御水花园房地产销售策划方案

御水花园房地产销售策划方案（通用10篇）

篇1：御水花园房地产销售策划方案

艺术学院07广告策划班姓名：黄远清学号：07251202126

茂名清泉花园营销策划方案（项目为假设）

目录

一、茂名房地产市场分析

二、项目概况

三、项目SWOT分析

四、项目企划思路

五、项目客群分析

六、本案来访客群分析

七、项目市场定位

八、价格定位策略

九、营销推广策略

一、茂名房地产市场分析

从09年初期的走势来看茂名市区的房价基本在2480～2600元/平方米间上下浮动，第一个高峰是5月份，房价达到2316元/平方米，过后房价可能趋于平稳。但由于当地市场总量较小，不排除个别高档楼盘的推出，造成成交均价的上扬，总体来说近期商品房价格上升空间有限，预计不会出现暴跌暴涨情况。

从购房的群体分析，主要的购房群体是未购房，但工作稳定、收入中等以上的家庭为主，炒房的人不多，因此国家房产新政的出台对整个茂名房地产市场的运行可以说是影响不大，整体房价还是比较理性的、健康的。另外，对于电梯房的接受度目前还处于调整期。120平方米以下的小面积户型还是茂名人购房的首选，总价30万以上的房子在市

场上消化难度较大，单身公寓类投资小户型需求较旺盛。

二、项目概况

位置：清泉花园位于茂名东部新区，毗邻茂名公安大楼和沃尔玛超市

用地性质：居住用地、兼容商业办公用地

土地条件：待开发状态

出让年限：居住70年、商业40年、办公50年

实际用地：20551.14平方米

容 积 率：小于或等于4.5建筑面积：82480平方米

建筑层数：8-12层（小高层）

三、项目SWOT分析

（一）优势分析

1、政府相关的利好政策倾斜东部新区，新区地位和影响力逐步提升，区域发展前景看好。

2、临近著名的“沃尔玛”大型超市，购物非常方便。

3、新区交通条件好，多路公交车通往，向东即是茂名，高州和水东的高水线，交通便利；

4、与市文化广场不远，可尽享广场内的配套设施，且景观优势较好；

5、靠近茂名最好的高中—茂名一中，教育条件好。

6、产品分类及户型可供选择多。

7、近10万平方米一次性交房，免去业主进驻后噪音、粉尘等污染之苦。

（二）劣势分析

1、区域配套设施仍然未成熟，行政中心区发展尚须时日；

2、政府政策虽对新区有倾斜，但落实速度慢，执行力度差，大部分投资者持观望态度。

3、新区房产市场升温，但同时也促使竞争日趋剧烈。

4、体量有限带来诸多限制，规划设计科学合理度要求较高。

5、地价成本较高，促使我们必须走产品高端差异化路线。

6、竞争对手的早期入市，在宣传及促销活动上较本案强劲，产品形象已经广为人知。

（三）机会点分析

1、新区建设发展促进房地产业的提升，随着新区公众认知度进一步提高，新区房地产市场将迎来更大的发展机遇。

2、2009年茂名楼市发展较为稳定，因而，此时入市恰到好处，即不会浪费等待的时间，又不会因房价高峰时介入而危及自身，带来风险。

3、目前本案定位为中高档楼盘，体量小规划科学精致，有利于形成市场亮点，塑造项目差异性和独特性。

4、文化广场景观优势，为产品打下了良好的景观基础。

（四）威胁分析

1、周边新近开发强势楼盘较多，商品房供应量充足，市场竞争激烈，直接影响销售，2、本项目自身立地条件资源并不十分丰厚，后天挖掘尤为重要；

3、项目预期定价相对整体市场而言偏高，如何使其物有所值，需要在产品规划及品质方面下大功夫

4、项目入市时，也是茂名楼市百花齐放时，如想顺利完销，必需一炮而红，脱颖而出；

5、宏观调控下，政策的影响，未来楼市存在一定不确定因素，也将成为不利因素的重要组成部分；

四，竞争对手分析：

1，官山花园

项目规模：由4栋栋8层组成推销情况：准备上市

价格：均价2030元/平方米

优势分析：A，价格较低，更易吸引消费者。

B, 靠近郊区，环境好，免受噪音污染

劣势分析：A，户型设计一般，没有特色

B，附近商业不发达，生活配套不完善

2，亨利花园

项目规模：由8栋栋9层组成推销情况：建设中

价格：均价3086元/平方米

优势分析：A，洋房户型设计，具有特色。

B, 发展商知名度较高，能够给买家一定的信心支持。

C，为于市中心，交通方便，商业发达，配套设施完善。

劣势分析： A，位于市中心，易受噪音影响，空气污染大，影响销售。

B，建筑密度较大，楼距较近，私密性较差

C，价格偏高，让很多人望而止步。

五、消费者分析

1、年龄分析：25-55岁；

2．家庭结构：

三、四口之家为主

3、经济结构：现有存款10万元以上

4、个人分析：月收入2000元以上，有不菲积蓄；

5、购房要求分析：关注生活享受的内涵和质地的同时，也关注房价；

6、投 资 客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。

六、项目市场定位

1、产品定位：茂名新区优质生活社区样板

◎产品的现代感：高尚格调、典雅外观，充分满足消费者追求品味的心理；

◎产品的超前性：从理念到规划到产品保持5-10年的适度超前，增加楼盘的附加值； ◎产品的创新性：三重景观茂名绝无仅有，20平米超大入户花园，步入式凸窗、大阳台、高使用率、格局容易改动、迷你楼中楼、前后双花园等；

◎物业管理的先进性：高薪聘请物业管理顾问；

◎项目所处的茂名市东扩第一站的地理位置决定了项目产品的定位；

◎项目未来的公共配套设施，决定了项目的产品定位。

2、传播执行定位

执行陆海空行销力模式，事件行销启动，媒介行销密集轰炸、新闻炒作、渠道行销等组合，在短时间内聚集所有目标的视觉与认同效应，让项目一炮而红。

3、物业管理定位

英式管家服务，服务是一种艺术

4、项目主题定位

通过以上客群定位及描述，可以看出非常明显的共性特征：

◎自住型买家，追求格调、品位、品质

◎投资型买家，看重的是新区发展前景；

七、价格定位策略

（一）项目价格定位原则

（1）市场供需原则

（2）预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则

（3）价格相对稳定原则

（二）项目价格定位目标

（1）最大利润目标

（2）销售目标（市场占有份额、销售进度）

（3）市场竞争目标

（4）项目品牌、企业品牌目标

（三）价格定位策略

1、平衡性定价策略

即以相对等同于区域内同类住宅项目市场平均价格入市。以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入，且能够保证自身产品的高品质感

2、差别定价策略

即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。

差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。

3、心理定价策略

即根据目标客户购买心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如2898元/平方米与2900元/平方米的差异。

（四）项目总体均价定位参考建议

整个项目销售完毕：

住宅均价：2，850元/平方米

商铺均价：5，500元/平方米

车库：60，000元/个

（五）项目价差定位参考建议

1、楼层垂直价差

以小高层住宅第八层，高层住宅第12层为基础价，根据楼层不同制定不同价位，按单层作为价差层，层差系数控制在30-80

元之间。

2、朝向价差

朝向好的户型与朝向差的户型之间的价格差控制在30-50元之间，如户型朝南的户型+50元/平方米，户型朝北的户型-50元/平方米，客厅朝南、主卧朝北的户型+30元/平方米等

3、景观价差

按照景观观赏性划分为三个价格层差，即：

具有良好景观观赏性的户型+30-80元/平方米；

具有一般景观观赏性的户型+30-80元/平方米；

景观观赏性差的户型-30-80元/平方米

4、通风性价差

通风良好的户型+30-50元/平方米

通风差的户型-30-50元/平方米

5、户型合理性价差

（1）有超大阳台的户型＋30-50元/平方米, 无超大阳台的户型-30元/平方米

（2）有入户花园的户型＋30-50元/平方米（根据入户花园的大小）, 无入户花园的户型-50元/平方米

（3）有步入式凸窗的户型＋30元/平方米, 无步入式凸窗的户型-30元/平方米

（七）价格策略应用的时段

自正式预售后，我们将按每销售阶段做为一个销售调整周期，按1―3%的价格上扬比率调控销售价格，后期则在上期基础上按3―5%的价格上扬比率调控销售价格，具体每销售阶

段提高的上扬幅度则需根据市场状况、项目状况、目标客户可承受程度、目标客户购买心理特征、竞争对手销售价格等诸方面因素进行调整。

（八）市场变化的应对措施

根据茂名房地产市场的变化和销售情况，整体价格不宜做太大的调整，只在促销活动期间以赠品、折扣等形式拉动销售。按照项目的高、中、低住宅形式每月调整价格，根据市场不同的波动将类型的界限进行上下调整。

八、营销推广策略

（二）市场气氛培养

建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：

1、硬件塑造

⑴告知性工地展示

应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。

⑵户外广告设置

户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。

⑶设置精美的示范单位和样板房

通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

样板房是未来房屋成形之后的模拟，是整体建筑水平之代表，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。精明的发展商懂得，只有样板房才能推动和刺激人们最终下决心购买。精美装修的同时要注意不过份超面积、超标准装修，以免引起买家逆反心理。

2.软性宣传

⑴为区域造势

通过报纸软性文章，例如《茂名日报》、《茂名晚报》和茂名电视台、茂名电台的宣传报道，详述茂名市东扩后将为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心

⑵为本案住宅造势

目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。

3、SP活动宣传(列举)

（1）产品推阶会

（2）家庭装修设计大赛

（3）专家业主见面交流会

目的：SP推广活动，志在吸引全市人民的持续关注，加强购买者对开发商及楼盘的信心（期楼），提升企业和产品的信赖度，从中开发了大批量的潜在性客户，品牌与品牌的联合加速促成了“夏商阳光雅苑”项目的品牌地位，为后期楼盘的销售奠定了坚实的基础，大大减轻了发展商对销售要求的压力，配合少量的媒介新闻炒作，最大程度的持续性热点，争取了超值的经济效益，并在各项活动中穿插于之相辅助的单体或群体活动，使火焰持续燃烧。

九,总结：

面对市场的空间和竞争，以及产品自身优势的挖掘和局限性的突破，我们的产品只有站

在更高的高度。以“不可复制性、无可比拟性”为战略高点和开发核心打造我们的产品价值，在市场中独树一帜，实现项目品牌和开发企业品牌的双赢。

篇2：御水花园房地产销售策划方案

适用范围：辖区车辆管理

一、项目概况

xxxx花园位于杭州市滨江区政府西南，建筑面积约29万方，占地面积140余亩，共有住户1494户，小区内有双车环形车道。项目配套地下停车库一个，共规划车辆停车位1216个，车库设进出口共4个，路面临时停车位21个，小区设南西北大门3个，南门为行人大门，北门，西门可进车辆，西门为车辆进出主门，主要进出小区住户车辆，北门为辅门，主要进出外来车辆以及运货，其中西门车库进出口在小区西门南侧位于小区外围，其他进出口均在小区内。

二、人员配置方案

车辆管理负责人1人秩序维护队长兼

车辆管理员3人外聘，3班2运作

车库门岗3人车管员兼

停车场巡逻人员4人秩序维护队巡逻岗兼

三、方案实施步骤

针对当前xxxx花园车辆管理现状，初步设想方案实施步骤如下：

第一步：逐步引导，使人们观念开始转变，西门为正门。

第二步：将北门和西门进行分化，西门主要进出住户车辆和临时车辆，北门主要进出送货搬家车辆。

第三步：与开发商协商地下库辟出约100个临时停放车位。

第四步：规划临时车位的分布。

第五步：公布停车方案和临时车位分布图。

第六步：逐步规范路面停车，路面一律不得停车，所有住户车辆一律停入地下库临时停车位，路面临时车位只做临时外来车辆停放用，搬家送货车辆不得滞留小区，所有装修单位，装修工车辆一律不得进入小区。

第七步：政府部门报批，依据物价批文实施停车收费。

四、管理制度

单有良好的停车场库，如果没有健全的管理制度，同样不能把车辆管好。健全的管理制度应该包括：门卫管理制度、车辆管理规定等。

一、车辆管理负责人职责

1.依法循章对住宅区、交通、车辆进行管理。

2.负责按物价部门收费规定收取车位管理费。

3.熟悉掌握住宅区车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。

4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。

5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

9.定时向管理处主任汇报工作。

二、车辆管理员的职责及纪律

(一)车辆管理员的职责如下

1.负责对停车场(库)的汽车，摩托车，以及自行车库的自行车管理。

2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。

(二)车辆管理员的纪

1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。

3.严格遵守《交接班制度》。

4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西：不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

7禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。

8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。

9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经管理处分管主任(或房管员)批准。

三、门卫管理制度

这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、小区各业网点送货车等特许车辆外，其他车进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

停车场库门卫一般设1人，负责登记收费和指挥车辆出入和停放。其职责是：

1.严格履行交接班制度。

2.对进出车辆作好登记、收费和车况检查记录。

3.指挥车辆的进出和停放。

4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。

5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

6.搞好停车场岗位周围的清洁卫生。

8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。

9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。

四、车辆管理员交接班制度

1.按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

3.向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

4.交接班时应将上一班移交值班物品如对讲机等其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。

八、值班室(岗亭)管理规定

1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，保管员姓名和照片等。

2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅和床，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。

3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm×600mm的白写字板出通知用，停车场、固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用的标牌框。

4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。

5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”放在固定位置，且应摆放整齐。

6.值班室(岗亭)不准作其他使用。

五、停车场管理规定

管理处负责业主(住户)的车辆管理，小区车辆行驶停放，管理处主任负责协调指导停车场(库)的管理工作，车辆管理负责人监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

1.对进入停车场车辆的管理规定

①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。

②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

③车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

⑤进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。

⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。

⑧进场车辆如不服从车管员指挥造成本身车辆受损时，后果自负。

2.小区交通车辆行驶停放管理规定

①遵守交通管理规定，爱护小区的道路，公用设施，不乱停放车辆。

②车辆不准在小区内长期停放，临时停放按政府物价批文规定的收费标准收费。

③小区内车辆行驶停放服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。

④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。

⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过10ｋm/h，严禁超车。

⑥机动车辆在小区内禁止鸣号。

⑦不准在小区任何场所试车、修车、练车。

⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。

⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库。非机动车必须停放在自行车棚或保管站。

⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。

3.停车场(库)管理规定

①停车场必须有专职保管人员24ｈ值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口明显位置。

②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。

④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。

⑤机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳泊位费。

⑥集装箱车、2.5ｔ以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区。

⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。

⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。

⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。

六、停车卡的办理和使用规定

1.停车卡的办理

停车场车辆一般分包月（包年）和临时两种方式，包月（包年）车辆按月（年）收费，临时车辆则计时收费。用户若要办理包月（包年），可带齐证件或证明到物业中心财务处办理。物业中心财务在收取当月（年）应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。

2.停车卡的使用

车辆出入停车场时，要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧，电子出入卡随身携带，以便检查和车辆出入。用户如更换车辆，需到车场办理停车卡更换手续。包月（包年）车辆要按月（年）定期缴纳管理费。

管理费逾期不缴者，车场有权收回车位使用权。若用户遗失停车卡，应及时告知车管员，并提供有效证明，到收费处办理旧卡停止使用和新卡补办手续。用户不再租用车位时，将停车卡、交回车场，由车场退回电子出入卡押金。

用户停车卡禁止外借给其他车辆使用。为保证车辆的停放安全，减少被盗的机会，停车卡应随身携带。

3.车辆管理收费的标准

车辆保管收费的标准，要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来讲，经济较发达地区，收费标准较高，反之收费标准低些。具体的收费标准由物业管理公司根据政府规定的指导价，并参考周围室内停车场的收费标准来确定，同时可以在市政府规定的收费标准限度内临时调管理费费。

七、对讲机使用管理规定

1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。

2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。

3.电池不准经常更换，必须按规定时间(8～10ｈ)轮换使用。

4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。

5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。

6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。

八、车辆管理员仪容仪表规定

1.着装规定

①统一按当地机动车保管场保管员的着装规定着装，要求举止文明、大方、端庄，精神抖擞。

②制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。

③不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。

④禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

2.形象规定

①经常注意检查和保持仪表整洁。

②不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过1.5cm，胡须要天天刮，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔。

③精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如钟、动如风。

④不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。

⑤不得随地吐痰，乱丢杂物。

⑥不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。

⑦做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务用语。

⑧上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范，班组长、车管负责人在场应检查或予以纠正。

五、住宅区停车泊位管理规定

根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、杭州市《关于加强住宅小区机动车管理意见》等有关法规、政策，按照《前期物业管理协议》、《业主（临时）公约》等有关约定，为加强小区车辆管理，规范小区车辆行驶停放，合理有效地利用泊位资源,形成小区良好的交通秩序，确保行人、车辆安全，维护全体业主的合法利益。特制订本公司物业管理区域住宅小区机动车行使及停车泊位管理办法：

一、机动车辆进出小区通行及泊位凭证管理

1、机动车进出小区大门时，需凭证通行（特种车辆、为小区物业管理服务的工作、工程车辆除外）。进出小区都应限速在每小时5公里以内，减速慢行，礼让行人；值勤保安员验证放行（必要时逐辆登记核查），移动通报，维持交通秩序，业主应将车辆停放相应确定的泊位上，外来车辆应服从保安员的指挥停放在指定泊位上，车主应自行妥善保管车辆物品。

2、拥有机动车的业主应自觉向车库（位）产权人购买、租用车库位，在向本小区物业管理处交纳车库（位）物业管理服务费后，领取《机动车泊位证》、ic卡；驾驶机动车出入小区大门时，应将《机动车泊位证》放置在前挡风玻璃右下角，刷ic卡进出小区。

3、专供业主（使用人）机动车使用的《机动车泊位证》和ic卡发放对象为已有自备车库（位）的、已租赁车库（位）的、已租用公共泊位的，并已按约定及时缴纳物业管理服务费的业主（使用人）车辆，实行一库（位）一车一卡的管理办法。

4、外来车辆临时进入小区时，需说明事由，在征得物业管理人员、被访住户同意后，凭驾照或其他有效证件换取《临时泊位证》，并由管理处工作人员刷卡放行，按指定路线行使和泊位停放。

二、收费标准及费用使用管理。

1、外来车辆进入小区实行计时收费有偿服务。外来车辆离开小区时，须按停车记录时间，按《前期物业管理协议》约定的收费标准：公共泊位临时泊车1—4小时以内收取泊位有偿服务费4元/辆，泊车过夜收取泊位有偿服务费6元/辆；如在车库（位）临时泊车，按产权人的委托要求管理及收取相关费用。

2、利用小区道路等资源设置的公共泊位属全体业主所有，应实行有偿使用的原则。公共泊位使用权按月租赁，收费标准为每个泊位每月100元（以《前期物业管理服务协议》约定的标准，各小区可根据车辆、车位拥有情况及业主委员会决议调整确定泊位包月收费标准；

3、公共泊位的有偿服务收益，按《物业管理条例》等有关规定，用于该小区的设施设备的维修更新，归全体业主共同拥有。（建议单独建帐，存入银行指定专户，由业主委员会掌管，30%用于车位管理，70%用于小区公共设施的修理，使用方法等同于物业维修资金，即由物业提出预算报告，经业主委员会同意后实施，每半年进行一次收支账目公示）。

三、公共泊位租用及管理。

1、公共泊位设置，应按业主委员会的意见，按《前期物业管理服务协议》的约定，公共泊位使用权的租赁应体现公开、公正、公平的原则，实行公开招租，租期以季为单位，最长不超过一年（已租用使用一季度以上，确有正当理由需要退租的，可书面向管理处提出，经核实后予以退还剩余租金），期满后重新公开招租，已确定租用人的车位，可由物业管理处在该租赁泊位上设置标识牌号明示使用人。各小区可根据小区的实际情况和业主委员会的意见，在车辆多于车位时，采用先到先停，不固定车位的方式，以提高泊位利用率。

2、公共泊位按照业主（使用人）优先的原则，除外来车辆临时停车用外，不得将泊位出租给小区业主（使用人）以外的他人和单位。

四、车库（位）的管理。

地下车库（位）的所有权属于产权人，收益归产权人。业主需使用车库（位）时，应向产权人购买或租用，并按已获得使用权车库（位）的数量及时到本小区物业管理处办理《机动车泊位证》，领取ic卡，并按约定及时缴纳车库（位）物业管理服务费。

五、其他有关车辆管理事项

1、对凡需在小区内泊车，但没有公共泊位使用权的、没有车库（位）使用权的机动车（需临时出入小区的特种车辆、为小区物业管理服务的工作、工程车辆除外），按外来车辆收费标准计时收取泊位有偿服务费。

2、对于没有按约定及时交纳公共泊位租赁费、车库（位）物业管理服务费用的车辆，本物业管理公司有权拒绝其进入。

3、对违反本《住宅小区机动车行使停放及泊位管理办法》，不按位停放，影响小区道路畅通或公共安全的机动车，小区物业管理处将按照杭州市“关于加强住宅小区机动车管理意见”，对劝阻无效的车辆报告请求小区业主委员会、交通警察进行依法处理，由此产生的一切费用及后果由该机动车主承担。

4、凡在住宅小区内发生交通事故，当时人应当及时报警，也可按国家《交通法》等有关法律法规自行协商处理，小区物业管理处可帮助当时人协商处理。

5、本管理办法所指，仅负责车库（位）、公共泊位的租赁服务及泊位清洁、相关设备设施维修等物业服务，按有关法规规定不承担车辆及车内物品的保管责任，请车主妥善保管自己的车辆及车内物品。

6、本物业管理公司各管理处可根据各小区实际情况进行修订。

篇3：御水花园房地产销售策划方案

对房地产项目策划的理解应当从以下几个方面进行:一是房地产策划具有明确的具体目标;二是房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的;三是优选最佳的项目市场定位;四是房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维;五是房地产策划要遵循特定的科学程序;六是房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。

1. 房地产项目策划的含义。

房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标, 以客观的市场调研为基础, 优选最佳的项目市场定位, 综合运用各种策划手段, 按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思, 并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。

2. 房地产项目策划的特征和作用。

房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合并应用于房地产项目实际运作过程中的活动。同时, 房地产项目策划具有以下特征:

(1) 地域性; (2) 系统性; (3) 前瞻性; (4) 市场性; (5) 创新性; (6) 操作性; (7) 多样性

二、寿光市地区经济发展及社会发展分析

1. 寿光市宏观经济发展概况。

2012年, 全市地区生产总值达到550亿元, 人均地区生产总值超过3.5万元, 城镇居民人均可支配收入15806元, 农村居民人均纯收入9619元, 城乡基础设施显著改善, 社会事业全面发展。如今的寿光, 已经成为全国闻名的“中国蔬菜之乡”, 成为山东县域经济发展的“领头羊”和全国县域经济发展的排头兵。

2. 寿光市居民人均收入情况。

根据对寿光市区的调研情况可以看出, 寿光市存在的比较好的企业例如:晨鸣集团、金玉米有限公司等一些工业和生物化工企业的收入水平都比较高, 基本职工的收入都在2500元/月左右, 中层领导的收入可以达到15-20万/年;普通工厂的职工收入也可以达到1500元/月, 中层收入也在10万/年。寿光农业经济发展迅速, 在我们调研的情况中, 很多都是农村自己集资建房, 还有部分三层小楼也是村民自己建成的, 这些小楼在当地的售价大概在50万/栋。可以看出寿光作为一个县级城市, 城市整体收入水平较高。

3. 寿光市消费水平和买房意识。

寿光市商业非常集中, 发展迅速, 渤海路和圣城街交汇处是寿光商业的一级商圈, 渤海路段从圣城街到金光街还有商业步行街。商圈中的商场档次一般, 高档产品很少进入商场, 同样这样的品牌产品也没有存在与商业街。没有高端商品的出现也就意味着没有非常高的消费, 而且中低档的商场和专业市场的人流量非常大, 从中我们也可以看出寿光人比较务实, 消费能力不强。消费观念有如下特点: (1) 寿光人买房置地的观念比较强。 (2) 寿光人买房是为了拥有更好的居住环境。 (3) 对于多层和高层没有明确的认识。 (4) 但是对于周边环境要求较高。 (5) 一次性付款居多。 (6) 不喜欢贷款。

三、“美林花园”小区房地产项目介绍与开发策划

1. 项目概况。

“美林花园”项目位于潍坊科技学院铁路以西, 其中包括已经建成的寿光市体育馆和寿光市国际会展中心, 西临有寿光市第一中学和小学, 东临是大学城幼儿园, 向西隔500米文化广场和银座、中百两大超市, 向南300米有中医院、全福元超市, 向东800米就是弥河公园, 是一个集高档商业、体育、健身、娱乐、居住、景观于一体的大型综合性高档项目。“美林花园”的全部占地为387933平方米。

2. 价格预测

总体来看当前周边住宅的销售均价在4500元/平方米左右。

根据当前4500元/平方米 (毛坯) 的市场价格来预测, “美林花园”住宅平均销售价格可以达到简装修4150元/平方米左右。

因此, “美林花园”住宅项目的价格 (均价) :估计简装修4150元/平方米左右。

四、项目经济效果评价

经济效果评价是投资项目评价的核心内容。为了确保投资决策的正确性和科学性, 研究经济效果评价的指标和方法是十分必要的。对于本项目主要从开发成本、开发费用等各个方面进行经济分析:

五、项目投资策划分析建议和结论

根据全国房地产政策走向及寿光市房地产的市场分析和项目的投分析, 提出以下建议:

1.目前, 寿光市房地产业总体形势比较好, 处于上升阶段。但项目对销售收入、投资都比较敏感, 存在一定风险, 应加强资金的控制。

2.由于项目周期长, 政策、市场变化较大, 建议实施应分阶段, 稳步进行并突出特点。

(1) 分步实施、稳扎稳打、滚动开发。 (2) 分步实施步骤中突出“快”字, 快速启动、快速销售、快速回笼资金。 (3) 实施差异化, 局部领先的策略。

根据前面分析可以得出结论:“美林花园”项目是一个具有较好的社会效益、经济效益的项目。

参考文献

[1]曾淑超.吴瑞生.等.中国房地产开发策划流程设计.暨南大学出版社, 2011

[2]寿光市财政局.2011年财政预算执行情况.2012

篇4：航天花园少儿才艺大赛策划方案

一、活动目的航天花园目标客户为咸宁中高档收入人群，考虑到子女教育也是客户购房要考虑的一个主要因素，以及配合9月份航天花园双语幼儿园开学，宣传航天花园配套优势，利用学生暑假在家休息机会，举办一场少儿才艺比赛符合项目调性。

二、活动主题

儿童的才艺培养是现在家庭特别重视的，有一两样才艺特长的儿童已经非常普遍，航天花园“少儿才艺大赛”就是要让儿童汇聚一堂，展现天赋或特长，以儿童的才艺交流带动其父母家庭与航天花园的情感交流。活动以声乐、舞蹈、书画为主秀内容，邀请名师进行现场指导和评判，评出优胜。活动主题：航天花园“少儿才艺大赛”

三、活动时间：

2012年8月15日（周六）下午19:30—21:30

四、活动地点：航天花园售楼部

五、邀约对象：

1、已认购客户家庭，少儿年龄：5岁—12岁

2、已来访意向较大客户家庭

3、其次为来访客户家庭

六、活动前期事项：

A、8月5日之前，销售员对各自意向客户及维护老业主进行电话邀请，并确定参演家庭，8月10日对来访客户进行宣传，促进二次来访，推动成交。

B、短信宣传。

C、报广宣传。

七、活动流程：

八、奖项设置

1、超级才艺宝贝2名：奖品为价值1200元羊毛被一床。

2、“才艺之星”3名：奖品为价值588元三江森林温泉酒店标准间劵一张。

3、所有参与比赛的家庭都能获得100元中百购物卡一张。

九、活动气氛布置：

1、空飘

2、拱门

3、充气人偶

4、冷餐及热饮

5、现场舞台

6、灯光布置

7、音响

十、费用预算：

1、气氛布置

2、活动费用

3、活动费用预算总计：￥13642元

篇5：秘密花园酒吧单身派对策划方案

活动主题：单身派对

主办：秘密花园音乐酒吧

地点：秘密花园音乐酒吧

时间： 7月12日—14日 晚19：30—凌晨（因酒吧晚19：30分进入营业状态）

针对目标客户群：青春、活力、追逐时尚潮流的单身人群

活动主旨：

增加秘密花园亲和力和关注率，提升就把形象以及美誉度，从而增加客流量，达到提升社会知名度，扩大影响力，使之成为雅安首家特色主题酒吧的目的。

活动引言：

身处繁华都市，钢筋水泥的丛林中每个人都在为未来拼博着。当你累了，想找个地方停靠时，却发现这个城市是如此的陌生，也许曾和许多人擦肩而过却没有一个美丽的开始，所以在这个现实世界中默默期待着缘份的降临照亮寂静的夜空和心房。来这里，你会发现自己有多么的轻松；你会发现放飞心灵的自己有多么的快乐；你会发现在灯火城市中还有这样一个地方让你能够感觉到真情的存在，收获更多的朋友。

活动内容：

一、报名方式：

1、老客户电话报名登记资料

2、现场入场报名

二、宣传方式：

秘密花园酒吧相关人员陌陌、微信 秘密花园老客户短信群发 酒吧户外广告

酒吧邀请券5000-10000张（数量暂定）夜色酒吧前期每晚演绎主持人口播 其他礼品宣传等

三、入场方式：

采取购票入场方式，一人一票，女士优惠，购票时领取派对贴。（丝带不易保管，系丝带浪费时间，派对贴可以在广告公司统一制作，一般亮面圆形，主体印制秘密花园logo）

每位女士可领取面具一个，男士有要求的吧台领取。

四、活动流程：

1、开场舞

2、主持人致词，说明活动主题及流程

3、节目热场

4、互动游戏

5、有奖游戏

6、配对成功颁奖

五、现场互动内容：

1、情缘对对碰

每位顾客进场前，将领取印有不同台词的胶贴（报名者将提供特殊派对贴），凡是午夜之前在场内找到印有相同台词胶贴的幸运者，即可获得相应奖品。

（特殊派对贴成功对对碰即可获得更为丰富的礼品）

2、玫瑰女人选拔

邀请美女参与玫瑰小姐评选（也可提前报名），此选举采用现场观众投票制，每座摆放一支玫瑰，由客人自行送给参与选手，获得最多者为获胜者，给予相应奖励。

此时现场互动火热之后，可进行11朵玫瑰拍卖活动，给予对现场美女心仪的男士表达的机会！

3、转身遇到爱

一群男士将三位女士围在中间，背对各位男士开始转圈，音乐停止即脚步停止，转身看到的男士，满意则牵手单聊，不满意则可继续游戏。

4、交友方式

（1）纸鹤传情：在红色的小纸条上写下自己的真情实感，借服务生之手传递给另一方，浪漫而含蓄

（2）交友引荐卡：如果没有明确的目标，可以在交友引荐卡上写下自己的个人资料交给主持人

（3）交友留言板：现场设立交友留言板对于当天没有交友的朋友，临走时还可以写下自己的喜好和感受，将交友信息公布在留言板，寻

找自己的缘分

六、派对整体布置

“浪漫隧道”+“情缘交友墙” “浪漫隧道”

利用店铺靠近停车场出口的优势，门口用彩灯、花瓣等营造气氛、吸引人气。从客人进门处开始遍散花瓣，墙壁如有位置可摆放大把玫瑰花，玫瑰花让顾客一进到场内就能感受到现场浪漫的气氛。“情缘交友墙”

在墙壁上设一交友留言墙，以喷绘形式，以花瓣和女性人物为背景，成粉红色基调从而烘托浪漫的气氛。

七、场内布置

每桌放置一朵玫瑰花（玫瑰女人互动环节使用）酒吧内部地面及酒吧座位上，可用玫瑰花瓣遍洒，场内花篮吊坠。

八、执行方案：

以上时间严格把关。

篇6：花园项目三八妇女节活动策划方案

感恩女性·巨礼回馈

---花园项目三八妇女节活动策划方案

一、活动背景

根据本推广计划，2012年3月8日“妇女节”当日举办“感恩女性，巨礼回馈”活动。

二、活动目的

1、制造关注度，吸引客户；

2、通过本活动，为新老客户加深本项目印象，传递项目新的营销信息；

3、通过本活动，制造现场的营销氛围，聚拢人气。

三、活动理念

1、注重人气凝聚，营造“宜居”品质

2、加大活动整体氛围，充分展示新的营销优惠政策

3、加深客户对项目的美好印象

四、活动地址 城发花园营销中心

五、活动时间

2012年3月8日9：30—11：00 本活动持续周期为2012年3月8日---2012年3月22日 —2012年3月22日

篇7：招商地产花园城5期销售中心

雨给予我们的韵律之美;

光和雨

是我们灵感的来源。

简洁的水泥自流平地面;

素雅的白色乳胶漆墙面;

加上一根一根挂线的过程;

是艺术;

是行为艺术;

是装置艺术,

渗透在我们售楼中心的每一个角落。

每个人,

每一物,

都是它的一部分。

是艺术与功能的结合

是装置艺术在室内空间的运用。

项目概况

项目名称:招商地产花园城5期销售中心

项目地址:深圳蛇口

设计师:琚宾

设计公司:HSD水平线空间设计

设计时间:2009年3月

完成时间:2009年8月

摄影:陈勇

建筑面积:400m2

主要材料:水晶吊线, 水泥自流平, 白色乳胶漆

琚宾

HSD水平线空间设计首席创意总监、高级建筑室内设计师

曾荣获2009中国室内设计师年度封面人物、2009中国室内设计20周年杰出青年设计师。

篇8：御水温泉周记

今天我们一家来到溧阳南山竹海旁的御水温泉玩。

御水温泉里有各种各样的温泉：有天然的，有加料的，还有娱乐的，而且每个温泉都有很好听的名字，比如说孔雀泉、柠檬泉、玫瑰红酒泉。。。。。。

离御水温泉不远的地方有个沸水塘，里面一年四季都冒气泡，所以这里的温泉是天然的，水是自然热的，直接摸，还有点烫手，不像泉水那么清凉。天然的.温泉有点淡黄色，因为含有许多矿物质。

温泉中，令我最感兴趣的是鱼疗：这些小鱼一大群一大群的，它们的头大大的，披着黑色条纹的大衣，不仔细看还以为是蝌蚪呢!

我刚坐下，小鱼们并不急着游过来，等了一会儿，小鱼们觉得安全了，就一条接着一条游过来轻轻地咬我的脚。开始会觉得很痒，妈妈很怕痒，被小鱼们咬得忍不住大笑起来，把我和爸爸都逗乐了。过了一段时间，脚有点适应了，不觉得痒了，而是感到小鱼的嘴像针一样在啄我，脚上麻麻的。

等我们泡完后，觉得脚光滑了好多，看来小鱼将我们脚上的老皮当作美食给吃了。

后来，我问了管理员这小鱼的名字，管理员告诉我，这鱼叫土耳其星子鱼。我牢牢记住了它们，这群可爱的小鱼们。

篇9：房地产销售策划方案

所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的研究最终构成一整套适合自我企业的的营销策划方案。

根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。资料包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。

方案创意

房地产营销策划方案要到达尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上构成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦；

3、头脑敏锐，不拘传统；

4、感性认识和理性认识相处融洽；

5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

构思框架

1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；

2）展现楼盘的综合优势；

3）体现楼盘和谐舒适生活；

4）直切消费群生活心态。

方案流程

形象定位：

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精雕细凿，力争完美。

好东西总有不一样之处，因而“不一样”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不一样，交通条件不一样，物业品质不一样，发展商信誉不一样，人均拥有空间不一样，升值潜力不一样，车位数量不一样，小区规划不一样。这“八种不一样”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

主要卖点：

对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。

突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

绘制效果图：

根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

广告诉求点：

1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情景；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不一样。

内部认购定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体资料大致如下：

①重点培训楼盘效果图。

②楼盘售价表深入研究合理使用。

③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。

④围绕展示会合理利用促销宣传用品。

⑤展销场地宣传。

⑥展板（两套）的设计、制作和摆放。

方案卖点

确立行销要求：

楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全贴合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点研究的问题。

①时代性：具有前瞻性的行销观念，贴合社会形态的变革与提升。

②生活性：完全贴合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

③安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

⑤舒适性：现代化的消费新空间，具有以贴合人性需要为基础的品质。

⑥选择性：多样化的产品供给多样化选择。

⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。

进行消费者背景分析：

①选购本楼盘的动机：

A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。

C、想在此地长久居住者。

D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。

E、信赖业主的企业规模与财力潜力。

F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

②排斥本楼盘的理由：

A、消费者本人经济本事不足。

B、比较之后认为附近有梦想的楼盘。

C、购买个体者较少，对后市看空。

③购买本楼盘的理由：

A、对本区域环境熟悉念旧者。

B、不满现居环境品质者。

设计完美的行销动作：

①塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自我的品味和地位，而造成社会影响。

②强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。

③根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。

④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。

⑤销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

方案策略

1、引导期：

首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲

①销售人员进驻。

②合约书、预约单及各种记录表制作完成。

③讲习资料编制完成。

④刊登引导广告

⑤人员讲习工作完成

注意事项：

①对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。

②现场业务销售方向、方式若有不顺者要及时修正。

③定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。

④不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。

⑤有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。

⑥主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。

2、公开期及强销期：

公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。

⑴、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。

⑵、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。

⑶、每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。

⑷、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。

⑸、于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。

⑹、若于周六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。

⑺、每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一齐鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛到达最高点。

⑻、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。

⑼、实施职责户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定职责户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。

⑽、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。

⑾、客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否到达预期销售目标。

⑿、每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。

3、持续期（最终冲刺阶段）：

⑴、正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期到达成交目的。

⑵、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成必须数额的“介绍奖金”作为鼓励。

⑶、回头客户进取把握，其成交机会极大。

⑷、退订户仍再追踪，实际了解问题所在。

篇10：房地产销售策划方案

1，HS花园整合营销推广方案

一、前言

二、物业概述

三、目标购房群

四、营销阻碍及对策

五、形象定位

六、广告宣传

七、费用预算

八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果

前言

一、太原楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目物业概述（略）

三、项目物业的优势与不足

优势：

1、位置优越，交通便捷

位置优越： 处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、小户型

2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人

家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主

家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍：

1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

——HS花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……

辉煌人生

HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

七、两点整体建议

1、建HS广场和寓意喷泉

针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。

如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。

八、广告宣传

HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：

1、尽竭传达HS花园的优势与卖点；

2、尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；

3、直接促进HS花园的销售。

基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点；

在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

广告切入期（1——2个月）

1、报纸软文章

主题1：辉煌人生，超凡享受

——记“我”为什么选择HS花园

主题2：事业生活轻松把握

——记HS花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1：辉煌人生，超凡享受

——这里离购物休闲广场只有45分钟

主题2：辉煌人生，超凡享受

——家里面的娱乐休闲

主题3：辉煌人生，超凡享受

——HS广场就是我们家的后花园

3、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。

广告发展期（3——4个月）

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、电视

配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。

3、电台

通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。

4、单张

通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。

5、户外广告

①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告；

③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌；

6、车身广告

项目 —— 繁华地段

项目 —— 购物中心

项目 —— 火车站

7、公共活动

举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。

①HS广场落成剪彩仪式

邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）

②寓义喷泉征名及题名活动

以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。

③HS花园“文化活动月”活动

一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。

1）向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；

2）于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等；

3）在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。

8、网络

通过太原搜房（http://taiyuan.soufun.com/）进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。

① 太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动；（目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。）

② 项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）；

③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。

9、DM直投杂志

太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。

九、费用预算（略）

十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果；共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于

双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识；电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考；杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。

我们秉承如下方面原则：

1、经济节约，最大限度为客户省钱。

2、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。

3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。

4、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。

5、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。

在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。----------------2，深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：

（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质

2，地块本身的优劣势

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表）

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析

（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一）市场调查 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

· 经济实力 · 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

（七）、推广费用 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析

3，小区道路系统布局（人流、车流）

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌

2，营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌

3，工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 · 保安部 · 财务部

4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格；

2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；

6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略 入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2．阶段性的广告主题

3．阶段性的广告创意表现

4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合

2．软性新闻主题

3．投放频率

4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

2． 印刷品（销售文件、售楼书等）

3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理