城市规划法案例分析

第一篇：城市规划法案例分析

城市基础设施规划分析

作业一：文件解读(2016年11月27日)

(1)中央城市工作会议(2015，12); (2)中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见(2016，02);

(3)国务院关于加强城市基础设施建设的意见(2013，36号)。

解读：1)基础设施是城市发展的基础：城市发展是一个历史过程，以前城市的发展过程缓慢，基础设施的建设可以按照人口的基本规律来进行预测，可以很好适应城市的承载力;但是现在随着经济的快速发展和思想的的提高，城市化的进城极速的发展，以前的城市规划的规模设计明显不能满足现在城市发展的需要，而城市基础设施是城市的血管，神经和内脏，是提高城市的承载力的基础。

2)基础设施的保护线的划定：对于现在的城市的建设，除了满足基本的生活需求外，城市建设要以自然为美，把好山好水好风光融入城市。要大力开展生态修复，让城市再现绿水青山。要控制城市开发强度，划定水体保护线、绿地系统线、基础设施建设控制线、历史文化保护线、永久基本农田和生态保护红线，防止“摊大饼”式扩张，推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式。其实主要的矛盾是在解决水资源的问题，那么对于水源，本地水源是主要，也是水系景观的主要资源，水资源的保护线的划定就很重要

3)基础设施是城市未来发展的先锋：根据最新的经济发展研究，未来城市发展肯定是向更大的方向发展，最近看的《大国大城》一书就解释了中国未来发展要解决的是城市承载力的问题。而城镇化是农民的市民化，而农民的市民化一开始所居住在棚户区，而棚户区的基础设施的建设也是至关重要的。

4)多规合一与基础设施规划：在中国的传统规划中，基本都是各扫门前雪，就会造成施工的反复性和矛盾，就会造成巨大的人力、物力、财力的损失。而现在提出的多规合一，很好的解决现有的矛盾。但是现在也会出现矛盾，因为很多地方现在是基于现状的基础的补缺，不能实现多规合一。怎么实现多规合一，有待我们进一步的探讨和创新来解决这些问题。

5)“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局：牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，认识、尊重、顺应城市发展规律，更好发挥法治的引领和规范作用，依法规划、建设和管理城市，贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，着力转变城市发展方式，而基础设施在这中间扮演着重要角色。

6)环境承载能力：从区域、城乡整体协调的高度确定城市定位、谋划城市发展。加强空间开发管制，划定城市开发边界，根据资源禀赋和环境承载能力，引导调控城市规模，优化城市空间布局和形态功能，确定城市建设约束性指标。按照严控增量、盘活存量、优化结构的思路，逐步调整城市用地结构，目前政策是严格控制城市规模，但实际上是人口还是不断向城市涌入，而对于基础设施的匹配，还是应该作为我们对基础设施的规划的依据。

7)健全服务质量标准和评估监督办法：全面推进区域热电联产、政府机构节能、绿色照明等节能工程。明确供热采暖系统安全、节能、环保、卫生等技术要求，健全服务质量标准和评估监督办法。进一步加强对城市集中供热系统的技术改造和运行管理，提高热能利用效率。大力推行采暖地区住宅供热分户计量，新建住宅必须全部实现供热分户计量，既有住宅要逐步实施供热分户计量改造。

8)建设地下综合管廊：认真总结推广试点城市经验，逐步推开城市地下综合管廊建设，统筹各类管线敷设，综合利用地下空间资源，提高城市综合承载能力。城市新区、各类园区、成片开发区域新建道路必须同步建设地下综合管廊，老城区要结合地铁建设、河道治理、道路整治、旧城更新、棚户区改造等，逐步推进地下综合管廊建设。加快制定地下综合管廊建设标准和技术导则。凡建有地下综合管廊的区域，各类管线必须全部入廊，管廊以外区域不得新建管线。管廊实行有偿使用，建立合理的收费机制。鼓励社会资本投资和运营地下综合管廊。各城市要综合考虑城市发展远景，按照先规划、后建设的原则，编制地下综合管廊建设专项规划，在建设计划中优先安排，并预留和控制地下空间。完善管理制度，确保管廊正常运行。

9)保障城市安全：加强市政基础设施建设，实施地下管网改造工程。提高城市排涝系统建设标准，加快实施改造。提高城市综合防灾和安全设施建设配置标准，加大建设投入力度，加强设施运行管理。建立城市备用饮用水水源地，确保饮水安全。健全城市抗震、防洪、排涝、消防、交通、应对地质灾害应急指挥体系，完善城市生命通道系统，加强城市防灾避难场所建设，增强抵御自然灾害、处置突发事件和危机管理能力。加强城市安全监管，建立专业化、职业化的应急救援队伍，提升社会治安综合治理水平，形成全天候、系统性、现代化的城市安全保障体系。 10)推进海绵城市建设：充分利用自然山体、河湖湿地、耕地、林地、草地等生态空间，建设海绵城市，提升水源涵养能力，缓解雨洪内涝压力，促进水资源循环利用。鼓励单位、社区和居民家庭安装雨水收集装置。大幅度减少城市硬覆盖地面，推广透水建材铺装，大力建设雨水花园、储水池塘、湿地公园、下沉式绿地等雨水滞留设施，让雨水自然积存、自然渗透、自然净化，不断提高城市雨水就地蓄积、渗透比例。

11)推进污水大气治理：强化城市污水治理，加快城市污水处理设施建设与改造，全面加强配套管网建设，提高城市污水收集处理能力。整治城市黑臭水体，强化城中村、老旧城区和城乡结合部污水截流、收集，抓紧治理城区污水横流、河湖水系污染严重的现象。到2020年，地级以上城市建成区力争实现污水全收集、全处理，缺水城市再生水利用率达到20%以上。以中水洁厕为突破口，不断提高污水利用率。

12)加强垃圾综合治理：树立垃圾是重要资源和矿产的观念，建立政府、社区、企业和居民协调机制，通过分类投放收集、综合循环利用，促进垃圾减量化、资源化、无害化。在实施的过程中，更多的思想的提高，可以提升整体的垃圾治理。

13)在这个建设的意见中，规划引领，民生优先，安全为重，机制创新，绿色优质。坚持先规划、后建设，切实加强规划的科学性、权威性和严肃性。坚持先地下、后地上，优先加强供水、供气、供热、电力、通信、公共交通、物流配送、防灾避险等与民生密切相关的基础设施建设，加强老旧基础设施改造。提高城市管网、排水防涝、消防、交通、污水和垃圾处理等基础设施的建设质量、运营标准和管理水平，消除安全隐患，增强城市防灾减灾能力，保障城市运行安全。在保障政府投入的基础上，充分发挥市场机制作用，进一步完善城市公用事业服务价格形成、调整和补偿机制。全面落实集约、智能、绿色、低碳等生态文明理念，提高城市基础设施建设工业化水平，优化节能建筑、绿色建筑发展环境，建立相关标准体系和规范，促进节能减排和污染防治，提升城市生态环境质量。 14)围绕重点领域，促进城市基础设施水平全面提升:基础设施是城市发展的基础，尤其是城市道路交通基础设施建设，在发展中按照“量力而行、有序发展”发展的原则，推行各类交通设施的协同发展，提高运行效率。另外加大城市管网建设和改造力度，加强城市供水、污水、雨水、燃气、供热、通信等各类地下管网的建设、改造和检查，优先改造材质落后、漏损严重、影响安全的老旧管网，确保管网漏损率控制在国家标准以内。新建道路、城市新区和各类园区地下管网应按照综合管廊模式进行开发建设。提升城市绿地功能。设市城市至少建成一个具有一定规模，水、气、电等设施齐备，功能完善的防灾避险公园。结合城市污水管网、排水防涝设施改造建设，通过透水性铺装，选用耐水湿、吸附净化能力强的植物等，建设下沉式绿地及城市湿地公园，提升城市绿地汇聚雨水、蓄洪排涝、补充地下水、净化生态等功能。达到城市基础设施设施建设和生态环境保护的双赢，与现在提出的海绵城市相匹配。

15)、科学编制规划，发挥调控引领作用：以规划先行，突出以民为本，节约集约利用土地，避免盲目和无序建设，在规划中达到相应的适应性，既能满足生活需求，又不浪费资源。

16)、抓好项目落实，加快基础设施建设进度：通过建立城市基础设施建设项目信息系统，全面掌握在建项目进展情况。对城市道路和公共交通设施建设、市政地下管网建设、城市供水设施建设和改造、城市污水处理设施建设和改造、城市生活垃圾处理设施建设、消防设施建设等在建项目，要确保工程建设在规定工期内完成。进一步优化简化城市基础设施建设项目审批流程，减少和取消不必要的行政干预，逐步转向备案、核准与审批相结合的专业化管理模式。要强化部门间的分工合作，做好环境、技术、安全等领域审查论证，对重大基础设施建设项目探索建立审批“绿色通道”，提高效率。按照城市总体规划和基础设施专项规划要求，超前谋划城市基础设施建设项目。各级发展改革、住房城乡建设、规划和国土资源等部门要解放思想，转变职能和工作作风，通过统筹研究、做好用地规划安排、提前下拨项目前期可研经费、加快项目可行性研究等措施，实现储备项目与建设计划有效对接。

17)、确保政府投入，推进基础设施建设投融资体制和运营机制改革：中央财政通过中央预算内投资以及城镇污水管网专项等现有渠道支持城市基础设施建设，地方政府要确保对城市基础设施建设的资金投入力度。各级政府要充分考虑和优先保障城市基础设施建设用地需求。建立政府与市场合理分工的城市基础设施投融资体制。政府应集中财力建设非经营性基础设施项目，要通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种形式，吸引包括民间资本在内的社会资金，参与投资、建设和运营有合理回报或一定投资回收能力的可经营性城市基础设施项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。创新基础设施投资项目的运营管理方式，实行投资、建设、运营和监管分开，形成权责明确、制约有效、管理专业的市场化管理体制和运行机制。改革现行城市基础设施建设事业单位管理模式，向独立核算、自主经营的企业化管理模式转变。进一步完善城市公用事业服务价格形成、调整和补偿机制。

作业二：海绵城市在城市规划不同规划层级(总规控规修规)在设计和管理两方面的一些观点。 (1)城市总体规划

总体规划是顶层设计，注重战略性和系统性，勾画“山水林田湖”生态格局。主要是将海绵城市建设作为城市发展的重要目标和战略加以明确，并在现有城市总体规划编制的框架下，明确提出海绵城市建设的规划控制目标和相关指标，制定海绵城市建设的实施策略、原则和重点实施区域，将有关要求和内容落实、协调到各相关专项规划中，并在下一层的控制性详细规划中作为用地和工程建设的规划设计前置条件。主要的观点如下：

1)多层次保护并完善水系：基于降水和地质条件等本地条件，在区域范围内识别、完善、并规划自然与人工的水系统，优化循环路径和机制;对于城市规划区内的河湖、坑塘、沟渠、湿地等需要划定蓝线的对象进行分析，提出蓝线控制的宽度，划定城市蓝线，以保护城市河湖水系。城市蓝线划定时应考虑与雨水的源头径流控制、雨水管渠系统及超标雨水径流排放系统相衔接。

2)科学划定水生态敏感区：在城市用地选择中，科学分析城市规划区内的山、水、林、田、湖等生态资源，尤其是要注意识别河流、湖泊、湿地、坑塘、沟渠等水生态敏感区，并纳入城市非建设用地(禁建区、限建区)范围。分析识别城市局部低洼地区、潜在湿地建设区、内涝高风险地区，并尽可能划定为城市限制建设区。

3)综合建构控制目标：从“源头、中途、末端”三个阶段，因地制宜地确定海绵城市建设目标，明确径流总量控制、径流峰值控制、径流污染控制、雨水资源化利用、水文化传承等方面的规划控制指标和要求。

4)因地制宜确定海绵城市的大分区：切实落实保护优先的原则，根据地区的水安全、水资源、水环境和水生态的状况和实际需求，重点依据降雨、土壤、地形等客观条件，结合用地布局，划定海绵城市大分区，如渗透能力较弱的地区，并因地制宜地提出相应的规划策略、目标、措施等。 (2)是专项规划

从横向专业深化角度，海绵城市的总体理念和思路需要通过各类专业规划进一步分解和落实，同时，从横向专业协调角度，海绵城市以水系统和水生态的切入点，也为统筹各个专业规划提供了一种方法。这部分专项规划主要包括：道路交通体系规划、绿地系统规划、排水防涝规划、水系规划等。 1)道路交通体系规划注重控制污染物外排量：城市道路是径流及其污染物产生的主要场所之一，城市道路专项规划应以消减地表径流与控制污染物外排量为主，雨水收集利用为辅。在满足道路交通安全等基本功能的基础上，充分利用城市道路自身及周边绿地空间落实低影响开发设施，结合道路横断面和排水方向，利用不同等级道路的绿化带、车行道、人行道和停车场建设下沉式绿地、植草沟、雨水湿地、透水铺装、渗管/渠等低影响开发设施，通过渗透、调蓄、净化方式，实现道路低影响开发控制目标。

2)绿地体系规划注重雨水消纳和生态净化：城市绿地主要具有生态服务功能、休闲游憩功能及保护和控制城市结构无序扩张的功能。城市绿地对自身及周边区域雨水具有较强的雨水渗、滞、蓄、净能力，是海绵城市建设中重要的载体，应在保障其吸热、吸尘、降噪、保持生物多样性、为居民提供游憩场地和美化城市景观等功能的基础上，合理的预留或创造空间条件，因地制宜的规划径流路径，合理选择低影响开发设施，实现复合生态净化功能。

3)城市水系统规划注重水生态循环和水系统整合：所谓城市水系统，是指城市供水、节水、污水与再生利用、排水防涝、防洪、河湖水系等城市规划范围的涉水系统总称。建设海绵城市，一定要将完整的水系统规划进行统筹，通盘考虑，不能肢解，也不能各做各的，供水不管污水、污水不管排水、排水不管洪水、污染治理不管资源利用、资源利用不管综合防灾。从城市水生态本底修复的角度，同步规划低影响开发系统、城市雨水管渠系统、以及超标雨水径流排放系统，注重水系统的网络化、毛细化、以及离散化，实现城市水生态多重循环和自我修复。 (3)详细规划

详细规划是规划实施和项目落地的重要抓手，分解和细化城市总体规划及相关专项规划提出的低影响开发控制目标及要求;描绘了地块层面上的生态愿景，同时，也点明了诸如源头控制的重要性。它包括控制性详细规划和修建性详细规划两个层次。

1)控制性详细规划

控制性详细规划依据海绵城市建设的要求，提出各地块的低影响开发控制指标，并纳入地块规划设计要点，并作为土地开发建设的规划设计条件，实现指标控制、布局控制、实施要求、时间控制这几个环节的紧密协同，将顶层设计和具体项目的建设运行管理衔接在一起。

具体包含以下内容：划定海绵分区，明确各分区低影响开发策略，指导指标落实和技术措施应用;分解和细化上层次规划及相关规划总中提出的低影响开发控制具体指标及要求; 落实蓝线，明确地表水体保护和控制的地域界线(蓝线)及控制要求，保护水文敏感区域;落实绿线，提升绿色开敞空间的生态品质，融入雨水的渗、蓄、滞、净、用等复合功能;结合排水防涝(雨水)综合规划，明确内涝风险地区，采用综合措施达到排水防涝的规划标准;结合道路红线及本地道路雨水径流水量与水质，提出适宜当地体现海绵城市理念的道路横断面形式。 2)修建性详细规划

修建性详细规划应以控制性详细规划为指导，通过建设条件分析、场地的平面布局与设计、竖向设计、道路交通设计、绿地设计、低影响开发设施设计等布置手段，落实和细化控制性详细规划中海绵城市建设的开发控制指标以及低影响设施的类型、布局等要求，以实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化和可持续水循环，维护城市良好的生态功能。不同地区的修建性详细规划，应根据当地规划行政主管部门要求的修规深度，分别将海绵城市建设的相关内容纳入到修规的不同编制内容中。

(4)海绵城市建设的综合规划

现阶段，海绵城市建设的规划思路体现了“山水林田湖”生命共同体的生态理念，同时也强调了“源头减排、过程控制、系统治理”综合方法。但规划内容则依附于现有城市规划体系，分散到各层次、各类型的规划之中，并未完全形成独立的规划体系，其中也遇到了一些疑惑。例如，各个专业规划中有关海绵城市的内容是否能用于控制指标的考核?具体而言，绿地系统或水系对年径流总量控制率的影响是否可被考核?又如，控制性详细规划中分区指标又怎样与专业规划的海绵城市内容衔接?

为此，本研究认为，如果能够从城市的整体层面，在编制城市总体规划的同时，基于海绵城市建设专题研究，编制海绵城市建设综合规划能够更加有力的引领和推动各层级规划的落实。该综合规划强调以规划步骤为主线，强化从总体规划到详细规划的编制流程。总体规划包括七步骤：前期调查、问题明晰、规划定位、目标建构、空间布局、专项协调、措施整合;控制性详细规划包括四步骤：海绵分区划定、空间优化、地块控制指标分解、规划条件优化;修建性详细规划包括四步骤：场地勘探和分析、场地设计优化、设施组合、项目评估。借助上述规划步骤，初步构筑综合规划的雏形，“以器载道”，系统性地体现海绵城市的规划理念，重塑城市的水生态文明。

作业三：低碳城市、生态城市设计和管理是怎么做的?

一、低碳生态城市提出的背景

对于现在生态城市的设计，中国的城市发展是我们关注的重点，从改革开放到现在，前期中国更多在经济的发展，对于低碳生态设计的统筹没有考虑，当然可能是没有能力去考虑，但是现在经济的发展与生态发展的矛盾。

据联合国统计，世界城市人口占世界总人口的50%以上。城市碳排放量占全球碳排放量的75%，低碳生态的提出与关注更多的来源于全球经济发展到一定水平的基本上，所以现在全球在寻求节能减排措施，从政策、交通、建筑、生产、生活和消费等方式上进行深入考虑。

二、低碳生态城市的基本特征

1、低碳生态城市应该是一个有吸引力的城市;

2、低碳生态城市构建的生活应该可以支撑当地的乃至全球的生态系统服务;

3、低碳生态城市的最终目标是实现完全依赖可再生能源，提高资源利用效率，并且恢复城市和农村健康的生态系统;

4、低碳生态城市旨在实现经济增长和环境恶化的“脱钩”发展，减少贫困和失业，通过有效的城市管理实现资源高效利用，提高居民的健康水平;

5、低碳生态城市拥有良好的社会秩序，体现了公平、公正以及合理的平等基本理念。

三、低碳生态城市要解决的问题

1、系统化规划和设计城市发展是未来的趋势，实现多系统的协调发展是低碳生态城的关键，但目前实践中比较成功的经验都是基于面积相对较小的区域;

2、目前大多数城市关注的重点是减少能源消耗以及碳排放，很多城市将人均能耗或碳排放量作为主要控制指标，但从目前情况来看大都难以实现。要真正实现这些目标必须将其进一步分解到具体的子项控制目标中;

3、交通是十分关键的问题，采取公交优先的策略以减少私人汽车的使用，同时鼓励慢行交通已成为共识，要实现这一策略需要对城市的功能空间、道路以及换乘系统进行有针对性的规划设计;

4、城市作为一个复杂系统，其生态指标体系的各类指标势必也很庞杂，数量众多，面对如此繁杂的指标体系需要进行仔细的梳理，才有可能在具体的城市规划和设计中得到落实。

四、节能减排的模式

1、城市规划中产业结构和布局调整与节能节能减排;

2、对于城市工业结构升级，要分类指导;

3、以低碳生态为目标，实施城市工业空间转移和布局优化;

4、区域规划层面的低碳生态空间按结构;

5、总体规划下的低碳城市空间结构。

五、低碳生态城市设计在规划管理

城市建设现状信息、城市规划编制信息和规划审查信息等。生态城市设计的内容，一般集成于城市规划编制信息，因此，这里集中就城市规划编制信息进行阐述。在城乡规划信息平台"一张图"中，城市规划编制信息一般由三个部分组成：法定信息库、参考信息库和现状信息库。

1、法定信息库主要包括了法定规划层面的内容，即城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。部分城市设计的内容，通过法定规划的内容，在此反映出来。

2、参考信息库包含了专业规划、规划咨询等内容。专业规划包括城市设计、历史文化名城规划、交通规划、市政规划、地下空间规划等。生态城市设计的内容主要在参考信息库中体现。

3、现状信息库主要包含了基础地形现状信息、城市建设用地现状、建筑现状、道路交通现状和市政管线现状等内容。

建筑规划管理阶段的生态城市设计实施的核心，是落实用地规划管理阶段提出的包含有生态城市设计内容的土地利用条件。建筑规划管理阶段主要职能是根据土地利用条件，审核建设项目设计方案，划定建筑核位红线，发放建设工程规划许可证。落实生态城市设计的要求，主要是通过审核建设项目设计方案来进行，除当前规划管理的必要审核外，还包括：针对上位生态规划及规划用地条件要求，审査是否符合控制性详细规划的生态要求、"五线"控制、土地评价下的用地性质、总建筑面积及分项建筑面积、建筑密度、绿地率、植物配置、生态适宜性等技术指标要求。是否满足建筑日照，城市空间形态、城市界面、幵敞空间是否有利于生态保护等。 生态城市设计，尤其是局部生态城市设计和街坊生态城市设计可作为规划管理和城市建设的依据之一。针对不同类型的城市建设项目，结合城市规划管理，可以有不同方式，落实生态城市设计要求，在用地规划管理中，转化为土地利用条件，作为项目的规划、建筑、环境设计的重要依据;在建筑规划管理中，结合具体报建方案及施工图设计，以判例式的个案审査予以落实，直接控制和指导微观、具体开发建设，在"一书两证"为核心的规划管理体系中落实生态城市设计。

六、总结

全球没有人能够置身于气候变化的挑战之外，气候变化已经把人类首次凝聚起来应对共同的敌人。我国面临着快速城镇化进城中能源集约化使用的巨大压力，大局大的压力同时也是机遇，不仅可以推动建筑和城市规划设计思路的全面创新，而且我们可以借机走上一条全新的发展之路。

低碳生态城市设计应与城市规划管理衔接，进一步落实生态城市设计的要求，将其纳入城市建设实施的范畴。随着城市规划管理信息化进程的发展，应该将规划管理"一张图"以及三维数字地图系统等信息化手段运用到生态城市设计中，落实生态城市设计的管理与实施。在城市规划管理的流程中，用地规划管理阶段，生态城市设计内容通过控制性详细规划得以落实。建筑规划管理阶段，生态城市设计内容涵盖于土地利用条件中，并以此为依据对建设项目设计方案进行审查。

第二篇：城市道路照明规划设计分析论文

［摘要］

城市道路照明设计不仅关系到城市美观，还关系到城市居民的生活。所以在城市道路照明规划设计时，工作人员应该综合考虑各方面的因素，只有这样才能促进现代化城市的发展。本文从四个方面阐述了如何科学、合理的规划设计城市道路照明。

［关键词］

道路;照明;规划设计;节能;探析

城市道路照明原有的功能是照明，但是在现代化社会，它被赋予了新的含义，城市道路照明还是一种城市景观设计。随着物质生活水平的提高，人们越来越关注城市道路照明的设计。它不仅能展现一个城市的品味，还能体现城市的人文环境。由此可见，科学、合理的规划设计城市道路照明是非常有必要的[1-2]。

1路灯的设计

路灯是实现照明的关键，所以在实际城市道路照明规划与设计中，应该综合考虑各方面的因素，设计合理的路灯布局[3]。尤其是在城镇化进程加快的背景下，科学、合理的布局路灯才能完善城市功能，增强城市的竞争力。

1.1路灯布设

路灯的布设需要考虑路灯的整体布局、路灯间距，路灯间距的设置主要依据城市道路的宽度和绿化带的高度。常见的有单侧布置、双侧对称布置、双侧非对称布置、中心对称布置。设计人员在布设路灯时应该遵循《城市道路照明设计标准》[4]，在确保照度和均匀度要求的基础上，按照道路结构形式不同，分别设计路灯式样。如中间有绿化隔离带的道路，当隔离带较宽时(>5m)宜选择单悬臂路灯，采用中心对称布置。当绿化隔离带较窄时(<5m)宜选择双悬臂路灯，采用中心布置。因而设计人员，在城市道路照明规划设计中，应该依据实际的道路环境选择合适的布设方式。

1.2灯杆高度选择

布设合理的路灯高度。例如:有一条宽30m的城市二级次干道路，人行道两边宽各6m。如果路灯采用对称布置，那么根据国家道路照明设计要求，路灯高度为实际道路宽度的0.5倍，即:(30-6*2)*0.5=9m。根据城市二级次干道的车流量的照明要求、采用高压钠灯的光源，适宜采用400W和250W高压钠灯光源。因而一般路灯高度最好不要超过10m，灯杆间距在3倍灯杆高度为宜，即27～30m/组;人行道照明高度在6m高度为宜，即人行道路宽的1倍。此外，在设计灯杆高度时，还要考虑路灯布置方式的影响。如采用单侧布灯方式时，当道路有效宽度小于12.5m时，可按H≥1.2Weff设计路灯安装高度，根据灯具横向配光设计其悬臂长度和仰角。所以设计人员在设计灯杆高度时，需要从多个方面进行考虑，这样才能合理的设计灯杆高度。

1.3灯源选择

城市道路照明在兼具照明功能的基础上还具备美观作用。所以一般在城市道路照明系统规划设计中，都是采用一些外形美观的灯型。目前，道路照明所使用的光源主要有高压钠灯、金属卤化物灯、LED灯、无极灯、飞利浦Cosmo白光灯等。这些灯源都有各自的特点。并且设计人员在设计时应根据道路功能，按照国家绿色照明规划要求进行合理选择，这样才能既满足道路照明标准要求，又满足节能减排的目的。但光源的选用也不能单纯从光效和光衰出发，还应综合考虑显色指数、使用寿命、启动特性等因素而合理选用。此外，依据《城市道路照明设计标准》，灯源的选择还应该满足以下两个要求:一是满足道路照度要求，二是满足功率密度值要求。所以设计人员应该在综合考虑各方面影响因素的基础上选择合适的灯源。

2城市道路照明中供配电及控制方式的设计

2.1供电电压的设计

常用的城市道路照明供电电压是高压10kV，低压380/220V。如果采用高压供电，则需要采用环网箱式变电站，并标配干式变压器。另外，城市道路照明供电也会采用TN-S系统低压。这种方式常用在内部设有变电所的建筑物。其主要工作原理是指，在总电网中，实现N线和PE线的分离。当产生连电故障时，就会使故障电流通过PE线。这种工作模式能够减少电力安全事故的发生。一般要求每隔1.6～2km左右设置一座箱式变电站。而且当供电总段的电压降限制在±10%Ue时，低压供电半径需要控制在0.8～1km左右。

2.2箱式变电站变压器的选择

对于箱式变电站变压器的选择，需要根据路灯的实际负荷以及信号灯容量等。常见的灯具都是采用0.9功率因素的单灯就地补偿方式。另外，箱式变电站内变压器容量的选择，还需要根据实际区域的电力负荷状况和电力需求增长情况，然后按照上一级电网或电厂提供的负载能力选择变压器的单位容量。此外，设计人员还要注意箱式变电站应该布设在距离人行道大于0.5m左右的地方，这样能够有效避免变电站给行人造成视觉障碍。由此可见，箱式变电站中变压器容量的确定，需要依据实际的工程环境和用电需求。

3城市道路照明供电线路的设计

在现代城市中，道路照明供电线路的设计不再纯粹的考虑照明和供电。基于节约能源的目标，现在的城市道路照明供电线路设计都是采用分时段的控制方式[5]。由于我国公路交通设施比较齐全，加之我国城市道路照明供电线路在埋设在地下，因而在设计城市道路照明供电线路时，要统筹兼顾。设计人员可以从两个方面进行城市道路照明供电线路的综合评估。

3.1采用分时段的节电控制方式

很多城市都是采用的半夜等分时段控制方式，采用5芯电缆。但是这种控制方式并不灵活，而且还会出现偏向的问题。基于这种情况，设计人员可以采用8芯电缆，其中，三线控制半夜灯，三线控制夜灯。并且其中一芯作为PE线，一芯作为零线，其它芯作为相线。这样不仅能够提高供电线路分时段控制的灵活性，还能得到节能的目的。

3.2采用新颖、灵活的方式布设综合供电线路

在设计供电线路时，需要工作人员整体把握工程环境。不仅要保证变压器能够满足所有用电设施的需求，还要预留一定的供电线路，以方便公路以后的建设。此外，在铺设电缆时，应该注意实际的公路公共设施。一般都是采用YJV-1000系列4+1芯低压电缆，然后选择PE管，通过直埋方式将电缆埋于地下。如果遇到绿化带，则应该将电缆埋设于距离绿化带大于0.5m之下。这样既能保证电缆的正常使用，又能保护绿化带不受到破坏。而箱式变电站在接地时，都是采用工作接地和保护接地通用一套装置的方式。其中要求接地的电阻要小于4Ω。

4照明控制方式的设计

4.1模拟日照时间控制

这种照明控制方式主要是根据实际的日出日落，设计的一种控制方式。其缺点在于时间误差太大，尤其是在夏冬两季。并且这种控制方式还不利于工作人员实时掌握城市道路照明状况。因而这种方式已经很少被应用在照明控制方式的设计中[6]。

4.2无线远程集中控制

这种控制方式是现阶段城市中比较常用的一种路灯控制方式。优点在于能够方便工作人员实时掌握路灯各控制点的运行状态。虽然各个生产商开发的照明控制产品是各不相同的，但是其原理都是利用远程控制，实现实时的控制路灯开关、电压等，并方便工作人员根据返回的数据信息，进行照明控制方式的及时调整。这种控制方式不仅降低了工作人员的劳动强度，还缩短了道路照明调整周期，极大的提高了城市道路路灯控制的工作效率。

4.3单灯控制方式

所谓单灯，就是对城市中的每一盏路灯进行单独的控制。这种控制方式是在无线远程集中控制方式的基础上，开发出的一种更加精细的控制方式。主要是在每盏路灯上，都添加一个单灯控制终端，然后再通过无线通讯方式，将终端与数据库相连。从而实现工作人员对每个控制点的单独监控，并进行单独的变功率控制。这种方式的缺点在于投资成本较高。如果条件允许可以采用这种控制方式。

5结束语

综上所述，城市道路照明系统的规划设计需要依据实际的工程环境和用户需求，这样才能保证城市道路照明系统施工的质量[7]。尤其是在人们生活水平日益提高的背景下，做好城市道路照明系统规划与设计工作是非常必要的。这不仅是我国经济技术发展的必然结果，也是我国城镇化进程加快的客观需求。

参考文献

[1]陈泽，吴建，张郭艳.城市道路的照明系统设计与优化[J].照明工程学报，2015，(03):72-75+82.

[2]王冠玥.城市夜景照明设计[J].林业科技情报，2013，(04):70-72.

[3]曹晓林.浅谈新时期城市道路照明设计问题[J].科学中国人，2014，16:63.

[4]曹晓林.浅谈新时期城市道路照明设计问题[A].科学中国人(人文社科版)[C]，2014，(01).

[5]赵宏志.城市道路路灯照明工程如何做好全面规划[J].科技视界，2014，28:299+345.

[6]古丽先迪力穆拉提.城市道路规划设计中存在的问题及解决策略[J].环境与生活，2014，18:18.

[7]李铁楠等.城市道路照明设计标准CJJ45-2015.

第三篇：大连高新园区城市规划馆成功案例分析

案例名称:大连高新园区城市规划馆案例投资总额 2000 万元

设计类型:室内设计

案例类型:展览空间

案例所在地:大连 高新园区

案例面积:6500 平方米

详细地址:大连市 高新园区

承建公司:大连红方块展览展示策划有限公司

联系人:龙经理

电话:0411-84647137

设计说明:

1.作品对城市价值独特的挖掘角度:

高新园区城市规划展示馆设计以清晰的时间脉络为线索，从总体上对大连高新园区未来主导产业发展和城市内涵特征进行了准确定位，突出了技术产业的特点整个规划展览馆以展示“创新”为核心，着力打造高新园区建设世界一流的软件和服务外包基地。同时将多种虚拟规划展示融入多项环节，充分的展示了大连高新园区2013年重点战略，清昕规划了高新园区未来前进的道路。

2.作品在环境风格上的设计创新点:

高新园区城市规划展示馆的布展设计，以“素”、“小尺度”、“细节”来抓住观展者的眼球和内心。展馆共分三层，采用黑白灰色调为主，期间点缀生态绿，将城市历史到未来规划一一展现在市民眼前。绿色生态主题展厅以视觉、听觉为依托所变换的灯光效果形成的立体空间里，感受高的园区这座绿色城市的四季变化.

3.作品在空间布局上的设计创新点:

在考虑布展设计的同时，布展设计师将不同性质的布展空间各自在交通，景观等方面加以分析比较以寻求整体效益的最大化。辅助功能区设置因地制宜，穿插于以上各主要功能区之间，以方便它们之间的联系。通过这样的布局，各布展区块完美地实现了各自的功能要求，最大限度的利用了基地周边的景观资源，同时保证了展区之间便捷的联系与交流

4.作品在投入运营后的出众效果与评价:

大连高新园区城市规划展示馆，作为城市的灵魂之窗，浓缩着整个城市的精髓，使人们感受到高新园区这座古老而又现代城市愈久弥新的魅力。展馆推动公众参与发挥直接推动作用，为发展规划展示行业发挥积极作用。

高新园区城市规划馆通过“现实”和“虚拟”两部分精彩结合，淋漓尽致的展现出高新园区伟大的历史足迹和未来发展之路。

详细的设计说明及策划方案咨询大连红方块展览展示策划有限公司

第四篇：国外规划建设宜居城市的典型案例

尽管宜居城市作为一个新的发展理念已经对国内城市的发展与建设产生了很大影响，但国内目前关于宜居城市规划建设的实践仍处于刚刚起步的阶段。而在国外，不管城市规模的大与小，都有一批宜居性建设较好的城市，值得我们借鉴。

温哥华：打造大城市宜居的典范

温哥华是加拿大西南的海滨城市，三面环山，一面傍海。人口的急剧增长曾给温哥华的城市发展带来结构上的转变，产生了各种各样的问题，包括：城市地域的蔓延迅速而又稳定地增加了汽车的使用，交通拥挤和空气污染连续增加等。为此，温哥华在城市发展建设中遵循“精明增长”的理念，走发展紧凑型都市区之路。市政当局通过刺激中心城区的人口增长、促进就业岗位和住宅数量之间达到平衡以减少对机动车交通的需求。这不仅有助于形成更加紧凑的城市形态，而且避免了低密度的城市扩散。

具体而言，温哥华注重营造多中心、多级别的都市中心：运用“集中增长模式”，在划定范围内统一公共基础建设及其他城市服务;增加公共交通，鼓励人们改变出行方式，劝诫单独使用交通工具;减少土地消耗，防止低密度扩张，集约和“精明”地使用土地。为营造亲切宜人的城市氛围，温哥华城区的设计指导思想是，通过贯穿整个地段类型多样的开敞空间体系，将建成区分为若干独立规划的居住组团，合理布置低层和高层住宅，在保持人性化尺度的同时，实现居住高密度。

对于高密度的中心城区，温哥华的城市设计注重规划、比例和色彩等。城市用地生态空间富裕，建筑物以花草树木作为屏障，控制商店店面宽度以适应行人的要求，加设遮蔽设施以避免天气变化的干扰。建筑的底层部分道路红线取齐，以加强街道上的城市

气氛;所有的高层塔楼避免直接进入行人视觉范围，以提高街道的舒适宜人度，并保证街道上阳光充足，令现代化的城市设计与自然风光交相辉映。

可以说，温哥华是在高密度城市环境下创造了宜居和充满活力的空间，树立了打造宜居大城市的典范。

新加坡：完善的规划体制为宜居城市建设提供保障

新加坡是马来半岛最南端的热带城市岛国。新加坡发展最大的约束是土地资源，但城市的发展并未受其影响，其开发成功主要归因于有一个明确、清晰和强有力的政府控制体制。它依据坚实的政策环境，使专业规划者与企业很好地合作，它果断地执行了一些重大的政策和规划，才使新加坡有了今天的宜居环境。

新加坡最引人注目的是其良好的绿化环境，这是基于三方面的原因。首先，规划部门精心编制了《绿色和蓝色规划》，这确保新加坡在城镇化进程飞速发展的同时，仍拥有绿色和清洁的环境;其次，新加坡在不同的发展时期，提出不同的绿化美化目标，保证与城市变化的方向相一致;此外，政府出台了诸如《公园与树木法令》、《公园与树木保护法令》等一批法律法规，要求所有部门都必须承担绿化责任，对损坏绿化的行为实行严厉处罚。

新加坡政府充分发挥其职能，实现“居者有其屋”。首先，政府设有建屋发展局，专门解决经济适用房和廉租房的问题。新加坡的经济适用房称为“组屋”，政府对购买“组屋”人群的收入有一定限制。至于商品房，政府只根据政策批租土地。其次，为了让居民都能买得起房，新加坡政府推出了一系列优惠措施：制定公积金制度;坚持“组屋”小户型、低房价原则;对居民购买“组屋”实行免税优惠措施等。另外，为了保证居民的生活质量，建屋发展局在“组屋”的地址选择、样式设计及配套设施建设上都颇

费心思。

此外，新加坡政府重视公共交通发展，制定和完善了城市交通总体规划，投入巨额资金，加快城市陆路交通网络的建设，并且通过将快速轨道系统延伸到新城镇和居住区中心，来获得一个整体有效的交通系统。

总之，新加坡政府完善的规划体制为宜居城市的建设提供了一个良好的保障，并有效避免了城市发展中缺少控制的问题。管理机制能保证不同的规划和执行部门间的紧密合作，保证公众充分参与规划进程并及时提供反馈意见，从而获得一个可信而可行的规划。公私之间的紧密合作，是成功开发中整合意见和资源的一条值得世人借鉴的途径。

西雅图：全面贯彻可持续发展的指导思想

西雅图是美国太平洋西北海岸一个商业、文化和技术中心。西雅图在宜居城市建设方面，最突出的贡献在于，它率先提出并贯彻实施了“可持续发展的西雅图”模式，具有强烈的整体意识、区域意识和社区意识，成为世界上众多城市效仿的对象。

首先，确立了弹性生长的规划框架，提出了独创新颖的规划模式——“都市集合”，制定了完善可行的规划策略，并建立了规划的法律和财政保障机制。其中“都市集合”的用地模式，主要是将西雅图都市区按建设密度从大到小分为“都市中心集合”、“核心型都市集合”、“居住型都市集合”和“社区中心点”四大类，每类按照各自的特点分别进行规划，充分体现了控制增长、节约土地资源、降低能源消耗、高效利用基础设施、保护环境、鼓励公众参与、提倡社会公平、改进生活品质、加强社区意识、保护地方特色及整体规划等可持续发展的思想。在交通规划中，力求缩短通勤和购物距离，鼓励公交、小巴、自行车、步行等多种出行方式，并为其规划和设计完善的设施及环境，体现了可持续发展中节能、环保、高效、循环、多样以及区域性和社区性等综合特征。

社区规划则遵循自上而下、协调合作、平衡利益等可持续发展的原则。在规划要素上，界定了规划的总体原则和框架，设计了专门的规划程序和格式，以保证每个不同的社区在规划上的同一性。

在整个规划的编制与实施过程中，高质量、高效率，系统而程序化的公众参与是西雅图成为宜居城市的重要保障。在环境建设、基础设施建设和城市开发等多方面，都能保证切实有效的公众参与，参与行动随具体项目进程分阶段分解到整个过程中。在参与过程中，制定了比较系统的规划操作程序，涉及内容根据具体项目的特点，由政府、专家和利益相关人共同协商制定，公众进行评判和监督。(

第五篇：案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比(DOC)[大全]

一、

二、

三、四代万达广场商业规划对比分析(组图)

核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第

一、

二、

三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉(目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达)，二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第

一、

二、

三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。

第一代万达：

长沙解放西路万达(悦荟广场

说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场(项目招商信息)(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。

第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。

第二代万达：

武汉江汉路万达(悦荟广场)

第二代万达的代表作——江汉路万达广场(悦荟广场)于2004年12月开业，项目位于汉口中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。 总建面约13万m²。物业组成及业态分布： A栋为自持物业，引进大洋百货;

B栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主;二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电;

C栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主;二层为万达影城。

B座：

物业规划

楼层层高

5m

商业

临街面

长100m

宽80m

水平/垂直人流组织

1-2L：2部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

2-3L：1部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯

货流组织

2部货梯

公共空间

主通道宽4m 次通道宽2.4m

业态分布

楼层

业态

代表品牌

服装零售、餐饮

电玩

嘟嘟熊、Danny、面面杂酱面、神采飞扬电玩城

零售

沃尔玛超市

零售

工贸家电

C座：

物业规划

楼层层高

2F：9米

商业临街面

160米

水平/垂直人流组织

2部扶手梯，7部消防步梯

货流组织

1部货梯

公共空间

走廊宽4米

业态分布

楼层

业态

代表品牌

1F

零售、餐饮

搜衣廊，D调男装，港堂木桶饭

2F 餐饮、休闲娱乐

顺香餐厅，万达影院

B座一楼平面分布图 C座一楼分布图

B座一楼租金：300-600元/㎡/月 C座一楼租金：400-1300元/㎡/月

笔者注：看到没有，这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。

江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达，笔者认为，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。

具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。

另外说个有趣的现象：位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。什么原因：B座主力店为沃尔玛和工贸家电，C座主力店为万达影院(年票房排进全国十强)。江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上。其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛B座的人很可能买完东西就走了，根本不会去A座或者C座。在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好，该项目可以说是第二代万达的改进版，也是A、B、C三座商业，3种不同业态定位，中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流可做到有效共享。

二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。

第三代万达：

第三代万达组成示意

万达集团吸取了前两代万达广场(项目招商信息)开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。

室内步行街规划：

室内步行街规划要点

宜昌万达室内步行街模型图

万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。

室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。 室外步行街规划：

如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身，那万达的室外步行街就是没人疼的私生子，只是万达销售回款的工具。其商业规划也不用像内街一般过分考究，更多的是考虑怎样便于划铺销售。其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商，和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街，总长一般500-1000米不等。商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路，在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口，但是与主力店无法直接连通。如此一来，无主力店有效带动，散售后无法做到统一招商运营管理，无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势，注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。

例如武汉的菱角湖万达，得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期，商业外街在2009年一经推出，均价约3万，短期内即告售罄。2010年12月开业至今，经过2年的运营，其商业外街空置率仍超过50%。更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达，笔者2011年2012年两次前去，开业近2年，外街几乎全部空置。业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。

武汉菱角湖万达规划图

襄阳万达规划图

宜昌万达规划图

第四代：武汉中央文化区

关于第四代万达广场，目前有2种说法，一种说法是第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题，目前尚在规划中。第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者，其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。万达全国的项目按级别分为A+，A，A-，B+，B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。

笔者从对中央文化区的了解来看，这个项目不管是不是属于第四代，绝对是史上无法复制的万达产品。因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊，并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合，也没有哪个城市受到万达如此关照，在一个城市开10个万达。也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。王健林曾说：楚河汉街是独一无二无法复制的。

中央文化区总体规划

项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。分别包括：

汉秀剧场：万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿元。

万达影城：国内目前规模最大的电影城，总座位数达到4500 座。共设有22 个影厅，

囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院，飞行影院、体验影院等。

万达广场(项目招商信息)全国一号旗舰店：19 万平方米万达广场。拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。

奢华酒店集群：投资30亿，共打造5 个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。

智能写字楼群：9 栋国际一流甲级写字楼，地上总建面45 万平方米。

高尚御水豪宅：规划四个组团，地上总建面155 万平方米高档住区。

汉街：

中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街，总建筑面积约18万平方米。整个汉街至西向东分为3个主题定位：个性潮流、国际时尚、品味生活。引进了300多个国际国内外一流商家，其中不少都是首次进驻武汉，包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。除了品牌吸引力，汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑，并与东沙联通工程相结合(楚河)，打造的一条亲水景观休闲街。

汉街的优势固然明显，品牌吸引力强，业态丰富，建筑颇具特色，但仍有不少值得诟病的所作。汉街试图植入文化元素，利用故楚之地和本地文化为依托，设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场，分别为“屈原广场”，“昭君广场”，“知音广场”(俞伯牙、钟子期)，“药圣广场”(李时珍)，“太极广场”(张三丰)，每个广场按照主题布置一个名人雕塑。以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人，提高项目附庸风雅的文化内涵。但恕我冒昧的是，文化不是靠起个名字立个雕像就能称之为文化。汉街仅仅是披着文化的外衣而已。在整条1500米长的步行街上，除了几个节点广场，中间没有设置供人休憩的休闲桌椅，整条街逛下来略感疲惫。另外，项目为抢在国庆前开业，从开工到开业仅仅用了10个月，难免在建筑细节上有诸多瑕疵，这也导致了开业后的一年多时间，汉街局部都在不停的修修补补。开业初期不少铺位空置，后期不断有商户在装修，给人的印象是汉街就像个半成品。

靠建筑特色、品牌和浮于表面的文化元素是无法让消费者产生共鸣，这也是汉街从开业前期的天天爆满到现在人气大不如前的原因，缺乏互动体验感是不会让人产生下次再来的快感的。

相比第三代万达，中央文化区在各方面都有大的突破，也有些共同点：以一条商业步行街为灵魂，串联起万达广场、汉秀剧场、电影城、写字楼群等其他各类物业。并通过住宅、写字楼等可售物业回笼资金。500亿的投资，是需要规划大量的可售物业回款不断支撑滚动开发的。

结语：其实从万达一二代产品来看，要开发商业地产，首先需要考虑的是融资问题。仅靠部分商铺销售来支撑商业地产开发，难以平衡现金流，更不利于快速复制。万达从实践中摸索出第三代的综合体的开发模式，并在一定程度上解决了现金流的平衡问题。对于一个非上市公司，融资渠道相对单一的情况下，能做到这样成功实属不易，虽然它的商业外街备受外界诟病。至于第四代，目前还有待检验。总而言之，我越来越相信，商业地产更像是个金融行业而非地产行业。凯德模式在未来或许更值得借鉴!