深圳万科广场范文

2022-06-01

第一篇：深圳万科广场范文

深圳万科项目全程策划

深圳万科地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;

2、市场分析：

(1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)

(2) 区域市场分析(销售价格、成交情况)

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

(1) 购买者地域分布;

(2) 购买者动机;

(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式);

(4) 购买时机、季节性;

(5) 购买反应(价格、规划、地点等);

(6) 购买频度;

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况：

(1) 位置

(2) 面积

(3) 地形

(4) 地貌

(5) 性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述)

4、环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)

5、地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)

6、公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)

7、地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

三、项目投资分析

1、投资环境分析

(1)当前经济环境(银行利息、金融政策)

(2) 房地产的政策法规

(3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2、土地建筑功能选择(见下图表)

3、现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

4、土地延展价值分析判断(十种因素)

5、成本敏感性分析

(1)容积率

(2)资金投入

(3)边际成本利润

6、投入产出分析 (1)成本与售价模拟表

(2)股东回报率

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

(一) 市场调查

1、项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序)

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)

4、装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)

5、功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)

6、物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)

7、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)

8、结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)

(二)、目标客户分析

1、经济背景

• 经济实力

• 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)

家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

(三)、价格定位

1 理论价格(达到销售目标)

2 成交价格

3 租金价格

4 价格策略

(四)、入市时机、入市姿态

(五)、广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

(六)、媒介策略

1 媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合

4投放频率

5费用估算

(七)、推广费用

1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)

2 印刷品(销售文件、售楼书等)

3媒介投放

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局(人流、车流)

4、小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及其面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

(一)核心部分

1、名称

2、标志

3、标准色

4、标准字体

(二) 运用部分

1、现场

• 工地围板

• 彩旗

• 挂幅

• 欢迎牌

2、营销中心

• 形象墙

• 门楣标牌

• 指示牌

• 展板规范

• 胸卡

• 工作牌

• 台面标牌

3、工地办公室

• 经理办公室

• 工程部

• 保安部

• 财务部

4、功能标牌

• 请勿吸烟

• 防火、防电危险

• 配电房

• 火警119 • 消防通道

• 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1、建筑规模与风格;

2、建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);

3、装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯);

4、功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等);

5、物业管理(收费水平、管理内容等);

6、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质);

7、结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述;围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1、理论价格(达到销售目标)

2、实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格)

3、租金价格(最能反映商品房实际售价的价格)

4、价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1、广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期)

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

六、媒介策略

1、媒介组合

2、软性新闻主题

3、投放频率

4、费用估算

七、推广费用

1、现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等)

2、印刷品(销售文件、售楼书等)

3、阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1、建筑规模与风格;

2、建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);

3、装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯);

4、功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等);

5、物业管理(收费水平、管理内容等);

6、发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质);

7、结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。

二、主力客户群定位及其特征描述

三、价格定位

1、理论价格(达到销售目标)

2、实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格)

3、租金价格(最能反映商品房实际售价的价格)

4、价格策略

四、入市时机

五、广告策略

1、广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期)

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

六、媒介策略

1、媒介组合

2、软性新闻主题

3、投放频率

4、费用估算

七、推广费用

1、现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等)

2、印刷品(销售文件、售楼书等)

3、阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

第二篇：深圳万科----地产项目全程策划流程

万科地产全程策划流程

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;

2，市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量) (2) 区域市场分析(销售价格、成交情况) 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：

(1) 购买者地域分布;

(2) 购买者动机

(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)

(4) 购买时机、季节性

(5) 购买反应(价格、规划、地点等)

(6) 购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况： (1) 位置 (2) 面积 (3) 地形 (4) 地貌 (5) 性质

2，地块本身的优劣势

3，地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述) 4，环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5，地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)

6，公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)

第页共 7 页 1 万科地产全程策划流程

7，地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

三、项目投资分析

1，投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2) 房地产的政策法规

(3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2，土地建筑功能选择(见下图表)

3，现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4，土地延展价值分析判断(十种因素) 5，成本敏感性分析 (1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润

6，投入产出分析 (1)成本与售价模拟表

(2)股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划

(一) 市场调查

1 项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)

4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯) 5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)

(二)、目标客户分析

1、经济背景

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2 万科地产全程策划流程

· 经济实力

· 行业特征„„ 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业) 家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

(三)、价格定位

1 理论价格(达到销售目标) 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

(四)、入市时机、入市姿态

(五)、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

(六)、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

(七)、推广费用

1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等) 2 印刷品(销售文件、售楼书等) 3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局(人流、车流)

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3 万科地产全程策划流程

4，小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等) 5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

(一)核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

(二) 运用部分 1，现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2，营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3，工地办公室 · 经理办公室

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4 万科地产全程策划流程

· 工程部 · 保安部 · 财务部 4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。 “万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格;

2? 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);

3? 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯); 4? 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等); 5? 物业管理(收费水平、管理内容等);

6? 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质); 7? 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景

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5 万科地产全程策划流程

等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述;围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

三、价格定位

1. 理论价格(达到销售目标)

2 .实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格) 3. 租金价格(最能反映商品房实际售价的价格) 4. 价格策略入市时机

五、广告策略

1.广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期) 2.阶段性的广告主题 3.阶段性的广告创意表现 4.广告效果监控

六、媒介策略

1. 媒介组合 2.软性新闻主题 3.投放频率 4.费用估算

七、推广费用

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6 万科地产全程策划流程

1. 现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等) 2. 印刷品(销售文件、售楼书等) 3. 阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

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第三篇：深圳万科公共区域防火门安装技术标准

1、工作内容包括：

(1) 公共区域防火门安装施工内容包括：与土建总包完成标高、控制线、工作面书面交底，清理土建墙面浮灰，放线，安装门框，安装门扇，水泥砂浆塞缝、接缝和阴阳角处理等。

(2) 根据甲方、监理、土建总包要求，按照工程计划和安排，进行分栋、分段、分层流水施工。 (3) 防火门安装工程相关作业面的工完场清，施工垃圾及时清运，保持场地整洁。 (4) 按国家和地方规定，办理工程保险、人员意外伤害保险。

(5) 按照国家、行业和地方规范要求，配合土建总包完成工程资料整理和归档。 (6) 配合土建总包完成进出场管理、安全管理、工人管理所需的手续;

(7) 主体施工过程中土建总包提供已有的脚手架和垂直运输，其它零星工程所需脚手架、施工措施由安装单位负责搭设。

(8) 进场施工直至工程集中交付前的质量管理、安全文明管理、材料存放管理等工作由安装单位完全负责。

(9) 按照万科要求，配合完成模拟验收、集中交付入伙;

(10) 防火门安装直至交付过程中的成品保护由安装单位负责。精装修施工前防火门门扇要拆除、门框要保护，门扇由安装单位自行保管，在集中交付前完成安装。 (11) 按国家和地方规范要求配合防火门供货单位完成竣工验收。

2、安装及验收标准

(1)正式安装前应到施工现场认真复核门的位置、和尺寸，并对最终位置和尺寸负责。

(2)划线定位：按设计图纸规定的尺寸、标高和开启方向，在洞口内标出门框的安装位置线。立框校正：门框就位后，应校正其垂直度(门框与地面不垂直度，应≤2°)及水平度和对角线，按设计要求调整至安装高度一致，与内、外墙面距离一致，门框上下宽度一致。连接固定：门框用螺栓临时固定，必须进行复核，以保证安装尺寸准确。

(3)门框安装前，须与土建总包一起完成标高、进出线、墙面和门槛装修完成面交底。

(4)门框安装时，须进行现场尺寸测量，并与图纸及有关设计变更校对、复核及技术交底，确定开启方向，门框的安装要严格遵守设计和相关的规范要求。根据门框不同的结构，将门框周边缝隙全部用水泥砂浆添实，抹平。(除施工组织设计外，另附详图制作拼装，施工工艺说明，及框与墙体固定方法) (5)门窗框与墙体之间预留缝隙应在10-30mm，门窗框安装固定后，门框与墙体之间的间隙采用1：2.5干硬性水泥砂浆塞缝。钢门框同墙体之间的连接铁脚，必须采用经防腐处理的镀锌铁片，厚度不小于1.5mm。镀锌铁片的间距不大于600mm，并应确保钢门框安装安全牢固。水泥砂浆塞缝至少一周以后，方可安装门扇。。

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(6)门框与墙体的连接方式若要求采用膨胀螺栓，则采用内膨胀螺栓(无突出墙面的螺杆)。 (7)取消内墙抹灰的项目，门框窗安装、塞缝收口须专项设计，做样板，经万科设和确认。

(8)门框开启一侧，门框卷边须出墙面。涂料墙面，卷边出墙面10mm;瓷砖墙面，卷边出墙面20mm。 (9)尺寸要求

1) 2) 门扇和门框的高度、宽度以及对角线允许误差为3.0mm;

门扇与门框的间隙：门扇与上门框、门扇与铰侧门框、门扇与锁侧门框间隙≤3.0mm;门扇与地面间隙≤5.0mm。 3) 4) 5) 门扇与门框的贴合面间隙：门扇与铰侧门框≤2.0mm;门扇与锁侧门框≤3.0mm。门扇与门框的搭接宽度不应小于10mm。

门框垂直度允许误差≤2.0mm;门扇表面扭曲度允许误差≤5.0mm;门扇高度方向弯曲度允许误差≤2.0mm。 6) 7) 子母门门扇之间缝≤3.0mm mm。

门扇安装完毕后，必须完全挤压PVC密封条，关门严密。

(10) 门扇、五金配件的安装：施工前应仔细检查门框槽口，不得存留异物，胶缝应横平竖直，保持整体一致，五金配件应安装牢固、无松动、开启灵活。

2、工期要求

(1) 具体开工、完工日期以各项目部通知为准，工期为日历天数，包括节假日、阴雨天，但台风、地震等不可抗拒的因素除外。

(2) 安装单位须制定合理的计划、进度保证措施，按合同和甲方要求完成施工计划。

(3) 根据实际情况，项目部调整实际开工和完工要求时间，安装方方必须配合项目部采取相应措施按时完成工程，相应措施包括增加施工人员/加班等，因此引起的相关费用由投标方报价时综合考虑，不再签证

(4) 工期延误处罚措施：每延迟1天，索赔不低于500元/天。

3、质量要求

(1) 符合建筑设计和GB12955《防火门》、GB16809-2008《防火窗》的要求，通过政府相关部门的验收。 (2) 防火门安装牢固、开关锁闭灵活，门窗框和门窗扇表面无划伤、无明显污染痕迹，通过万科模拟验收，满足项目集中交付要求。

(3) 门窗框、门窗扇、五金配件等无锈迹，正常使用情况下十年内不出现生锈、明显变色。门框、门扇喷涂后钢板经中性盐雾测试48小时内不出现红锈。门锁、把手、合页、闭门器经中性盐雾测试48小时内不出现红锈。

(4) 防火门框卷边宽度不小于15mm，门框出墙面的安装要求：(1)墙面为瓷砖时，门框边出抹灰面20mm;墙面为涂料时，门框出抹灰面10mm。 (5) 质量违约责任：

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1) 偷工减料、材料不符合要求，除无条件返工外，违约索赔不低于违约范围合同金额的1.5倍。 2) 安装不符合规范、图纸、技术交底要求，无条件返工，并承担由此造成的一切责任和损失。 3) 质量违约后，未按项目部、监理要求及时返工，扣除相应工程范围的合同金额，停止支付一切工程款。

4) 万科有权减少合作范围，甚至停止双方的合作，报万科集团范围内红黄牌警示。

4、引用技术标准

(1) 《防火门》GB 12955-2008 (2) 《门和卷帘的耐火试验方法》GB 7633-87 (3) 《建筑材料不燃性试验方法》GB/T 5464-1999 (4) 《防火膨胀密封件》GB 16807-2009 (5) 《防火封堵材料》GB 23846-2009 (6) 《建筑设计防火规范》GB 50016-2006 (7) 《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222-95(2001年修订版) (8) 《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95(2005版) (9) 《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300-2001

5、其他

(1) 安装单位应采取有效措施，对其施工的范围内的材料、成品、半成品保护全部负责，服从总包单位统一管理，并不得占用其他场地和道路。

(2) 安装单位必须充分考虑到如天气情况、其他专业工序交叉作业等全部因素对工期及施工的影响。除非项目部单位要求，安装单位不得因包括但不限于上述任何因素要求工期顺延，不得因上述因素要求签证。

(3) 配合监理人员办好公共区域防火门安装工程完工移交手续。

(4) 安装单位必须积极响应项目部指定时间开展防火门的进场及安装施工，如由于安装方原因导致延误，并经项目部认定属实，则视情节按照1000～5000元/天罚款(从工程款中扣除)。

(5) 安装单位应对施工现场范围内的材料、成品、半成品保护等全部负责，做到工完场清。成品保护要求：

(6) 门框的收口位置不允许出现裂缝、翘曲、变形。

(7) 安装单位进场后、穿插施工前，必须仔细检查土建质量缺陷是否整改完毕，并与总包办理书面工作面交接手续。

(8) 因安装单位原因造成的门框、门扇破损、变形等质量缺陷，甲方有权根据缺陷严重情况罚款1000-5000元/次，并须在项目部、监理规定时间内整改完毕。

(9) 安装单位必须保证具备承担本工程所必要的资质，并承担因此产生的所有责任及经济损失(如企业施工资质、项目经理资质等)。

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(10) 施工过程须做到工完场清，施工垃圾要及时清理、外运，否则项目部有权委托其他单位进行清理，费用从安装单位工程款里扣除。

(11) 安装单位必须在进场后2天内上报详细的施工进度计划、技术方案和安全文明施工方案，包括但不限于机械配备情况、机械行走路线图等。安装单位如不能按时上报该计划，则项目部有权向安装单位索赔违约金RMB：2000元。

(12) 安装单位施工期间必须每周上报施工计划，并严格执行。如不能按时完成周计划的90%(含)，将要承担RMB：500~2000元的阶段性罚款。若总工期没有拖延，则阶段性罚款予以撤销;若总工期拖延，则按照拖延天还要承担追加处罚。

(13) 安装单位根据工期要求，人员与机械安排：施工人员安排以满足工程进度要求为准，机械上要安排足够满足施工进度要求，同时，根据现场施工进度情况适当另外增加人员、设备。如遇周边居民噪音投诉需另行采用静压施工，由中标单位自行考虑设备进退场费用。

(14) 施工用水、用电：土建总包提供楼栋内已有的接水、接电地点，由安装单位自行挂表计量并接至施工地点，水费、电费安装单位缴纳。

(15) 安装在施工现场的施工用电必须符合“三级配电、三级保护”原则，以确保人身安全。各种配电箱均必须采用标准箱。机械设备的操作箱内设隔离开关和漏电保护器，严格做到“一机一闸一漏一箱”。配电电缆必须采用5芯电缆，敷设符合相关规范要求，否则每发现一处，罚款RMB：2000元/处。 (16) 安装单位必须积极配合甲方和监理单位有关安全文明施工工作，符合甲方和监理单位施工现场安全文明施工的有关规定，否则甲方和监理单位有权每项处于1000元-5000元的罚款;

(17) 要求安装的现场施工人员统一服装，佩带统一安全帽，否则，甲方和总包单位有权禁止安装单位人员进入工地，每发现一次，罚款RMB：100元/人次。施工中产生的建筑垃圾要及时清理外运，否则甲方单位有权委托其他单位进行清理，费用从工程款中直接扣除。

(18) 安装单位不得采用无牌、无证的运输工具和人员。若有违反必须对所造成的后果承担全部责任。施工时应按照城管等有关部门规定采取有效措施避免车辆带泥上路，并对因外运土方污染市政道路等后果承担全部责任，甲方不予任何签证

(19) 施工期间安装单位必须严格执行深圳市政府的相关要求。若不执行，引起的一切罚款、投诉(含有可能对周边民房影响的投诉、噪音等)均由安装单位自行解决;若不能及时解决，由此对甲方造成工期影响或社会负面影响的，甲方还将保留对安装单位索赔的权力。

(20) 工程施工完成并经验收符合要求后，安装单位在施工现场的一切设施、施工机械应在三天内全部退场。特殊情况不能按期退场的，必须征得甲方现场管理人员的同意，但必须随时做好退场的准备以及不得影响甲方的后续工程施工。逾期仍不退场的，甲方保留强制清场和要求支付租金的权力。 (21) 保修期：公共区域防火门安装的保修期为2年。

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第四篇：万科深圳某项目建筑方案设计任务书

项目概况

一、地理位置

本项目位于XX市北苑街道，XX西路以南，XX西路以东，XX西路以西，为沿街a、b、c、d、e地块，项目总用地面积为24783.601M²，规划用地性质为商业、住宅。

二、整体区块

本项目所在的北苑街道位于XX市区西北部，毗领国际商贸城，紧靠XX新火车站、杭金衢高速公路XX出口，民航机场坐落区内，交通方便。北苑街道是XX的工业新城、商务新城、城市新区，街道面积36.6平方米公里，下辖4个社区、4个工作片、32个村(居)，常住人口

3.8万，流动人口11万。北苑街道近年来大力加快旧村改造，推进新一轮新农村建设，以城带乡、以工哺农，继续向农村倾斜，加大对新农村建设的扶持力度，促进城乡协调发展。北苑已建、在建的大型住宅小区有东方国际村、名人花园、城市花园、芳草园、北苑商贸区、丹溪花园、时代花园等，属于XX近郊居住氛围最浓郁的区块。

三、周边介绍

项目两侧的XX西路、城中西路是XX城区主要交通干道，还有东侧的XX西路，通往XX城区、机场、火车站、高速路口非常便利。

项目位于XX市农贸城的北面，与市民广场、绣湖公园及生活购物中心相距2-3公里。周边有好安居家居广场、雪峰公园、北苑医院、绣湖中学等公建配套，生活配套设施较成熟，区域生活条件较为完善。

XX副食品市场将从宾王市场搬迁到农贸城(项目预计07年底动工)，住房、商业的需求量将得到较大提升。

规划设计依据

一、规划依据

1、义土拍【2007】第4号出让公告

2、土地出让合同及用地红线图

3、计委立项批文

4、国家、省、市相关法规及标准

5、本设计任务书

二、地块控制性规划要求(以下内容为建设主管部门所定，须强制执行)

区块指标控制

区块性质C2/R2商住用地

区块面积区块总面积24783.601M²

○a○b○c○d○e

8878.692m²4196.655m²7435.279m²2566.978m²

1705.997m²

建筑密度≤40%≤36%≤46%≤49%≤53% 容积率≤3.1≤3.7≤4.5≤2.7≤2.8 区块限高50M (其中C2地块≤21m)(其中a地块多层主体≤15m)21M

停车位住宅按每户配套1个停车位(含地面)。商业按每100m²建筑面积配套0.6个停车位(地面)。

注：

1、本图尺寸单位为米;

2、控制指标除停车位为控制下限外，其余均为控制上限。

1、该区块为商住综合用地，要求整体出让。区块住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积的70%以上。

2、abc地块沿街建筑主楼应建9层以上，de地块及c 地块建筑层数不超过6层。区块建筑一至三层为商业用房，四层及以上为住宅。裙房不超过三层，总高度不超过15米，单层层高不超过5.4米。住宅标准层层高不超过3.2米。

3、机动车出入口应设于允许路段上，规划限制出入路段只允许市政服务车辆及特殊情况下通行。

4、在满足消防要求的前提下，规划建筑之间及与周边已有建筑的间距应满足日照间距要求及相关技术规范要求。

5、该区块建筑布局结构和形态及造型风格应参照原地块规划建筑设计方案(附原方案文本)。并应与周边地块规划及周边已有建筑相衔接，建筑色彩与南方气候相适应，宜亲切淡雅。建筑外立面应采用高档装饰材料饰面，建筑设计应注意节能要求，符合《民用建筑节能管理规定》之要求。沿街商业应进行建筑与环境灯光设计。地块建设尚应处理好与复兴社区办公楼及周边建筑的关系。

6、区块规划应配置：物业管理(按照浙江省物业管理条例规定配套)、活动中心(建筑面积不小于200平方米)、变电室、公共厕所(建筑面积不小于60平方米且必须有出入口直接对外)、垃圾收集点、及《城市居住区规划设计规范》(2002年版)要求配置的其它设施，各配套设施规模应符合相关技术规范要求。

7、人防按〈XX市民用建筑修建防空地下室若干规定〉修建人防地下室，结建地下停车场。地下室限建两层，用于停车及其他辅助设施。地下车库出入口设在地下室控制红线范围内。

8、地块内污水须经统一收集后排入城市污水排放管网，规划与建筑设计中预留燃气管道位置。并应考虑临时气化站设施，气化站、燃气调压站的位置应满足相关技术规范要求。气化站可设置在城中河两侧绿化用地内。

9、区内公共设施应按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)进行设计。

10、规划、建筑设计方案由北苑街道审查,市建设局审核后,报市政府审批。

方案设计要求

一、项目定位

突出“创新”“舒适”“实用”三大概念，引导XX地区中小户型的居住潮流。

二、总体规划要求

1、规划方案应功能分区明确，与周围环境协调，充分考虑江浙建筑特色和各项技术要求。能够体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念，方案涉及到的消防、环保、园林绿化、人防、水利、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。

2、本项目各地块比较分散、比较狭长，对今后的物业管理有较大影响，设置的组团出入口应充分考虑物业管理的便利。

3、充分挖掘绿化空间，着重处理好ab连接处、bc连接处、裙房屋面的绿化设计。

4、场地竖向设计应充分考虑小区与外围市政道路的标高关系，小区内部给排水管网、电力、综合管网等应与外围城市管网相协调。

5、小区交通组织着重处理好与外部市政道路的衔接、汽车库出入口的布置、人车分流、物业管理。

6、受限于地块本身所在位置及控制性规划，建筑总体布局已定，应通过技术措施如调整建筑平面、调整门窗的位置及大小、设置遮阳系统等来优化建筑的日照与通风问题;沿街建筑噪音问题比较突出，应采取良好的建筑措施使户内的隔音效果达到规范要求。

三、单体规划要求

1、地下空间：

a、b地块开挖地下室并联成一体，a块西侧四个单元处两层地下室为人防兼地下泊车，东端商业区域两层地下室作为上部商务配套使用;b块开挖一层地下室为地下泊车;c1地块开挖二层地下室作为地下停车，c

2、d、e地块开挖地下一层地下室，开挖面积与一层商铺面积等同，与地上一层相连，形成地下仓储商务空间，每间商铺室内楼梯通往各自的地下室。报批文本必须满足控规车位要求(包括商铺车位)，如果余地较少，可采用立体式车库报批。实际使用按照拼接后的总户数与地下车位的配比1：0.8来实施，loft商务用房按照1：0.3考虑地下停车位，区域分配尽量保持平衡。地下室南侧边线可以与用地红线平齐。

2、裙房商业：

a、b、c1地块商铺开间3.8米~4.2米，进深21.5米，有效进深15.5米，后6米分割成两层，底层2.2米以下为住宅车库兼储藏用房，车库开间采用合理尺寸，上层部分与前面15.5米相连，一层总层高5.0米(报批时按照4.8米，底部20cm虚设);

二、三层为居住考虑的LOFT商务房，层高各4.99米，每户考虑卫生间、厨房、客厅、餐厅、卧室等居家功能空

间。c

2、d、e地块商铺开间3.6米，进深14.2米，底层层高4.9米，

二、三层层高3.4米，每间商铺设计室内楼梯上

二、三层。a地块东侧上部无主楼的裙房规划一个相对独立的消费中心，分割成几块，从地下一层到地上三层考虑商业整体用途，相对独立于a地块裙房商业，沿绣湖西路侧可考虑布置店面。c1c2圆弧的转角处裙房可规划成三大块商业，分别设计三个室内楼梯上二层、三层，同时应当能够方便三块商业合成一体。a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破，建筑密度满足控规要求。

3、住宅：

层高3.0米。

a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破。30%的90平米以上户型要做足，单套面积控制在140左右(尽量位于边套);小户型中尽量考虑60+80、60+90平米的拼接户型(组合户型总面积控制在150左右);顶层在满足容积率前提下可设计跃层复式，180平米以上。C

2、d、e地块户型可规划成单身公寓，层高3.0米;c2块可考虑垂直楼形式，单身公寓宜采用内廊形式，注意与底部柱网协调，设置电梯。

4、地下车库控制合理层高，在满足规范要求下通过各项措施降低层高;控制合理柱网尺寸，满足汽车库规范要求下提高车库利用率，平均每车位建筑面积指标不应大于45平米/每车位(包括人防等地下区域所有功能空间面积与停放车位数的比值);停车位的数量及位置应综合考虑，保证分布合理，满足每个地块的不同需求;地下车库顶板应注意景观布置及市政道路通行要求;地下空间应注重创新，采光、通风及竖向设计应有所突破;注重平战结合，地下室的送排风口应考虑与外部环境相协调。

5、a、b区块的商业裙房屋面考虑相连通，屋面设景观。

6、商业与住宅尽量考虑脱开，包括人流的区分、结构的转换、管线的处理、楼梯的转折等。

7、建筑平面的设计应充分考虑户型平面、管道井、室外空调机位、公共区域、公摊面积等各种因素，组合户型应充分考虑方便今后业主改造的问题。

8、应充分考虑建筑入口、建筑屋顶、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。

9、建筑外立面管线尽量考虑隐蔽，保证外立面的干净、整洁。

10、小区废气(厨卫排放、汽车排放、地下室排烟)、废水、废渣(生活垃圾)、噪音(汽车、商业活动)等涉及到环保的各项处理措施应着重阐述，以保证小区环境影响评估报告的顺利编制及环保顺利验收。

11、对外墙、门窗、屋面选用性价比及安全性能较高的节能材料及技术，合理控制建筑体型系数、窗墙比等设计参数;采用外墙面砖、外平开窗等设计需考虑防坠落措施;维护墙体材料及建筑材料的选择应注重经济、节能、环保。

12、结构：建筑设计阶段需初步规划结构布置、基础选型、转换层、荷载选择、覆土深度等各项结构参数，充分考虑其经济性。

13、安装：重点解决楼地面及分户墙的隔音、排水管道噪音、电梯井道隔音的技术处理措施;重点阐述新风系统、太阳能利用、无机房电梯使用可行性的技术分析;对环境灯光照明进行充分考虑。

14、环境：小区道路系统动、静态交通组织合理，通达性好，对居民不造成干扰;小区应结合基地条件，尽可能为居住区居民提供亲水环境，同时考虑设置水景景观的工程造价和维护费用;小区内应提供不同年龄阶段居民活动的场所，加强邻里之间的交流;住区环境应考虑用优美轻快的背景音乐来增强居住生活的情趣;小品设计时应避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染;户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光;儿童活动区周围应保持好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护。

四、户型设计

1、户型平面应总体布局合理，动静分区，各功能空间采光通风良好，使用功能互不干扰。

2、户型平面设计应注重创新，给业主以较多的附加值、较高的得房率，应结合结构、设备及室内装修的各项要求。

3、户型面积指标应计算准确，临界户型确保满足<90平米、<144平米的要求。

4、每户保证一个南侧阳台和一个朝南卧室。

5、考虑到业主今后室内装修，设计应采用模数制，尤其是卫生间、厨房，开间及进深必须采用净尺寸，并满足相应建筑模数。

6、卫生间应考虑盥洗与淋浴、如厕分开，干湿分离，有利于提高卫生间使用效率;设置单一卫生间的中小户型，应考虑淋浴盆与浴缸互换的可能。

7、强调户型的可变性(要有弹性空间)，内部空间可以灵活重组，尤其针对舒适型两房户型，要能满足业主不同时期的小三房需求。

8、户内空间应避免狭长走道，房间开间与进深的比例要保证摆放家具的空间。

9、厨房的洗涤盆应位于窗位;户型宜尽量保证明厨明卫;卫生间不应正对入户门、厨房门及用餐区域;厨卫面积应与户型面积相匹配。

10、客厅的背景墙尽量避免开设房间门，背景墙宽度应满足规范要求。

11、户型平面中注意控制凹口的深宽比。

12、户型的布局应考虑建筑一般禁忌的要求。

设计成果要求

一、规划建筑方案成果

(1)设计说明

(2)规划总平面图(含技术经济指标)1：500

(3)日照分析图;通风分析图

(4)鸟瞰图

(5)主要街景彩色立面图，反映设计意图的透视图，不少于3张

(6)总体首层平面图

(7)总体地下室平面图;

(8)道路系统分析图

(9)景观绿化分析图

(10)所有建筑平面图(含户型指标)、立面图、剖面图

以上设计成果缩印成A3格式方案文本，提供数量为8本，加盖单位公章、法人章及注册建筑师章;A1彩色展版一套;设计成果电子文档一套(全部设计成果均制作成电子文件，文本文件采用Microsoft Word的doc格式文件;设计图形文件采用Auto CAD2004的dwg格式文件，电脑渲染图等图片文件，应采用普及的通用软件制作);实体的建筑模型一个(1：200)。

二、在规划建筑方案报批通过后5日历天，提供建施部分蓝图一式四套(装订成册，包含建筑设计总说明，规划总平面图，所有地下室及主体建筑平面、立面、剖面蓝图)，人防专篇一套(装订成册，包含人防设计总说明，涉及到人防的建施、结施、水施、电施、暖施蓝图)，电子文档一套，以办理建设工程规划许可证。

三、随方案文本提供方案经济概算。

第五篇：房地产培训：【深圳】万科地产采购计划定制机采购流程管理培训-中房商学院

房地产培训：【深圳】万科地产采购计划定制机采购流程管理培训

(8月24-25日)

万科地产采购计划定制机采购流程管理培训

【培训背景】

房地产培训：面对微利时代的到来，战略采购成为一项比较具有竞争力的核心之一，每个企业只有以较少的支出较多的盈利，这样才能使企业不断的壮大，中房商学院房地产培训网特邀著名房地产开发公司战略采购专家郑老师，历任：中海地产深圳公司中海华庭项目工程师，中海地产深圳公司合约部助理经理、万科集团战略采购主管、金地战略采购中心经理。郑老师将与你分享标杆企业近十年成功经验和失败教训，系统阐述战略采购的模式、方法和经验。其中主要内容是万科、中海职业经理人必修课程。【培训特色】

破解：地产标杆企业成功的战略采购管理模式

指导：从战略角度，帮助集团式企业对战略采购进行规划

方法：提供标杆企业战略采购的标准工作方法，超级实战，拿来即用实操：大量实操工具资料，让您稍加修改即刻应用【培训对象】

1、从事采购管理人员、地产企业总经理和主管采购副总;

2、工程管理、设计管理、营销管理等房地产企业开发人员。【培训导师】

郑老师，著名房地产开发公司战略采购专家，全国一流的采购高级顾问,中国房地产培训网特约培训师。历任：中海地产深圳公司中海华庭项目工程师，中海地产深圳公司合约部助理经理、万科集团战略采购主管、金地战略采购中心经理。1999年加入房地产公司，在中海集团、万科集团、金地集团任采购的职务，十年来从事采购及供应商管理工作。【培训内容】

一、房地产企业集团集中采购的目标

1、多个著名地产公司战略采购的成果及其优势;

案例：介绍万科、中海、金地等企业现阶段战略采购品种及其优势

2、地产行业采购现状及存在的问题分析;

3、地产行业战略采购发展趋势及价值分析;

4、建立世界级的地产采购管理;

二、房地产企业采购方案优化设计与实施管理解析

1、房地产企业战略采购平台的设计; 确定集团采购中心的定位及价值; 案例：万科战略采购中心的定位; 集团、区域及分公司的战略分工及合作; 案例：万科、中海、金地等企业的分工及合作;

2、房地产管理架构的搭建;

3、房地产企业采购需求的整合; 探讨著名房地产采购分类模式; 如何高效确定的战略可行性因素;

4、房地产企业战略采购计划的制定企业战略计划推进及其工作量分析; 制定公司的战略计划;

5、房地产企业战略采购流程;