第一篇：物业工程服务范文
物业管理工程维修服务手册
一、岗位职责与管理制度
1. 工程部行为准则
1.1目的
规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。
1.2适用范围
适用于物业管理公司工程维修人员。
1.3内容
1.3.1关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。
1.3.2认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。
13.3从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。
1.3.4对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。
1.3.5未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
1.3.6未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
1.3.7工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。
1.3.8严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
1.3.9必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
1.3.10对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。
1.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。
第二篇：物业公司工程部管理服务提升方案
一、 服务标准的定位及介入点。 1. 站在前沿制定切实可行的高标准。
只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了。 2. 重构服务规范。
服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。
3. 研究项目特点。
服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。 4. 计划站在未来看现在。 计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。
5. 注重控制与结果。
再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。
盈利创收不是1+1=?的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。
二、 物业组织架构模式。
1. 架构金字塔服务梯形结构新构思。
金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。 2. 制度的完善，用人机制的规范。
用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么?因此必须进一步完善制度、规范用人机制。 3. 员工晋升与激励机制的重构。
奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。 4. 原则与责任。
制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。 5. 薪资与服务标准，技术技能、素质修养挂钩。
薪资与服务标准、技术技能、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。
三、 物业的前期介入。
1. 参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。 物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区域，绿化景观布置的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、设备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的监管检查。我们现在的情况是所有的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的位置。绿化、景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。 2. 客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念。
在物业介入时就应该对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该详细记录存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有许多地方是无从预测的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。
四、 软件与硬件有机结合。 1. 硬件是平台，软件是“灵魂”。
园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢?强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。 2. 提升硬件设施、改良软件支撑。
怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。所有这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用。 3. 找出硬件与软件的结合点。
硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到最佳的状态，结合点在哪里?硬件、软件都是可以改造改良的。想解决就能有办法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。
五、 设备设施的运作模式。
1. 从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行。
一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。 2. 要质的转变不要量的堆积。
员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则，。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。 3. 学会借力壮大自己。
力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。
六、 维修运行管理。
1. 重塑“榜样”锻造团队精神。
公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就直接影响到公司的整体能力和团队精神的建设。树立“榜样”为员工能力的提高树立目标，让员工时时刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素质修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的——公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。 2. 建立培训计划。
维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。 3. 效益、效率、价值观。
效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比如为客户维修疏通下水，你确实用了极短的时间达到了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是浪费。效率又能从何谈起?一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素质。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是规范的导向器。品质、专业是维修运行的关键。如果我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这难道不是一种效益吗?把一些技术含量高的设备设施托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗?在风险转移的同时得到更多的实惠。
第三篇：浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作
摘要
随着现代物业服务模式的出现，房屋维修基金逐渐普及，人们对房屋维修基金也越加关心。因为房屋维修基金是一笔不小的资金，并且在其筹集、管理与使用上存在筹集不顺利、管理使用不透明等问题，很多关于房屋维修基金的纠纷也因此出现。本文通过对房屋维修基金的相关问题的整理与分析，对房屋维修基金作出简单的介绍，并提出一些典型问题给出其作者的建议，使大家对房屋维修基金有更进一步的了解，帮助物业服务企业做好相关方面的物业服务工作。
关键词：物业管理企业;房屋维修基金;筹措与管理
浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作
——浅析房屋维修基金的管理
一.房屋维修基金的概念
房屋维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
二.房屋维修基金的管理
房屋维修基金管理主要包括维修基金的筹措以及维修基金的使用。
1.房屋维修基金的主要来源
房屋维修基金的主要来源有以下四项：
(1)向业主收取
根据“谁受益，谁出钱”的原则，房屋维修资金的筹集是为了保障房屋的维修，延长房屋的使用寿命，促进房屋的保值增值，最终受益者是业主，所以要向业主收取。
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(2)向开发商收取
良好的物业管理提高了开发商的信誉和知名度，是开发商的一项重要的无形资产，能为开发商所开发的房地产的营销打下坚实的基础。例如，万科房地产公司因为加强物业的维修养护管理，从而赢得了企业的知名度和信誉。因此，开发商在将物业移交委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修资金，这是开发商不可推卸的义务和责任。
(3)向物业的出售者收取
目前房产物业的价格普遍上升，除土地稀有性和投机等其他因素外，还有一个重要原因，就是对房产物业的完善管理和适时维修更新。因此，物业出售者因出售物业而获取的利润中，已凝结了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应获得相应的报酬。此外，物业维修更新管理的发展直接影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理行业的微利性质又大大制约了它的发展壮大。因此，能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者，理应支持物业管理的发展。物业管理发展了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修资金的义务。
(4)向国家地方财政收取
区域性的物业管理，涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电讯、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消，所以，国家相应的专业部门应该承担其正常运行的维修费用。
2.房屋维修基金的使用
(1)维修基金的使用范围
维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益
性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
(2)维修基金的管理
在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。
在业主大会成立前，维修基金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修基金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅维修基金专户。
业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修基金账面余额划转至业主大会开立的维修基金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修基金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立维修基金管理制度。
(3)维修基金的使用程序
1维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以○
下程序办理：
物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;物业服务企业实施使用方案;物业服务企业持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支;建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
2维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理： ○
物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;业主大会依法通过使用方案;物业服务企业组织实施使用方案;物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案;建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修
基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。
三.房屋维修基金存在的问题
房屋维修基金现在已经在全国范围基本上得到了普及，按照相关要求各地都有所建立，而且其中一些城市的资金归集量还比较大。但是，住宅专项维修资金在使用、交存以及监督管理等环节出现了很多问题。
1. 相当业主对收取房屋维修基金存在认识误区
(1) 部分业主对房屋维修基金是什么，用来做什么等基本情况毫不了解。除房屋价格以外，房屋维修基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房屋维修基金容易对业主造成心理暗示作用。使业主从心理上也易形成抵触情绪，不愿意交纳这笔大额资金。
(2) 部分业主容易把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分。认为交纳的物业管理费中已经包含房屋维修基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。
2. 房屋维修基金管理混乱及使用不规范
房屋维修基金在其管理、使用方面的问题主要表现在以下几个方面:
(1)巨额房屋维修基金目前大部分由房地产行政主管部门代管
房屋维修基金是一笔很大的资金。如此巨大的一笔资金，是业主利益共有财产，但却被他人代管。同时这些钱“既不属于国有资产，又不属于银行存款”。对其没有成套的管理制度，会存在很大的管理隐患。
(2)房屋维修基金存在被房地产开发商、物业管理公司或业主委员会成员三方当中任何一方挪用的风险
①部分地区规定业主委员会成立前，房屋维修基金由房地产开发公司代收，往往开发商会采取办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，其安全性让人担心。
②物业管理公司是维修基金的实际使用者，在没有有效监督的情况下，极易
造成房屋维修基金被物业管理公司挪用或侵占。
③对大型住宅小区，房屋维修基金数额巨大，上百万、上千万的可能性都有。面对如此众多的资金，如遇到不专业的业主委员会，房屋维修基金交给他们管理也容易出问题。
3.房屋维修基金续筹难的问题
从理论上，维修基金余额不足首次归集总额50%时，经业主大会决定，可以续筹房屋维修基金，这样的规定比较可行，当房屋维修基金使用到一定程度时，开始启动续筹办法。但是，在实际操作中会遇到很多问题。如果部分业主出现拒交房屋维修基金的情况，其他业主就会受到不公平的对待，利益遭受损失。但对如何处理这样的情况，政府执法机关难以寻求相关法律法规依据来有效解决此类问题，在此方面出现了法律空白。
四.物业服务企业可采取的解决问题的方法
1.加大宣传力度
物业服务企业可以对房屋维修基金的基本知识进行普及，为广大业主分析其与物业管理费的不同：房屋专项维修资金是专项用于房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造资金是房屋的“养老保险金”，属业主所有。与物业管理费有本质区别，物业管理费是物业管理企业对物业进行维修(小修)、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序所属的费用，属物业管理企业有偿服务费用。这样就使业主充分了解了房屋维修基金的重要性，有利于房屋维修基金的筹措。
2.给政府有关部门提出合理建议
(1)政府相关部门应当把房屋维修基金的处置权利放出来
为了使房屋维修基金的管理与使用更加让人放心，房屋维修基金的管理宜采用物业服务企业与业主委员会共同管理，政府监管的模式。在使用房屋维修基金，需要银行进行转账时，银行应在业主委员会、物业服务企业、政府监管部门同时批准盖章后，才进行转账。
(2)加强相关方面的法治建设
为使房屋维修基金的管理与使用更加正规，相关的法律应及时跟上。做到不
论在房屋维修基金的筹措、管理还是使用的环节上，都有法可依。同时，也要对违法使用房屋维修基金的行为做出惩罚的规定。
3.房屋维修基金的管理与使用要正规、透明
物业服务企业要严格按照房屋维修基金的管理办法对其进行管理与使用。并定期向业主公开维修资金用在什么地方，用了多少。使业主充分了解此项基金的用途与用量，就会减少业主拒绝续交房屋维修基金的情况。
五.结论
我国已经在推行物业服务、建立房屋维修基金等方面出台了一系列政策措施，并不断修改完善。而且经过多年的实践，已逐步形成了较规范、安全的房屋维修基金管理模式，使得商品住宅维修保障机制得到了初步确立。但是，在广大业主的住房消费意识、管理者的责任意识尚未成熟的情况下，如何科学、合理地建立和使用维修资金，保障房屋及其设施设备正常运转，还需要大家的共同努力。对于物业服务企业来说，应在房屋维修基金的筹集、管理与使用上，以公开、公平、公正为原则，严格按照相关的法律法规和管理条例来进行操作，保证房屋维修基金使用的正规性、透明性，才能使广大业主信任房屋维修基金管理机制，才能做好业主满意的物业。
参考文献
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[2] 殷婕. 共用设施专项维修资金浅析[J]. 商业文化, 2009, 9: 200.
[3] 星波. 房屋专项维修资金管理构想[J]. 现代物业, 2009 (9).
[4] 齐锡品, 于冰, 赵丽娜. 物业管理理论与实务[J]. 2002.
第四篇：万科物业分享物业服务的标准
在安居乐业理念根深蒂固的中国，买房子置产业是一个家最重要最看重的事情，先安家后立业，有了属于自己的房子才算是有了归属安了家然后才能乐业。在房地产市场花团锦簇竞争激烈的时代，物业服务的优劣也随之成为置办房产的重要评估内容，今天我们就来看一看作为一个“好”物业服务的标准是什么?
热情的服务态度
物业管理作为具有服务属性的行业，主要的服务对象就是园区业主，所以服务认可度、客户满意度的高低与否是辨别一家物业公司好坏的重要指标。贴心、细致的客户服务，真诚、友善的对客态度是物业人的一门必修课。正如在众多物业公司中，万科物业始终坚持安心、参与、信任、共生的核心价值观，持续为客户提供专业优质的物业服务，让更多用户体验物业服务之美好。
规范的管理手段
物业并不是很多人以为的做做打扫、修修枝叶的工作，物业管理也并非是分散化、碎片化的，它背后有着大量的体系制度支撑整体运作。清洁清扫的顺序、时间、频次;岗位人员的配置，设备维护与保养等等，都需要专业的体系进行支撑。所以在选择物业公司时，一定要充分考虑到当前物业公司的规模与制度完善程度，鉴于一般公司内部的制度文件是不公开的，所以推荐给大家一个很好的评估方法，就是看这家物业公司是否经过了ISO 的三体系认证，也就是是否已经完成了ISO9001(质量管理体系)、ISO14001(环境管理体系)、ISO28001(职业健康管理体系)的认证。这三大体系目前，是社会上公认的认证体系，通过该认证的公司必须保证体系文件齐备、作业指导书完整、操作流程合规等要求。万科物业与1996 年率先获得国内同行业中第一张国际机构颁发的ISO9000 品质保证证书，随后中海、龙湖等各大物业公司先后通过认证，相对而言这类的物业公司更值得信赖。
放心的园区安全
园区安全是一个物业公司的基本管理要求，但真正想要达成目标对于物业公司来说却不是件容易的事。从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识，都是必不可少的。同时，科技化日新月异的今天，用技术手段保证园区安全也成了热门话题。近年来，万科集团自主研发黑猫1 号、黑猫2 号，车行、人行无人出入口，充分利用科技改变原有人盯人的方式，实现自助开门、防尾随等功能，为园区安全提供有力支撑。
第五篇：物业管理服务协议(物业与租户)
长沙『麓南商业广场』 前期物业管理服务协议
甲方：长沙盈创物业管理有限公司 乙方：
营业执照注册号/身份证号： 本物业名称：『麓南商业广场』
物业坐落位置：长沙市岳麓区麓山南路与清水路交汇处东南角(中南大学本部对面) 乙方所购房屋销售(预售)合同编号： 。 乙方所购房屋基本情况： 类型： 商业
座落位置：麓南商业广场 号商铺。 建筑面积： 平方米。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就乙方所购房屋前期物业管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、 甲方的权利和义务
1.依照协议约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、车辆、装饰装修等项目进行维护、修缮、服务与管理;
2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度《业主手册》 、《装修手册》 等;
3.建立、健全本物业的物业管理档案资料;
4.甲方有权采取必要合理措施，制止业主或物业使用人违反《业主手册》 、《装修手册》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为;
5.根据实际需要，甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
6.依据本协议向乙方按季度收取物业管理费用; 7.编制物业管理服务及财务计划;
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8.每季度公布物业管理收支情况;
9.提前将装修装饰房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《装修管理协议书》;
10.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。
二、 乙方的权利和义务
1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;
2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议; 3.遵守《临时管理规约》及本物业相关的物业管理制度; 4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用;
5.装修装饰房屋时，遵守《装修管理协议书》以及法律、法规的有关规定; 6.非经相关行政部门审批，不得擅自改变本单元房屋的使用功能;
7.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修装饰等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿;
8.转让房屋时，应事先通知甲方并结清各项费用，同时应明确告知受让人本协议约定的乙方权利和义务，自转让行为完成之时，由受让人自动无条件承接;
9.告知并监督承租人、使用人及乙方访客遵守本物业管理制度，并对承租人、使用人及乙方访客违反管理制度造成的损害承担连带责任;
10.本单元房屋出租时，应同时将房屋租赁合同和承租人身份证复印件交甲方备案，以便甲方进行管理;
11.乙方或毗连业主委托甲方对房屋毗连部位进行维修的，应给予甲方通行和维修的便利，并按比例承担维修费用;房屋毗连部位确需维修而乙方拒绝维修的，乙方承担因延误维修造成的损害赔偿责任;
12.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
13、为保证商场运营秩序和维护广大业主安全，乙方承诺配合甲方对出入人员管理，含乙方自身、租赁客户、聘请人员、来访人员等，严格依照甲方所制定的商场出入管理规定执行。
第二条 物业管理服务内容
一、 房屋共用部位及设施(以下简称“共用部位”)的维护和管理
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共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋的承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、本体共用排烟道(管)等。
二、 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施等。
三、 商场公用设施、设备、公共场所(地)的维护和管理
商场公用设施、设备、公共场所(地)包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、停车场、连廊、地下排水管等。
四、 环境卫生
1.负责商场公共部位的卫生清洁，垃圾清运及经常性保洁。
2.对物业区域内花、木、草地进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好。
五、 保安
1、安排保安人员24小时巡逻值班，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;
2、乙方(或承租人、使用人)因自身原因所造成的人身或财产损失由损失人自行承担，甲方对此不承担相关责任。
六、 交通秩序与车辆停放 1.内容：车辆停放秩序管理;
2.责任：负责管理区域内车辆秩序的管理;
七、 房屋装饰装修管理。
根据《装修管理协议书》以及有关法律、法规规定实行管理。 第三条 物业管理服务质量
一、 房屋外观：良好、整洁，无妨碍市容和观瞻;
二、 设备运行：设备运行状态良好，使用正常，维修及时;
三、 共用部位、共用设施设备的维护和管理： 1.物业路面整洁、维修及时、无破损;
2.标识系统完整规范，配套设施维修及时、完整无损;
四、 环境卫生：定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁;
五、 绿化：花草长势良好，修剪及时，无虫和枯死;
六、 交通秩序与车辆停放：车辆停放有序，道路无阻碍;
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七、 保安：公共区内秩序良好;
八、 消防：系统设备定期检查，使用正常;
九、 房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时。
第四条 物业管理服务费用(不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用)
一、本协议约定物业管理服务费按季度收取，乙方应于每季度第一个月十日前向甲方足额交纳服务费用。
二、本物业的管理服务费按以下第(
)种方式执行：
1、地下负一层按 元/月/每平方米建筑面积收取(空调费按实际使用情况另行计算);
2、一层按
元/月/每平方米建筑面积收取(不含空调费用);
3、二层按 元/月/每平方米建筑面积收取物业管理费(注：空调由物业服务中心统一开放，每年不低于6个月，开放日视天气情况而定，且每天开放时间不低于7小时，每年开放或停止开放空调时间物业服务中心将予以公示)，空调费用按实际使用情况由全体使用商户分摊;
4、三层按
元/月/每平方米建筑面积收取(不含空调费用);
5、四层按
元/月/每平方米建筑面积收取(不含空调费用);
6、五层按
元/月/每平方米建筑面积收取(不含空调费用);
7、六层按
元/月/每平方米建筑面积收取(不含空调费用);
三、本商场给水方式为市政管网供水，不提供二次加压服务。
四、乙方出租本单元房屋时，对物业管理服务费的支付有约定的，从其约定;无约定的，由乙方承担。双方约定由租户承担的，乙方仍应对物业管理费的交纳承担连带清偿责任;
五、乙方转让本单元房屋时，须交清转让之前的物业管理服务费用;
六、因乙方拖欠物业管理等相关费用导致甲方中断服务的，甲方不承担任何违约或陪偿责任，同时保留司法催收的权利。
第五条 保证金
一、统一经营管理保证金
1、乙方应向物业公司缴纳统一经营管理保证金(所租商铺一个月租金标准)人民币(小写) 元，(大写) 元整作为在商场经营
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期间遵守统一经营管理相关制度的保证金。
2、如乙方违反合同及经营管理规定相关条款，需扣除经营管理保证金的，物业公司将从乙方与物业公司签定的物业管理合同中交纳的经营管理保证金中扣除。
3、乙方违反统一经营管理相关制度时，物业公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足，逾期每日将收取差额千分之三的滞纳金。
4、合同履行期间，如乙方不能有效解决消费投诉、质量问题的，物业公司可先动用保证金实行赔付，以避免对商场经营造成其它不良影响，乙方应在一周内补足保证金差额;逾期每日将收取差额千分之三的滞纳金。此间发生服务、质量问题，乙方接到物业公司通知后应按时前来处理，如未及时解决，所产生的相关损失物业公司有权在管理保证金里扣除，超出履约保证金部分乙方需在7个日内补足差额，逾期每日将收取差额千分之三的滞纳金。
5、如在经营期间乙方以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为以及乙方在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其他任何目的的，物业公司有权没收全部统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。逾期每日将收取差额千分之三的滞纳金。前述保证金不足以补偿甲方或管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。
6、合同到期(若乙方不续约)或终止，乙方费用已结清并在一年内无商品质量投诉、服务投诉及债务纠纷的，物业公司应在乙方归还商铺且清缴全部欠款一年后将保证金无息退还给乙方。
7、合同有效期内，乙方不得以任何理由要求物业公司从其向物业公司缴纳的统一经营管理保证金中抵扣其应向物业公司缴纳的租金和水电费、物管费等其他应付款项。
二、拆除隔墙保证金
若乙方需要拆除隔墙，则需向物业公司缴纳人民币 (￥： )作为赔偿金，待墙体恢复原状后无息退还。
第六条 车位使用管理服务及收费标准
1、停车场归开发商所有，开发商委托甲方管理;
2、在本区停车场内停车需服从管理处安排，停放在指定位置;
3、本停车场的收费标准将公示全体商户，如政府相关部门对停车收费标准进行调整，本项目停车收费则按调整后的收费标准收取。
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第七条 维修基金的管理与使用
根据《建设部关于住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》收取和使用。 第八条 保险
一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
二、乙方自有商业财产及人身安全的保险由乙方自行办理。 第九条 违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，对擅自提高部分乙方有权拒绝缴纳。
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额的千分之三每日交纳滞纳金。
五、乙方装修时违反《装修管理协议书》以及法律、法规有关规定的，甲方有权要求乙方整改，恢复原状、并赔偿经济损失。
六、乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备，甲方有权责令乙方整改，恢复原状，并赔偿经济损失。
七、乙方无理拒绝对房屋毗连部位的维修时，甲方有权责令乙方予以配合。 第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、水灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，甲方不承担违约责任，相关事宜由双方根据相关法律规定协商确定。
第十一条 本协议有效期至业主委员会成立并重新签订正式物业管理协议之日止;在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，甲方不承担违约责任，相关事宜由双方根据相关法律规定协商确定。
第十二条 本协议内空格部份填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未尽事宜及概念释义，均遵照国家有关法律、法规和规章的规定以及《临时管理规约》的约定执行。
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第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或依法向物业管理主管部门申请调解;协商或调解无效的，双方均可向长沙仲裁委员会申请仲裁。
第十四条 本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。 第十五条 自甲乙双方签字盖章之日起生效。
(以下无正文)
甲方：长沙盈创物业管理有限公司 乙方：(签字/盖章)：
代表：
日期：
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