上海豪宅项目调研报告

报告是在工作或项目事后编写的，所以报告具有总结性、叙述性的特点，只有按照报告格式编写，才能编写出有效的报告。以下是小编整理的《上海豪宅项目调研报告》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

第一篇：上海豪宅项目调研报告

上海名泉项目调研报告提纲(珠江恒

上海楼市调研

1. 前言

1.1 工作目标报告摘要

1.2 报告摘要

1.2.1 基本数据

1.2.2 项目调研结论

一.区位研究的结论

二.市场研究的结论

三.开发条件分析

2. 区域总体分析

2.1 城市社会经济现状概述及发展预期

2.1.1 城市交通网络分布情况及特点分析

一.城市大交通网络

二.区域交通网络

三.综述

(附图)A2-1 上海市骨架路网示意

(附图)A2-2 本案所在区主体路网示意图

2.1.2 城市主要就业中心分布情况及发展前景

一.市级就业中心

(附图)A2-3 市级就业中心分布图

表2-1 市级就业中心基本情况

二.区级就业中心

三.本案附近就业中心分布

(附图)A2-4 区级就业中心分布图

2.1.3 城市主要商圈分布情况及区域商业发展状况

一.市级商圈

表2-297年上海各区社会消费品零售额统计表

二.副市级商圈

(附图)A2-5 本案与附近就业中心关系示意图 (附图)A2-6 市级商业圈分布图

(附图)A2-7 副市级以上商圈分布图

三.区级商圈

四.城市区域商业发展状况

表2-397年上海市社会消费品零售额增长情况

2.1.4 城市人口分布情况

一.人口分布

(附图)A2-8 区级商圈分布图

表2-4 上海市人口分布

二.人口流向

2.1.5. 综述

2.2 浦东有效关注区与徐闵长三角敏感区

2.2.1 两个区域的界定

一.徐闵长三角敏感区

二.浦东有效关注区

三.两区的城市区位

(附图)A2-9 徐闵长三角敏感区

(附图)A2-10浦东有效关注区

2.2.2 两区的现状比较

一.徐闵长三角敏感区

二.浦东有效关注区

(附图)A2-11 徐闵长三角敏感区明星楼盘分布图

表2-597年浦东，闵行两区社会消费品零售额比较

2.2.3 未来几年两区的发展前景

一.徐闵长三角敏感区

表2-697 年各区合同外资金额统计

二.浦东有效关注区

(附图) 徐闵行三角敏感区未来交通规划示意图

2.2.4 综述

2.3 综合评述

2.3.1 徐闵长三角敏感区的区域地位

2.3.2 浦东有效关注区的区域地位

2.3.3 徐闵长三角敏感区与浦东有效关注区的竞争态势

(附图：A3-1本案周边生活配套设施图)

3. 按开发进度分阶段完善各项配套设施

一.邻近区域商业中心

1.虹桥镇

2.红松路一带

3.徐家汇

4.其它

二.邻近区域就业中心

1.虹桥经济技术开发区

2.漕河泾新兴技术开发区

3.徐家汇中心区

3.2.2交通环境分析

一.交通路网完善程度的影响

二.公共交通路线设置合理程度的影响

1.周边公交现状

2.完善公交接驳的建议

3.2.3 其它影响因素

一.环境污染

二.河道改造

3.3 综合评价

4.市场研究

4.1 近年上海房地产市场发展的特点与趋势

4.1.1 上海经济发展及政策措施对房地产行业的影响

一.上海经济发展在全国的龙头地位及一直以来平稳向上的良好发展态势，

吸引了众多房地产市场投资者

图4-198年，99年上半年五大城市GDP完成情况

图4-2上海市历年GDP值

表4-1房地产业及其他主要行业对GDP增长贡献率

表4-21998年房地产开发投资与其他主要行业投资总量比较

二.基础设施建设的完善使房地产市场的投资环境不断优化

图4-388-97年上海城市基础设施建设投资

表4-395-97年上海部分交通道路在建项目及建设成果一览

三.国家行业政策的积极推行和地方针对性措施的陆续出台，一方面有效控

制供应市场总量的增加，另一方面激发潜在需求，双管齐下，加快市场向供求均衡发展

表4-4上海近期颁布的部分地方性房地产政策与法规

四. 消费是今后三年政府引导居民消费的主要方向

表4-593-97年上海城市居民人均消费支出构成

4.1.2 市场供应特点及趋势

一.受政策和市场的双重制约，土地一级市场供应明显收缩，这将有利于抑

制后一，两年的供应总量，加快房地产市场向供求均衡发展

图4-4 近年上海土地使用权出让情况

图4-5 上海96-98年完成土地开发量

二.房地产开发投资连续两年下降，虽对加大投资力度，扩大内需不利，但

为正在积极盘消化的本地市场提供较大的调整空间

图4-696-98年上海房地产开发投资额

三.商品房供大于求的状况呈缓和迹象，空置面积增速放缓，但供求失衡仍

未能短期内有明显改观

表4-6 96-98年上海市商品房供应，成交量对比

四.商品房供求区域性差异明显，西南，北区，浦东等区域为近年市场供求

热点

表4-7上海近期各分区内销商品房预售，销售量排名

4.1.3 市场需求特征

一.解决住房问题，改善居住环境仍为上海市民主要的购房目的

图4-7有购房意向家庭对现有居住情况不满意原因

二.年轻家庭成为住宅消费的主力军

图4-8有购房意向家庭平均年龄构成

三. 购房意向与家庭收入成正比，收入越高，购房意向越强

图4-9 有购房意向家庭收入水平

四. 价格仍然是买家购房的首要考虑因素

图4-10 买家购房主要考虑因素

五. 除部分老城区外，大部分潜在买家的原住区域购房观念较重

表4-9 部分区域打算在原住区域购房者比例

六. 71-90平方米(两房)和91-120平方米(三房)两个面积段的户型

需求最强

七. 总价在11-30万之间的经济实用型住宅为市场需求的主流

图4-11有购房意向家庭购房价格承受能力

4.2 本案周边市场现状

4.2.1 徐闵长住宅市场特点

1.楼盘分布相对集中

2.小区开发为主，多层唱主角，小高层及多层电梯住宅是近期楼市的热点

3.以小规模楼盘为主

A4-1 徐闵长三角敏感区楼盘分布

4.以中档楼盘为主

5.明星楼盘对市场的牵动作用在该区域有明显的体现

6.营销诉求侧重与区位，交通，配套，规划设计等方面

7.买家以白领阶层为主

4.2.2徐闵长居住环境成熟程度

1.小商业及基本配套设施发展完善，能满足买家和住户的日常生活需求

2.现有交通路网较为完善，居民出行较为便捷

4.3 竞争环境分析

4.3.1区域间竞争

一.竞争区域的选取

表4-10 闵行，浦东内销商品住宅销售均价比较

(附图)区域间竞争对手——浦东

表4-11 上海部分区域内销商品住宅批准销售比较

二. 区域间竞争力的对比，分析，评价

1. 供应特征

(1)“大供应激发大需求”，巨大的供应量是目前浦东成交活跃的促成因素之一。

表4-12 上海部分区域内销商品住宅批准预售量比较

(2)闵行已形成以中档物业为主的市场格局，这对需求市场起到导向作用，而浦东的主导细分市场尚未形成。 我们预测浦东未来的主导细分市场档次将会高于闵行。

(3)浦东在规划，建筑上的水平高于闵行，而闵行在配套建设，管

理服务等方面更为完善，更有利于楼盘及其所在区域的持续发展

2. 特征

3.成交情况

表4-13 浦东，闵行季度内销住宅成交量

4.营销诉求

5.综合平诉

表4-14 浦东，闵行竞争状况对比

4.3.2 区域内竞争

一.区域内市场供应情况

1.已开发楼盘后续供应

表4-16 已开发大型住宅小曲后续供应量预测

2.土地供应

二. 区域内市场需求特点

1.徐闵长

2.莘庄及地铁沿线

3.七宝

表4-17 徐闵长，莘庄及地铁沿线，七宝客户特征对比

八.区域内竞争状况

a) 徐闵长扩展内竞争状况分析

b) 徐闵长三角敏感区域内部竞争状况分析

i. 内部品质竞争将成为徐闵长内部的焦点

ii. 高档次楼盘价格比拼的迹象出现

c) 徐闵长三角敏感区域内部竞争状况分析

i. 内部品质竞争将成为徐闵长内部竞争的焦点

ii. 中高档次楼盘价格比拼的迹象出现

九.竞争楼盘分析

a) 大上海国际花园及金田玫瑰园

i. 项目概况

ii. 竞争力分析

b) 万科城市花园

i. 项目概况

ii. 竞争力分析

4.4. 本案市场机会分析

4.4.1 市场细分程度分析

第二篇：上海战略性新兴产业发展专项资金项目资金申请报告样本

附件3：上海市战略性新兴产业发展专项资金项目资金申请报告(样本)及相关附件说明

上海市战略性新兴产业项目

资金申请报告

(封面)

上海市战略性新兴产业发展专项资金项目

资金申请报告编制大纲

第一章 项目背景及建设的必要性

1、项目提出的背景及建设的必要性

2、国内外产业领域发展现状和技术、产业发展趋势

3、产品(业务)市场需求分析(包括产业前景、竞争分析、项目优势及核心竞争力)

第二章 项目承担单位基本情况

4、项目承担单位基本情况

涉及项目承担单位的所有制性质、主营业务状况、人员情况、近三年资产状况(总资产、资产负债率、固定资产等)和经营状况(销售收入、利润总额等)、银行信用等级等。项目单位技术和设备等基础和优势。

5、项目承担单位各股东方的基本情况

主要股东方的所有制性质、人员情况、资产状况和经营状况。

6、人员和团队基本情况

领军人物及技术管理团队的简历和主要成就。 第三章 项目建设方案

7、项目建设目标和建设规模

包括产品生产纲领和产能规模，主要产品技术指标和特性;

平台类或服务类项目应明确项目平台建设的主要功能，技术性能、新增和提供服务内容、服务或盈利模式，服务人次、规模。

8、主要建设内容

包括研发环境、生产环境、测试环境、配套条件等建设内容;产品和工艺(应用)技术方案、项目技术研发(科技攻关)内容、创新点和优劣势分析;设备和软件选型及主要技术经济指标(包括详细的设备、仪器和软件购置清单等，分别列出：名称、型号、单价、数量和总价)。项目技术研发主要内容。厂房(机房)选址和环境条件、总体布局及建设工程等内容。 第四章 项目实施基础条件

9、项目技术来源和技术基础

包括技术来源、前期研发及中试情况、知识产权及专利情况、知识产权规划与保护方案、技术与工艺成熟程度、产品和技术先进性、成熟性、技术鉴定情况、涉及特殊领域或产品研制的项目需简述获取行业准入、产品生产经营许可等情况。

10、项目实施基础条件

项目选址、是否新征土地，利用原有土地情况以及相关落实情况、项目规划、环境保护落实情况和环境影响风险及对策、项目水电气通讯交通等配套条件落实情况。

第五章 项目计划进度和考核指标

11、项目的建设周期和达产计划

12、项目实施的阶段考核目标和时间节点安排

13、项目的考核指标(技术性能指标、产业化目标、知识产权指标等)

第六章 项目投资估算和资金来源

14、总投资估算

总投资估算包括：建筑安装工程费(含土建装修改造、设备购置、软件IP购置)、工程建设其它费用(含研发费、测试化验费、设计费、配套费等)、不可预见费估算和铺底流动资金;如在建项目需进一步列明已投入资金和新增投资，以静态投资估算，减少期利息不计入总投资;应列出各费用工程量、估算标准和依据。

15、投资使用计划

说明分投资使用计划，并列表表示分年投资额。应有投资计划及资金筹措表。

16、资金筹措和贷款偿还方案

说明项目总投资和新增总投资所需全部资金的资金来源与落实情况，同时应附上相应的各来源渠道的证明文件，如自有资金应提供银行存款证明、银行贷款提供贷款承诺函等。

17、拟申请资助设想：拟申请资助金额、用途和用款计划。 第七章 项目效益和风险分析

18、收入、成本和费用测算：项目盈利(或服务)模式，项目产品(服务)售价及销售收入、项目产品(服务及运行)成本测算。

19、项目财务效益指标：项目建设经营期各：和累计各项经济指标，包括：销售收入、利润、财务内部收益率、投资利润率、投资回收期、贷款偿还期等;应有项目现金流量表。

20、项目社会效益分析

21、项目风险分析：涉及项目的市场风险、技术风险、投融资风险、经营管理风险等。

第八章 获得或正在申请国家和地方资助的情况

22、详细列明项目承担单位已获得和正在申请的各项国家、地方各渠道资助情况，包括项目名称、支持部门、支持专项类别、支持资金、项目起止年月、进展情况，与此次申报项目的关系。

第九章 项目合作情况

23、项目在产学研用(包括产业链上下游及用户等)方面的合作计划与方案。

24、项目实施有无合作单位，有合作单位应说明合作方、合作方式、各方在项目中承担的责任、义务、涉及的相关知识产权、资金和权益分配等，应提供相应的合作协议。

第十章 其它需要说明的事项

相关附件材料

一、项目承担单位营业执照、法人登记证、组织机构代码证、税务登记证(均为复印件)

二、项目承担单位近两年有效的审计报告或相关财务报表(包括损益表、资产负债表、现金流量表)

三、涉及固定资产投资的需与项目名称、项目承担单位、建设内容、投资规模等基本一致的审批、核准或备案(根据项目不同类别适用其中一项)批准文件(在有效期内且未超过两年)

四、新增土地需提供国土资源部门出具的与项目承担单位相一致的项目用地预审意见;如利用现有土地，需提供土地使用权证明材料;如租赁用房，提供租赁协议和出租方房屋土地使用权证明材料

五、能评批复(根据项目用能情况适用不同文件和流程)

六、知识产权和前期科研成果证明材料，包括权威机构认证或出具技术检测报告、专利证书、项目技术来源协议书等;证明项目具有先进性、创新性的相关检测、检索报告、用户应用证明等(专利受理书或专利证书超过10项，请列清单并提供关键核心专利复印件)

七、项目资金证明文件，包括：自有资金证明材料(银行存款证明，原件);银行承贷证明材料(各银行分行以上机构出具的固定资产贷款承诺书)文件;其它资金来源证明文件

八、项目承担单位法人代表签署并加盖公章的对申报项目资金所有提交资料真实性负责的声明

九、如项目涉及新增土地或新建建筑等需规划部门批复的建设内容，应提供与项目名称、项目承担单位、建设内容等相一致的城市规划部门出具的城市规划选址意见

十、环保部门出具的与项目承担单位主体一致的且包含项目建设内容、投资规模的环境影响评价文件的审批意见

十一、有关部门出具的产品生产许可文件等(复印件) 十

二、如有合作单位提供合作协议书

十三、重大专项申报指南及通知要求提供的其他材料

以上一至八项所有申报项目均须提供，九至十三项根据项目领域和特点视情况提供。

第三篇：豪宅营销心得

【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通?什么话题能引起客户的兴趣?笔者经验：跟有钱人谈文化!有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女!女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人!要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行!

【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键

【豪宅营销心得3：跟富人谈什么?】豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题(当然所有人都关心)：1.如何保持财富持续增长?2.如何保持自己和家人身体健康?3.如何教育好下一代?——营销要对症下药，投其所好

【豪宅营销心得4：销售员状态最关键】豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态!尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞!笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户?!临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭!

【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里?如何精准有效传递信息?如何邀约其到现场?客户成交最大的障碍是什么?价格?产品?如何拟定针对性的说辞?如何坚定客户购买信心?如何促成交?

【豪宅营销心得：口碑好，才是真的好】越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好!因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户!

【豪宅营销心得6：富人的分类】富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗?就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人

【豪宅营销心得7：面子很重要】为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多?那是为了迎合国人的面子问题!刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁!

【豪宅营销心得8：营销的三个高度】1.全城人都知道!2.大多数人向往!3.少数人拥有!第一：知名度要高，要引起关注和议论。第二：美誉度要好，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。第三：圈层而售，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越倍儿有面子!卖的就是纯粹!

【豪宅开发心得9：把钱花在客户看得见的地方】豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段：把钱花在客户看得见的地方。2.目的：让客户回家的心情更轻松。3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手

【豪宅营销心得10：要与媒体深度互动】与媒体合作绝不是你有版面我来投广告，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值

【豪宅营销心得11：信心比黄金重要】相信你的产品是销售代表的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。

【豪宅营销心得12：学会找标杆】有人问房地产开发和营销有啥秘诀?我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高!

【豪宅开发心得13：尾灯定理】战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。

【豪宅开发心得14：资源为王，服务保障】1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3.好产品要有尊贵服务相匹配。让物质丰富的客户得到精神极大满足。

【豪宅营销心得15：寻找意见领袖】意见领袖是具有话语权和影响力的人。豪宅不是广告吹出来的，必须首先得到业内人士、媒体圈等人的认同。其次是头羊客户的认同。参加星河湾的推介会，都是包括郭广昌、江南春还有众多各行业的知名业主在代言。豪宅客户尤重面子：和谁做邻居?绝对是一件值得炫耀的事情。

【逆市营销心得16：对销售团队多一点信托精神】信托精神的核心是信任和托付。逆市下销售团队承担着巨大的压力，一味的施压和批判，只会让大家感到沮丧，失去斗志和信心。于事无补!能否多一点点鼓励和支持?能否激发大家不服输的斗志?能否让销售团队感觉到信任和托付?这些才是关键!士气可鼓不可泄!

【逆市营销心得17：要学会抱团取暖】逆市营销面对的是冷淡的市场，数量有限的客户，犹豫不决的成交。更需要开发商、代理和广告公司三方协调配合抱团取暖。既对销售团队多一点信任支持鼓励，代理和广告公司也多帮开发商用心用力。拧成一股绳!确保心往一块想，劲往一处使。如果相互埋怨彼此扯皮，难矣!

【逆市营销心得18：胡萝卜加大棒管理团队】逆市营销，销售一线团队的状态至关重要!客户量本就有限，如果再让培训不过关，心理素质不行，销售技巧缺乏的销售员接待，结果可想而知!没错，销售团队要给胡萝卜鼓励士气，但更重要的是要大棒管理，全面加强管理和考核。考核不通过必须坚决停盘或淘汰!

【逆市营销心得19：必须关注三大问题】1.客户为何要立刻认购?认同并不难，难的是让其掏钱而非观望，让其下订的理由是什么?2.如何导入更多客户?如广告如何吸引来人?老带新如何促进?圈层活动如何导入?3.如何提高成交率?团队培训是否到位?案场氛围是否良好?销售政策是否能打动?聚焦才能解决问题

【豪宅营销心得20：活动要热炒】活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种做法：1.把活动做小，宣传做大!如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等，主要是靠媒体后期热炒。2.把活动做大，宣传做的更大!如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等，既要活动规模场面，更要媒体后期炒作!重活动，更要重宣传炒作

【豪宅营销心得21：好名字很重要】命理云：一命二运三风水，四德五名六读书。好名字有助后天运程。同样，豪宅取个好名字也异常重要。如新城首个尊享项目取名“首府”，既寓意市场地位，亦谐音“首富”。广告语“献给荣耀这座城市的人”，顶级客户对号入座，一举奠定常州豪宅标杆地位。好名字功不可没!

【豪宅营销心得22：入市广告必须快速占位】如人之第一印象，豪宅首次入市，形象必须实现快速占位，盖因“不占位就没地位”!如何做?1.广告画面必须体现档次!2.对所需锁定的目标客群，用最简洁广告语言，概述产品最大卖点，竖立差异化形象。言简意赅，过目不忘!下图是新城首府入市广告，可对照验证。 【豪宅营销心得24：定位三问!】项目定位必须回答的三个问题：1.地块能做什么?出发点是地块本身素质和控规指标。2.市场需要什么?从满足客户需要角度和竞品竞争规避的角度，寻找市场机会。3.公司期望值是什么?是薄利多销还是精耕细作。不同公司有不同开发模式。最后得出定位结论：项目应该做什么?!

【豪宅营销心得25：精准锁定客户】道理简单不过——与其在穷人身上割肉，不如在富人身上刮油。

【豪宅营销心得26：做好客户预期管理】许多伪豪宅“吹就天下无敌，做就有心无力”!没错，豪宅是需要树立高端的形象，但妄图靠广告来忽悠，不用心好好做产品，基本没戏!所以一定要做好客户预期管理，允许适度夸张，但不能当客户都是傻子!所谓希望越大，失望越大。口碑可以捧红你，但口水可以淹没你!

【豪宅营销心得27：要和客户“拍拖”】黑夜给了我们黑色的眼睛，我们要像寻找美女猎物一样寻找客户!要像追求美女一样追求客户!贴近他们了解他们，投其所好死缠烂打，胆大心细脸厚，虏获芳心!要像谈情拍拖一样维护客户，经常约会，不时有小惊喜，彼此牵挂如胶似漆，情深意重以身相许!童鞋，你懂的!

【豪宅营销心得28：让客户自我教育】豪宅客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。要善于利用此心态进行客户自我教育。例：某豪宅蓄客时曾派销售员拜访目标客户，不谈销售，只是请其对项目产品(规划户型景观智能化精装标准等)提意见挑毛病，客户均乐于参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引发购买兴趣

第四篇：豪宅营销心得

【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通?什么话题能引起客户的兴趣?笔者经验：跟有钱人谈文化!有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女!女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人!要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行!

【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。

【豪宅营销心得3：跟富人谈什么?】豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题(当然所有人都关心)：1.如何保持财富持续增长?2.如何保持自己和家人身体健康?3.如何教育好下一代?——营销要对症下药，投其所好。

【豪宅营销心得4：销售员状态最关键】豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态!尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞!笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户?!临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭! 【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里?如何精准有效传递信息?如何邀约其到现场?客户成交最大的障碍是什么?价格?产品?如何拟定针对性的说辞?如何坚定客户购买信心?如何促成交?

【豪宅营销心得：口碑好，才是真的好】越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好!因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户!

【豪宅营销心得6：富人的分类】富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗?就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。

【豪宅营销心得7：面子很重要】为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多?那是为了迎合国人的面子问题!刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁!

【豪宅营销心得8：营销的三个高度】1.全城人都知道!2.大多数人向往!3.少数人拥有!第一：知名度要高，要引起关注和议论。第二：美誉度要好，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。第三：圈层而售，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越倍儿有面子!卖的就是纯粹!

【豪宅开发心得9：把钱花在客户看得见的地方】豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段：把钱花在客户看得见的地方。2.目的：让客户回家的心情更轻松。3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手。

【豪宅营销心得10：要与媒体深度互动】与媒体合作绝不是你有版面我来投广告，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值。

【豪宅营销心得11：信心比黄金重要】相信你的产品是销售代表的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。

【豪宅营销心得12：学会找标杆】有人问房地产开发和营销有啥秘诀?我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高! 【豪宅开发心得13：尾灯定理】战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。

【豪宅开发心得14：资源为王，服务保障】1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3.好产品要有尊贵服务相匹配。让物质丰富的客户得到精神极大满足。

第五篇：豪宅营销20个心得

一、跟有钱人谈文化

买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通?什么话题能引起客户的兴趣?跟有钱人谈文化!有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女!女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人!要求置业顾问要广记博闻有阅历有见识有品位才行!

二、跟文化人谈钱

豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的，是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。

三、跟富人谈什么

豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题(当然所有人都关心)：1.如何保持财富持续增长?2.如何保持自己和家人身体健康?3.如何教育好下一代?——营销要对症下药，投其所好。

四、置业顾问状态最关键

豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是置业顾问的能力和状态!尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞!笔者曾把一豪宅所有置业顾问过堂，发现对于售价，置业顾问自己都没信心，何谈教育客户?!临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭!

五、渠道管理须精细

逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里?如何精准有效传递信息?如何邀约其到现场?客户成交最大的障碍是什么?价格?产品?如何拟定针对性的说辞?如何坚定客户购买信心?如何促成交?

六、口碑好，才是真的好

越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好!因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户!

七、富人的分类

富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗?就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。

八、面子很重要

为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多?那是为了迎合国人的面子问题!刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁!

九、营销的三个高度

第一：知名度要高，要引起关注和议论。

第二：美誉度要高，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。 第三：消费层次高，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越有面子!卖的就是纯粹!

十、把钱花在客户看得见的地方

豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段：把钱花在客户看得见的地方。2.目的：让客户回家的心情更轻松。3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手。

十一、要与媒体深度互动

与媒体合作绝不是你有版面我来投广告，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值。

十二、信心比黄金重要

相信你的产品是置业顾问的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。

十三、学会找标杆

有人问房地产开发和营销有啥秘诀?我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高!

十四、尾灯定理

战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。

十五、资源为王，服务保障

1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。

2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。

3.好产品要有尊贵服务相匹配，让物质丰富的客户得到精神极大满足。

十六、寻找意见领袖

意见领袖是具有话语权和影响力的人。豪宅不是广告吹出来的，必须首先得到业内人士、媒体圈等人的认同。其次是头羊客户的认同。参加星河湾的推介会，都是包括郭广昌、江南春还有众多各行业的知名业主在代言。豪宅客户尤重面子：和谁做邻居?绝对是一件值得炫耀的事情。

十七、活动要热炒

活动是豪宅营销推广的规定动作，有两种做法：1.把活动做小，宣传做大!如新闻发布会、媒体见面会、奠基仪式等，主要是靠媒体后期热炒。2.把活动做大，宣传做的更大!如产品推介会、客户答谢会、开盘活动等，既要活动规模场面，更要媒体后期炒作!重活动，更要重宣传炒作。

十八、好名字很重要

命理云：一命二运三风水，四德五名六读书。好名字有助后天运程。同样，豪宅取个好名字也异常重要。如新城首个尊享项目取名“首府”，既寓意市场地位，亦谐音“首富”。广告语“献给荣耀这座城市的人”，顶级客户对号入座，一举奠定常州豪宅标杆地位。好名字功不可没!

十九、做好客户预期管理

许多伪豪宅“吹就天下无敌，做就有心无力”!没错，豪宅是需要树立高端的形象，但妄图靠广告来忽悠，不用心好好做产品，基本没戏!所以一定要做好客户预期管理，允许适度夸张，但不能当客户都是傻子!所谓希望越大，失望越大。口碑可以捧红你，但口水可以淹没你!

二

十、让客户自我教育

豪宅客户喜欢挑剔以显示自身见识和品位。要善于利用此心态进行客户自我教育。例：某豪宅蓄客时曾派销售员拜访目标客户，不谈销售，只是请其对项目产品(规划户型景观智能化精装标准等)提意见挑毛病，客户均乐于参与，无形中促进了产品认知的自我教育，引发购买兴趣。