企业文化建设作业指引

第一篇：企业文化建设作业指引

企业内部控制应用指引第5号——企业文化

单项选择题

1、企业文化建设要做到与下列哪项有机结合( )。 A企业理念 B企业愿景 C企业使命 D发展战略

2、企业在生产经营实践中逐步形成的、为整体团队所认同并遵守的价值观、经营理念和企业精神，以及在此基础上形成的行为规范的总称是( )。 A企业文化 B企业愿景 C企业使命 D企业理念

3、企业培育的企业文化应当具备的特点是( )。 A向心力

B以主业为核心 C促进企业长远发展 D具有自身特色

4、可能导致企业并购重组失败的原因是( )。 A缺乏积极向上的企业文化 B缺乏诚实守信的经营理念

C忽视企业间的文化差异和理念冲突 D缺乏开拓创新、团队协作和风险意识

5、企业应当培育的经营理念的特点是( )。 A体现企业特色 B诚实守信 C风险防范意识 D积极向上

6、企业在生产经营实践中逐步形成的、为整体团队所认同并遵守的价值观、经营理念和企业精神，以及在此基础上形成的行为规范的总称是( )。 A企业文化 B企业愿景 C企业使命 D企业理念

7、员工行为守则的重要组成部分是( )。 A企业制度 B岗位职责

C企业文化规范 D企业章程

8、企业经营管理行为要与下列哪项一致( )。 A企业制度 B企业文化 C企业目标 D企业环境

9、可能导致企业并购重组失败的原因是( )。 A缺乏积极向上的企业文化 B缺乏诚实守信的经营理念

C忽视企业间的文化差异和理念冲突 D缺乏开拓创新、团队协作和风险意识

10、合并中忽视企业间的文化差异和理念冲突可能导致( )。 A企业缺乏凝聚力和竞争力 B导致企业发展目标难以实现 C可能导致舞弊事件的发生 D导致并购重组失败

11、企业经营管理行为要与下列哪项一致( )。 A企业制度 B企业文化 C企业目标 D企业环境

判断题

1、企业文化包括企业共同遵守的价值观、经营理念和企业精神，以及在此基础上形成的行为规范。( )正确

2、企业应当培育体现企业特色的发展愿景、积极向上的价值观。( )正确

3、企业应当促进文化建设在内部各层级的有效沟通，加强企业文化的宣传贯彻。( )正确

4、企业文化建设应当融入内部控制的全过程。( )错误

5、企业应当打造以主业为核心的企业品牌。( )正确

6、企业缺乏开拓创新、团队协作和风险意识，可能导致企业发展目标难以实现，缺乏凝聚力和竞争力。( )错误

7、企业缺乏诚实守信的经营理念，可能导致舞弊事件的发生，造成企业损失，影响企业信誉。( )正确

8、企业应当重视并购重组后的企业文化建设，平等对待被并购方的员工，促进并购双方的文化融合。( )正确

9、董事、监事、经理和其他高级管理人员应当在企业文化建设中共同营造积极向上的企业文化环境。( )正确

10、在企业文化建设中发挥主导和垂范作用的主要是董事长。( )错误

第二篇：开发报建作业指引

编制 审核 批准

日期 日期 日期

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一、 作业指引目的

为规范房地产项目开发报建管理，指导报建人员有序开展工作。

二、 适用范围

本公司取得土地后房地产项目的所有报批报建工作。

三、 定义术语

3.1 房地产开发:指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行房屋建设和销售的活动，包括从规划选址到交付使用的全过程，由征地到拆迁安置、规划设计、三通一平、房屋建设、预售、竣工验收、入伙等多项内容组成。

3.2 房地产开发报建:指在房地产开发过程中按照政府的办事程序及要求，办理各阶段相关手续，最终取得政府相关部门批文。包括取得前期立项批文、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证明等重要的政府批文。

四、 职责

4.1 开发中心(部)

4.1.1. 负责制定项目开发报建进度计划;

4.1.2. 负责办理从项目立项到项目入伙期间的除水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防外的前期报建手续;

4.1.3. 负责项目初始登记、竣工查丈、规划验收、竣工备案专项验收工作; 4.1.4. 负责公司内外关系的协调，组织公关活动的策划与实施; 4.1.5. 负责房地产预售阶段的楼盘价格备案。

4.2 市政部(如单独设置，职能如下;如与工程部或开发部合并，则由相关部门承担相应职责) 4.2.1. 负责水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防报批及验收。 4.3 设计管理部/总工室

4.3.1. 负责提供办理用地规划指标所需的图纸; 4.3.2. 负责提供报建方案、扩初设计、施工图图纸工作; 4.3.3. 负责预售查丈、竣工查丈的技术解释工作; 4.3.4. 负责项目报建技术支持工作。 4.4 工程部

4.4.1. 配合项目现状地形图的测绘工作; 4.4.2. 配合项目开工验线工作; 4.4.3. 配合临时用水用电报批工作;

4.4.4. 配合各专业分包单的工程报批报建工作;

第2页 共12页 4.4.5. 负责提供勘察、施工单位与报建相关信息和资料;

4.4.6. 负责施工过程中质监、安监日常检查、中间验收、城管检查等相关工作; 4.4.7. 配合项目竣工查丈、规划验收工作; 4.4.8. 配合开发报建部门完成专项验收及接待工作; 4.4.9. 负责各项工程验收所提出的工程整改工作; 4.4.10. 负责组织新建物业移交工作。 4.5 销售策划部

4.5.1. 负责拟定项目建筑物命名工作; 4.5.2. 负责提供办理用地指标功能的相关要求; 4.5.3. 负责售楼广告审核及配合报批工作; 4.5.4. 负责提供楼盘价格表。 4.6 财务部

4.6.1. 负责提供项目投资统计财务数据;

4.6.2. 负责提供房地产开发资质年审的财务信息及相关数据。 4.7 核算部

4.7.1. 负责提供项目前期立项及开工许可报建所需的成本测算、施工图预算书的编制工作。 4.8 招标中心/招标专职机构

4.8.1. 负责提供工程总承包合同及各专业所需报建的《施工合同》。 4.9 人事行政部

4.9.1. 负责所有项目报批函件、批文、证件的原件存档管理工作; 4.9.2. 负责提供所需报建查档资料的原件、复印件工作。

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五、 流程图(仅供参考) 房地产开发报建管理流程财务/核算部土地拓展部门销售策划部设计部门开发报建部门公司领导规划部门国土部门发改部门环保部门消防部门民防办其它职能部门获取土地信息成本测算、财务状况分析市场可行调研技术分析报建条件分析项目决策阶段编制项目建议书及可研报告决策用地申请阶段用地规划选址申请核发《选址意见书》用地权属核查复函土地前期立项复函资质环保单位出具《环评报告》并办理同意复函用地方案图申请核发用地方案图成本分析市调分析提出规划指标意见规划要点申请建设用地规划许可证宗地图制作建房申请同意复函测算地价土地使用权初始登记申请签署土地合同土地初始登记公告同意复函用地申请阶段提供相关数据土地证投资概预算前期开工立项申请开工立项通知建筑物命名确定

1、提出地形现状图测绘

2、提出地质灾害评估

3、提出地质堪察测绘建筑物命名申报命名批复申请报批批复或备案回执设计前期调查阶段市政管线、路网查询取得查询资料项目前期设计 成本分析市场调研定位提供方案文本审定方案设计申请行政许可设计方案审批意见书提供扩初图纸提出扩初申请初步设计审批意见书桩基提前开工证明提供桩基施工图纸桩基提前开工报建资质单位出具《环评报告》，环保局发放环保批复建设项目消防设计审核意见书人防建设意见征询单水土保持批复提供施工图纸与审图报告提出施工图申请建筑工程规划许可证节能图纸节能报批建设部门节能审查备案设计阶段设计修改图纸设计修改申请同意复函

第4页 共12页 房地产开发报建管理流程—(2)核算部招标中心销售策划部设计部门/工程部临建位置选择审定开发报建部门公司领导规划部门国土部门发改部门环保部门消防部门民防办建设部门其它职能部门临建申请审批Y临时用地规划许可证临时用地合同书临建方案图纸报批同意复函临建消防审核意见书施工准备阶段临建施工图报批临时建设工程规划许可证临建施工临建消防验收申请临建消防验收合格意见书签订《临水、临电合同书》排污许可证施工单位配合临电、临水及排污申请准予行政许可书临时道路接口申请准予行政许可书临时占用道路许可证施工单位配合施工占道报批挖掘占用城市道路许可证红线内障碍物拆除迁移报批归档提出办理专业施工许可要求及签订燃气保护协议同意复函与燃气部门签订《燃气保护协议》施工合同桩基、土方、主体等专业施工许可申请核发土方、桩基、主体等专业《施工许可证》工程支付保函工程施工施工图预算投资许可证申请质监站、安监站检查、中间验收《固定资产投资许可证》施工阶段工程配合开工验线申请桩基提前开工证明或工程规划许可证盖章开工验线测量报告施工单位配合正式用水、用电申请准予行政许可签订正式供水供电合同书施工单位配合正式燃气接口、路口报批准予行政许可同意复函施工单位配合电梯、电话、电视、网络报批同意复函归档房号编制技术支持预售查丈报批预售查丈报告项目预售申请行政许可预售阶段预售许可证广告公司申办售楼广告设置报批配合同意复函价格确定价格备案申请备案回执房地产预售合同备案备案回执组织工程验收工程单项验收申请行政许可单项工程整改NY规划验收合格证环保验收合格意见消防验收合格意见书人防竣工验收报告质检综合验收合格意见书电梯、电话、电视、网络、燃气、供水供电、档案、节能等专业验收合格意见竣工备案回执竣工查丈报批申请竣工验收阶段竣工测绘报告设施专用基金缴纳“三算单”编制房地产证初始登记申请现状宗地图制作物业公司：组织业主入伙公告通过工程保函退保及墙改金退还申请同意退还财务部：小业主产权转移登记协调办理房地产证协同物管用水、用电物管过户停车场许可证协助办理物管公司接受商业/酒店管理公司：提供分割意见提供分割图纸商业面积分割报批审定同意复函分割查丈售后阶段产权证办理提供设计图纸二次装修报批装修预算装修合同二次装修施工许可办理装修许可证设计备案复函消防审核意见书环保噪音报批同意复函组织二次装修验收二次装修验收配合消防验收合格意见书结束

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六、 关键活动描述 6.1 报建阶段

6.1.1 房地产开发项目的报建工作主要分九个阶段，具体包括项目决策阶段、用地申请阶段、设计前期调查阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、预售阶段、竣工验收阶段、售后服务阶段。

6.2 报建流程

6.2.1 项目决策阶段(参见《项目论证管理流程》，依照该流程执行) 6.2.2 用地申请阶段(以政府招拍挂形式获得土地为例)

1) 财务部提供土地招拍挂投标保证金;

2) 开发中心(部)提供地块相关资料手续，并向地块管辖的规划主管部门提出用地申请，政府(规划)部门批准后取得政府会议纪要;

3) 凭政府会议纪要到规划部门办理项目选址，取得《建设项目选址意见书》; 4) 凭《建设项目选址意见书》到国土部门进行土地权属核查，核发用地预审批复;

5) 凭《建设项目选址意见书》及《项目可研报告》到发改部门进行立项核准，核发立项批复; 6) 开发中心(部)选择环评单位;环评单位提供《项目环评报告》，开发中心(部)到环评部门办理环保批复，取得环保审查意见书;

7) 设计管理部/总工室提供《项目规划指标方设计方案图》，开发中心(部)到规划部门办理用地方案、用地规划指标手续，并领取《用地方案图》和《建设项目用地规划许可证》; 8) 开发中心(部)凭《用地方案图》到国土部门办理宗地图、用地红线放点、用地地界测量手续，分别取得国土部门核发的《宗地图》、《用地界点测量报告》;

9) 人事行政部提供营业执照、企业法人身份证复印件，开发中心(部)向国土部门提出建房申请，国土部门同意后，财务部依据国土部门核发的“缴纳地价通知书”办理缴纳地价工作，开发中心(部)办理《国有土地使用权出让合同》手续;

10) 开发中心(部)凭《国有土地使用权出让合同》及相关材料到产权登记中心办理土地使用权初始登记，财务部配合缴纳初始登记公告费，开发中心(部)领取《土地证》;

6.2.3 设计前期调查阶段

1) 由销售策划部提供《建筑物命名方案》，经领导审定后，开发中心(部)向规划部门申报建筑物命名核准，取得《建筑物命名批复书》;

2) 由工程部提出地形现状图测绘、地质灾害评估、地质堪察测绘申请要求，设计管理部/总工室审核后，开发中心(部)向主管部门申报，并取得《地质灾害评估报告书》、《地质堪察报告书》及备案回执;

3) 设计管理部/总工室提供查询范围和要求，市政部到档案馆办理市政地下管网、周边路网查

第6页 共12页 询，取得相关查询成果资料交人事行政部存档并复印至设计管理部/总工室;

4) 由核算部提供投资阶段成本测算，用地发展部/开发中心(部)提供《项目可行性研究报告》，开发中心(部)到发改部门申请办理项目立项核准，取得《核准同意》复函。

6.2.4 项目设计阶段

1) 属于设计招标备案的项目，设计管理部/总工室提供《设计招标任务书》，开发中心(部)向规划部门申请方案设计招标备案，取得同意招标备案复函;

2) 设计管理部/总工室提供经公司审定的《工程设计方案文本》及电子文件，开发中心(部)向规划部门申请设计报批，取得《方案审查同意意见书》;

3) 设计管理部/总工室提供《工程设计方案文本》及需要填写技术指标的《人防报建表》，开发中心(部)向民防部门申请方案设计人防报批，取得《人防意见征询单》;若该项目符合不做人防工程的条件，由开发中心(部)向人防部门提出易地建设申请，取得《缴纳易地建设费通知》;

4) 设计管理部/总工室提供《总平面图》《建筑平面布置图》蓝图，由环评单位提供《环评报告表(书)》，开发中心(部)向环保部门办理环保报批，取得《建设项目环境影响审查批复》; 5) 设计管理部/总工室提供《水土保持设计总图》《水土保持专家评审意见》;开发中心(部)选择具备资质的单位，由该单位提供《水土保持报告表(书)》，开发中心(部)向主管部门办理水土保持方案报批，取得《行政许可审批同意复函》;

6) 设计管理部/总工室提供《扩初设计建筑图》《立面效果图》及电子文件，开发中心(部)向规划部门申请扩初设计报批，取得《建设工程初步设计审查意见书》;

7) 设计管理部/总工室提供《扩初步设计图全套》及电子文件，市政部向消防部门申请消防报批或备案，取得《建设工程消防设计审核意见书》或备案证明文件;

8) 设计管理部/总工室提供《扩初步设计图纸》及电子文件和《人防报建表》，开发中心(部)向民防部门办理人防报批，取得《人防地下室初步设计审查意见书》《人防核准单》; 9) 设计管理部/总工室提供《电气设计图纸》，开发中心(部)向气象主管部门办理扩初设计防雷报批，取得《防雷装置设计核准书》;

10) 设计管理部/总工室提供《桩基施工图》《总平面图》及电子文件，《桩基施工图审查报告》，开发中心(部)向规划部门申请办理提前开工证明，取得《建设工程桩基础报建证明书》; 11) 设计管理部/总工室提供《扩初步设计建筑图》，开发中心(部)向测绘大队申请面积测算工作，取得《面积测算报告》;

12) 设计管理部/总工室提供全套《施工图纸》、电子文件和《施工图审查报告》，开发中心(部)向规划部门申请施工图报批，取得《建设工程规划许可证》。

第7页 共12页 13) 设计修改报批，包括方案设计调整规划报批、施工图设计修改消防报批、施工图设计修改规划报批，由设计管理部/总工室提供《修改图纸》及电子文件，开发中心(部)分别向规划部门、人防部门、市政部向消防部门申请办理图纸修改报批，分别取得相关主管部门《同意复函意见书》。

6.2.5 施工准备阶段

1) 工程部提供《临时用地方案》，开发中心(部)向规划部门申请临时施工用地报批，取得《临时用地方案图》及《临时用地工程规划许可证》。开发中心(部)向国土部门申请签订《临时用地合同》，财务部凭国土部门缴纳临时用地使用费通知缴纳费用，开发中心(部)领取《临时用地合同书》;

2) 工程部提供《临建方案图》，市政部向消防部门申请临时用地方案消防报批，取得《临建方案设计消防审核意见书》;

3) 临建工程若需消防验收，工程部提供临建产品《供货证明》，《消防审核表》，市政部向消防部门申请临时建筑消防验收，取得《建筑工程消防验收合格意见书》;

4) 设计管理部/总工室提供《市政路口接口平面图》，市政部向规划部门申请临时市政路口报批，取得《同意复函》;

5) 根据项目需要，若需要占用道路的，设计管理部/总工室提供《建筑总平面图》，市政部配合施工单位提供公司资料向交管局申请临时占道报批，取得《临时占用道路许可证》; 6) 根据项目情况，若需要树木砍伐等要求的，由设计部门提供《建筑总平面图》，市政部配合施工单位向城管办申请挖掘，树木砍伐报批，取得《挖掘、占用城市道路许可证》、《树木砍伐、移植许可证》;

7) 设计管理部/总工室提供《管网平面图》，开发中心(部)向规划部门申请施工用水、排水、用电报批，取得《同意复函》;

8) 工程部协调施工单位，开发中心(部)、市政部配合施工单位办理相关资料盖章手续负责并向水务、电力部门、燃气部门申请临水临电报批，取得《临时用水(电)合同书》; 9) 结合项目情况，若需要迁移地块内的障碍物，由设计管理部/总工室提供《迁移位置平面图》，开发中心(部)配合施工单位提供公司资料并向主管部门申请用地项目红线内外有关障碍物的拆除、迁移报批(如高压线等)，取得主管部门核发的《同意复函》。

6.2.6 施工阶段

1) 市政部向档案馆申请地下管线查询，取得查询《地下管线图》，与燃气部门签订《燃气管道保护协议》;

2) 核算部提供总包及各专项工程的《施工图预算》，招标中心选择总包单位及各专项施工单位，

第8页 共12页 由相关单位提供《监理合同》、《施工合同》《工程支付保函合同》，开发中心(部)向造价站办理施工合同备案，取得备案后的《施工合同》，向建设局申请办理《施工许可证》，根据现有政策，建设局打印质监费、安监费、造价定额费收费通知，财务部缴纳费用后，开发中心(部)与质检站签订施工质检登记书，与安监部门签订安监登记书，并领取所有专业的《建筑工程施工许可证》;

3) 开发中心(部)将备案的各项《施工合同》及施工质检登记书、安监登记书、《施工许可证》交人事行政部存档;

4) 工程部将现场施工控制点按施工图纸放好，告知开发中心(部)，开发中心(部)向国土部门提出开工验线报批，经验线合格后取得《建设工程开工验线测量报告》;

5) 开发中心(部)凭《建设工程开工验线测量报告》到规划部门办理开工验线，规划部门在《建筑工程规划许可证》上盖已验线章;

6) 根据项目实际情况，若因需要办理挖掘城市道路、砍伐树木的，由设计部门提供《市政路口接口平面图》，工程部提供相关资料，开发中心(部)向交管局、城管办(道桥处、绿化处、路灯处)申请报批手续，分别取得《挖掘城市道路许可证》、《树木砍伐、移植许可证》; 7) 设计管理部/总工室提供《室外管线总平面蓝图》及电子数据，开发中心(部)向规划部门申请正式用水、用电报批，市政部申请用气报批，取得《正式用水(用电、用气)市政接口同意复函》;

8) 工程部组织正式用水、用电、用气施工，由施工单位承担报批、验收工作，开发中心(部)和市政部配合提供公司相关资料，并领取《正式用水、用电合同书》、《管道燃气工程气源接入点意见书》送人事行政部归档;

9) 工程部要求电梯施工单位提供《电梯报装图纸》，设计管理部/总工室审核后，由开发中心(部)配合提供公司资料，由电梯施工单位向电梯质量技术监督部门申请报批，并领取《电梯报批文件》;

10) 工程部组织电话、有线电视、网络及智能化施工，招标中心选择相关施工单位，由相关单位提供电话、有线电视、网络及智能化《施工合同》，由施工单位承担报批、验收工作，市政部配合提供公司资料。

6.2.7 预售阶段

1) 销售策划部提供《房号编制方案》，设计管理部/总工室提供《施工图》及电子数据，开发中心(部)向国土部门申请预售查丈报批，取得《预售查丈报告》;

2) 工程部施工形象进度达到办理预售要求，开发中心(部)向国土部门申请预售报批，取得《房地产项目预售许可证》;

第9页 共12页 3) 销售策划部提供《楼盘价格表》，开发中心(部)向物价部门申请预售价格备案，取得备案回执;

4) 销售策划部将预售合同交产权登记中心备案，开发中心(部)负责进行后期跟进及关系协调; 5) 销售策划部负责将欲解除的《认购书》清单及原《预售买卖合同》向国土部门提出解除申请，开发中心(部)负责后续跟进及关系协调并取得回执。

6.2.8 竣工验收阶段

1) 项目竣工后，开发中心(部)向国土部门申请竣工验收查丈报批，工程部现场配合，取得《竣工测绘报告》《竣工验收测量报告》;

2) 开发中心(部)凭《竣工测绘报告》向规划部门申请规划验收报批，工程部现场配合，最终取得《建设工程规划验收合格许可证》;

3) 市政部向消防部门申请消防验收或备案，组织接消防局人员到现场，由工程部组织各业务部门进行现场消防工程验收，最终取得《消防验收合格意见书》或备案证明;

4) 由人防施工单位申请人防工程单项验收，开发中心(部)提供盖章材料，工程部组织施工单位进行现场人防工程验收，最终取得《人防验收合格意见书》;

5) 开发中心(部)向环保部门申请环保单项验收，工程部组织相关部门进行现场环保验收，最终取得《环保验收合格证书》;

6) 开发中心(部)提供公司资料由电梯施工单位向电梯质检部门申请电梯验收，工程部组织相关部门进行现场电梯验收，最终取得《电梯验收合格证书》;

7) 开发中心(部)向建设部门申请节能验收，工程部组织相关部门进行现场节能验收，取得《节能验收合格证》;

8) 开发中心(部)向档案部门申请档案单项验收，工程部协助验收工作，取得《档案验收合格证书》;

9) 由相关单位向电话、网络、有线电视、智能化主管职能部门提出验收申请，市政部提供公司相关资料，工程部组织电话、网络、有线电视、智能化现场验收，最终取得相关验收文件; 10) 由开发中心(部)向建设部门申请工程竣工综合验收，工程部组织各业务部门进行现场验收(包含燃气专业验收)，取得《建设工程竣工(含燃气)验收合格报告》; 11) 开发中心(部)向建设部门申请竣工验收备案，取得《竣工验收备案回执》;

12) 核算部提供《工程三算单》，开发中心(部)凭《竣工验收备案回执》《现状宗地图》及其它材料向产权登记中心办理房地产初始登记，并领取“房屋公用设施专用基金缴费通知”，财务部缴纳房屋公用设施基金及初始登记公告费用，开发中心(部)领取《房产证》; 13) 开发中心(部)向相关政府部门办理项目公共配套设施移交手续，签订《移交协议》;

第10页 共12页 14) 开发中心(部)向交管部门申请项目停车场验收，工程部组织、物业公司配合验收工作，取得《停车场验收合格证》;

15) 开发中心(部)向建设部门申请工程支付保函退保及散装水泥、墙改金等押金退还手续，取得同意结果;

16) 销售策划部提供商业分割要求，设计管理部/总工室出具《商业分割图纸》及电子数据、审图意见书，开发中心(部)向规划部门申请商业分割图纸报批手续，取得《同意复函》; 17) 开发中心(部)向测绘部门申请商业分割查丈，取得《分割查丈报告》;

18) 开发中心(部)向产权登记中心申请商业分割产权证手续，取得商业分割《房产证》; 19) 开发中心(部)将以上取得的验收证件及复函原件移交人事行政部存档。 6.2.9 售后服务阶段

1) 开发报建部门协助财务部到产权登记中心办理小业主产权转移手续; 2) 开发报建部门协助办理正式用水、用电物管过户手续; 3) 开发报建部门协助物管公司办理抄表到户手续;

4) 开发报建部门协助物管公司办理停车场许可证手续，取得《停车场营业许可证》; 5) 开发报建部门协助办理有线电视、电话、网络物管移交手续;

6) 设计管理部/总工室提供《二次装饰图纸》，开发中心(部)向规划部门申请商业二次装饰图纸报批，取得《同意复函》;

7) 市政部向消防部门申请二次装饰消防报批，取得《二次装修消防审核意见书》; 8) 开发中心(部)向环保部门申请办理装饰噪音审批，取得《同意复函》。 6.3 报建工作要求

6.3.1 根据公司总体战略部署及该地块的性质，制定项目总体开发计划。

6.3.2 根据审批的项目总体开发计划，依据各控制时间节点和相关政府文件，制定各项报文的周计划、月计划及年度计划。

6.3.3 报文后要与各职能部门保持有效沟通，提前解决技术及相关政策问题，以取得审批部门的支持和理解，保证报建工作顺利实施。

6.3.4 所有报建资料应事先做好充分的准备工作，如请示公文、公司法人资料及相关表格等所有应准备的资料要齐全，保证一文不跑二次，具体操作参照《房地产开发报批报建应用指南》。

6.3.5 结合项目进度及项目报建工作计划，及时进行分项报建，分项报批流程可参照《房地产开发报建指南(广州)》，报建专员定期或根据需要做好分项报建的跟进工作。

6.3.6 在办文跟进过程中，对于主办部门提出的问题，要做好解释工作，对于没有把握解决的应及时向部门或公司领导汇报。

第11页 共12页 6.3.7 报建专员取得的复函、许可证原件应在第一时间归档，和公司档案管理员办理移交签字手续，再由人事行政部统一发放至业务部门。

七、 支持性文件

7.1 表单及模板(参考)

7.1.1 房地产开发报建指南(广州) 7.1.2 项目开发事项办理界面规定(模板) 7.1.3 竣工验收提交资料清单(模板)

7.1.4 房地产开发报建报批应用指南(模板，仅供参考)

第12页 共12页

第三篇：万科工程保修管理作业指引

1. 目的

为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。 2. 适用范围

适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3. 术语和定义

3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。

3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。

3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。 3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。

3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。

4 职责

4.1物业公司：

4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。

4.1.2负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行;

4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》; 4.1.4负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改; 发现

房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议;及时向地产提供房屋维修有关信息;建立一户一档房修档案资料库;

4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录;

4.1.6负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。 4.2地产客户关系中心：

4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业

移交;集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。

4.2.2负责各物业服务中心工程保修工作的对接;行使物业服务中心与地产其他 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。

4.2.3根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件，

并按此内容督促实施; 4.2.4通过第三方对业主满意度回访，以季度为周期对物业进行房屋保修管理工

作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚;

4.2.5 对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。

4.2.6负责物业第三方维修费用的结算及甲供材料的供货;

4.2.7负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后，

施工单位必须与物业公司、地产公司(客户关系中心)，另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。 4.2.8负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订《房屋保修三方协议》。

附：《房屋保修三方协议》样本

5.项目保修阶段

5.1. 项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承

接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。 5.2. 项目保修阶段保修工作操作规程

房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》

5.2.1 新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能

来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。

5.2.2 新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写 操作。

5.2.2.1以下情况必须填写3联单：

a.需要持续入户维修作业2天(含2天)以上的; b.需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：

如：涉及空鼓、裂缝;各类渗漏;拆换木地板;拆装铝门窗框架、调换铝型材;拆装进户门、内门框架;电气、给排水管线拆装;橱柜拆装;饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目;

c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的;

d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目; 5.2.2.2更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》;

5.2.3房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，

及时会同保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项： a. 判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。

b. 维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。

c. 属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。 d. 较重大的质量问题(如裂缝、渗漏)不要轻易下结论，待事后判断准确后

以书面形式答复业主(可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起)，业主签字确认后实施维修。

e. 一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10%，由物业公司直接操作。 对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。 f.

重大质量问题(裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的)保修的补偿、实际损失超过维修费10%的(需有有关证明)，应上报地产事业部客户经理确认。 g. .属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、 沟通，按有偿维修规程执行。

5.2.4对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用 材料、保护方法，在维修过程中予以监督。

5.2.5房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施 工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收;增加的人员费用应由保修单位支付。

5.2.6各物业服务中心每月12日、25日前向物业技术管理部上报《房修

工作半月报》、每月25日前上报《工程质量保修记录表》，由技术管理部统一转报地产客户关系中心和上传地产网络平台。

5.2.8除《上海市新建住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定 报告。

5.2.9不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。

5.2.10防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案。 5.2.11在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，

业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报地产客户关系中心和房修小组。

5.3.物业公司直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：

5.3.1直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》

约定条款，保修服务质量不能满足物业公司和小业主合理要求的。 5.3.2物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星工程委托单》(需 附“**情况说明”附件)。

5.3.3物业房修工程师邮件报批→服务中心主管/经理批示回复→物业房修工程师

转报→地产事业部客户经理批示转报→客户关系中心房修主管批示回复→事业部客户经理转发→物业房修工程师执行→第三方施工单位维修。 5.3.4报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照《房 屋保修三方协议》中规定执行。

5.3.5超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由物业服务中心直接填写《房屋维修委托申报单》、《物业零星工程委托单》以邮件方式报地产客户关系中心确认，地产客服关系中心应于2日内给予审批回复。 6. 重复维修升级管理及预警制度：

6.1.对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应

重点跟踪、管理，以消除客户的抱怨和不满。 6.2. 房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负

责任人、客服主管和部门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。

6.3.客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉

(包括口头、书信、电话、网上等各种形式)，房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报物业服务中心经理，抄送物业技术管理部和地产客户关系中心。由物业服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。 6.4物业技术管理部、客户关系中心应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、

策略等方面予以支持。 7.交付后设计变更工作流程

7.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存 在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。

7.2房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写(三联单)并上门勘

查，如确属设计问题的，及时提出书面意见报地产事业部客户经理，由事业部客户经理协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。

7.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响 使用功能和物业管理的，由物业服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。

7.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地

产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。 8. 房屋保修扣款流程

8.1物业服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等 书面证据，作为质量维修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据; 8.2物业服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星 工程委托单》作为扣款依据，报地产事业部客户经理、客户关系中心审核，维修费用结算总额包含物业15%的管理费和补偿业主的10%的费用。 8.3地产相关部门需在24小时内给予书面批复。

8.4物业服务中心在每个月10日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类整理审批表(含所有相关附件和发票)，经服务中心经理审核签字后，交报地产客户关心中心房修主管审批;

8.5地产客户关心中心经理审批签字后，交地产财务部审核，执行付款流程。 8.6地产财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。

8.7超过维修费10%的补偿，由地产事业部客户经理在《房屋保修扣款通知单》 签字报客户关系中心经理签字确认;

8.8委托第三方施工单位修理的维修项目，维修完成后服务中心应通过挂号信通 知业主领取补偿款(补偿款由服务中心先垫支)补偿协

第四篇：企业文化作业

目录

目录··············································0 摘要··············································1 第一章 石油企业文化建设现状·······················1

一、 中国石油化工集团公司的企业文化··················1

二、 中国石油天然气集团公司的企业文化················1

三、 中国海洋石油总公司的企业文化····················2

第二章 石油传统文化的基本特征·····················2

一、 准军事组织文化································2

二、 混合文化·····································3

三、 政治文化·····································3

四、 独特的会战文化································3

五、 榜样文化·····································4

六、 乐观英雄主义文化······························4

七、 开拓进取文化··································5 第三章 石油企业文化分析···························5

一、 企业内部·····································5

二、 外部市场·····································7 第四章 石油企业文化发展趋势·····························8

一、 从依赖型文化转向自主型文化························9

二、 从共性文化走向个性文化····························9

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作为集团公司统一的企业精神。将“诚信、创新、业绩、和谐”作为集团公司的核心经营管理理念，在树立和弘扬中加以培育和升华。

三、中国海洋石油总公司的企业文化

中国海洋石油总公司大力倡导变革和创新观念，在企业文化建设方面获得了一些突破性进展。提出以较快的速度、较强的盈利能力和较高的发展质量进入世界500强，建设国际一流能源公司的目标。这些目标包括：建设具有凝聚力和竞争力的核心价值观;建设符合企业生产经营实际和发展需要的经营理念;建设与国际公司接轨的先进 理思想。

第二章石油传统文化的基本特征

审视石油企业文化的诞生、成型、发展过程，基本可以这样总结40多年来企业文化发展积淀的基本特征：

一、准军事组织文化

自古以来，军队严整、规范、有序、意志的作风是所有其他组织形式所学习的，企业作为一个产业组织体系本身就具有也需要一种准军事的作风，但是，几乎任何一个企业都没有石油来那样更像军事组织。其渊源当然可追溯到大庆石油会战、建设大油田又缺少大量的产业工人，其空白是由军队成建制的转业来填补的，从这点来说，石油文化的形成是军队文化与产业文化的需求相结合而产生的。直到现在，各种军事术语在石油勘探开发生产建设领域还十分流行，从本质上说，军队底蕴文化决定了石油人敢打、善打硬仗，连续作战，不怕艰难困苦，自然条件适应力强的作风。

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在1979年之前的整个经济发展过程中，这是主体的方式，而这种方式在资金匮乏、基础几乎为零的条件下或者只能是首选的方法。客观地看，前苏联和中国等贫穷落后国家采取这种方式实现了第一经济发展时段的经济崛起，从而奠定国民经济的布局与框架和其后发展的基础。但是，就运动性的大会战而言，恐怕只有石油行业最为出名。也正是这样，在石油人的血管里现在还遗留着会战的情结。

五、榜样文化

这是石油文化中十分耀眼的部分。其中，铁人王进喜与其他工业的工人英雄一道，登上天安门接受了共和国最高领导人的接见。而在众多的工人英雄中，最为闻名的恐怕只有三个人，即石油工人王进喜、钢铁工人孟泰、清洁工人时传祥。三人之中，当数王铁人为最，他身上所表现出来的精神是国家精神的脊梁，也是当时面对贫困求发展的必须。因此他成为工人阶级的一面旗帜是理所应当，受之无愧的。当然这与石油的政治地位以及大庆油田是紧密联系的。王铁人在全国闻名的时候，石油内部被树立起来的铁人还有几位，他们共同构成 了第一代石油人的榜样。与此同时，职工家属中掀起的“五把铁锹闹革命”的生活自救，创业立业，从另一层面上大大丰富了石油榜样的殿堂。他们的精神感召着百万石油大军以及全社会投身社会主义建设的热潮。

六、乐观英雄主义文化

最能体现这一特征的是“石油工人一声吼，地球也要抖三抖”，“宁可少活二十年，拼命也要拿下大油田”，“没有条件创造条件也要上”、

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业、奉献、人才、敬业、安全、爱国、艰苦、团结、责任、纪律。

“求实”、“务实”仍然是现今石油石化企业理念体系中的核心，这一理念是我国石油工业传统文化中的“大庆精神”和“三老四严”精神的继承。同时，也说明了“大庆精神”具有很强的生命力，仍然是我们这个时代宝贵的、不可丢弃的精神财富。中国石油工业现今处于不断变革的时代，在中国加入WTO之后面临更多的机遇和挑战。石油石化企业完成改制和重组的历史使命，实现做大做强的目标，其根本途径和手段是要通过“发展”和“创新”。因此，这两个高频词的出现体现了石油石化企业具有不断汲取时代精神、不断进行自我完善的特征。

由于石油石化企业的特殊性质，在新的时代仍然要提倡和发扬艰苦创业、忘我奉献、承担责任、安全生产和良好的职业道德，所以在二十四家石油石化企业理念体系中“艰苦、团结、责任、安全、道德、奉献”的理念仍然有着很重要的地位。但是随着社会的进步和经济的发展，这些理念将会被赋予新的内涵。因此，在新世纪的石油工业企业理念体系中这些理念将成为基础理念，而不再代表未来石油企业文化建设的发展方向。

在高频率词中，我们看到“管理、创新、员工、人才”这类理念被石油石化企业提升到了重要的高度。这证明，石油石化企业在不断发展的过程中日益认识到了管理的重要性、创新的重要性。同时，企业对员工和人才的重视，也体现了企业文化建设中的首要原则——“以人为本”。石油企业在进行企业文化建设的过程中，已经充分认识到了员工角色从“经济人”向“社会人”的转变。并且将满足员工的需求、回

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市场中提供优质服务提高企业核心竞争力的重要性。

中国石油工业的改革是具有跨时代意义的事件，所以有人说“中国的石油工业是计划经济最后放开的一块阵地”，1998年的改革重组可谓是一场攻坚战，不仅实现了政企彻底分开，而且实现了石油企业多年来梦寐以求的上下游、内外贸和产供销一体化。但是，由于中国石油工业长期实行计划经济管理，石油企业在体制和观念上还有许多与市场经济不相适应的地方。因此，处于这种境遇下的石油石化更加需要强调“竞争、效益、客户、卓越、规范、质量、品牌、业绩、科学、世界、开放、开拓”的理念。

综上所述，二十一世纪中国石油工业企业文化建设理念中的核心概念分别继承了传统石油文化中的精髓，也汲取和吸收了时代精神。重视管理、人才、员工;重视市场、竞争、经济效益;重视企业的社会责任将成为石油企业文化建设未来的发展方向。江汉油田此次新时期企业精神和文化理念的提炼必然也要满足上述要求。而且，江汉油田在提炼新时期文化理念时，不仅要具有石油企业的文化共性，也要寻找和提炼出江汉独有的个性。这种个性是江汉油田企业文化定位的前提和基础。这种个性和独特的企业文化定位也是江汉油田企业文化建设取得成功的关键所在。

第四章石油企业文化发展趋势

新兴石油经济要求我们的企业文化增加变革与创新的思想。现在石油企业、石化企业不断的重组改制;信息全球化也呼唤我国石油石化企业进行文化的创新。在新时期的中国石油工业企业文化也表现出

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第五篇：企业文化课程作业

考核形式：小论文一篇及配套讲解的PPT一份

要求：

1、分析某一具体企业的企业文化建设状况(需涉及优势与劣势的比较分析、进一步完善措施);或阅读一部企业文化方面的著作，写一份读后感(需写清楚书名、作者、文中主要的观点、你认为的亮点及对你在企业文化建设思考方面的启示);或通过借助寓言、历史故事来阐明某一企业文化建设方面的知识。以上三种内容任选一个完成，题目自拟。

2、论文正文字数至少3000字，并制作配套讲解的PPT。

3、对于原创性的内容，在评定成绩时将给予一定的加分。但若发现一些论文内容重复比例超过50%以上或明显有从网上copy的迹象者，成绩均按59分计!

4、论文应形成一个逻辑严密、论述准确、结构合理、内容充实的分析思路!

5、论文所含部分必须完整：中英文摘要、关键词、正文、结论、参考文献!

6、作业提交时间最迟为最后一次上课时间，即在12月17日晚上，提交时需交打印稿(同时发一份电子版及PPT到xdjiangxiaobing@qq.com)一份。注意一定要在论文首页及PPT第一页写清班级、学号、姓名等信息!不清楚会直接影响成绩的登记。