对住宅工程造价指标的分析

2022-09-10

1 住宅工程造价控制的背景和意义

随着经济的快速发展和国民收入的不断提高, 人们的刚性住房需求和投资要求不断提高, 随之带来的住宅建设项目也不断发展。然而住房建设的质量与造价控制之间的矛盾随处可见。施工企业为减低施工成本, 偷工减料导致质量下降, 造成住房购买者投诉的比例逐年上升。造价控制是工程项目控制的三大要素“质量、进度和成本”之一, 住宅工程项目的实践中, 必须处理好这三者之间的关系。

工程中面临的状况往往是:投资方往往只能提供较少的资金, 而要求较高的工程质量。并且项目施工方与投资建设房常常签订“工程量清单计价”为基础的固定价合同。因此, 在面对低额的投资的时候, 如何既能保证项目的质量, 又能降低造价成本, 求得企业的更多的利润, 就是一个重要的命题。

2 住宅项目开发成本的组成及造价控制的四个阶段

住宅项目而言的开发成本一般由三部分组成组成, 具体情况如图1所示。这里着重指出建安工程费, 它包括建筑工程费 (包括建筑和特殊装修工程费) 、设备与安装工程费 (包括排给水、电梯、燃气管道、消防、防雷电等设备的购买和安装) 和室内装修工程费组成。本文讨论的造价控制, 主要是论述建安工程造价和装饰工程 (包括室内和室外) 两部分。

一般来讲, 工程造价的控制可分为四个阶段:决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段。决策阶段由建筑公司管理层决定, 它对拟建项目进行可行性论证, 对建设方案进行比较选择和判断。设计阶段虽然设计费占整个工程费用的比例只有1%~3%左右, 但是它对整个工程造价的影响程度却很高。施工阶段的造价控制是关键部分和决定性阶段, 因为它是工程实体的形成阶段, 投入的资金量最大。竣工阶段是造价控制的最后阶段, 必须做好竣工结算。

3 典型的住宅工程造价指标构成

以某别墅建筑为例, 一个典型的住宅工程造价指标构成如表1所示。表1从建安工程造价构成以及装饰工程造价构成两个大的方面, 分析了造价指标的构成。

依次建立对钢筋工程、现浇混凝土工程、防水工程、模板工程、砌筑工程、屋面工程、土石方工程和大型垂直运输机械使用费工程、脚手架工程和其他工程等的统计分析图通过汇总信息发现:分部工程造价从低到高依次为:脚手架及其他工程占1.64%、大型垂直运输机械使用费工程为1.45%、土石方工程为2.30%、钢筋工程分部41.70%、屋面工程为3.6%、砌筑工程为3.79%, 模板工程为10.09%, 防水工程为24.3%, 现浇混凝土工程为41.71%。从中可以发现钢筋工程分部、现浇混凝土工程、防水工程、模板工程一起占到工程总造价超过80%。同样的方法可以得到, 装饰工程中, 造价由低到高的顺序依次为:栏板、栏杆和扶手工程为1.84%, 脚手架工程为4.35%, 楼地面和天棚工程分部为8.60%、隔墙、隔断和保温工程分部为13.79%、墙面工程为23.13, 门窗工程分部48.29%。

4 各典型因素对住宅工程造价的影响

通过对该工程主要的材料采购如混凝土、钢材、人工材料和其他材料等因素的研究, 找出这些因素与该别墅住宅工程造价的关系。

其中, 通过观察别墅所在地区的最近两年的钢筋价格走势图, 可以发现, 钢筋价格随着金融危机的到来, 变化的幅度相当剧烈。从2007年10月份的4100元/吨到2008年3月的6300元/吨的顶峰, 再到2009年4月的3700元/吨。建立钢筋价格与土建工程的定额造价比值图, 可以发现:钢筋价格的变化对该住宅建筑的土建工程造价影响非常大, 土建工程造价的变化幅度达到26%。而且, 钢筋价格和土建工程价格之间符合很好的正相关性。因此, 要采用有效的手段, 来预测钢材价格的波动趋势, 避免工程造价的大幅上升。

用同样的方法, 得出最近两年混凝土价格波动规律及其与土建造价之间的关系曲线, 通过对统计数据和曲线分析, 可以得出:混凝土价格的变化, 对该住宅工程的工程造价影响很小, 与土建部分定额造价对比, 其变化幅度最大时不过3%。因此, 对混凝土的价格的波动, 可以适当的放开, 但是也要保证避免在变化幅度最大的区域内增加造价。

通过分析人工与材料联合对建筑工程造价的变化统计数据, 可以明显的看到:人工材料价格对工程造价影响幅度从4%上升到26%再到43%, 变化幅度非常大, 给工程总造价带来相当大的波动, 其中钢材和混凝土材料价格对建筑工程造价影响比较大, 人工价格变化对建筑工程造价相对比较小。

5 结语

造价控制要建立在保证住宅工程质量的基础之上。通过建立如表1所示的工程造价指标, 以及分析不同因素对住宅工程造价的影响, 可以为设计的造价控制提供有效的参考。实际的造价指标因素分析中, 还应当包括对钢筋工程、模板工程和门窗工程等与整个造价的关系以更好的控制造价, 增加企业利润。

摘要：随着人们生活水平的不断提高, 住宅需求量不断增加。如何在保证住宅工程质量的基础上, 加强对工程造价的控制, 降低造价以提高企业利润, 就显得尤为重要。本文首先论述了住宅工程造价控制的背景和意义, 随后简单论述了住宅项目开发成本的组成及造价控制的四个阶段, 随后以某别墅工程为例, 介绍了住宅工程造价指标的构成与影响因素, 最后论述了各因素与工程造价之间的关系, 具有重要参考价值。

关键词：住宅工程,造价指标,分析