够实现公司品牌效应和建立受众口碑。 2.1.5百度图片推广

·能更形象的展示公司产品或服务; ·能更形象的展示公司的活动; ·能提高公司的知名度。 2.1.6百度视频推广

·可以以视频的形式展示公司产品或服务; ·可以更形象的展示公司活动;

·更有利于提高公司知名度和品牌效应。 2.1.7百度百科推广

·百度百科能够直接把公司信息传递到需求者面前，直接、醒目、权威;

·百度百科可以有效提高网站的击量和访问量，对访问量和权重都有帮助;

·百度百科有类似于网站的功能，可以更全面的介绍公司的形象。 2.1.8百度文库推广

·百度文库可以将企业的简介，历史，发展及产品目录提交，展示企业形象;

·百度文库可以加入公司链接，对网站的优化有一定帮助; ·百度文库的标题可以将网站关键词加入，提高企业曝光率，实现品牌宣传。

2.1.9百度经验推广

·百度经验可以做为网站软文的一个推广渠道;

·百度经验可以将网站的优秀文章整合，推广公司产品或服务; ·百度经验可以成为公司和客户需求间的一个很好的桥梁。 2.1.10百度新知推广

·百度新知可以建立账号，不断暂时和更新网站内容; ·百度新知是网站新的产品，新的市场具有潜力和前景; ·百度新知可让更多人来关注，起到推广宣传的作用。 2.2客户群推广 2.2.1新闻传播

·新闻传播及时、权威、准确、低投入高回报; ·新闻阐释功能强大，具备危机公关职能;

·能有效引起转载和二次传播，信赖度和稳定性持久。 2.2.2博客传播

·博客能够做为网站的补充增加网站的附加值，同时也是互动性较强的一种渠道;

·博客也能够展示公司的企业文化，同时也是增加外链的一个渠道;

·博客可以设置类似于网站的功能，作为网站的一个缩影来展示。 博客网： 新浪博客、搜狐博客 、和讯博客、百度空间 、天涯博

客 、网易博客 凤凰博客 、中国博客网 、Google博客 、中华网博客 、网商博客等。每个博客都尽可能认证，让博客更具说服力。

2.2.3微博营销

·传播速度更快，是当下最流行的网络推广手段; ·成本低、操作简单、互动性强; ·更能拉近用户距离，即时获得反馈。

腾讯微博认证、新浪微博认证、搜狐微博认证、天涯微博认证、网易微博认证进行企业认证，每天发布网站最新的信息。同时作为公司一个官方的信息发布和问答平台。 2.2.4 SNS营销

利用开心网，人人网，豆瓣网，天涯社区进行SNS社区营销。主要目的是增加品牌的知名度和网站的曝光度及口碑传播，同时只有量变才能引起质变，每日量产来确保社区营销效果最大化。 2.2.5论坛推广

·直接把公司信息传递到需求者面前，直接、醒目; ·可以提高网站有效点击量;

·针对目标客户群(企业经营者、政府人员、私营企业主等)在各大相关论坛进行推广营销工作。

在健康类，金融企业类，体育运动类，养生类等相关的的网站上发起活动，也在一些重点划分出的地方论坛发帖，增加各个地域对网站的认知度。

2.2.6 邮件推广

每日发企业产品的软文，持续长期可带来一定有效的点击率。对软文的质量度要求较高，同时每天要持续的发邮件，量变才能最终引起质变。 2.2.7 QQ群推广

加入一些和公司行业相近的群，或者加入一些相关产品的群，进行发帖推广和营销。目前手中有30-50个相关行业的QQ群，每天进行内容的发送和更新。 2.2.8微信营销

微信公众账号的维护与推广 3.网站推广策略 网站推广四个策略

·网站前期(第1-3个月—告知期) ·网站中期(第4-6个月—渗透期) ·网站后期(第7-9个月—品牌形象塑造)

·网站尾期(第10个月—观效定时，稳定销售，塑造形象，全民认可) 网站推广流程

1、印象告知(1—3个月)

1)基础建设

2)软文营销

3)视频推广

4)图片推广

5)新闻媒体

6)其他营销方式

2、理念渗透(3—5个月)

1)软文营销

2)视频推广

3)专题活动

3、消费刺激(3—5个月)

1)软文营销

2)反馈信息

3)制造舆论、产生口碑

4.1网站前期-告知期

前期(第1-3个月——告知期) 基础建设

百科、贴吧、微博、问答知识堂、博客、商铺、文库等发布品牌和产品信息。

应用平台：博客、微博、贴吧、百科、问答、商铺、文库(七大类平台，不少于20个)。 软文营销

针对产品特点，撰写对应话题系列软文，发布于各大对应社区论坛板块、博客。

对已发软文回复、评论、提问等方式进行维护，结合二次组稿跟踪和推进，引起网友关注和讨论。

应用平台：BBS论坛、SNS社区、百度贴吧、博客等(四大类平台，不少于120个论坛) 视频推广

制作产品说明和使用对应视频、发布于主流视频网站。 对已发视频进行维护，采用评论、支持、转载，吸引点击和转载分享。

应用平台：①视频网站(至少六个视频站)② 转载分享平台(微博、SNS、BBS、博客) 图片推广

官方产品图片打上水印，上传至网络相册发布用户网络社区，进行印象打造。

以产品理念主题，制作知识专题打包图片、聊天系列或漫画连载等图画。

应用平台：社区论坛、网络相册、文库、IM群 新闻媒体

利用网络新闻媒体，进行播报，获得网络话语权。(一类二类网络媒体平台，择优使用) 其他营销方式：

话题营销：制造正面贴切网络热门话题，引起网友关注和参与。 活动策划：结合产品特点，或迎合重大节日，推出产品相应折扣

促销活动。

整合营销：结合品牌力量、打造健康理念，分析市场需求，对比竞争对手，突显产品优势。

纯信息传播：以产品特点和机制优势，进行网络信息发布，以产品供应和人员招募为由。 4.2网站中期-渗透期

中期(第4-6个月——渗透期)

经过前期1-2个月的基础建设和全方面视频图片信息覆盖，公司产品已经被广大网友所感知。根据第一期效果，开展第二期以产品理念和健康理念进行产品推广，加深网民对产品的认知。 软文营销

第一期软文主要是介绍产品特点、优势，本期软文主要是在产品机制理念和健康理念方面做文章，加深网民对我们产品的认知和好感。针对产品机制理念，结合健康话题理念，撰写系列软文，发布于社区论坛、博客。对已发软文采用回复、评论、提问等方式进行 维护。 视频推广

同期制作第二轮视频素材，突出产品理念和健康理念，视频虽然不及文章宣传面广，但比软更加有可信度和说服力。

加强产品理念说明，结合健康话题理念，制作对应视频、发布于主流视频网站。

对已发视频进行维护，采用评论、支持、转载，吸引点击和转载分享。 专题活动

结合产品理念，凸显健康话题。可在网站、社区、或与网络平台合作，推出相应产品及理念专题及活动，并加以软文、网络媒体新闻配合宣传，加深认知，加强可信度和权威说服力。 4.3网站后期-塑造期

后期(第7-9个月——品牌形象塑造)

·检查并监测“中期”完成的效果，补充和强化未完成的内容; ·整合网站的系列产品及卖点，整合包装产品链针对受众群体展开辐射;

·稳定前两期完成的效果，分析所取得的效果。 软文营销

以消费者口吻撰写“用后感”软文，并以产品功效成功实例加强网络宣传。 反馈信息

以专题活动、软文、视频等方式，累积消费者正面反馈信息，进行播报宣传。

制造舆论、产生口碑：打造网络消费者感动感恩意识，与网络进行产品正面评价和讨论，实现网络自动宣传，口碑相传的推广效果。

经过前中两期的造势影响，相信我们的产品已经被大家所知晓和

看好，于是我们需要趁热打铁，将推广进一步升华，展开第三期刺激消费的推广，把已经认可产品而又对产品有需求的潜在客户变成我们真正的客户。同期进行第二期的推广内容。 4.4网站尾期-观效期

尾期(第10个月—观效定时，稳定销售，塑造形象，全民认可) ·网站有一定影响力和知名度，拥有一定人群的关注后!分析现有的客户群，进行相应的口碑宣传和网络公关引导。

·继续以引导消费和塑造网站形象的信息进行推广，增加消费者的认可度;

·制作软文信息和活动，引导消费者自主进行传播，实现自动口碑营销效果。

第二篇：长沙星美国际影城开业网络推广策划方案

一、长沙电影市场现状及分析：

中国目前的电影正处于爆发式发展，长沙已经成为院线的必争之地。目前，长沙银幕数偏少，相对于全国来说，长沙电影银幕的增长速度过慢甚至是落后，长沙这块市场，还蕴藏着很大的潜力。而越来越多的大型影院进入长沙，必然带来长沙影院新一轮的洗牌。

据长沙通论坛的投票调查，目前长沙排名前三的影院依次是：万达影院，王府井影城，中影今典放电影院。而网友对影院的排名，更多的是从规模上来认定，可以说，长沙电影院的同质化现象很严重。

星美国际影城——作为全国首家获得ISO9001质量体系认证的五星级影城入驻长沙，已经具备了星级的硬件、星级的服务，以及极佳的地理位臵(步行街与坡子街交汇)，如何在短时间内确立自己在长沙电影市场的江湖地位，舆论造势、先声夺人、打响第一炮至关重要。

二、策略及目的：

长沙通将为星美电影城(以下简称星美)量身打造一系列具有创意的炒作事件、线上活动和线下活动，通过差异化的网络推广策略吸引观影群的眼球——凸显星美的独特性、高端性，以扩大星美在网络上的影响力，提高星美在长沙观影群中的认可度，以及帮助星美树立良好的品牌形象。在较短的时间内，让数十万长沙人都知道星美，并留下深刻的印象。

三、推广手法及时间安排

1、 悬念广告片

对于那种所有人都摸不着头脑的东西，往往会成为舆论的热点。 ①思路：连续7天在长沙通网站首页视窗播放悬念广告片，第8天至15天播放完整广告片。通过这种极具悬念和个性的炒作方式激起网友的好奇心，引起广泛的关注和讨论。 ②广告片内容： 第一段：

人物：路人A、B、C……

场景：步行街、沿江风光带、小车内、电动车上、公交车上…… 台词：“它要开业了!”(俏皮、可爱、稳重、淡定、激动、呐喊等各种语气;普通话，以及长沙话、湘潭话、浏阳话等各种方言) 第二段：

人物：白领上班族A、B、C…… 场景：电脑旁、电梯内……

台词：“长沙最顶级”、“不一样的体验”(各重复两次) 第三段：

人物：可爱的小女孩

场景：步行街(后面人来人往)，镜头特写

台词：“不花钱就可以消费，你准备好了吗?”(可爱语气) 第8天至15天广告片最后加一个镜头：

画面：星空，一颗星星由小变大至星美的logo图案，散发出耀眼的光芒，随之一声低沉浑厚的鼓声，“星美国际影城”以波光粼粼的特效淡入。

画外音：“12月18日长沙星美国际影城隆重开业” ③投放时间：11月15日——11月30日

④投放位臵：长沙通网站首页www.cstong.net右下角视频窗口(只要打开此页面就会自动跳出播放) ⑤预计影响人数：100万人次

2、“我要去星美”免费观影会及爱心活动

人们对广告往往抱有警惕性，而互动性和趣味性会让网友更加乐于接受一个广告，特别是这样一个广告还可以给自己和福利院的儿童带来好处。

①活动内容：长沙通网站全站推广“我要去星美”主题活动，凡是参加活动的人只需上传一张自己或者和朋友的照片，照片内的人须手持一张A4纸(或者任何可以写字上去的东西)，纸上清晰地写上“我要去星美”五个字和画一个爱心的图案，把照片上传至长沙通论坛，照片里的人(不能超过10个)就可以参加长沙通和星美联合主办的免费观影活动。同时，星美和长沙通将分别为照片里的每一个人向长沙市第一福利院的儿童捐赠1元钱(如果照片里有5个人，那么星美和长沙通将各捐5元)。 同时长沙通还会将网友上传的照片制作成大幅海报，以供星美在开业当天(即活动当天)进行展示。

②活动时间：网上召集12月1日——12月15 观影会12月18日

③人数限制：500人 ④预计影响人数：20万人次

3、开业甜点会

通过在开业当天举办带有小资气息的甜点会，提升星美的高端且细致入微的品牌形象。

在电影放映前1个小时，参加“我要去星美”活动的网友在海报上找到自己的照片并签名后，在划定区域参加星美为长沙通网友特别举办的甜点会，甜点会有茶饮和糕点提供，给网友带去与其他电影院不一样的温馨体验。长沙通还会派编辑对甜点会进行拍照，发帖到论坛，并推荐到网站首页。

4、试客活动

通过享用商家提供的“免费的午餐”，对产品或服务给出第三方的试用报告，是一种极为有效的口碑推广方式。长沙通的试客活动曾被潇湘晨报、东方卫视、湖南卫视、湖南经视、政法频道、都市频道、交通频道等多家媒体采访报道。 ①试客活动具体流程： 1)、发布星美试客活动主题帖，并全站臵顶(将出现在网站任何一个版块内)。帖子内还将详细介绍星美国际影城。

2)、试客名额通过“电影名接龙”(电影名称进行接龙，然后随机抽奖)、“我最喜欢的电影”(跟帖海报/剧照，随机抽奖)、“抢楼帖”(抢到规定楼层即获奖)、“拍卖帖”(网友使用论坛币参与拍卖)等多种方式发放给网友。

3)、获得试客资格的网友来长沙通领取星美电影兑换券。

4)、试客在观影后在指定的帖子跟帖(或发布主帖)进行评论。对于优秀的评论，长沙通还将给予奖励。 ②活动时间：12月20日——1月20日 ③电影兑换券数量：200张 ④预计影响人数：20万人次

四、以往案例

1、2007年，长沙通为王府井电影城进行了为期一年的网络推广，一年前后的人气对比非常明显，07年空座率还很高的王府井影城，08年就已经人满为患、供不应求。现在长沙的电影兑换券模式就是由长沙通首创的，当时为了方便参与活动的网友，长沙通和王府井推出长沙第一批电影兑换券。

2、2008年，万达影城开业，长沙通负责其全部的网络推广策划。当天观影会活动限制人数600人，但实际报名人数超过1000人，线上、线下氛围十分热闹，人气极高。都市频道还对该活动进行了采访报道

五、长沙通的优势

1、长沙通论坛的互动性及活跃度位居长沙本土网站之首，在长沙网友中具有很高的认可度高;

2、长沙通会员80%为18—35岁上班白领，女性又占其中70%以上;

3、长沙通会员的消费能力远高过其他同类型网站。2011年长沙通樱桃团购量超过2000箱，是长沙其他网站团购量总和的十倍;

4、长沙通具有一支湖南乃至全国最顶级的互联网活动策划团队，曾为新世界百货、王府井百货、王府井电影城、芙蓉国豪庭大酒店、松临日本料理、钻石小鸟、agogoKTV、金百会自助餐厅等大量商家策划了很多成功的推广案例。

六、长沙通网站简介

长沙通网站(www.cstong.net)是长沙天创文化传播有限公司旗下网站。是立足长沙本土的新锐生活消费类网络社区。网站成立5年以来，致力于打造最贴近生活的资讯媒体、最实惠便捷的网购渠道、最具本地影响力的口碑先导以及最具互动性的同城交友平台。

长沙通网站以论坛为核心，现已发展成涵盖首页、论坛、团购、商城相结合的综合生活门户网站。经过5年的发展现有注册会员16万多并以每天500的数量增长。论坛涵盖交友、征婚、购物、美食、旅游、婚嫁、亲子、房产、装修、车友、团购、二手交易等40多个版块，已成为湖南最具人气长沙本地最活跃的生活交流分享的社区。

据第三方alexa权威数据统计，长沙通网站日均点击量20万。日均访问IP 4 万。90%的会员分布在长沙市区，以18—35岁上班白领为主。该群体会员的特性为习惯使用BBS作为获取资讯，人际交流和购物平台，具有紧密粘合具极强的消费能力。

长沙通策划部

2010

年10月31日

第三篇：【策划方案提案】沈阳汇宝国际酒店式公寓推广方案doc38

沈阳汇宝国际酒店式公寓推广方案

前言

此方案非执行性方案，为项目启动期运作思路，大体从以下几方面阐述

一、沈阳市整体房产市场分析

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

三、项目自身的SWOT分析

四、项目启动期营销思路概述

一、沈阳市整体房产市场分析

2002年沈阳市房地产开发投资52.4亿元，同比增长49.0%，高于基本建设和技术改造投资增幅，占固定资产的比重由去年的31.9%提高35.8%;房屋施工面积765.2万平方米，同比增长32.5%。其中商品住宅完成投资41.7亿元，施工面积618.4万平方米，分别比上年同期增长62.4%和38.0%。占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别79.5%和80.8%;房地产开发企业共发生土地购置费13.0亿元，购置土地155.7万平方米，创下了历史同期最高纪录，同比增长分别为1.12倍和1.18倍数。

2003年沈城房产市场逐渐向成熟发展，目前沈阳市场消费呈现三角形由低部向上推进状态，购房主体中、低档收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度仅有25.1%，其余74.9%均希望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府规划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，2003年将有4万动迁户其中消费者占70%由潜在需求变成现实需求，如每户按70平方米计算将近200万平需求量，房价按2000元每平计算金额将达40多亿元;三年总体将有13万以上动迁户，市场需求空间将增至1000万平方米，市场金额在200亿元左右。

沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，主要体现在非城市中心区域中高档以下的房地产项目。

1、 现有许多城市家庭存在有效需求。

2、 外来人口的成交量以15%/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。

3、 未来三年的城市内部的13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米的需求量。 投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

酒店式公寓：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的新兴产物。

沈阳自“当代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目的焦点。这一新的住宅产品不仅吸引了大量消费者的“眼球”，同时，也被业界所关注。随着“腾龙国际商务公寓”的发售和“万众家园”的拔地而起，以及沈阳华新的五里河大厦、有可能推出的“当代程式”二期以及正在规划设计中的其它楼盘，未来沈阳“酒店式公寓”预计将达到20万平方米，并且想进入该市场的房地产公司还在增加。

早在两年前，北京、上海就已出现“酒店式公寓”，当时的情况是，产品一上市，立即被抢购一空，尽管后来上市量不断增加，但仍被人们关注和看好，其原因主要来自于产品的特性

充分满足了市场需求。酒店式公寓在沈阳的出现，也是市场作用的结果。中高档住宅产品供给相对过剩、银行对房地产业贷款的收缩以及消费者对降低房价总款的需求都是该产品出现的原因和动力。那么，沈阳的酒店式公寓市场需求到底有多大?没有最详尽的市场调查，恐怕谁也说不清楚。先进入这个市场的公司肯定会尝到甜头，后来者的结果很难说。有一点很重要，就是产品本身必须符合其区域特点。酒店式公寓的前景，从长远来看，它虽属过渡性产品，但会有一段时间的繁荣。

酒店式公寓之间最大的差异不是在于地段，而在于配套和服务，这才是其能否生存的关键所在。到底给业主提供些什么?建成后由谁管理?酒店式服务如何实现?其本身的特点决定了业主对其产生的期望值，如果相关配套和服务令人失望，将对产品的市场造成不良影响。显然，即使是很好的物业公司，服务也很难做到星级酒店的水准，如何实现服务的酒店化，对开发公司而言是一个不小的挑战。

三、项目自身的SWOT分析 SWOT分析 优势(S)l

1、政府投入巨资对南北金廊的建设;

2、项目不可复制的地理位置;

3、集团的品牌形象及号召力;

4、坐拥汇宝国际商业广场;

5、别具特色的园区规划;

4、合理的户型设计。 劣势(W)l

1、地理位置的优越性决定着价格的相对偏高;

2、消费者购买行为日益理性化，使其产生就低不就高的心理。 机会(O)l

1、金廊建设将吸引较多非区域性的消费群体。

2、外地来沈再次置业者将成为项目的又一目标客群。

3、项目与沈城其他项目比较有较强的优越性，如能较好引导可将其他项目的客户进行高质量的分流。 威胁(T)l

1、金廊周边项目的不断增多，将造成销售分流现象。

2、市政建设的时限。

四、项目启动期营销思路概述

项目的启动期针对于今后销售工作是十分重要的，关于此项工作本人看法如下： 1. 前期的市场调研分析：

知己知彼，百战不殆。我们应在立足区域市场同时，面向整个沈城市场，针对竞争对手、消费群体进行细致周密的调研分析，从而确定目标客户群体、区域及整体市场的主要竞争对手。分析其营销策略和销售方式等。

2. 提炼项目卖点

将产品的优势最大化的展现给目标客户群如：l 地段：

地处CBD核心位置，坐标性建筑。 休闲生活理念—EQE ：

Easy—轻松，完美配套，生活轻松

Quick—快速，交通、信息等

Enjoy—享受生活，商业配套，休闲运动，优美环境，精神休闲 开发商品牌：(略)

在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点 。

3. 项目相关运作思路 目标客户群

我们的目标消费群体是那些有能力进行二次或三次置业，并有欲望改变生活方式的人们。为顺利地实现销售，针对项目应进行阶段性市场目标客户群定位，确保宣传的准确性。对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群。

拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘，充分储备客户资源。 购买行为分析

针对购买酒店式公寓的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。 应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广。 产品分析

随着健康住宅概念的引入，点式高层以成为销售中的难点，为减小今后销售的阻力，建议从户型设计理念着手进行引导式宣传并采取短时间内强制消化的政策实现零库存。通过产品把控方式将部分精品户型“封闭”推迟上市期，待其他户型尽量消化达到接近零库存时将其推出，掀起销售的另一高潮。 销售管理

房地产经营的成功，50%在于地块选择;30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但关键的

是前面的80%是得由后面的20%来加以实现的，由此可见，销售管理的重要性。 有针对性的销售技巧培训

A、基本要求：要让自己被客户所认可

1、销售人员的自身形象

2、注重个人的修养。

3、锻炼个人的主动交际能力。 B、销售技巧方面的锻炼

信心的确立

工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我们要将如“项目是毫无挑剔的”的观念，灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心，从内心深处萌发出对项目的由衷热爱。将这份激情倾注于销售工作中去，事半功倍。相应的可采取“晨会激励”等方式进行。

媒体组合

为达到刺激目标客户群对项目提高关注度实现销售，考虑到靠单一的报纸媒体宣传力度不够，应采取多媒体相互配合扩大信息量传递弥补报纸媒体到达率的缺陷。方案如下：

1、媒体选择及其作用：

报纸媒体：报广宣传以沈阳日报为主，辽沈晚报作为辅助媒体。相对其他媒体权威性报纸更具有较强的阅读量，其信息传递准确可用于企业、项目宣传形象、传递项目进程信息等。 电视媒体：由于广告的增多单一媒体的有效性在逐渐削弱，众多开发商以从单一媒体的宣传逐渐向多媒体组合宣传发展，电视媒体可生动形象地将产品展现于消费者面前。而且具我们

对其他项目的跟踪调查表明通过电视媒体获取楼盘信息的消费者逐渐上升。

户外媒体：媒体针对性较强，可弥补报纸媒体到达率的缺陷选择目标群体集中地区发布抓住受众的视线进行反复刺激。值得一提的是路旗媒体以从单一的周边导视作用发展到较有影响力、刺激力的媒体，可扩大路旗覆盖范围。道路选择：黄河大街、北陵大街、青年大街等。 电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域，是在对房产销售市场的深入考察和探索的基础上，将软件技术和多媒体手段巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式。特定的生活方式决定其每天生活决大部分时间被网络占据。电子楼书在标志企业宣传力度的同时，也为这部分网虫提供了项目较为全面的介绍顺应了现代科技时代发展的趋势。

派发：将其作为一种媒体是因为与其他媒体相比，派发的信息传递更直接可将信息有效地传递致每位消费者。

备注：

一、决定热销的十大关键要素

1、 定位

2、 风格

3、 创新

4、 地段

5、 价格

6、 户型

7、 竞争

8、 客户

9、 操盘手

10、 附加价值

二、几大建议

1、 找准竞争对手。

2、 筹建一个团结协作的团队。

3、 有主题有策略的推广。

4、 适当创新，准确定价。

5、 销售把控要掌握好火候。(网点容易、住宅难、办公最难)

6、 定位是中高档，产品线明晰。

7、 时刻有全员的意识，接受每一双审视的眼睛。

8、 物业、工程、销售一盘棋。

————在沈阳酒店式公寓肯定有一定的市场，但无法与北京、上海相比，因为沈阳不具备上述两个城市的人口特征。同时，作为第二或第三居所的酒店式公寓应更多的实现与第一居所的资源上的互补，否则，其吸引力会大大锐减。同时如何将酒店式公寓这种产品转换成商品，才是我们应该仔细考虑的问题。

时间有限，在未对项目有任何深入性了解时接到此方案，只能做上述浅薄分析，其中部分策略也许未必与贵公司运作思路相符，望见谅。

第二篇市场背景研究

对于每个项目，切入点都是从项目区域宏观条件开始分析，项目的市场背景和周边的基本情况，对项目乃至整个行业的影响是导向性的，正确把握“大势”所趋，是项目顺利操作的前提。

本篇主要通过对城市区位条件、人文条件、经济发展条件、城市发展规划以及相关政策的分析和研究，洞察项目所在区域房地产发展的宏观环境，从战略层面上寻找项目发展的有效支持点。

一、沈阳城市区位概况

沈阳地处东北辽东半岛腹地，北依吉林、黑龙江及内蒙古，是辽宁省会和东北地区的经济、文化、交通、金融、旅游中心。与周边方圆100公里内城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭等构成中国长三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，该都市圈资源丰富，经济互补性强，发展潜力可以乐见。

从行政划分看，沈阳市下辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、于洪区、铁西区、东陵区、苏家屯区、新城子区等9区及辽中县、康平县、法库县、新民市4个县(市)，总面积12980平方公里，市域总人口720万。其中城区面积248平方公里，人口达488万人，共约120多万户家庭。

沈阳作为中国东北地区区域中心，是北方的交通枢纽，亦是西出京津两市及环渤海地区的必经之路，又是关内诸省进入俄罗斯和东欧市场的重要通道，交通网络十分完善，航空、铁路、公路运输网络。沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在沈阳。

公路方面形成沈阳至大连、沈阳至丹东、沈阳至抚顺、沈阳至哈尔滨、沈阳至北京的高速公路网络，以及沈阳绕城高速公路均已建成通车。

小结：从上述区位条件看，完善的、立体化的交通网络有助于加强沈阳市区域性中心、物流中心的地位，作为都市圈的中心城市，其对周边城市的辐射将越来越强(辐射周边城市2000

多万人口)，使未来沈阳商业、物流产业更具潜力，对沈阳房地产市场的发展来说亦是一个良好的契机。

二、气候日照情况

沈阳属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温、降水分布由南向东北和由东南向西北方向递减。一年四季分明，冬季漫长;春季回暖快，日照充足;夏季热而多雨，空气湿润;秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。近年由于世界性气候的变化，沈阳平均气温亦有上升。 由于气候原因，沈阳建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，较南方少3-4个月，工程建筑施工期较长，影响项目的交付时间。

目前沈阳冬季建筑施工技术已经突破，成本将提高7%-8%，冬季施工的楼盘如汇宝商业广场等。

三、沈阳人文及历史渊源

沈阳作为中国历史文化名城之一，拥有2300多年的历史，历史文化渊源极其深厚，曾是著名将领张学良的故乡，又是前清的古都，以沈河区的沈阳故宫、皇家陵寝(福陵、昭陵)折射出清朝的文化古迹，同时，沈阳又是一个多民族城市，拥有汉族、满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等32个少数民族，多种民族文化的交融，使沈阳城市更具魅力和特色，其影响力越来越广。

目前，沈河区正在把故宫(正在申报故宫文化遗产)、张氏帅府、长安寺及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等区域正在规划为文化旅游区，未来区域内的旅游文化市场前景可待，旅游文化产业更具潜力，这对本项目的发展是一种利好，借助区域特点提升项目的形象，借势引进产业。

四、城市发展规划

目前，沈阳城市化水平为63.6%，远远高于全国39.1%的平均水平，但与国内沿海发达城市及发达国家(城市化超过90%)相比仍有一定的差距，城市化是房地产产业发展的一大直接动力，城市化进程的加快，必将同时促进房地产产业与房地产市场扩大发展规模。 沈阳作为国内大都市和东北区域中心，其发展潜力十分明朗(2003年中国城市评估报告：沈阳发展实力列第9位，位于杭州之后)，近年来经济高速发展，影响力日益广泛，未来将继续保持对外来人口和农村人口较强的吸纳能力，城市化的提高是沈阳城市发展的必然趋势，按照我国每年拟城市化水平提高1个百分点的速度，沈阳年将有7万人口入城区，需要新增加住房面积140万平方米。2003年沈阳放宽外地居民买房落户政策，三环路内居民全部转为城市户口，将给房地产业带来新的发展空间。

1、沈阳城市发展规划

沈阳城市的发展目标是：生态森林城市。2010年城市绿化率达到40%，核心区规划公园总数要达到80个，公园总面积22.5平方公里。近期，和平区将新增公园5个、沈河区新增4个、大东区新增8个、皇姑区新增4个、铁西区新增4个、东陵区新增6个、于洪区新增公园15个，人均公共绿地达到12平方米/人。

沈阳市城市总体规划为1个中心城区、6个副城(经济技术开发区、苏家屯城区、虎石台、辉山4个副城，新城子、桃仙国际航空港2个独立副城)、2个组团(汪家、道义)、6个卫星城(新民市，辽中、康平、法库县城，陈相屯镇、团结湖旅游渡假村)、50个小城镇，市域总面积12980平方公里;市区面积3495平方公里;中心城区由核心区三环公路以内468平方公里和4个副城2个组团组成。

产业规划方面，西部铁西装备制造业新型工业带、南部浑南高新技术区、北部现代农业示范

区，东部汽车制造业为主要的沈海工业园区和棋盘山国际风景旅游区，中心地区建设成为现代服务业为主的中央城市走廊。

2、沈河区城市发展规划

沈河区区域面积狭小，区域面积只有17.6平方公里，为浑南新区、大东区、皇姑区和和平区所环绕，外延空间十分有限，因此其发展受到很大的限制，但是作为传统中心城区，却拥有完善的交通网络、浓厚的商业氛围，是金融商贸的产业聚集地，目前形成中街商圈、五爱商圈、北站商务区等，为沈河的经济、城市的发展提供了得天独厚的条件。 沈河区总体规划为：两金、两园、两区。

“两金”沈阳都市走廊(沈河段)和沈阳金融商贸开发区，其中沈阳都市走廊沈河段长7公里，沿北京街-青年大街南北线，积聚金融商贸、商务办公、文化休闲、科研和现代生活等功能;沈阳金融商贸开发区位于沈河区主要金融中心，由北京街、惠工街及沈阳火车北站围合而成，区域规划面积112.5公顷，开发后成为积聚金融国际、资讯网络、科技世界、文化都市为一体的区域，成为中国东北地区的金融商贸中心。

“两园”为沈河科技园和工业园，其中科技园位于沈河区先农坛路，区域面积4万平方米，现用房1万平方米，以高新技术企业及产品为主导。

“两区”为五爱现代商贸区和中街商贸文化旅游区。【见商业规划部分】

沈河规划上总体形成金廊、北站金融商贸开发区、中街文化古迹区、六纵六横主要景观街道、四个生态公园和大规模居住区的空间布局。另外来自沈河区规划建设的信息显示，为配合中街商贸文化和金廊区域的建设，东、南、西、北顺城街有望得到改造和扩建，朝阳街和正阳街计划通过扩建实行双向车流，提高中街交通通行率。

同时，沈河区正在通过中央商务区的建设，打造沈阳总部生态圈，即总部经济中心(引进跨国公司、大型企业和企业研究发展中心，形成企业总部在城市中心聚集)，当前，沈阳确定了经济和产业的发展方向：发展金融业，引进国内外金融机构入驻，使银行、保险和证券等各类金融服务行业相对集中;发展服务行业，引进国内外各类服务性企业、机构入驻，使信息、咨询、中介和物流相对集中，发展公司总部，引进大型企业总部。

目前，启动的金廊项目有东北世贸广场、银河国际金融大厦、圣世豪林广场、东北金融广场，总投资额为90亿元，建筑面积为162万平方米的等大型项目。

金廊部分项目和即建项目一览表

项目名称区域位置 开发公司 投资额(亿)

五里河大厦 青年大街 沈阳华新国际实业有限公司 1.5 昌鑫置业广场 青年大街 上海昌鑫(集团)有限公司 12 圣世豪林广场 青年大街 新疆新拓投资公司 15 金廊地标 青年大街 沈阳中雁(温州) 25 银河国际大厦 北京街 沈阳众发房屋开发公司 4 中国女人街 浑南 沈阳女人街房地产公司(南京) 12.8 家世界购物中心 公安厅对面 天津家世界连锁商业集团(沈阳) 5 汇宝国际商业广场市府广场北 辽宁汇宝国际投资集团 24 万众家园 北陵大街6号 沈阳万众投资(大连) 1.5 盛华苑 展览馆对面 辽宁一方地产投资(大连) 12 东北世贸广场 金融商贸开发区 世贸广场(沈阳)置业有限公司(北京) 23 东北金融中心 金融商贸开发区 华锐世纪投资发展有限公司 40

财富中心 金融商贸开发区 沈阳英特纳房屋开发公司(北京) 10 残疾人康复中心 北陵大街1号 沈阳经济适用房开发公司 0.7

3、小结

从上述的规划信息可见，沈阳城市发展规划正在走入轨道，区域的功能划分有助城市有序健康的发展，将使工业、商业、金融以及文化等产业更加有效地聚集，形成规模化和产业化，从而推动各个地区房地产的发展。沈河区作为沈阳老中心城区，继续保持其传统商业中心，特别是金廊和北站金融区的规划，在一定程度上巩固和提高沈河区的城市和商业中心地位，增强其辐射和影响力，特别是总部生态圈的建设，将使沈河区的经济功能更加突出，在这样一个背景中，对本项目所在区域的房地产市场发展无疑是个利好。

另外，由于金廊工程的实施，带来大量拆迁户，这部分人群转入购房群体当中，刺激房地产市场的需求，同时金廊17块土地的供应，进期内各种商用物业、住宅增量物业市场供应大幅度增加，在一定程度上对本案构成很大的威胁。

综上所述，可明确看到沈河区城市和经济发展的方向。经济总部、中央商务和文化商贸旅游，未来将在城市扮演主导功能作用，代表经济中心、代表最新的、最先进的文化和潮流，而本案位于沈阳主力商圈中街商圈内，其宏观市场背景和区域环境赋予我们发展方向：引导未来市场的居住、商务或商业理念。

五、沈阳经济发展特点

沈阳的经济及产业结构具有以下几个比较鲜明的特色：

1、国有经济比重大

沈阳经济特点是一直以来在国有经济当中独占鳌头，2001年为78.2%，2003年仍达50%，庞大的国有经济影响了沈阳经济的发展和民间资本的扩张，在一定程度上影响了居民的消费能

力，随着“振兴东北”政策的落实，沈阳的产业结构正在不断调整和规划，2005年国有经济将降至40%，政府将继续鼓励私有经济的发展，我们有理由相信，未来沈阳经济运行将保持良好的态势。

2、重工业比重大

沈阳作为东北老工业基地，重工业一直是其经济的支柱产业，其中以汽车装备、制造业更为突出。沈阳已经确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。

3、物流中心地位突出

沈阳是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。

六、主要宏观经济指标分析

1、经济指标 (1)沈阳市生产总值 数据来源：沈阳市统计局

近年来沈阳经济呈现良好发展态势，经济总量由2001年的1238亿元增加至2003年的1602亿元，经济增长率提高至14.2%，良好的经济发展基础是沈阳房地产市场健康发展的保证。

(2)相关宏观指标：

指标 GDP增长率 固定资产投资增幅 房地产投资增幅 城镇居民人均居住面积 城镇居民可支配收入

2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元

对比沈阳市2002年和2003年经济指标不难看出，沈阳的总体经济发展态势近两年呈现持续高速增长，城镇居民收入水平稳定上升，人均居住条件迅速显著提高，在固定资产投资方面，2002年社会投资结构发生显著变化，房地产开发投资增额锐增，在固定资产投资中比例也大幅度提高。

通常在区域房地产市场刚刚起步发展时期，会出现社会投资短期内纷纷大量涌入这一新兴领域，会造成房地产开发投资激增，之后，由市场对投资导向的自发调节，之后的投资会趋于稳定。因此，理性的看待以上房地产开发投资指标的变化可以发现：

第一，沈阳的房地产开发尚处于起步阶段，但纵观其它经济指标，沈阳的房地产发展具有较好的基础;

第二，目前沈阳的投资外地及本地民营资本为主，社会投资的主体具有非常强的趋利性，在对房地产业有积极影响的基础设施投资上，民间资本及政府投资力度有限，显得政府的支持相对薄弱。对蓬勃发展的房地产业而言，相对滞后的基础设施投入可能形成为未来沈阳房地产业长远发展的“瓶颈”。

第三，随着沈阳城市改造建设，以及诸如金廊等项目的实施，预计近期房地产投资将继续保持高度的增幅，在良好的经济运行背景支持下，房地产市场的供应量将继续上升。(3)其他指标

2003年沈阳市财政收入为125.6亿元，增长30%;引进外资22.4亿元，增长59.2%，列辽宁省第一;进出口贸易总额达到42.6亿元，同比增长45%;城镇居民人均可支配收入达到

8000元，同比增长13.5%。

2、房地产相关指标分析

2003年沈阳市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8%。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4%;商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1%;商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6%，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4%。人均住宅建筑面积由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈阳的各种产业形态中，房地产业无疑占据了支柱性产业的地位，房地产业占国内生产总值比率接近10%。 2003年沈阳商品房备案销售518.2万平方米，销售额达164.9亿元，分别较2002年增长33%和34%，二手房销售553.3万平方米，销售额达90.4亿元，分别比去年增长39%和55%。从上述数据可见，目前沈阳房地产市场处于快速发展阶段。

七、沈阳房地产市场发展状况

通过对沈阳的房地产市场特征进行分析研究，了解区域房地产的特征，各个板块发展的个性和共性，把握行业发展趋势和价格走向，对区域发展前景进行相应的预测，为项目定位提供市场基础。

1、销售价格上升趋势明显

沈阳房地产真正起步于1997年，房地产制度改革后，房地产需求得到释放，价格一路上扬，市区均价由原来的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年国家振兴东北的利好政策促动下，外地资本及投资者大量涌入沈城，以及金廊项目等旧城改造影响下，需求将大幅度得到释放，同时近年来土地价格的不断增加，以及建筑品质的提高，将大大提高楼盘的建筑成本，预期未来销售价格仍可看涨。

2、一级市场土地供应制度日趋完善，土地价格上升

 2001年沈阳市开始出台了一系列规范房地产市场的法规、政策文件，政府每年均按照土地供应计划进行供地。所有的经营性房地产开发用地全部进入土地市场采取“招标、拍卖、挂牌”等方式进行公开交易，2003年又将城区土地纳入土地储备中心，实行计划供应，统一管理，这将导致开发用地土地价格的提升，使房地产市场更加成熟有序。

2001年土地市场价格实际变化情况，200

1、200

2、2003年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%，商业用地分别上涨4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商业用地价格分别达到1177元/ 平方米和1277元/ 平方米(三环内)。

3、房地产投资规模不断扩增，投资主体发生变化

2003年沈阳房地产投资规模继续扩大，完成投资167.4亿元，投资增幅达44.2%，由于浑南新区、铁西新区、棋盘山风景区的开发和CBD建设、金廊工程启动进程加快，加之18号文件等房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，未来投资规模将提增。

同时，由于大批外地和境外实力开发商进入，导致沈城房地产投资主体发生变化，外地开发商成熟而又先进的开发理念，优秀的建筑品质不断的影响着沈城的房地产开发行业，这也将引起房地产市场的新变革。

4、市场供应量持续放大，商业地产投资比重增加

近年来，随着土地供应量的增加，导致增量房和存量房供应量增加，促进

二、三级市场的联动发展。2003年全市实际供应经营性用地274宗，面积676万平方米，未来几年内增量房将持续放大。

在土地供应中，商业用地比重增加，商业用地25宗，占2003年市本级市场供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊项目的实施以及旧城改造，未来商业用地的供应量仍会继续放大。 去年及去年土地出让情况见附件

一、附件二。

5、供求渐生差异，市场机会显现

目前，沈阳市场主流供应仍然是120平方米以上户型，其中150平方米以上的户型更为集中，以城区几大经典楼盘为代表如：地王国际花园、格林豪森等。2003年上半年的空置率高达到55.11%，造成严重积压的状态，其中可预售的比例为66.46%，供应量偏大，而100平方米以下的户型市场供应确存在很大的缺口，产品供需结构矛盾突出。

由于沈阳房地产市场起步晚，市场仍不成熟，购房者求大求宽和跟风的住房观念，以及开发商为达到利润，过度追求量上的增加，做足面积，缺乏产品品质的理性和市场供需合理性思考，盲目跟从，一窝蜂走大户型高端路线，忽视市场的合理需求，导致大面积户型供应大量增加，而小户型由于缺少供应，市场需求没有得到释放，造成当前的市场畸形结构。随着市场的发展和成熟，消费者购房观念回归理性，未来中小户型的产品将越来越受市场的追捧。

6、板块特色鲜明

城中区(沈河区、和平区)

城中区主要以中高档楼盘为主，户型面积均存在过大的问题，平均价格约在4500元/平方米。主要购买人群来自中产阶级或高级政府官员。作为中心城区，随着城市发展规划，土地资源越显稀缺性，将导致价格会呈现上扬趋势。

城北区(皇姑区)

城北区依托北陵公园，成为市场供应的热点，目前平均价格约在4000元/平方米，城北区二环以外的郊区楼盘均价都3000元/平方米，除城中地区外平均价格最高区域，后期开发楼盘多以高档为主，主诉求多以优秀学区、天然氧吧拉动消费者，新开发楼盘正逐渐向城市最北部及城市西北部(塔湾地区)转移，并多数以小户型为主，迎合普通工薪阶层的需求。

城东区(大东区)

主要以中档楼盘为主流，临近中街地区出现少量的高档楼盘，总体供应量较大，各楼盘品质不如以往，销售速度缓慢，平均价格约在3200元/平方米，主要购买人群原大东区居民及部分沈河区居民。

城西区(铁西区)

铁西区近期在土地供应及楼盘开发面积等方面均高于其它区域，建设大路以北地区的(原有大型厂区)土地供应量明显增加，临近和平区及铁西商圈区域有少量高档楼盘出现，整体楼市价格略显上扬，平均价格约在2800元—3500元/平方米之间。2004年土地供应量加大，政府招商引资力度加大，各开发商纷纷看好城西区土地，预计在2005年会有大量中、高档楼盘涌入沈阳住宅市场。

浑南新区

浑南新区住宅市场开发建设较晚，前期多以低档楼盘及别墅项目为主，2002年后浑南新区由于土地供应量大、土地价格低的优势，吸引大量开发商来此区域投资建设，加上浑南新区利好的政策导向，还吸引了大量外地开发商来沈开发建设，打破以往以别墅为主的局面。现今浑南新区多以中、高档住宅为主，多为外地开发商开发建设，建筑风格多种多样，强调异

域风情。平均价格约在3500元/平方米，别墅价格约在6000元—7000元/平方米。

八、房地产相关政策解析

1、中央政策

2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓的121号文件，对房地产开发企业的贷款资质提出新要求，各种许可证要求齐全，自有资金应不低于项目开发投资额的30%才可申请贷款，同时个人贷款方面要求商业银行只能对主体结构已经封顶的住房发放个人贷款。

2003年8月31日国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即所谓的18号文件，肯定了房地产市场对经济增长的作用，强调对符合条件的房地产开发企业加大信贷力度。

从上述121号文件精神可看，未来我国房地产业将面临一场变革，对于房地产开发企业将面临重新洗牌，对于沈阳这样一个房地产市场尚未成熟的区域来说，部分房地产开发企业将面临重新整合，在外地实力开发商(外地资本)大举入侵的情况下，部分中小开发商面临退出市场的局面;同时国务院18号的出台也给开发商一份定心丸，规模和实力的开发商成为将逐渐成为市场主流，这意味着未来市场将更加有序、成熟。

2、地方政策

2003年4月17日，沈阳市公安局《关于调整我市购买商品房落户政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了补充规定，大大降低了购房入户门槛。

2003年政府为激活房地产市场，政府不断推出诸如购房入户、购房补贴政策，同时简化购房手续，金融机构推出“转按揭”等利好政策，此举将刺激住宅市场的需求。

同时沈阳市政府的32号文件《沈阳市土地储备办法》，计划于2004年4月1日实施，该文

件的出台，标志着沈阳土地供应走向计划化、规范化和科学化、有助于沈阳房地产一级市场健康的发展，有利于沈阳房地产市场投资环境的提升。

九、小结

作为本项目的区域大环境，在人文条件上，沈河具有其它地区无法比拟的浓厚的历史文化积淀，这种整体的城市形象对于一个大型的房地产项目而言是非常有利的，是超出项目本身的额外的辐射力和吸引力，是有利于项目在超出本地区之外进行推广的一种保证。作为一个房地产刚刚起步的市场，沈阳的经济提供了这个市场发育和发展的有力保证。从客观上传递给发展商一个信息：在这样一个地区，我们有理由相信这个市场是值得期待的。

至于本项目，有以下几个方面的影响：

1、 规划的实施和经济的发展必然加速城市化进程，推动郊区房地产市场 的发展，促进了购房消费的阶梯性。

2、 金廊项目的拆迁和棚户改造，带来购房群体的增加。

3、 各种政策表明，沈阳房地产市场正在走向规划化，将带来开发企业的从新洗牌和市场竞争的有序化。

4、 无论是金廊项目还是其他区域，都将成为本项目的直接竞争板块，参与分割有限的需求份额。

总之，新兴的市场总是充满机遇，但风险与机遇是并存的。“未雨绸缪”、“居安思危”，理智的看待市场，冷静的思考市场是每一个项目成功的前提。

第三篇市场供应分析

目前市场主流供应产品是什么?未来主流供应产品将是什么?主流供应价格多少?哪些产

品最受市场追捧，哪种产品存在市场抗性，本篇通过市场供应分析，了解市场供应动态和趋势，为项目的定位和市场切入点提供决策依据。

一、住宅市场供应分析

结合沈阳当地的购房消费特性和项目的情况，本次市场供应研究采集范围为沈河区域及大东区一环范围内的在售楼盘，其中以中街区域范围为主力研究对象。研究楼盘为：鹏利广场花园、皇城东苑、天龙家园、中街北苑、御点江山、领袖E家、府苑名都、地王国际花园、未来城、万科金色花园、东大智慧馨园、明城花园等楼盘。

1、 供应区域

从区域范围看，上述楼盘主要分布于三个区域，中街北：中街北苑、领袖E家、府苑名都、万科金色家园等;中街东面：天龙家园、皇城东苑、鹏利广场花园等;中街南面：御点江山、地王国际花园、东大智慧鑫园、明城花园、未来城等。目前故宫区域范围内在售物业供应除御点江山外，其他无新盘供应，区规划信息显示，故宫区域范围内原则上不供应住宅用地，将使本项目成为区域范围内稀有资源，对本项目的开发是一种利好。

2、 供应规模 物业规模 供应楼盘

5万m²及以下 皇城东苑、胜利公寓、东大智慧馨园 5-10万m² 中街北苑、御点江山、未来城、领袖E家、 10-20万m² 府苑名都

20-40万m² 鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园明城花园

从上述物业规模看，除皇城东苑、胜利公寓以及东大智慧鑫园外，其他楼盘的物业规模均在5万平方米以上，其中鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园、明城花园等楼盘的物业规模均在30万平方米以上，且大都为期房，目前沈城楼盘开发正在进入规模时代，规模带来的品质和配套优化的物业越来越受购房者的追捧，大规模的物业开发正在逐渐成为沈城房地产市场供应的主流。

3、供应户型/面积

楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 鹏利广场花园 40 99.5-107.5 起价3288均价4200 45-50 一期300套 天龙家园 5 130-145 起价3588 45-50 二期

地王国际花园 30 150-180 起价5200 80-100 1000余套

明城花园 6.32 135-155 多层起价3780均价4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起价4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均价4000 50 700套 御点江山 5 177.54 均价5200 80-120 现房66套 未来城 — 157 起价4180 65-75 232套

领袖E家 7 160 高层起价4190小高层起价4260 65-70 共400套

皇城东苑 5 120-140 起价3380均价36803496(折后均价) 45-55 一期236套 胜利公寓135-155 起价4230 60 120套

从供应户型和面积看，市场主流供应基本上是大面积户型，面积主要集中在150-180平方米

之间,为三房两厅为主，其中府苑名都的主力供应面积高达190平方米，目前市场供应户型过于集中,前期市场消化了大量的高端客源,随着房地产价格的上涨,总价不断上升,客户层面越来越狭窄,同时浑南等新区的开发建设，各种别墅物业的兴起，分流了大量高端客源，留下的市场分额越来越小,大面积户型空置成为目前沈城房地产发展的重要问题。

随着外地开发商的进入，沈阳房地产市场掀起新变革，房地产开发越来越理性，越来越有序，产品结构将更加合理，以市场需求为导向的开发模式将成为主流趋势，可以预见，未来大面积户型供应将趋于缓和，中小面积的户型将逐渐成为市场供应热点。

4、供应价格分析

调查区域内，物业的供应价格基本在4000元/平方米以上(起价)，其中以地王国际花园为最，起价高达5200元/平方米，成为该片区内物业价格的领航，

从片区看，中街以北区域的供应价格除中街北苑均超过4000元/平方米，中街东区域的起始价格均在4000元/平方米以下，中街以南片区除胜利公寓外，起价亦在4000元/平方米以上，从片区供应价格趋势看，中街以东区域由于中街商圈的延伸，商业配套日趋完善，看涨, 逐渐成为市场供应的热点，该片区供应价格可代表楼盘为天龙家园、鹏利广场花园二期(30-100平方米的精小户型)。

5、供应总价

调查区域内，市场主流供应总价在50万元以上，除鹏利广场花园、天龙家园和皇城东苑外(胜利公寓主力供应为单身公寓)，其他物业主力总价均超过50万元，其中地王国际花园和御点江山主力总价高达100万，其他东大智慧鑫园、领袖E家和未来城的主力总价在60-70万元之间。

市场过高总价使物业的销售压力越来越明显，总价在50万元以下的物业市场还存在很大的缺口，也说明市场没有完全细分，市场的需求也没有得到释放。

二、酒店式公寓市场供应分析

1、沈阳市酒店式公寓市场发展概况

酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又有信息时代写字楼的特点，拥有良好办公、商务设施，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的物业。该类物业往往位于城市的黄金商务区、商业区，由于总价低，物业管理和服务配套完善，成为白领和商务需求的热点，亦深受投资者的青睐。

酒店式公寓在沈阳房地产市场出现时间较晚，2002年，当代程式、腾龙国际公寓等酒店式公寓在沈城楼市横空出世，一推出立即受到市场的追捧，成为白领、商务人士和投资者投资的热点。2003年酒店式公寓成为中高档房地产市场主流，多数新开发的楼盘中会出现酒店式公寓的产品，但在户型、面积方面参差不齐，由30平方米—200平方米不等，从销售方面看，以小户型(30平方米—70平方米)酒店式公寓更为走俏。目前沈阳市酒店式公寓按小户型酒店式公寓主要有：腾龙国际公寓、当代程式、皇城酒店公寓、胜利公寓、金茂国际公寓、中润国际等项目，其它在广告推广中提及酒店式公寓的项目有：五里河大厦、鹏利广场花园、东大国际中心、云顶天厦、艾特国际公寓、浑南新区来美安公寓;皇姑区克莱斯特国际花园、万众家园等项目。

2、市场供应分析

考虑本项目特性，使研究范围具有更大的针对性，本篇以项目周边及太原商圈在售的酒店式

公寓为主力研究对象。

(1)供应区域

目前沈城酒店式公寓的供应仍然比较集中，主要分布在三好街、青年大街周边、和平区太原街周边及中街、北行商圈等地段非常好的商业区及中心市区。小户型酒店式公寓目前主要集中在太原街周边及中街周边等繁华区域，主要目标客户群是高薪单身白领阶层、经商人员、商务人士及投资者。

本项目周边酒店式公寓供应的楼盘较少，只有位于中街东段的金茂国际公寓。

酒店式公寓楼盘供应

楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 金茂国际公寓 3.2 40-60 7500(均) 35-40 现房 腾龙国际公寓 3.2 49-107 7400(均) 35-45 现房 当代程式 2.8 60-65 约5000 30-35 期房

皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800(7楼) 30-40 准现房 城建同泽广场 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 胜利公寓 2.3 26-65 4180(起) 20-30 期房 中润国际 3 28—52 4090元(起) 20—30 准现房

(2)供应规模

从供应规模看，研究区域内的酒店式公寓楼盘规模大都在4万平方米以下(城建同泽广场达到5.4万平方米)，以单幢板式建筑为主，总建筑规模达到20万平方米(胜利公寓部分为大

户型住宅)，供应量达到1680套，由于以上物业大都在近两年内开发建设，所以上述供应规模也代表近两年积累的供应。目前沈阳在建、已建及待建的酒店式公寓供应总量超过30万平方米。

(3)供应面积

目前，酒店式公寓主流供应面积集中在40-70平方米户型，其中腾龙国际公寓最大户型面积更是达到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供应存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同泽广场和胜利公寓的部分供应，由于市场主流供应户型销售看好，开发商存在一定跟从性，导致市场供应的户型面积相对集中，这意味着市场还没有完全细分，40平方米以下小户型酒店式公寓存在一定的机会。

(4)供应价格

由于酒店式公寓地理位置较好，临近中心商务区或者是黄金商业地段，交房标准多采用精装修标准，同时作为高层物业，其销售价格相对较高，目前现房的酒店式公寓销售价格达7000元/平方米以上，其中金茂国际公寓均价达到7500元/平方米，腾龙国际公寓亦达到7880元/平方米(均价)，其最高销售价格更是突破8000元/平方米，创沈城楼市天价，目前期房销售价格也达到5000-6000元/平方米，以当代程式和中润国际为代表。

由于小户型酒店式公寓户型小、购房总价略低的优势，小户型酒店式公寓在推广宣传中采用首付低、总价少来吸引消费者，部分项目采用成套销售。今后的小户型酒店式公寓按套销售的趋势前景较好。现有小户型酒店式公寓的价格要高于中心区域住宅的价格，约高出1500

元/平方米。

总价方面，目前市场酒店式公寓的供应总价十分集中，主力总价在30-40万元(每套)之间。

(5)市场消化情况

小户型酒店式公寓由于地理位置优越、交通方便、户型小、总价低、提供精装修及全套式酒店服务标准等优势，深受年轻白领阶层和商务人士、经商人员的青睐，更受投资客户的关注，因此该类物业在沈城问世后，销售形势一直看好。金茂国际公寓在短短3个月内，销售率超过42%，当代程式销售率也达到90%，中润国际在短短时间内竟达到93%的良好销售佳绩。 当然，与其他沿海发达城市单身公寓火爆的销售局面相比，沈城的酒店式公寓销售态势略逊一筹，由于当代程式的预留口碑对沈城酒店式公寓市场存在一定的影响，使部分投资客户处于观望状态，影响其投资积极性，2004年大量公建及商住用地的供应，以及外地大型开发商大量进驻，将给沈城酒店式公寓市场带来新的活力和变革，市场亦逐渐走向供需两旺。

(6)其他供应特征

沈阳市小户型单身公寓规模状况：目前供应的小户型酒店式公寓均是高层建筑，容积率均超过10，每层平均有15户，基本为精装修，公共区域的装修风格接近酒店，相关的配套设施较充足，如：餐厅、健身室、棋牌室、台球室等，提供的物业服务也与酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房间等项目。

(7)酒店式公寓目标人群研究 A、驻沈商务人员

个人社会和经济特征：多为外企或大型企业的商务骨干，活跃在沈阳的商业领域，收较高，

自己的家不在沈阳。

产品需求描述：对项目的地段、交通要求很高，要求靠近商务区以节省大量的时间，注重户型的舒适性和便利性，强调亦商亦住的功能。

B、单身白领

个人社会和经济特征：崇尚个性，个人月收较高，拥有较高学历，具有较强的自主支配能力，是城市中的新生力量。

家庭生活基本态度和观念：喜欢简洁而又丰富的生活方式，崇高个人空间，但生活不追求奢华，追求宽松、自由的生活状态。

C、投资客户

个人社会和经济特征：早年创业的淘金人，已完成了财富的原始积累，并认定住宅是稳定和安全的投资方式。看重投资回报率、风险大小、收益稳定性及变现快的因素。其投资后出租给小型广告公司、事务所、外籍商务人员和办事处等。

产品需求描述：地段、产品总价和适租性是其购房时考虑的首要因素。

(8)酒店式公寓筹建项目

项目名称 上市时间 入住时间 基本情况

地王国际花园 2004.5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为两栋高层，约300户左右。具体情况尚未确定。

盛华苑 2004.5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为三栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。

银信商座 2004.8 约2006年 酒店式公寓为两栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。

汇宝国际公寓 2004.6 约2006年 具体情况不详。

中街区域鹏利广场花园二期也有10多万平方米的精小户型公寓(30-100平方米)，将在2004年底推出。

三、小结

1、市场供应过度集中，产品线窄

在住宅市场中，市场的供应户型基本都在120平方米以上，120平方米以下户型寥寥无几，100平方米以下户型更是难觅踪影，市场主流供应集中在150平方米-180平方米，总价供应过高，产品线比较单一，与市场实际需求造成一定脱节，造成目前大户型物业的滞销现象，随着年轻及外来购房群体的增加，市场的需求将逐渐回归理性，无论是酒店式公寓(单身公寓)还是住宅市场，都在呼唤个性化、多样化精品化的产品。

2、产品品质逐步升级

沈阳供应的楼盘都在两年前设计开发，由于开发时间比较早，这些楼盘在外立面、设计、整体功能、品质等方面已有所滞后，随着居民收入水平的提高以及房地产市场的日益成熟和完善，居民对居住环境和质量的要求亦将逐渐提升，规模和高品质的住宅将成为其未来需求。 随着外地规模和有实力的开发商的进入，加上本地实力华新和银基等开发商的介入，沈城房地产市场涌现了一大批高品质、高档物业，诸如地王国际花园、天龙家园、河畔新城、万科金色家园等，促进沈城物业品质的提高，特别是酒店式公寓其完善的配套服务和物业品质已经走在市场的前沿，这将推动沈城物业品质的革命，可以预见未来沈城楼是将走入品质时代。

3、产品缺乏个性，存在一定同质性

从研究区域供应楼盘看，相当部分的产品很大程度上存在同质性，无论是立面、整体功能和品质等，即使是高档物业，在功能和产品方面也存在诸多雷同，诸如格林豪森、地王国际花园等楼盘，缺乏鲜明的产品个性，特别是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏应有的产品个性。这与当地开发商存在跟从性及购房者的购房观念有很大的关系，也表明市场尚未成熟，在这样的市场环境中，对本项目亦是一个发展契机。我司认为由于项目的诸多环境和规模限制，走精品化路线应是本项目的发展方向。

第四篇：海龙国际花园开工奠基仪式致辞

海龙国际花园开工奠基仪式致辞 尊敬的各位领导、各位来宾，同志们，朋友们： 大家上午好!

招商引资传捷报，产业集聚结硕果。在这个收获的季节，我们迎来了海龙国际花园的奠基仪式。这是我区招商引资的重要成果，也是围绕“六个放大提升”加快我区经济发展的重要举措。在此，我代表×××区党委、管委向各位领导、来宾表示热烈地欢迎!

科学定位谋发展，和谐发展促腾飞。近年来，我区秉承“大物流”的发展理念，围绕产业集聚区建设，突出做大做强仓储物流业、商贸物流业及相关配套产业。海龙国际花园就是我区在××年引进的融商贸物流和居住为一体的综合性开发项目，总投资近×亿元，总规划面积×万平方米。项目建成后，将引进商贸物流企业×余家，聚集人口×人，年拉动零售业近×亿元，增加就业×多人。一个高品质、大规模的现代住宅小区、以及服务周边地区的大型商业城将拔地而起。它的建成将对打造宜居城市、提升居民居住水平起到积极的推动作用;它的建成将对拉动我区经济增长、推动物流及配套产业的发展、增进我区人员就业产生积极的意义。 希望海龙房地产有限公司坚持“高标准规划、高起点建设、高质量管理、高效能运作”的原则，严格按照总体设计

规划和建设方案，进行施工，高标准、严要求，把海龙国际花园项目建设成精品工程、样板工程和形象工程。同时，也希望海龙房产公司把海龙国际花园的开发建设作为双方友好合作的开端，在开发建设的同时，继续关注我区各项事业的发展。我区将以更加开放的姿态，更加优质的服务，热烈欢迎有识之士前来投资兴业。

最后，预祝海龙国际花园早日竣工、投入使用!

谢谢大家!

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第五篇：“和平国际花园”工程承发包意向书

“和平国际花园”工程承发包意向书

发包方：新余市国资房地产开发有限公司(以下简称甲方)

承包方： (以下简称乙方)

本着“优势互补、互惠互利、风险共担、利益共享”的原则，现经甲乙双方友好协商，就有关“和平国际花园”建设工程承发包事项达成意向协议如下：

一、工程概况：

“ 和平国际花园”一期建设工程总建筑面积67666m2，其中地上建筑面积55844m2，地下人防及停车场面积11821m2。项目共建18层高层3栋，26层高层1栋。采取按栋承包的方式发包，以减轻资金压力和分散风险。

二、工程总造价约人民币8000万元，其中土建、水电、消防等约7200万元，景观、道路800万元。

三、工程实行包工包料总承包方式。

四、工期：总工期500天，实际工期以收到施工图纸按实编制确定。

五、承包内容：土建、水电安装、弱电、消防及室外道路、景观绿化、人防工程等。

六、质量要求:达到国家建筑工程合格标准,确保达到新余市优工程。

七、开工日期：暂定 年 月 日，实际开工日期以施工许可证为准。

八、工程结算依据

1、按江西省2004版〈建筑安装定额〉和(全国统一建筑安装工程预算定额江西省单位估价表)建筑二类取费，下浮5%。

2、施工期间如遇国家政策性费用调整时同时给予调整。

3、材料按江西省新余市建筑材料信息指导价，无价材料按双方认可的市场价格核定签证。主材钢筋水泥等涨跌幅度超过5%时按签证给予调整。

九、工程承包合同有关垫资事项和工程款结算方式。

1、由乙方进场施工垫资到土建总造价的20%以上时，根据新余市房产行业规定，房产开始预告，甲方同意将预告房的房款全部付给乙方作为已建工程的工程款，如预售房款不能付足已建工程款的，乙方必须继续施工，待工程竣工验收合格后三个月内付足工程款的95%，剩余5%作为质量保修金(不计利息)。保修期按建设部令第80号(房屋建筑工程质量保修办法)的规定退还。

2、因该项目是乙方带资承包施工，风险大，资金投入大，经双方协商，预售房款项不足付到已做工程量的60%，甲方应调度其它资金支付到60%为止。项目验收后，其工程造价决算额的40%用该项目内的房产抵代工程款。房产抵价为该楼盘开盘价90%。

3、甲乙双方签订本意向书后，乙方按所承包工程预算总额的40%交纳意向履约金。双方在签订合同后一周内汇入甲方帐号。进场施工后，甲方按形象工程返还履约保证金，其中5%留下作质量和施工安全保证金，待工程验收合格后全额返还(不计息)。

十、本意向书签订后，甲方协助乙方办理招投标理宜，确保乙方为施工单位，并及时办理好有关施工开工的手续。

十一、经过双方共同努力，通过招投标程序确定乙方的施工单位后以本意向书为原则，改签正式工程施工合同书。

十二、本合作意向书一式四份，双方各执二份，双方法定代表人签字盖章后生效。

甲方：单位(盖章) 乙方：单位(盖章)法定代表人(签名) 法定代表人(签名)二00九年 月 日