城市规划实务分析

第一篇：城市规划实务分析

城市规划实务城市规划编制与方案评析

第一节 答题方法、步骤

1.1试题类型

(1)数量分布

设计类4道：总体规划2道(大、中城市各一道)，居住小区规划2道，管理类2道，二者之间1道(如提设计条件、任务书)。

(2)类型(评析难度：高、中、低)，有正例和反侧，正例题要求指出特点，外加一些不足，反例题要求指出缺点，可能让你提出修改意见。有可能做图，但不是快题设计。设计类一般都有附图。

1.2答题方法、步骤

(1)审题：理解题意，判断正反例，考点范围。

(2)看图：不忽视任何要素。

(3)寻找考点：综合判断确定。

重要考点(明显错误，违背原则，符合题意)。

可能考点(不太妥当处)。

非考点(不足，但命题人员不打算考你)。

诀窍：图上没有标示的(缺项，深度不够)一般不是考点。图上标示的多半是考点。但缺项到最后也要答一下。如题目问小区交通组织的特点，考生应该立即反应出至少应该从下列4方面答题;与主路接口，出入口关系;人车分行;通而不畅，道路分级;停车。又如有的题目中标示：该地区有地铁站，古庙，商业中心等，每一个都是考点，如地铁应考虑人、出入口、与商业功能联系等，古庙应考虑保护措施、与商业中心及公共空间的联系等，商业中心应考虑与地铁站、古庙的联系，与公共空间的结合等。

方法：按图例依次对照规划原理找问题，最后关注全局(路网系统、城市整体结构问题等)。这样会不漏项。

(4)答题：

先答重要考点，再答可能考点。

语言组织条理清晰，表述规范(应用专业术语)。

字迹工整，卷面整洁。

指出问题后，必须说明理由(意思一致即可得分)。

多答不扣分(可以密网捕鱼，广种薄收)。

对第二问"提出修改意见"的回答，若无把握则答得原则一些。

最基本的原理就是重要的得分点。

第二节 试题练习

2.1城市规划务实方案评析答题口决

文字图例先细读 再看风象与水流 商业中心人气足 交通便捷好服务

良好地段给居住 上班不必跑长途 工业用地重运输 污染大户须防护

易燃易爆要隔离 转运便利建仓储 公共绿地宜均布 滨水地带多种树

旧区新区要兼顾 文化遗产多保护 干道骨架要清楚 两侧用地须相符

道路间距宜适度 一般内密而外疏 港口须有疏港路 生活岸线要留足

机场进城走快速 端侧净空须关注 高速公路不穿城 过境公路擦边溜

客运站场宜深入 编组站场城外布 夏季凉风能导入 冬季寒风能阻住

道路依山傍水走 相交尽量九十度 净污分置上下游 雨水尽量顺势流

四通八达有出路 抗灾避难易救护 自然人文须借助 城市特色要突出

第二篇：09年《城市规划实务》实例练习及评析

实例一

某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米， 由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。

评析：市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。

实例二

某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。

评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。

实例四

某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：

1.厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。

2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。

3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。设为首页 城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。

4.受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。

5.办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。

6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。

7.受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。

8.城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。

实例五

某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha.为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。

评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司

办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续;如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。

实例六

某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点。市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和1997——1998年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方，由于资金的限制，加上大环境的需求不足，纷纷撤资或停工等待，中心区只建成了一个会展中心设为首页 、一个图书馆和一个中心广场。市政府为了继续推动该地区的开发，匆忙修改规划，将原来准备建设商务中心的大片土地改为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是，2000年以后，随着经济形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转变为居住用地。该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地;另一方面，新的建设项目又没有地方建设。政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。

评析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-2年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。

某房地产开发公司于1999年8月19日经市规划局(99)规建字1052号规划许可证批准，在某市东方东路建设中山大厦，该公寓楼工程由地上18层和32层两部分组成，建设规模为7万平方米。但该单位自主将18层部分加高9层，违法建设面积5400平方米。现该公寓正被市规划局查处中。

评析： 该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改方案，擅自加高。按照规划审批程序规定：已取得审定设计方案通知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申报设计方案要求改变建筑高度、建筑布局等事项时，应持函件(详细说明改变的具体理由)和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后，方可受理申报。并需要重新审定修改后的规划与建筑设计。该房地产开发有限责任公司未经允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚，应得到相应处罚。

实例八

1993年，x市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，加入收藏 以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元，实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣。但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随后，这些耕地邓被侵害成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有200平方米，而且从未开张。征用了一百多亩土地，只盖了这么小的交易厅，就连这个交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但是他们现在看到的这种情况，真是让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。

评析：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划、按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果同意，将提出被改变性质的用地的规划设计条件。这包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。

某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营。经过协商，乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书。协议书规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润可观。联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论盈亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。

评析： 房地产开发公司与乡政府的这种合作，是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上却是变相出租土地。首先，签约主体资格不对，乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东。我国新修订的《土地管理法》第十条明确规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约。另外，该联办公司的协议内容也属违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润、费用而不承担风险等等，完全不符合一般合营行为所遵循的共同出资、共同经营、利益共享风险共担原则，说明乡里根本不是为了联营办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。由于我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让金。乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地，却声称是合办公司而不交国家有关税费，这份合办公司的协议其实是一种规避法律、脱逃税费、变相出租、转让土地的行为，其违法性显而易见。

其次，对于上述事件的处罚，可以根据《土地管理法》第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

第三篇：规划实务模拟试题

实例一

某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。

评析：市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。

实例二

某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。

评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。

实例三

某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地4000平方米;另一处位于中心区外围，占地8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准，将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。

评析：将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。 实例四

某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。

评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：

1.厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。

2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。

3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。

4.受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。

5.办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。

6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。

7.受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。

8.城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。

实例五

某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha.为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。

评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续;如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。 实例六

某城市有一部队机关经过计划部门立项，总建筑面积约为2.0万平方米，其中办公用房0.5万平方米，专业用房1.0万平方米，其他用房0.5万平方米。根据城市规划和建设单位的要求，在规划选址阶段经多次研究同意在城市西北部邻近该系统的医院和一居住区进行建设，用地面积为2.0ha.

评析：某部队机关建设用地属于军事用地，可按行政划拨的有关规定办理。因此，该部队机关持计划部门批准的可行性研究报告，并按城市规划行政主管部门提供的规划设计条件编制的经审核同意的规划总平面方案图，又经得土地部门批准和占用该土地的有关单位同意或取得有关协议，同时附有1：2000的地形图，向城市规划行政主管部门申请建设用地许可证。经城市规划行政主管部门审查符合有关要求即可核发建设用地规划许可证。

实例七

某市城市建设发展，在市区东部地区若干个工厂已经外迁或停产，其厂址由城市土地管理行政主管部门统一组织出让。在出让之前已由规划部门编制了详细规划，确定了每块土地的使用性质。某开发公司在出让中竞得其中的一块居住用地，面积4.5ha.按照详细规划的要求，并经城市规划行政主管部门确认，该居住用地的容积率为2.1，建筑密度为25%，建筑高度不得超高45m，居住区内的绿地率为30%，人口密度不超过800人/ha.某开发公司与市土地管理行政主管部门签订了土地合同，并将上述条件在合同中作出明确规定。

评析：这是一个国有土地出让的实例。关键是某开发公司在竞得4.5ha用地后与土地管理行政主管部门签订的合同中必须包含有规划行政主管部门的规划设计条件，才能办理建设用地规划许可证的申请。这主要是防止开发公司得到土地后任意改变规划设计条件，增加土地开发强度。城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，根据本例中的条件还可以要求其在4.5ha用地内编制一个修建性详细规划，为建设工程规划管理做准备。

实例八

某市的市区东北部有一中外合资的电子企业，因产品销路好，急需扩建一条生产线。企业提出在其厂区的东北角占用2.0ha的农村村民住宅和部分农村企业用地，企业提出的用地在城市规划为工业用地。

评析：这是中外合资企业要扩大用地，而且要占用农村集体用地的实例。其扩大用地的范围恰为规划工业用地，符合城市规划要求，但需将集体用地转变为国有土地，然后依照国有土地出让的有关规定办理出让手续，具体可参照例二所述。 实例九

某市在其市区东部有一工厂，由于污染扰民而外迁，其原址12.0ha用地依据城市规划改为居住区。因其区位较好，外商愿以优惠条件受让，后经该厂研究选中一家外商实施合资开发居住区。

评析：这是一个改变用地性质又进行合资开发建设的实例。中外双方如何合资，城市规划行政主管部门可以不去管它，自有主管部门过问。首先，城市规划行政主管部门要掌握用地性质只能是开发居住区;其次，根据城市规划要求提出规划设计条件，列入他们之间的合同或协议;第三，其合资的合同或协议是否得到有关主管部门批准;每四，其开发项目是否经计划行政主管部门立项;第五，合资开发是否进行了中国法人的注册，有无批准证书，是否已明确了项目经营法人。这些条件均已具备，城市规划行政主管部门可以接受项目经营法人对建设用地规划许可证的申请。

实例十

某市位于城市规划区内的一个乡，拟在现为0.5ha养鸡场的规划村镇建设用地上，改为建设一所敬老院，建筑面积4000平方米，2-3层主要为供老人的住宿、食堂、活动室、医疗保健室等，还有一些工作人员用房。此建设项目经区计委立项并经城市规划行政主管部门选址确认。

评析：像这类乡里为村民办实事的建设项目现在逐渐多了起来。利用集体土地为集体谋福利，将集体企业改为集体事业，其土地使用性质改变了，但其土地的集体所有性质并未改变。这种土地使用性质改变要不要办理建设用地规划许可证?只要该土地在城市规划区内而且进行建设活动，应该办理建设用地规划许可证，并对其建设也应该提出规划设计条件，审查其建设方案。不能因为农村在自有土地上进行建设，城市规划行政主管部门不去管它。这与养鸡场改为果树基地或变为养鱼场之类的情况不同，那是农业结构调整，与城市规划行政主管部门无关。现在是将养鸡场改为敬老院，有建设活动，又在城市规划区内，就与城市规划行政主管部门的职能有关了，不但应核发建设用地规划许可证，还应核发建设工程规划许可证。如果该乡不办理“两证”，那就是违法了，城市规划行政主管辖部门理应去查处。

实例十一

以农业项目配套设施的名义，XXX林科农业有限公司未经规划行政主管部门批准，没有办理征地和建设手续，投资建设家庭农场，建设地点是XX城市郊区原来是一片庄稼地，家庭农场包括别墅、种菜大棚、车库、锅炉房等设施，销售对象是城市中高收入的居民，租赁期限为50年，租赁费用每套设施在80万元到100万元人民币，一次付清。一期别墅已经大部分售出，经调查核实，这一项目并不具备任何房地产手续。

评析：虽然该项目表面上不是房地产项目，搞所谓的出租，但实际上从其租赁期限、项目内容和开发规模来看，无疑属于非农建设，是变相搞房地产开发，是绕过有关审批手续、超越规划管理权限、擅自占用良田的违法建设。该市规划监察执法大队会同项目所在镇政府对“XX家庭农场”勒令停工，限期拆除174栋违法别墅。从上述例子可以看到，当前在城市郊区，一些乡镇打着“新农村建设”“农业产业结构调整”等旗号与开发商合作，大肆兜售。这类新的违法建设项目产生的原因主要有三个：一是巨额利润的诱惑，目前近郊和远郊地区包括住宅在内的房地产市场需求仍然很大，把违法占地建设的别墅、公寓当做商品房出售可以获得世大的利润;二是一些乡镇村负责人从眼前利益出发，怂恿支持违法建设项目，给予越权审批，助长了违法建设的发生;三是规划法制意识淡薄，认为违反了规划法规顶多罚点款而已。 实例十二

1999年4月10日，某县啤酒厂“年产15万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地70亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以60万元的价款占用20亩耕地的协议。随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。1999年5月30日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的20亩耕地是土地利用规划确定的基本农田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破坏。遂责令啤酒厂拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处每平方米20元罚款，总计40.9亏元;按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以20万元罚款，并建议有关部门对该厂领导给予行政处分。

评析：该县土地管理局对某啤酒厂的处罚依据是《土地管理法》，该法第四十三条明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”同时，第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用的土地，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。

实例十三

“帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾达房地产公司以28万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118平方米，交房日期定为半年以后。10个月以后，某甲拿到寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。房地产管理局告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与腾达房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。某甲找到腾达房地产公司要求退房，腾达房地产公司的销售人员说，买房的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让金。某甲要退房，房地产公司不予办理;如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

评析：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。用集体土地开发商品房，这是法律所不允许的。而“腾达公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。 实例十四

1999年1月4日，XX市政府领导班子集体研究决定在H村开发建设一个电子工业加工区。1999年2月2日市政府联席会在听取政府负责同志的汇报后，同意与被征地单位签订征地协议，在该市土地利用总体规划确定的农用地区域内征用土地。据此精神，在未按法定程序申请报批的情况下，由电子工业加工区建设办公室主持，于1999年2月11日与H村委会签订了征地协议一份。市政府办公室于1999年4月30日分别以XX府办(函)(1999)1号和2号文件批准H村电子工业加工区办公室征用2754亩耕地，批准的征用土地未按法定程序向省政府申请批准。上述征用的土地，已按协议支付了40%用地补偿费共830万元;截至1999年5月3日，破坏耕地面积达901亩。主持XX市政府全面工作的负责同志对征地的具体情况是清楚的，也听取过有关同志的汇报，但未提出异议，并未及时针对这宗违法用地进行检查纠正。经过多次调查取证，省人民政府土地行政主管部门依据《土地管理法》有关规定，于1999年5月20日做出如下处罚。

(1)鉴于上述工业区所毁耕地已难以复耕，同时地方经济发展确实需要，经核准，对已推平的土地按每平方米10元进行罚款，并补办手续;责成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻检查，并建议按有关规定对有关直接负责人和直接责任人做出行政处分。

(2)对XX市人民政府越权征地的情况和处理结果通报全省。

评析：首先，XX市无权批准征用农用地，省级人民政府土地行政主管部门做出的处罚是正确的。市政府领导同志应负有重要的领导责任。其理由如下。

(1)XX市所征用的土地是总体规划确定的农用地。

(2)《土地管理法》第四十五条明确规定征用下列土地的，由国务院批准：

1)基本农田;

2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

3)其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

4)《土地管理法》第七十八条规定，无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处，非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

当前，出现如此多的非法建设用地，有相当一部分是由有些政府部门造成的，一些地方领导法制观念差，缺乏依法保护土地的自觉性与责任感，甚至将发展经济与合理利用土地、保护耕地对立起来，置国家决定于不顾，错误地认为占用耕地、依法报批用地会影响地方经济发展，打着发展经济等各种旗号，以招商引资、基础设施、重点建设项目等急于用地为由，我行我素，有法不依、有禁不止，以权代法，破坏法定的审批程序，给国家造成了很大损失。

实例十五

XX食品厂厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万平方米，政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划，兴建住宅，食品厂与XX房地产公司达成协议，合资建设2万平方米的商品房，按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。但在施工过程中，XX房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出。食品厂后又与XX建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。

评析：建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件、原建设单位同意变更建设工程规划、建设用地规划许可证中的建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，申报规划要点。建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件，按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。 实例十六

张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张XX未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。

评析：这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。根据《中华人民共和国城市规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。

实例十七

某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。

第四篇：规划实务的要点总结大全

城市规划实务考试复习要点总结时间: 2010-03-13 / 分类: 注册城市规划师 / 浏览次数: 1 views / 0个评论 发表评论 -

一、城镇体系规划与城市、镇发展布局方案的评析

1、评析的重点

(1)等级结构：城市化水平及城镇发展规模预测是否科学合理，城镇等级和职能分工是否符合国家、区域对本区城镇发展的战略要求。

(2)空间布局：区域交通网络布局是否合理，空港、海港、铁路枢纽和重要市政基础设施选址是否恰当，产业布局是否与之相匹配等。

(3)资源利用：城镇布局与发展是否与水资源、能源供应等的合理配置有机结合，是否与历史文化和风景名胜保护、矿产资源的分布与利用相衔接。

(4)环境保护：是否构建了良好的区域生态格局，是否与江河流域治理、海岸带保护、地质和气候灾害防御等进行了充分协调。

2、知识点梳理

3、注意点

(1)职能定位是否恰当。

(2)城镇体系的规划产业结构空间布局是否合理。

(3)中心镇选取是否过多，位置是否恰当。

(4)交通组织是否合理：如镇之间路网是否过多或欠缺，有些公路的修建是否必要、是否可行、是否经济，高速公路出口预留是否恰当等。

(5)基础设施和公共服务设施布局是否合理：注意题目中出现的水厂、污水处理厂、变电站位置是否合理;河流水域是否有防洪问题;对地质灾害是否进行了避让;出现大型建设项目注意布局是否合理，以及占用基本农田。

(6)与周边地区的关系处理是否恰当：尤其注意题目中出现的生态保护区、自然保护区、风景名胜区、森林公园、海域及海岸线等，看是否得到了合理的处理。

居住区详细规划方案评析

1、评析的重点

(1)总体布局：包括与周边环境的协调、居住区的总体的结构是否合理，整体空间形态是否优美、有序等。

(2)住宅布置：包括住宅的间距、朝向、消防问题等。

(3)配套公建：主要包括公共管理设施、商业服务设施、教育、卫生等公共服务设施，主要从公建的内容、位置、面积三个方面来审核。

(4)道路交通：包括道路结构、居住区出入口、停车场的停车数量及位置等等。

(5)绿化系统：包括绿地率、集中绿地、绿地布置与景观创造等等。

(6)市政设施：

二、城市、镇总体规划方案的评析

1、评析的重点

(1)目标定位：是否与国土规划、区域规划、江河流域规划及上层次城镇体系规划相衔接和协调，是否准确把握了城市在国家或区域经济社会发展中的地位。城市性质、主要职能和建设目标是否相互匹配，其论据是否充分。

(2)发展规模：人口规模是否充分考虑了城市经济发展水平、城市化水平以及土地、水资源、能源等环境条件的制约;是否用科学的预测方法进行了必要的研究和论证。用地规模的确定是否从现状用地水平、职能需求及资源条件实际出发，是否坚持了节约和集约利用土地的原则;是否符合基本农田保护政策和规划建设用地标准等有关规定。

(3)用地布局：居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用设施、绿地特殊用地等各类用地的空间布局是否有利于提高生活质量和环境质量，利用于繁荣经济，有利于交通组织，有利于历史文化、地方特色、自然景观和风景名胜的保护,有利于分期实施和可持续发展。各类建设用地比例的确定是否科学合理、是否有利于协调发展。

(4)基础设施：以道路网络为骨干的综合交通是否构成了良好的体系;城市内部交通是否顺畅、便捷、高效;对外交通是否与区域城镇发展相衔接，符合主要物流和客流的联系方向。水源和能源的供应、垃圾和污水处理、环境治理和保护、防灾、地下空间、重大市政设施选址等是否得到了妥善安排和落实。

(5)空间管制：是否合理划定“三区”(禁止建设、限制建设、适宜建设)的地域范围，并制定空间管制措施。是否合理划定“四线”(绿线、蓝线、紫线和黄线)保护范围，并制定保护重点和保护措施。近期建设的规模、内容、时序、实施步骤和政策措施是否具有可操作性。

考试方法

在审题时，首先应看清问题，分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案，还是违法查处的问题，根据不同题目的类型，采取相应的分析方法。

选址的问题——只要把题目中的要点一一罗列出来，就已经得到了答案;

用地性质变更——一定要先明确能否变更，然后再说明依据;

设计条件——要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政、景观、特殊政策的顺序逐项提出，关键是不缺项;

评审方案——要把文字和图纸中的要素列表进行对比，然后指出设计方案不符合规划条件的地方;

违法查处——的问题一定要先说是违法建设，然后再说明处理的依据和措施。

违法用地的界定和查处

1、违法用地界定

(1)未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用用地;

(2)不按规划主管部门核发的建设用地规划许可证的规定占用用地。

2、违法用地查处

(1)规划主管部门一经发现违法用地，就必须立即责令其停止建设活动，并按《城乡规划法》和地方性的规定管理办法的有关规定进行处理。

(2)对未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用的土地，由县以上人民政府收回。

违法建设的界定和查处

1、违法建设界定

(1)在未取得建设用地规划许可证和经批准的临时用地上进行永久性建设;

(2)未取得建设工程规划许可证的建设工程;

(3)未经批准的临时建设工程;

(4)未按照建设工程规划许可证的规定或擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程;

(5)未按照批准内容进行临时建设的工程;

(6)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的;

(7)城乡规划行政主管部门违反职责和权限，不按照法律、法规、规章规定批准的建设项目。

归纳起来四种类型：即无证(用地、建设、临时)、违证(用地、建设、临时)、逾期(临建——工棚、暂设)、越权(城乡规划行政主管部门)。

2、违法建设查处

(1)处理违法建设按照依法查处、及时处理、准确判断、公开处罚、处理和教育结合的原则执行。

(2)查处违法建设的程序。制止和立案登记，做出处罚决定，申请强制执行。

城市规划实施监督检查的任务

(1)城市土地使用情况的监督检查——一是对建设工程使用土地情况的监督检查;二是对规划建成地区和规划保留、控制地区的规划控制情况的监督检查。

(2)对建设活动全过程的行政检查——一是建设工程开工前订立红线界桩和复验灰线;二是建设工程竣工后的规划验收。

(3)查处违法用地和违法建设——查处违法用地，建设单位或个人未取得城乡规划行政主管部门批准的建设用地规划许可证，或者未按建设用地规划许可证核准的用地范围和使用要求使用土地的，均属违法用地或属于违法审批。查处违法建设，无证建设、越证建设，均属违法建设。

(4)对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的合法性进行监督检查。

(5)对建筑物、构筑物使用性质的监督检查。

规划监督检查的主要内容

(1)关于规划编制的监督

编制主体是否合法：《城乡规划法》第二章城乡规划的制定明确了各类、各层次规划的编制组织工作，主要有由各级人民政府组织编制的城乡规划和由各级人民政府城乡主管部门组织编制的城乡规划两类。

编制单位是否具备相应的资质。

编制是否具备准确资料。

(2)关于审批程序的监督

审批主体是否合法：《城乡规划法》中城乡规划的制定明确了各类、各层次规划审批工作。 审议程序是否合法：审议程序是否符合《城乡规划法》中对各类、各层次规划的审批程序的要求。

公告是否合法：城乡规划上报前是否通过公告、公告时间是否符规定。

(3)关于规划执行情况的监督

建设是否在规划控制的的建设用地范围之类;

是否有计划实施城乡规划;

是否严格保护自然资源和历史环境进行规划建设;

地下空间的利用是否遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则;

近期建设规划是否编制;

一书三证、行政许可变更是否符合规定。

违法用地和违法建设检查的操作要求

1、立案阶段

(1)确认建设工程是否为违法建设的标准

① 未取得或者以欺骗手段骗取《建设用地规划许可证》的;

② 擅自变更《建设用地规划许可证》规定事项，改变用地性质、位置和界限的;

③ 未取得或以欺骗手段骗取《建没工程规划许可证》的，擅自变更《建设工程规划许可证》规定事项，改变批准的图纸、文件的;

④ 占用道路、广场、绿地、高压输电线走廊和压占地下管线进行建设的;

⑤未经批准开矿采石、挖沙取土、掘坑填塘等改变地形地貌、破坏城市环境，影响城市规划实施的;

⑥ 未取得或以欺骗手段骗取《临时用地规划许可证》的，，违反临时用地规划许可证规定事

项，擅自变更用地性质、位置、界线，以及逾期不退回临时用地的;

⑦ 未取得或以欺骗手段骗取《临时建设工程规划许可证》的;擅自变更《临时建设工程规划许可证》规定事项，改变批准的图纸、文件的;擅自改变《临时建设工程规划许可证》使用性质的;

⑧ 将临时建设工程建成永久性、半永久性建设工程的;逾期不拆除临时建设工程的;

⑨ 建设单位代征公共用地，不按规定拆除公共用地范围内的建筑物、构筑物和其他设施的; ⑩ 城乡规划行政主管部门超越或者变相超越职责权限核发规划许可证件以及其他有关部门非法批准进行建设的;

⑩ 对于取得《建设工程规划许可证》但超过许可证时效进行施工的;

⑩ 不符合规划监督管理各阶段要求的。

(2)立案的标准

违法事实清楚，且属于经办人查处范围。

2、处罚审批阶段

(1)听证的标准

依据《中华人民共和国行政处罚法》第四十二条和《市行政处罚听证程序实施办法》相关规定，对公民处以超过1 000元罚款的，对法人或其他组织处以超过30 O()O元罚款的，当事人有要求听证的权利。

(2)罚款标准

罚款标准根据各地不同情况确定，但要有细则并公开。

(3)违法建设工程应予以拆除的情况

违法建设工程属于下列情况之一的，应予以拆除，不得只给予罚款的行政处罚：

①占用城市道路、公路、广场、公共绿地、居住小区、铁路干线两侧隔离地区、市区河道两侧隔离地区、文物保护区、风景区、风景名胜区、自然保护区、水源保护区、电力设施保护区、工矿以及占压地下管线地的;

②不符合城市容貌标准、环境卫生标准的;

③影响市政基础设施、城市公共设施、交通安全设施、交通标志使用或者妨碍安全视距和车辆、行人通行的;

④危害公共安全的;

⑤严重影响生产和人民群众生活的。

3、制作行政处罚决定书和送达阶段

行政处罚缴款书应与行政处罚决定书一同送达违法建设单位或个人;对放弃听证权利的违法建设单位或个人，经办人应在送达《听证告知书》三日后，且做出行政处罚决定七日内送达以上文书。

4、结案阶段

向人民法院申请强制执行的时问：如违法建设单位或个人逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，可在发出行政处罚决定书60日后，向人民法院申请强制执行。

法律责任

1、关于有关人民政府违反《城乡规划法》的行为及所应承担的行政法律责任

(1)依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划。

(2)委托不具有相应资质等级的单位编制城乡规划。

2、关于城乡规划主管部门违反《城乡规划法》的行为及所应承担的行政法律责任

(1)未依法编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划。

(2)超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建

设工程规划许可证、乡村建设规划许可证。

(3)对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证。

(4)未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布，或者批准修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取厉害关系人的意见。

(5)发现未依法取得规划许可证或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理。

3、关于相关部门违反《城乡规划法》的行为及所应承担的行政法律责任

(1)对未依法取得选址意见书的建设项目核发建设项目批准文件。

(2)未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件。

(3)对未依法取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权。

4、关于城乡规划编制单位违反《城乡规划法》的行为及所应承担的行政法律责任

(1)超越资质等级许可的范围或者未依法取得规划资质等级证书承揽城乡规划编制工作，或者以欺骗手段取得资质证书承揽城乡规划编制工作。

(2)违反国家有关标准编制城乡规划。

(3)城乡规划编制单位取得资质证书后，经原发证机关检查不再符合法定的相应资质条件，不能继续承揽城乡规划编制工作或者按原资质等级许可范围承揽城乡规划编制工作，应当按期改正而不改正的。

5、关于未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定进行建设所应承担的行政法律责任

由县级以上人民政府城乡规划主管部门采取以下行政措施和行政处罚;

(1)责令停止建设。

(2)责令限期改正，并处罚款。

(3)限期拆除违法。

(4)没收实物或者违法收入，可以并处罚款。

建设工程设计方案的评析

1、评析点

注意核对给定规划设计条件与设计方案中各项技术指标的差距

应按照用地、性质、规模、布局、日照、交通、绿化、市政、特殊政策的顺序进行。

2、注意点

(1)平面布局是否满足建筑后退红线(注意地下室位置)。

(2)日照间距是否符合要求;

(3)绿化配置、开敞空间是否满足要求;

(4)机动车出入口位置是否合理;

(5)消防通道是否符合规范;

(6)停车位配置数量是否够，位置是否合理;

(7)建筑是否符合体量、高度、色彩等要求。

本文来源于城市规划博客 http:// , 原文地址： http:///archives/318

第五篇：案例实务分析小故事

1、秘书的拒绝与尊严 (秘书修养系列之1)

《 宋史苏轼传》 记载，元丰末年，杭州僧人净源死后，他的徒弟乘海船到高丽将净源的死讯告知高丽王子义天，义天则派僧徒来中国祭奠净源;同时，带来了高丽国国母所送的两个金塔，为宋朝皇帝和皇后祝寿。当时苏轼任杭州知州，面对高丽国僧徒向皇帝转呈礼物的请求，他果断地拒绝了，并立即上表朝廷报告这件事的原委，提出周详的处理意见。苏轼在上奏的公文中这样说：‚我认为高丽国因为派人来祭奠一个亡僧，就趁便让他带来了国母给本朝帝后的礼物，这样做真是轻率无礼到了极点!要是朝廷收了而不回赠，或者回赠太轻薄，那么他们今后就有了对我们无礼的借口;要是收了礼物而回赠很丰厚，那就是以重金来回报他们轻微而失礼的馈赠了。我已经令主管的官吏将他们带来的进奉状退还了，并特别对那位高丽僧人说：朝廷的制度很严，地方官不敢擅自奏闻外国僧人来往的事情。我料这个僧人一定不肯善罢甘休，他会说本国派他来进献礼品，若不给他上奏，回国后就要重重得罪。我打算在他的状书上写个批语― ‘地方官不能向朝廷上奏不是他职权范围内的事情，高丽国没有正式发文，因此这件进奉状我不能转呈给朝廷，请持状回国复命。’这样的处理，是以我地方官的名义给他们的答复，不是朝廷拒绝他的礼物，似乎是一个比较稳妥的办法。陛下如认为可以，请下诏批准施行。

从现代秘书挡驾的角度来看，苏轼的处理至少在三个方面值得肯定：

一、定位准确。苏轼认为，高丽国国母送礼给宋朝帝后，这是两国元首间很重要的外交事务，高丽国应该派专使，上呈专文。现在却通过转呈的形式乘便而为，这是无礼的行为。

二、采取最佳解决方案。苏轼的处理方式又不是鲁莽的，他仔细分析了可能遇到的几种情况，从维护皇帝尊严的角度，果断将进奉状退回。考虑到那个僧徒可能会纠缠，又机智地以职权所限作借口，既不失映映大国的气度，又为当朝皇帝保存了威严。

三、主动说明事情原委。决策正确与否，往往关系到事业的成败，苏轼作为一代名臣，辅助决策时主动果断，不明哲保身，事后

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能坦陈主张，决不贪功，真正做到了主动辅助而不越权，体现了挡驾的艺术和技巧。

2、罗斯福的秘书―――威廉.洛布

关键词：总统秘书 秘书学 教学 案例 实例

在罗斯福还是州长的时候，威廉.洛布由于出色的速记才能和良好的工作表现而受到罗斯福的赏识。罗斯福是这样谈洛布的：我的工作时间是没有规律的，当我在办公室外想要工作时，洛布是我能够找到的唯一的一名速记员或秘书，洛布是愿意牺牲一切生活以满足其领导需要的人。

威廉。麦金利被刺使得西奥多•罗斯福当上了美国第26届总统，并把洛布推到了一个重要的位臵上。作为总统的秘书，洛布总是以一种威严神情急促地发出他的命令，表现出 他的支配感，以致一位记者称其为‚秘书之王‛。

一天下午，一位纽约出版商为邮递工作拖拉使他的业务受影响而来到白宫要见总统。两分钟后，洛布就抓住问题的要领，说道：‚这必要见总统。‛这位出版商还来不及作出反应，洛布已叫通邮政总局的电话，他用一道 只有十个字的命令解决了这个问题，放下电话后，他请那位客人立即离开。这位年青的出版商很难相信这一切，因为美国人还不习惯一个总统秘书可以对联邦邮政总局的高级官员颐指气使。

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麦金利的被刺使得洛布对总统的安全极为关心。罗斯福然对在他外出活动时跟着一大群特工人员感到不耐烦。于是设法破坏了洛布细心安排的保护措施。情况发展到洛布不能容忍的地步。终于有一天他向总统发出最后通牒：要么罗斯福接受洛布的保安措施，要么洛布辞职。结果是总统无条件投降。

在洛布与罗斯福的关系中，像这种摊牌的情况是极少的。总统并不是那种能够耐心听取不同意见的人，洛布则设法采取非正式的方式提出意见来影响总统，他常常在深夜笔录总统口授时边记录边向罗斯福轻声提出自己的见解。事实证明，洛布的这种非正式意见，对总统的决策产生明显的影响。

很多次洛布的忠告使得罗斯福免于犯错误。例如。罗斯福想让他喜欢的巴尔的红衣主教担任当时在美国空缺的一个重要位臵而给罗马教皇写信。洛布知道后大吃一惊，这样做不仅会使天主教会对罗斯福干涉梵蒂冈事务感到愤怒，而且基督教原教旨主义者也会怀疑总统与罗马天主教会有什么勾结。于是他竭力陈述自己的反对意见，使得罗斯福勉强放弃了原来的打算。又如，由于罗斯福对著名英国商人汤姆斯科普顿非常厌恶，一直没有对其发出到白宫的邀请，这件事使英美关系产生了一次小的危机。为减轻国际舆论对总统的压力，洛布勇敢地站出来向报界承认这完全是他的错。这时，洛布的替罪羊的作用就很明显了。

还有一次，罗斯福打算让白宫服务人员像欧洲皇家仆人一样，穿一种带镶边的制服，而引起公众的愤怒和嘲笑。洛布也将此事的责任推

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到自己身上，洛布对于自己公众的议论、辱骂从不抱怨。他经常就总统某一失检之处对记者说：‚这完全是我的职责所在，我十分愿意承担责任。‛

洛布在白宫的日子里显现了他从事总统秘书工作的高超水平，虽然他逝世讣告中并没有提到这一点。洛布为他的领导人所做的事情几乎无所不包。他把近代参谋长、接待秘书、议员的联络员、私人速记员、新闻秘书、政治顾问所起的作用集于一身。罗斯福认为这种说法是对洛布能力最恰当的赞赏。 案例评析：

(1) 洛布首先具备了出色的办公技能,能极好地处理办公事务。 (2) 还具有非凡的执行力和判断力。他是离总统最近的人，但不等于总统，但他能出色执行工作中一些具体的环节和步骤，帮助总统做决策。能清楚分辨事情的轻重大小，办事稳重果断。

(3)他做到了良好的参谋角色，他的言行符合角色规范，做到既尊重领导、坚决执行领导指示，又不迷信盲从，经过深思熟滤，给总统提出有价值的参考意见，避免了总统犯错误。 (4)他注重进言技巧，根据领导的心理、行为特征，选择适当场合和最佳时机，从要害问题切入，用委婉、含蓄的语言，巧妙地说出自己的见解或不同意见，使领导能接受。他任劳任怨， (5)甘当无名英雄，对大是大非清清楚楚，不计较个人得失。能主动承担过失，维护领导的形象。

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3、电话交流中的过滤原则

每个领导每天都要接听无数个电话，如果这些电话都要领导亲自接听，他们就没有足够的时间和精力去处理公司的战略问题或核心问题。为了解决这个问题，大部分的经营者都让秘书先过滤电话，把一部分不想接或没必要接的电话先行代为处理，只有重要事情非得由领导亲自处理的才转接，这样既能使时间得到合理的管理又能提高工作的效率。

过滤电话信息是秘书的一项非常重要的日常工作。一个优秀的秘书应该对自己的领导比较熟悉;如果了解他的人际交往范围、思维方式、工作方法和价值观念的话，在一般情况先都能判断自己是不是应该过滤，用什么方法过滤。

首先，要了解来电者的具体情况。如果秘书接听打给领导的电话，一定要问明对方的身份和目的，包括来电者的姓名、职位、来电原因等等内容。详细了解了这些内容之后，秘书应自觉并正确地判断此电话应不应该转接给领导处理，如果没有必要性即可自行过滤电话信息，避免干扰领导的正常工作。

其次，要学会判别过滤电话信息。一个公司或一个单位，每天都有很多电话，这些来电有的有要事，有的是无足轻重的，所以秘书就要起过滤器的作用，筛选判别电话信息。有的电话所涉及的事情，如果是秘书职权范围内并能自己处理的，或者领导不想亲自解决而授权给秘书处理的，或者领导不想接或在特殊情况下不便接听的，或者是

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不重要的事，在这些情况下，秘书要发挥‚挡驾‛的作用过滤电话信息，而且过后还要向领导进行有效传达。

再者，过滤电话信息时要使用恰当的语言。秘书在接听电话后，向领导汇报电话内容时应在保证内容正确真实，不夸大也不缩小的基础上，使用恰当的语言委婉地传达电话信息。有时候并不需要将原话一字一句的传达给领导，而只需将大概意思告知领导。否则，有时候可能因为你的用语不慎险些导致领导失和。

4、宝钦集团有限公司招聘党办秘书例题选析

企业党办秘书具有特殊的岗位要求。宝钦集团有限公司党办在招聘秘书过程中，以个人与岗位匹配为出发点，通过编制有效的能力素质测试题，将个人特长与岗位需求较好地统一起来，达到了为岗位选拔合适人才的目的。

试题1 ：有人认为，谨言慎行是秘书岗位的职业要求，有人却有不同的看法。请表明你的观点，并就此进行论述。字数在400 字左右。分析：这是一道限制型论述题，题中对答案涉及的范围、答题的方式及字数都作了具体要求。此题测试的是应试者的书面表达能力、学习能力及职业个性倾向。一是了解应试者的文字功底，包括语言表述是否正确、流畅，文章结构层次是否清晰，书写是否工整等内容;二是了解应试者是否具有良好的学习能力，是否能够及时补充自己所需的知识，并运用所学知识分析解决问题;三是了解应试者的职业个

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性倾向，即应试者是否具有秘书岗位所需要的谨言慎行的职业素质。

参考答案要点：首先表明自己的观点一一秘书人员必须做到谨言慎行。然后围绕这一观点展开论述：秘书是为领导服务的，秘书的一言一行不仅关系到领导者个人和组织的形象，而且直接影响到各项工作的开展。因此，一要做到‚慎言‛，即不该说的不说;二要做到‚慎闻‛，即不该听的不听;三要做到‚慎行‛，即不该做的不做;四要做到‚慎出‛, 即不该露的脸不露。秘书只有从小事做起严格要求自己，规范言行举止，加强修养，提高素质，才能不断提高综合服务的水平。

试题2 ：请快速阅读下面一段文字，并就其主旨简要口述您的看法。

有一次，海尔集团总裁张瑞敏和副总裁杨绵绵率高层人员前往西安分公司视察工作。当飞机在咸阳机场降落时，海尔集团营销中心西安分公司的经理已在机场迎接他们。在驱车驶往西安分公司的路上，杨绵绵提议：请西安营销经理做一回海尔产品在西安市场的导游，介绍一下营销情况。于是，西安分公司经理开始用数据说明销售情况。当问到一个敏感问题时，他却为自己找了很多借口想搪塞过去。

张瑞敏立刻打断他的汇报，说：我想给大家讲一个故事一一美国西点军校是世界名校，该校有个久远的规定，即长官问话时，学生或者下级军官只能选择四种标准答案中的一种：‚报告长官，是!" ‚报告长官，不是!" ‚报告长官，我没有借口!" ‚报告长官，我不知道!‛如果选定其中的任何一种回答，就要对此回答承担责任，

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除选择一种答案外，别的话都不要说分析：

参考答案要点：此题是一道情景题，所要考察的是应试者的理解能力、口头表达能力和职业个性倾向。一是考察应试人员能否通过分析、判断，准确理解和敏锐把握背景材料的主旨和事物的本质，并透彻、全面地提出自己的见解;二是了解应试人员是否表达顺畅、逻辑清晰;三是了解应试人员的职业个性倾向，是赞同营销经理的做法还是认为向领导汇报工作时对没有做到或做好的事不能给自己找借口。参考答案要点：该文的主旨是，秘书人员对没有做到或做好的工作不要找任何借口，找借口就等于推卸责任。张瑞敏讲这个故事，是对营销经理的善意批评。在战场上，一个找借口欺骗长官的士兵，就意味着对生命不负责任，就意味着流血牺牲;同样，秘书向领导汇报工作时也不能找任何借口，因为认可任何一种借口，就意味着给对手一个打败自己的机么了。

5、胡乔木任毛泽东秘书的启示

胡乔木同志是毛泽东的政治秘书，号称‘中共中央一枝笔‛他在毛泽东身边工作25 年，堪称新中国第一代秘书的杰出代表。从他当秘书的历史经验中，我们可以得到许多启示：

一、要有善于学习的精神胡乔木作为清华大学的高材生，本来就喜欢看书学习，调往毛泽东身边L 作后，受毛泽东感染，他更注意读各种各样的书。后来，i 卖书便成为胡乔术最大的兴趣和爱好，

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他甚至同时看五六本内容截然不同的书在胡乔木晚年，家中藏书达3 万多册，装在140 个书架上。即便那样，他还要经常向北京图书馆、中臾编译局图书馆等处借书另外，称到处，逛书店买书成了他的习惯。在中共领导人当中，胡乔木是读书较多的一个。为了工作的需要，他还大量阅读了中国共产党的有关文献他当毛泽东秘书后的‚第一课‛，就是协助编选《 六大以来》 ，接着，又协助毛泽东编选《 六大以前》 和截两条路线》 两书，参与起草了《 关于若干历史问题的决议》 等，这些都与胡乔木刻苦学习是分不开的)

二、要有甘居幕后的精神。胡乔木在毛泽东身边工作，从不抛头露面、标榜自己，他甘居幕后，默默工作。1945 年8 月28 ，毛泽东赴重庆同蒋介石进行谈判。胡乔木作为毛泽东的政治秘书也一同前往。然而，各大报纸都未曾提及过他。在整个国共谈判过程中，见报的中共代表只是毛泽东、周恩来、王若飞。关于胡乔木在重庆的情况，据1950 年2 月3 日新加坡的《 南侨日报》 报道：‚胡乔木担任毛泽东主席的政治秘书这一期间，他的思想、修养，获得极大的进步.深得毛的赏识。他的长处是思想周密，眼光透澈，才文并茂。他随毛氏到重庆期间，中共在政治仁所遭受的各种歪曲的指责，都由他在《 新华日报》 上经常撰文予以驳斥。他的文章紧凑锋利，短而有力，学的是鲁迅的作风，常把最精彩的意思用精练的笔调描写出来精辟动人。‛胡乔木为《 人民日报》 所写的评论、社论都是以编辑部的名义发表的。胡乔木在担任毛泽东的政治秘书期间，只有两次‚露面‛, 一次是新中国成胡乔木被任命为新闻署署长和中央人民政府

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发言人之后，使他成为‚新闻人物‛，就在这时，一些报纸刊登介绍他的文章，使这位一直身居幕后的人物首次‚亮相‛另一次是为庆祝中国终产党建党30 周年，胡乔木为刘少奇同志起草r主题为《 中国共产党的三十年》 的报告，毛泽东阅后，批小此文以胡乔木名义发表

三、要具有很强的写作能力作为一名出色 秘书，必须具有很强的写作能力胡乔木被选中扣任毛泽东的政治秘书.是因为他发表在《 中国青年》 杂志上纪念‚五四运动‛20 周年的文章为毛泽东听赞赏，称‚乔木是个人才‛，点将调到毛泽东身边作此后，他成为‚中共中央一枝笔‛胡乔木性中，写了许多评论、社i 仑队文章，参与了党内许多之件的起草工作卜重庆淡判期问，他按几连地片交批驳蒋介石，揭穿蒋假和和谈‚外衣‛，苏共二十大赫鲁晓夫所作的《 关于个人崇拜及共后果矛的秘密报告中，全盘否定斯大林，否定无产阶级专政。受毛泽东指示，胡乔木参与起草了《 再论无产阶级专政的历史经验》 一文予以批驳，以后又写了一系列文章进行批驳。他还参与起草过《 关于若干历史问题的决议》 ，修改过《 共同纲领》 ，参加《 毛泽东选集冷的编辑工作等等。

四、要具有很高的政治理论水平胡乔木担任过多种职务，任过新华通讯总社社长肩负着全国新闻报道、政治宣传和政府发言人的职责，具有很高的政策理论水平，尤其体现在他所写的评论和社论中，仅1946 年，就为《 解放日报》 写社论达23 篇之多内中大部分是与蒋介石展开论战的。胡乔木成了中共方面与蒋介石论战的重要‚笔

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杆子‛之一。这些文章充分体现了胡乔木较高的政治素质和政策理论水平。他经常阅读政治理沦方面的书籍。解放前，他就阅读过许多马列主义著作，如《 社会发展史》 、《 政治经济学》 、《 共产党宣言》 、《 千上会主义从空想到科学的发展》 、《 论列宁主义基础》 、《 ‚左派‛幼稚病》 等。这为他以后参与起草各类文件打下了坚实的理论基础。

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